natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Allpool on kirjeldatud ja analüüsitud eraldi igale piirkonnale iseloomulikke tunnusjooni.
Asemanranta area
Asemanranta piirkond
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Asemanranta piirkonnas korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 2358158 eurot, st umbes pool KK varade väärtusest.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Tehinguga seoses hinnati maa väärtuseks 79,56 eurot/m2.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Selles osas ei ole selgitused ammendavad ning selle peamine põhjus on võrdlushindade puudumine Karkkilas.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
Tegelikult ei olnud keegi Karkkilas kuni tehingu toimumiseni müünud turul korrusmajade ehitamiseks ette nähtud maad.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Esimese uurimisperioodi jooksul Soome poolt esitatud eksperthinnang (hinnang A) oli näidanud hinnaks 50 eurot/m2.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Nüüdseks on Soome selgitanud, et see hind põhines tõenäoliselt selles piirkonnas riigi rahastatud sotsiaalmajade puhul kasutatud hinnal ja oli tunduvalt alla turuhinna.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Samuti hinnati selles esialgses hinnangus korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks 60–75 eurot/m2.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
Teises hinnangus (hinnang B) selgitatakse, et makstud hind vastab turuhinnale, kuid mingit täiendavat teavet ei esitata.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
KP&P aruandes (hinnang C) jõutakse järeldusele, et hind 79,56 eurot/m2 vastab turuhinnale, sest see jääb tunduvalt alla kolmes naaberomavalitsusüksuses makstavatele hindadele.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Muude täiendavate võrdlusandmete puudumisel annavad need aruanded natuke aimu Helsingi ümbruses tehingu toimumise ajal valitsenud kinnisvarahindadest.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Seetõttu kinnitas komisjon neis hinnangutes sisalduvad andmed ja täiendas neid oma hinnanguga.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Asemanranta piirkonna asukoht on väga hea – järve kallastel 200 m kaugusel kesklinnast.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Soome sõnul on piirkonna väärtus äärmiselt kõrge, sest seal on otsevaade ja juurdepääs järvele.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
aastal müüdi samalaadne krunt hinnaga 92,35 eurot/m2.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Tegelikult pidas Karkkila kinnisvara väärtust isegi nii suureks, et tõsta müügihind 2008. aasta jaanuaris 105 euroni/m2.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Teine oluline tegur selle piirkonna väärtuse hindamisel on pindala, mille kohta see hind käib.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Müügiväärtus põhines konservatiivselt minimaalsel planeerimisloal, mis hõlmas 29640 m2, samas kui maksimaalne planeerimisluba oleks võinud hõlmata 39590 m2.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Arvestades prognoositud elanikkonna kasvu, koostas Karkkila pikast perspektiivist lähtuva äriplaani maksimaalsele planeerimisloale tuginedes.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Olenemata asjaolust, et enne tehingut ei olnud Karkkilas müüdud korrusmajade jaoks ette nähtud maad, võis linn põhjendatult eeldada, et seda liiki hoonete turg on kujunemas.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
aastal väljastati neli ehitusluba korrusmajade ehitamiseks.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Tehingu järgsel ajal leidis kinnitust, et prognoos oli põhjendatud, kuna kuni 2007. aastani taotleti veel kuut ehitusluba, mis ka väljastati, ning 2007. aastast kuni 2010. aasta keskpaigani ehitati seitse korrusmaja.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Naaberomavalitsusüksustes makstud hind ulatus 2003. aastal Hyvinkääl 133,6 euroni/m2 ja jõudis 2004. aastal Vihtis toimunud müügi puhul tipptasemele, milleks oli 312,6 eurot/m2.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Komisjon leiab, et kolmes hinnangus esitati andmed, mis on üldjoontes võrreldavad ega paista olevat ilmselt valed, kui neid võrrelda tehingu toimumise ajal samalaadse maa eest makstud hinnaga.
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem, sest aktsia eest makstud hind jääb alla turuhinna isegi kõige konservatiivsemate prognooside kohaselt (vt üldist turuväärtuse arvutust punktides 84 jj).
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Komisjon on madalaimat võimalikku väärtust hinnanud järgmiselt: võttes arvesse maa ülihead asukohta Asemanrantas, oli hind vähemalt kõige konservatiivsemate konsultantide pakutud vahemiku ülaosas, st 75 eurot/m2.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Tuginedes konservatiivsele eeldusele, et maa müüakse üksnes minimaalsest planeerimisloast lähtudes, oleks minimaalne turuväärtus 2223000 eurot.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Maksimaalne väärtus ülehindamise puhul – kui see peaks üldse juhtuma – võiks olla 135158,40 eurot, mis vastaks 67579,20 eurole 50 % eest.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Komisjon märgib, et see väärtus hõlmab ka seda 8–9 ha Asemanranta piirkonna maad, mis on ette nähtud teedeks, parkideks jms. Näiteks osalises üldplaneeringus on kaldaala ette nähtud meelelahutuslikuks otstarbeks ja looduskaitsealaks.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Seepärast tõstavad need 8–9 ha maad piirkonnas elamumaa hinda, kuid neile ei ole eraldi hinda määratud.
Haapala and Uusitalo area
Haapala ja Uusitalo piirkond
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Enamik maast KK kinnisvaraportfellis asus Haapala ja Uusitalo piirkonnas, mis asub umbes 2,5 km kesklinnast edela suunas.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Need kaks külgnevat piirkonda olid ette nähtud eramutele ja ridaelamutele, kuid olid veel välja arendamata.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
Kuna arendustegevus ei olnud veel alanud, oli nii hind kui ka müügitehingute arv väike.
KK owned virtually the entire area.
KK-le kuulus põhimõtteliselt terve piirkond.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Tehingu puhul hinnati maa väärtuseks 1612059 eurot iga otstarbega kruntide eest, kusjuures hind eramukruntide eest oli 10,19 eurot/m2 ja ridaelamukruntide eest 74,02 eurot/m2, mis oli kooskõlas linna standardhindadega.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Eramukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 973268 eurot ja ridaelamukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 811209 eurot.
Prices for detached houses
Eramukruntide hinnad
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
Kõigi kolme hinnangu kohaselt vastavad eramukruntide hinnad turuhindadele.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
KP&P aruandes (hinnang C) selgitatakse, et turuhinnad olid 15–20 % kõrgemad kui Karkkila kohaldatud hinnad.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
Kõigis kolmes hinnangus viidati keskmistele müügihindadele, samas kui Soome esitatud andmetest ilmnesid märkimisväärsed erinevused naaberpiirkondade vahel, kusjuures Haapala ja Uusitalo piirkonnad jäid ilmselgelt hinnavahemiku alumisse ossa.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
aastal müüdi Haapalas kaks krunti (eraettevõte eraisikule): 2003. aasta aprillis müüdi krunt hinnaga 9,25 eurot/m2 ja augustis teine krunt hinnaga 10,06 eurot/m2.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
See tähendaks, et nelja kuuga oli hind tõusnud 8,8 %.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Võttes arvesse üldiseid hinnaarenguid Karkkilas, kus ajavahemikul 2001–2002 tõusid hinnad 12,6 % ja ajavahemikul 2002–2003 omakorda 42,7 %, siis võib 1,3 % hinnatõusu 2003. aasta viimase nelja kuu jooksul pidada üldise suundumusega kooskõlas olevaks.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Neid asjaolusid silmas pidades ei näe komisjon põhjust, miks 2003. aasta detsembris valitsenud hinda 10,19 eurot/m2 kohta ei oleks võinud pidada turuhinnaks.
Prices for terraced houses
Ridaelamukruntide hinnad
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Piirkonnas ei ole ridaelamukrunte müüdud, seega võrdlusandmed puuduvad.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
Esialgses eksperthinnangus hinnati turuväärtuseks 70–80 eurot/m2 kohta, kuid KP&P aruandes (hinnang C) viidatakse vaid palju kõrgematele hindadele, mida naaberomavalitsusüksustes ridaelamukruntide eest küsitakse.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Kuna kõigis kolmes hinnangus jõuti järeldusele, et makstud hind vastas turuhinnale ja kuna puuduvad asjaolud, mis annaks alust arvata, et need järeldused ei ole Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul õiged, võib komisjon nõustuda, et hind 74,2 eurot/m2 vastas turuhinnale.
Full ownership of entire area
Kogu piirkonna omamine
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Komisjon palus Soomel selgitada, miks oli Karkkila huvitatud kogu selle piirkonna täielikust omandamisest, pidades silmas asjaolu, et varasemad müügiandmed tundusid näitavat, et ostjad ei olnud sellest piirkonnast huvitatud ja eelistasid ilmselgelt teisi linnapiirkondi olenemata sealsetest kõrgetest hindadest.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Soome selgitas, et KK oli juba eelmistel aastatel järginud suunatud investeerimisstrateegiat, mis tähendas Haapala ja Uusitalo arendamist Karkkila tulevasteks elamurajoonideks.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
Linna muud elamurajoonid hakkasid juba muutuma ülerahvastatuks ning elanikkonna kasvule tuginedes eeldati, et peagi tuleb välja arendada uued piirkonnad.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Haapala ja Uusitalo piirkond kuulusid linnaplaneerimise alla, kuid arendustegevus ei olnud veel alanud.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
See hõlmas maa uut jagamist üksikuteks ja sobivama kujuga kruntideks, kruntide ühendamist kommunaalvõrkudega ja mugavuste loomist.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
Karkkila oli juba edukalt järginud sama strateegiat teistes naaberpiirkondades: ta oli laiendanud avalikke teenuseid Tuorila, Nikkimäki ja Pumminmäki piirkonda.
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
aastal oli Pumminmäki piirkonnas keskmine müügihind juba 14,28 eurot ning 2004. aastal müüs Karkkila krunte edukalt uue standardhinnaga 14 eurot, kusjuures järgnevatel aastatel kasvasid hinnad veelgi (kuni 18,5 euroni/m2 2005. aastal).
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Eeldati, et kinnisvara hind Haapalas ja Uusitalos jõuab samale tasemele samalaadsete arendatud elamurajoonidega ning lisaks järgib üldist hinnatõusutrendi.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
Seetõttu tundus põhjendatud, et väärtus kasvab vähemalt 40–50 % pärast arendamist (st 3–4 aasta jooksul) ning lisaks oli õigustatud oodata täiendavat kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
Karkkila huvides oli piirkond välja arendada ühe, kogu piirkonda hõlmava infrastruktuuriprojektina.
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
Ühtne kooskõlastatud arendamine oleks palju odavam kui arendada kruntide kaupa (kohalik omavalitsus on õigusaktide kohaselt kohustatud ühendama kinnisvara kommunaalvõrkudega ning tavaliselt tehakse seda ehitada sooviva omaniku taotlusel).
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Karkkila rõhutas, et tegevus toimub palju ladusamalt, kui kogu piirkond on tema omanduses ja kontrolli all.
A large number of individual decisions had to be adopted for each plot and each engineering measure.
Iga krundi ja iga ehitusmeetme osas tuli langetada palju konkreetseid otsuseid.
Since real estate development was not Componenta’s core business (it was a steel producer), it had already become clear that these development activities were harder for it.
Kuna kinnisvara arendamine ei olnud Componenta põhitegevusala (tegemist oli terasetootjaga), siis oli juba selge, et selline arendustegevus on tema jaoks raskem.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
Pikaajalise arengustrateegia tõttu ja kavatsuse tõttu viia kogu ehitustegevus läbi ühe korraga puudus Karkkilal igasugune huvi müüa maad enne selle väljaarendamist.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
Sellepärast ei olnud enne tehingut toimunud põhimõtteliselt ühtegi müüki.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Komisjon nõustub, et pikaajalise strateegia alusel, mida Karkkila Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul järgis, oleks ka turumajanduse tingimustes tegutseval investoril, kellele kuulus selles piirkonnas juba 50 % aktsiatest, võinud olla majanduslik huvi omandada ülejäänud 50 % aktsiatest.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Väljavaadet omada kogu tulevast uut elamurajooni, madalat riski hinna mõttes ning häid eeldusi enamiku kruntide müümiseks järgneva kümne aasta jooksul ja ülejäänud kruntide müümiseks sellele järgneva kümne aasta jooksul võib pidada äristrateegiaks, mida turutingimustes tegutsev investor oleks järginud.
Other land intended for housing
Muu eluasemeteks ette nähtud maa
A few plots for detached houses are located in other areas.
Mõned eramutele ette nähtud krundid asuvad muudes piirkondades.
The valuation (EUR 43000) was based on Karkkila’s official unit sales price of EUR 10,19/m2 for land of this type.
Väärtuse (43000 eurot) hindamise aluseks oli Karkkila kohaldatud ametlik ruutmeetrihind, mis seda liiki maa puhul oli 10,19 eurot/m2.
For the reasons given above (recitals 65-66), the Commission considers that the December 2003 price can be accepted as the market price.
Eespool toodud põhjustel (põhjendused 65–66) leiab komisjon, et 2003. aasta detsembris kohaldatud hinda võib pidada turuhinnaks.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
Hinnangu A kohaselt oli turuhind vahemikus 60–75 eurot/m2.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
KP&P aruandes (hinnang C) jõuti korrusmajakruntide osas samale järeldusele, nimelt et hind vastas turuhinnale, võttes võrdlemisel aluseks naaberomavalitsusüksustes makstud müügihinna.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
Komisjoni arvates puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem.
Even if the lowest possible market price of EUR 60/m2 were applied to the transaction, the corrected total value of the shares would still exceed the price paid by Karkkila (see calculation of minimum share value below).
Isegi kui tehing oleks toimunud madalaima võimaliku turuhinnaga – 60 eurot/m2 –, oleks aktsiate parandatud koguväärtus ikka suurem Karkkila makstud hinnast (vt allpool esitatud aktsia miinimumväärtuse arvutust).
Under this lowest possible market value assumption, the land in Takko I would have been overvalued by EUR 19,65/m2.
Sellest madalaima võimaliku turuväärtuse eeldusest lähtudes oleks Takko I maa üle hinnatud 19,65 euro võrra ruutmeeti kohta.
This would correspond to a total of EUR 27212, i.e. EUR 13606 for 50 % of the shares.
See tähendaks kokku 27212 eurot, st 13606 eurot 50 % aktsiate eest.
Parks
Pargid
These are areas which the town has the right to redeem at the going price [15].
Tegemist on aladega, mida linnal on õigus välja osta turuhinna eest [15].
As these areas are not intended to be built on according to the town plan, they have used the same pricing basis as for unzoned raw land (see paragraph 79).
Kuna need alad ei ole mõeldud ehitiste jaoks linnaplaneerimise kohaselt, on nende puhul hinna määramisel lähtutud samadest põhimõtetest, nagu tsoonideks jaotamata ja arendamata maa puhul (vt põhjendus 79).
The Commission therefore concluded that this part of the land was not overvalued.
Seetõttu järeldas komisjon, et see osa maast ei olnud ülehinnatud.
Land outside the town plan
Planeerimata maa
KK’s portfolio also included some raw land outside the town plan valued at a total of EUR 49678, based on a price of EUR 1,18/m2.
Lisaks sisaldas KK portfell teataval määral planeerimata maad, mille koguväärtuseks oli hinnatud 49678 eurot, tuginedes hinnale 1,18 eurot/m2.
The studies do not explain why they consider this land to be correctly valued.
Hinnangutes ei selgitata, miks arvatakse, et selle maa väärtus on õigesti määratud.
The other data submitted by Finland contain a list of sales of undeveloped land in sparsely populated areas in Karkkila sold at an average of EUR 1,86/m2.
Ülejäänud Soome esitatud andmed sisaldavad loetelu väljaarendamata ja hõredalt asustatud maa müügitehingutest Karkkilas, kusjuures keskmine müügihind oli 1,86 eurot/m2.
On this basis, the Commission can accept that EUR 1,18 did not exceed the market price.
Sellele tuginedes võib komisjon nõustuda, et 1,18 eurot ei ületanud turuhinda.
Since KK would have had to sell a significant amount of property to generate these funds, and since, as described above, this would jeopardise the mid- to long-term business strategy, Karkkila decided to grant a further interest-free loan to KK for the same amount, which KK used for the reimbursement.
Kuna KK oleks pidanud nende rahaliste vahendite saamiseks müüma märkimisväärse osa oma varast ja kuna – nagu eespool kirjeldatud – see oleks ohtu seadnud keskpikka ja pikka perioodi hõlmava äristrateegia, otsustas Karkkila anda KK-le täiendavad intressivaba laenu, mida KK kasutas laenu tagasimaksmiseks.
As a result, KK owed Karkkila a total of EUR 3,34 million.
Selle tulemusel võlgnes KK Karkkilale kokku 3,34 miljonit eurot.