natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Brevet af 7. februar 2003 fra handels- og industriministeriet og brevet fra Oslo kommune (uden bilag) blev også sendt med telefax, som indgik hos og blev registreret af Tilsynsmyndigheden den 7. februar 2003 (dok. nr. 03-768-A).
The letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the letter from the Municipality of Oslo (without annexes) were also sent by telefax, received and registered by the Authority on 7 February 2003 (Doc. No: 03-768-A).
Brevet fra Oslo kommune indeholdt bl.a. en beskrivelse af lejlighederne, oplysninger om salgsprocessen, beskrivelser af de forskellige værdiansættelser samt en vurdering af eventuelle grænseoverskridende virkninger.
The letter from the Municipality of Oslo contained i.a. a description of the apartments, information about the sales process, descriptions of the different value assessments as well as an assessment of potential cross border impact.
Kommunen fremsatte en række bemærkninger vedrørende lejlighederne.
Concerning the apartments, the Municipality provided certain comments.
For det første betød størrelsen af porteføljen, at der ikke var mange aktører på markedet, som kunne forventes at være potentielle købere.
Firstly, the size of the portfolio implied that there were not many actors in the market who could be expected to be potential buyers.
Dette ville påvirke muligheden for at gennemføre salget og ligeledes vilkårene for en transaktion.
That would influence the possibility of carrying out the sale and also the terms of any transaction.
For det andet var prisen afhængig af, hvornår og hvor hurtigt de eksisterende huslejer kunne hæves, hvilket var meget usikkert.
Secondly, the price was dependent on when and how fast existing rents could be increased, which was highly uncertain.
For det tredje betød en række usikre forhold omkring de eksisterende kontrakter og ukendskab til den ufravigelige norske lejelovgivning, at en investering var mindre attraktiv for virksomheder, der ikke allerede var etableret på lejemarkedet i Norge.
Thirdly, the uncertain circumstances with the existing contracts, an unfamiliarity with Norwegian mandatory tenant law, made an investment less attractive for undertakings not already established in the rental market in Norway.
For det fjerde var lejlighederne af varierende alder, standard og beliggenhed, hvilket påvirkede renoveringsomkostningerne.
Fourthly, the apartments were of a varying age, standard and location which influenced the renovation costs.
Hvad angår salgsprocessen (se punkt 2.2), erklærede kommunen, at: »Det bestrides ikke, at de proceduremæssige krav i statsstøtteretningslinjerne ikke er overholdt fuldt ud i den foreliggende sag«.
Concerning the sales process (see point 2.2 below), the Municipality stated that: ‘It is not disputed that the procedural requirements of the State aid Guidelines have not been fully observed in the present case.’
Kommunen konkluderede, at: »Salget blev gennemført efter et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, om end den periode, hvori lejlighederne blev udbudt til salg, var kortere end den periode, der kræves i statsstøtteretningslinjerne.
The Municipality concluded that: ‘The sale was conducted through a well-publicized, open and unconditional bidding process, albeit the period in which the apartments were marketed was shorter than the period required according to the State Aid Guidelines.
Der er imidlertid ingen grund til at antage, at salget blev gennemført på en måde, der ikke ville opnå markedsværdien for de solgte lejligheder, eller som kunne tænkes at udelukke udenlandske investorer.
There is, however, no reason to assume that the sale was conducted in a manner not likely to achieve market value for the apartments sold, or likely to exclude foreign investors.
Selv om Tilsynsmyndigheden skulle være af den opfattelse, at salget omfatter et element af støtte, mener vi, at det bør konkluderes, at transaktionen ikke falder ind under anvendelsesområdet for EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, idet samhandelen inden for EØS ikke er blevet påvirket«.
Even if the Authority should be of the opinion that the sale comprises an element of aid, we submit that it should be concluded that the transaction does not fall within the ambit of Article 61(1) EEA, as intra-EEA trade is not affected.’
Salgsprocessen
The sales process
Salgsprocessen blev beskrevet i den anmeldelse, som Tilsynsmyndigheden modtog den 11. februar 2003, bl.a. i bilag 1 og 10 til anmeldelsen.
The sales process was described in the notification received by the Authority on 11 February 2003, i.a. in Annex 1 and 10 to the notification.
Tilsynsmyndigheden forstår, at salgsprocessen foregik som følger:
The Authority understands that the sales process took place as follows:
Den 16. marts 2001 blev det overdraget til det private ejendomsmæglerfirma Akershus Eiendom AS (i det følgende benævnt Akershus) at sælge lejlighederne samlet på vegne af Oslo kommune.
On 16 March 2001, the independent real estate agency, Akershus Eiendom AS (hereinafter Akershus), was given the task of selling the apartments en bloc on behalf of the Municipality of Oslo.
Akershus iværksatte salget den 2. april 2001 på grundlag af en værdiansættelse fra Catella Eiendoms-Consult AS (i det følgende benævnt Catella), som anslog værdien til 1143 mio. NOK (en beskrivelse af vurderingen kan ses i punkt 2.3).
Akershus launched the sale on 2 April 2001, with a value assessment from Catella Eiendoms-Consult AS (hereinafter Catella), which estimated the value at NOK 1143 Million (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Følgende seks selskaber blev kontaktet direkte af Akershus:
The following six companies were contacted directly by Akershus:
Ni andre selskaber kontaktede på eget initiativ Akershus.
Another nine companies contacted Akershus on their own initiative.
Disse var:
These were:
Beboerne, repræsenteret ved advokat Ole Løken
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law
Salget af lejlighederne blev offentliggjort via en pressemeddelelse dateret den 19. april 2001.
An offer for the sale of the apartments was made public by a press release dated 19 April 2001.
Et prospekt vedrørende lejlighederne blev udsendt til de 15 ovennævnte selskaber den 23. april 2001.
A prospectus covering the apartments was distributed to the 15 companies mentioned above on 23 April 2001.
Den 26. april 2001 fremlagde OPAK AS (i det følgende benævnt OPAK) en værdiansættelse, som også blev udsendt, og hvori det konkluderedes, at markedsværdien var 795 mio. NOK (punkt 2.3 indeholder en beskrivelse af vurderingen).
On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Investorerne blev anmodet om at indgive deres bud senest den 2. maj 2001, og udbuddet blev afsluttet den 3. maj 2001.
Investors were asked to submit their bids by 2 May 2001, and the bidding contest was brought to an end on 3 May 2001.
Beboerne, repræsenteret ved advokat Ole Løken:
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law:
300 mio. NOK
NOK 300 Million
500 mio. NOK
NOK 500 Million
505 mio. NOK
NOK 505 Million
690 mio. NOK
NOK 690 Million
725 mio. NOK
NOK 725 Million
Den 3. maj 2001 kunne fem selskaber ændre eller hæve deres tilbud efter at være blevet underrettet om det højeste tilbud, der var afgivet pr. 2. maj 2001.
On 3 May 2001, the five companies could change or increase their offers after having been informed about the highest offer submitted on 2 May 2001.
Der blev modtaget følgende nye tilbud:
The following new offers were received:
735 mio. NOK
NOK 735 Million
Oslo kommune valgte at acceptere tilbuddet fra Sunndal Collier & Co ASA, og den 8. maj 2001 underskrev Sundal Collier & Co ASA, hvis retssuccessor er Fredensborg, kontrakten.
The Municipality of Oslo chose to accept the offer from Sunndal Collier & Co ASA and on 8 May 2001, Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg being its successor, signed the contract.
Efter at tilbuddet var accepteret, blev det opdaget, at to bygninger (internat A og B) i forbindelse med et af hospitalerne (Ullevål Sykehus) blev benyttet af Oslo og Akershus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), uden at der blev betalt leje (baseret på en kontrakt, som ikke var underskrevet af kommunen, men tiltrådt af Ullevål Sykehus og OAS, og ifølge hvilken OAS bl.a. kun skulle dække driftsomkostninger).
After the offer was accepted, it was discovered that two buildings (Internat A og B) in connection with one of the hospitals (Ullevål Sykehus) was being used by Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) without any rent being paid (based on a contract not signed by the Municipality, but adhered to by Ullevål Sykehus and OAS, according to which OAS i.a. would only cover operating costs).
Som følge heraf blev kontrakten mellem kommunen og Fredensborg ændret på flere punkter.
As a consequence of this, the contract between the Municipality and Fredensborg was amended on several points.
Ved brev af 11. maj 2001 bad kommunen OPAK om at vurdere konsekvenserne heraf for deres værdiansættelse.
By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment.
Den 14. maj 2001 fremlagde OPAK en korrigeret værdiansættelse på 740 mio. NOK (se punkt 2.3).
On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below).
Oslo kommune undertegnede den 31. maj 2001 kontrakten om det samlede salg af de 1744 lejligheder for 715 mio. NOK til Fredensborg.
By signing the contract on 31 May 2001, the Municipality of Oslo sold the 1744 apartments en bloc at a price of NOK 715 Million to Fredensborg.
Værdiansættelser fremlagt som led i anmeldelsen
The value assessments submitted as part of the notification
Anmeldelsen indeholdt tre vurderinger: en fra Catella (bilag 16 til anmeldelsen), en fra OPAK (bilag 18 til anmeldelsen) og en fra FIGA/Nortakst (bilag 21 til anmeldelsen).
The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification).
Vurderingen fra Catella
The valuation from Catella
Den 14. marts 2003 blev Catella engageret af Oslo kommune med mandat til at vurdere markedsværdien af lejlighederne som en portefølje (alle lejligheder solgt samtidig til en enkelt køber).
Catella was engaged by the Municipality of Oslo on 14 March 2003 with a mandate to assess the market value of the apartments as a portfolio (all apartments sold at the same time to one buyer).
Rapporten blev oprindelig udarbejdet med henblik på at opstille en åbningsbalance vedrørende hospitalerne.
The report was originally made in order to set up an opening balance sheet relating to the hospitals.
Vurderingen skulle afsluttes senest den 30. marts 2001.
The appraisal was to be finished by 30 March 2001.
Catella erklærede, at vurderingen ikke var i overensstemmelse med Norges Takseringsforbunds regler og var blevet gennemført på et overfladisk grundlag [11].
Catella stated that the appraisal was not in accordance with the rules of the Norwegian Appraisers Association (‘Norges Takseringsforbund’) and was conducted in a superficial way [11].
Catella kom til den konklusion, at markedsværdien var 1143 mio. NOK
Catella came to the conclusion that the market value was NOK 1143 Million.
Oslo byråd henviste til det forhold, at Akershus mente, at den værdi, der var beregnet af Catella, ikke afspejlede markedsværdien.
The Municipality of Oslo referred to the fact that Akershus considered that the value calculated by Catella did not reflect market value.
En af årsagerne hertil var, at Akershus mente, at de fastsatte huslejer var for høje og de anslåede startomkostninger for lave.
One reason for this was that Akershus considered that the stipulated rentals were too high and the estimated initial costs too low.
Ifølge Oslo kommune havde Catellas vurdering endvidere adskillige andre mangler, herunder følgende forhold:
In addition, the appraisal done by Catella had several other shortcomings, according to the Municipality of Oslo. These were:
rapporten omfattede fast ejendom, som ikke var omfattet af salget (Trondheimsveien 235, anslået værdi 61 mio. NOK)
the report included real estate not included in the sale (Trondheimsveien 235, estimated value NOK 61 million),
vurderingen var baseret på den antagelse, at den maksimale husleje kunne opnås fra den første dag
the valuation was based on the assumption that maximum rental was obtainable from the first day,
virkningen af »som beset«-klausulen i salgskontrakten blev ikke vurderet.
the impact of the ‘as-is’ clause in the sales contract was not assessed.
En »som beset«-klausul indebærer, at køberen bærer den fulde risiko med hensyn til særlige forhold ved de købte lejligheder, og at han baserer sig på sine egne undersøgelser.
An ‘as-is’ clause implies that the buyer takes the entire risk as to the peculiarities of the apartments bought, and that he must rely on his own examinations.
En anden virksomhed, OPAK, blev derfor bedt om at foretage en ny vurdering.
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal.
Vurdering fra OPAK
The valuation from OPAK
OPAK blev engageret af Oslo kommune til at vurdere lejlighederne som en portefølje.
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio.
OPAK's (første) vurdering var dateret 26. april 2001 og konkluderede, at markedsværdien var 795 mio. NOK.
The (first) appraisal was dated 26 April 2001 and concluded that the market value was NOK 795 Million.
Den anslåede salgsværdi blev beregnet som følger:
The estimated sales value was calculated as follows:
[12]Årlig nettolejeindtægt i nutidsværdi
[12]Net yearly rental income in net present value terms
= 835 mio. NOK
= NOK 835 Million
udgifter til forbedring af lejlighederne
Cost of upgrading the apartments
= 150 mio. NOK
= NOK 150 Million
+ nettonutidsværdi af værdistigning [12] (salg efter ti år)
+ Net present value of ‘up-side’ [12] (sale after 10 years)
= 110 mio. NOK
= NOK 110 Million
= Salgsværdi
= Sales value
795 mio. NOK
NOK 795 Million
Oslo kommune anmodede om en tilpasning af OPAK's vurdering for at tage hensyn til en korrektion af værdien af visse lejemål som følge af faktiske omstændigheder, som der ikke var taget hensyn til i den oprindelige vurdering.
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal.
Disse faktuelle korrektioner fik OPAK til at reducere aktivernes værdi til 740 mio. NOK.
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million.
Tilpasningerne blev den 14. maj 2001 forelagt Oslo kommune.
The adjustments were presented to the Municipality of Oslo on 14 May 2001.
Vurderingen fra FIGA og Nortakst DA
The valuation from FIGA and Nortakst DA
Ved brev af 12. juli 2001 fra handels- og industriministeriet til Oslo kommune [13] bad ministeriet kommunen om at foretage en ny værdiansættelse.
By letter dated 12 July 2001 from the Ministry of Trade and Industry to the Municipality of Oslo [13], the Ministry requested the Municipality to initiate a new value assessment.
Ministeriet anførte endvidere, at værdiansættelsen fra OPAK ikke opfyldte kravene i statsstøtteretningslinjerne [14].
The Ministry also stated that the value assessment from OPAK did not fulfil the requirements of the State Aid Guidelines [14].
De to virksomheder FIGA og Nortakst DA, der udgjorde et udvalg [15] (i det følgende benævnt FIGA/Nortakst), blev engageret af kommunen til at foretage en ny værdiansættelse.
The two firms FIGA and Nortakst DA, forming a committee [15] (hereinafter FIGA/Nortakst), were engaged by the Municipality to carry out a new value assessment.
Mandatet for vurderingen blev aftalt med handels- og industriministeriet.
The mandate for the assessment was agreed upon with the Ministry of Trade and Industry.
FIGA/Nortakst fremlagde sin rapport den 26. april 2002 og konkluderede heri, at lejlighedernes markedsværdi var 1055 mio. NOK.
FIGA/Nortakst submitted its report on 26 April 2002 with the conclusion that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
FIGA/Nortakst anvendte tre forskellige metoder til at vurdere porteføljens værdi pr. 30. maj 2001: teknisk værdi, cash flow-metode og nettokapitaliseringsmetode.
FIGA/Nortakst used three different methods to assess the value of the portfolio as of 30 May 2001: technical value, cash flow method and net capitalisation method.
Beregningerne på grundlag af disse tre metoder gav følgende resultater:
The results of the calculations based on these three methods were:
Teknisk værdi:
Technical value:
1448 mio. NOK
NOK 1448 Million
Cash flow-metode:
Cash flow method:
1055 mio. NOK
NOK 1055 Million
Nettokapitaliseringsmetode:
Net capitalisation method:
1005 mio. NOK
NOK 1005 Million
FIGA/Nortakst konkluderede, at cash flow-metoden bedst afspejlede, hvad en potentiel investor ville være villig til at betale for porteføljen.
FIGA/Nortakst concluded that the cash flow method reflected best what a potential investor would be willing to pay for the portfolio.
Konklusionen var derfor, at lejlighedernes markedsværdi var 1055 mio. NOK.
The conclusion was thus that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
I det brev fra Oslo kommune, der var vedlagt brevet af 7. februar 2003 fra handels- og industriministeriet, bestred kommunen, at denne vurdering afspejlede lejlighedernes værdi, og konkluderede, at vurderingen fra OPAK var den, der afspejlede markedsværdien bedst.
In the letter from the Municipality of Oslo attached to the letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry, the Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value.
Anmodning om yderligere oplysninger
Request for further information
Ved brev af 9. april 2003 (dok. nr. 03-2133-D) bad Tilsynsmyndigheden om yderligere oplysninger.
By letter dated 9 April 2003 (Doc. No: 03-2133-D), the Authority requested further information.
I dette brev gav Direktoratet for Konkurrence og Statsstøtte også udtryk for tvivl om salgets forenelighed med EØS-aftalens bestemmelser om statsstøtte.
In this letter, the Competition and State Aid Directorate also expressed doubts about the compatibility of the sale with the State aid provisions of the EEA Agreement.
Ved brev af 5. juni 2003 fra Norges Delegation ved Den Europæiske Union, som var vedlagt to breve af 14. maj 2003 fra henholdsvis handels- og industriministeriet og Oslo kommune, og som indgik hos og blev registreret af Tilsynsmyndigheden den 10. juni 2003 (dok. nr. 03-3630-A), fremlagde de norske myndigheder yderligere oplysninger.
By letter from the Norwegian Mission to the European Union dated 5 June 2003, forwarding two letters dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, received and registered by the Authority on 10 June 2003 (Doc. No: 03-3630-A), the Norwegian authorities submitted additional information.
De samme dokumenter blev sendt med telefax af 14. maj 2003 fra handels- og industriministeriet, som indgik hos og blev registreret af Tilsynsmyndigheden samme dato (dok. nr. 03-3127-A).
The same documents were sent by telefax dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-3127-A).
Handels- og industriministeriet tilkendegav ikke nogen mening i sit brev af 14. maj 2003, men fremsendte blot brevet fra Oslo kommune.
The Ministry of Trade and Industry did not express any views in its letter dated 14 May 2003, but simply forwarded the letter from the Municipality of Oslo.
I brevet af 14. maj 2003 fra Oslo kommune henviste kommunen til det betingelsesløse udbud (jf. kapitel 18B.2.1 i statsstøtteretningslinjerne) og anførte, at: »Kommunen vil ikke påstå, at den procedure, der blev fulgt, da lejlighederne blev solgt, var i fuld overensstemmelse med kravene i retningslinjerne.
In the letter dated 14 May 2003 from the Municipality of Oslo, the Municipality referred to the unconditional bidding procedure (cf. Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines) and stated that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Salget af lejlighederne blev ikke offentliggjort på den måde, der foreskrives i kapitel 18B.2.1, litra a), i retningslinjerne«.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’.
Kommunen mente imidlertid, at salget var foregået på en måde, der sikrede, at målet med denne bestemmelse blev opnået.
However, the Municipality considered that the sale was carried out in a way that ensured attainment of the objective behind the provision.
Hvad angår kapitel 18B.2.2 i statsstøtteretningslinjerne, salg uden betingelsesløst udbud (vurdering foretaget af en uafhængig sagkyndig), hævdede kommunen, at salget var gennemført i overensstemmelse med denne bestemmelse.
As to Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines, sale without an unconditional bidding procedure (value assessment by independent expert), the Municipality maintained that the sale was conducted in compliance with this provision.
Kommunen mente endvidere, at OPAK's vurdering (den værdiansættelse, kommunen benyttede) blev foretaget »før salgsforhandlingerne« og i overensstemmelse med »almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder«.
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’.
Endelig »kan kommunen ikke ud fra Tilsynsmyndighedens argumenter se, at det tidspres, der skyldtes hospitalsreformen, ikke er relevant, når det skal vurderes, om den pris, der er opnået for lejlighederne, ligger under markedsværdien«.
Finally, ‘the Municipality cannot from the arguments presented by the Authority, see that the time pressure caused by the hospital reform is not relevant when assessing whether the price obtained for the apartments are below market value’.
Beslutningen om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure
The Decision to open the formal investigation procedure
Den 11. juli 2003 besluttede Tilsynsmyndigheden at indlede den formelle undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 1, stk. 2, i del I i protokol nr. 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen (i det følgende benævnt »den formelle undersøgelsesprocedure«) med hensyn til salget af de 1744 udlejningslejligheder i Oslo [16].
On 11 July 2003, the Authority decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (hereinafter ‘the formal investigation procedure’) with regard to the sale of the 1744 rental apartments in Oslo [16].
I beslutningen om at indlede proceduren redegjorde Tilsynsmyndigheden for anmeldelsen, sagens baggrund og korrespondancen med de norske myndigheder.
In the opening Decision, the Authority described the notification, the background of the case and the correspondence with the Norwegian authorities.
For så vidt angår indledningen af den formelle undersøgelse udtrykte Tilsynsmyndigheden på flere punkter tvivl om, hvorvidt salget var i overensstemmelse med EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
As to the reasons for opening the formal investigation, the Authority expressed doubts on several points as to whether the sale was in compliance with Article 61(1) of the EEA Agreement.