natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Η ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές [9] (εφεξής «η ανακοίνωση») δεν εφαρμόζεται άμεσα διότι η συγκεκριμένη υπόθεση δεν αφορά ουσιαστικά την πώληση γης αλλά την αγορά μετοχών κτηματομεσιτικής εταιρείας.
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Μπορούν, όμως να ισχύσουν οι αρχές της εν λόγω ανακοίνωσης καθώς η αξία των μετοχών της ΚΚ καθορίζεται ουσιαστικά από την αγοραία αξία της γης που περιλαμβάνεται στο χαρτοφυλάκιό της.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αξίας της γης που είχε στην κυριότητά της η ΚΚ είναι καθοριστικής σημασίας προκειμένου να στοιχειοθετηθεί εάν χορηγήθηκε κρατική ενίσχυση ή όχι.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Σε κάθε περίπτωση, η ανακοίνωση βασίζεται στην αρχή του ιδιώτη επενδυτή που δραστηριοποιείται σε καθεστώς ελεύθερης αγοράς, δηλαδή η πώληση γης από τις δημόσιες αρχές δεν περιλαμβάνει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης εφόσον η γη πωλείται σε τιμή την οποία θα ήταν σε θέση να εξασφαλίσει ο ιδιώτης επενδυτής υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Η Επιτροπή εκτιμά ότι η ορθή αφετηρία για την εξέταση της υπόθεσης είναι η τιμή που θα είχε την πρόθεση να καταβάλει στην ελεύθερη αγορά ο επενδυτής που κατέχει το 50 % των μετοχών της ΚΚ για την απόκτηση της πλήρους κυριότητας.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Ένας φορέας της ελεύθερης αγοράς θα βάσιζε τον υπολογισμό της τιμής που θα προτίθετο να καταβάλει στην ενδεχόμενη απόδοση κεφαλαίου που θα ανέμενε από αυτή την επένδυση.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η Componenta δεν αναζήτησε άλλον αγοραστή.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
Τη συνέφερε να πωλήσει τις μετοχές της στον άλλον μέτοχο.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Πράγματι, βάσει της συμφωνίας των μετόχων [10] και του καταστατικού της KK [11], η Karkkila είχε δικαίωμα πρώτης άρνησης αναφορικά με τις μετοχές της KK που είχε στην κατοχή της η Componenta καθώς και δικαίωμα εξαγοράς, σε περίπτωση που η Componenta επιχειρούσε να τις πωλήσει σε τρίτον.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Οι ρήτρες αυτές λειτουργούσαν ως αντικίνητρο για την Componenta όσον αφορά την αναζήτηση άλλων αγοραστών.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Η Επιτροπή φρονεί επίσης ότι ένας μέτοχος στην ελεύθερη αγορά που αποκτά πλήρη κυριότητα θα λάμβανε υπόψη του τη χρηματοδότηση της συνολικής επένδυσης (2,37 εκατ. ευρώ για τις μετοχές και το δάνειο).
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η Karkkila σκόπευε να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή προκειμένου να καλύψει τη χρηματοδότηση και τις λειτουργικές δαπάνες της ΚΚ (οι οποίες κυμαίνονταν κάτω των 40000 ευρώ τον χρόνο πριν από τη συναλλαγή).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Εάν η πόλη εξαγόραζε όλες τις μετοχές, θα ήταν σε θέση να αλλάξει το καταστατικό της ΚΚ, το οποίο περιόριζε την ελευθερία της σε επίπεδο πολιτικών τιμολόγησης.
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Ως εκ τούτου, από νομικής άποψης, τίποτα δεν εμπόδιζε την πόλη να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μόλις αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της ΚΚ.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Η Επιτροπή σημειώνει ότι από την πορεία των πραγμάτων επιβεβαιώνεται πράγματι ότι η κάλυψη του κόστους μέσω εισοδημάτων από μισθώματα αποτελούσε ρεαλιστικό σχέδιο.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Η Karkkila υπέγραψε 28 μακροχρόνιες συμφωνίες μίσθωσης, από τις οποίες προέρχονταν τα ακόλουθα έσοδα:
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή
Rental income after the transaction
Κατά τη διάρκεια της πενταετίας που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο, ενώ κατά την περίοδο 2005-2008 παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 10 % περίπου.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Αύξηση αναμενόταν να παρουσιάσει και ο πληθυσμός της Karkkila (άνω των 100 ατόμων ανά έτος) μέχρι το 2005, γεγονός που σήμαινε, με συντηρητικές εκτιμήσεις, ότι έπρεπε να κατασκευάζονται κάθε χρόνο στην πόλη τουλάχιστον 70 νέες κατοικίες [13].
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Για τους προαναφερθέντες λόγους, ο ιδιώτης επενδυτής είχε κάθε λόγο να προσδοκά σημαντική αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην ΚΚ.
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Η αξία της γης
Value of the land
Η Επιτροπή εξέτασε αρχικά εάν προέκυπτε όφελος για την Componenta από το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila για την αγορά των μετοχών δεδομένου ότι υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς ο πωλητής θα εξασφάλιζε χαμηλότερη τιμή.
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία του ενεργητικού της ΚΚ είχε ως ακολούθως [14]:
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Αξία του ενεργητικού της ΚΚ σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Τρέχουσα αξία γης
Current value of land
Μετρητά και τραπεζικές καταθέσεις
Cash and bank deposits
Τρέχουσες υποχρεώσεις
Current liabilities
Σύνολο παθητικού
Total debts
Καθαρή αξία της ΚΚ
KK’s net value
50 % της καθαρής αξίας της ΚΚ
50 % of KK’s net value
Η αξία της γης υπολογίστηκε βάσει των συνήθων τιμών που χρέωνε η Karkkila το 2003, δηλαδή των ενιαίων τιμών οι οποίες ίσχυαν για ολόκληρη την περιοχή της Karkkila, με μόνη εξαίρεση τις διαφορές μεταξύ δύο ζωνών.
The value of the land was calculated by reference to the standard prices charged by Karkkila in 2003. These were uniform prices for the whole of the Karkkila area, the only exceptions being the differences between two zones.
Από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία κατέστη σαφές ότι οι πραγματικές αγοραίες τιμές παρουσιάζουν μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των διαφόρων συνοικιών και κατοικημένων περιοχών.
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Για τον λόγο αυτόν, η Επιτροπή εστίασε ακόμη περισσότερο την έρευνά της στις υπό εξέταση περιοχές.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η Karkkila επεδίωξε να αποκτήσει πλήρη κυριότητα με μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη προοπτική.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Είναι αρκετά συνηθισμένο στον κτηματομεσιτικό κλάδο να αναμένονται σημαντικές μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις της αξίας, εφόσον το επιτρέπουν οι περιστάσεις.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Η Karkkila ακολούθησε μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική και επεδίωξε να έχει κέρδη από την αύξηση των μελλοντικών πωλήσεων.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Στην ειδική περίπτωση της Karkkila, η Φινλανδία κατέδειξε ότι η Karkkila είχε βάσιμους λόγους να αναμένει σημαντική μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη αύξηση του πληθυσμού, γεγονός που συνεπαγόταν με τη σειρά του μεγάλες επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Ο βασικός λόγος ήταν ότι οι τρεις δήμοι στα βόρεια και δυτικά του Ελσίνκι —Vihti, Lohja και Hyvinkää— είχαν προσελκύσει πολυάριθμους κατοίκους, πολλοί από τους οποίους εργάζονταν στο Ελσίνκι και πηγαινοέρχονταν καθημερινά.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να παρουσιάσουν ταχεία και σταθερή αύξηση, ενώ δεν αναμενόταν μείωσή τους στο άμεσο μέλλον.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
Το 2003, οι τιμές στους γειτονικούς αυτούς δήμους ήταν κατά μέσο όρο 2,5 φορές υψηλότερες σε σχέση με τις τιμές στην Karkkila.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
Η Karkkila προσδοκούσε επομένως ότι, λόγω της διαρκούς αύξησης των τιμών, ο κόσμος θα στρεφόταν προς αυτήν καθώς αποτελούσε την αμέσως επόμενη λογική εναλλακτική λύση εγκατάστασης, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είχαν αυξηθεί σημαντικά και σε αυτήν.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Η προσδοκία να διπλασιαστούν οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila φαινόταν καθ’ όλα βάσιμη.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Παρότι οι επακόλουθες εξελίξεις δεν έχουν άμεση σχέση με την εκ των προτέρων ανάλυση της συναλλαγής, η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στους τρεις γειτονικούς δήμους κατά το χρονικό διάστημα μετά τη συναλλαγή επιβεβαίωσε ότι οι προβλέψεις ήταν ρεαλιστικές.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
Σε ορισμένες δε περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων ήταν τουλάχιστον τετραπλάσιες των τιμών στην Karkkila.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
Ένας άλλος λόγος για τον οποίον αναμενόταν αύξηση του πληθυσμού στην Karkkila ήταν η προγραμματισμένη ανακατασκευή του οδικού άξονα που οδηγούσε στην πόλη. Το έργο είχε ήδη προγραμματιστεί κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και στη συνέχεια υλοποιήθηκε.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Η απόφαση απόκτησης της πλήρους κυριότητας βασίστηκε επίσης σε επίσημες προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Το 2000 το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa δημοσίευσε μία πρώτη μελέτη σύμφωνα με την οποία ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 9600 περίπου κατοίκων μέχρι το 2025 (ήτοι 10 % περίπου) με συνέπεια να επιβάλλεται η κατασκευή 600 νέων κατοικιών.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Πολύ σύντομα αποδείχθηκε ότι η πρόβλεψη αυτή ήταν ιδιαιτέρως συντηρητική.
This forecast soon proved to be too conservative.
Κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, η Karkkila ανέμενε πολύ μεγαλύτερη αύξηση του πληθυσμού η οποία συνεπαγόταν με τη σειρά της επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 τουλάχιστον νέων κατοικιών τον χρόνο.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Αυτή η θετική πρόβλεψη επιβεβαιώθηκε στη συνέχεια από άλλη μελέτη την οποία εκπόνησε το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa στις 18 Αυγούστου 2009. Σύμφωνα με την εν λόγω μελέτη, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 100 κατοίκων τον χρόνο μέχρι το 2030, με αποτέλεσμα επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 νέων κατοικιών τον χρόνο.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Και η δεύτερη αυτή πρόβλεψη αποδείχθηκε στην πορεία συντηρητική, καθώς το 2006 κατασκευάστηκαν 137 νέες κατοικίες και το 2007 άλλες 95.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Επισημαίνεται δε ότι η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
Άγνωστος είναι ο ακριβής αριθμός των οικοπέδων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, καθώς η Karkkila σκόπευε να προβεί σε κατάτμηση και αναδιαμόρφωση των εν λόγω εκτάσεων (ιδίως στην περιοχή Haapala/Uusitalo).
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
Επιπλέον, είναι δυνατή η κατασκευή μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών ανά οικόπεδο σε γη που προορίζεται για μεζονέτες και ακόμη μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών σε γη που προορίζεται για πολυκατοικίες.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Ο κατάλογος των ακινήτων του χαρτοφυλακίου που υπέβαλε η Φινλανδία περιέχει λιγότερα από 140 οικόπεδα για κατασκευή κατοικιών (οι λοιπές εκτάσεις προορίζονταν για χώρους πρασίνου).
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
Με ανάγκες στέγασης που ανέρχονταν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, σε 70 νέες κατοικίες τον χρόνο κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι προβλεπόμενες ανάγκες για την επόμενη δεκαετία θα άγγιζαν τις 700 νέες κατοικίες και για την επόμενη εικοσαετία τις 1400 νέες κατοικίες.
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
Δεδομένου ότι η KK δεν είχε σημαντικό ανταγωνιστή στην Karkkila, η πόλη της Karkkila είχε κάθε λόγο να προσδοκά ότι θα πωλούσε το μεγαλύτερο μέρος —αν όχι το σύνολο— των περιουσιακών στοιχείων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η στρατηγική της Karkkila ήταν να αυξήσει πρώτα την αξία της γης που κατείχε χωρίζοντάς τη σε μικρότερα οικόπεδα και μεριμνώντας για την ανάπτυξή της, να περιμένει να αυξηθούν οι τιμές στην περιοχή και να πωλήσει στη συνέχεια τη γη.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
Ακολουθώντας την προαναφερθείσα στρατηγική, η KK δεν προέβη σε πωλήσεις τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που εξηγεί το χαμηλό επίπεδο πωλήσεων που καταγράφεται κατά το χρονικό διάστημα πριν από τη συναλλαγή.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η KK εκτιμήθηκε διαφορετικά, αναλόγως των διαφόρων κατηγοριών γης, εάν επρόκειτο δηλαδή για γη που προοριζόταν για μονοκατοικίες, για μεζονέτες, για πολυκατοικίες, για χώρους πρασίνου ή δημόσιας χρήσης.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής περιγράφονται και αναλύονται λεπτομερώς στη συνέχεια.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Περιοχή Asemanranta
Asemanranta area
Η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες και βρισκόταν στην περιοχή Asemanranta εκτιμάται σε 2358158 ευρώ, ήτοι στο ήμισυ περίπου της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων της KK.
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε στα 79,56 ευρώ/m2.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Η μελέτη εμπειρογνωμόνων που υπέβαλε η Φινλανδία κατά τη διάρκεια της πρώτης έρευνας (μελέτη Α) ανέφερε ενδεικτική τιμή της τάξης των 50 ευρώ/m2.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Η Φινλανδία διευκρίνισε πρόσφατα μόλις ότι η τιμή αυτή βασιζόταν κατά πάσα πιθανότητα στα ποσοτικά στοιχεία που χρησιμοποιούνταν για τη χρηματοδοτούμενη από το κράτος κοινωνική στέγαση στην περιοχή και ήταν πολύ χαμηλότερη των τιμών της αγοράς.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Σύμφωνα με την εν λόγω πρώτη μελέτη, η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 60 έως 75 ευρώ/m2.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Η δεύτερη μελέτη (μελέτη Β) αναφέρει ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς χωρίς να παρέχει, όμως, περισσότερες πληροφορίες.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η τιμή των 79,56 ευρώ/m2 αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς, καθώς είναι πολύ χαμηλότερη από τις καταβληθείσες τιμές στους τρεις γειτονικούς δήμους.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
Καθώς δεν υπάρχουν άλλα στοιχεία για συγκριτική αξιολόγηση, οι μελέτες αυτές παρέχουν κάποιες ενδείξεις για τις τιμές των ακινήτων στις περιοχές γύρω από το Ελσίνκι κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Η Επιτροπή έλεγξε, επομένως, τα στοιχεία που περιέχονταν στις εν λόγω μελέτες και τα συμπλήρωσε με τις δικές της εκτιμήσεις.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Η περιοχή Asemanranta βρίσκεται σε πολύ καλή τοποθεσία στις όχθες μιας λίμνης, σε απόσταση 20 λεπτών από το κέντρο της πόλης.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία της περιοχής είναι ιδιαιτέρως υψηλή λόγω της άμεσης πρόσβασης και της απρόσκοπτης θέας στη λίμνη.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Το 2006 πωλήθηκε συγκρίσιμο οικόπεδο στην τιμή των 92,35 ευρώ/m2.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Η Karkkila θεωρούσε προφανώς υψηλή την αξία της γης ώστε να αυξήσει την τιμή πώλησης σε 105 ευρώ/m2 τον Ιανουάριο του 2008.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Δεύτερος σημαντικός παράγοντας για την εκτίμηση της αξίας της συγκεκριμένης περιοχής είναι η έκταση για την οποία ίσχυε η τιμή.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Για την εκτίμηση της αξίας πώλησης χρησιμοποιήθηκε ως συντηρητική βάση η ελάχιστη οικοδομήσιμη έκταση (29640 m2), ενώ η μέγιστη οικοδομήσιμη έκταση μπορούσε να αγγίξει τα 39590 m2.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Δεδομένης της προσδοκώμενης αύξησης του πληθυσμού, η Karkkila βασιζόταν σε μακροπρόθεσμο επιχειρηματικό σχέδιο για χρήση του μέγιστου επιτρεπόμενου ορίου οικοδόμησης.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Παρότι δεν είχε πωληθεί γη για την κατασκευή πολυκατοικιών στην Karkkila πριν από τη συναλλαγή, η πόλη είχε κάθε λόγο να πιστεύει ότι υπήρχε αναδυόμενη αγορά για τη συγκεκριμένη κατηγορία του κλάδου της οικοδομής.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Το 2003 εκδόθηκαν τέσσερις οικοδομικές άδειες για πολυκατοικίες.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Από τις εξελίξεις μετά τη συναλλαγή επιβεβαιώνεται ότι η πρόβλεψη δεν ήταν αβάσιμη, δεδομένου ότι μέχρι το 2007 υποβλήθηκαν και εγκρίθηκαν αιτήσεις για έξι ακόμη οικοδομικές άδειες, και δεδομένου επίσης ότι από το 2007 έως τα μέσα του 2010 κατασκευάστηκαν επτά πολυκατοικίες.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Οι τιμές που καταβάλλονταν στους γειτονικούς δήμους ανέρχονταν έως και 133,6 ευρώ/m2 το 2003 στην Hyvinkää, ενώ άγγιξαν ακόμη και τα 312,6 ευρώ/m2 για μία πώληση στην Vihti το 2004.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.