natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Da bygningen på ejendommen er kondemneret og skal rives ned, har OPAK foretaget en vurdering af ejendommene som ubebyggede grunde.
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on.
Den anvendte metode, der betegnes jordomkostningsmetode (»land cost method«), forklares på følgende måde:
The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows:
»Vurderingen af en ejendom afhænger af dens forventede anvendelses- og udviklingsmuligheder, herunder forventet fortjeneste.
‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits.
Et direkte parameter i denne forbindelse er jordomkostningerne, dvs. forskellen mellem markedsværdien af den fuldt udnyttede ejendom og samtlige bygninger, inklusive avance, men eksklusive jordomkostninger, divideret med antallet af kvadratmeter indendørs gulvareal, bortset fra kældre« [40].
A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fully developed property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40].
Desuden forklares det, at jordomkostningerne vil afhænge af efterspørgslen efter bygninger i området, byggeomkostningerne og den gældende områderegulering.
Furthermore, it is explained that land cost will depend on the demand for buildings in the area, construction costs, and applicable zoning regulations.
Ved vurderingen tages der også hensyn til de erfaringer, som er opnået ved salg af tilsvarende jordarealer i området.
In making this assessment, experience from sales of comparable land in the area will also be considered.
Ved anvendelse af denne metode kommer OPAK i sin rapport frem til en pris på 3,2 mio. NOK som et rimeligt skøn over salgsprisen.
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price.
Tilsynsmyndigheden har tidligere, i sin beslutning om salget af universitetets biblioteksbygning i Oslo, fastslået, at jordomkostningsmetoden er en acceptabel metode i forbindelse med ubebyggede arealer [41].
The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41].
Den norske forening af vurderingssagkyndige (NTF) omtaler fortrinsvis andre metoder på sit websted [42], såsom nettokapitalisering, cash flow og teknisk værdi.
The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method.
Disse metoder forudsætter dog, at der findes en bygning på jorden.
However, these methods presuppose that there is an existing building on the land.
Da bygningen på den pågældende ejendom er kondemneret, mener Tilsynsmyndigheden, at jordomkostningsmetoden er en acceptabel vurderingsmetode for de pågældende tre ejendomme.
The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question.
Den økonomiske ulempe ved særlige forpligtelser
The economic disadvantage of special obligations
I retningslinjerne er det fastsat, at »[s]ærlige forpligtelser, som er i offentlighedens interesse, og som er knyttet til jorden og bygningerne og ikke til køberen eller hans økonomiske aktiviteter, kan pålægges ved salget, forudsat at enhver potentiel køber skal og principielt er i stand til at opfylde dem, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed.
According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business.
Den økonomiske ulempe som følge af sådanne forpligtelser bør vurderes særskilt af uafhængige vurderingssagkyndige og kan eventuelt modregnes i købsprisen«.
The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’.
Tilsynsmyndigheden mener, at forpligtelsen til at bygge et underjordisk parkeringsanlæg er en sådan særlig forpligtelse, som ikke er knyttet til køberen.
The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser.
Omkostningerne ved nedrivning af den kondemnerede bygning kan også vurderes og modregnes efter de samme principper.
Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles.
Med hensyn til forpligtelsen til at bygge de underjordiske parkeringspladser er omkostningsskønnet baseret på retningslinjer, der er udarbejdet af de offentlige myndigheder og et uafhængigt byggeforskningsinstitut [43], og som kræver 25 m2 pr. parkeringsplads og erfaringer med byggeomkostningerne ved underjordiske parkeringsanlæg.
As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43] requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks.
OPAK anfører, at denne omkostningsberegningsmetode er normal praksis inden for branchen.
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice.
På dette grundlag når OPAK frem til en pris på 130000 NOK pr. parkeringsplads eller 8450000 NOK for 65 parkeringspladser, ekskl. moms og jordomkostninger.
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs.
Nedrivningsomkostningerne, herunder gebyrer for affaldsindsamling og -sortering, er blevet fastsat på grundlag af erfaringerne fra tidligere nedrivningsarbejde.
The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works.
OPAK skønner, at disse omkostninger kan beløbe sig til 150000 NOK.
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000.
Tilsynsmyndigheden erindrer om, at den ganske vist er forpligtet til at vurdere indholdet af ekspertudtalelser, der fremlægges af udenforstående parter, men ikke selv har pligt til at søge bistand hos eksterne konsulenter [44].
The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44].
På baggrund af en undersøgelse af de omkostningsberegninger, der er foretaget af en uafhængig ekspert med tilstrækkelig teknisk viden som led i en vurdering af ejendommen som sådan og på grundlag af et besøg på stedet, er Tilsynsmyndigheden af den opfattelse, at disse beregninger er i overensstemmelse med statsstøtteretningslinjerne. De anslåede omkostninger kan dermed modregnes i købsprisen.
Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines.
KONKLUSION MED HENSYN TIL STATSSTØTTEELEMENTET I SALGET AF EJENDOMSNR.
The costs as estimated may, thus, be offset against the purchase price.2.2.
1/152, 1/301 OG 1/630 TIL GRUNNSTEINEN AS
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS
På baggrund af ovennævnte vurdering af OPAK-rapporten konkluderer Tilsynsmyndigheden, at transaktionen ikke giver Grunnsteinen AS nogen økonomisk fordel i betragtning af, at de økonomiske ulemper ved forpligtelsen til at anlægge de underjordiske parkeringspladser og omkostningerne ved nedrivning af den kondemnerede bygning anslås til 8,6 mio. NOK i alt, og at ejendommens værdi anslås til 3,2 mio. NOK.
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS.
Da de økonomiske ulempers negative værdi overstiger ejendommens positive værdi betydeligt, påvirkes denne konklusion ikke af nogen rimelig fejlmargen eller den omstændighed, at OPAK anfører, at vurderingen af sådanne ejendomme er meget usikker.
As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain.
Tilsynsmyndigheden bemærker dog, at forskellen i værdi mellem den forpligtelse, som Grunnsteinen påtager sig, og ejendommens værdi er så betydelig, at det kunne tyde på, at den markedsværdi, som OPAK er nået frem til, kan være usikker.
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain.
I betragtning af den betydelige forskel, vil ikke engang en væsentlig justering af OPAK's værdier kunne føre til den konklusion, at Grunnsteinen har opnået en fordel. På denne baggrund konkluderer Tilsynsmyndigheden, at overdragelsen af ejendomsnr.
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage.
1/152, 1/301 og 1/360 til Grunnsteinen ikke involverede statsstøtte som omhandlet i EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA.
I beslutningen om indledning af den formelle undersøgelsesprocedure udtrykte Tilsynsmyndigheden tvivl om, at prisen på 4,7 mio. NOK for ejendommen på 56000 m2 svarede til markedsprisen.
In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price.
Tilsynsmyndighedens tvivl skyldtes bl.a., at kommunen anførte, at ejendommen var blevet solgt til kostprisen. Denne politik blev senere opgivet, da man mente, at den betød, at jorden blev solgt for billigt.
The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply.
Da der ikke var foretaget nogen vurdering, blev Tilsynsmyndigheden heller ikke overbevist ved sammenligningen med salget af andre ejendomme i området.
Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region.
Som følge af Tilsynsmyndighedens oplysningspåbud i beslutningen om indledning af proceduren, har de norske myndigheder fremlagt en ejendomsvurdering, som OPAK har foretaget.
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK.
Det må derfor undersøges, om den pågældende vurdering opfylder de standarder, der er fastsat i Tilsynsmyndighedens retningslinjer.
Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines.
Ifølge Tilsynsmyndighedens statsstøtteretningslinjer skal en uafhængig vurderingssagkyndig med et godt omdømme fastlægge ejendommens markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Vurderingssagkyndig med et godt omdømme
According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks.
På grundlag af denne vurdering finder Tilsynsmyndigheden, at rapporten vedrørende ejendomsnr.
The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above.
4/165 også blev udarbejdet af en vurderingssagkyndig med et godt omdømme.
In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute.
Tilsynsmyndigheden har ikke set noget tegn på, at den vurderingssagkyndige ikke var uafhængig.
The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent.
Jacob Aarsheim er tilknyttet en velkendt vurderingsvirksomhed, der ikke har nogen formelle forbindelser med kommunen.
Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality.
Rapporten indeholder også vurderingens formål og bekræfter, at Jacob Aarsheim har besøgt ejendommen, ligesom den beskriver den anvendte metode i detaljer.
The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail.
På det grundlag har Tilsynsmyndigheden ingen grund til at tvivle på, at vurderingen er foretaget uafhængigt af kommunen.
On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation.
Som beskrevet ovenfor anfører OPAK en række antagelser for sine vurderinger, herunder den antagelse, at sælgeren er villig til at sælge, og at ejendommen kan markedsføres over en normal periode.
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time.
OPAK har vurderet ejendommens værdi på grundlag af, at den ikke var omfattet af en områdeplan, men generelt var udlagt til industriformål.
OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes.
Årsagen hertil er, at den planlagte områdeplan for jord udlagt til industriformål blev trukket tilbage, inden aftalen blev indgået, som følge af indvendinger fra statens vejvæsen [45].
The reason for this is that the proposed zoning plan as industrial land was withdrawn before the contract was signed, due to objections from the National Public Roads Administration [45].
Den områdeplan, der blev vedtaget senere, var ifølge OPAK meget forskellig fra den plan, der blev trukket tilbage, da området blev udlagt til sportsformål og ikke til industriformål.
The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes.
I rapporten defineres salgsværdi som »den pris, som flere uafhængige potentielle købere, der er interesserede i ejendommen, er villige til at betale på vurderingstidspunktet«.
The report defines ‘the sales value is the price that several independent potential buyers interested in the property are willing to pay at the date of the evaluation’.
I modsætning til, hvad der var tilfældet ved vurderingen af de ejendomme, som blev overdraget til Grunnsteinen, har OPAK ikke ved vurderingen af Hålandsmarka anvendt jordomkostningsmetoden eller nogen af de metoder, som NTF foretrækker i forbindelse med bygninger.
In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings.
I stedet er prisen fastsat ved sammenligning med tilsvarende jordarealer, som er solgt i området (komparative salgsværdier).
Instead, the price is established through benchmarking with comparable plots of land sold in the area (comparative sales values).
OPAK anfører, at de sammenlignelige priser i området ligger på mellem 80 NOK pr. kvadratmeter (salg mellem private og kommunen) og 115 NOK pr. kvadratmeter (salg mellem to private parter).
OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties).
OPAK henviser også til en beslutning om omvurdering i Stavanger, hvor der blev fastsat en pris på 140 NOK pr. kvadratmeter for grunde, der var forbeholdt boligbyggeri i et meget centralt beliggende område.
OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location.
Ifølge OPAK ville dette svare til en pris på ca. 90 NOK pr. kvadratmeter for det pågældende industriområde.
According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question.
OPAK erkender, at markedsvilkårene er usikre, og anslår derfor, at markedsprisen er på mellem 80 og 100 NOK pr. kvadratmeter eller mellem 4510000 og 5636000 for hele området.
OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area.
OPAK's skøn over salgsværdien ligger på denne baggrund midt imellem, nemlig på 5100000 NOK.
Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000.
Tilsynsmyndigheden udtrykte i sin beslutning om indledning af proceduren skepsis med hensyn til kommunens sammenligning med priserne på andre ejendomme i området, bl.a. fordi det så ud til, at der allerede var blevet vedtaget en områdeplan på trods af indvendinger fra statens vejvæsen, og at det derfor forekom ukorrekt at sammenligne jorden med områder, hvor der ikke fandtes nogen områdeplan.
In its opening decision, the Authority was sceptical of relying on the municipality’s comparison with prices obtained for other properties in the area, inter alia, because it seemed that, despite the objections from the Public Roads Administration, the zoning plan for the area had already been adopted, and, therefore, that it would seem incorrect to compare the land to areas where no zoning plan existed.
De norske myndigheder påpegede dog i deres bemærkninger til beslutningen om indledning af proceduren, at indvendingerne fra statens vejvæsen var kendt på salgstidspunktet, og at der derfor ikke var nogen områdeplan.
However, the Norwegian authorities have pointed out, in their comments to the opening decision, that the objections from the Public Roads Administration were known at the time of the sale and that, consequently, there was no zoning plan.
Desuden blev der først vedtaget en områdeplan i august 2007, dvs. to år efter salget, og området blev på daværende tidspunkt udlagt til sportsformål.
Also, a zoning plan for the area was only adopted in August 2007, i.e. two years after the sales, and the area was then zoned for sports purposes.
Selv om parterne på transaktionstidspunktet ikke havde noget kendskab til det senere begivenhedsforløb, understøtter disse forhold den konklusion, at tilbagetrækningen af den oprindelige områdeplan var reel, og at der kunne forventes betydelige ændringer i den.
Although the subsequent chain of events was unknown to the parties at the time of the transaction, these facts support the conclusion that the withdrawal of the original zoning plan was genuine and that significant changes to it could be expected.
Tilsynsmyndigheden mener derfor, at de antagelser, som OPAK lægger til grund for sin rapport, dvs. at der ikke var nogen områdeplan på salgstidspunktet, er acceptable.
Therefore, the Authority finds the assumptions on which the OPAK report is based, i.e. that no zoning plan applied at the time of the sale, to be acceptable.
Med hensyn til den vurderingsmetode, som OPAK har anvendt, påpeger Tilsynsmyndigheden, at komparative salgsværdier forekommer mindre nøjagtige end de andre metoder, som NTF har beskrevet, da ejendommens art og forventede anvendelse tages i betragtning i mindre omfang.
As for the evaluation method applied by OPAK, the Authority points out that comparative sales values would appear as less accurate than other methods described by NTF, as the characteristics and expected use of the property are to a lesser extent taken into account.
Tilsynsmyndigheden udleder af OPAK's vurderinger, at jordomkostningsmetoden, som er nært knyttet til den maksimalt tilladte udnyttelse af jorden, vanskeligt kan anvendes, når der ikke findes nogen områdeplan.
However, the Authority understands from OPAK’s assessments that the land cost method, being closely linked to the maximum permitted exploitation of the land, cannot easily be used when no zoning plan exists.
I denne forbindelse skal det nævnes, at NTF også nævner komparative salgsværdier som en af de acceptable metoder til vurdering af jord til industriformål [46].
In this regard, it should be mentioned that NTF also mentions comparative sales values as one of the acceptable methods for the valuation of industrial land [46].
På denne baggrund finder Tilsynsmyndigheden, at OPAK-rapporten må anses for at være baseret på almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder.
Against that background, the Authority finds that the OPAK report must be held to be based on generally accepted indicators and valuation standards.
KONKLUSION MED HENSYN TIL STATSSTØTTEELEMENTET I SALGET AF EJENDOMSNR. 4/165 TIL BRYNE INDUSTRIPARK
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBER 4/165 TO BRYNE INDUSTRIPARK
Det følger af Førsteinstansrettens retspraksis, at Tilsynsmyndigheden, når den undersøger vurderinger, som den har fået forelagt som led i en statsstøtteprocedure vedrørende offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, skal »vurdere, om den faktisk betalte pris afviger fra priserne i disse rapporter i et sådant omfang, at der er grundlag for at fastslå, at der er tale om statsstøtte« [47](fremhævelse tilføjet). Desuden vedrører den pågældende transaktion uudnyttet jord, der ikke er omfattet af en områdeplan, og hvis værdi ifølge OPAK ikke kan fastsættes med sikkerhed.
It follows from the case law of the Court of First Instance that the Authority, in examining value assessments provided to it in the course of a State aid procedure concerning the sale of land and buildings by public authorities, must ‘determine whether [the sales price] deviates sufficiently to justify a finding that there is a benefit’ [47] (emphasis added).
Dermed kunne ejendommens reelle markedsværdi ligge i den nedre del af det prisinterval, som OPAK har fastlagt, og svare til den pris, som Bryne Industripark faktisk har betalt.
Furthermore, the transaction at issue concerns undeveloped land not subject to a zoning plan, the value of which, according to OPAK, cannot be established with certainty.
På den baggrund konkluderer Tilsynsmyndigheden, at det ikke kan fastslås, at salget af ejendommen gav Bryne Industripark en fordel i statsstøttereglernes forstand.
Thus, the real market value of the property could also be in the lower end of the price range established by OPAK, which would correspond to the price actually paid by Bryne Industripark.