natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Κατά τον καθορισμό των συγκεκριμένων παραμέτρων, οι οποίες τελικά ενσωματώθηκαν στην GVV, η NEUWOGES είχε την επιλογή.
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
Είχε τη δυνατότητα να προσδιορίσει με ακρίβεια τις μηνιαίες πληρωμές που πρέπει να πραγματοποιεί κατά τη διάρκεια της σύμβασης καθώς και τα έσοδα της πώλησης, προσδιορίζοντας διαφορετικό ύψος μισθώματος ή υψηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή.
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Υπήρχε άμεση συσχέτιση μεταξύ της ανάληψης υψηλότερου ή χαμηλότερου κινδύνου, μέσω καθορισμού ενός συγκεκριμένου μισθώματος (όπως μέσω καθορισμού διαφορετικού ύψους μισθώματος, διαφορετικής τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και διαφορετικών δαπανών) και της ρευστότητας που προκύπτει με τη μορφή της τιμής πώλησης.
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
Για παράδειγμα, ύστερα από εναλλακτικό υπολογισμό που διεξήχθη από την BAVARIA, ο οποίος βασίστηκε σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή 2,0 %, ύψος μισθώματος […] ευρώ και κατά συνέπεια τιμή μίσθωσης […] ευρώ, το μηνιαίο ποσό μίσθωσης ανέρχεται σε […] ευρώ αντί […] ευρώ.
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Φυσικά, και η τιμή πώλησης θα προέκυπτε χαμηλότερη.
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Ανάλυση των οικονομικών επιπτώσεων
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Γενικές παρατηρήσεις
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Σύμφωνα με την αρχική επιστολή και τις αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, η Επιτροπή βασίζεται σε προεξοφλητικό επιτόκιο 5 % ετησίως.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
[75]
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
Αξιοπιστία των αναλύσεων ταμειακών ροών της NEUWOGES
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
Πριν από μια ανεξάρτητη οικονομική ανάλυση της GVV, πρώτα είναι απαραίτητο να σχολιαστούν οι εκ των υστέρων αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, οι οποίες αναμένεται να καταδείξουν ποιες εκ των προτέρων προσδοκίες θα είχε ένας συνετός οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες όσον αφορά τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από την GVV.
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι η GVV βάσει ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών – αυτό συνέβαινε, κατά την άποψή της, σε περίπτωση αύξησης ενοικίου κατά […] % ετησίως, τιμαριθμική αναπροσαρμογή του κόστους ύψους […] % ετησίως και ποσοστό κενών ακινήτων […] % – θα δημιουργούσε προσδοκίες για αρνητικές συνολικές ταμειακές ροές ονομαστικού ύψους […] ευρώ και σε παρούσα αξία ύψους -[…] ευρώ [76].
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
Η NEUWOGES υποστηρίζει επίσης ότι η GVV μόνο στην περίπτωση υποτιθέμενων μη ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών – αύξηση ενοικίου κατά […] % ετησίως, ποσοστό κενών ακινήτων […] %, σταθερά έξοδα – θα μπορούσε να προσφέρει θετική ονομαστική αξία […] ευρώ και σε παρούσα αξία […] ευρώ.
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Ως εκ τούτου, κατά την άποψη της NEUWOGES ήταν σαφές από την αρχή ότι μόνο για να επιτευχθεί το μίσθωμα, θα έπρεπε να εφαρμόζονται ετησίως αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, όπου δεν θα έμενε περιθώριο για αυξήσεις του κόστους.
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η NEUWOGES θεωρεί ως βάση παραδοχές σχετικά με το ύψος των εξόδων, οι οποίες δεν είναι πολύ πειστικές (το αρχικό επίπεδο των εξόδων είναι πανομοιότυπο σε όλες τις αναλύσεις που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES).
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
Οι υπολογισμοί στους οποίους βασίστηκε η GVV που συνήφθη θεωρούν ως βάση συνολικές δαπάνες (διοίκησης, συντήρησης, κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους περίπου […] % των ενοικίων, αντίθετα οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES θεωρούν ως βάση επίπεδο δαπανών (μετά την αποκατάσταση) τουλάχιστον […] % ([…] % κίνδυνο απώλειας ενοικίων, […] % διοίκηση και συντήρηση).
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Ακόμη και αν δεν ληφθεί υπόψη η δραστική αύξηση στις απώλειες ενοικίων (από […] % σε […] %), εξακολουθεί, ωστόσο, να διαπιστώνεται αύξηση από […] % σε […] % των ενοικίων.
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
Στις παρατηρήσεις της NEUWOGES δεν υπάρχει επαρκής αιτιολογία για την αύξηση αυτή.
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
Αντίθετα, η NEUWOGES διαπιστώνει ότι […] % ([…] ευρώ/m2) είναι μια εύλογη τιμή για το χρονικό διάστημα αμέσως μετά τον εκσυγχρονισμό, ότι αυτή η τιμή όμως θα πρέπει να αυξάνεται στη συνέχεια κατά […] % ετησίως.
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Επίσης, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, θεωρούσε ως βάση συνολικό επίπεδο δαπανών (συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας ενοικίων [79]) μεταξύ […] % και […] % (πραγματογνωμοσύνη του 1997).
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Επειδή στην πραγματογνωμοσύνη δεν αναφέρεται λεπτομερώς με ποιο ποσοστό εκτιμώνται οι απώλειες ενοικίων, δεν μπορεί να προσδιοριστεί σε ποιο βαθμό οι βασικές παραδοχές σε σχέση με τα λοιπά έξοδα αποκλίνουν από τις παραδοχές της NEUWOGES.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Σε κάθε περίπτωση, τα λοιπά έξοδα που εκτιμώνται τώρα από τη NEUWOGES είναι υψηλότερα, ακόμη και με την παραδοχή ότι ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 θα εκτιμάτο σε […] %.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές και πρέπει να διορθωθούν, με βάση σε ένα αρχικό επίπεδο δαπανών […] % – χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
[80]
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Επιπλέον, σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να διαπιστωθεί ότι είναι εσφαλμένος ο ισχυρισμός της NEUWOGES ότι πρέπει να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, προκειμένου να αντισταθμιστεί μόνο η αύξηση του μισθώματος.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
Δεδομένου ότι το μίσθωμα υπολογίζεται ως ποσοστό επί του αρχικού συνολικού ενοικίου (σε αυτήν την περίπτωση […] %), μια αύξηση ενοικίου ύψους […] % θα έδινε δυνατότητα να απορροφηθούν τόσο η αύξηση του μισθώματος όσο και η αύξηση των εξόδων κατά […] %.
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Σε περίπτωση σταθερών εξόδων, θα αρκούσε ήδη μια μικρή αύξηση ενοικίου για να αντισταθμιστεί η αύξηση του μισθώματος.
Market expectations
Πράγματι, με βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων […] % και κατά τα λοιπά σταθερές δαπάνες, μια ετήσια αύξηση του ενοικίου κατά […] % θα επαρκούσε για να αντισταθμίσει την αύξηση του μισθώματος.
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Η NEUWOGES θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει κάθε περαιτέρω αύξηση για την εξόφληση αυξανόμενων εξόδων ή για την επίτευξη κέρδους.
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Κατά τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης, η NEUWOGES πραγματοποίησε η ίδια μια ανάλυση των ονομαστικών ταμειακών ροών.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Σε αυτήν την ανάλυση, θεώρησε ως βάση ότι οι δικές της δαπάνες (διοίκηση, συντήρηση) θα αυξάνονταν κατά […] % ετησίως, ότι θα μπορούσε να αυξάνει τα ενοίκια ανά τρία έτη κατά […] %, ότι θα μπορούσε να διατηρείται ένα ποσοστό κενών ακινήτων […] % και ότι το […] % των κατοικιών θα πωλούνταν στους μισθωτές.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
Σε αυτή τη βάση, η NEUWOGES ανέμενε να δημιουργηθούν από την GVV ονομαστικές ταμειακές ροές ύψους […] ευρώ κατά τη διάρκεια των 30 ετών.
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Στο πλαίσιο της επίσημης διαδικασίας έρευνας, δεν προέκυψαν αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία να επιβεβαιώνουν την εικασία ότι οι παραπάνω υπολογισμοί είχαν πραγματοποιηθεί σκόπιμα βάσει υπερβολικά αισιόδοξων προσδοκιών.
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
Δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι οι εκπρόσωποι της NEUWOGES που υπέβαλαν αυτά τα στοιχεία στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES το είχαν πράξει γνωρίζοντας ότι ήταν εσφαλμένα στοιχεία.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Στην πραγματικότητα η NEUWOGES δεν φαίνεται να ισχυρίζεται ότι το διοικητικό της συμβούλιο ενεπλάκη συνειδητά σε μια επιζήμια συναλλαγή για λόγους πολιτικής, αλλά μάλλον ότι υπέπεσε σε λανθασμένη εκτίμηση κατά την αξιολόγηση των οικονομικών επιπτώσεων (πράγμα που κατά τη γνώμη της NEUWOGES δεν θα είχε συμβεί σε περίπτωση οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς).
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
[82]
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Ωστόσο, πρέπει να εξεταστεί αν οι προσδοκίες ήταν πράγματι τέτοιες ώστε κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μη στήριζε την απόφασή του σε αυτές.
Assessment
Σε αυτό το πλαίσιο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, κατά την άποψη της NEUWOGES, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε θεωρήσει ως βάση μια αύξηση ενοικίου μόνο […] % ετησίως, κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] % και αύξηση των δαπανών διοίκησης και συντήρησης κατά […] %.
Administration costs
Με βάση αυτές τις παραδοχές, σύμφωνα με τη NEUWOGES οι συνολικές ταμειακές ροές ανέρχονται ονομαστικά σε -[…] ευρώ και σε παρούσα αξία σε -[…] ευρώ, όπου αφήνει κέρδη κυρίως η πάνω από επταπλάσια αύξηση της απώλειας ενοικίων.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Προσδοκίες της αγοράς
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
Καταρχάς, γίνεται παραπομπή στα έγγραφα που παρέχουν πληροφορίες σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των δύο συμβαλλόμενων μερών που συμμετέχουν στη συναλλαγή.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
Πρώτον, τα πρακτικά της συνεδρίασης του εποπτικού συμβουλίου στις 16 Δεκεμβρίου 1997 καταδεικνύουν ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES κατέταξαν τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή ως «ανεκτούς».
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
Επιπλέον, από τα πρακτικά προκύπτει ότι η NEUWOGES στις ενέργειές της βασίστηκε σε υπολογισμούς που θεωρούσαν ως βάση αύξηση ενοικίων κατά […] % ανά τρία έτη, αύξηση των εξόδων (χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους […] % και κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %.
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
[85]
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Πριν από την υπογραφή των συμβάσεων, η NEUWOGES συμβουλεύτηκε την επιχείρηση λογιστικού ελέγχου Nordrevision, σύμφωνα με την εκτίμηση της οποίας μια αύξηση ενοικίου […] % αντιστοιχούσε μεν με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, αλλά ήταν μάλλον ανέφικτη.
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Εκτός αυτού, η Nordrevision ήταν της άποψης ότι το αρχικό επίπεδο των δαπανών (οι υπολογισμοί βασίζονται σε εκτιμώμενες δαπάνες ύψους […] % των ενοικίων) είναι ρεαλιστικό, με παραδοχή μηδενικών κενών ακινήτων, αλλά ότι είναι απαραίτητη η τιμαριθμική αναπροσαρμογή των δαπανών σύμφωνα με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Risk of loss of rent
[87]
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
Η BAVARIA από την πλευρά της θεώρησε ως βάση ότι, δεδομένης της αναμενόμενης σταθερής εξέλιξης του πληθυσμού στο Neubrandenburg (λόγω της εγκατάστασης πολλών μεγάλων παρόχων υπηρεσιών) [88] και της καλής θέσης των κτηρίων, αναμένεται πολύ χαμηλό ποσοστό κενών ακινήτων.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
Επιπλέον, θεώρησε ως βάση ότι είναι δυνατές αυξήσεις ενοικίων αντίστοιχες με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
[90]
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Τέλος, επισημαίνεται ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, περιείχε στοιχεία για τις αναμενόμενες σχετικές εξελίξεις.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Η πραγματογνωμοσύνη του 1997 θεώρησε ως βάση επίπεδο δαπανών […] % έως […] %, όπου όμως δεν δόθηκαν πληροφορίες σχετικά με το ποσοστό με το οποίο εκτιμήθηκε ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
[91]
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
Εκτίμηση
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Διοικητικές δαπάνες
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Πρώτον, οι προσδοκίες σε σχέση με τις δαπάνες διοίκησης και συντήρησης, τόσο σε σχέση με το αρχικό επίπεδο ([…] ευρώ/m2 ή […] % των ενοικίων), όσο και σε σχέση με την αναμενόμενη αύξηση ([…] % ετησίως), φαίνονται αληθοφανείς.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Όσον αφορά το αρχικό επίπεδο των δαπανών, αυτό το συμπέρασμα προκύπτει από τη διαπίστωση της ίδιας της NEUWOGES ότι με αυτόν τον τρόπο το κόστος, τουλάχιστον για την περίοδο αμέσως μετά την αποκατάσταση, είχε εκτιμηθεί σε επαρκές ύψος.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Δεύτερον, στην πραγματογνωμοσύνη PESTEL διαπιστώθηκε ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης θα ανέρχονταν το 1997 κατά μέσο όρο σε […] ευρώ/m2.
Rent
Αυτό το ποσό είναι κατά […] ευρώ λιγότερο από ό,τι είχε εκτιμηθεί για τις ίδιες δαπάνες στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
Μια αύξηση αυτών των δαπανών θεωρήθηκε με βεβαιότητα ως δεδομένη.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
Η παραδοχή αύξησης κατά […] % ετησίως φαινόταν αληθοφανής και μάλλον συνετά εκτιμημένη.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
H Nordrevision είχε προτείνει μόνο να ευθυγραμμιστεί μια τέτοια τιμαριθμική αναπροσαρμογή στην τιμαριθμική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Με αυτόν τον τρόπο θα προέκυπτε ετήσια αύξηση κατά […] %, δηλαδή μικρότερη αύξηση από εκείνη που είχε υποτεθεί στην πραγματικότητα από τη NEUWOGES.
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Και κατά τα λοιπά, η NEUWOGES είναι τώρα πλέον η ίδια της άποψης ότι θα μπορούσε να αναμένεται ρεαλιστικά μια αύξηση κατά […] % ετησίως.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Αυτό σημαίνει ότι μια αξία […] % ετησίως ασφαλώς δεν ήταν απαράδεκτα χαμηλή.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Κίνδυνο απώλειας ενοικίων
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Όσον αφορά τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν ήταν μη ρεαλιστικό να αναμένεται γενική απώλεια ενοικίων ύψους […] %.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Πρώτον, πρέπει να διαπιστωθεί ότι αυτή η παραδοχή δεν αμφισβητήθηκε κατά την αξιολόγηση των συμβάσεων από τη Nordrevision, παρά το γεγονός ότι οι σύμβουλοι εξέφρασαν ανησυχία, δεδομένης της γενικής οικονομικής κατάστασης και της αγοράς ακινήτων στο Neubrandenburg.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Δεύτερον, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, ακόμη αν και δεν δόθηκαν ακριβείς πληροφορίες για τον υποτιθέμενο κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν φαινόταν ότι θεωρούσε δεδομένους σημαντικά υψηλότερους κινδύνους απώλειας ενοικίων.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
[94]
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.