natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Παρότι η LECG αποδέχεται ότι μια ανάλυση βάσει του υποδείγματος CAPM συνιστά την ορθή κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθηθεί, αμφισβητεί τις τιμές των παραμέτρων που χρησιμοποιήθηκαν από την DG COMP.
While LECG accepts that a CAPM-based analysis is the correct avenue to pursue, it questions the parameter values that have been used by DG COMP.
Πιο συγκεκριμένα, η LECG υποστηρίζει ότι:
More precisely, LECG asserts that:
η διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο θα έπρεπε να είναι μικρότερη
the equity premium should have been lower
οι συντελεστές β θα έπρεπε να είναι μικρότεροι
the ‘betas’ should also have been lower
Η Επιτροπή δεν έπρεπε να περιοριστεί στο επιχειρηματικό σχέδιο της Consultia IT, αλλά έπρεπε να χρησιμοποιήσει το επιχειρηματικό σχέδιο του 2000 του Arthur Andersen για να προσδιορίσει το σχετικό σημείο αναφοράς.
The Commission should not have limited itself to Consultia IT’s business plan, but should also have used Arthur Andersen’s 2000 business plan to establish the relevant benchmark.
Η Επιτροπή δεν χρησιμοποίησε τους ενδεδειγμένους χρηματοοικονομικούς δείκτες για να υπολογίσει την αναμενόμενη αποδοτικότητα του επενδυτικού σχεδίου της CDL.
The Commission did not use the appropriate financial ratios to estimate the expected profitability of the CDL project.
Επιπλέον, η Επιτροπή δεν έλαβε υπόψη τις αναμενόμενες αποδόσεις από την ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων και χώρων γραφείων.
Furthermore, the Commission did not take into account the expected revenues deriving from the development of hotels and office space.
Οι παράμετροι του υποδείγματος CAPM
The parameters of the CAPM
Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο
Equity premium
Η έκθεση της LECG προβάλλει το επιχείρημα ότι θα έπρεπε να χρησιμοποιηθεί η απαιτούμενη απόδοση αντί της ιστορικής τιμής της διαφοράς υπέρ το άρτιο.
The LECG report argues that the required equity premium should be used instead of the historical equity premium.
Ωστόσο, ο Fernández (2009) αναφέρει τα εξής:
However, Fernández (2009) states the following:
«Είναι εύκολο να συμπεράνουμε ότι δεν υπάρχει μια ευρέως αποδεκτή σημειακή εκτίμηση για τη διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο ή μια κοινή μέθοδος υπολογισμού της.
‘It is easy to conclude that there is not a generally accepted equity premium point estimate or a common method to estimate it.
Οι συστάσεις σε σχέση με τη διαφορά υπέρ το άρτιο, που προκύπτουν από 150 εγχειρίδια χρηματοοικονομικών και εκτίμησης της αξίας, τα οποία δημοσιεύτηκαν μεταξύ 1979 και 2009, κυμαίνονται από 3 % έως 10 %.
The recommendations regarding the equity premium, taken from 150 finance and valuation textbooks published between 1979 and 2009, range from 3 % to 10 %.
Αρκετά εγχειρίδια χρησιμοποιούν διαφορετικές τιμές διαφορών υπέρ το άρτιο σε διάφορες σελίδες και τα περισσότερα εγχειρίδια δεν προβαίνουν σε διαχωρισμό μεταξύ των τεσσάρων διαφορετικών εννοιών που περιλαμβάνει ο όρος “διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο”:
Several books use different equity premiums in different pages and most books do not distinguish among the four different concepts that the phrase ‘equity premium’ designates:
ιστορική διαφορά υπέρ το άρτιο, αναμενόμενη διαφορά υπέρ το άρτιο, απαιτούμενη διαφορά υπέρ το άρτιο και έμμεση διαφορά υπέρ το άρτιο.
historical equity premium, expected equity premium, required equity premium and implied equity premium.
129 εκ των εγχειριδίων θεωρούν ότι η αναμενόμενη και η απαιτούμενη διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο είναι έννοιες συνώνυμες και 82 εξ αυτών δεν προβαίνουν σε διαχωρισμό μεταξύ της αναμενόμενης και της ιστορικής διαφοράς υπέρ το άρτιο.».
129 of the books consider expected and required equity premium to be synonymous terms and 82 do not distinguish between expected and historical equity premium.’
Επιπλέον, όσον αφορά την ακριβή τιμή της, η μελέτη της LECG προτείνει να χρησιμοποιηθεί μια διαφορά υπέρ το άρτιο που παρουσίασε προσφάτως ο Fernández (2009).
Furthermore, as regards its concrete value, the LECG study proposes using an equity premium recently presented by Fernández (2009).
Ο Fernández προτείνει τη χρήση μιας απαιτούμενης απόδοσης μετοχών (REP) που κυμαίνεται από 3,8 % έως 4,3 %.
Fernández suggests using a Required Equity Premium (REP) ranging from, 3,8 % to 4,3 %.
Υπάρχουν τουλάχιστον δύο λόγοι για τους οποίους το εν λόγω περιθώριο δεν εφαρμοζόταν στους σκοπούς μας.
There are at least two reasons for which this range is not valid for our purposes.
Πρώτον, επηρεάζεται από εσωτερικούς περιορισμούς, δεδομένου ότι αποτελεί υποκειμενική εκτίμηση ενός ατόμου.
First, it suffers from intrinsic limitations, since it is a subjective valuation by a single individual.
Πρέπει να σημειωθεί ότι ο Fernández παρουσιάζει επίσης μια μέση τιμή που προκύπτει από 150 εγχειρίδια (βλέπε γράφημα που ακολουθεί).
It should be noted that Fernández also presents an average value obtained from 150 textbooks (see graph below).
Δεύτερον, και πιο σημαντικό, οι προτάσεις περί χρήσης μιας τιμής μεταξύ 3,8 % και 4,3 % συνιστά εκτίμηση της τρέχουσας απόδοσης μετοχών και όχι αυτής που προκύπτει το 2000 και 2004.
Secondly, and most importantly, the suggestion to use a value of 3,8 %-4,3 % is an estimation of the current equity premium, not the one prevailing in 2000 and 2004.
Οι τιμές των παραμέτρων που πρέπει να χρησιμοποιηθούν στο υπόδειγμα CAPM πρέπει να ανταποκρίνονται χρονικά στην ημερομηνία της επιχειρηματικής απόφασης (δηλαδή εκ των προτέρων και όχι εκ των υστέρων).
The values of the parameters to plug in the CAPM should be contemporaneous to the date of the business decision (i.e. ex-ante and not ex-post).
«Το διάγραμμα που ακολουθεί παρουσιάζει την εξέλιξη του κυμαινόμενου μέσου όρου της απαιτούμενης απόδοσης μετοχών (REP) (κατά την τελευταία πενταετία) που χρησιμοποιείται ή συνιστάται σε 150 εγχειρίδια χρηματοοικονομικών και αποτιμήσεων.»
‘The figure below shows the evolution of the Required Equity Premium (REP) moving average (last 5 years) used or recommended in 150 finance and valuation textbooks.’
Συντελεστής β
Beta
Όσον αφορά τον συντελεστή β, η έκθεση της LECG αμφισβητεί τη χρήση των εκτιμήσεων που παρέχονται από ιδιωτικές εταιρείες με ειδίκευση σε αποτιμήσεις.
As far as the beta is concerned, the LECG report casts doubts on the use of estimations provided by private companies specialised in valuations.
Στη συνέχεια, παραθέτουμε τους συνδέσμους για τις μελέτες που αναφέρουμε:
Below, we provide the links to the studies we refer to:
Carrere (οι πληροφορίες που χρησιμοποιήσαμε διατίθενται στη σ. 5 της ακόλουθης έκθεσης):
Carrere (the information we used can be found on p. 5 of the report below):
Studio Babelsberg (βλέπε σ. 10):
Studio Babelsberg (see p. 10):
Κατά την άποψή μας, οι παραπάνω πηγές είναι ακριβώς αυτές που θα συμβουλευόταν ένας ιδιώτης επενδυτής για να αντλήσει πληροφορίες προκειμένου να υπολογίσει τον συντελεστή β εκ των προτέρων.
In our view, this is precisely the place where a private investor would look for information to establish a beta ex-ante.
Οι εν λόγω αναλυτές διαθέτουν ειδικευμένες δεξιότητες για την αξιολόγηση των εκ των προτέρων αποτιμήσεων.
These analysts have specific skills to assess ex-ante valuations.
Οι δύο αυτές μελέτες αναφέρουν τους συντελεστές β για συγκεκριμένους άμεσους ανταγωνιστές της Ciudad de la Luz.
The two studies provide betas for certain close competitors of Ciudad de la Luz.
Ο Pablo Fernández, ο συντάκτης που αναφέρεται εκτεταμένα αλλά επιλεκτικά στη μελέτη της LECG, με το ευρύ συγγραφικό του έργο επιδίωξε να αποδείξει ότι οι ιστορικοί συντελεστές β (όπως αυτοί που προτείνει η LECG) έχουν μηδαμινή σημασία.
Pablo Fernández, the author extensively, but selectively, quoted in the LECG study, has written widely to show that historical betas (as the ones proposed by LECG) are next to meaningless.
Στην εργασία του με τίτλο «Are calculated betas worth for anything?» (Επιστημονική εργασία IESE Business School), ο Pablo Fernández (2008) παρουσιάζει αδιάσειστα επιχειρήματα κατά της χρήσης των υπολογισμένων συντελεστών β σε εκτιμήσεις αξίας:
In his paper ‘Are calculated betas worth for anything?’ (Working paper IESE Business School), Pablo Fernández (2008) presents strong arguments against the use of calculated beta in valuations:
«Αποδεικνύουμε ότι, κατά κανόνα, συνιστά τεράστιο σφάλμα να χρησιμοποιείται ο ιστορικός συντελεστής β ως αντιπροσωπευτικό του αναμενόμενου συντελεστή β. Πρώτον, επειδή είναι σχεδόν αδύνατο να υπολογίσουμε έναν βάσιμο συντελεστή β, δεδομένου ότι οι ιστορικοί συντελεστές β μεταβάλλονται ριζικά σε καθημερινή βάση· δεύτερον, επειδή πολύ συχνά δεν είμαστε σε θέση να ισχυριστούμε με σχετική στατιστική αξιοπιστία ότι ο συντελεστής β μιας εταιρείας είναι μικρότερος ή μεγαλύτερος από τον συντελεστή β μιας άλλης εταιρείας· τρίτον, επειδή οι ιστορικοί συντελεστές β σε πολλές περιπτώσεις δεν ακολουθούν κάποια λογική: εταιρείες υψηλού κινδύνου εμφανίζουν πολύ συχνά μικρότερους ιστορικούς συντελεστές β από εταιρείες χαμηλού κινδύνου· τέταρτον, επειδή οι ιστορικοί συντελεστές β εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τους δείκτες που χρησιμοποιούμε για τον υπολογισμό τους. […] [2]» (οι υπογραμμίσεις δικές μας)
‘We show that, in general, it is an enormous error to use the historical beta as a proxy for the expected beta. First, because it is almost impossible to calculate a meaningful beta as historical betas change dramatically from one day to the next; second, because very often we cannot say with a relevant statistical confidence that the beta of one company is smaller or bigger than the beta of another; third, because historical betas do not make much sense in many cases: high-risk companies very often have smaller historical betas than low-risk companies; fourth, because historical betas depend very much on which index we use to calculate them. […] [2]’ (our emphasis)
Το τρίτο επιχείρημα από τα παραπάνω που εκθέτει ο Fernández (2008) χρησιμεύει επίσης για να αποδείξουμε ότι οι συντελεστές β που παρουσιάζονται από τη LECG δεν μπορεί να είναι σωστοί.
The third argument above put forward by Fernández (2008) also serves to illustrate that the betas presented by LECG cannot be right.
η απαιτούμενη απόδοση για ένα σχέδιο υψηλού κινδύνου (όπως η CDL) θα έπρεπε να υπερβαίνει την απόδοση ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου (π.χ. του δείκτη IBEX 35).
the required return for a high-risk project (such as CDL) ought to be above the return of a diversified portfolio (e.g. the IBEX 35).
Σε μια άλλη εργασία, η οποία εστιάζει στην Ισπανία («On the instability of betas: the case of Spain», 2008, επιστημονική εργασία IESE Business School) ο Pablo Fernández αποδεικνύει και πάλι ότι συνιστά σοβαρό σφάλμα να χρησιμοποιούνται συντελεστές β που υπολογίζονται βάσει ιστορικών στοιχείων για την εκτίμηση της αναμενόμενης απόδοσης της μετοχής.
In another paper, focused on Spain (‘On the instability of betas: the case of Spain’, 2008, Working paper IESE Business School) Pablo Fernández shows again that it is a serious error to use betas calculated from historical data to compute the required return to equity.
«Πρόκειται για σφάλμα για επτά λόγους:
‘It is a mistake for seven reasons:
επειδή οι συντελεστές β που υπολογίζονται βάσει ιστορικών στοιχείων μεταβάλλονται αισθητά σε καθημερινή βάση.
because betas calculated from historical data change considerably from one day to the next.
επειδή οι υπολογισμένοι συντελεστές β εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τον χρηματιστηριακό δείκτη που χρησιμοποιείται ως σημείο αναφοράς της αγοράς.
because calculated betas depend very much on which stock index is used as the market reference.
επειδή οι υπολογισμένοι συντελεστές β εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την ιστορική περίοδο (πενταετία, τριετία ...) που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό τους.
because calculated betas depend very much on which historical period (5 years, 3 years,…) is used to calculate them.
επειδή οι υπολογισμένοι συντελεστές β εξαρτώνται από τις αποδόσεις (μηνιαίες, ετήσιες ...) που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό τους.
because calculated betas depend on what returns (monthly, yearly,…) are used to calculate them.
επειδή αρκετά συχνά δεν γνωρίζουμε αν ο συντελεστής β μιας εταιρείας είναι χαμηλότερος ή υψηλότερος από τον συντελεστή β μιας άλλης.
because very often we do not know if the beta of one company is lower or higher than the beta of another.
επειδή οι υπολογισμένοι συντελεστές β παρουσιάζουν περιορισμένη συσχέτιση προς τις αποδόσεις των μετοχών.
because calculated betas have little correlation with stock returns.
επειδή οι συντελεστές συσχέτισης (και ο R2) των παλινδρομήσεων που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των συντελεστών β είναι εξαιρετικά μικροί.»
because the correlation coefficients (and the R2) of the regressions used to calculate the betas are very small.’
Στην εργασία αναφέρονται πολλά παραδείγματα προς στήριξη και των επτά ισχυρισμών.
The paper provides numerous examples to support all of the seven statements.
Το σχετικό χρονικό πλαίσιο
The relevant time frame
Στην προηγούμενη ανάλυσή μας χρησιμοποιήσαμε το 2004 ως έτος αναφοράς για τον υπολογισμό της ΚΠΑ, επειδή τότε πραγματοποιήθηκε η συνολική επένδυση ύψους 119,4 εκατ. ευρώ.
In our previous analysis, we used the year 2004 as a reference year for the calculation of the NPV, as this was the time when the entire investment of EUR 199,4 million had been committed.
Ωστόσο, είναι εύκολο να αναπαράγουμε την ανάλυσή μας και για το 2000.
However, we can easily duplicate our analysis for the year 2000.
Το WACC που προκύπτει θα ήταν μεγαλύτερο από αυτό του 2004 [3], λόγω αφενός του υψηλότερου ασφαλίστρου κινδύνου αγοράς (το οποίο σύμφωνα με τις πληροφορίες που συλλέξαμε από τον Fernández θα κυμαινόταν κοντά στο 7 % — βλέπε κεφάλαιο 1.1) και αφετέρου λόγω μεγαλύτερης απόδοσης μηδενικού κινδύνου (η οποία το 2000 ανερχόταν για την Ισπανία σε 5,53 % [4]).
The resulting WACC would be higher than in 2004 [3], due both to a higher market risk premium (which according to the information gathered by Fernández should be around 7 % — see section 1.1) and to a higher risk-free rate (which stood at 5,53 % for Spain in 2000 [4]).
Συνεπώς, ένας εσωτερικός βαθμός απόδοσης ύψους 8,84 % θα εξακολουθούσε να υπολείπεται κατά πολύ του κόστους κεφαλαίου, και συγκεκριμένα:
Hence, an internal rate of return of 8,84 % would still be much lower than the cost of capital (more precisely:
Χρηματοοικονομικοί δείκτες
Financial ratios
Η έκθεση της LECG συμφωνεί με την άποψή μας ότι το υπόδειγμα CAPM συνιστά το ενδεδειγμένο μέσο για την εκτίμηση του εκ των προτέρων κόστους κεφαλαίου.
The LECG report agrees with our point of view that CAPM is the right instrument to assess the ex-ante cost of capital.
Επιπλέον, η έκθεση δεν παρέχει κανένα επιχείρημα προκειμένου να διαψεύσει τη χρήση του δείκτη ROCE ως αντιπροσωπευτικού του WACC.
Moreover, the report does not provide any argument to rebut the use of the ROCE as a proxy for the WACC.
Ως εκ τούτου, δεν είναι απαραίτητο να επαναλάβουμε τον συλλογισμό που έχουμε ήδη αναλύσει στην προηγούμενη σημείωση.
Therefore, it is not necessary to repeat the reasoning already set out in the previous note.
Ωστόσο, αξίζει ίσως να επαναλάβουμε ότι ο δείκτης ROCE είναι ο πλέον κατάλληλος δείκτης.
However, it may still be worth recalling why the ROCE is the most appropriate ratio.
Δεδομένου ότι η οικονομική αποδοτικότητα μιας εταιρείας μετρείται εκ των υστέρων από τη διαφορά μεταξύ της απόδοσης των επενδυμένων κεφαλαίων και του κόστους κεφαλαίου, τότε συνειρμικά προκύπτει ότι εάν κάποιος επιδίωκε να δημιουργήσει ένα σημείο αναφοράς βάσει παρελθοντικών στοιχείων ανταγωνιστών προκειμένου να προσδιορίσει την ελάχιστη απόδοση που θα ζητούσαν οι επενδυτές, τότε η κατάλληλη αντιπροσωπευτική τιμή θα ήταν ο μέσος όρος του δείκτη ROCE.
Since the economic profitability of a company is measured ex-post by the difference between the return on capital employed and the cost of capital, then intuitively, if one were to construct a benchmark based on past data of competitors in order to determine the minimum return required by investors, then the appropriate proxy would be the average industry ROCE.
Η επέκταση της επένδυσης σε ξενοδοχειακές μονάδες και χώρους γραφείων
The extension of the investment to hotels and office spaces
Οι ισχυρισμοί στο σημείο αυτό βασίζονται σε νέα αποδεικτικά στοιχεία, ήτοι σε έξι εκθέσεις σχετικά με την εκτίμηση αξίας οικοπέδων.
The assertions in this point are based on new evidence, namely six land valuation reports.
Ως εισαγωγική παρατήρηση, επισημαίνουμε ότι τα εν λόγω στοιχεία παρήχθησαν εκ των υστέρων, και ως εκ τούτου δεν αποτελούσαν μέρος των πληροφοριών που διατίθενταν σε κάποιον εν δυνάμει επενδυτή τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή [5].
As a preliminary remark, we note that this evidence is produced ex-post, and therefore was not part of the information available to a potential investor at the time [5].
Δεύτερον, επισημαίνουμε ότι η έκθεση της Arthur Andersen αναφέρεται απλώς στο ενδεχόμενο ανάπτυξης ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος (στο τρίτο στάδιο) και ορισμένων χώρων γραφείων (στο τέταρτο στάδιο).
Secondly, we note that the Arthur Andersen report only mentions the possibility of developing a hotel complex (in phase III) and certain office space (in phase IV).
Πράγματι, δεν παρέχεται επιχειρηματικό σχέδιο για την ανάπτυξη του τρίτου και του τέταρτου σταδίου.
Indeed, no business plan is provided for the development of phases III and IV.
Στο επιχειρηματικό σχέδιο της Consultia IT, η αναφορά στις ξενοδοχειακές μονάδες γίνεται μόνο έμμεσα με την αναφορά μιας περιοχής συμπληρωματικών υπηρεσιών, ενώ τα γραφεία δεν αναφέρονται καθόλου.
In the Consultia IT business plan, the reference to the hotels is made only indirectly through the mention of an area of complementary services, while offices are not even mentioned.
Επιπροσθέτως, οι εν λόγω δραστηριότητες δεν λαμβάνονται καθόλου υπόψη στο κεφάλαιο για τις οικονομικές και χρηματοδοτικές προβλέψεις.
Furthermore, these activities are not considered at all in the section on the economic and financial forecasts.
Συνεπώς, σε κανένα στάδιο δεν θα είχε παρουσιαστεί στους ιδιώτες επενδυτές ένα επιχειρηματικό σχέδιο σχετικά με την ανάπτυξη των οικοπέδων.
In other words, at no stage would the private investors have been presented with a business plan concerning the development of the land.
Εκ των πραγμάτων, η έκθεση της LECG τον Απρίλιο 2008 δήλωνε ρητώς στο κεφάλαιο 5 ( Η λειτουργική αξία ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος και μιας εμπορικής περιοχής στη Ciudad de la Luz) ότι τα στοιχεία της επένδυσης στο συγκρότημα παροχής υπηρεσιών (ξενοδοχεία και εμπορική περιοχή) δεν αναλύονταν σε κανένα από τα δύο επιχειρηματικά σχέδια επειδή: α) οι προαναφερθείσες υπηρεσίες θα κατασκευάζονταν σε κάθε περίπτωση μετά το συγκρότημα γυρισμάτων και β) η αποδοτικότητα του συγκροτήματος γυρισμάτων ήταν αρκετά υψηλή και συνεπώς, δεν ήταν απαραίτητο να γίνει τη συγκεκριμένη στιγμή ανάλυση των πρόσθετων ταμειακών ροών που θα επιτύγχανε η Ciudad de la Luz.
In fact, the LECG submission of April 2008 explicitly stated, in section 5 (The operational value of a hotel complex and commercial area in Ciudad de la Luz) that the details of the investment in the services complex (hotels and commercial area) were not analysed in either of the two business plans because (i) the above mentioned services would in any event be built after the studio and (ii) the profitability of the studio was high enough and therefore it was not necessary to analyse at that moment the additional cash flows Ciudad de la Luz might generate.
Οι μοναδικές συναφείς πληροφορίες σχετικά με την εκτίμηση των οικοπέδων αντιπροσωπεύονται από τις προσφορές που έλαβε η Ciudad de la Luz το 2005 για την κατασκευή και λειτουργία ξενοδοχειακών μονάδων και μιας εμπορικής περιοχής, οι οποίες παρουσιάζονται στο κεφάλαιο 5 που προαναφέρθηκε.
The only pertinent information relevant for the assessment of the land is represented by the bids received by Ciudad de la Luz in 2005 for the construction and operation of hotels and a commercial area, which were presented in section 5 mentioned earlier.
Τούτο αντιπροσωπεύει μια εκτίμηση που πραγματοποιήθηκε από την αγορά κατά την περίοδο κοντά στη λήψη της επενδυτικής απόφασης, μια περίοδο η οποία επιπλέον χαρακτηρίζεται από την εκρηκτική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.
This represents an evaluation made by the market in a period contemporaneous with the investment decision, a period moreover characterised by the real estate boom.
Όπως θα αναλύσουμε στο επόμενο κεφάλαιο, οι εκτιμήσεις της EUROVAL δεν αποτελούν τον κατάλληλο οδηγό όσον αφορά την αξία των οικοπέδων.
As will be explained in the next section, the Euroval valuations do not offer proper guidance regarding the value of the land plots.
Για τον υπολογισμό της ΚΠΑ πλέον της εν λόγω συμπληρωματικής ανάπτυξης των οικοπέδων, είναι δυνατό να χρησιμοποιηθεί η τιμή που ορίζεται από την αγορά (το γεγονός ότι είναι σχετικά χαμηλή, όπως αναγνωρίζουν οι Ισπανοί, αποτελεί πράγματι απόδειξη ότι η εν λόγω ανάπτυξη περιουσιακών στοιχείων δεν φαινόταν πολύ ελκυστική για ιδιώτες επενδυτές).
For the purpose of calculating the NPV including this additional land development, it is possible to use the price set by the market (the fact that it is relatively low, as recognised by the Spanish, is indeed evidence that this property development did not seem to be very attractive for private investors).
Ο ακόλουθος πίνακας παρέχει υπολογισμούς της ΚΠΑ που περιλαμβάνουν την ανάπτυξη της περιουσίας βάσει των προσφορών που υποβλήθηκαν το 2005 (560000 ευρώ ανά έτος, με αναπροσαρμογή λόγω πληθωρισμού, όπως δηλώνει η LECG).
The following table provides NPV calculations that include the property development on the basis of the bids that were actually made in 2005 (EUR 560000 per year, adjusted for inflation, as stated by LECG).
Όπως διαπιστώνεται με ευκολία, η ΚΠΑ παραμένει αρνητική.
As can be readily seen, the NPV remains negative.
Ξενοδοχεία ΔΤΚ
IPC hotels
Η Euroval συνέταξε σειρά εκθέσεων για την εκτίμηση της αξίας των οικοπέδων.
A series of land valuation reports were prepared by Euroval.
Οι εν λόγω εκθέσεις χρηματοδοτήθηκαν από τη Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, επενδυτή της Ciudad de la Luz (CDL).
These reports were commissioned by the Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, the investor in Ciudad de la Luz (CDL).
Οι εκθέσεις θεωρούνται ότι παρέχουν αντικειμενική εκτίμηση της αξίας των οικοπέδων τα οποία θα χρησιμοποιούνταν για την κατασκευή ξενοδοχειακών μονάδων και γραφείων στο συγκρότημα της CDL.
The reports purport to provide an objective valuation of the land that would be used for the construction of hotels and offices in the CDL complex.
ενός που προοριζόταν για την ανάπτυξη ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος και ενός άλλου για εγκαταστάσεις γραφείων, σε συνολικά 6 εκθέσεις εκτίμησης αξίας.
one destined for the development hotel complex, and the other for office blocks, making for a total of 6 valuation reports.
Το παρόν σημείωμα περιγράφει τους περιορισμούς των προαναφερθεισών εκθέσεων και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι εκτιμήσεις που παρουσιάζονται σ’ αυτές δεν είναι αξιόπιστες.
This memo describes the limitations of the aforementioned reports and concludes that the valuations presented therein are untrustworthy.
Επιπλέον, στο παρόν σημείωμα επισημαίνεται ότι η έκθεση εκτίμησης δεν είναι συμβατή με ορισμένους από τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στο έγγραφο που διέθεσαν οι ισπανικές αρχές πριν από τις εκθέσεις.
In addition, the memo notes that the valuation report is not compatible with some of the claims found in the documents previously provided by Spanish authorities.
Τέλος, το παρόν σημείωμα υποδεικνύει το είδος των αποδεικτικών στοιχείων που θα μπορούσαν να είχαν χρησιμοποιηθεί για μία εκτίμηση αξίας των οικοπέδων.
Last, the memo indicates the kind of evidence that could have been used to obtain an estimate of the value of the land.
Οι εκθέσεις
The reports
Όπως μπορεί να διαπιστωθεί, η Euroval δεν υπέγραψε ούτε σφράγισε τις εν λόγω εκθέσεις, γεγονός που σημαίνει ότι δεν υπάρχει απόδειξη ότι η εταιρεία αναλαμβάνει την ευθύνη για τις αποτιμήσεις.
As can be seen, Euroval has not signed nor stamped any of these reports, i.e. there is no evidence at all that the entity takes responsibility for the valuations.