natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Επιπλέον, στην υπό εξέταση υπόθεση, ο προσδιορισμός της αξίας του οικοπέδου δεν αρκεί.
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Η πράξη πώλησης και επανεκμίσθωσης περιλαμβάνει επίσης ένα μίσθωμα.
Selective advantage
Πρέπει ως εκ τούτου να εξακριβωθεί επίσης το συμβιβάσιμο αυτού του μισθώματος με τους όρους της αγοράς.
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Σε κάθε περίπτωση, οι μηχανισμοί της ανακοίνωσης περί πωλήσεων γηπέδων-οικοπέδων αποτελούν αποκλειστικά και μόνο εργαλεία με τα οποία εξακριβώνεται αν το κράτος ενήργησε ως επενδυτής στην οικονομία της αγοράς και αποτελούν επομένως συγκεκριμένα παραδείγματα εφαρμογής του κριτηρίου της ΑΕΟΑ σε συναλλαγές οικοπέδων που διενεργούνται μεταξύ δημόσιων και ιδιωτικών φορέων [7].
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Τήρηση της αρχής του επενδυτή στην οικονομία της αγοράς
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Η Επιτροπή πρέπει, επομένως, να εξετάσει αν ένας ιδιώτης επενδυτής θα είχε προβεί στις υπό εξέταση συναλλαγές υπό τους ίδιους όρους.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Η στάση του υποθετικού ιδιώτη επενδυτή είναι εκείνη ενός συνετού επενδυτή του οποίου ο στόχος για συνήθη αναμενόμενη απόδοση μετριάζεται από την επιφύλαξη όσον αφορά το αποδεκτό επίπεδο κινδύνου για έναν συγκεκριμένο συντελεστή απόδοσης.
Application of the land sales communication
Η ΑΕΟΑ δεν θα τηρούνταν εάν η τιμή για το οικόπεδο είχε οριστεί σε υψηλότερα επίπεδα από την τιμή της αγοράς και το μίσθωμα σε χαμηλότερα επίπεδα.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
Οι Κάτω Χώρες και ο δήμος υποστηρίζουν ότι ο δήμος ενήργησε με βάση μια (εκ των προτέρων) αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα και, ως εκ τούτου, σύμφωνα με την ΑΕΟΑ.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε στη βάση της αγοραίας αξίας του οικοπέδου και, ως εκ τούτου, δεν χορήγησε πλεονέκτημα στον PSV.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Η Επιτροπή θεωρεί ότι η συμμόρφωση με τους όρους της αγοράς μπορεί καταρχήν να καθοριστεί από την αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Όσον αφορά το συμβιβάσιμο των αποτελεσμάτων της αποτίμησης του εξωτερικού εμπειρογνώμονα στα οποία βασίστηκε ο δήμος, με τις τιμές της αγοράς, στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας ζητήθηκε από τις Κάτω Χώρες να αναφέρουν για ποιον λόγο οι εμπειρογνώμονες χρησιμοποίησαν στους υπολογισμούς τους την τιμή οικοπέδου που προορίζεται για μεικτή χρήση και όχι την τιμή οικοπέδου που προορίζεται για στάδιο.
Such transactions may also include State aid elements.’
Η Επιτροπή ζήτησε επίσης να της παρασχεθεί αιτιολόγηση των περιθωρίων κέρδους και κινδύνου που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου για μελλοντική αξιοποίηση μετά τη λήξη της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης.
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Με βάση τις πληροφορίες που διαβιβάστηκαν από τις Κάτω Χώρες και τον δήμο, η Επιτροπή παρατηρεί ότι η αποτίμηση του οικοπέδου από την ανεξάρτητη εταιρεία αποτίμησης ακινήτων Troostwijk πραγματοποιήθηκε πριν από την αγορά του οικοπέδου από τον δήμο.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Όταν τον Ιανουάριο του 2011 ξεκίνησαν οι διαβουλεύσεις για τη σύναψη συμφωνίας πώλησης και επανεκμίσθωσης με τον PSV, ο απώτερος στόχος ήταν να ενισχυθεί ο PSV με μια συναλλαγή που δεν θα χορηγούσε στον σύλλογο οικονομικό πλεονέκτημα το οποίο δεν θα μπορούσε να εξασφαλίσει υπό συνθήκες της αγοράς.
The market conformity of this fee also needs to be established.
Ως εκ τούτου, ο δήμος ζήτησε από την Troostwijk να προσδιορίσει την αγοραία τιμή για το συγκεκριμένου οικόπεδο και ένα ποσό για το ετήσιο μίσθωμα που να είναι συμβατό με την αγορά.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Οι παραδοχές στις οποίες βασίστηκε η αποτίμηση φαίνονται λογικές.
Observance of the market economy investor principle
Όπως υπογραμμίζεται στην έκθεση αποτίμησης, η παραδοχή αυτή είναι ρεαλιστική κυρίως διότι το οικόπεδο βρίσκεται στο κέντρο της πόλης.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Τα γεωτεμάχια που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία έχουν πολύ περισσότερες πιθανότητες να αποκτήσουν σταδιακά μεγάλη αξία από ό,τι τα οικόπεδα που βρίσκονται στην περιφέρεια.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Στην έκθεση αποτίμησης γίνεται επίσης αναφορά σε ένα γενικό πρότυπο αποτίμησης, σύμφωνα με το οποίο η μέγιστη και βέλτιστη χρήση της περιοχής αποτελεί τη βάση για τον προσδιορισμό της αξίας του οικοπέδου.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Η μελλοντική χρήση που περιγράφεται από τις Κάτω Χώρες εντάσσεται άλλωστε στη μακροπρόθεσμη στρατηγική αστικής ανάπτυξης του δήμου για το σύνολο της περιοχής στην οποία βρίσκεται το στάδιο, όπως περιγράφεται στην αιτιολογική σκέψη 22.
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο δήμος, οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου οικοπέδου θα είχε πολλές πιθανότητες να εξασφαλίσει αλλαγή της χρήσης γης για το οικόπεδο.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τις Κάτω Χώρες, η υφιστάμενη κατηγορία χρήσης γης για λειτουργία σταδίου και ανάπτυξη εμπορικών δραστηριοτήτων παρουσιάζει σημαντικές οικονομικές δυνατότητες.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Ως εκ τούτου, μπορεί να διατυπωθεί το συμπέρασμα ότι κρίνεται αποδεκτή η αποτίμηση του οικοπέδου από τον εμπειρογνώμονα με βάση τη μεικτή του χρήση.
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
Η Επιτροπή έχει ήδη αποδεχθεί ότι ένας δήμος μπορεί να στηρίξει την αποτίμηση ενός οικοπέδου στη μακροπρόθεσμη προοπτική αύξησης της αξίας ενός γεωτεμαχίου σε μια περιοχή που αναμένεται να αναβαθμιστεί σύμφωνα με μια στρατηγική επιχειρηματικού σχεδιασμού [8].
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.
Ο PSV θα καταβάλλει στον δήμο το μίσθωμα της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης το οποίο καθορίστηκε από την ανεξάρτητη εταιρεία αποτίμησης και υπολογίστηκε με βάση την τιμή που ελήφθη ως παραδοχή για το οικόπεδο δεδομένης της μελλοντικής δυνητικής χρήσης του για ανέγερση κατοικιών και γραφείων και με σημείο αναφοράς το επιτόκιο των μακροπρόθεσμων κρατικών ομολόγων του 2011, στο οποίο προστέθηκε και ένα περιθώριο κινδύνου της τάξης του 1,5 %.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Ως εκ τούτου, στο μίσθωμα αποτυπώνεται ήδη η τιμή που εκτιμάται ότι θα έχει το οικόπεδο για χρήση άλλη πέραν της λειτουργίας αθλητικών εγκαταστάσεων.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
Η τιμή αυτή είναι επομένως υψηλότερη από μίσθωμα που υπολογίζεται με βάση την τρέχουσα χρήση του οικοπέδου.
The assumptions underlying the valuation appear to have been reasonable.
Στην έκθεση αναγνωρίζεται ότι σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης που υπερβαίνει τα 15 έτη μπορεί να εγκυμονεί ορισμένους κινδύνους από την άποψη των διακυμάνσεων της αξίας του οικοπέδου.
In its valuation report of March 2011, Troostwijk assessed the market price for the land under the stadium on the basis of its then state and in consideration of its development prospects and determined a price of EUR 41160000.
Οι κίνδυνοι αυτοί περιορίζονται ωστόσο από πολλούς παράγοντες, οι οποίοι θα συζητηθούν περαιτέρω στις αιτιολογικές σκέψεις 56 έως 59.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
Οι παραδοχές της έκθεσης αποτίμησης μπορούν να θεωρηθούν συντηρητικές.
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
Στην έκθεση αποτίμησης προσδιορίζεται η αναμενόμενη πιθανή αξία των γραφείων και διαμερισμάτων με βάση τις πρόσφατες εξελίξεις στις γειτονικές περιοχές και εισάγεται ένα πρόσθετο περιθώριο ασφαλείας για την πιθανή τιμή πώλησης των διαμερισμάτων, το οποίο είναι ο συντελεστής δόμησης που ανέρχεται μόλις στο 80 % του συντελεστή που εφαρμόζεται σε παρόμοια έργα.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Όσον αφορά την παραδοχή της αύξησης της αξίας του οικοπέδου κατά 1,7 %, ποσοστό που συμφωνεί με την παραδοχή για τον πληθωρισμό, η αποτίμηση περιλαμβάνει μηχανισμό διόρθωσης: μετά την παρέλευση 20 ετών, αφαιρείται από τη σωρευμένη αξία του οικοπέδου το 22,5 % ως περιθώριο ασφάλειας.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
Εάν συνυπολογιστούν και οι δύο παραδοχές, η αναμενόμενη αύξηση υπολογίζεται σε 1,01 % ανά έτος για περίοδο μίσθωσης 40 ετών και 0,4 % ανά έτος για τα πρώτα 20 έτη.
The valuation report also refers to a general valuation standard whereby the basis for determining the value of the land is the highest and best use of the area.
Ως εκ τούτου, η αρχική παραδοχή του 1,7 %, σε συνδυασμό με το περιθώριο ασφάλειας, φαίνεται λογική δεδομένου ότι το εν λόγω ακίνητο είναι οικόπεδο του οποίου η αξία αναμένεται να διατηρηθεί ή να αυξηθεί και το οποίο βρίσκεται στο κέντρο της πόλης (παρότι το οικόπεδο εμπίπτει επί του παρόντος στην κατηγορία εμπορικής χρήσης, το μίσθωμα βασίζεται ήδη στην παραδοχή σχετικά με την αξία που θα είχε αν προοριζόταν για μεικτή χρήση).
The future use as described by the Netherlands also fits within the longer term urban development strategy of the municipality for the entire area where the stadium is situated, as described in recital 22.
Επιπλέον, ο πληθωρισμός το 2011 ήταν 2,3 % [9], ενώ ο στόχος της ΕΚΤ για τον πληθωρισμό είναι 2 %.
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
Και οι δύο αυτές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τους αναμενόμενους ρυθμούς αύξησης της αξίας της έκτασης που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.
Πέραν αυτών των διασφαλίσεων όσον αφορά το μίσθωμα, η σύμβαση μίσθωσης που διαπραγματεύθηκε ο δήμος περιλαμβάνει διάφορες άλλες διατάξεις για την κάλυψη των πιθανών κινδύνων, και κυρίως για τον κίνδυνο αθέτησης των υποχρεώσεων του PSV.
It can therefore be concluded that it seems acceptable that the expert valuation values the land on the basis of mixed use.
Ο ποδοσφαιρικός σύλλογος θα παράσχει εγγύηση για την καταβολή των μισθωμάτων με τα έσοδά του από την πώληση των εισιτηρίων διαρκείας.
The Commission has already accepted that a municipality may base the valuation of land on the long-term prospect of the development of the value of a plot of land in an area which may be subject to expected improvements in line with a business planning strategy [8].
Ο PSV έχει επίσης παράσχει εγγύηση ύψους 5 εκατ. ευρώ, ποσό το οποίο αντιστοιχεί στα μισθώματα δύο περίπου ετών και το οποίο αφαιρείται από την τιμή αγοράς και φυλάσσεται από τον οικείο συμβολαιογράφο για δέκα έτη.
PSV will pay the municipality a long-lease rent determined by the independent valuation firm and calculated on the basis of the price assumed for the land in view of its later possible use for apartments and offices and with reference to the interest rate for long-term government bonds in 2011 plus a risk premium of 1,5 %.
Τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει ότι το ποσό του μισθώματος μπορεί να επανεξεταστεί πλήρως έπειτα από 20 έτη, κατόπιν αιτήματος οποιουδήποτε εκ των συμβαλλομένων.
Thus, the lease fee already reflects the price estimated for the land for a purpose other than sport use.
Η επανεξέταση θα βασιστεί σε νέα έκθεση αξιολόγησης.
It is therefore higher than a lease fee calculated on the basis of the current use of the land.
Το νέο μίσθωμα της έκτασης θα καθοριστεί με βάση την αξία που θα έχει τότε η έκταση καθώς και με βάση μια επαρκή απόδοση των κρατικών ομολόγων και ένα περιθώριο κινδύνου.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks in terms of fluctuation of the land value.
Ως πρόσθετη διασφάλιση για τον δήμο, τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν ότι τα δικαιώματα χρήσης του οικοπέδου και του σταδίου θα μεταβιβαστούν στον δήμο εάν ο PSV αθετήσει τις υποχρεώσεις καταβολής μισθωμάτων ή πτωχεύσει.
Those risks are, however, limited by several factors, which will be discussed further in recitals 56 to 59.
Η ρήτρα αυτή συνιστά απόκλιση από τη συνήθη συνέπεια που επέρχεται βάσει του ολλανδικού αστικού δικαίου, σύμφωνα με το οποίο το δικαίωμα μίσθωσης αποτελεί μέρος της πτωχευτικής περιουσίας με αποτέλεσμα να μην βρίσκεται υπό τον έλεγχο του ιδιοκτήτη.
The assumptions of the valuation report can be considered conservative.
Στην προκειμένη περίπτωση, κατά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, ο δήμος θα παραμείνει ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου και θα ελέγχει τη χρήση του.
The valuation report determines the expected possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments and inserts as an additional risk buffer on the possible sale price of the apartments a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Μολονότι οι παραδοχές στην έκθεση αποτίμησης φαίνονται εύλογες, όπως επισημαίνεται στις αιτιολογικές σκέψεις 48 έως 57, η σύγκριση με άλλες εμπορικές συναλλαγές εξακολουθεί να είναι δύσκολη καθώς οι συμφωνίες μίσθωσης τις οποίες παραθέτουν οι Κάτω Χώρες για τον σκοπό της συγκριτικής αξιολόγησης αφορούν ενδεχομένως διαφορετικούς τομείς (όπως ο στεγαστικός τομέας του Άμστερνταμ).
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, taken as the assumed inflation rate, the valuation includes a correction mechanism: after 20 years a deduction from the accumulated value of the land of 22,5 % is included as a safety margin.
Ως εκ τούτου, για να εξεταστεί αν η παρούσα συναλλαγή συμμορφώνεται με την ΑΕΟΑ, η Επιτροπή διερεύνησε κατά πόσον θα μπορούσε να χρησιμεύσει ως σημείο αναφοράς μια διαφορετική βάση για εμπορική συναλλαγή που θα αφορά δανεισμό του PSV από τον δήμο του Eindhoven, με χρήση του οικοπέδου ως ασφάλειας.
Combining both assumptions together, the expected increase is estimated to be 1,01 % per year over the 40 years lease period and 0,4 % per year for the first 20 years.
Η Επιτροπή παρατηρεί ότι το μίσθωμα που οφείλει να καταβάλλει ο PSV είναι υψηλότερο από το επιτόκιο της αγοράς για ένα τέτοιο δάνειο, αφού ληφθούν υπόψη οι διαφορές μεταξύ μιας συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και ενός δανείου.
Thus, the initial assumption of 1,7 % in combination with the safety margin appears reasonable given that the asset concerned is land which can be expected to retain its value or increase in value and that it is located in the town centre (although the land is currently classified for commercial use, the lease fee rate is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land).
Η σημαντικότερη διαφορά αφορά το γεγονός ότι, εάν ο PSV πτώχευε μετά τη λήψη του δανείου από τον δήμο, ο δήμος θα ανακτούσε στην καλύτερη περίπτωση το ονομαστικό ποσό του δανείου.
Furthermore, the 2011 inflation rate for the Netherlands was 2,3 % [9], while the ECB has an inflation target of 2 %.
Δεν θα ήταν συνεπώς σε θέση να επωφεληθεί από την όποια αύξηση της αξίας του οικοπέδου, πέραν του ονομαστικού ποσού του δανείου.
Both these values are significantly above the expected growth rates for the ground value which the valuer has used.
Βάσει της συμφωνίας πώλησης και επανεκμίσθωσης, ο δήμος γίνεται ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου κατά την έναρξη ισχύος της σύμβασης μίσθωσης και θα έχει πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας σε περίπτωση πτώχευσης.
Apart from those safeguards regarding the lease fee, the lease contract negotiated by the municipality contains various other provisions to cover possible risks, in particular the risk of default by PSV.
Ο δήμος έδωσε έμφαση στην πτυχή αυτή κατά τη λήψη της απόφασης για το συγκεκριμένο μέτρο, δεδομένου μάλιστα ότι ο εγγυημένος πλήρης έλεγχος επί του οικοπέδου κατόπιν πιθανής πτώχευσης του PSV αποκλίνει από τις γενικές διατάξεις του ολλανδικού δικαίου και ευνοεί τον δήμο (αιτιολογική σκέψη 59).
The football club will provide a guarantee for the rent payments with its income from the sale of season tickets.
Οποιαδήποτε αύξηση της αξίας του οικοπέδου (μετά τον καθορισμό των όρων του δανείου) θα ωφελήσει επομένως μόνο τον δήμο.
PSV has also provided a surety of EUR 5 million corresponding to about two years' rent, which is taken from the purchase price and kept by the notary involved for 10 years.
Θα ανέμενε επομένως κανείς η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης να έχει εξ ορισμού χαμηλότερη απόδοση από ένα δάνειο.
The parties have agreed that the lease fee amount can be fully reviewed after 20 years at the request of either party.
Ο συντελεστής απόδοσης ενός δανείου με ασφάλεια υψηλής ποιότητας που παρέχεται σε εταιρεία με πιστοληπτική αξιολόγηση παρόμοια με την αξιολόγηση του ποδοσφαιρικού συλλόγου PSV θα αποτελούσε συνεπώς το ανώτατο δυνατό όριο ενός στοιχείου αναφοράς.
This review will be based on a new valuation report.
Απουσία αξιόπιστων αντιπροσωπευτικών επιτοκίων της αγοράς [10], το επιτόκιο αναφοράς της αγοράς στο εναλλακτικό σενάριο χορήγησης δανείου στον PSV θα έπρεπε να καθοριστεί με βάση την ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με την αναθεώρηση της μεθόδου καθορισμού των επιτοκίων αναφοράς και προεξόφλησης [11].
The ground value at that time together with an appropriate return on government securities and a risk premium will determine the new ground lease fee.
Για να είναι συντηρητικός, ο υπολογισμός αυτός θα έπρεπε να πραγματοποιηθεί με βάση το γεγονός ότι η πιστωτική ποιότητα του PSV το 2011 ήταν ανεπαρκής και λαμβάνοντας ως παραδοχή τη σύσταση ασφαλειών υψηλής αξίας για το δάνειο (δηλαδή το οικόπεδο).
As a further safeguard for the municipality, the parties have agreed that the rights of use of the land and of the stadium would fall to the municipality if PSV failed to honour its lease fee payments or fell into bankruptcy.
Το επιτόκιο αναφοράς που προκύπτει ανέρχεται σε 6,05 %.
This clause constitutes a deviation from the standard consequence under Dutch civil law, according to which a leasehold right would become part of the bankruptcy estate and hence escape control by the land owner.
Ο επενδυτής του δανείου αναμένει επομένως υψηλότερη απόδοση κατά 1,01 % από ό,τι ο δήμος στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
In the current case, at the end of the lease, the municipality will remain the owner of the land and control its use.
Ωστόσο, ο δήμος εξακολουθεί να ενεργεί ως επενδυτής στην οικονομία της αγοράς εάν ο επενδυτής του δανείου προτίθεται να αγνοήσει απόδοση ύψους 1,01 % με αντάλλαγμα την πιθανή αύξηση της αξίας του οικοπέδου (βλέπε αιτιολογική σκέψη 61).
Whilst the assumptions in the valuation report appear to be reasonable as indicated in recitals 48 to 57, a comparison with other commercial transactions remains difficult since the lease agreements presented by the Netherlands for benchmarking purposes may concern different sectors (such as the Amsterdam housing sector).
Με βάση τα χαρακτηριστικά της συναλλαγής, η απόδοση ενός τέτοιου θετικού ενδεχόμενου αποτιμάται τουλάχιστον σε 1,01 % και, ως εκ τούτου, η απόδοση που αναμένεται από τον δήμο στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης φαίνεται εναρμονισμένη με τα στοιχεία αναφοράς της αγοράς.
Therefore, in assessing whether the current transaction is MEIP compliant, the Commission has ascertained whether a different basis for a commercial transaction — based on a loan transaction by Eindhoven to PSV, with the land as collateral — would have served as a benchmark.
Ως εκ τούτου, φαίνεται ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν οδηγεί σε αδικαιολόγητο πλεονέκτημα για τον PSV και προσφέρει στον δήμο απόδοση που εμπίπτει στην ΑΕΟΑ.
The Commission observes that the lease fee to be paid by PSV is higher than the market rate of such a loan, once the differences between a sale-and-lease-back transaction and a loan are taken into account.
Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι το ετήσιο μίσθωμα, σύμφωνα με τις Κάτω Χώρες, είναι ανάλογο του μισθώματος που καταβάλλεται σε άλλες περιοχές της χώρας από επαγγελματικούς ποδοσφαιρικούς συλλόγους για τη μίσθωση σταδίων.
The most significant difference relates to the fact that, if PSV were to default after obtaining a loan from the municipality, the municipality would at best receive back the notional amount of the loan.
Μολονότι η σύγκριση αυτή εξακολουθεί να παρουσιάζει δυσκολίες λόγω των διαφορετικών τοποθεσιών, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι εν λόγω άλλοι σύλλογοι καταβάλλουν το ετήσιο μίσθωμα όχι μόνο για το οικόπεδο αλλά και για ολόκληρο το συγκρότημα του σταδίου.
It would not be able to benefit from any increase in the value of the land beyond the notional amount of the loan.
Συγκριτικά, ο PSV είναι ιδιοκτήτης του σταδίου, επωμίζεται το κόστος λειτουργίας και συντήρησής του και καταβάλλει επιπλέον μίσθωμα για το οικόπεδο του σταδίου.
In the sale-and-lease-back agreement, the municipality becomes owner of the land at the start of the lease contract and will have full ownership rights in case of default.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
The municipality put emphasis on that aspect when deciding on the measure, given in particular that the guaranteed full disposal over the land after a potential default by PSV deviates in the municipality's favour from the general provisions of Dutch law (recital 59).