natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Για τον προσδιορισμό του ύψους της τιμής αγοράς που πρέπει να καταβληθεί από την BAVARIA στην NEUWOGES στο πλαίσιο της EBV, τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση μηνιαία πληρωμή μίσθωσης ύψους […] ευρώ/m2, τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά […] % ετησίως, υπολειμματική αξία των κτηρίων ύψους […] % (η οποία θα έπρεπε να καταβληθεί από τη NEUWOGES μετά το τέλος της σύμβασης που συνήφθη για 75 έτη σχετικά με τη σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης βάσει πραγματογνωμοσύνης εμπειρογνώμονα που θα καταρτιστεί την αντίστοιχη χρονική περίοδο), καθώς και διάρκεια 30 ετών για την επανεκμίσθωση.
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
[57] Το προκύπτον από αυτές τις παραδοχές συνολικό ποσό επενδύσεων ανήλθε σε […] εκατ. ευρώ.
That condition had been included in the contract so that a sale could be accepted as ‘mediated privatisation’ for the purposes of the Inherited Debt Support Law.
Μετά την αφαίρεση του κόστους αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, του κόστους ιδιωτικοποίησης ύψους […] ευρώ καθώς και των φόρων/τελών ύψους […] ευρώ, η τιμή πώλησης ανήλθε σε […] ευρώ.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
[59]
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
ευρώ
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
Στη συνέχεια, αυτή η τελική τιμή διασπάστηκε στην τιμή για τα κτήρια ([…] % = […] ευρώ) και το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο ([…] % = […] ευρώ).
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Τα ποσά που αντιστοιχούν με το οικόπεδο και τα κτήρια δεν υπολογίζονταν χωριστά, αλλά κάθε φορά καθορίζονταν ως ποσοστό της συνολικής τιμής πώλησης.
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
Ως εκ τούτου, τα πρώτα πλεονεκτήματα που προέκυψαν για τη NEUWOGES από τη συναλλαγή ήταν η καταβολή μετρητών ύψους […] ευρώ και τα έσοδα από τα μισθώματα που είναι καταβλητέα στην BAVARIA ύστερα από 30 έτη.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Άλλοι παράγοντες
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Αποζημίωση ιδιωτικοποίησης
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Καταρχάς πρέπει να διαπιστωθεί ότι σε κάθε περίπτωση πρέπει να ληφθούν υπόψη οι καταβολές μετρητών ύψους […] ευρώ που έχουν πραγματοποιηθεί από την BAVARIA ως αποζημίωση ιδιωτικοποίησης στη NEUWOGES.
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Ως αγοραστής των κτηρίων και κάτοχος των δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα, η BAVARIA έπρεπε σύμφωνα με τις επίμαχες συμφωνίες να καταβάλει σαφώς προδιαγεγραμμένες προσπάθειες για την πώληση ενός μέρους των κατοικιών στους μισθωτές.
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
Αυτή η υποχρέωση έχει καθοριστεί συμβατικά, ούτως ώστε η πώληση να μπορεί να αναγνωριστεί ως «ιδιωτικοποίηση σε ενδιάμεσους αγοραστές» για τους σκοπούς του AHG.
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Σύμφωνα με τον εν λόγω νόμο, ένας επαγγελματίας αγοραστής έπρεπε να προσπαθήσει να πωλήσει στους μισθωτές το μέγιστο δυνατό μέρος, όμως τουλάχιστον το 1/3 του αποθέματος κατοικιών που είχε αναλάβει στο πλαίσιο της συναλλαγής.
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Στο πλαίσιο αυτής της υποχρέωσης, έπρεπε να καταβληθούν επίσης προσπάθειες για να ενημερωθούν οι μισθωτές σχετικά με τις δυνατότητες που τους προσφέρονται και να ερευνηθεί το ενδιαφέρον τους να αγοράσουν κατοικίες.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Η EBV ανέθεσε εκ νέου στη NEUWOGES το καθήκον της καταβολής των αντίστοιχων προσπαθειών (Μέρος V άρθρα 1-3).
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Επιπλέον, συμφωνήθηκε ότι η NEUWOGES θα λάβει γι’ αυτόν το σκοπό αποζημίωση ύψους […] ευρώ/m2, με την οποία η συνολική αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ανέρχονται σε […] ευρώ.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
Αρχικά, δεν ήταν προγραμματισμένο να λάβει η NEUWOGES αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησής της.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Το ποσό που κατεβλήθη αργότερα χωριστά ως αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αρχικά ήταν απλώς ένα μέρος της σχεδιαζόμενης τιμής πώλησης.
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Στην πραγματικότητα, δεν είχε νόημα για την BAVARIA να καταβάλει αποζημίωση στη NEUWOGES για δραστηριότητες στις οποίες η BAVARIA δεν είχε κανένα οικονομικό συμφέρον.
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Η χορήγηση απαλλαγής σύμφωνα με τον AHG, η οποία συνδεόταν με την υποχρέωση καταβολής προσπαθειών ιδιωτικοποίησης, ήταν μόνο προς το οικονομικό συμφέρον της NEUWOGES.
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Ωστόσο, η αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αφαιρέθηκε αργότερα από την τιμή πώλησης και αντ’ αυτού κατεβλήθη με τη μορφή χωριστής πληρωμής.
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Ο λόγος γι’ αυτό θα μπορούσε να είναι ότι το επίμαχο ποσό, αν είχε παραμείνει μέρος της τιμής πώλησης, θα υπόκειτο στην υποχρέωση καταβολής στο ETF.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Η τιμή πώλησης που καταβλήθηκε από την BAVARIA στη NEUWOGES μειώθηκε κατά το αντίστοιχο ποσό.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
Από τη σκοπιά της BAVARIA, αυτό δεν είχε καμία διαφορά σε οικονομικό επίπεδο.
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
Στην πραγματικότητα, η NEUWOGES πρόσθετε ακόμη και τις πληρωμές ιδιωτικοποίησης στα αναμενόμενα έσοδα από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
[63]
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Ο υπολογισμός αυτών των πληρωμών ως χωριστή αποζημίωση και όχι ως μέρος της τιμής πώλησης ήταν σημαντικός για τη NEUWOGES μόνο στο πλαίσιο του AHG.
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
Όπως προαναφέρθηκε (βλέπε αιτιολογική σκέψη 101), ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε λάβει υπόψη τον AHG.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
Το γεγονός ότι η NEUWOGES έχει αναλάβει τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και έχει δαπανήσει πόρους γι’ αυτόν το σκοπό δεν είναι σημαντικό στο παρόν πλαίσιο.
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ο οποίος δεν λειτουργεί στο πλαίσιο του AHG, δεν θα είχε καταβάλει προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και ως εκ τούτου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο της εφαρμογής του κριτηρίου του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Αντίστοιχα, η αποζημίωση που καταβάλλεται από την BAVARIA στη NEUWOGES για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης πρέπει να θεωρηθεί σημαντικό πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να προστεθεί στην τιμή πώλησης προκειμένου να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES συνολικά.
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
Η αποκατάσταση που διεξάγεται στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε επιπλέον πρόσθετες επιπτώσεις για τη NEUWOGES.
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι το κόστος αποκατάστασης ήταν σε άμεση σχέση με την πληρωμή της BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV, η οποία προέκυψε από τον υπολογισμό του συνολικού ποσού επενδύσεων μείον τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένου του κόστους αποκατάστασης (βλέπε αιτιολογική σκέψη (109)).
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Δηλαδή: Όσο υψηλότερο είναι το κόστος αποκατάστασης τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή αγοράς.
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
Για τον λόγο αυτόν, σε περίπτωση εναλλακτικού υπολογισμού της συναλλαγής, κατά τον οποίο θεωρούνται ως βάση χαμηλότερα ενοίκια, μικρότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ως εκ τούτου σημαντικά χαμηλότερα ενοίκια, η τιμή αγοράς παρ’ όλα αυτά βρισκόταν πάνω από την τιμή που συμφωνήθηκε στην EBV.
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Κατά κύριο λόγο αυτό οφειλόταν στο γεγονός ότι το κόστος αποκατάστασης σε αυτόν τον εναλλακτικό υπολογισμό εκτιμήθηκε σημαντικά χαμηλότερο από ό,τι είχε συμφωνηθεί τελικά μεταξύ της BAVARIA και της BRG.
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
[64]
Ground rent
Υπό τις συνθήκες αυτές, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το κατ’ αποκοπή ποσό που καταβλήθηκε σύμφωνα με την GPV από την BAVARIA στην BRG, μια εξ ολοκλήρου θυγατρική της NEUWOGES, για τις εργασίες αποκατάστασης ήταν σημαντικά υψηλότερο από το κόστος αποκατάστασης που εκτιμήθηκε αρχικά από τη NEUWOGES.
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
Ενώ η NEUWOGES στην αρχική της αξιολόγηση εκτίμησε το κόστος συνολικά σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2, το κατ’ αποκοπήν ποσό που συμφωνήθηκε τελικά μεταξύ της BAVARIA και της θυγατρικής της NEUWOGES, της BRG, για την αποκατάσταση ανήλθε σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Δηλαδή: Το συμφωνηθέν κόστος υπερέβη το αρχικά εκτιμημένο κόστος κατά […] ευρώ ή […] %.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Το σημαντικά υψηλότερο συμφωνηθέν κατ’ αποκοπήν κόστος μείωσε σημαντικά την τιμή αγοράς που κατεβλήθη από την BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Δεν αναφέρθηκε αιτιολογία για τη διαφορά μεταξύ της αρχικής εκτίμησης του κόστους και του συμφωνηθέντος κατ’ αποκοπήν ποσού.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
Αυτό προκαλεί ακόμη μεγαλύτερη έκπληξη, διότι η NEUWOGES είχε αναφέρει αρχικά το εκτιμώμενο κόστος αποκατάστασης ύψους κατά μέσο όρο […] ευρώ/m2 ως «γενικά σύνηθες []».
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Επίσης στην πραγματογνωμοσύνη που προσκομίστηκε από τη NEUWOGES Μεταξύ αποκατάστασης και κατεδάφισης: προκατασκευασμένα κτήρια στα νέα ομόσπονδα κρατίδια (εφεξής «Πραγματογνωμοσύνη Pestel»), το κόστος αποκατάστασης, όπως πραγματοποιήθηκε από την BRG, εκτιμήθηκε σε […] ευρώ/m2 έως […] ευρώ/m2.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Ως ιδιοκτήτρια και διαχειρίστρια των κτηρίου, η NEUWOGES είχε ακριβή γνώση της ανάγκης για αποκατάσταση και είναι δύσκολο να κατανοηθεί για ποιο λόγο αυτή υποτιμήθηκε τόσο δραστικά.
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
Το κόστος αποκατάστασης πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό των οικονομικών επιπτώσεων της EBV.
Conclusions
Πρώτα απ’ όλα είναι προφανές ότι δεν έχει σημασία για την BAVARIA σε ποιο βαθμό η θυγατρική της NEUWOGES, η BRG, θα χρέωνε το κόστος αποκατάστασής της, αφού κάθε πρόσθετο κόστος αποκατάστασης απλά θα συμψηφιζόταν με την τιμή αγοράς.
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
Αντιθέτως, η NEUWOGES είχε προφανές οικονομικό συμφέρον να συνάψει η BAVARIA σύμβαση με την BRG σχετικά με την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης και ένα μέρος της τιμής αγοράς να καταλογιστεί στο κόστος αποκατάστασης.
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
Ο τελευταίος συλλογισμός βασίστηκε στο γεγονός ότι τα κέρδη που απέκτησε η θυγατρική της NEUWOGES χάρη στην αποκατάσταση δεν υπόκεινταν στην υποχρέωση καταβολής σύμφωνα με τον AHG.
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Σύμφωνα με δικές της εκτιμήσεις, τα κέρδη που απέκτησε η BRG (και κατά συνέπεια η NEUWOGES) από τις αποκαταστάσεις της BAVARIA ανήλθαν σε […] ευρώ.
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
Αυτό το κέρδος αντιπροσωπεύει ένα άμεσο πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να ληφθεί υπόψη.
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Πράγματι, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES για να δικαιολογήσει την τιμή πώλησης παρέπεμψε στη σύμβαση που συνήφθη με την BRG για την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης.
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
[69]
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Μίσθωμα για το οικόπεδο
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
Όσον αφορά το μίσθωμα, σε αυτό το σημείο πρέπει να ληφθεί υπόψη το επιχείρημα της NEUWOGES ότι η BAVARIA για τα πρώτα 30 έτη δεν χρειάζεται να πραγματοποιήσει πληρωμές, αφού το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο συμπεριλαμβανόταν στην τιμή πώλησης.
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
Αν υποτεθεί για λόγους απλούστευσης ότι ο δείκτης κόστους ζωής δεν θα έχει διακυμάνσεις, αυτές οι μελλοντικές πληρωμές θα πρέπει να εκτιμηθούν με ονομαστική αξία ευρώ […].
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Σε περίπτωση γενικής αξιολόγησης, η παρούσα αξία το 1998 αυτών των μελλοντικών πληρωμών πρέπει επίσης να θεωρηθεί μέρος του πλεονεκτήματος που επιτεύχθηκε από τη NEUWOGES.
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Τελικά συμπεράσματα
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
Σε αυτό το σημείο πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η παραπάνω ανάλυση είχε στόχο να προσδιορίσει όσο το δυνατόν ακριβέστερα τις οικονομικές επιπτώσεις της EBV για τη NEUWOGES.
Average rent
Από την ανάλυση προκύπτει ότι τα σημαντικά πλεονεκτήματα που απέκτησε η NEUWOGES περιλαμβάνουν τα εξής:
Administration Costs
την τιμή τοις μετρητοίς που κατέβαλε η BAVARIA ([…] ευρώ)·
Maintenance Costs
την αποζημίωση που κατεβλήθη για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ([…] ευρώ)·
Risk of loss of Rent
τα κέρδη που αποκτήθηκαν από την αποκατάσταση ([…] ευρώ)·
Total m2
την παρούσα αξία του μισθώματος για την περίοδο από το 2029 και μετά (σε παρούσα αξία […] ευρώ).
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
Προσδιορισμός των αναμενόμενων οικονομικών επιπτώσεων της GVV για τη NEUWOGES
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Σύμφωνα με την GVV, η NEUWOGES είναι αρμόδια για τη διαχείριση των επίμαχων κτηρίων.
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Η NEUWOGES δικαιούται όλα τα έσοδα από την εκμίσθωση των κατοικιών και των επαγγελματικών μονάδων.
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Σε αντάλλαγμα, πρέπει να καταβάλλει στην ιδιοκτήτρια (BAVARIA) σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που έχει οριστεί σε […] ευρώ μέχρι τη σύναψη των εργασιών αποκατάστασης και σε […] ευρώ για την επόμενη περίοδο (άρθρο 3 της GVV).
Of course, the sale price would have been lower as well.
Η σύμβαση έχει διάρκεια 30 ετών, από την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης (άρθρο 2 παράγραφος 1).
Financial impact analysis
Το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε […] % ετησίως, με τιμαριθμική αναπροσαρμογή (άρθρο 4 παράγραφος 2).
General considerations
Σκοπός της παρακάτω ανάλυσης είναι να προσδιορίσει τις οικονομικές επιπτώσεις της GVV για τη NEUWOGES.
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Ιστορικό (υπολογισμοί)
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
Το μηνιαίο μίσθωμα προκύπτει μέσω πολλαπλασιασμού του αναμενόμενου καθαρού ενοικίου ανά m2 και μήνα – μείον τις δαπάνες διοίκησης, τις δαπάνες συντήρησης και τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων – επί τον αριθμό των διαθέσιμων τετραγωνικών μέτρων.
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
Ως εκ τούτου, οι βασικές παραδοχές αφορούν το αναμενόμενο καθαρό ενοίκιο ανά m2 και μήνα, καθώς και το αναμενόμενο κόστος.
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
Στη GVV τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση καθαρό ενοίκιο ύψους […] ευρώ/m2 μετά την αποκατάσταση και τα έξοδα ύψους […] ευρώ/m2.
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
Αντίστοιχα, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε […] ευρώ/m2.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
[71]
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Μέσο ενοίκιο
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
δαπάνες διοίκησης
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
δαπάνες συντήρησης
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
κίνδυνο απώλειας ενοικίων
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
συνολικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].