natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Τέταρτον, ο Δήμος δεν μπορούσε να κατανοήσει πως η Εποπτεύουσα Αρχή μπόρεσε να προσδιορίσει την αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών και να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η Fredensborg Boligutleie ANS ήταν σε πραγματικό, ή δυνητικό ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Η απόφαση για έναρξη της επίσημης διαδικασίας εξέτασης δημοσιεύτηκε στις 4 Δεκεμβρίου 2003.
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
Η Εποπτεύουσα Αρχή έλαβε μία παρατήρηση από τρίτα μέρη όσον αφορά την απόφαση έναρξης της διαδικασίας.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
Με επιστολή της 19ης Δεκεμβρίου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 5 Ιανουαρίου 2004 (Έγγρ. αριθ. 03-8980-A), η Fredensborg (ο αγοραστής) υπέβαλε τις παρατηρήσεις της.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
Έκθεση της BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
Η Fredensborg ζήτησε από την BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (εφεξής, «BER»), με αντιπρόσωπο τον κ. Arnt K. Svendsen, να παρουσιάσει την δική της αποτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου, και να σχολιάσει τις εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA.
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
Η έκθεση της BER υποβλήθηκε στις 13 Ιανουαρίου 2003.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
Η εκτίμηση της BER βασίστηκε σε τρία διαφορετικά σενάρια:
BER's assessment was based on three different scenarios:
Απόδοση της αξίας της επένδυσης βάσει της μίσθωσης κατοικιών:
Return on investment value based on rental housing:
630 εκατ. NOK
NOK 630,0 Million
Απόδοση της επένδυσης βάσει της μίσθωσης για 10 έτη, στη συνέχεια μεμονωμένες πωλήσεις εντός τριετίας:
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
796,5 εκατ. NOK
NOK 796,5 Million
Ομοίως όπως προηγουμένως, αλλά πώληση όλων των διαμερισμάτων μεμονωμένα το 11o έτος:
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
851,5 εκατ. NOK
NOK 851,5 Million
759,3 εκατ. NOK
NOK 759,3 Million
Η BER συνεπέρανε ότι η αγοραία αξία κυμαινόταν μεταξύ 700-800 εκατ. ΝΟΚ.
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
Η BER αξιολόγησε επίσης τις τρεις προηγούμενες εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
Η εκτίμηση της Catella ήταν, σύμφωνα με την BER, μία θεωρητική αξία βασισμένη στην παραδοχή ότι τα διαμερίσματα είχαν μισθωθεί με αγοραία τιμή από την πρώτη ημέρα.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
Η εκτίμηση της OPAK δεν λάμβανε υπόψη ότι τα μισθώματα είχαν διαμορφωθεί στο ήμισυ της συνήθους αγοραίας τιμής κατά τη στιγμή της υποβολής των προσφορών, σύμφωνα με την BER.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
Επιπλέον, η μελλοντική απώλεια λόγω των συμβάσεων που ίσχυαν εκείνη τη στιγμή με τιμές χαμηλότερες της αγοραίας, δεν λήφθηκε υπόψη στους υπολογισμούς.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Δεν υπολογίστηκαν επίσης οι απώλειες μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της αποκατάστασης των κτιρίων.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Στις εκτιμήσεις δεν είχαν ενσωματωθεί αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
Σύμφωνα πάντα με την BER, η εκτίμηση της FIGA/Nortakst ήταν μία θεωρητική αποτίμηση της αξίας βασιζόμενη στην υπόθεση της συνέχισης της τρέχουσας κατάστασης.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
Δεν είχαν ληφθεί υπόψη αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου.
No project risks or gains had been taken into account.
Ο τρόπος αυτός δεν ομοιάζει στον τρόπο με τον οποίο οι καταθέτοντες προσφορές ενεργούν συνήθως σε αυτού του είδους την αγορά.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Οι τεχνικές προδιαγραφές των κτιρίων, οι απώλειες μισθωμάτων κατά το στάδιο αποκατάστασης, κ.λπ., δεν είχαν υπολογιστεί.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Έκθεση της Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Η Fredensborg ζήτησε, το Νοέμβριο 2002, από την Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (εφεξής, «Agdestein»), με αντιπρόσωπο τον κ. Pål Agdestein, να αναλύσει και να σχολιάσει τις τρεις προαναφερθείσες εκτιμήσεις και να εκφέρει την άποψή της για την αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου.
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Ο κ. Agdestein είχε προηγουμένως προσληφθεί από την Catella, και ήταν αρμόδιος για την έκθεση που υπέβαλε η εν λόγω εταιρεία.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Η Agdestein υπέβαλε την έκθεσή της στην Fredensborg στις 17 Φεβρουαρίου 2003.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Η Agdestein σχολίασε λεπτομερώς τις τρεις προηγούμενες εκθέσεις και διαπίστωσε ότι διάφορες παραδοχές θα έπρεπε, κατά τη γνώμη της, να διορθωθούν.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Με βάση τις νέες «διορθωμένες» παραδοχές, η Agdestein κατέληξε στο ότι η προσαρμοσθείσα αξία στην έκθεση Catella ήταν 744 εκατ. NOK, στην έκθεση OPAK 560 εκατ. NOK και στην έκθεση FIGA/Nortakst 560 εκατ. NOK (ή 760 εκατ. ΝΟΚ αν η αξία του διαχωρισμού είχε διατηρηθεί σε 200 εκατ. ΝΟΚ) [18].
Based on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200 Million) [18].
Η Agdestein κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου (τον Μάιο 2001) κυμαινόταν μεταξύ 670 εκατ. ΝΟΚ και 800 εκατ. ΝΟΚ.
Agdestein concluded that the market value of the portfolio (in May 2001) was between NOK 670 Million and NOK 800 Million.
Η Fredensborg θεώρησε ότι το γεγονός ότι κατέβαλε τιμή που αντιπροσώπευε το ήμισυ όλων των αποτιμήσεων της αξίας, ενίσχυε την άποψη ότι είχε καταβάλει την αγοραία τιμή.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Σχόλια των νορβηγικών αρχών στις παρατηρήσεις των τρίτων μερών
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
Με επιστολή της 5ης Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ. 258313), η Εποπτεύουσα Αρχή υπέβαλε τις παρατηρήσεις της Fredensborg στις νορβηγικές αρχές, και τις κάλεσε να απαντήσουν εντός μηνός.
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
Με επιστολή της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 23 Μαρτίου 2004, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 24 Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ. 260564), οι νορβηγικές αρχές ζήτησαν από την Εποπτεύουσα Αρχή να αποδεχθεί το ότι τα νορβηγικά σχόλια θα υποβληθούν μέχρι τις 10 Μαΐου 2004.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
Οι νορβηγικές αρχές ανέφεραν ότι εκκρεμεί διακανονισμός μεταξύ του Υπουργείου Υγείας και του Δήμου του Όσλο σχετικά με την ιδιοκτησία των διαμερισμάτων.
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
Η επιστολή με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 22 Μαρτίου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ. 260191).
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
Με επιστολή της 25ης Μαρτίου 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή συμφώνησε να παρατείνει την προθεσμία μέχρι τις 10 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 260732).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
Με φαξ της 23ης Απριλίου 2004 που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ. 279122), το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας υπέβαλε αντίγραφο της συμφωνίας («Protokoll») μεταξύ του Δήμου του Όσλο και του Νορβηγικού κράτους σχετικά με την ιδιοκτησία των νοσοκομειακών διαμερισμάτων.
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
Με επιστολή της 13ης Μαΐου 2004 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 10 Μαΐου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 15 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 281488), οι νορβηγικές αρχές δήλωσαν ότι δεν είχαν κανένα σχόλιο να διατυπώσουν σχετικά με τις παρατηρήσεις τρίτων μερών που έλαβε η Εποπτεύουσα Αρχή.
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
Η επιστολή της 10ης Μαΐου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 10 Μαΐου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε στις 11 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 281014).
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
Έκθεση της Eirik Holm AS
Expert report from Eirik Holm AS
Το 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή ανέθεσε στην εταιρεία Eirik Holm AS (εφεξής, «Holm») την εκπόνηση μελέτης σχετικά με την αγοραία αξία των 1744 διαμερισμάτων που πωλήθηκαν από τον Δήμο του Όσλο.
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
Η σύμβαση αναφερόταν στο ότι η Εποπτεύουσα Αρχή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας είχε λάβει 5 εκτιμήσεις/εκθέσεις, αλλά τα πορίσματα των εκθέσεων αυτών παρέκκλιναν μεταξύ τους σε τέτοιο βαθμό που η Εποπτεύουσα Αρχή εξακολουθούσε να αμφιβάλλει για το κατά πόσο η τιμή πώλησης ύψους 715 εκατ. ΝΟΚ αντανακλούσε την αγοραία αξία.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
Ως εκ τούτου η Εποπτεύουσα Αρχή ήθελε να αποσαφηνίσει κατά πόσο οι προηγούμενες εκτιμήσεις/αποτιμήσεις της αξίας βασίστηκαν σε γενικά αποδεκτές αρχές όσον αφορά την αποτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας και κατά πόσο οι παραδοχές και η συλλογιστική που χρησιμοποιήθηκαν κατά τους υπολογισμούς ήταν εύλογες.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Η Εποπτεύουσα Αρχή επιθυμούσε επίσης αξιολόγηση του κατά πόσον ο τρόπος με τον οποίο εκτελέστηκε η διαδικασία πώλησης είχε επηρεάσει την τιμή πώλησης.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Ο Holm είναι ανεξάρτητος εγγεγραμμένος μηχανικός με μεγάλη εμπειρία όσον αφορά την κτηματαγορά του Όσλο.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Κατά την εκτέλεση της σύμβασης, η Holm προσέφυγε στις υπηρεσίες των εγγεγραμμένων μηχανικών Trygve Fossen και Sven P. Meyer, που διαθέτουν μεγάλη εμπειρία και πείρα σε εκτιμήσεις.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
Επιπλέον, ο δικηγόρος Johan Hveding του δικηγορικού γραφείου Grette DA, προσέφερε τις υπηρεσίες του όσον αφορά θέματα σχετικά με τις μισθωτήριες συμβάσεις.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Η έκθεση της Holm με ημερομηνία 24 Φεβρουαρίου 2005 παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την 1η Μαρτίου 2005 (Περιστατικό αριθ. 311859).
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Οι προηγούμενες αποτιμήσεις της αξίας/εκθέσεις
The previous value assessments/reports
Η μελέτη της Holm σχετικά με τις πέντε προηγούμενες εκτιμήσεις/εκθέσεις έδειξε μεταξύ άλλων ότι οι μέθοδοι υπολογισμού διέφεραν εν μέρει μεταξύ τους, καθώς και οι εκτιμήσεις των αγοραίων τιμών των μισθωμάτων, των εξόδων/αναγκών ανακαίνισης και των δυνητικών κερδών από τον διαχωρισμό της περιουσίας.
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Η Holm διαπίστωσε επίσης πραγματικά σφάλματα, παραλείψεις πληροφοριακών στοιχείων και γενικά επιφανειακή εξέταση/έρευνα των ιδιοκτησιών.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Αφού έγινε η διόρθωση των προφανών πραγματικών σφαλμάτων, εξακολουθούσαν να υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των εκτιμήσεων, οι οποίες αποδόθηκαν στις διαφορετικές μεθόδους και κρίσεις που εφαρμόστηκαν.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
Η Holm εξέφρασε την άποψη ότι κάτι τέτοιο δεν είναι ασύνηθες από μόνο του σε περιπτώσεις που γίνονται περισσότερες από μία εκτιμήσεις.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Διατύπωσε επίσης την άποψη ότι οι αποκλίσεις θα μπορούσαν να είναι μεγαλύτερες στη συγκεκριμένη περίπτωση απ'ό,τι σε άλλες περιπτώσεις, δεδομένου ότι το προς πώληση χαρτοφυλάκιο ήταν πολύ ιδιαίτερο, χωρίς ιστορικό προηγούμενο σε κανένα σημείο της χώρας.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Η Holm συνεπέρανε ως εκ τούτου ότι: Ως αποτέλεσμα, η χρησιμότητα της πρακτικής εφαρμογής των εκτιμήσεων εντός του πλαισίου που προορίζονται να εφαρμοστούν, είναι περιορισμένη.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Τα συμπεράσματά της όσον αφορά τις διάφορες εκτιμήσεις σε σχέση με τα δικά της πορίσματα και υποθέσεις έχουν ως εξής:
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Η εκτίμηση της Catella
The Catella appraisal
H Catella πραγματοποίησε μία επιφανειακή επιθεώρηση βασιζόμενη σε μία προηγούμενη εκτίμηση (1999-2000).
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Η νέα εκτίμηση πρέπει να θεωρηθεί ως ενημέρωση της προηγούμενης.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Μία εξωτερική επιθεώρηση διεξήχθη με τυχαία δειγματοληψία εσωτερικών χώρων.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Κατά την άποψη της Holm, θα έπρεπε να διεξαχθεί μία ολοκληρωμένη επιθεώρηση/εκτίμηση ώστε να υπάρξει καλύτερη βάση για την αποτίμηση της αξίας.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Η Holm συνεπέρανε ότι το αποτέλεσμα της αποτίμησης ήταν υπερβολικά υψηλό.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Το γεγονός αυτό οφειλόταν μεταξύ άλλων, στο ότι το προβαλλόμενο επίπεδο της αγοραίας τιμής μίσθωσης ήταν, κατά τη γνώμη της Holm, υπερτιμημένο κατά 10 %· στο ότι η Catella αγνοούσε τις ισχύουσες μισθωτήριες συμβάσεις και δεν είχε λάβει υπόψη ότι τα ισχύοντα μισθώματα θα ήταν πολύ χαμηλότερα από τις τιμές της αγοράς για πολλά χρόνια· στο ότι η Catella ήταν υπεραισιόδοξη όσον αφορά τον αριθμό των διαμερισμάτων που θα ήταν μισθωμένα ανά πάσα στιγμή (θα υπήρχαν πάντα κενά διαμερίσματα λόγω της αλλαγής μισθωτών κ.λπ.)· στο ότι το αρχικό κόστος ανακαίνισης ήταν υπερβολικά χαμηλό (περίπου 60 εκατ. ΝΟΚ).
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Ο Holm αναφέρθηκε επίσης σε μία ιδιοκτησία που είχε περιληφθεί αλλά στη συνέχεια αποσύρθηκε από το χαρτοφυλάκιο και στο ότι η Catella δεν είχε λάβει υπόψη τις επιπτώσεις που θα είχε στην αξία των ακινήτων ο περιορισμός της ρήτρας «ως έχει» που περιλαμβάνεται στη σύμβαση.
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Η εκτίμηση της OPAK
The OPAK appraisal
Η OPAK επιθεώρησε την πλειονότητα των κτιρίων εξωτερικά, αλλά μόνο δέκα διαμερίσματα.
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Κατά την άποψη της Holm, η εξέταση αυτή δεν επαρκούσε για την εκτίμηση των ποσών που ήταν αναγκαία για την ανακαίνιση και τη συντήρηση.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
Επίσης κατά την άποψη της Holm, όλες οι ιδιοκτησίες θα έπρεπε να επιθεωρηθούν, όπως και θα έπρεπε να εξεταστούν διεξοδικότερα οι εσωτερικοί χώροι ώστε να υπάρχει καλύτερη βάση για τον υπολογισμό της αξίας.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Η Holm συνεπέρανε μεταξύ άλλων ότι η αγοραία τιμή μίσθωσης ήταν υποτιμημένη.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Αντίθετα, η OPAK δεν έλαβε υπόψη ότι υπήρχαν περιορισμοί ως προς το πόσο γρήγορα θα μπορούσαν τα μισθώματα να αυξηθούν και να φθάσουν τα επίπεδα της αγοράς.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Η αποτίμηση της δυνητικής αξίας λόγω του διαχωρισμού βασίστηκε σε υπερβολικά μικρό προς πώληση τμήμα, με συνεπαγόμενη χαμηλή προστιθέμενη αξία, ενώ το αρχικό κόστος ανακαίνισης εκτιμήθηκε κατά 30 εκατ. ΝΟΚ περίπου χαμηλότερο.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Η Holm κατέληξε στο ότι τα στοιχεία αυτά επηρέασαν την εκτίμηση τόσο θετικά όσο και αρνητικά και κατά συνέπεια ήταν δύσκολο να υπολογιστούν οι πραγματικές επιπτώσεις.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Η εκτίμηση της FIGA/Nortakst
The FIGA/Nortakst appraisal
Η Holm υπογραμμίζει, ειδικότερα, ότι τα οφέλη που ενδεχομένως θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό είχαν σε μεγάλο βαθμό υπερτιμηθεί, καθώς η μέθοδος υπολογισμού της αξίας του διαχωρισμού κρίνεται απαράδεκτη δεδομένου ότι, μεταξύ άλλων, βασίζεται στην τεχνική αξία και στην παραδοχή ότι θα σημειωθεί σημαντική ετήσια αύξηση των τιμών πώλησης.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Η Holm δηλώνει ότι θεωρεί τους υπολογισμούς αυτούς άσχετους με την τιμή πώλησης και τις δυνατότητες του διαχωρισμού.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Επιπλέον, τονίζει ότι τα έσοδα από μισθώσεις δύο κτιρίων είχαν καταχωρισθεί εσφαλμένα μέχρι το 2008· ότι στους υπολογισμούς είχαν χρησιμοποιηθεί αγοραίες τιμές μίσθωσης κατά τι υπερτιμημένες, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα έξοδα της αναγκαίας ανακαίνισης.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
(Η Holm υπολόγισε ότι τα έξοδα αυτά είναι σημαντικά υψηλότερα από τις εκτιμήσεις της FIGA/Nortakst)· δεν ήταν ρεαλιστικό να θεωρείται ότι η πώληση όλων των διαμερισμάτων θα πραγματοποιηθεί εντός ενός και μόνον έτους· και δεν λήφθηκαν υπόψη οι επιπτώσεις της ρήτρας «ως έχει», που περιέχεται στις συμβάσεις, στη μείωση της αξίας.
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
Το ποσό που προκύπτει βάσει των παραγόντων αυτών δείχνει ότι η εκτιμηθείσα αγοραία αξία ήταν υπερβολικά υψηλή.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Η BER δεν προέβη σε επιθεώρηση/έλεγχο των ιδιοκτησιών αλλά βάσισε τα συμπεράσματά της στις εκτιμήσεις και αξιολογήσεις που είχαν παρουσιάσει ήδη οι εταιρείες Catella, OPAK και FIGA/Nortakst, τις οποίες στη συνέχεια επανεξέτασε η ίδια.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.