natgillin/translations-raw huggingface dataset:
SDO fastholder desuden, at OB’s bud synes at være en del af en strategi for at blive eneudbyder af skitjenester på det lokale marked, hvilket ifølge SDO forklarer, hvorfor OB fremsatte et bud, der langt oversteg ejendommens markedsværdi.
SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property.
SDO henviser også til de oplysninger, Oppdal Kommune giver i en oversigt dateret den 29. august 2008 [30], som viser, at salgsprisen for ejendommen er den højeste kvadratmeterpris, kommunen kender til.
SDO also refers to the information provided by the Municipality of Oppdal in an overview dated 29 August 2008 [30] which shows that the sales price for the property is the highest price per square metre known to the Municipality.
SDO hævder videre, at klageren har købt ejendomme i området til priser, der ligger væsentligt under salgsprisen i den foreliggende sag.
Further, SDO submits that the complainant has bought properties in the area for prices considerably lower than the sales price in the present case.
SDO fremfører også, at ifølge norsk aftaleret er en kontrakt indgået og bindende, hvis parterne er enige om betingelserne, uafhængigt af om den faktiske kontrakt er underskrevet.
SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed.
Det er derfor SDO’s holdning, at Oppdal Kommune var juridisk forpligtet til at sælge ejendommen til SDO på det tidspunkt, hvor OB indgav sit bud.
Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid.
SDO anser, at salget af ejendommen foregik til markedsværdi i betragtning af, at salgsprisen er baseret på to uafhængige eksperters vurderinger i overensstemmelse med Tilsynsmyndighedens retningslinjer.
SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines.
SDO hævder derfor, at der ikke var statsstøtte indblandet.
Therefore, SDO argues that no state aid is involved.
Eksistensen af statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1
The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement
»Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter.«
“Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.”
Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger [31].
State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31]
Støtten skal være ydet af staten eller med statsmidler.
The aid must be granted by the State or through state resources.
Kommuner anses, hvad statsstøtte angår, for at være en del af staten, og Oppdal Kommunes midler kan derfor anses for at være statsmidler.
Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources.
Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (»retningslinjerne«) giver yderligere oplysninger om, hvordan Tilsynsmyndigheden fortolker og anvender bestemmelserne i EØS-aftalen om statsstøtte, når der er tale om at vurdere offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.
The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings.
Afsnit 2.1 beskriver salg ved betingelsesløst udbud, mens afsnit 2.2 beskriver salg i forbindelse med en uafhængig ekspertvurdering.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation.
Salg af jord og bygninger ejet af det offentlige under markedsværdien indebærer, at der er tale om statsmidler.
Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved.
I retningslinjerne er der imidlertid fastsat to tilfælde, hvor den pris, der er betalt for ejendommen, vil blive ansat for at svare til en rimelig markedsværdi, hvis de gældende betingelser opfyldes, hvorved det udelukkes, at der tale om statsmidler.
However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources.
Som anført ovenfor er de to situationer: a) salget har fundet sted ved betingelsesløst udbud, og b) salget har fundet sted efter en uafhængig sagkyndigs vurdering.
As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation.
I den foreliggende sag organiserede kommunen ikke et betingelsesløst udbud, men benyttede to uafhængige ekspertvurderinger som grundlag for fastsættelsen af salgsprisen.
In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price.
I afsnit 2.2. af Tilsynsmyndighedens retningslinjer hedder det: »Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at anvende den procedure, der er beskrevet under afsnit 2.1, skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den således fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte«.
Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.”
De norske myndigheder angav, at Oppdal Kommune bestilte to vurderinger af de uafhængige vurderingsmænd Geir Husebø og Ragner Lian.
The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian.
Begge rapporter anslår en lignende markedsværdi for ejendommen, henholdsvis 800000 NOK og 850000 NOK.
Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively.
Salget af ejendommen
The sale of the property
Som Tilsynsmyndigheden påpegede i beslutningen om at indlede proceduren, behandler retningslinjerne ikke udtrykkeligt situationer, hvor et højere modstridende bud er modtaget efter, at ekspertvurderingen er modtaget, men før kontrakten er indgået.
As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract.
Det er Tilsynsmyndighedens opfattelse, at fremsættelsen af et tilbud i en situation som denne kunne så tvivl om, hvorvidt ekspertvurderingerne afspejler ejendommens reelle markedsværdi.
The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property.
I beslutningen om at indlede proceduren henviste Tilsynsmyndigheden til Kommissionens beslutning C35/2006, som omhandlede en situation, hvor et tilbud blev afgivet efter, at ekspertvurderingen var modtaget.
In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation.
Kommissionen anførte i sin beslutning:
In its decision the Commission stated:
»Selv om der var blevet udført en ekspertvurdering i overensstemmelse med meddelelsen [32](dvs. en vurdering af det pågældende jordstykke foretaget forud for salget af en uafhængig vurderingssagkyndig på grundlag af almindeligt accepterede vurderingsstandarder), ville en sådan vurdering i fravær af fantastiske bud kun have været det næstbedste instrument til at fastlægge jordstykkets markedsværdi. Så snart der indgives et troværdig og bindende bud, som er direkte sammenligneligt med og højere end ekspertvurderingen, bør buddet have fortrinsstilling. Ved buddet fastslås den reelle markedsværdi. I det foreliggende tilfælde bør forskellen mellem buddet og den faktiske salgspris anses for at være den bedste indikator for, at der er involveret statslige midler« [33].Kommissionens beslutning blev appelleret til Retten i Første Instans.
“Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication [32], i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers. From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred. The bid establishes a real market price and should be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation” [33].The Commission decision was appealed to the General Court.
Retten i Første Instans [34] var ikke enig i Kommissionens beslutning og fandt, at der ikke var tale om statsstøtte i forbindelse med salget af ejendommen.
The General Court [34] disagreed with the Commission’s assessment and found that no state aid was involved in the sale of land transaction.
Retten i Første Instans konkluderede, at det modstridende højere bud hverken var troværdigt eller sammenligneligt med det tilbud, kommunen accepterede [35].
The General Court concluded that the conflicting higher offer was neither credible nor comparable to the offer accepted by the municipality [35].
Retten i Første Instans påpegede desuden, at det er vigtigt at betragte sagens specifikke omstændigheder, når man afgør, hvorvidt et modstridende bud kan anses for at være sammenligneligt [36].I den foreliggende sag hævdede de norske myndigheder, at OB var en køber med en særlig interesse i ejendommen, og som følge af denne særlige interesse var OB villig til at betale en abnormt høj pris for ejendommen for at forhindre SDO i at etablere en virksomhed, der ville konkurrere med OB's egen virksomhed.
Further, the General Court also pointed out that it is important to consider the specific circumstances of the case when determining whether a conflicting bid can be considered comparable [36].In the present case, the Norwegian authorities have submitted that OB was a buyer with a special interest in the property and as a consequence of this special interest, OB was willing to pay an abnormally high price for the property to prevent SDO from establishing a business competing with its own.
OB er den dominerede leverandør af skitjenester på skiområdet.
OB is the dominant supplier of ski services at the ski resort.
SDO’s virksomhed ville være i direkte konkurrence med de tjenester, OB leverer, ville true OB's position på markedet.
SDO’s business would be in direct competition with the services provided by OB and threaten OB’s market position.
OB protesterede over den nye zoneinddeling af ejendommen, og da klagen blev afvist, ønskede OB at købe ejendommen.
OB objected to the rezoning of the property and when its complaint was rejected, OB wanted to buy the property.
Dette viser OB’s hensigter.
This demonstrates OB’s intentions.
OB kan derfor anses for at have en særlig interesse i ejendommen. OB’s særlige interesse afspejles i OB’s høje bud.
OB can therefore be considered as having a special interest in the property.
Som følge af denne særlige interesse er OB villig til at give et alt for højt bud på ejendommen.
As a consequence of this special interest, OB is willing to make an excessively high offer on the property.
Dette bud kan derfor ikke anses for at være sammenligneligt med SDO’s bud, som afspejler ejendommens værdi som fastsat af de uafhængige eksperter.
This offer can therefore not be considered comparable to the offer made by SDO, which reflects the value of the property determined by the independent experts.
Derfor konkluderer Tilsynsmyndigheden sagens omstændigheder taget i betragtning, at ejendommen blev solgt til markedspris i overensstemmelse med den procedure, som er fastsat i afsnit 2.2 i Tilsynsmyndighedens Retningslinjer om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.
Therefore, in view of the circumstances of the case, the Authority concludes that the property was sold at market price in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities.
Ovenstående taget i betragtning vurderer Tilsynsmyndigheden, at der ikke var tale om statsstøtte i forbindelse med Oppdal Kommunes salg af ejendommen til SDO, idet det modstridende bud, som OB gav, må anses for at komme fra en køber med en særlig interesse i ejendommen.
In light of the above, the Authority considers that no state aid was involved in Oppdal municipality’s sale of the property to SDO, as the conflicting offer made by OB has to be considered as coming from a buyer with a special interest in the property.
Tilsynsmyndigheden vurderer derfor, at salget blev gennemført til markedsværdi i overensstemmelse med den procedure, der er fastsat i afsnit 2.2 af Tilsynsmyndighedens Retningslinjer om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. 7 Konklusion
The Authority thus considers the sale to have been carried out at market value in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities.
På grundlag af den foregående vurdering mener Tilsynsmyndigheden ikke, at Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr.
Conclusion
271/8 til Strand Drift Oppdal AS udgør statsstøtte efter EØS-aftalens bestemmelser om statsstøtte —
On the basis of the foregoing assessment, the Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of the state aid provisions in the EEA Agreement.
Artikel 1 EFTA-Tilsynsmyndigheden vurderer, at Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr.
Article 1
271/8 til Strand Drift Oppdal AS ikke udgør statsstøtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
The EFTA Surveillance Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of Article 61 of the EEA Agreement.
Proceduren, der blev iværksat i henhold til artikel 4, stk. 4, sammenholdt med artikel 13, i del II af protokol nr. 3 vedrørende Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr. 271/8, henlægges hermed.
The procedure initiated pursuant to Article 4(4), read in conjunction with Article 13, of Part II of Protocol 3 concerning the sale of property gnr 271/8 by Oppdal municipality is hereby closed.
Kun den engelske udgave af beslutningen er autentisk.
Only the English language version of this decision is authentic.
Udfærdiget i Bruxelles, den 9. maj 2012.
Done at Brussels, 9 May 2012.
Se følgende adresse: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
Available at: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
Offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende, EUT C 34 af 3.2.2011 og i Den Europæiske Unions Tidendes EØS-tillæg nr. 6 af 3.2.2011.
Published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011.
Disse dokumenter blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende, EUT C 34 af 3.2.2011 og i Den Europæiske Unions Tidendes EØS-tillæg nr. 6 af 3.2.2011.
These documents were published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011.
Registreringsnr. 491369.
Event No 491369.
Se referat fra mødet den 31.3.2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 490914).
See minutes from meeting 31.03.2008 in Oppdal municipality (building authority) (Event No 490914).
Se referat fra mødet den 26. maj 2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 490914).
See minutes from meeting 26.05.2008 in Oppdal municipality (building authority) (Event No 490914).
Se referat fra mødet den 30. juni 2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 493593).
See minutes from meeting 30.6.2008 in Oppdal municipality (local executive committee) (Event No 493593).
Registreringsnr. 484869.
Event No 484869.
Registreringsnr. 490914.
Event No 490914.
Se referat af møde den 16. juli 2008 - registreringsnr. 491369.
See minutes from meeting 16.7.2008 - Event No 491369.
Se den underskrevne salgskontrakt mellem SDO og Oppdal Kommune (registreringsnr. 490914).
See the signed sales contract between SDO and Oppdal municipality (Event No 490914).
Registreringsnr. 491369 og 493593.
Event Numbers 491369 and 493593.
Dette kapitel af retningslinjerne svarer til Meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3), som også er tilgængelig på: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
This Chapter of the Guidelines corresponds to the Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (OJ C 209, 10.7.1997, p. 3) also available at: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
Registreringsnr. 493593.
Event No 493593.
Kommissionens beslutning af 30. januar 2008 i sag C35/2008, EUT L 126 af 14.5.2008, s. 3.
Commission decision of 30.1.2008 in case C 35/06, OJ 2008, 14.5.2008, L 126/3.
Registreringsnr. 579649.
Event No 579649.
Tilgængelig på: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
Available at: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
[32] Afsnit 2.2 i Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger svarer til Meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3).
Section 2.2 of the State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities corresponds to the Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (OJ C 209, 10.7.1997, p. 3).
Kommissionens beslutning af 30. januar 2008 i sag C35/2008, EUT L 126 af 14.5.2008, s. 3, betragtning 59.
Commission decision of 30.1.2008 in case C 35/06, OJ 2008, 14.5.2008, L 126/3, paragraph 59.
Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, dom af 13. december 2011, endnu ikke offentliggjort.
Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, Judgment of 13 December 2011, not yet reported.
Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, præmis 72-76.
Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, paragraphs 72-76.
Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, præmis 73.
Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, paragraph 73.
Tilsynsmyndigheden henviser til Kommissionens beslutning C35/2006 [26], som omhandlede den svenske kommune Åres salg af jord, hvor kommunen havde modtaget et modstridende højere bud på ejendommen.Desuden udtrykte Tilsynsmyndigheden tvivl om, hvorvidt salget af jord kunne anses for at være foreneligt med EØS-aftalen, i særdeleshed på grundlag af artikel 61, stk. 3, litra c), i EØS-aftalen.
The Authority referred to Commission decision C35/2006 [26] which dealt with the sale of land by the Swedish municipality of Åre, where the municipality had received a conflicting higher offer on the property.Moreover, the Authority expressed doubts as to whether the sale of land could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement, especially on the basis of Article 61(3)(c) of the EEA Agreement.
5 Bemærkninger fra de norske myndigheder
Comments by the Norwegian authorities
Ved brev af 3. december 2010 [27] henviser det norske myndigheder til deres brev af 9. september 2008 til Tilsynsmyndigheden [28].
In a letter dated 3 December 2010 [27], the Norwegian authorities refer to their letter to the Authority dated 9 September 2008 [28].
I brevet af 9. september 2008 meddeler de norske myndigheder, at den procedure, der er beskrevet i afsnit 2.2 i retningslinjerne, blev fulgt, og at der således ikke er tale om statsstøtte.
In the letter dated 9 September 2008, the Norwegian authorities put forward that the procedure described in paragraph 2.2 of the Guidelines has been followed and thus no state aid is involved in the transaction.
De norske myndigheder hævder videre, at ekspertvurderingerne blev indhentet forud for enhver forhandling om salg med SDO, og at rapporterne afspejler ejendommens markedsværdi.
Further, the Norwegian authorities argue that the expert valuations were obtained prior to any sales negotiations with SDO and that the reports reflect the market price of the property.
Desuden fremsendte de norske myndigheder en oversigt udarbejdet af Oppdal Kommune, som viser, at prisen på ejendommen, så vidt kommunen er orienteret, er den højeste kvadratmeterpris, der er blevet betalt i området.
Additionally, the Norwegian authorities submitted an overview produced by Oppdal municipality showing that the price for the property is the highest price paid per square metre in the area known to the municipality.
Ydermere hævder de norske myndigheder, at markedsprisen bør afspejle den værdi, en almindelig køber, ikke købere med særlige interesser, ville være villig til at betale for ejendommen.
Furthermore, the Norwegian authorities argue that the market price should reflect the value a regular buyer would be willing to pay for the property, excluding buyers with special interests.
Vurderingerne blev udført i juli 2008, henholdsvis den 7. og den 9. juli.
These were carried out in July 2008, respectively on the 7 and 9 of July.
Mens SDO viste interesse for ejendommen i februar 2007 og senere samme år tilkendegav interesse i at købe ejendommen, gav de norske myndigheder ingen forkøbsret, og i den korrespondance, de norske myndigheder har fremlagt, er der ingen tegn på enighed om at forhandlinger om salg eller på, at der var aftalt en købspris, før de sagkyndiges vurdering var kendt.
While SDO showed an interest in the property in February 2007 and later the same year signalled an interest in purchasing the property, no option to buy the property was granted by the Norwegian authorities, and there are no indications in the correspondence provided by the Norwegian authorities that sales negotiations or an agreement as to the purchase price was agreed upon before the conclusions of both expert valuations were known.