natgillin/translations-raw huggingface dataset:
I deres bemærkninger til åbningsbeslutningen [63] hævdede de islandske myndigheder, at bygningerne blev solgt til markedsværdien på det pågældende tidspunkt, dvs. februar 2008.
The Icelandic authorities argued in their comments to the opening decision [63] that the buildings were sold at market value at the time, in February 2008.
Til støtte for denne påstand har de islandske myndigheder, selv om de ikke henviser til retningslinjerne, bl.a. meddelt, at "alle offentlige ejendomme, som KADECO forvaltede på daværende tidspunkt, blev udbudt offentligt flere måneder inden salget til Verne" [64], at "ejendommen var udbudt offentligt, og at der var to bud på bygning 869, nemlig tilbuddet fra Verne Holdings ehf. og et tilbud fra [en anden tilbudsgiver]" [65].
To support this statement the Icelandic authorities have, even if not referring to the Guidelines, amongst other submitted that “all of the government’s properties, which KADECO was handling at the time, were advertised publicly, several months before the sale to Verne” [64]; that the “property was publicly advertised and there were two offers for Building 869; the […] offer of Verne Holdings ehf. and an offer from [another bidder]”. [65]
For at bekræfte, at en procedure, der kan sammenlignes med et betingelsesløst udbud, blev gennemført, har Tilsynsmyndigheden vurderet alle tilgængelige oplysninger.
In order to verify that a procedure similar to an unconditional bidding procedure took place, the Authority has assessed all available information.
Den islandske rigsrevision (Ríkisendurskoðun) er et uafhængigt organ under det islandske parlament (Alþingi).
The Icelandic National Audit Office (Ríkisendurskoðun) is an independent body operating under the auspices of the Icelandic Parliament, Alþingi.
I november 2007 til marts 2008 gennemførte den islandske rigsrevision en såkaldt forvaltningsrevision [67] af KADECO's aktiviteter.
In November 2007 to March 2008 the Icelandic National Audit Office carried out a so-called Performance Audit [67] on the operations of KADECO.
De bygninger, som Verne købte, ligger i området.
However these buildings had not yet been sold when the audit was performed.
Disse bygninger var imidlertid ikke solgt, da revisionen blev gennemført.
The audit pointed out that the KADECO had, by law, been appointed to manage the facilities in the former defence area at Keflavík Airport and to handle the future development of the area on behalf of the IcelandicState.
I revisionen blev det påpeget, at KADECO ved lov var blevet udpeget til at forvalte faciliteterne i det tidligere forsvarsområde ved Keflavík Airport og håndtere den fremtidige udvikling af området på vegne af den islandske stat. Det lå derfor fuldt ud inden for virksomhedens rettigheder at forvalte salget af statens aktiver i området uden inddragelse af det islandske handelscenter (Ríkiskaup) [68], og KADECO var ikke forpligtet til at sætte dem i udbud.
It had therefore been fully within the company’s rights to handle the selling of the State’s assets in the area without the involvement of the State Trading Centre (Ríkiskaup) [68], and KADECO was not under any obligation to put them out to tender.
Derudover konkluderes det i revisionen, at statens interesser blev beskyttet, da faciliteterne blev afhændet.
Moreover, the audit concludes that interests of the State had been protected when the facilities were disposed of.
Rapporten om forvaltningsrevisionen blev afgivet den 26. marts 2008 og offentliggjort på den islandske rigsrevisions hjemmeside [69].
The report on the Performance Audit was issued 26 March 2008 and it is publicly available at the Icelandic National Audit Office’s website.
Rapporten beskriver i detaljer salgsprocessen for de bygninger, der allerede var solgt, eller som var under salg på tidspunktet for revisionen, hvor tre fjerdedele af alle ejendommene i området allerede var solgt.
The report describes in detail the sales process of the buildings already sold or in the process of being sold at the time of the audit, by when three fourth of all the properties in the area had already been sold.
Ifølge rapporten blev de første udvalgte bygninger i området udbudt offentligt i marts 2007, hvor 24 specifikke bygninger blev udbudt [70].
According to the report the first public advertisements for designated buildings in the area were published in March 2007, whereby 24 specific buildings were offered for sale.
I april 2007 blev yderligere otte bygninger udbudt i forskellige aviser i Island [71].
In April 2007 eight additional buildings were offered for sale in various newspapers in Iceland.
Ifølge rapporten blev ingen bygninger efter april 2007 specifikt udbudt i aviser, men der blev løbende offentliggjort meddelelser, hvor der blev henvist til KADECO og dens hjemmeside og opfordret til indsendelse af idéer til udnyttelse af området.
The report states that since April 2007 no buildings were specifically advertised in newspapers, however regular advertisements were published where reference is made to KADECO and its homepage, and called for ideas of exploitation in the area.
Den islandske rigsrevision påpegede i sin rapport, at det ville have været mere hensigtsmæssigt at udbyde flere bygninger specifikt.
The Icelandic National Audit Office pointed out in its report that it would have been more fortunate to advertise more buildings specifically.
For så vidt angår de fem bygninger, der blev solgt til Verne den 26. februar 2008, blev kun én bygning udbudt specifikt, nemlig bygning nr. 869 [72].
In the case of the five buildings sold to Verne on 26 February 2008, only one building was advertised specifically; namely building No 869.
Tilsynsmyndigheden har modtaget en kopi af tilbuddet.
The Authority has been provided with a copy of the offer.
Atlantic Film Studios tilbød 35000 ISK/m2, hvilket i betragtning af bygning 869's skønnede størrelse på det pågældende tidspunkt, 13000 m2, blev beregnet til 455000000 ISK i tilbuddet.
Atlantic Film Studios offered ISK 35000 pr m2, which given the estimated size of building 869 at the time, 13000 m2, was calculated to ISK 455000000 in the offer.
Derudover tilbød Atlantic Film Studios at betale 15000000 ISK for et asfalteret området uden for bygning 869's område.
In addition, Atlantic Film Studios, offered to pay ISK 15000000 for asphalt area outside the boundaries of building 869.
De islandske myndigheder har forklaret, at tilbuddet blev afvist [73].
The Icelandic authorities have explained that this offer was rejected. [73]
På grundlag af førnævnte kan Tilsynsmyndigheden ikke konkludere, at der i den foreliggende sag blev gennemført en procedure, der kan sammenlignes med et betingelsesløst udbud.
On the basis of the aforementioned, the Authority cannot conclude that a procedure, comparable to an unconditional bidding procedure was followed in this case.
Det kan således på dette grundlag ikke pr. definition udelukkes, at der er tale om statsstøtte.
Thus, state aid cannot be automatically excluded on this basis.
Vurdering ved uafhængig sagkyndig
Independent expert evaluation
Ifølge retningslinjerne kan en anden procedure udelukke statsstøtte, nemlig den såkaldte vurdering ved uafhængig sagkyndig i punkt 2.2.
The Guidelines provide for an alternative procedure to exclude aid, the so-called independent expert valuation method, at Section 2.2.
Selv om de islandske myndigheder ikke har hævdet, at statsstøtte var udelukket på grundlag af den pågældende metode, vil Tilsynsmyndigheden vurdere, om det var tilfældet.
Even if the Icelandic authorities have not argued that aid was excluded on the basis of the method prescribed, the Authority will assess whether this was the case.
Den 23. april 2007 vurderede en sagkyndig, en lokal ejendomsmægler (Fateignastofa Suðurnesja), markedsværdien af denne specifikke bygning (869) med en skønnet størrelse på 13382 m2 til 980000000 ISK, svarende til omkring 73000 ISK/m2.
On 23 April 2007 an expert, a local real estate agency named Fateignastofa Suðurnesja, assessed the market value of this particular building (869), on the size assumption 13382 m2, to be ISK 980000000, or around ISK 73000 pr m2.
Verne købte bygningen og fire andre bygninger i februar 2008 for en samlet pris på 14,5 mio. USD, hvilket på daværende tidspunkt svarede til 957000000 ISK, hvilket rejser det berettigede spørgsmål, om bygningerne reelt blev solgt til markedsprisen.
While Verne bought this building plus four additional building in February 2008 for the total price of USD 14.5 million, then equivalent to ISK 957000000, this raises a legitimate question; whether market value was indeed paid for the buildings.
Som nævnt hævdede de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen, at bygningerne blev solgt til markedspris, og henviste som støtte for deres påstand bl.a. til ovennævnte vurdering ved uafhængig sagkyndig af bygning 869.
As mentioned before the Icelandic authorities argued in their comments to the opening decision that the buildings were sold at market price and to support this statement they amongst other referred to the independent expert valuation of building 869, mentioned above.
De islandske myndigheder har fremsendt en kopi af vurderingen af 23. april 2007, som er underskrevet af den sagkyndige, til Tilsynsmyndigheden.
The Icelandic authorities have provided the Authority with a copy of the valuation, dated 23 April 2007, signed by the expert.
Der er tale om en kort rapport på under en side, som henviser til, at bygning nr. 869 er på 13383 m2 og består af et stålskelet i god stand og med god tilgængelighed [74].
The report is short, less than one page, and refers to building No 869 as being 13383 m2 made of steel frame in good condition and with good accessibility.
Den sagkyndige fastlægger markedsprisen til 980000000 ISK på grundlag af den tilgængelige dokumentation, en undersøgelse af bygningen og en undersøgelse af tilsvarende ejendomme i området og under hensyntagen til markedsvilkårene.
The expert establishes the market price of ISK 980000000 based on documentation available, the inspection of the house and survey of comparable properties in the area, considering the market conditions.
Den sagkyndige henviser til muligheden for en udnyttelse af bygningerne i forbindelse med den nærliggende internationale lufthavn Keflavík og henviser til, at der er flere muligheder for udnyttelse af ejendommen, som er højloftet.
The expert refers to the possibility of an exploitation of the building in connection with the nearby international airport at Keflavík and refers to multiple exploitation possibilities of the property as high ceiling building.
Tilsynsmyndigheden bemærker, at de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen påpegede, at den sagkyndiges vurdering "skulle afspejle værdien af en ny bygning med tilsvarende karakteristika" [75].
The Authority notes that Icelandic authorities submitted in their comments to the opening decision that the expert assessment “was to reflect a new building value of comparable properties”.
Det fremgår imidlertid ikke af den sagkyndiges vurdering, der klart henviser til bygning nr. 869's stand og ikke henviser til nye bygninger.
This is however not reflected in the wording of the expert valuation which clearly refers to the conditions of building 869 and does not contain any reference to new buildings.
Derudover støtter den islandske rigsrevisions rapport, som er nævnt ovenfor, ikke den fortolkning, at den sagkyndiges vurdering afspejlede værdien af nye bygninger.
Moreover, the report of the Icelandic National Audit Office referred to above does not support the understanding that the expert valuation reflected the value of new buildings.
Da den sagkyndiges vurdering udelukkende omfatter en af de fem bygninger, der blev solgt til Verne, da den blev foretaget, ti måneder inden bygningerne blev solgt til Verne, og da det ser ud til at være usikkert, hvorvidt denne vurdering reelt var foretaget på grundlag af generelt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder, kan den ikke betragtes som en vurdering ved uafhængig sagkyndig for alle de fem bygninger, der blev solgt til Verne, jf. retningslinjerne i forbindelse med den foreliggende sag.
Since the expert valuation does only cover one of the five buildings sold to Verne, it was performed 10 months before the buildings were sold to Verne and it appears to be uncertain whether this valuation actually was based on generally accepted market indicators and valuation standards, it cannot be regarded as independent expert valuation for all five buildings sold to Verne, within the meaning of the Guidelines for the purposes of the case at hand.
Spørgsmålet er så, hvordan markedsprisen for bygningerne kan fastlægges i den foreliggende sag.
The question then arises, how the market price for the buildings can be established in the case at hand.
I fravær af den procedure, der pr. definition udelukker statsstøtte, som var tilgængelig for staten i henhold til Tilsynsmyndighedens retningslinjer, vil Tilsynsmyndigheden anvende den systematiske og logiske tilgang, som retningslinjerne er baseret på, i sin vurdering af markedsværdien i den foreliggende sag.
In the absence of the procedure to automatically exclude state aid, that was available to the State under the Authority’s Guidelines, the Authority will take the systematic and logical approach on which the Guidelines are based, in its assessment of the market value in the case at hand.
Den samlede størrelse af de fem bygninger, som Verne købte, var 31008 m2 [76].
The total size of all five buildings purchased by Verne was 31008 m2.
Den samlede betalte pris, svarende til 957000000 ISK på det pågældende tidspunkt, giver en pris på omkring 31000 ISK/m2, hvilket er omkring 4000 ISK under den pris pr. m2, som Atlantic Film Studios ti måneder tidligere tilbød for bygning nr. 869, et tilbud, som ifølge de islandske myndigheder blev afvist [77].
The total price paid, equivalent to ISK 957000000 at the time, gives a price of around ISK 31000 pr. m2, which is about ISK 4000 below the price pr. m2 offered by Atlantic Film Studios 10 months earlier for building 869; an offer that was rejected according to the Icelandic authorities.
Efter Tilsynsmyndighedens mening tyder det allerede på, at bygningerne blev solgt til Verne til under markedsprisen.
In the Authority’s view this already gives an indication that the buildings were sold below market price to Verne.
Som anført ovenfor kan Tilsynsmyndigheden ikke fuldt ud forlade sig på den udførte vurdering ved uafhængig sagkyndig.
As indicated above, the Authority cannot rely entirely on the expert valuation performed.
Ifølge Tilsynsmyndigheden indikerer den imidlertid, at den betalte pris kan have været under markedsprisen, også set i betragtning af at der ifølge de islandske myndigheder kun blev afgivet ét andet tilbud, som desuden blev afgivet allerede ti måneder inden salget til Verne.
However, it indicates in the Authority’s view, that the price paid might have been below market price, also viewed in the light of the only other offer that was put forward, according to the Icelandic authorities, which, in addition, was already 10 months before the actual sale to Verne took place.
Vurderingen af, om bygningen blev solgt til markedsprisen, er i fravær af den automatiske antagelse i henhold til Tilsynsmyndighedens retningslinjer, ifølge sagens natur retrospektiv [78].
The assessment of whether market price was paid, is, in the absence of the automatic assumption provided for under the Authority’s Guidelines, by nature retrospective.
Det er Tilsynsmyndighedens pligt at anvende den mest pålidelige metode til i sådanne tilfælde at fastlægge værdien af en ejendom på grundlag af alle tilgængelige oplysninger.
It is the duty of the Authority to apply the most reliable method to determine the value of a property in such cases, based on all information available.
Tilsynsmyndigheden mener, at der i denne henseende kan findes pålidelige oplysninger i ovennævnte rapport fra den islandske rigsrevision, selv om det ikke kan udelukkes, at andre salgsaftaler indgået af staten og drøftet i rapporten indebærer statsstøtte.
The Authority is of the view that reliable information in this regard can be found in the report of the Icelandic National Audit Office referred to above, even if it cannot be excluded that other sales contracts entered into by the State and discussed in the report entail state aid.
Ifølge Tilsynsmyndigheden giver rapporten nyttige oplysninger om situationen forud for og på tidspunktet for salget til Verne, og den kan være nyttig, når det gælder om at fastlægge markedsværdien i det pågældende område.
In the Authority’s view, the report provides helpful information on the situation prior to and at the time of the sale to Verne and it can be useful in the process of establishing market value in the area concerned.
Ifølge rapporten vurderede samme sagkyndige ejendomsmægler som i forbindelse med vurderingen af bygning nr. 869, som er en af de bygninger, der blev solgt til Verne, en betydelig del af bygningerne i det område, som staten udbød.
The report explains that the same real estate expert as provided the valuation for building 869, one of the buildings sold to Verne, assessed a considerable part of the buildings in the area that the State offered for sale.
Ikke alle bygninger blev dog vurderet.
However, not all buildings were assessed.
Rapporten indeholder også oplysninger om den sagkyndiges antagelser og præciserer, at vurderingerne var baseret på markedspriserne i området under hensyntagen til byggeomkostningerne.
The report also provides information on the assumptions made by the expert and clarifies that the assessments were based on market prices in the area, taking into account construction costs.
Som det præciseres i rapporten, blev bygningerne imidlertid ikke vurderet individuelt, men nærmere grupperet efter alder, stand og muligheder for udnyttelse.
However, as the report clarifies, the buildings were not individually assessed, but rather grouped according to age, condition and exploitation possibilities.
Herefter blev de forskellige grupper vurderet.
Then, different groups were assessed.
Det blev i forbindelse med den sagkyndiges vurdering taget hensyn til nødvendige forbedringer af elektriciteten (fra amerikanske og europæiske standarder), beliggenhed og afstand fra infrastruktur.
The expert assessment took into consideration necessary improvements of electricity (from US to European standards), location and distance from infrastructure.
Derimod blev der hverken taget hensyn til den enorme stigning i udbuddet af fast ejendom i området, da den amerikanske flådes område skulle udnyttes til civile formål, eller til de restriktioner, for så vidt angår videresalg og udnyttelse, der angiveligt blev pålagt i visse tilfælde. Som forklaret i rapporten var en række bygninger inden salget til Verne faktisk blevet solgt til andre virksomheder i området.
In contrast, it neither took into consideration the vast extra supply of real estate in the area when the US Navy area was taken into civilian use nor the resale and exploitation restriction apparently imposed in some cases.
I den første fase (første halvdel af 2007) blev en række bygninger solgt til 57 % af den pris, der var fastlagt i den sagkyndiges vurdering (22 bygninger, alle solgt til én virksomhed).
In fact, as explained in the report, before the sale to Verne took place, buildings had been sold to other companies in the area; in the 1st phase (first half of 2007) buildings were sold for 57% of the price the expert valuation had established (22 buildings, all sold to one company).
Senere, i efteråret 2007, blev en række bygninger solgt til forskellige virksomheder/organisationer for 72-87 % af den pris, der blev fastlagt i den sagkyndiges vurdering.
Later, in the autumn of 2007 buildings were sold to different companies/organizations for 72% to 87% of the price established by the expert valuation.
Disse ejendomme blev solgt i mindre enheder.
These properties were sold in smaller units.
Endelig beskrives det i rapporten, at én virksomhed købte to skolebygninger for 30 % af prisen i henhold til den sagkyndiges vurdering.
Finally, the report describes that one company bought two school buildings for 30% of the price in the expert valuation.
Selv om Tilsynsmyndigheden i den foreliggende sag ikke kan tage stilling til, hvorvidt de pågældende transaktioner indebar statsstøtte, viser disse oplysninger, at de gennemførte vurderinger måske ikke er den mest egnede eller eneste egnede metode til at fastlægge markedsprisen i området og i den foreliggende sag.
Even though the Authority cannot in the case at hand take a position on whether or not state aid was involved in the transactions referred to, this information demonstrates that the expert valuations performed might not be the most or only appropriate method to establish market price in the area and in the case at hand.
Tilsynsmyndigheden bemærker, at den ikke har nogen grund til at tro, at staten bestilte vurderinger af bygning nr. 868, 866, 872 og 864, som blev solgt til Verne.
The Authority notes, that it has no reason to believe that the State commissioned any valuations for buildings No 868, 866, 872 or 864, sold to Verne.
De islandske myndigheder ville have fremsendt disse oplysninger, hvis de var tilgængelige.
The Icelandic authorities would have come forward with such information, had they been available.
Den eneste tilgængelige vurdering ved sagkyndig i forbindelse med de fem bygninger, der blev solgt til Verne, omhandler således bygning nr. 869.
The only available expert valuation in the case of the five buildings sold to Verne is thus for building No 869.
Det er ifølge den islandske rigsrevisions rapport og de islandske myndigheders oplysninger også den eneste bygning af de fem, som blev udbudt specifikt.
This is also the only building of the five which was advertised specificallyaccording to the report of the Icelandic National Audit Office, referred to above and the information provided by the Icelandic authorities.
Tilsynsmyndigheden har desuden ikke nogen grund til at tro, at grundlaget for den sagkyndiges vurdering af andre bygninger i området var anderledes end den vurdering fra den sagkyndige, som var tilgængelig i den foreliggende sag.
The Authority further has no reason to believe that the basis for the expert’s valuation as regards other buildings in the area was any different from the expert evaluation available in this case.
Da det er et problem at anvende den sagkyndiges vurdering af bygning nr. 869, som blev foretaget i 2007, generelt som reference for markedsværdien i den foreliggende sag, eftersom den udelukkende angår en af de fem bygninger, som blev solgt til Verne, og blev foretaget ti måneder inden indgåelsen af aftalen med Verne, mener Tilsynsmyndigheden ikke, at denne vurdering kan anvendes direkte som repræsentativ for den pris pr. m2, som en privat operatør kunne have accepteret for de fem bygninger solgt sammen, hvis han eller hun havde været ejer af bygningerne.
In the view of the shortcomings of using the expert valuation for building No 869 performed in 2007 in general as a proxy for market value in the case at hand, considering that it merely concerns one out of the five buildings sold to Verne and it is performed 10 months prior to the contract signed with Verne, the Authority does not consider that this valuation can be directly applied as representative for the price pr. m2 a private operator would have been willing to accept for the five buildings sold together had he or she been the owner of the buildings.
Det kan dog efter Tilsynsmyndighedens mening indikere, at markedsprisen rent faktisk var højere end den pris, Verne betalte.
However, it can in the Authority’s view indicate that the market price indeed was higher than the actual price paid by Verne.
Tilsynsmyndigheden vil således skulle anvende en anden reference for markedsprisen end den vurdering fra den sagkyndige, der er tilgængelig i den foreliggende sag.
The Authority thus will have to rely on a different proxy for market price than the expert assessment available in the case at hand.