natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Κατά την άποψη των ολλανδικών αρχών, η αναζωογόνηση του κέντρου του Leidschendam συμβάλλει στον στόχο της οικονομικής και κοινωνικής συνοχής, όπως ορίζεται στο άρθρο 3 της συνθήκης για την Ευρωπαϊκή Ένωση (εφεξής «ΣΕΕ») και στο άρθρο 174 της ΣΛΕΕ.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Με την ανάπλαση του κέντρου της πόλης εκμεταλλεύεται αποτελεσματικά ο πενιχρός χώρος για νέες κατοικίες, εμπορικούς χώρους και υπόγειο σταθμό χώρων στάθμευσης στο Leidschendam, ενώ η βελτίωση των δημόσιων υποδομών συμβάλλει στη συνοχή του κέντρου της πόλης στο σύνολό του.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Καταλληλότητα της συμπληρωματικής συμφωνίας
Appropriateness of the Supplementary Agreement
Για τον λόγο αυτό η συμφωνία συνεργασίας του 2004 αποτέλεσε αντικείμενο αναδιαπραγμάτευσης, δεδομένου ότι ο δήμος έκρινε ότι η έναρξη των κατασκευαστικών έργων στο Damplein είχε απόλυτη προτεραιότητα.
The 2004 Co-operation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Η συμπληρωματική συμφωνία ήταν συνεπώς σκόπιμη και αναγκαία, προκειμένου να επιτύχει ο δήμος τον στόχο της αναζωογόνησης του Damplein.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
Δεδομένου ότι ο δήμος επιδίωκε την άμεση έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών, η SJB υποχρεώθηκε να παραιτηθεί από το δικαίωμά της να επικαλεσθεί τη ρήτρα του 70 % και να δρομολογήσει τα κατασκευαστικά έργα, διατρέχοντας τον κίνδυνο να μην μπορέσουν ενδεχομένως να πωληθούν οι κατοικίες.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up it right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Αυτό είχε ως συνέπεια να υπολογιστεί η προηγουμένως συμφωνηθείσα τιμή εκ νέου από την SJB.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Ο υπολογισμός αυτός ελέγχθηκε στη συνέχεια από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα ο οποίος έκρινε ότι η συμφωνηθείσα τιμή ήταν σύμφωνη με την τιμή της αγοράς.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Σύμφωνα με τις ολλανδικές αρχές, το γεγονός ότι η τιμή χαρακτηρίστηκε σύμφωνη με την τιμή της αγοράς από τον ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα αποδεικνύει ότι η μείωση των τιμών είναι αναλογική.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Αυτό συνεπάγεται ότι δεν είχε υπάρξει υπεραντιστάθμιση προς όφελος της SJB.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Η μείωση της τιμής συνιστούσε την αντιπαροχή του δήμου για την προθυμία της SJB να παραιτηθεί από το δικαίωμά της να επικαλεσθεί τη ρήτρα του 70 %.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Μέσω της συμμετοχής της στην ΣΔΙΤ, η SJB επωμίζεται περαιτέρω η ίδια το 50 % των κινδύνων και δαπανών αξιοποίησης των οικοπεδικών εκτάσεων, συμβάλλοντας έτσι στη συμφωνηθείσα μείωση της τιμής πώλησης.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
Για να επιτευχθεί ο στόχος να είναι ισοσκελισμένο το ισοζύγιο αξιοποίησης, αποφασίστηκε η SJB να συνεισφέρει ποσό 2,6 εκατ. ευρώ στη ΣΔΙΤ (σημείο 5.2.1 του ρυθμιστικού σχεδίου αξιοποίησης του Damcentrum) και να επιβαρυνθεί η ΣΔΙΤ με το 50 % του κόστους του σχολείου, από το οποίο το 25 % θα βαρύνει την SJB (0,7 εκατ. ευρώ).
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
Τέλος, οι ολλανδικές αρχές ισχυρίζονται ότι η αναδρομική μείωση των τιμών αφορά την ανέγερση 67 οικιστικών μονάδων και 14 εμπορικών χώρων που σχεδιάζεται να πωληθούν σε τιμές οι οποίες ανταποκρίνονται στην τιμή της αγοράς, με βάση την αποτίμηση που έχει γίνει από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα.
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
Για τον λόγο αυτό, η νόθευση του ανταγωνισμού έχει άκρως τοπικό χαρακτήρα και δεν πρόκειται να εξουδετερώσει τις θετικές επιπτώσεις από την ολοκλήρωση του σχεδίου.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Μόνο το Ίδρυμα διαβίβασε παρατηρήσεις ανταποκρινόμενο στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Το Ίδρυμα επικροτεί την απόφαση κίνησης της διαδικασίας, αλλά είναι της γνώμης ότι τα επίμαχα μέτρα που περιγράφονται σε αυτήν αποτελούν μέρος πολύ ευρύτερων μέτρων ενίσχυσης και παραπέμπει σε συνδυασμό με αυτό το σημείο στην καταγγελία του και στα συμπληρωματικά στοιχεία που υποβάλλονται μέσω αυτής.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Το Ίδρυμα αναφέρεται ιδίως στην μεταβίβαση των γηπέδων-οικοπέδων από τον δήμο στη σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα που εικάζεται ότι έγινε δωρεάν.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Το Ίδρυμα είναι της γνώμης ότι η καθυστέρηση του έργου δεν οφειλόταν στις εθνικές δικαστικές διαδικασίες που είχαν κινηθεί από αυτό, ούτε στο γεγονός ότι η χρηματοπιστωτική κρίση είχε καθυστερήσει τις πωλήσεις των διαμερισμάτων στο Damplein.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Σύμφωνα με το Ίδρυμα, δεν είχε υπάρξει καμία ζήτηση στην αγορά για το είδος των κατοικιών που σχεδιαζόταν να κατασκευαστούν στο Damplein από την εποχή της έναρξης του έργου το 2004.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Σύμφωνα με το Ίδρυμα, η αξία των γηπέδων-οικοπέδων δεν είχε αποτιμηθεί από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα ούτε το 2003, αλλά ούτε το 2009.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΩΝ ΚΑΤΩ ΧΩΡΩΝ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΙΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
Όσον αφορά τη δωρεάν μεταβίβαση των γηπέδων-οικοπέδων από τον δήμο στην ΣΔΙΤ, ο δήμος διευκρίνισε ότι αυτό δεν αποτελεί μέρος της απόφασης για την κίνηση της διαδικασίας και παρέπεμψε στις παρατηρήσεις που είχε διαβιβάσει στην Επιτροπή το 2009, στις οποίες εξηγούσε ότι η εν λόγω μεταφορά δεν είχε γίνει δωρεάν δεδομένου ότι η ΣΔΙΤ παρέχει υπηρεσίες σε αντάλλαγμα.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
Στις παρατηρήσεις του που είχε διαβιβάσει παλαιότερα, ο δήμος είχε τονίσει ότι οι εργασίες που εκτελούνται από τη ΣΔΙΤ θα πρέπει κανονικά να επιβαρύνουν τον δήμο.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Σύμφωνα με τις ολλανδικές αρχές, τόσο οι διαφορετικές νομικές διαδικασίες που είχαν κινηθεί με πρωτοβουλία του Ιδρύματος, οι οποίες προκάλεσαν μεγάλο κύμα αρνητικής δημοσιότητας για το σχέδιο, όσο και η πιστωτική κρίση είχαν αρνητικό αντίκτυπο στις πωλήσεις κατοικιών στο Damplein.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Ωστόσο, όταν εγκαινιάστηκαν οι αρχικές πωλήσεις το 2007, πωλήθηκε σχεδόν το ένα τρίτο των οικιστικών μονάδων.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Οι συγκεκριμένες συμφωνίες πώλησης ακυρώθηκαν μεταγενέστερα λόγω καθυστερημένης έκδοσης των αναγκαίων οικοδομικών αδειών.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Μπορεί συνεπώς να συναχθεί το συμπέρασμα ότι κατά την έναρξη του έργου υπήρχε ζήτηση για αυτές τις κατοικίες.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Οι ολλανδικές αρχές επισημαίνουν περαιτέρω ότι οι ανεξάρτητοι εμπειρογνώμονες επελέγησαν από τον δήμο, ο οποίος δεν είχε συμφέρον να προσδιορισθεί χαμηλή τιμή για το οικόπεδο.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΩΝ ΕΠΙΜΑΧΩΝ ΜΕΤΡΩΝ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
Ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
Το άρθρο 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ ορίζει ότι «ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές.»
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
Πρώτον, δεν αμφισβητείται ότι τόσο η SJB, όσο και η Schouten de Jong και το Bouwfonds, τα μέλη αυτής της ομάδας συνεργασίας, αποτελούν επιχειρήσεις κατά την έννοια της προαναφερόμενης διάταξης, εφόσον ασκούν οικονομικές δραστηριότητες με προσφορά αγαθών και υπηρεσιών στην αγορά, όπως αναφέρεται στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Δεύτερον, τα επίμαχα μέτρα εγκρίθηκαν από τη ΣΔΙΤ, με άλλα λόγια δηλαδή με την απαιτούμενη σύμφωνη γνώμη του δήμου, ο οποίος κατέχει μερίδιο 50 % στη ΣΔΙΤ.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Δεδομένου ότι οι αποφάσεις της ΣΔΙΤ λαμβάνονται ομόφωνα και ότι η ομοφωνία για τα μέτρα αυτά δεν θα μπορούσε να έχει επιτευχθεί χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του Δημοτικού Συμβουλίου, η απόφαση της ΣΔΙΤ να εγκρίνει τα επίμαχα μέτρα είναι καταλογιστέα στο Δημόσιο.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Εάν ο δήμος δεν ενέκρινε τα επίμαχα μέτρα, ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος που θα αντιμετώπιζε συνεπεία της συμμετοχής του στη ΣΔΙΤ θα ήταν αναλογικά χαμηλότερος.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Η μείωση των τιμών και η διαγραφή των τελών από τη ΣΔΙΤ συνιστούν κατά συνέπεια απώλεια κρατικών πόρων.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Τρίτον, επειδή πρόκειται για μέτρα που ωφελούν μόνο την SJB και, σε τελική ανάλυση, τη Schouten de Jong και το Bouwfonds, τα μέλη της ομάδας συνεργασίας, πρέπει να θεωρηθούν επιλεκτικά.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
Οι ολλανδικές αρχές αμφισβητούν εξάλλου ότι ο δήμος, διατυπώνοντας τη συμφωνία του με τη μείωση της αρχικά συμφωνημένης τιμής για το οικόπεδο που πωλήθηκε στην SJB και τη διαγραφή των τελών, παραχώρησε οικονομικό πλεονέκτημα στην SJB, το οποίο δεν θα είχε αποκτήσει διαφορετικά υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Αμφισβητούν επίσης τον ισχυρισμό ότι τα επίμαχα μέτρα νοθεύουν τον ανταγωνισμό και επηρεάζουν τις ενδοενωσιακές συναλλαγές.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Για τους λόγους που αναπτύσσονται στις αιτιολογικές σκέψεις 69 έως και 89, η Επιτροπή διαφωνεί με τις ολλανδικές αρχές όσον αφορά τα εν λόγω σημεία.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
Πλεονέκτημα
The existence of an advantage
Κατά πάγια νομολογία [15], η πώληση από τις δημόσιες αρχές εκτάσεων ή κτιρίων σε επιχείρηση ή ιδιώτη που ασκεί οικονομική δραστηριότητα, μπορεί να συνιστά κρατική ενίσχυση, μεταξύ άλλων, όταν δεν πραγματοποιείται στην αξία της αγοράς, ήτοι στην τιμή την οποία θα ήταν πιθανό να καθορίσει ιδιώτης επενδυτής, ο οποίος δρα υπό συνήθεις συνθήκες ανταγωνισμού.
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Η Επιτροπή επισημαίνει σε συνδυασμό με το θέμα αυτό ότι οι κτηματικές συναλλαγές θα πρέπει, καταρχήν, να αξιολογούνται βάσει της ανακοίνωσης της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές [16], η οποία περιλαμβάνει ορισμένες κατευθυντήριες γραμμές για τα κράτη μέλη, κατά τρόπο ώστε να εγγυάται ότι η πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές δεν εμπεριέχει κρατική ενίσχυση.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Στην ανακοίνωση περιγράφονται δύο μέθοδοι για να αποκλείεται η ύπαρξη ενίσχυσης κατά τις συναλλαγές αυτού του είδους: πρώτον, η πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, και, δεύτερον, η εκ των προτέρων κατάρτιση έκθεσης αποτίμησης από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Σκοπός των μεθόδων αυτών είναι να διασφαλίζεται ότι η τιμή στην οποία πωλείται το γήπεδο από δημόσια αρχή αντικατοπτρίζει όσο το δυνατόν επαρκέστερα την αγοραία αξία της συγκεκριμένης γης, με αποτέλεσμα να τηρούνται οι αρχές του ιδιώτη επενδυτή ο οποίος ενεργεί υπό τις συνθήκες της οικονομίας της αγοράς, έτσι ώστε να αποκλείεται το ενδεχόμενο η εν λόγω πώληση να παρέχει οικονομικό πλεονέκτημα στον αγοραστή της έκτασης γης.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Δεν μπορεί, ωστόσο, σε τέτοιες περιπτώσεις να αποκλειστεί επίσης το ενδεχόμενο εφαρμογής άλλων μεθόδων αποτίμησης, εφόσον διασφαλίζεται ότι η τιμή που καταβάλλει όντως ο αγοραστής βάσει των προαναφερόμενων μεθόδων αντικατοπτρίζει κατά το δυνατόν ακριβέστερα την αγοραία αξία της εν λόγω έκτασης [17].
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Στην υπόθεση που κρίνεται εν προκειμένω, δεν διοργανώθηκε διαδικασία διαγωνισμού άνευ όρων.
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Έστω και εάν τον Μάρτιο του 2003 πραγματοποιήθηκε αποτίμηση από πραγματογνώμονα για τον προσδιορισμό των τιμών πώλησης που είχαν καθοριστεί στη συμφωνία συνεργασίας του 2004, η τιμή που συμφωνήθηκε με την SJB για την αγορά του οικοπέδου στο Damplein μειώθηκε στη συνέχεια το 2010, ενώ διαγράφηκαν τα τέλη που είχαν προηγουμένως συμφωνηθεί συνεπεία της συμπληρωματικής συμφωνίας.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Όσον αφορά την αποτίμηση από πραγματογνώμονα του Φεβρουαρίου 2009 για την οποία έγινε προηγουμένως λόγος στην αιτιολογική σκέψη 30, η Επιτροπή είναι της άποψης ότι η μέθοδος υπολειμματικής αξίας που χρησιμοποιήθηκε σε αυτήν την εκ των υστέρων αξιολόγηση δεν είναι κατάλληλη για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας της γης η οποία πωλήθηκε στην SJB, δεδομένου ότι η αναμενόμενη μείωση του προϊόντος από την πώληση των οικιστικών μονάδων απορροφάται παντελώς από την τιμή για την έκταση γης.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
Για τον υπολογισμό της αξίας της έκτασης γης, η μέθοδος υπολειμματικής αξίας έχει ως αφετηρία την τιμή πώλησης των κτισμάτων.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Από την τιμή αυτή αφαιρούνται το κόστος κατασκευής και οι προβλέψεις για την κάλυψη των κερδών και του κινδύνου.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Το ποσό που απομένει είναι η αξία της έκτασης γης.
What is left is the residual value of the land.
Όπως είναι προφανές, σε περίπτωση εφαρμογής της μεθόδου υπολειμματικής αξίας σε φθίνουσα αγορά ακινήτων, όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση, η μείωση της αξίας του ακινήτου μετακυλίεται εξ ολοκλήρου στην αξία της έκτασης γης.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Αυτό μάλιστα θα μπορούσε θεωρητικά να οδηγήσει ακόμα και σε διαμόρφωση αρνητικής αξίας για την έκταση γης.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Τέλος, οι ολλανδικές αρχές επικαλούνται το επιχείρημα ότι ο δήμος έδρασε σύμφωνα με τις αρχές του ιδιώτη επενδυτή ο οποίος ενεργεί υπό τις συνθήκες της οικονομίας της αγοράς, συμφωνώντας με τα επίμαχα μέτρα. Αυτό σημαίνει ότι ο υποθετικός ιδιώτης πωλητής ο οποίος θα βρισκόταν στην ίδια κατάσταση με τον δήμο θα είχε αποδεχθεί την ίδια μείωση της τιμής και διαγραφή των τελών, με αποτέλεσμα να αποκλείεται η ύπαρξη πλεονεκτήματος συνεπεία των επίμαχων μέτρων ενίσχυσης.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Πρώτον, σύμφωνα με τις ολλανδικές αρχές, η έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών στο Damplein το ταχύτερο δυνατόν είχε τεράστια οικονομική και κοινωνική σημασία για τον δήμο, δεδομένου ότι οι περαιτέρω καθυστερήσεις θα προκαλούσαν άμεση και έμμεση ζημία στο δήμο και ότι η ζημία αυτή θα ήταν υψηλότερη από το αντίστοιχο κόστος που θα προέκυπτε για το δήμο εάν συμφωνούσε με τα επίμαχα μέτρα.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Δεύτερον, όπως ισχυρίζονται οι ολλανδικές αρχές, ο δήμος συμπεριφέρθηκε όπως ένας ιδιώτης επενδυτής αποδεχόμενος την ανάληψη της δέσμευσης από την SJB να παραιτηθεί από το δικαίωμα επίκλησης της ρήτρας του 70 % στη συμφωνία συνεργασίας του 2004, σε αντάλλαγμα για τα επίμαχα μέτρα ενίσχυσης.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Η Επιτροπή δεν αποδέχεται το εν λόγω σκεπτικό.
The Commission does not accept this reasoning.
Πρώτον, υπενθυμίζει ότι ο δήμος είχε συμμετάσχει μόνο στη φάση αξιοποίησης των γηπέδων-οικοπέδων του σχεδίου, ενώ την ευθύνη όσον αφορά τον κίνδυνο και τις δαπάνες για τη φάση κατασκευής του έργου την έφεραν οι ενδιαφερόμενοι ιδιώτες επιχειρηματίες, στους οποίους ανήκε η SJB (βλέπε ανωτέρω αιτιολογικές σκέψεις 13 και 16).
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).