natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Όπως προκύπτει από τα εσωτερικά έγγραφα λήψης αποφάσεων της BAVARIA, η BAVARIA βάσει της εγκατάστασης διάφορων μεγάλων παρόχων υπηρεσιών θεώρησε ως δεδομένο ότι ο πληθυσμός θα παραμείνει σταθερός στο Neubrandenburg και ότι οι επίμαχες κατοικίες θα μπορούσαν να εκμισθωθούν σχεδόν πλήρως μετά την αποκατάσταση.
Duration
Σύμφωνα με τα στοιχεία της NEUWOGES, ο Δήμος Neubrandenburg και το ομόσπονδο κράτος Mecklenburg-Vorpommern κατά τα έτη 1997/1998 ανέμεναν στην πραγματικότητα σταθερούς πληθυσμούς και σταθερή εξέλιξη των εισοδημάτων.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Τέλος, θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES – το οποίο διοικούσε μια επιχείρηση που ήταν ιδιοκτήτρια άνω του 30 % των κατοικιών στο Neubrandenburg και κατά συνέπεια είχε πλήρη γνώση της τοπικής αγοράς ακινήτων – θεωρούσε ανεκτούς τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης και στις δικές του προβλέψεις θεωρούσε ως βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Δεν διαφαίνεται κανένας λόγος για τον οποίο αναγνωρισμένοι εμπειρογνώμονες θα είχαν βασίσει τους υπολογισμούς τους για την τοπική αγορά ακινήτων σε αυτήν την παραδοχή, αν αυτή είχε εκτιμηθεί σε τόσο μη ρεαλιστικά χαμηλό επίπεδο όσο ισχυρίζεται τώρα η NEUWOGES.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Ταυτόχρονα πρέπει να χρησιμοποιηθούν τα έγγραφα που είχε υποβάλει η NEUWOGES σε σχέση με το ζήτημα κατά πόσον ένας συνετός συμμετέχων στη σχετική αγορά ακινήτων (προκατασκευασμένα κτήρια στην Ανατολική Γερμανία) θα ανέμενε υψηλότερα ποσοστά κενών ακινήτων, εφόσον τα σχετικά έγγραφα προέρχονται από την περίοδο πριν από τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επαναγοράς.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Από τις υποβληθείσες πραγματογνωμοσύνες, μόνο η πραγματογνωμοσύνη Pestel καταρτίστηκε κατά την περίοδο πριν από τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων.
Conclusion
Ενοίκια
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Όσον αφορά τα ενοίκια, πρώτα πρέπει να επισημανθεί ότι η NEUWOGES δεν είναι της άποψης ότι το ύψος του ενοικίου που αναμένεται μετά την αποκατάσταση είχε εκτιμηθεί σε υπερβολικά μεγάλο ύψος.
Overall assessment
Αντίθετα, υποστηρίζει ότι τα ενοίκια δεν θα μπορούσαν να αυξηθούν στην αναμενόμενη έκταση.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Υπό το φως της διαπίστωσης του LG Rostock ότι το μέσο ύψος ενοικίων […] ευρώ/m2 που αποτέλεσε τη βάση της GVV κινείτο εντός του εύρους του εφαρμοζόμενου τιμοκαταλόγου ενοικίων [95], μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι το αρχικό μέσο ύψος ενοικίου είχε εκτιμηθεί ρεαλιστικά.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Όσον αφορά την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος, δεν υπάρχουν άμεσες αποδείξεις βάσει των οποίων θα μπορούσε να είναι ρεαλιστική μέση αύξηση ενοικίου γενικά το 1998.
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
Η Nordrevision διαπίστωσε απλώς ότι το αρχικά εκτιμηθέν ποσοστό […] % ετησίως αντιστοιχούσε με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, όμως ήταν απίθανο να υλοποιηθεί στο Neubrandenburg.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Το γεγονός ότι η NEUWOGES τελικά συμφώνησε με τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά «μόνο» […] % και θεώρησε ότι μπορεί να επιβάλλει ανά τρία έτη αυξήσεις ενοικίων κατά […] % (ή […] % ετησίως) φαίνεται να υποδεικνύει ότι έχει λάβει υπόψη αυτήν την προειδοποίηση.
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς δεν διατυπώθηκαν ρητές προσδοκίες όσον αφορά τις μελλοντικές αυξήσεις ενοικίων.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Παρ’ όλα αυτά, θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς, αφού δεν περιείχαν ρητές παραδοχές σχετικά με την εξέλιξη του πληθωρισμού και των ενοικίων, προφανώς θεώρησαν δεδομένο ότι η αύξηση των ενοικίων θα συγκλίνει με το γενικό πληθωρισμό (ο οποίος κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ήταν περίπου 3,5 %).
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Το LG Rostock ήταν της άποψης ότι η τιμαριθμική αναπροσαρμογή, υπό το πρίσμα του μέσου ετήσιου ποσοστού πληθωρισμού 3,52 % ανά έτος ήταν δικαιολογημένη κατά τα 28 έτη πριν από τη σύναψη των συμβάσεων.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Επιπλέον, παρατήρησε ότι η εξέλιξη των μισθωμάτων φυσικά θα ήταν δύσκολο να προβλεφθεί για μια περίοδο 30 ετών, αλλά ότι δεν μπορούσε να αναγνωρίσει εμφανή δυσαναλογία μεταξύ της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και της αναμενόμενης εξέλιξης των μισθωμάτων.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Η πραγματογνωμοσύνη Pestel που υπέβαλε η NEUWOGES δεν περιέχει δεδομένα σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία ούτε συγκεκριμένα δεδομένα για το Neubrandenburg.
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Μολαταύτα, περιέχει ενδείξεις ότι η αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία αποτελεί μια δυνητικά δύσκολη αγορά.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Ωστόσο, στο πλαίσιο των άλλων γεγονότων που αναφέρονται, η πραγματογνωμοσύνη Pestel δεν επαρκεί με τη σειρά της για να αποδείξει ότι η συμφωνία σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης κατά […] % ετησίως και η προσδοκία ότι θα μπορούσαν να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] % ετησίως ήταν εσφαλμένες.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Διάρκεια
Loan alternative
Τέλος, όσον αφορά τη διάρκεια της σύμβασης, το LG Rostock υποστήριξε ότι ορισμένες συμβάσεις μίσθωσης χαρακτηρίζονταν από τη μεγάλη διάρκεια (έως 30 έτη) και ότι, ως εκ τούτου, μια σύμβαση όπως η επίμαχη δεν ήταν ασυνήθιστη.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Παρά το γεγονός ότι η διάρκεια 30 ετών έκρυβε κάποιους κινδύνους, προσέφερε επίσης τη δυνατότητα να επιτευχθούν σταθερά κέρδη, ούτως ώστε να εξασφαλίζεται υψηλός βαθμός βεβαιότητας όσον αφορά τις αναμενόμενες δαπάνες.
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Επιπλέον, μια μεγάλη διάρκεια σήμαινε επίσης ότι οι μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης που απαιτούνταν για την απόσβεση των επενδύσεων του αγοραστή προέκυπταν χαμηλότερες ή ότι η τιμή πώλησης σε εξίσου υψηλές πληρωμές μίσθωσης ήταν υψηλότερη από ό,τι θα συνέβαινε σε περίπτωση μικρότερης διάρκειας.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Υπό αυτό το πρίσμα, η συμφωνία για διάρκεια 30 ετών δεν φαίνεται παράλογη.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
Συμπέρασμα
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Ως εκ τούτου, οι προσδοκίες που εξέφρασε η NEUWOGES στον αρχικό της υπολογισμό δεν μπορούν να θεωρηθούν μη ρεαλιστικές.
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Συνεπώς, υπό το φως των σημερινών εγγράφων η NEUWOGES θα μπορούσε να θεωρήσει ότι θα επιτύγχανε κέρδος στο πλαίσιο της GVV.
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Αν τα αναμενόμενα ονομαστικά κέρδη προεξοφληθούν στην καθοριστική χρονική περίοδο (αρχές του 1998), αποδεικνύεται ότι η απόφαση της NEUWOGES βασίστηκε στην παραδοχή ότι η GVV θα είχε παρούσα αξία […] ευρώ.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Συνολική αξιολόγηση
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
Η Επιτροπή έχει ήδη καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η EBV και η GVV αποτελούν μέρη μιας και της αυτής ολοκληρωμένης συναλλαγής.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΛΟΓΕΣ
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Για να μπορεί να προσδιοριστεί κατά πόσον η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης που σύναψε η NEUWOGES με την BAVARIA αντιστοιχεί με τις συμβάσεις για τις οποίες ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, η αξία αυτής της συναλλαγής πρέπει να συγκριθεί τώρα με την αξία άλλων οικονομικών επιλογών.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Αν η NEUWOGES είχε μια πιο ευνοϊκή εναλλακτική λύση από οικονομική άποψη, η απόφαση για τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί επιλογή δράσης, την οποία θα είχε κάνει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
Σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να σημειωθεί ότι η εκμίσθωση των κτηρίων χωρίς αποκατάσταση ή ακόμη και η κατεδάφιση θα ήταν ελάχιστα εφαρμόσιμες εναλλακτικές λύσεις.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Καταρχάς, μια εκμίσθωση χωρίς αποκατάσταση θα δημιουργούσε περιορισμένα μόνο έσοδα.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Επιπλέον, ήταν σαφές ότι τα μη αποκαταστημένα κτήρια θα πλήττονταν σε μεγαλύτερο βαθμό από κενά ακίνητα, από ό,τι τα αποκαταστημένα κτήρια.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Ως εκ τούτου, δεν υπάρχουν αδιάσειστα στοιχεία που να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης μη αποκαταστημένων κτηρίων θα μπορούσαν να αναμένονται υψηλότερα κέρδη από ό,τι αναμενόταν στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης.
Outright sale alternative
Η κατεδάφιση δεν θα έφερνε κανενός είδους έσοδα, αλλά θα συνεπαγόταν τις αντίστοιχες δαπάνες κατεδάφισης.
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Ως εκ τούτου, ούτε αυτή κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) δεν θα ήταν εφαρμόσιμη εναλλακτική λύση.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Χρηματοδότηση μέσω δανείων ως πιθανή επιλογή
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Αν η NEUWOGES χρηματοδοτήσει την αποκατάσταση των επίμαχων κτηρίων μέσω δανείων, θα μπορούσε να υλοποιήσει κατά ένα μέρος τα ίδια κέρδη, όπως στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Πρώτον, θα είχε εκμισθώσει το αποκατεστημένο κτήριο και κατά συνέπεια θα μπορούσε να επιτύχει καλά έσοδα.
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Επιπλέον, θα είχε παραμείνει – σε αντίθεση με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης – ιδιοκτήτρια των κτηρίων.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Πρώτον, η NEUWOGES θα έπρεπε να διαθέσει το 30 % του ποσού επενδύσεων από τα ίδια κεφάλαια της, αφού κατά την άποψη της NEUWOGES έπρεπε να διατηρηθεί δείκτης ίδιων κεφαλαίων 30 %.
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
Στα τέλη του 1997, στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES συζητήθηκε η δυνατότητα να μειωθεί ο δείκτης ίδιων κεφαλαίων για να δοθεί δυνατότητα μεγαλύτερων επενδύσεων.
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Ωστόσο, αυτή η πρόταση απορρίφθηκε από το διοικητικό συμβούλιο ως οικονομικά ασύμφορη, διότι θα οδηγούσε σε απαράδεκτα υψηλό χρέος.
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
[103] Το διοικητικό συμβούλιο δήλωσε σχετικά:
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
Ως εκ τούτου, για τη χρηματοδότηση των επενδύσεων αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, η NEUWOGES θα έπρεπε να συνεισφέρει […] ευρώ ως ίδια κεφάλαια.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
Υπάρχουν σημαντικές αμφιβολίες ότι θα ήταν άμεσα διαθέσιμα ίδια κεφάλαια σε αυτό το ύψος.
The following observations are instructive:
Από τα πρακτικά του εποπτικού συμβουλίου προκύπτει ότι το πιθανό συνολικό ποσό επενδύσεων για το 1998 (συμπεριλαμβανομένων των δανείων) ανερχόταν περίπου σε […] ευρώ και ότι αυτό το ποσό είχε ήδη προγραμματιστεί για άλλα σχέδια.
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Με αυτόν τον τρόπο ήταν σαφές ότι η NEUWOGES θα μπορούσε να είχε χρηματοδοτήσει τις εργασίες αποκατάστασης μέσω δανείου μόνο αν είχε παραιτηθεί από άλλα έργα.
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
Σε αντίθεση με τη χρηματοδότηση μέσω δανείων, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε το πλεονέκτημα ότι η NEUWOGES όχι μόνο δεν χρειαζόταν να χρησιμοποιήσει ίδια κεφάλαια, αλλά ελάμβανε ακόμη και νέα ρευστότητα και επιπλέον εξασφαλιζόταν η πλήρης χρηματοδότηση της αποκατάστασης των κτηρίων.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Αν ληφθούν υπόψη όλοι αυτοί οι συλλογισμοί, δεν μπορεί να θεωρηθεί αποδεδειγμένο ότι θα ήταν δυνατή μια αποκατάσταση χρηματοδοτούμενη από δάνεια ή, εφόσον θα ήταν δυνατή, θα ήταν πιο συμφέρουσα για τη NEUWOGES από ό,τι μια συναλλαγή με την BAVARIA.
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
Το γεγονός ότι η NEUWOGES σχεδόν δεν διέθετε τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για τη χορήγηση δανείου και δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει την πρόσθετη ρευστότητα για τη χρηματοδότηση άλλων επενδύσεων οδηγεί μάλλον στο συμπέρασμα ότι ήταν λογική η απόφαση υπέρ της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και κατά της χρηματοδότησης μέσω δανείων.
This figure was in line with the rent table.
Άμεση πώληση ως πιθανή επιλογή
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
Μια δεύτερη σοβαρή υπό εξέταση επιλογή θα ήταν η άμεση πώληση των κτηρίων και του οικοπέδου.
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσον η εν λόγω πώληση θα ήταν πιο συμφέρουσα.
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
Εκτίμηση λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007
Remaining useful life
Κατά τη σύγκριση της αξίας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES και όσον αφορά τα πλεονεκτήματα που θα είχε η άμεση αγορά, το κεντρικό ερώτημα είναι ποια τιμή θα μπορούσε να επιτύχει η NEUWOGES σε περίπτωση «κανονικής» πώλησης.
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Στην περίπτωση αυτή, οι δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007 διαδραματίζουν συγκεκριμένο ρόλο.
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
(163) Αυτές οι δύο πραγματογνωμοσύνες ανατέθηκαν από τη NEUWOGES προκειμένου να εκτιμηθούν τα επίμαχα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα) το 1997.
Land value
Η μία πραγματογνωμοσύνη καταρτίστηκε το 1997 από εσωτερικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και η άλλη το 2007 καταρτίστηκε αναδρομικά από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα.
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Στην πραγματογνωμοσύνη του 1997, η αξία εκτιμήθηκε σε […] ευρώ, αντίθετα στη πραγματογνωμοσύνη του 2007 σε […] ευρώ.
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
Στις δύο πραγματογνωμοσύνες τα κτήρια (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) και τα οικόπεδα (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) αξιολογήθηκαν χωριστά.
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
Οι δύο πραγματογνωμοσύνες βασίζονται ουσιαστικά στην ίδια μέθοδο («Μέθοδος ταμειακής ροής»).
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Δεδομένου ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 2007 δεν καταρτίστηκε παρά μόνο μετά τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, κατά την άποψη της Επιτροπής δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως αξιόπιστη βάση για τον προσδιορισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων το 1997, σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES.
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Η NEUWOGES τελικά δεν μπόρεσε να στηρίξει την απόφασή της για το αν θα έπρεπε να συνάψει τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης με την BAVARIA στην πραγματογνωμοσύνη που καταρτίστηκε το 2007 αναδρομικά.
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Ωστόσο, κατά την άποψη της Επιτροπής, ούτε η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αξιόπιστος δείκτης για την αξία των ακινήτων το 1997 σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES.
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.
Όπως διαπιστώθηκε κατά τη διάρκεια της επίσημης διαδικασίας έρευνας, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES γνώριζε καλά ότι η πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί αξιόπιστη βάση αποτίμησης κατά τη στιγμή της σύναψης των επίμαχων συμβάσεων.
As happened with the retrospective 2007 valuation, a MEO in the position of NEUWOGES would have based its ex ante expectations regarding achievable rent on the relevant rent table, would have estimated the modernisation costs as being closer to those agreed between BAVARIA and BRG, and would have adjusted the land value by taking into account value-reducing factors of which it was aware.
Σε αυτό το πλαίσιο, διαφωτιστικές είναι οι εξής διαπιστώσεις:
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
Ενοίκια
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
Η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 βασίστηκε σε ενοίκιο μεταξύ […] ευρώ/m2 και […] ευρώ/m2.
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
Ταυτόχρονα, ο πρώτος τιμοκατάλογος ενοικίων για το Δήμο Neubrandenburg που ίσχυε από την 1η Ιανουαρίου 1998 και βασιζόταν σε δεδομένα του 1997 για αποκατεστημένες κατοικίες εμπεριείχε μέσο επίπεδο ενοικίων μεταξύ 3,90 ευρώ/m2 και 4,38 ευρώ/m2.
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […].