natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν την πώληση από μέρους του Δήμου του Asker γεωτεμαχίου στην εταιρεία Asker Brygge AS (στο εξής «Asker Brygge»).
The Norwegian authorities notified a sale of a plot of land by the municipality of Asker to the company Asker Brygge AS (“Asker Brygge”).
Το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο νορβηγικό κτηματολόγιο με τα στοιχεία Nesøyveien 8, gnr.
The property is registered in the Norwegian property register as Nesøyveien 8, gnr.
στον Δήμο του Asker («gbnr. 32/17») και έχει επιφάνεια περίπου 9700 m2.
in the municipality of Asker (“gbnr. 32/17”) and is approximately 9700 m2.
Δεν υπήρχε κανένα κτίσμα στο ακίνητο.
There were no buildings on the property.
Η Slependen Båtforening μίσθωσε μέρος του ακινήτου από τον Δήμο.
Slependen Båtforening rented part of the property from the Municipality.
Το 2001, ο Δήμος του Asker και η Asker Brygge συνήψαν συμφωνία («συμφωνία προαίρεσης»), η οποία παρείχε στην Asker Brygge τη δυνατότητα να αγοράσει το γεωτεμάχιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2009 έναντι προκαθορισμένου ποσού ύψους 8 εκατ. ΝΟΚ, αναπροσαρμοζόμενου βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή.
The municipality of Asker and Asker Brygge entered into an agreement in 2001 (“the option agreement”), according to which Asker Brygge was granted an option, lasting until 31 December 2009, to buy land for a fixed sum of NOK 8 million, adjusted according to the consumer price index.
Σύμφωνα με τη συμφωνία προαίρεσης, η δημοτική αρχή είχε την πρόθεση να παραχωρήσει στην Asker Brygge τη δυνατότητα προαίρεσης για αγορά του γεωτεμαχίου στην τιμή της αγοράς, με την προϋπόθεση ότι η Asker Brygge θα αναλάμβανε διεξοδικό σχεδιασμό και έρευνα με σκοπό να επιτύχει αναχαρακτηρισμό του ακινήτου και στη συνέχεια να το αξιοποιήσει.
According to the option agreement the municipality intended to give Asker Brygge the option to buy the property at market price provided that Asker Brygge undertook extensive planning and research with the aim of obtaining a reregulation of the property and then developing the property.
Το 2004 ανανεώθηκε η συμφωνία προαίρεσης και η ισχύς της προαίρεσης παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014 με παρόμοιους όρους όσον αφορά την πρόοδο της διαδικασίας αναχαρακτηρισμού του ακινήτου.
In 2004 the option agreement was renewed, and the validity of the option was extended until 31 December 2014 under similar conditions regarding the progress of the reregulation work.
Το 2005, η Asker Brygge θέλησε να χρησιμοποιήσει τη δυνατότητα αυτή και να αγοράσει το γεωτεμάχιο.
In 2005, Asker Brygge called upon the option to buy the land.
Τα μέρη συνήψαν συμφωνία πώλησης στις 21 Μαρτίου 2007 στην τιμή των 8727462 ΝΟΚ.
The parties entered into a sales agreement on 21 March 2007 for the price of NOK 8727462.
Το ακίνητο μεταβιβάστηκε στην Asker Brygge την ίδια ημερομηνία, μολονότι την ημέρα της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας καταβλήθηκε μόνο η πρώτη δόση ίση με το 30% της τιμής πώλησης.
The land was transferred to Asker Brygge on the same date although only the first instalment of 30 % of the sales sum was paid on the date of the transfer of the property.
Ο Δήμος του Asker και η Asker Brygge υποστηρίζουν ότι η σύμβαση πώλησης δεν ενέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης, διότι η τιμή πώλησης αντανακλά την αγοραία αξία.
The municipality of Asker and Asker Brygge are of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
Οι νορβηγικές αρχές αποφάσισαν, εντούτοις, να κοινοποιήσουν την συναλλαγή για λόγους ασφάλειας δικαίου.
The Norwegian authorities nonetheless decided to notify the transaction for reasons of legal certainty.
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΝΟΡΒΗΓΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ
COMMENTS FROM THE NORWEGIAN AUTHORITIES
Ο Δήμος του Asker θεωρεί ότι η σύμβαση πώλησης δεν ενέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης, διότι η τιμή πώλησης αντανακλά την αγοραία αξία.
The municipality of Asker is of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
Η δημοτική αρχή υποστηρίζει ότι πρέπει να διαθέτει διακριτική ευχέρεια κρίσης.
The municipality has submitted that it must enjoy a margin of judgment.
Οι εκτιμήσεις της αξίας που πραγματοποιήθηκαν τον Ιούνιο του 2006 και τον Ιούνιο του 2008 αποτίμησαν την αγοραία αξία το 2001 σε 9,6 εκατ. ΝΟΚ (με πιθανότητα απόκλισης +/-15 %) και σε 8 εκατ. ΝΟΚ αντίστοιχα.
The value assessments carried out in June 2006 and June 2008 assessed the market value in 2001 to be NOK 9,6 (with a possible variation of +/– 15 %) million and NOK 8 million respectively.
Συνεπώς, οι εκτιμήσεις αυτές είναι σύμφωνες με την τιμή πώλησης το 2001, περίοδο την οποία αφορά η εκτίμηση.
The assessments are thus in accordance with the sales price in 2001, which is the relevant period for the assessment to be made.
Η εκτίμηση της 18ης Ιανουαρίου 2008 βασίζεται σε εσφαλμένες παραδοχές και δεν έλαβε υπόψη σημαντικούς παράγοντες για την αποτίμηση της αξίας.
The assessment dated 18 January 2008 is based on wrong premises, and did not take into consideration important factors for the assessment.
Δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η δυνατότητα προαίρεσης παραχωρήθηκε χωρίς αμοιβή, αφού, σε αντάλλαγμα, η Asker Brygge ανέλαβε υποχρεώσεις σχεδιασμού και έρευνας.
The option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Ο Δήμος έκρινε ότι η αξιοποίηση του ακινήτου ήταν δύσκολη και δεν επιθυμούσε να αναλάβει την απαιτούμενη έρευνα για να εντοπίσει κινδύνους σε σχέση με τυχόν δυσμενή κατάσταση του εδάφους και ρύπανση.
The municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution.
Η έρευνα της Asker Brygge απέκλεισε την ύπαρξη αυτών των κινδύνων και ο Δήμος μπόρεσε στη συνέχεια να πωλήσει το ακίνητο χωρίς να είναι αναγκασμένος να διαπραγματεύεται με δυνητικούς αγοραστές στοιχεία που σχετίζονται με αυτούς τους κινδύνους.
The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks.
Συνεπώς, η υποχρέωση την οποία ανέλαβε η Asker Brygge ήταν πολύτιμη για τον Δήμο.
Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality.
Ο Δήμος δέχεται ότι ένας ιδιώτης επενδυτής δεν θα δεχόταν άτοκη αναστολή της πληρωμής του 70 % του τιμήματος πώλησης. Αν, ωστόσο, η μη είσπραξη τόκων εκλαμβανόταν ως κρατική ενίσχυση, αυτή θα μπορούσε να θεωρηθεί ενίσχυση ήσσονος σημασίας.
The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid.
Η Asker Brygge υποστηρίζει ότι η Αρχή δεν μπορεί να θεωρήσει ότι η πώληση ενείχε στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.
Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale.
Η αξία του ακινήτου το 2001
The value in 2001
Τ0 2001, η σύναψη συμφωνίας με την Slependen Båtforening (Slependen) και η υποχρέωση μελλοντικής εξυπηρέτησης της Slependen θα πρέπει να θεωρηθεί ότι συνιστούσαν επιβάρυνση επί του ακινήτου που επηρέασε σαφώς την αγοραία αξία του.
In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value.
Ο αναχαρακτηρισμός του ακινήτου θα ήταν αναγκαίος για να μπορέσει να αξιοποιηθεί για εμπορική δραστηριότητα.
A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity.
Αυτό δεν αποτελούσε ρεαλιστική εναλλακτική δυνατότητα για τον Δήμο το 2001.
This was not a realistic alternative for the municipality in 2001.
Θα απαιτούνταν δαπανηρές και χρονοβόρες προπαρασκευαστικές εργασίες πριν από τον πλήρη αναχαρακτηρισμό του.
The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming.
Επιπλέον, η Asker Brygge διέτρεχε τον δυνητικό κίνδυνο να μη γίνει αποδεκτή η αίτηση αναχαρακτηρισμού από τον Δήμο και άλλους δημόσιους οργανισμούς, όπως η δημόσια αρχή οδοποιίας ή ο κυβερνήτης της κομητείας.
Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor.
Επιπλέον, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το ακίνητο βρίσκεται πολύ κοντά στον αυτοκινητόδρομο Ε18, γεγονός που σημαίνει ότι είναι εκτεθειμένο και στον θόρυβο και στη ρύπανση της οδού.
Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution.
Επιπλέον, η εγγύτητα με τον αυτοκινητόδρομο περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα οικοδόμησης του ακινήτου.
In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property.
Σύμφωνα με το σχέδιο κατασκευής του αυτοκινητόδρομου, απαγορευόταν κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε απόσταση μικρότερη των 35 μέτρων από την οδό. Επειδή το ακίνητο είναι πολύ στενό και βρίσκεται κοντά στον οδικό άξονα, ο περιορισμός αυτός σημαίνει ότι περίπου το 90% του εμβαδού του ενέπιπτε σε αυτή την απαγόρευση.
According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition.
Επιπλέον, όπως συνάγεται από το τμήμα 1 της συμφωνίας και σύμφωνα με δημόσιο σχέδιο έργου οδοποιίας, μέρος του ακινήτου προοριζόταν να χρησιμοποιηθεί για μια νέα παράπλευρη οδό του υφιστάμενου αυτοκινητόδρομου.
Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway.
Το ένα τρίτο περίπου του ακινήτου θα καλυπτόταν από τη νέα οδό.
Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road.
Η Asker Brygge τόνισε επίσης την αβεβαιότητα που επικρατεί σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου.
Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property.
Όπως προαναφέρθηκε, η οικοδόμηση του γεωτεμαχίου θεωρούνταν πολύ δύσκολη λόγω της κατάστασης του εδάφους.
As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions.
Επιπλέον, θεωρούνταν πιθανό να υπάρχει υψηλή ρύπανση του εδάφους.
In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted.
Έτσι, όταν η Asker Brygge επικοινώνησε το 2001 με τον Δήμο με σκοπό να αγοράσει το ακίνητο, η δημοτική αρχή θεωρούσε σχεδόν αδύνατη την αξιοποίησή του για εμπορικούς σκοπούς.
Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity.
Ούτε η Asker Brygge ούτε ο Δήμος διέθεταν επαρκή ή ακριβή στοιχεία σε σχέση με αυτά τα ζητήματα, και η αξιοποίηση θα απαιτούσε σημαντική ανάλυση των συνθηκών του ακινήτου.
Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions.
Η Asker Brygge υποστηρίζει ότι οι προαναφερθέντες περιορισμοί πρέπει να θεωρηθούν επιβαρύνσεις επί του ακινήτου που επηρέασαν σαφώς την αγοραία αξία του.
Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value.
Ακόμη, η Αρχή δεν μπορεί να βασίζει την εκτίμησή της σε μεταγενέστερα πραγματικά περιστατικά.
Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances.
Αυτό θα σήμαινε ότι η Αρχή βασίζει την απόφασή της χρησιμοποιώντας στοιχεία τα οποία δεν είχε τη διάθεσή του ο Δήμος όταν συνήψε τη συμφωνία.
Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement.
Κάθε αύξηση της αξίας του ακινήτου μετά το 2001 αποδίδεται στο έργο που πραγματοποίησε η Asker Brygge.
Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge.
Χωρίς την εργασία που ανέλαβε η Asker Brygge η περιοχή θα παρέμενε μάλλον αναξιοποίητη με πολύ περιορισμένη χρηματική αξία για τον Δήμο.
Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality.
Η συνάφεια της αξίας το 2007
The relevance of the value in 2007
Εφόσον η αξία του 2007 είναι συναφής, η Αρχή θα πρέπει να λάβει υπόψη και να αφαιρέσει την προστιθέμενη αξία που παρήγαγε η εργασία την οποία πραγματοποίησε η Asker Brygge την περίοδο 2001-2007.
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Αμοιβή για την προαίρεση
Remuneration for the option
Η υποχρέωση χρηματοδότησης ερευνητικής εργασίας, η οποία ανέρχεται σε 4 ή 5 εκατ. ΝΟΚ περίπου, πρέπει, κατά την άποψη της Asker Brygge, να ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση της αμοιβής για το δικαίωμα προαίρεσης που παραχωρήθηκε στην Asker Brygge.
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
Γενικά, η μέθοδος αυτή δεν είναι ασυνήθιστη ως βάση καθορισμού της τιμής προαίρεσης όσον αφορά μη οικοδομημένη γη όπως στην προκειμένη περίπτωση.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Οι αποτιμήσεις της αξίας
The value assessments
Υπάρχει παραπομπή στις σελίδες 6-9 της αποτίμησης της αξίας που ανέλαβε η TJB Eiendomstaksering, κατά την οποία ο εκτιμητής βασίζει την εκτίμησή του στο γεγονός ότι είναι δυνατή η βυθοκόρηση της ακτογραμμής για την κατασκευή χώρων ελλιμενισμού περισσότερων σκαφών και για τη δημιουργία χώρων αποθήκευσης σκαφών στην ξηρά.
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Υπάρχει επίσης παραπομπή στις σελίδες 14 και 15 της αποτίμησης της αξίας της Takstsenteret, η οποία επίσης βασίζει την εκτίμησή της σε παρόμοια αξιοποίηση του ακινήτου.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Εντούτοις, όταν συνήφθη η συμφωνία το 2001, παρόμοια αξιοποίηση του ακινήτου δεν υπήρχε ούτε ως πρόθεση ούτε θεωρούνταν εφικτή από τη δημοτική αρχή και την Asker Brygge.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
Επιπλέον, λόγω της κατάστασης της ακτογραμμής κάτω από το έδαφος της εξεταζόμενης περιοχής και προκειμένου να αποφευχθεί μαζική κατολίσθηση και να προκληθεί ζημία στα θεμέλια οδικής γέφυρας σε μικρή απόσταση από το ακίνητο, η δημόσια αρχή οδοποιίας απαγόρευσε την περαιτέρω βυθοκόρηση της περιοχής.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ ορίζει τα ακόλουθα:
State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement
Η αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς
Market investor principle
Εάν η συναλλαγή ήταν σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, δηλ. αν ο Δήμος πωλούσε το ακίνητο στην αγοραία αξία του και οι όροι της συναλλαγής ήταν αποδεκτοί για έναν ιδιώτη πωλητή, η συναλλαγή δεν θα συνιστούσε χορήγηση κρατικής ενίσχυσης. Η πώληση του ακινήτου θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση, εάν δεν πραγματοποιούνταν στην αγοραία αξία του.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Ως σημείο εκκίνησης, η εκτίμηση του αν ένα περιουσιακό στοιχείο έχει πωληθεί στην αγοραία αξία του πρέπει να αφορά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Οι περιστάσεις της εξεταζόμενης πώλησης του ακινήτου παρουσιάζουν μια ιδιαιτερότητα από την άποψη ότι υπάρχουν διάφορες συμφωνίες που αφορούν την πώληση:
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
συμφωνία προαίρεσης του 2001, επέκταση της συμφωνίας προαίρεσης του 2004 και συμφωνία πώλησης του 2007.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Η συμφωνία προαίρεσης δεν παρείχε στην Asker Brygge μόνο το δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο ανά πάσα στιγμή κατά τα επόμενα έτη, αλλά καθόριζε και την τιμή μεταγενέστερης μεταβίβασής του.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Από την άποψη αυτή, η Αρχή εξέτασε αν η Asker Brygge κατέβαλε τίμημα για την προαίρεση καθαυτή και αν οι ευνοϊκοί όροι υπέρ του αγοραστή εξισορροπούνται με αντίστοιχες υποχρεώσεις του ή με δικαιώματα του πωλητή.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Η Αρχή έκρινε ότι αυτή καθαυτή η συμφωνία προαίρεσης δεν μπορεί να θεωρηθεί σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Η αγοραία τιμή της συμφωνίας προαίρεσης που υπογράφηκε το 2001
The market price of the option agreement signed in 2001
Υπάρχουν αρκετοί ασφαλείς από εμπορική άποψη λόγοι να συναφθεί συμφωνία με συγκεκριμένους όρους.
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Εάν δεν υπάρχει λογική εξήγηση για την επιλογή του Δήμου, τότε το μέτρο θα μπορούσε να χαρακτηριστεί κρατική ενίσχυση.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Από την άλλη πλευρά, τα κύρια χαρακτηριστικά της συμφωνίας προαίρεσης τα οποία είναι συναφή για την εκτίμηση της κρατικής ενίσχυσης είναι (i) η συμφωνηθείσα τιμή των 8 εκατ. ΝΟΚ, αναπροσαρμοσμένη σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, (ii) το δικαίωμα αναδιαπραγμάτευσης που παραχωρήθηκε στην Asker Brygge σε περίπτωση σημαντικής μείωσης των τιμών των ακινήτων πριν κάνει χρήση της δυνατότητας προαίρεσης (η δημοτική αρχή δεν είχε αντίστοιχο δικαίωμα αναδιαπραγμάτευσης σε περίπτωση σημαντικής αύξησης των τιμών των ακινήτων), (iii) η πληρωμή σε δύο δόσεις, εκ των οποίων το 70 % του τιμήματος πώλησης θα καταβαλλόταν το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011, αλλά χωρίς να επιβληθούν τόκοι γι’ αυτή την καθυστέρηση.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
Το 2004, η δημοτική αρχή και η Asker Brygge παρέτειναν τη συμφωνία προαίρεσης μέχρι το 2014, αλλά δεν τροποποίησαν κανέναν από τους άλλους όρους της συναλλαγής [4].
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Έτσι, δεν είναι σαφές στην Αρχή βάσει ποιων στοιχείων κατέληξε ο Δήμος στη συμφωνηθείσα τιμή των 8 εκατ. ΝΟΚ για την πώληση του ακινήτου.
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Ακόμη κι αν υποτεθεί ότι το ποσό των 8 εκατ. ΝΟΚ αντιπροσώπευε την αγοραία τιμή του ακινήτου το 2001 [5], θα έπρεπε να έχει αποτιμηθεί και η αγοραία αξία των άλλων στοιχείων που συμφωνήθηκαν στη συμφωνία προαίρεσης.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Κατά την άποψη της Αρχής, εάν λαμβανόταν υπόψη μόνο η αγοραία αξία του ακινήτου, αυτό θα σήμαινε ότι η Asker Brygge πέτυχε το δικαίωμα προαίρεσης δωρεάν, χωρίς κανένα οικονομικό αντάλλαγμα γι’ αυτό το προτιμησιακό δικαίωμα αγοράς.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Όπως προαναφέρθηκε, το δικαίωμα προαίρεσης παρείχε στην εταιρεία τη δυνατότητα να παρατηρεί την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων επί σειρά ετών.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Από στατιστική άποψη, οι τιμές των ακινήτων τείνουν με την πάροδο του χρόνου να αυξάνονται.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Επιπλέον, το Asker βρίσκεται κοντά στο Όσλο και ο πληθυσμός του αυξάνεται συνεχώς, γεγονός που φυσιολογικά θα ωθούσε τις τιμές των ακινήτων προς τα άνω.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Η συμφωνία προαίρεσης απαγόρευε στον Δήμο να πωλήσει το ακίνητο σε άλλον αγοραστή, με αποτέλεσμα να δεσμεύεται κεφάλαιο για το οποίο ο Δήμος θα μπορούσε να έχει βρει εναλλακτικές χρήσεις ή να εισπράττει τόκους.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Εντούτοις, ο Δήμος δεν θα εισέπραττε κανένα ποσό ή καμία αποζημίωση σε περίπτωση που η Asker Brygge αποφάσιζε να μην αγοράσει το ακίνητο.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Επιπλέον, η επέκταση της συμφωνίας το 2004 παρέτεινε το δικαίωμα προαίρεσης επί πέντε επιπλέον έτη χωρίς αμοιβή.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Η επέκταση αυτή έδωσε στην Asker Brygge τη δυνατότητα να διαπραγματευθεί με τον Δήμο τον αναχαρακτηρισμό του ακινήτου για σκοπούς που θα αύξαναν την αγοραία αξία του.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
Βάσει τη συμφωνίας προαίρεσης, συμφωνήθηκαν και ορισμένα στοιχεία πιθανής μελλοντικής σύμβασης πώλησης.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.