natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Οι ισπανικές αρχές δηλώνουν ότι οι εκθέσεις εκτίμησης της αξίας των οικοπέδων που εκπονήθηκαν το 2000 και 2002 δεν πληρούν τις προϋποθέσεις της υπουργικής απόφασης ECO 805/2003 σχετικά με την εκτίμηση αξίας κτιρίων, «δεδομένου ότι ο σκοπός τους διαφέρει από το πεδίο εφαρμογής της εν λόγω απόφασης» (π.χ. σ. 3 της έκθεσης που παρέχει την αποτίμηση του 2000 για τους χώρους γραφείων).
The Spanish authorities state that the valuation reports on the land drawn up in 2000 and 2002 do not fulfil the requirements of Ministerial Order ECO 805/2003 regarding the valuation of buildings, ‘since their purpose is other than the scope of application of that Order’ (e.g. p. 3 of the report providing the 2000 valuation for office space).
Ο λόγος για τον οποίο δεν πρέπει να εφαρμόζεται η προαναφερθείσα υπουργική απόφαση, δεν διευκρινίζεται.
It is not explained why the aforementioned ministerial order should not apply.
Η προαναφερθείσα υπουργική απόφαση αναφέρεται επίσης σε συνάρτηση με τον νόμο 6/1998 περί εκτίμησης αξίας οικοπέδων (σ. 13 της παραπάνω έκθεσης).
The aforementioned ministerial order is also mentioned in conjunction with Law 6/1998 on land valuation (p. 13 of the aforementioned report).
Προβάλλεται το επιχείρημα ότι από τη στιγμή που πρόκειται για αναδρομική εκτίμηση για το 2000, η οποία πραγματοποιήθηκε το 2002, «η ενεργούσα τεχνική ομάδα έχει τη δυνατότητα να εφαρμόσει τις υπολογιστικές αναπροσαρμογές και υποθέσεις που θεωρεί ως τις πλέον ενδεδειγμένες για τον στόχο που επιδιώκεται». Ωστόσο, οι «αναπροσαρμογές» και «υποθέσεις» δεν αναφέρονται ρητώς.
It is argued that, since it is a retrospective valuation for the year 2000 made in 2002, ‘the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it considers most appropriate for the objective pursued.’ However, the ‘adjustments’ and ‘hypotheses’ are not spelled out.
Επιπλέον, δεν είναι σαφής ο λόγος για τον οποίο δεν μπορεί να εφαρμοστεί ο υφιστάμενος νόμος, ιδίως όσον αφορά την αποτίμηση των οικοπέδων.
Furthermore, it is not clear why existing law can not be applied, particularly with regard to the valuation of the land.
Ούτε και τεκμηριώνεται η μη εφαρμογή των νόμων που ίσχυαν την περίοδο εκείνη.
Nor is a justification provided for not applying the laws that were in force at the time.
Η έκθεση που παρέχει την τρέχουσα (2009) αποτίμηση του οικοπέδου που προοριζόταν για συγκροτήματα γραφείων περιλαμβάνει μια δήλωση που προκαλεί ακόμη μεγαλύτερη έκπληξη.
The report providing the current (2009) valuation of the plot destined for office blocks contains an even more surprising statement.
Προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι οι μέθοδοι εκτίμησης αξίας που εφαρμόζονται σύμφωνα με την επί του παρόντος ισχύουσα νομοθεσία είναι δυνατό να υιοθετηθούν επειδή:
It is claimed that the valuation methods applicable according to the current legislation in force can be adapted because:
«από τη στιγμή που σκοπός της αποτίμησης είναι μια μη χρηματική συνεισφορά κατά την εξεταζόμενη ημερομηνία, η ενεργούσα τεχνική ομάδα έχει τη δυνατότητα να εφαρμόσει τις υπολογιστικές αναπροσαρμογές και υποθέσεις που κρίνει ως τις πλέον ενδεδειγμένες για τον στόχο που επιδιώκεται». Επομένως, εφόσον οι αποτιμήσεις δεν θα επιφέρουν μια χρηματική συναλλαγή, οι μέθοδοι αποτίμησης που πρέπει να εφαρμοστούν από το νόμο μπορούν να τροποποιηθούν.
‘since the purpose of the valuation is a non-monetary contribution at the date in question, the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it deems most appropriate for the objective pursued.’ In other words, since the valuation will not lead to a monetary transaction, the valuation methods that have to be applied by law can be modified.
Για να είμαστε πιο ακριβείς, εφόσον δεν εμπλέκονται πραγματικά χρηματικά κεφάλαια/συναλλαγή, η τεχνική ομάδα παραδέχεται ότι θεωρεί εφικτό να προβαίνει στις αναπροσαρμογές που θεωρεί κατάλληλες δεδομένου του «στόχου που επιδιώκεται».
To be more precise, since no real money/transaction is involved, the technical team admits that they consider that they can make adjustments that they deem opportune given the ‘objective pursued’.
Ως εκ τούτου, δεν προκαλεί απορία που η Euroval δεν υπέγραψε επισήμως καμία από τις έξι εκθέσεις.
It is therefore no wonder that Euroval has not officially endorsed any of the six reports.
Εκθέσεις σχετικά με την κατασκευή γραφείων (οικόπεδο ΝΝΤ)
Reports pertaining to the building of office space (NNT plot)
Οι εκθέσεις πρέπει επίσης να είχαν αναλύσει με περισσότερη σαφήνεια τι συνεπάγεται η άδεια «τριτογενούς χρήσης» για τα οικόπεδα.
The reports should have also explained more clearly what the qualification of ‘tertiary use’ for the land entails.
Ο πλέον πασιφανής περιορισμός των εν λόγω εκθέσεων είναι ο τρόπος με τον οποίο προσδιορίζονται οι τιμές αναφοράς για τα γραφεία στο συγκρότημα της Ciudad de la Luz.
The most glaring limitation of these reports is the way they establish benchmark prices for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Στη σ. 18 της έκθεσης του 2000 παρατίθενται εννέα συναλλαγές, που περιλαμβάνουν την καταβληθείσα τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
On p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Οι εν λόγω συναλλαγές διενεργήθηκαν την περίοδο μεταξύ Δεκεμβρίου 1999 και Σεπτεμβρίου 2000, και η μέση καταβληθείσα τιμή ανερχόταν σε 1111,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
These transactions took place between December 1999 and September 2000, and the average price paid was of EUR 1111,7 per square meter.
Η εν λόγω τιμή εκλήφθηκε ως σημείο αναφοράς για τα γραφεία στο συγκρότημα της Ciudad de la Luz.
This is the value taken to represent the benchmark for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Το συγκρότημα της Ciudad de la Luz βρίσκεται έξω από την πόλη του Αλικάντε και κοντά σε ένα βιομηχανικό συγκρότημα (polígono industrial).
The Ciudad de la Luz complex is outside the city of Alicante and next to an industrial complex (polígono industrial).
Αντιθέτως, οι εννέα συναλλαγές που αναφέρονται παραπάνω αφορούν γραφεία (μεγέθους κατά μέσο όρο: 115,26 τετραγωνικών μέτρων) που βρίσκονται στην επιχειρηματική περιοχή του Αλικάντε η οποία έχει το μεγαλύτερο κύρος.
By contrast, the nine transactions mentioned above involve offices (average size: 115,26 square meters) located in the most prestigious business streets in Alicante.
Η χρήση των εν λόγω συναλλαγών για τον προσδιορισμό ενός σημείου αναφοράς για τα 66576,54 τ.μ. που θα κατασκευάζονταν στη Ciudad de la Luz δεν έχει νόημα.
Using these transactions to establish a benchmark for the 66576,54 m2 that would be built in Ciudad de la Luz simply does not make sense.
Στην έκθεση χρησιμοποιείται ο δείκτης τιμών καταναλωτή της Ισπανίας (ΔΤΚ - Indice de Precios al Consumo, IPC) ως αποπληθωριστικός συντελεστής των τρεχουσών τιμών.
The report uses the Spanish Consumer Price Index (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC) to deflate current values.
Ειδικότερα, ο ΔΤΚ χρησιμοποιείται ως αποπληθωριστικός συντελεστής μιας τρέχουσας αποτίμησης των οικοπέδων που είχε διενεργηθεί το 2000 (σ. 24).
In particular, the IPC is used to deflate a current valuation of the land back to the year 2000 (p. 24).
Η χρήση του ΔΤΚ ως αποπληθωριστικού συντελεστή αξιών οικοπέδων και/ή αξιών ακίνητης περιουσίας απέχει πολύ από το να είναι ακίνδυνη, για τους λόγους που αναλύονται στη συνέχεια.
Using the CPI/IPC to deflate land values and/or real estate values is far from being innocuous, for the reasons explained below.
Όπως είναι ευρέως γνωστό, η Ισπανία βίωσε μια εκρηκτική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων η οποία διήρκεσε περισσότερα από 10 χρόνια (ως έναν αξιοσημείωτο βαθμό, οι τρέχουσες μακροοικονομικές δυσκολίες της σχετίζονται με την εν λόγω φούσκα).
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των οικοπέδων αυξήθηκαν με μεγαλύτερη ταχύτητα από τον γενικό ΔΤΚ.
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία που συνέλεξε το Υπουργείο Στέγασης της ισπανικής κυβέρνησης (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), οι τιμές των ακινήτων στην περιφέρεια του Αλικάντε σημείωσαν άνοδο κατά 122,2 % κατά τη διάρκεια της περιόδου του πρώτου τριμήνου του 2000 και του τρίτου τριμήνου του 2009 (η εν λόγω χρονική περίοδος επιλέχθηκε επειδή ανταποκρίνεται σ’ αυτήν που χρησιμοποιείται στην έκθεση 2000 της Euroval: Ιανουάριος 2000 έως Αύγουστος 2009).
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
Δεδομένου ότι η τιμή των οικοπέδων που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την πραγματική ανάπτυξη αστικών οικοπέδων συνδέεται στενά με τις τιμές ακινήτων, είναι δυνατό να υπολογίσουμε κατά προσέγγιση τον αποπληθωριστικό συντελεστή για τιμές οικοπέδων κατά τη διάρκεια της περιόδου από το πρώτο τρίμηνο του 2000 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2003, ανατρέχοντας στον πληθωρισμό των τιμών ακινήτων κατά τη διάρκεια της ίδιας περιόδου.
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Σύμφωνα με το ισπανικό Υπουργείο Στέγασης, οι τιμές ακινήτων στην περιφέρεια του Αλικάντε σημείωσαν άνοδο κατά 80,1 % κατά τη διάρκεια της περιόδου μεταξύ του πρώτο τριμήνου του 2000 και του τρίτου τριμήνου του 2003.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
Έτσι, ανεξάρτητα από το αν λαμβάνεται υπόψη η μέση τιμή οικοπέδων για ολόκληρη την περιφέρεια (ευρώ 234 ανά τ.μ. το πρώτο τρίμηνο του 2004) ή αυτή που ισχύει για μεγάλες κοινότητες (ευρώ 464,9 ανά τ.μ. το πρώτο τρίμηνο), η εφαρμογή του αποπληθωριστή της εν λόγω τάξης μεγέθους (+/- 80 %) θα είχε ως αποτέλεσμα μια τιμή οικοπέδων το πρώτο τρίμηνο του 2000 κατά πολύ χαμηλότερη από αυτήν που αναφέρεται στην έκθεση της Euroval.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι, όσον αφορά την εξέλιξη των τιμών, οι εκθέσεις παρουσιάζουν αντιφάσεις.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, στη σ. 18 της έκθεσης 2000, παρατίθενται εννέα συναλλαγές που περιλαμβάνουν την καταβληθείσα τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Η έκθεση 2009 ακολουθεί την ίδια μεθοδολογία.
The 2009 report follows the same methodology.
Τούτο συνάδει με τις εκθέσεις του Υπουργείου Στέγασης:
This is in line with the Ministry of Housing reports:
στο διάστημα μεταξύ του πρώτου τριμήνου 2000 και του δεύτερου τριμήνου 2008 (την περίοδο κατά την οποία αναφέρθηκαν οι περισσότερες συναλλαγές στην έκθεση 2009), οι τιμές ακινήτων στην περιφέρεια του Αλικάντε σημείωσαν άνοδο κατά 152,1 %.
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
Το γεγονός ότι τα στοιχεία που αναφέρονται στην έκθεση 2009 υπέστησαν αποπληθωρισμό κατά 15 % για να προσδιοριστούν οι τρέχουσες τιμές δεν διαφοροποιεί τη συνολική εικόνα των εμπλεκόμενων μεγεθών.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Παρεμπιπτόντως, θα θέλαμε επίσης να επαναλάβουμε ότι η χρήση τιμών για μικρούς χώρους γραφείων στο κέντρο του Αλικάντε για τον προσδιορισμό ενός σημείου αναφοράς για το συγκρότημα της Ciudad de la Luz δεν είναι λογική.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Πρέπει να λάβουμε υπόψη δύο ακόμα παρατηρήσεις.
Two further comments should be borne in mind.
Πρώτον, κατά τη διάρκεια των περιόδων της εκρηκτικής ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, η τιμή οικοπέδων συνήθως αυξάνεται με ταχύτερους ρυθμούς από τις τελικές τιμές ακινήτων.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Σε κάθε περίπτωση, ο δείκτης τιμών ακινήτων υποεκτιμά τον πληθωρισμό των τιμών των οικοπέδων.
In any case, the house price index understates land price inflation.
Δεύτερον, η μέση τιμή οικοπέδων για μεγάλες κοινότητες δεν είναι πιθανότατα αντιπροσωπευτική των τιμών οικοπέδων σε μια τοποθεσία όπως αυτή της CDL.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
Τέλος, ο πληθωρισμός των τιμών των ακινήτων απεικονίζεται από τη διδακτική ύλη που χρησιμοποιήθηκε για δευτεροετείς φοιτητές στο πανεπιστήμιο Carlos III de Madrid, και διατίθεται στην ηλεκτρονική διεύθυνση:
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, διαφάνεια 67, την οποία αναπαράγουμε παρακάτω.
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
Η γραφική αυτή παράσταση επιβεβαιώνει περαιτέρω ότι οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν με ρυθμούς κατά πολύ ταχύτερους από τον ΔΤΚ.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Αρχική πηγή:
Original source:
Σε όλες τις εκθέσεις, τα επιχειρήματα που προβάλλονται για να αποδείξουν ότι τα κόστη για την ανάπτυξη των οικοπέδων είναι μηδενικά είναι μάλλον αδύναμα, δεδομένου ότι θα έπρεπε να αναληφθούν ορισμένα πρόσθετα έξοδα.
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
Τέλος, στην περίπτωση του συγκροτήματος γραφείων (ΝΝΤ) μια διαφορά της τάξεως του 35 % (2002) ή του 50 % και πλέον (2000) μεταξύ των τιμών που προέκυψαν από τις δύο μεθόδους αποτίμησης (δυναμική υπολειμματική μέθοδος και αύξηση του ΔΤΚ) είναι ενδεικτική του έντονα εικοτολογικού χαρακτήρα της εν λόγω εκτίμησης.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
Εκθέσεις σχετικά με την εκτίμηση της αξίας του οικοπέδου που προοριζόταν για ξενοδοχειακό συγκρότημα (οικόπεδο ΝΝΗ)
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
Οι εκθέσεις 2000 και 2002 σχετικά με το δεύτερο οικόπεδο (ΝΝΗ) πάσχουν από τους ίδιους περιορισμούς (π.χ. χρήση ακατάλληλου αποπληθωριστή, ελλιπής τεκμηρίωση για καθιερωμένες μεθόδους της ισπανικής νομοθεσίας που δεν εφαρμόζονται κ.λπ.).
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Όπως αναφέρεται παραπάνω, καμία από αυτές τις εκθέσεις δεν φέρει υπογραφή ή σφραγίδα.
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
Παρ’ όλα αυτά, διατυπώνονται ορισμένες πρόσθετες παρατηρήσεις.
Some additional comments are nevertheless in order.
Στις εκθέσεις 2000 και 2002 καθορίζονται τιμές αναφοράς για δωμάτια ξενοδοχείων βάσει μέσων τιμών.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
Ωστόσο, δεν αναφέρεται η πηγή ούτε καθίσταται σαφές αν γίνεται αναφορά στην περιφέρεια του Αλικάντε (έκθεση 2002) ή στην κοινότητα της Βαλένθια (έκθεση 2000).
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Αντιθέτως, η έκθεση 2009 παραθέτει έναν κατάλογο 6 ξενοδοχείων σε προνομιακή θέση, τα οποία χαρακτηρίζονται τεσσάρων ή πέντε αστέρων, για να προσδιορίσει μια τιμή αναφοράς.
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
Αυτή καθορίζεται σε 104 ευρώ ανά διανυκτέρευση.
The latter is established EUR 104/night.
Ο λόγος για τον οποίο διαφέρει η μεθοδολογία προσδιορισμού των τιμών αναφοράς από αυτήν που χρησιμοποιήθηκε στις εκθέσεις 2000 και 2002, δεν τεκμηριώνεται.
There is no explanation as to why the methodology to establish benchmark prices is different from the one used in the 2000 and 2002 reports.
Ακόμα πιο σημαντικό είναι το γεγονός ότι γίνεται δύσκολα κατανοητό γιατί η έκθεση εστιάζεται σε ξενοδοχεία τεσσάρων ή πέντε αστέρων.
More importantly, it is hard to understand why the focus is on 4-5-star hotels.
Υπάρχει κάποια ένδειξη ότι θα υπάρξει ζήτηση για ξενοδοχεία τεσσάρων ή πέντε αστέρων έξω από το Αλικάντε, τα οποία θα βρίσκονται δίπλα σε αυτοκινητόδρομο και κοντά σε μια βιομηχανική περιοχή;
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Στο ίδιο πλαίσιο, είναι αρκετά αποκαλυπτικό το γεγονός ότι παραλείφθηκε το μοναδικό ξενοδοχείο κοντά στο συγκρότημα της CDL.
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
Πρόκειται για ξενοδοχείο της αλυσίδας IBIS, του οποίου οι τιμές ξεκινούν από 49 ευρώ ανά διανυκτέρευση για τη θερινή περίοδο 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, τελευταία πληροφόρηση στις 24 Φεβρουαρίου 2011).
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Προς περαιτέρω απόδειξη, πολυτελή διαμερίσματα δίπλα σε γήπεδο γκολφ (και σε σχετικά κοντινή απόσταση από τη CDL) χρεώνουν 80 ευρώ ανά διανυκτέρευση τον Αύγουστο 2010 (περίοδος αιχμής, βλέπε http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, τελευταία πληροφόρηση στις 24 Φεβρουαρίου 2011).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
Η έκθεση 2009 για το οικόπεδο ΝΝΗ περιέχει επίσης ορισμένες δηλώσεις που προκαλούν έκπληξη.
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
Αρχικά ο αναγνώστης εκπλήσσεται ευχάριστα διαπιστώνοντας ότι η μέθοδος διενέργειας της αποτίμησης είναι σύννομη με τη νομοθεσία (στη σ. 13 αναφέρεται: «Οι μεθοδολογικές αναφορές είναι τα κριτήρια που ορίζει η υπουργική απόφαση ECO 805/2003 σχετικά με την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας και ο νόμος 6/1998 της 13ης Απριλίου 1998 περί αποτίμησης οικοπέδων, ενώ η αποτίμηση αποσκοπεί στον προσδιορισμό της αξίας κατά την τρέχουσα ημερομηνία»). Ωστόσο, στη σ. 25 ανακαλύπτουμε ότι, εντέλει, η έκθεση αποτίμησης δεν τήρησε τις απαιτήσεις που ορίζονται στην υπουργική απόφαση: «Σύμφωνα με το άρθρο 61 παράγραφος 1 στοιχείο β) της απόφασης ECO 805/2003 του Μαρτίου 2003 σχετικά με τους κανόνες που διέπουν τις αποτιμήσεις ακίνητης περιουσίας, θα θέλαμε να τονίσουμε ότι η παρούσα έκθεση αποτίμησης δεν συμμορφώνεται επισήμως με την εν λόγω απόφαση δεδομένου ότι ο στόχος της διαφέρει από το πεδίο εφαρμογής της εν λόγω απόφασης» («por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma»).
One is initially pleasantly surprised to find out that the method to undertake the valuation is in conformity with the law (p. 13 reads ‘The methodological references are the criteria laid down in Ministerial Order ECO 805/2003 on real estate valuation and Law 6/1998 of 13 April 1998 on land valuation, the aim of the valuation being to establish the value at the present date.’ However, on p. 25, one discovers that, after all, the valuation report has not complied with the requirements set out in the Ministerial Order: ‘In accordance with Article 61(1)(b) of Order ECO 805/2003 of March 2003 on rules for real estate valuation, we would point out that this Valuation Report does not formally comply with that Order since its purpose is other than the scope of application of the Order’ (‘por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma’).
Έχει επίσης ενδιαφέρον να επισημάνουμε ότι εντοπίζεται μια τεράστια διαφορά μεταξύ των εκτιμήσεων ανά τετραγωνικό μέτρο για τα δύο οικόπεδα (ΝΝΗ και ΝΝΤ).
It is also interesting to note that there is a huge difference between the estimates per square meter for the two plots (NNH and NNT).
Παρότι δεν αρνούμαστε το γεγονός ότι οι σχεδιαζόμενες χρήσεις (γραφεία έναντι ξενοδοχείων) είναι πιθανό να τεκμηριώνουν μέρος της εν λόγω διαφοράς, το χάσμα παραμένει εντυπωσιακό.
While not denying that the projected uses (offices vs. hotels) may explain part of the difference, the gap is still striking.
Πώς είναι δυνατό να ληφθεί υπόψη η εν λόγω διαφορά που υπερβαίνει το 300 %;
How is it possible to account for this difference of over 300 %?
Μήπως πρέπει να συμπεράνουμε ότι το παραπάνω οφείλεται στο γεγονός ότι η μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε για τον καθορισμό της αξίας του οικοπέδου που προοριζόταν για ξενοδοχειακές μονάδες είναι πιο ακριβής συγκριτικά με τα πρότυπα που ορίζει η νομοθεσία;
Should we conclude that this is due to the fact that the methodology used to value the plot destined for hotels is closer to the standards established by the law?
Ή μήπως πρέπει να αποδοθεί στη μεγαλύτερη διαφάνεια της τιμής που ορίζεται για μία διανυκτέρευση σε ξενοδοχείο;
Or should it be put down to the greater transparency of the price of a hotel night?
Επίσης, προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι τα διάφορα κόστη αντιπροσωπεύουν το 50 % των εσόδων (π.χ. στη σ. 18-19 της έκθεσης 2009).
It is also claimed that variable costs represent 50 % of revenues (e.g. on pp 18-19 of the 2009 report).
Από πού προκύπτει η εκτίμηση τόσο μεγάλων περιθωρίων;
Where does the estimate of such large margins come from?
Τα κόστη για τις κτιριακές εγκαταστάσεις υπολογίζονται βάσει μιας μονάδας αναφοράς τιμών.
Building costs are estimated on the basis of a benchmark price module.
Όσον αφορά τις εκθέσεις 2000 και 2002 επιλέχθηκαν τα σωστά στοιχεία.
For the 2000 and 2002 reports, the correct figures are chosen.
Ασφάλιστρα κινδύνων
Risk premiums
Επισημαίνουμε επίσης ότι οι εκθέσεις αναγνωρίζουν ότι η επένδυση σε ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις ενέχει μεγαλύτερο κίνδυνο από μια επένδυση σε χώρους γραφείων (π.χ. στις σ. 12 και σ. 26 της έκθεσης 2000).
We also note that the reports recognise that investment in hotel facilities is riskier than investment in office space (e.g. on p. 12 and p. 26 of the 2000 report).
Οι ισπανικές αρχές μελετούσαν διαρκώς την κατασκευή ενός «ξενοδοχειακού συγκροτήματος».
At all times, the Spanish authorities have consistently envisaged the construction of a ‘hotel complex’.
Κατά τον ίδιο τρόπο, η έκθεση υποδεικνύει ότι το επιτόκιο προεξόφλησης (tipo de actualización) υπολογίζεται βάσει του ακόλουθου τύπου (σ. 16 της έκθεσης 2000):
Similarly, the report indicates that the discount rate (tipo de actualización) is given by the following formula (p. 16 of the 2000 report):
i = Απόδοση μηδενικού κινδύνου + ασφάλιστρο κινδύνου
i = Risk-free rate + risk premium
Στην ίδια σελίδα αναφέρονται τα ελάχιστα ασφάλιστρα κινδύνων που πρέπει να εφαρμοστούν, σε έναν πίνακα.
On the same page, a table provides the minimum risk premiums to be applied.