natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Ved brev fra Norges Delegation ved EU af 13. januar 2005, vedlagt to breve af 10. januar fra henholdsvis moderniseringsministeriet og sundhedsministeriet, indgået hos og registreret af Tilsynsmyndigheden den 14. januar 2005 (ref. nr. 305352), indsendte de norske myndigheder yderligere oplysninger.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
De norske myndigheder godkendte en forlængelse af fristen for at træffe en endelig beslutning til udgangen af februar 2005.
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Brevene fra moderniseringsministeriet og sundhedsministeriet blev ligeledes sendt med telefax af 10. januar 2005 (ref. nr. 304852).
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
Ved brev af 25. februar 2005 til de norske myndigheder (ref. nr. 311394) bad Tilsynsmyndigheden om en forlængelse af fristen for at træffe en endelig beslutning til den 11. marts 2005.
By letter dated 25 February 2005 to the Norwegian authorities (Event No: 311394), the Authority asked for an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Ved telefax af 7. marts 2005 fra moderniseringsministeriet (ref. nr. 312289) godkendte de norske myndigheder en forlængelse af fristen for at træffe en endelig beslutning til den 11. marts 2005.
By telefax dated 7 March 2005 from the Ministry of Modernisation (Event No: 312289), the Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Som nævnt ovenfor underrettede de norske myndigheder Tilsynsmyndigheden om salget af 1744 udlejningslejligheder fra Oslo kommune til Fredensborg til en pris af 715 mio. NOK (ca. 89 mio. EUR).
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Tilsynsmyndigheden besluttede at indlede den formelle undersøgelsesprocedure med hensyn til salget og bad interesserede parter om at fremsætte deres bemærkninger.
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
Under henvisning til kapitel 18B i statsstøtteretningslinjerne gav Tilsynsmyndigheden udtryk for tvivl om, at salget havde fundet sted på en sådan måde, at tilstedeværelsen af statsstøtte automatisk kunne udelukkes.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Endvidere var der stor forskel på værdiansættelserne af ejendommene, og dette gav anledning til tvivl om, at den aftalte salgspris afspejlede markedsprisen.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Kapitel 18B, Statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, i statsstøtteretningslinjerne beskriver to salgsprocedurer, som sætter EFTA-staterne i stand til at håndtere salg af jord og bygninger på en måde, der automatisk udelukker forekomsten af statsstøtte.
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
De to procedurer er beskrevet i henholdsvis kapitel 18B.2.1 (betingelsesløst udbud) og kapitel 18B.2.2 (vurdering ved uafhængig sagkyndig).
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
Betingelsesløst udbud
Unconditional bidding procedure
I kapitel 18B.2.1, nr. 1), i retningslinjerne hedder det, at »Salg af jord og bygninger efter et tilstrækkeligt publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, er pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte.
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
Det forhold, at der eksisterede en anden vurdering af jorden og bygningerne før tilbudsgivningen, f.eks. som bogført værdi eller som foreslået begyndelsespris ved tilbudsgivningen, er sagen uvedkommende«.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
»Et udbud er »tilstrækkeligt publiceret«, hvis det gentagne gange har været annonceret over en forholdsvis lang periode (to måneder eller mere) i den nationale presse, mæglerpublikationer eller andre relevante publikationer samt udbudt af mæglere med kontakt til et bredt udsnit af potentielle købere, således at det kan komme til alle potentielle køberes kendskab.
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
Salg af jord og bygninger, som i kraft af deres store værdi eller andre egenskaber kunne tiltrække investorer med aktiviteter på europæisk eller internationalt plan, bør annonceres i jævnligt udkommende internationale publikationer.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
Kendskabet til sådanne udbud bør også udbredes via mæglere, som henvender sig til klienter på europæisk eller internationalt plan«.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Salgsprocessen for lejlighederne opfyldte ikke ovenstående bestemmelser om betingelsesløst udbud.
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
Udbuddet havde ikke »gentagne gange været annonceret over en forholdsvis lang periode (to måneder eller længere)«.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Det kan endvidere ikke udelukkes, at et salg af en sådan størrelsesorden kunne tiltrække investorer med aktiviteter på europæisk eller internationalt plan.
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Der blev ikke foretaget annonceringer i jævnligt udkommende internationale publikationer, og udbuddet blev ikke bekendtgjort via mæglere, som henvender sig til klienter på europæisk eller internationalt plan.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Oslo kommune har selv anført (brev af 14. maj 2003), at: »Kommunen vil ikke påstå, at den procedure, der blev fulgt, da lejlighederne blev solgt, var i fuld overensstemmelse med kravene i retningslinjerne.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Salget af lejlighederne blev ikke offentliggjort på den måde, der er foreskrevet i kapitel 18B.2.1, litra a), i retningslinjerne«, og i en tidligere brevveksling (se punkt I.1 og fodnote 10 ovenfor; se også tilsvarende erklæringer fra kommunen under punkt 2.1 ovenfor) blev det anført, at det tidspres, hvorunder salgsproceduren blev gennemført, kan have resulteret i, at antallet af bydende blev mindre end ønskeligt, og at de bydende afgav lavere bud, end de ville have gjort i en situation, hvor de havde mere tid til rådighed.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
På grundlag af disse forskellige faktorer konkluderer Tilsynsmyndigheden, at salgsprocessen ikke blev gennemført i overensstemmelse med principperne i kapitel 18B.2.1 i statsstøtteretningslinjerne.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
Salg uden betingelsesløst udbud (vurdering foretaget af en uafhængig sagkyndig)
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Hvad angår salg uden betingelsesløst udbud, skal der ifølge kapitel 18B.2.2 i statsstøtteretningslinjerne, »udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder.
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Den således fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte« (understregning),
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
og endvidere:
and furthermore:
»Ved »markedsværdi« forstås den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne« (understregning).
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
Endelig indeholder kapitel 18B.2.2 følgende bestemmelse: »Hvis det efter en rimelig indsats for at sælge jorden og bygningerne til markedsværdien står klart, at den af den sagkyndige fastsatte pris ikke kan opnås, kan en afvigelse på op til 5 % fra denne værdi anses for at være i overensstemmelse med markedsvilkårene«.
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Oslo kommune hævder tilsyneladende, at salget blev gennemført i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser.
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Tilsynsmyndigheden er ikke enig i denne opfattelse af følgende årsager: for det første var ingen af de ekspertvurderinger, der blev udført før det endelige salg (dvs. rapporterne fra Catella og OPAK), baseret på almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder og blev heller ikke udført i tilstrækkelig tid før salgsforhandlingerne (se punkt 3.1).
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
For det andet blev ingen af de fastsatte markedsværdier i rapporterne fra Catella og OPAK anvendt som den laveste købspris ved det endelige salg.
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
For det tredje har de norske myndigheder ikke underbygget påstanden om, at de har gjort en rimelig indsats for at sælge lejlighederne til de værdier, der blev fastsat i disse rapporter, hvilket ville have berettiget en reduktion i salgsprisen på 5 %.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
Salget blev derfor ikke gennemført i overensstemmelse med bestemmelserne i kapitel 18B.2.2 i statsstøtteretningslinjerne.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Procedure, hvor støtte ikke automatisk kan udelukkes
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Konklusionen er således, at hverken proceduren med betingelsesløst udbud eller proceduren baseret på en uafhængig ekspertvurdering var overholdt.
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
Tilstedeværelsen af statsstøtte kan derfor ikke udelukkes.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Man kan imidlertid ikke drage den modsatte konklusion, at der nødvendigvis er tale om statsstøtte, hvis de foreskrevne procedurer ikke er fulgt.
However, one cannot draw the opposite conclusion that state aid is necessarily involved if the prescribed procedures were not followed.
Det kan stadig tænkes, at salgsprisen må anses for at afspejle en sand markedsværdi.
It could still be that the sales price would be considered to reflect a true market value.
Det fastsættes i retningslinjerne, at når de foreskrevne procedurer ikke er fulgt, skal den pågældende stat anmelde salget til Tilsynsmyndigheden, således at det kan fastslås, om der er tale om statsstøtte.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
De norske myndigheder har anmeldt salget.
The Norwegian authorities have notified the sale.
Det er op til Tilsynsmyndigheden at konkludere, om salget af de 1744 hospitalslejligheder i Oslo indeholdt statsstøtte.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
Tilsynsmyndigheden skal med andre ord vurdere, om salgsprisen på 715 mio. NOK kan anses for at afspejle ejendommenes markedsværdi.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
EØS-aftalens artikel 61, stk. 1
Article 61(1) of the EEA Agreement
For at en foranstaltning kan udgøre statsstøtte i henhold til EØS-aftalen, skal den opfylde betingelserne i aftalens artikel 61, stk. 1, der lyder således:
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
Dette indebærer, at følgende betingelser skal være opfyldt samtidig:
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
støtten ydes af »EU's medlemsstater, EFTA-staterne eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form«
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
støtten »fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene«
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
støtten »begunstiger visse virksomheder eller visse produkter« (dvs. foranstaltningen giver en bestemt modtager en fordel), og
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
støtten »påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter«.
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
Betingelse 1 ovenfor tager sigte på al støtte, der finansieres med offentlige midler, herunder støtte ydet af regionale eller lokale organer.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
Begrebet statsmidler er meget bredt og omfatter bl.a. finansiel bistand ydet af regionale og lokale myndigheder [19].
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Det er derfor indlysende, at støtte fra Oslo kommune er omfattet af begrebet »statsmidler«.
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Hvis kommunen sælger jord og bygninger, der ejes af det offentlige, under markedsværdien, under forudsætning af, at de tre andre betingelser i artikel 61, stk. 1, også er opfyldt, indebærer det, at der ydes statsstøtte til køberen.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
I den foreliggende sag vil en eventuel støtte til Fredensborg begunstige denne virksomhed og derfor være specifik.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
For at blive klassificeret som statsstøtte skal salget af lejlighederne endvidere have givet Fredensborg en fordel.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
Salget ville medføre en fordel og dermed indebære statsstøtte, hvis lejlighederne blev solgt under markedsværdien.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
Kun i det omfang, hvor salget til Fredensborg skete under markedsværdien, ville det også være nødvendigt at fastslå, at konkurrencevilkårene var fordrejet, og at samhandelen mellem de kontraherende parter var påvirket.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Afspejlede den endelige salgspris markedsværdien?
Did the final purchase price reflect market value?
Der eksisterer flere værdiansættelser, som når til forskellige resultater med hensyn til lejlighedernes markedsværdi.
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
Den laveste anførte pris er 670 mio. NOK, og den højeste er 1143 mio. NOK.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
I lyset af disse divergerende resultater mener Tilsynsmyndigheden, at det er nødvendigt at se nærmere på disse vurderinger for at fastslå, hvilken der bedst afspejler lejlighedernes markedsværdi.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
I den første vurdering fra Catella, som blev afleveret den 30. marts 2001, fastsattes en værdi på 1143 mio. NOK.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
Ifølge kommunen indeholdt denne vurdering fast ejendom, som ikke var omfattet af salget.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Dette aspekt øgede den endelige værdi.
This aspect inflated the final value.
For så vidt angår Catella-vurderingen bemærker Tilsynsmyndigheden endvidere, at undersøgelsen af ejendommene ser ud til at have været ret overfladisk i forhold til en tidligere vurdering, hvilket bl.a. kan have resulteret i, at renoveringsomkostningerne blev sat for lavt.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
Endvidere er der ikke taget tilstrækkeligt hensyn til kontraktlige forpligtelser, som begrænser mulighederne for lejestigninger, med det resultat, at indtægterne er sat for højt.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Catella anførte selv, at vurderingen ikke var i overensstemmelse med etablerede vurderingsstandarder.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
Ifølge ejendomsmægleren, Akershus Eiendom, samt Oslo kommune kunne den anslåede værdi ikke anses for at afspejle markedsværdien.
According to the sales agent, Akershus Eiendom, as well as the Municipality of Oslo, the estimated value could not be considered to reflect the market value.
Tilsynsmyndigheden tilslutter sig dette.
The Authority concurs with this.
Endvidere blev virkningen af »som beset«-klausulen ikke anslået i Catella-vurderingen.
Furthermore, the impact of the ‘as-is’ clause was not assessed in the Catella appraisal.
På baggrund af disse mangler konkluderer Tilsynsmyndigheden, at Catellas vurdering ikke kan anvendes som et tilstrækkeligt sundt grundlag til at fastslå markedsværdien.
In light of these shortcomings, the Authority concludes that the Catella appraisal cannot be used as a sufficiently sound basis to establish the market value.
I den anden vurdering, som blev foretaget af OPAK og afleveret den 26. april 2001, blev værdien anslået til 795 mio. NOK.
The second appraisal carried out by OPAK and delivered on 26 April 2001, estimated the value at NOK 795 Million.
Det er vigtigt at bemærke, at selv om OPAK undersøgte de fleste af bygningerne udvendigt, var det ikke alle bygninger, der blev undersøgt.
It is important to note that although OPAK inspected the majority of the buildings externally, not all buildings were inspected.
Endvidere undersøgte OPAK kun 10 ud af 1744 lejligheder.
Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments.
Hvad angår OPAK's vurdering, er det allerede påpeget ovenfor, at en utilstrækkelig undersøgelse af ejendommene, hvor det ikke var alle bygningerne og kun 10 ud af 1744 lejligheder, der blev undersøgt, ikke kan anses for at udgøre et ordentligt grundlag for en værdiansættelse.
With respect to OPAK's evaluation, it has already been pointed out above that an inadequate inspection of the properties, not all the buildings and only 10 out of 1744 apartments were inspected, cannot be considered to represent a proper basis for a value assessment.