natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Ifølge direktivets artikel 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit, skal den værtsmedlemsstat, der pålægger ansøgeren udligningsforanstaltninger, principielt give den pågældende ret til at vælge mellem prøvetid og egnethedsprøve.
Thus, according to the third subparagraph of Article 4(1)(b) of Directive 89/48, the host Member State which imposes the compensatory measures must, in principle, leave the choice between an adaptation period and an aptitude test to the applicant.
Er der imidlertid tale om erhverv, for »hvis udøvelse det er nødvendigt at have nøje kendskab til national ret, og i forbindelse med hvilke rådgivning og/eller bistand med hensyn til national ret indgår som et væsentligt og fast element«, kan værtsmedlemsstaten som en undtagelse fra dette princip pålægge ansøgeren at gennemgå en prøvetid eller bestå en egnethedsprøve.
Nevertheless, as regards professions ‘whose practice requires precise knowledge of national law and in respect of which the provision of advice and/or assistance concerning national law is an essential and constant aspect of the professional activity’, the Member State may, by derogation from that principle, stipulate either an adaptation period or an aptitude test.
»Ingen må som selvstændig, i form af hoved- eller bibeskæftigelse, udøve et lovreguleret erhverv i henhold til denne lov eller anvende den tilsvarende faglige titel uden at være optaget i registret over erhvervsudøvende eller registret over praktikanter. En person, der er etableret i udlandet, kan udelukkende udføre et sådant erhverv, såfremt den pågældende har fået tilladelse til lejlighedsvis at udøve dette erhverv.
‘No person may exercise in a selfemployed capacity, as a principal or as an ancillary occupation, a profession regulated pursuant to this Law or use the professional title of that profession, unless his name has been entered on the register of those exercising that profession or on the list of trainees or unless, being established abroad, he has obtained permission to exercise that profession on an ad hoc basis.
Når det lovregulerede erhverv udøves af en juridisk person, finder stk. 1, udelukkende anvendelse på den eller de ledere eller aktive selskabsdeltagere, der personligt udøver det lovregulerede erhverv, eller som står for den egentlige ledelse af den afdeling, som udøver det pågældende erhverv.
Where the regulated profession is exercised by a legal person, the preceding paragraph shall be applicable solely to one or more of those administrators, managers or active partners who personally exercise the regulated activity or who have effective control of the departments exercising it.
I mangel af sådanne personer finder stk. 1 anvendelse på en juridisk persons leder eller aktive selskabsdeltager, der udtrykkeligt er udpeget til dette formål.
Where no such person exists, the requirement laid down in the first paragraph shall apply to an administrator, a manager or an active partner of the legal person who has been designated for that purpose.
Hvad angår ejendomsmæglere blev rammeloven gennemført ved kongelig anordning af 6. september 1993 om beskyttelse af erhvervsbetegnelser og af udøvelsen af erhvervet som ejendomsmægler (Belgisch Staatsblad af 13.10.1993, s. 22447), som ændret ved kongelig anordning af 2. maj 1996 (Belgisch Staatsblad af 8.6.1996, s. 15773).
With regard to estate agents, effect was given to the Framework Law by the Royal Decree of 6 September 1993 for the protection of professional titles and of the exercise of the profession of estate agent (Belgisch Staatsblad of 13 October 1993, p. 22447), as amended by the Royal Decree of 2 May 1996 (Belgisch Staatsblad of 8 June 1996, p. 15773).
»Ingen må som selvstændig, i form af hoved- eller bibeskæftigelse, udøve erhverv som ejendomsmægler eller benytte den faglige titel »B.I.V. autoriseret ejendomsmægler« eller »ejendomsmæglerpraktikant« uden at være optaget i registret over erhvervsudøvende eller BIV’s register over praktikanter. En person, der er etableret i udlandet, kan udelukkende udføre et sådant erhverv, såfremt den pågældende har fået tilladelse til lejlighedsvis at udøve dette erhverv. […]«
‘No person may exercise in a selfemployed capacity, whether as a principal or as an ancillary occupation, the profession of estate agent or use the professional title of “estate agent authorised by the BIV”, or “trainee estate agent”, unless his name has been entered on the register of those exercising that profession or on the list of trainees maintained by [the BIV] or unless, being established abroad, he has obtained permission to exercise that profession on an ad hoc basis …’
Den kongelige anordnings artikel 6, som ændret, bestemmer:
Article 6 of the Royal Decree, as amended, states:
»Det er en betingelse for optagelse i registret over erhvervsudøvende, at vedkommende har bestået en etårig prøvetid.
‘Entry on the register shall be subject to the satisfactory completion of a period of training of one year.
Indehaveren af et [eksamensbevis, som er foreskrevet som betingelse i en anden medlemsstat, som er part i aftalen af 2. maj 1992 om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (EFT 1994 L 1, s. 3), for adgang til dér at optage eller udøve ejendomsmæglererhvervet] skal ikke gennemgå en prøvetid.
Holders of a [diploma required in another Member State of the European Community or a State party to the Agreement on the European Economic Area of 2 May 1992 (OJ 1994 L 1, p. 3) for the taking up or pursuit of the profession of estate agent in its territory] shall be exempted from the requirement of completing a training period.
[BIV’s] forretningsudvalg kan imidlertid i de tilfælde, der er nævnt i artikel 4, [stk. 1, litra b),] i direktivet [89/48] gøre optagelsen i registret over erhvervsudøvende betinget af, at ansøgeren efter eget valg enten gennemgår en etårig prøvetid eller består en egnethedsprøve.
This notwithstanding, in the cases set out in Article 4[(1)(b)] of Directive [89/48], the Executive Body [of the BIV] may make the entry on the register of those exercising the profession subject, at the choice of the applicant, either to the competition of an adaptation period of one year or to an aptitude test.
Artikel 93 i lov af 14. juli 1991 om markedsføring samt om oplysning og beskyttelse af forbrugerne (Belgisch Staatsblad af 29.8.1991, s. 18712) bestemmer:
The Law of 14 July 1991 on commercial practices and consumer information and protection (Belgisch Staatsblad of 29 August 1991, p. 18712) states in Article 93:
»Enhver handling, der er i strid med god handelsskik, og hvorved en sælger skader eller kan skade en eller flere andre sælgeres erhvervsmæssige interesser, er forbudt.«
‘Any act contrary to fair practice in commercial matters, by which a vendor adversely affects, or may adversely affect, the professional interests of one or more other vendors, shall be prohibited.’
»Retsformanden fastslår, om der er tale om en handling, som — også selv om den er omfattet af strafferetten — indebærer en tilsidesættelse af lovens bestemmelser, og påbyder ophør heraf.«
‘The President of the Commercial Court shall establish the existence of an act constituting a breach of the provisions of this Law and order its discontinuance, even if it is subject to criminal law.’
Nederlandsk ret
Netherlands law
Det følger af de indlæg, der er afgivet af den nederlandske regering og Kommissionen for De Europæiske Fællesskabers under retsmødet, at ejendomsmæglererhvervet siden den 1. marts 2001 ikke længere er reguleret i Nederlandene.
It is evident from the submissions made by the Netherlands Government and by the Commission of the European Communities at the hearing that, since 1 March 2001, the profession of estate agent is no longer regulated in the Netherlands.
Parterne i hovedsagen
The parties to the main proceedings
CIB er en belgisk forening uden gevinst for øje, hvis vedtægtsbestemte formål er at varetage de autoriserede ejendomsmægleres interesser i Belgien.
The CIB is a non-profit making association established under Belgian law the object of which, under its statutes, is to defend the interests of estate agents authorised in Belgium.
BIV er en offentligretlig brancheforening for autoriserede ejendomsmæglere i Belgien med status som juridisk person.
The BIV is a legal person established under Belgian public law made up of authorised estate agents established in Belgium.
W. Van Leuken er ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene. Han driver virksomhed under firmanavnet »Grensland Makelaars — onderdeel van Van Leuken vastgoed« (herefter »Grensland«).
Mr Van Leuken is an estate agent established in the Netherlands.
Ifølge W. Van Leukens oplysninger, som det tilkommer den forelæggende ret at efterprøve, er han specialiseret i salg af fast ejendom beliggende i Belgien til nederlandske købere.
According to the information provided by Mr Van Leuken, which it is for the national court to verify, he specialises in the sale of property situated in Belgium to clients in the Netherlands.
Han har oprettet sit kontor i et gammelt toldkontor ved grænsen mellem Nederlandene og Belgien.
He has established his office in a former customs post on the border between the Netherlands and Belgium.
Forbudssagen
Prohibition proceedings
Den 11. marts 2002 anlagde CIB og BIV sag ved den forelæggende ret mod W. Van Leuken med påstand om, at han tilpligtedes at ophøre med at udøve erhvervsvirksomhed som ejendomsmægler, idet de gjorde gældende, at han udøvede sådan virksomhed i Belgien i strid med rammelovens artikel 3, og at han dermed tilsidesatte artikel 93 i lov af 14. juli 1991.
On 11 March 2002, a summons was issued against Mr Van Leuken in an action for a prohibition order brought before the national court by the CIB and the BIV alleging that he was engaging in professional activity as an estate agent in Belgium contrary to Article 3 of the Framework Law, thereby committing an infringement of Article 93 of the Law of 14 July 1991.
Ved dom af 10. januar 2003 blev det fastslået, at søgsmålet kunne antages til realitetsbehandling, og sagsøgernes påstand blev i det væsentlige taget til følge.
By decision of 10 January 2003, that action was held to be admissible and in large measure well founded.
Der blev nedlagt forbud over for W. Van Leuken mod »at udøve virksomhed som formidler af fast ejendom og — mundtligt, skriftligt eller på anden måde — at præsentere sig som udøver af virksomhed som formidler med hensyn til salg, køb, bytte, leje eller overdragelse af fast ejendom, rettigheder over fast ejendom eller forretninger tilknyttet fast ejendom beliggende i Belgien, idet dette forbud kun gælder, indtil [W. Van Leuken] opfylder kravene i gældende belgisk lovgivning og EU-lovgivning«.
Mr Van Leuken was prohibited from ‘exercising the activity of estate agent and from representing himself orally, in writing or in any other wise whatever, to be a person carrying out the activity of estate agent in regards to the sale, purchase, exchange, renting or disposal of immovable property, rights in immovable property and commercial funds relating to immovable property situate in Belgium, on the understanding that this prohibition is to apply only until such time as [Mr Van Leuken] complies with the applicable Belgian and European legislation’.
W. Van Leuken blev endvidere pålagt at betale en bøde på 3 700 EUR for hver konstateret overtrædelse af forbuddet fra den første dag efter udløbet af en frist på seks måneder efter forkyndelsen af denne dom, idet bødebeløbet ikke kan overstige et maksimum på 100 000 EUR.
Mr Van Leuken was, in addition, ordered to pay a penalty of EUR 3 700 in respect of each breach confirmed, to take effect on the first day after the expiry of the period of six months from service of the decision. The penalty to be imposed was set at a maximum of EUR 100 000.
Inden for rammerne af denne sag havde W. Van Leuken gjort gældende, at eftersom hans kontor var beliggende i Nederlandene, udøvede han ikke ejendomsmæglervirksomhed på belgisk område, og selv om han var formidler af fast ejendom beliggende i Belgien, reklamerede han udelukkende for sin virksomhed i Nederlandene. Disse anbringender blev forkastet som følger:
In the context of those prohibition proceedings, Mr Van Leuken maintained that, since his office was established in the Netherlands, he had not exercised the activity of estate agent on Belgian territory and that, although he acted as agent for the sale of immovable property situated in Belgium, he advertised solely in the Netherlands.
»Eftersom det ikke er bevist, at [W. Van Leuken] anvender lokale ejendomsmæglere ved udøvelsen af sin formidlingsvirksomhed med henblik på at forhandle fast
‘It cannot reasonably be contested that [Mr Van Leuken], particularly since it has not been established that he uses local estate agents in the exercise of his activity
VAN LEUKEN ejendom beliggende i Belgien, kan det ikke med rimelighed bestrides, at han ligeledes udøver en vis del af sin virksomhed i Belgien, som f.eks. ledsagning af potentielle købere ved fremvisningen af de ejendomme, der er til salg.
VAN LEUKEN as an agent for the purpose of selling immovable property situated in Belgium, also exercises certain of his activities in Belgium, such as accompanying prospect- ive purchasers on visits to properties which are for sale.
[Det at ledsage kunder] kan næppe betegnes som bibeskæftigelse.
Accompanying clients can hardly be classified as secondary activity.
Henset til karakteren af den [omhandlede] erhvervsmæssige virksomhed, kan det ikke med rette bestrides, at [W. Van Leuken] i det mindste udøver en betydelig del af sin mæglervirksomhed på det sted, hvor den faste ejendom befinder sig, uanset hvor hans kontor måtte være oprettet, eller hvilket medium han benytter, når han reklamerer.«
In view of the nature of the professional activity [concerned], it cannot reasonably be contested that [Mr Van Leuken ] exercises in any event an essential part of his activity as an agent at the place where the immovable property is situated, regardless of the address where he has established his office or the media through which he advertises.’
Ansøgningen om tilladelse til lejlighedsvis at udøve erhvervet som ejendomsmægler i Belgien
Request for authorisation to exercise the profession of estate agent in Belgium on an ad hoc basis
Mens sagen stadig var under behandling, indgav W. Van Leuken den 15. maj 2002 en ansøgning til BIV om tilladelse til lejlighedsvis at udøve erhvervet som ejendomsmægler i Belgien.
Although the prohibition proceedings were then pending, Mr Van Leuken submitted, on 15 May 2002, a request to the BIV for authorisation to exercise, on an ad hoc basis, the profession of estate agent on Belgian territory.
BIV imødekom denne ansøgning på betingelse af, at W. Van Leuken først skulle bestå en egnethedsprøve i ni juridiske fag.
The BIV granted that request on condition that Mr Van Leuken successfully complete an aptitude test in nine legal subjects.
Ifølge BIV kræver udøvelsen af ejendomsmæglererhvervet generelt set et godt kendskab til lovgivningen om fast ejendom.
According to the BIV, the exercise of the profession of estate agent requires a good knowledge of real property law in the broad sense.
BIV var desuden af den opfattelse, at oplysningspligten er af så afgørende betydning inden for alle servicefag, at ansøgeren ikke kan fritages fra at opfylde dette krav.
The BIV also took the view that, in all service professions, the obligation to inform is so essential that the applicant could not be exempted from it.
Rådgivning og/eller bistand med hensyn til belgisk ret udgør desuden en væsentlig og ufravigelig del af udøvelsen af virksomhed som ejendomsmægler.
Moreover, the provision of advice and/or assistance concerning Belgian law is an essential and inseparable aspect of the professional activity of an estate agent.
Derfor anså BIV det for nødvendigt, at W. Van Leuken bestod en egnethedsprøve, i stedet for at lade ham vælge mellem at udstå en prøvetid eller at bestå en sådan prøve.
Accordingly, the BIV considered that it was necessary to require Mr Van Leuken to take an aptitude test, rather than allowing him to choose between such a test and an adaptation period.
Henset til omfanget af de juridiske fag, som prøven bestod af, besluttede W. Van Leuken sig for ikke at gå op til prøven.
In view of the scope of the legal subjects which it covered, Mr Van Leuken decided not to take the aptitude test.
Omlæggelse af W. Van Leukens virksomhed
The reorganisation of Mr Van Leuken’s activities
W. Van Leuken har bekræftet, at han har omlagt sin virksomhed med henblik på at efterkomme det i dom af 10. januar 2003 nedlagte forbud.
Mr Van Leuken claims that he reorganised his activities in order to comply with the prohibition order made by the decision of 10 January 2003.
Den 30. september 2003 indgik han derfor en samarbejdsaftale med Inge van Asten, der er ejendomsmægler i Belgien, og som er autoriseret af BIV (herefter »samarbejdsaftalen«).
In that regard, on 30 September 2003, he concluded a cooperation agreement with Ms van Asten, an estate agent established in Belgium and authorised by the BIV (‘the cooperation agreement’).
Ifølge samarbejdsaftalen benytter W. Van Leuken sig herefter af I. van Asten, der blev udnævnt til forretningsfører for Grensland og registreret som sådan hos handelskammeret i Eindhoven (Nederlandene), som formidler ved salg af fast ejendom beliggende i Belgien.
Pursuant to that cooperation agreement, Mr Van Leuken thenceforth called on Ms van Asten, who was appointed manager by Grensland and registered in that capacity with the Chamber of Commerce, Eindhoven (Netherlands), to act as an intermediary in the sale of immovable property situated in Belgium.
Grenslands samlede virksomhed udøves i Belgien af enten I. van Asten eller W. Van Leuken, for I. van Astens regning og ansvar.
All Grensland’s activities were carried out in Belgium either by Ms van Asten or by Mr Van Leuken acting on behalf of Ms van Asten and answerable to her.
Anmodningen om en konstaterende dom
Application for a declaratory judgment
Efter at dommen af 10. januar 2003 var blevet forkyndt for W. Van Leuken, indgav CIB og BIV den 27. maj 2004 den første anmodning om en konstaterende dom med henblik på fuldbyrdelse af de pålagte bøder.
After the decision of 10 January 2003 was served on Mr Van Leuken, the CIB and the BIV brought, on 27 May 2004, a first application for a declaratory judgment stating the penalties incurred.
Påbuddet blev ved dom af 26. november 2004 erklæret for begrundet op til et beløb på 14 800 EUR. W. Van Leuken appellerede ikke denne dom, og han betalte de ikendte bøder.
That application was declared to be well founded in the amount of EUR 14 800 by judgment of 26 November 2004.
Den 25. oktober 2005 indbragte CIB og BIV på ny sagen for præsidenten for Rechtbank van koophandel te Hasselt med henblik på en konstatering af, at W. Van Leuken havde overtrådt det i dom af 10. januar 2003 nedlagte forbud, og at det endelige skyldige bødebeløb nu var på 100 000 EUR.
On 25 October 2005, the CIB and the BIV again brought the case before the Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt for a finding that Mr Van Leuken had not complied with the prohibition order made by the decision of 10 January 2003 and, accordingly, for a ruling that the definitive amount of the penalty incurred in accordance with that decision amounted to EUR 100 000.
CIB og BIV har i denne forbindelse henvist til annoncen om de over 50 boliger og ejendomme beliggende i Belgien, der er udbudt til salg på hjemmesiden www.grensland.nl.
The CIB and the BIV base themselves, in that regard, on the advertising relating to the sale of more than 50 residential properties and other immovable property in Belgium appearing on the website www.grensland.nl.
De har ligeledes henvist til en belgisk stævningsmands rapport, hvori det blev konstateret, at W. Van Leuken har vist en potentiel køber af en fast ejendom beliggende i Belgien rundt på ejendommen, og at han i den forbindelse gav vedkommende tekniske oplysninger om opførelsen af ejendommen.
They refer also to the statement of a Belgian process-server declaring that Mr Van Leuken guided a prospective purchaser around immovable property situated in Belgium and made technical comments on its construction.
Ved fremvisningen gav W. Van Leuken de potentielle købere en brochure med oplysninger om ejendommen, hvoraf det også fremgik, at virksomhed i henhold til belgisk ret udøves under medvirken af forretningsfører I. van Asten, der er autoriseret af BIV.
During that visit, Mr Van Leuken handed the prospective purchasers a brochure containing information on the property in question and stating that activities governed by Belgian law are carried out by the manager, Ms van Asten, who is authorised by the BIV.
Disse oplysninger fremgår også af Grenslands hjemmeside.
That information also appears on Grensland’s website.
Den forelæggende ret spørger under disse omstændigheder, om en ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene, som udbyder fast ejendom beliggende i Belgien til salg, overtræder forbuddet i dom af 10. januar 2003, når han organiserer sin virksomhed i form af et samarbejde med en belgisk ejendomsmægler, der er autoriseret af BIV.
The national court accordingly seeks to determine, in those circumstances, whether an estate agent who is established in the Netherlands and who offers for sale immovable property situated in Belgium infringes the prohibition laid down by the decision of 10 January 2003 if he organises his activity in the form of cooperation with a Belgian estate agent authorised by the BIV.
Præsidenten for Rechtbank van koophandel te Hasselt har under disse omstændigheder besluttet at udsætte sagen og at forelægge Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:
Against that background, the Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt decided to stay the proceedings and to refer the following questions to the Court of Justice for a preliminary ruling:
»1) Skal artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 […] fortolkes således, at en ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene, som udøver formidlingsvirksomhed med hensyn til fast ejendom i Belgien, ikke længere skal opfylde de af den belgiske lovgiver opstillede krav […] med henblik på gennemførelse af det nævnte direktiv, hvis han har indgået en samarbejdsaftale med en ejendomsmægler, som har hjemsted i Belgien og er autoriseret af [BIV], og har organiseret sig således, at (i) forbrugere med hensyn til virksomhed i Belgien altid kan rette henvendelse til denne i Belgien autoriserede ejendomsmægler, og (ii) dette samarbejde er blevet bekendtgjort i reklamer gennem henvisning til, at den i Belgien af BIV autoriserede ejendomsmægler medvirker, når virksomheden udøves i henhold til belgisk ret?
‘(a) Must Articles 3 and 4 of Directive 89/48 … be interpreted as meaning that an estate agent who is established in the Netherlands and organises agency activities in Belgium in respect of immovable property is no longer obliged to comply with the conditions laid down by the Belgian legislature pursuant to the aforementioned directive … in the case where he has concluded a cooperation agreement with an estate agent who is established in Belgium and is authorised by the [BIV] and organises his activities in such a way that (i) consumers may always have recourse to this estate agent registered in Belgium for purposes of activities in Belgium and (ii) this collaboration is made clear in publicity, in particular through reference to the intermediary role played by this estate agent authorised in Belgium by the BIV in connection with activities carried out pursuant to Belgian law?; or