natgillin/translations-raw huggingface dataset:
I den forbindelse minder Tilsynsmyndigheden om, at Stortinget havde bestemt, at de tidligere militærlejre skulle sælges til markedsprisen, jf. nr. 3 ovenfor.
In this regard the Authority recalls that the Norwegian Parliament (Stortinget) had decided that the former military camps should be sold at market value, see above at Paragraph 3.
Også de senere vurderinger af dele af Indre Leir, som Tilsynsmyndigheden fik forelagt under sagsbehandlingen, ser ud til at operere med højere værdier for bygningerne i Indre Leir, end hvad middelværdiløsningen resulterede i, jf. nr. 22 og 29 ovenfor.
Also later value assessments of parts of the Inner Camp made available to the Authority during the investigation seem to operate with higher values on buildings in the Inner Camp than what followed from the halfway settlement, see Paragraphs 22 and 29 above.
Hvis man ser transaktionen isoleret som en transaktion mellem offentlige instanser, behøver en sådan fremgangsmåde ikke at være problematisk.
Viewed in isolation, as a transaction between public bodies, such a procedure may not be a cause for concern.
Det er under alle omstændigheder en kendsgerning, at staten solgte militærlejren til Våler kommune på grundlag af en vurdering foretaget af en uafhængig sagkyndig, nemlig den anden Agdestein-rapport.
The fact remains nevertheless that the state sold the military camp to Våler Municipality on the basis of an independent expert valuation, namely the second Agdestein report.
Den metode, der blev benyttet ved denne vurdering, den såkaldte "middelværdi", bestod ganske vist blot i en simpel sammenlægning af vurderingspriserne i de to tidligere vurderinger, som derefter blev divideret med 2.
Admittedly, the method relied on in this assessment, the so-called “bridge value” was no more than a simple calculation where the value of the two former assessments were added and then divided by 2.
En sådan værdiansættelse kræver næppe større sagkyndighed, og det gør ikke selve beregningen mere overbevisende, at den er foretaget af en uafhængig sagkyndig.
Such a method should hardly require external expertise, and the calculation in itself does not appear more convincing from the mere fact that it is made by an independent expert.
Rapporten er desuden ganske kort, den fylder kun godt en side, og forekommer isoleret betragtet at bygge på løselige skøn.
The report is also quite short, just over one page, and appears viewed in isolation to be of a quite approximate nature.
Denne rapport må imidlertid ses i lyset af de to tidligere vurderinger, som var mere detaljerede og grundige, især den første Agdestein-rapport, der indeholdt særskilte vurderinger af alle bygningerne i Indre Leir.
However, the report must be viewed in the light of the two former value assessments that are more detailed and thorough, in particular the first Agdestein report that contained individual assessments of all the buildings in the Inner Camp.
Tilsynsmyndigheden hæfter sig desuden ved, at der også blev foretaget visse ændringer og tilpasninger i de tidligere vurderinger i den anden Agdestein-rapport.
The Authority has moreover noted that certain amendments and adjustments were also made to the prior assessments in the second Agdestein report.
Det tyder på, at den fornyede vurdering var noget mere detaljeret end en ren middelværdiberegning.
This indicates that the renewed assessment was of a somewhat more detailed nature than a simple halfway calculation.
Endelig bemærker Tilsynsmyndigheden, at selv om det i rapporten anføres, at der findes andre måder til at ansætte værdien på, anfægtes det ikke, at middelværdien gav en korrekt afspejling af markedsværdien.
Finally, the Authority notes that the report, despite its statement about the existence of other methods to determine the value, did not contest that the bridge value was representative for the market value.
I lyset af den betydelige usikkerhed, der er forbundet med at bestemme værdien af en tidligere militærlejr bestående af forskellige arealer og bygningstyper og beliggende i et afsides og ret tyndtbefolket område, har Tilsynsmyndigheden til trods for sin tvivl draget den konklusion, at Haslemoen Leir af staten blev solgt til Våler kommune til markedsprisen.
Thus, in light of the considerable uncertainty inherent in a value assessment of a former military camp comprising various areas and types of buildings, located in a remote area with a relatively scarce population, the Authority, while in doubt, concludes that the Haslemoen Leir was sold from the state to Våler Municipality at market value.
Det næste spørgsmål, der skal afklares, er derfor, hvorvidt kommunen derefter solgte dele af Indre Leir til Haslemoen AS til en pris, der mindst svarede til dens primæromkostninger.
The next question is therefore whether the municipality in its subsequent sale of parts of the Inner Camp to Haslemoen AS sold at a price at least corresponding to its primary cost.
Hvorvidt prisen for de 29 bygninger svarede til primæromkostningerne
Whether the price for the 29 buildings corresponded to the primary cost
Vurderingen af, om salgsprisen for de 29 bygninger svarede til kommunens primæromkostninger, er ret kompliceret, eftersom det aldrig af aftalen mellem staten og kommunen udtrykkeligt fremgik, hvad kommunen betalte for de forskellige bygninger i Indre Leir.
The assessment of whether the sales price for the 29 buildings corresponded to the primary cost appears complicated since it was never made explicitly clear in the agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp.
Den betalte i stedet et samlet beløb på 15,5 mio. NOK, som omfattede et ”nedslag på ca. 30 %” [21] for køb af hele Indre Leir.
Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million, which included “an approximate 30 %” [21] rebate for acquiring the whole Inner Camp.
I sidste ende fik kommunen et yderligere nedslag på 20 % for køb af alle de fire områder i militærlejren.
In the end the municipality received an additional 20 % rebate for acquiring all four areas of the military camp.
Der er flere forskellige måder, hvorpå man kan søge at afklare, hvor meget kommunen rent faktisk betalte for de relevante 29 bygninger i Indre Leir, f.eks. ud fra antallet af eller værdien af bygningerne sammenlignet med det samlede antal eller den samlede værdi.
One may envisage different methods to try to establish how much the municipality actually paid for the relevant 29 buildings of the Inner Camp, for instance based on the number of buildings or value, compared with the total number of buildings or total value.
Men som beskrevet ovenfor, kan Tilsynsmyndigheden ikke klart se, om kommunen før salget til Haslemoen AS rent faktisk foretog sådanne beregninger for at få fastlagt sine primæromkostninger ved de 29 bygninger.
However, as described above, it is not clear to the Authority whether the municipality, before selling to Haslemoen AS, actually made any such calculations in order to determine its primary cost for the 29 buildings in question.
Tilsynsmyndigheden har ikke modtaget nogen dokumentation fra den periode, der viser, at der under forhandlingerne eller senere, da salget skulle godkendes af Kommunestyret, blev foretaget sådanne beregninger.
The Authority has not received any contemporary documentation that such calculations were made during the course of the negotiations or later when the sale was put up for approval by the Municipal Council.
Under sagsbehandlingen har kommunen henvist til forskellige hensyn og mål, såsom skabelse af nye jobmuligheder og udvikling af hele Indre Leir til gavn for lokalsamfundet.
The municipality has during the administrative procedure referred to different considerations and objectives such as creation of new employment possibilities and the future development of the Inner Camp as a whole for the benefit of the local community.
Sådanne hensyn er ikke nødvendigvis ikke til hinder for et salg til markedsprisen, men de giver heller ikke belæg for, at salget som udgangspunkt skulle foregå uden noget element af statsstøtte.
While such considerations do not necessarily conflict with a sale at market value, they neither, as such, support that the basic starting point was a sale without state aid elements.
Kommunen har desuden som svar på konkrete spørgsmål fra Tilsynsmyndigheden indrømmet, at den ikke i dag kan dokumentere, hvad ejendommene reelt var værd på det tidspunkt, hvor de blev solgt.
The municipality has moreover, in response to the Authority’s specific question, admitted that it cannot today document what the real value of the properties in question were at the time they were sold.
Måden, hvorpå Kommunestyret håndterede salget, øger desuden usikkerheden om, hvorvidt der var tale om statsstøtte.
The way the sale was handled by the Municipal Council also adds to the uncertainty about possible state aid.
Som beskrevet ovenfor, sendte kommunen hverken ejendommen i åbent udbud eller satte en uafhængig sagkyndig til at foretage en vurdering af de bygninger, den solgte.
As described above, the municipality did neither arrange for an open tender nor arrange for an independent expert to make an assessment of the buildings it sold.
Senere hen fulgte den ikke de råd, den fik fra sin eksterne juridiske rådgiver i KS og sin egen kommunaldirektør om at udskyde salget og få afklaret ejendommens værdi.
Later, the advice it received from its external legal advisor in KS and its own Chief Executive to postpone the sale and clarify the value, were not followed.
Kommunestyret godkendte salget på betingelse af, at KS foretog en analyse af riskoen for potentielle konkurrenceproblemer, som Formannskapet skulle have forelagt, men Tilsynsmyndigheden har ikke modtaget nogen yderligere oplysninger om sådanne efterfølgende risikoanalyser.
While the Council approved the sale on the conditions that a risk assessment of potential competition problems should be made by KS and submitted to the Executive committee, the Authority has not received any further information about these subsequent risk assessments.
Kommunen har fremlagt to beregninger dateret 2. maj 2006 og foretaget af kommunens eksterne vurderingsmand, jf. nr. 20 og 21 ovenfor.
The municipality has put forward two calculations dated 2 May 2006, from the municipality’s external property valuer, see description above in Paragraphs 20 and 21.
Kommunen har fremført, at den første vurdering viser, at kommunens primæromkostninger for købet af Indre Leir beløb sig til 12,4 mio. NOK.
The municipality has submitted that the first assessment demonstrates that the primary cost for the municipality for acquiring the Inner Camp was NOK 12,4 million.
Og ifølge kommunen viser den anden vurdering, at værdien af de andre bygninger i Indre Leir, som ikke blev solgt til Haslemoen AS, skønsmæssigt kunne sættes til henholdsvis 3,67 mio. NOK og 5 mio. NOK.
The second is said to show that the value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS had an estimated value of approximately NOK 3,67 and 5 million respectively.
Når man trækker disse beløb fra primæromkostningerne på 12,4 mio. NOK, viser disse vurderinger ifølge kommunen, at primæromkostningerne for de relevante 29 bygninger ikke lå på mere end 4 mio. NOK.
Deducted from the primary cost of 12,4 million these assessments show, according to the municipality, that the primary cost for the 29 buildings in question was not more than NOK 4 million.
Tilsynsmyndigheden er ikke enig i, at disse beregninger dokumenterer, at de her omhandlede bygninger blev solgt til markedsværdien.
The Authority does not share the view that these calculations demonstrate that the buildings at issue were sold at market value.
Den er uenig såvel i udgangspunktet for fastlæggelsen af primæromkostningerne ved Indre Leir som i metoden med at fratrække den antagne værdi af andre bygninger for at nå frem til de residuelle primæromkostninger.
It disputes both the starting point regarding the primary cost of the Inner Camp as well as the method of deducting assumed value of other buildings in order to determine the “rest” primary cost.
Nedslaget på de 20 %
The 20 % rebate
Udgangspunktet for beregningerne er vurderingen af Indre Leir i den anden Agdestein-rapport, hvor værdien blev sat til 15,5 mio. NOK.
As regards the starting point, the calculations refers to the value of the Inner Camp as established in the second Agdestein report at NOK 15,5 million.
Derefter fradrog man det nedslag på 20 %, kommunen fik for det samlede køb af hele militærlejren, hvorefter man kom frem til en værdi af Indre Leir på 12,4 mio. NOK.
Then the 20 % rebate that the municipality was granted for acquiring the whole military camp was deducted so as to find an Inner Camp value of NOK 12,4 million.
Grundlaget for dette nedslag forklares således i den anden Agdestein-rapport: "Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei.
The basis for this discount is explained in the second Agdestein report:
Det ligger allerede inne ca. 30% ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill." [22](55) Nedslaget på de 20 % var således direkte begrundet i, kommunen købte hele militærlejren, altså alle de fire områder, der er nævnt ovenfor i nr. 5.
“We believe that the market with a joint purchase of four such different activity areas, would include a price reduction for amongst other things risk and higher operating costs. However, the buyer would quickly be able to “turn around” after the acquisition and sell for instance the farm land or the forest separately, which point in the opposite direction. There is already included approximately 30 % “quantity discount” in the value assessments for both the housing and Inner Camp areas, due to the collective sale of each of these objects. We believe in an additional value reduction in the area of 20 % (– 12 mill) in the case of a joint sale of the whole camp in one go, i.e. to from NOK 58 mill to NOK 46 mill.” [22](55) Thus, the 20 % discount was specifically linked to the fact that the municipality bought the whole military camp, i.e. all four areas mentioned above in Paragraph 5.
Vurderingen af 2. maj 2006 indeholder ingen begrundelse for, hvorfor markedet ville kræve et tilsvarende nedslag, hvis et af de fire områder blev sat til salg.
The mentioned assessment of 2 May 2006 does not contain any reasoning as to why the market would require a similar rebate in case a part of one of the four areas was up for sale.
For at retfærdiggøre de nedslag i prisen, Haslemoen AS fik, har kommunen henvist til, at salgsaftalen mellem Våler kommune og Haslemoen AS var baseret på, at køberen ville udvikle og drive hele Indre Leir såvel som arealerne udenfor som en helhed sammen med Våler kommune.
To justify the rebates to Haslemoen AS the municipality has referred to that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS was based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire Inner Camp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality.
Det var ifølge kommunen årsagen til, at Haslemoen AS fik begge nedslag, både de 30 % for samlet køb af Indre Leir og de yderligere 20 % for køb af hele Haslemoen Leir.
This was according to the municipality the reason that both rebates, the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit and the additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir were given to Haslemoen AS.
Selv om begrænsninger i den fremtidige brug af en ejendom kan være en faktor, der reducerer ejendommens værdi, er Tilsynsmyndigheden ikke bekendt med, at der i denne sag skulle være nogen sådan begrænsning, der kunne retfærdiggøre de betydelige nedslag.
While limitations on the future use of a property may represent a value reducing factor, the Authority is not aware of any such limitations in the present case that would warrant the considerable rebates.
I sagsaftalerne eller det materiale fra den tid, som Tilsynsmyndigheden har fået forelagt, ser der ikke ud til at være nogen klausul om sådanne eller andre særlige forpligtelser for køberen til at drive ejendommene i samarbejde med kommunen.
There appears to be no provision in the sales contract or any other contemporary documentation submitted to the Authority that reflects such or other special obligations on the buyer to manage the properties in cooperation with the municipality.
Som nævnt ovenfor, er princippet om, at et videresalg til en pris, der mindst svarer til primæromkostningerne, kan udelukke, at der foreligger statsstøtte, baseret på den forudsætning, at jorden eller bygningerne i første omgang blev købt til markedspris.
As mentioned above, the notion that a resale for at least primary cost may exclude state aid rests on the condition that the land or buildings were acquired at market value in the first place.
Når en offentlig myndighed som i denne sag køber mere end den ejendom, den videresælger, og i forbindelse hermed opnår betydelige mængdenedslag, kan disse nedsalg ikke uden videre anses for berettigede ved videresalget.
When a public authority, as in the present case, bought something more than the property it resold, and in that connection was granted significant quantity rebates, it cannot as such be presumed that the same rebates are warranted in the resale.
Det afhænger derimod af en vurdering af, om markedet ville have indregnet samme nedslag også for den anden og mindre omfattende transaktion.
Instead, this will have to depend on an assessment of whether the market would have priced in the same rebates also for the second and more limited transaction.
I denne sag forekommer det usandsynligt, allerede fordi begge nedslag blev givet som mængderabatter, der specifikt var baseret på, at køberen købte hele det pågældende areal.
In the present case that seems unlikely already for the reason that both of the rebates were given as quantity rebates, specifically based on the fact that the buyer acquired the whole area in question.
Et sådant dobbeltnedslag forekommer uberettiget i denne sag, alene fordi de 30 % blev givet for køb af Indre Leir som sådan.
Indeed, such a double discount seems to be excluded in the present case already for the reason that the so called 30 % discount was granted for the acquisition of the Inner Camp as such.
Det yderligere nedslag på 20 % må altså hænge sammen med, at køberen – kommunen – desuden også købte andre arealer.
Thus, the additional discount of 20 % must be linked to the fact that the buyer, the municipality, in addition also bought other areas.
Det ser også ud til at være selve grundlaget for nedslaget, som forklaret i den ovenfor citerede anden Agdestein-rapport.
This seems also to be the very basis for the rebate as explained in second Agdestein report quoted above.
På dette grundlag og i mangel af samtidige beviser på det modsatte fra den relevante periode må Tilsynsmyndigheden drage den konklusion, at der ikke var noget grundlag for at antage, at markedet ville have indregnet et nedslag på yderligere 20 %, når det kun var dele af Indre Leir, der blev sat til salg.
On that basis, and in the absence of any contemporary assessment to the opposite, the Authority must conclude that there was no basis for assuming that the market would have priced in an additional 20 % discount when only parts of the Inner Camp was for sale.
Nedslaget på de 30 % [23]
The 30 % rebate [23]
Med hensyn til nedslaget på de 30 % erindrer Tilsynsmyndigheden om, at det af den anden Agdestein-rapport klar fremgår, at vurderingen af Indre Leir til en værdi på 15,5 mio. NOK omfattede nedslaget på 10 mio. NOK, og at det var, hvad markedsprisen skønnedes at være ved køb af hele Indre Leir, altså alle 44 bygninger.
Turning to the so called 30 % rebate, the Authority recalls that the second Agdestein report made it clear that the Inner Camp value of NOK 15,5 million included the NOK 10 million rebate and that it was an estimate of what the market would require for acquiring the Inner Camp as a whole, i.e. all 44 buildings.
Det er derfor nødvendigt at tage stilling til, om kommunen havde lov til at yde Haslemoen AS et tilsvarende nedslag, da selskabet købte dele af Indre Leir.
It is therefore necessary to assess whether the municipality could grant a similar rebate to Haslemoen AS when it acquired parts of the Inner Camp.
Målt efter antallet af bygninger omfattede salget 29 ud af 44 bygninger, [24] dvs. ca. 2/3 af alle bygningerne.
Measured in number of buildings, the sale included 29 out of 44 buildings [24], i.e. approximately 2/3 of the buildings.
Det kunne muligvis danne grundlag for en mængderabat.
This could indicate a basis for a quantity rebate.
Målt efter værdi tyder kommunens egne beregninger på, at de 29 bygninger repræsenterede en betydeligt mindre andel af hel Indre Leirs samlede værdi end de resterende bygninger.
Measured in value, the municipality’s own calculations suggests that the 29 buildings represented a considerably smaller share of the total value of the Inner Camp than the remaining buildings.
En værdi på 4 mio. NOK for de 29 bygninger svarer til lige knap 1/3 af den samlede værdi i forhold til de 3,67 mio. NOK for de bygninger, kommunen beholdt, og de 5 mio. NOK for de andre 11 bygninger.
A value of NOK 4 million to the 29 buildings in question represents just under 1/3 of the total value compared with the NOK 3,67 million for the buildings kept by the municipality and the NOK 5 million for the 11 remaining buildings.
Det underbygges af de forskellige vurderingsrapporter, der er fremlagt i denne sag og beskrevet ovenfor i nr. 7 og 10, at et salg af flere bygninger i én blok har en prisreducerende effekt.
It is supported by the various valuation reports submitted in this case, mentioned above at Paragraphs 7 and 10, that the selling of several buildings en bloc has a price reducing effect.
Ud over de to Agdestein-rapporter var det også i vurderingen af 15. marts 2006 (jf. 29 ovenfor) af 10 forskellige bygninger i Indre Leir anført, at der bør indregnes et nedsalg på ”15-20%”, hvis disse 10 bygninger sælges samlet.
In addition to the two Agdestein reports, also the valuation of 15 March 2006 mentioned above at Paragraph 29 of 10 different buildings at the Inner Camp indicated that a rebate between “15-20 %” should be applicable in the event of a one unit sale of those 10 buildings.
Tilsynsmyndigheden finder derfor, at en vis mængderabat ville have stemt overens med markedsvilkårene.
The Authority therefore considers that some quantity rebate would have been in accordance with the market terms.
I denne sag er det på grund af de vurderinger og den dokumentation, der foreligger fra den periode, vanskeligt at afgøre, om nedslaget burde være på 15, 20 eller 25 %.
In this case, whether the rebate would have been 15, 20 or 25 %, is difficult to determine due to the lack of contemporary assessments and documentation.
Alt andet lige og under henvisning til ovennævnte vurdering af 10 andre bygninger i Indre Leir og en sandsynlig rabat på 15-20 %, finder Tilsynsmyndigheden til trods for sin tvivl, at der kunne gives en mængderabat svarende til den, kommunen fik, nemlig på 25,64 %, til en køber, der købte hele 29 ud af de 44 bygninger i Indre Leir.
All things considered and with reference to the assessment mentioned above of 10 other buildings in the Inner Camp and a likely quantity rebate of 15–20 %, the Authority, while in doubt, finds that an approximately similar quantity rebate as the one the municipality was granted, i.e. 25,64 %, could have been given to someone buying as much as 29 of the 44 buildings in the Inner Camp.
Hvorvidt primæromkostningerne kunne fastlægges ved fratrækning af værdien af andre bygninger
Whether primary cost could be established by deducting value of other buildings