natgillin/translations-raw huggingface dataset:
aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (»EØS-aftalen«), særlig artikel 61 og protokol 26,
the Agreement on the European Economic Area (‘the EEA Agreement’), in particular to Article 61 and Protocol 26,
protokol 3 til tilsyns- og domstolsaftalen (»protokol 3«), navnlig artikel 1 i del I og artikel 7,2, og artikel 13 i del II, og
Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (‘Protocol 3’), in particular to Article 1 of Part I and Articles 7(2) and 13 of Part II, and
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler [1], under hensyntagen til disse bemærkninger, og
having called on interested parties to submit their comments pursuant to those provisions [1], and having regard to their comments,
I en e-mail af 2. april 2014 indgav Gámaþjónustan hf.
By email dated 2 April 2014, Gámaþjónustan hf.
(»klageren«) en klage til Tilsynsmyndigheden om påstået ulovlig statsstøtte ydet af bystyret i Reykjavík (»bystyret«) gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området i Reykjavík, Island, til Íslenska Gámafélagið (»ÍG«), angiveligt til under markedsprisen [2].
(‘the complainant’) lodged a complaint with the Authority concerning alleged unlawful state aid granted by the City of Reykjavík (‘the City’) through the rent of property and land in the Gufunes area in Reykjavík, Iceland, to Íslenska Gámafélagið (‘ÍG’), allegedly below market price [2].
Efter en foreløbig undersøgelse vedtog Tilsynsmyndigheden den 30. juni 2015 beslutning nr. 261/15/KOL om at indlede en formel undersøgelse af den påståede støtte.
Following a preliminary examination the Authority, on 30 June 2015, adopted Decision No 261/15/COL to initiate a formal investigation into the alleged aid.
I brev af 1. oktober 2015 [3] svarede de islandske myndigheder på Tilsynsmyndighedens beslutning.
By letter dated 1 October 2015 [3], the Icelandic authorities responded to the Authority's decision.
Den 24. september 2015 blev Tilsynsmyndighedens beslutning om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure offentliggjort i EU-Tidende og i EØS-tillægget, og interesserede parter fik en måned til at fremsætte bemærkninger til Tilsynsmyndighedens foreløbige synspunkter [4].
On 24 September 2015, the Authority's Decision to initiate the formal investigation procedure was published in the Official Journal of the European Union and in the EEA Supplement to it, giving interested parties one month to comment on the Authority's preliminary views [4].
Gufunes-området ligger i Grafarvogur-distriktet i Reykjavik, Island.
By letter dated 26 November 2015 [7], the Authority forwarded the comments and the market information to the Icelandic authorities who were given the opportunity to respond.
Indtil 2001 drev gødningsfabrikken Áburðarverksmiðjan virksomhed i området.
By letter dated 5 January 2016, [8] the Icelandic authorities responded.
I 2002 opkøbte Reykjavíks planlægningsfond (Skipulagssjóður Reykjavíkur, »SR«) fabrikken og det omkringliggende område af aktionærerne i Áburðarverksmiðjan (»købsaftalen«).
The matter was also discussed between representatives of the Icelandic authorities and the Authority at a meeting in Reykjavík on 12 February 2016.
Ifølge de islandske myndigheder var planen dengang at fjerne alle bygninger og installationer fra området.
Finally, the Authority received additional information concerning developments in the Gufunes area, from the complainant by emails dated 21 May 2016 [9], 27 May 2016 [10] and 15 December 2016 [11].
I 2007 blev SR opløst, og en ny fond, Eignasjóður, blev grundlagt for at overtage SR's aktiver og opgaver.
DESCRIPTION OF THE MEASURE
Ifølge Reykjavíks kommunale zoneplan 2001-2024 skal Gufunes-området bruges til beboelse og ikke industrielle aktiviteter [12].
THE GUFUNES AREA
Derudover skal området bruges til at anlægge Sundabraut-motorvejen, der forbinder Laugarnes og Gufunes.
The Gufunes area is situated in the Grafarvogur district of Reykjavík, Iceland.
Ifølge Reykjavíks kommunalplan for 2010-2030 er industriområdet i Gufunes på tilbagetog, og i fremtiden forventes området at indeholde et blandet byområde med boliger og rene kommercielle aktiviteter [13].
Until the year 2001, a fertiliser factory, Áburðarverksmiðjan, was operating in the area.
I ingen af planerne regner man med, at der vil være industrielle aktiviteter i området i fremtiden.
In 2002, the planning fund of Reykjavík (Skipulagssjóður Reykjavíkur, ‘SR’) bought the factory and the surrounding area from the shareholders of Áburðarverksmiðjan (‘the purchase agreement’).
AFTALER INDGÅET MELLEM BYSTYRET I REYKJAVÍK OG ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ OM UDLEJNING AF GRUNDE OG EJENDOMME I GUFUNES-OMRÅDET
According to the Icelandic authorities, the plan at the time was to remove all the buildings and installations from the area.
I februar 2002, da SR købte grunden og ejendommene i Gufunes-området, havde adskillige lejere (hovedsageligt entreprenører og bygherrer) til huse i området.
In 2007, SR was dissolved and a new fund, Eignasjóður, was founded to take over SR's assets and tasks.
På det tidspunkt havde ÍG en lejeaftale med Áburðarverksmiðjan, som var indgået den 29. oktober 1999 (»1999-aftalen«).
According to the Reykjavík Municipal Zoning Plan 2001-2024, the Gufunes area is intended for residential purposes and not for industrial activities [12].
ftalen indeholdt en månedlig leje på 159240 ISK baseret på en pris pr. m2 [14].
Additionally, the area is intended for the construction of the Sundabraut highway, connecting Laugarnes and Gufunes.
ÍG brugte grunden til affaldshåndtering.
Moreover, according to the Reykjavík Municipal plan for 2010-2030, the industrial area of Gufunes is regressing and a mixed urban area of residential units and clean commercial activities is anticipated in the future [13].
Ifølge købsaftalen overtog SR alle forpligtelser og rettigheder fra Áburðarverksmiðjan vedrørende de eksisterende lejeaftaler, herunder 1999-aftalen med ÍG.
Neither plan foresees that industrial activities will continue to be located in the area in the future.
Ifølge bystyret var Gufunes-området travlt og svært at styre.
AGREEMENTS CONCLUDED BETWEEN THE CITY OF REYKJAVÍK AND ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ FOR THE RENT OF LAND AND PROPERTIES IN THE GUFUNES AREA
Derudover var bygningerne og installationerne i dårlig stand, nogle lejere betalte ikke leje, og der havde været en ophobning af skrot som f.eks. bilvrag.
In February 2002, when SR purchased the land and the properties in the Gufunes area, the area was occupied by several tenants (mainly contractors and developers).
Det stod derfor klart for bystyret, at for at kunne udfylde rollen som grundejer skulle det ansætte personale til at kontrollere området både dag og nat.
At the time, ÍG had a lease agreement with Áburðarverksmiðjan, which had been concluded 29 October 1999 (‘the 1999 Agreement’).
I lyset af denne situation blev det ikke anset for at være realistisk at udbyde området til udlejning.
The 1999 Agreement set out a monthly rental fee of ISK 159240, based on a price per square meter [14].
Det blev derfor besluttet ikke at forny de eksisterende lejeaftaler og i stedet indgå en aftale kun med den ene part.
ÍG used the land for its waste management business.
SR besluttede derfor at forhandle betingelserne vedrørende udlejning, oprensning og tilsyn med området med ÍG, som var den største enkeltstående lejer og desuden betalte leje til tiden [15].
According to the purchase agreement, SR took over all obligations and rights from Áburðarverksmiðjan regarding the existing lease agreements, including the 1999 Agreement with ÍG.
Ifølge aftalen var ÍG forpligtet til at foretage vedligeholdelsesarbejde og forbedringer på ejendommen.
According to the City, the Gufunes area was continuingly busy and difficult to manage.
Som bilag til 2005-lejeaftalen viste et luftfoto, hvilke dele af området som var udlejet til ÍG [17].
Moreover, the buildings and installations were in bad shape, some tenants were not paying rent and there had been an accumulation of scrap, such as car wreckages.
De islandske myndigheder har forklaret, at aftalen omfattede et område på ca. 130000 m2.
It was therefore clear to the City that in order to serve its role as a landowner, it would have to hire staff to control the area during day and night.
Ifølge bystyret kunne det kun bruge 110000 m2 til sit eget formål, selv om ÍG havde lejet 130000 m2.
The following is an overview of the agreements concluded between SR and ÍG: (i) 22 February 2005.
Ifølge det islandske ejendomsregister er værdien af grunden, som tidligere var ejet af Áburðarverksmiðjan, 211000000 ISK.
The total monthly rental fee was set at ISK 960000 for a total of 4676 square meters (including a 500 square meter lot) [16].
Værdien af den grund, som ÍG lejer, er ikke blevet vurderet, men værdien af hele den grund, som tidligere var ejet af Áburðarverksmiðjan, anslås af bystyret til omkring 137000000 ISK.
14 October 2005.
Den samlede registrerede værdi af bygningerne lejet af ÍG er 850323512 ISK [22].
SR and ÍG concluded an agreement (‘the 2005 General Lease Agreement’), replacing the previous agreement from 22 February 2005, regarding lease, clean-up and supervision of land in the area of Gufunes.
Ifølge de anførte oplysninger er de gennemsnitlige månedlige omkostninger, som bæres af ÍG, 10815624 ISK, inklusive lejebeløbet.
The Icelandic authorities have explained that the agreement covered an area of about 130000 square meters.
ÍG's forpligtelser blev indført med 2005-lejeaftalen af 14. oktober 2005 og fastlagt i lyset af de foreslåede nedrivninger og anslåede omkostninger til rengøring, bortskaffelse og overvågning af området.
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2011.
Rengørings- og bortskaffelsesforpligtelserne blev anset for at være omfattende i lyset af områdets tilstand.
ÍG was also obliged to demolish specified properties and remove equipment on the ground.
Nedenfor er en vurdering af ÍG's omkostninger i overensstemmelse med deres forpligtelser, som er angivet i 2005-lejeaftalen [24]:
ÍG was allowed to keep devices and installations removed from the ground at its own expense [19]. (iv) 21 December 2007.
Kilde: Bystyret i Reykjavík
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2015.
Lejeafgift
The owner could at any time take over part or all of the leased land if necessary due to changes in land use planning.
Medarbejder
ÍG also committed to reconnect pipes for electricity, water and heating that had become unusable.
Vedligeholdelse
Moreover, ÍG withdrew a tort claim against the City [20]. (v) 15 June 2009.
Lovmæssig
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2018.
Andres energiomkostninger
ÍG undertook to handle the maintenance of the area and to raise a levee, and an existing lease of a boat storage owned by Reykjavík Yacht club was extended.
Færdig nedrivning
According to the City, although the size of land rented by ÍG is 130000 m2, only 110000 m2 is usable for their purposes.
Reparationer
The total registered size of the buildings is 24722 m2.
Porte/hegn
According to the Icelandic Property Registry, the value of the land previously owned by Áburðarverksmiðjan is ISK 211000000.
Rengøring
The value of the land which ÍG rents has not been assessed, but the value of the entire land previously owned by Áburðarverksmiðjan it is estimated by the City at around ISK 137000000.
Maling
The total registered value of buildings rented by ÍG is ISK 850323512 [22].
Genopretning
According to Article 4(2) of the Icelandic Act on Municipal Income No 4/1995, the property owner shall pay the property tax except where leased farms, leased lots or other contractual utilisation of land are involved, in which case the tax shall be paid by the resident or the user.
Ledninger mv.
The land, buildings and installations in question are on a defined harbour area which belongs to Faxaflóahafnir sf. and is leased to the City.
Spildevand
The City therefore pays the property tax on the leased land and the properties rented out to ÍG.
Bortskaffelse
The estimation was carried out by the City's expert analysts.
Asfalt
Furthermore, the information provided contains the cost of both finished and unfinished demolition projects.
Brandalarm
The rental fee per month is therefore approximately 25 % of ÍG's total cost per month.
Samlede forpligtelser
When the lease agreement dated 22 February 2005 was concluded, SR did not impose any obligations on ÍG.
I alt ISK
ÍG's obligations were introduced with the 2005 General Lease Agreement of 14 October 2005 and determined in light of the proposed demolitions and estimated costs of cleaning, disposal and supervision of the area.
Gennemsnit pr. md.
The cleaning and disposal obligations were considered extensive in light of the area's condition.
Gennemsnit
Below is an evaluation of ÍG's costs in accordance with their obligations stipulated in the 2005 General Lease Agreement [24]:
SENESTE UDVIKLING I GUFUNES-OMRÅDET
Source: City of Reykjavík.
I starten af 2014 aftalte bystyret i Reykjavík at nedsætte en styregruppe til at fremlægge en vision for Gufunes-området [25].
Year
Udvalget foreslog en åben idékonkurrence om den fremtidige planlægning af Gufunes-området.
Rental fee
På et møde i bystyret i Reykjavík i juni 2015 blev det aftalt at offentliggøre en annonce om en konkurrence, hvor interesserede parter blev opfordret til at indsende idéer om den fremtidige organisation af Gufunes-området [26].
Employee
Bystyret modtog fire idéer efter annoncen.
Administration
En af disse idéer kom fra RVK Studios, et filmproduktionsselskab, som udtrykte interesse i at købe en del af bygningerne i Gufunes-området med det formål at etablere en filmindustri i området.
Maintenance
Bygningerne, som RVK Studios udtrykte interesse i at købe, er nogle af de gamle Áburðarverksmiðjan-ejendomme, som blev lejet ud til ÍG gennem lejeaftaler.
Legal
Bystyret og RVK Studios fik efterfølgende to uafhængige ejendomsmæglere til at vurdere en del af det pågældende Gufunes-område [27].
Energy costs of others
På et møde i bystyret den 18. november 2015 aftalte bystyret at lade kontoret for ejendomsadministration og økonomi indlede forhandlinger med RVK Studios om grundlaget for vurderingerne [28].
Demolition unf.
Endvidere lod bystyret kontoret indlede forhandlinger med ÍG om rømning og eventuel flytning i overensstemmelse med bestemmelserne i 2005-lejeaftalen.
Demolition fin.
Den 19. maj 2016 aftalte bystyret i Reykjavík at indgå en aftale med RVK Studios om at købe visse ejendomme i Gufunes-området [29].
Repairs
Bystyret bekendtgjorde efterfølgende, at ÍG ville flytte driften til bystyrets nye industriområde i Esjumelar [30].
Gates/Fences
Den 20. maj 2016 underskrev borgmesteren i Reykjavík og direktøren for ÍG aftaler vedrørende udløbet af lejeaftalerne og flytningen af ÍG og tog fat på ÍG's nye lokaler i Esjumelar.
Cleaning
Den 27. maj 2016 underskrev bystyret en aftale med RVK Studios om salg af visse gamle Áburðarverksmiðjan-ejendomme [31].
Painting
Størrelsen af de ejendomme, som blev solgt til RVK Studios, er på 8400 m2, og købsprisen var 301650000 ISK.
Restorations
Bystyret gav også RVK Studios mulighed for at købe et område øst for bygningerne på i alt 19200 m2.
Wiring etc.
RVK Studios vil betale ISK 1000 pr. m2 hvert år for muligheden.
Sewage
KLAGEN
Breakwater
Ifølge klageren har bystyret ydet ulovlig statsstøtte til ÍG gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området til et beløb, som ligger under markedspriserne.
Disposal
I sin klage til Tilsynsmyndigheden anfører klageren, at selv om det er vanskeligt at fastslå det præcise støttebeløb, ligger prisen klart under den rimelige markedspris.
Asphalt
Eftersom ÍG ikke betaler den normale markedspris, har selskabet en konkurrencemæssig fordel.
Soil
Endvidere er Gufunes-området ifølge klageren af interesse for mange virksomheder, der har brug for store områder til deres aktiviteter, f.eks. transportcentraler og lagervirksomheder.
Fire alarm
Klageren bemærkede, at lejen var fastsat til 2 mio. ISK i 2005-lejeaftalen med en årlig stigning i overensstemmelse med forbrugerprisindekset (ejendomsskatten, som ikke betales af ÍG, men af ejeren af ejendommen, dvs. bystyret, beløber sig til 41 % af det årlige lejebeløb).
Total obligations
Desuden har ÍG visse vedligeholdelsesforpligtelser, som anses for at være en del af lejeprisen, selv om de omtrentlige omkostninger ved disse forpligtelser ikke kan findes i aftalerne.
Total ISK
Endvidere forbyder lejeaftalerne ikke ÍG at fremleje jorden til tredjeparter.
Average per month
Klageren understregede, at der ikke er nogen vurdering i lejeaftalerne om den mulige indkomst ved at fremleje dele af ejendommen, og om dette påvirkede lejeprisen.
Average
Klageren bemærker også, at det er uklart, hvad prisen pr. m2 er, og hvordan lejen blev fastslået.
RECENT DEVELOPMENTS IN THE GUFUNES AREA
Ifølge klageren bør markedsprisen for udlejning af ejendommen ligge på mellem 12 og 41 mio. ISK pr. måned baseret på forskellige anerkendte prissætningsmetoder.
In early 2014 the Reykjavík City Council agreed to establish a steering committee to present a vision for the Gufunes area [25].
Klageren fastholder, at udlejningen af ejendommen til ÍG til en pris, der ligger langt under markedsværdien, er i strid med EØS-statsstøttereglerne.
The committee proposed an open idea competition concerning the future planning of the Gufunes area.
GRUNDENE TIL INDLEDNINGEN AF DEN FORMELLE UNDERSØGELSESPROCEDURE
At a meeting of the Reykjavík City Council in June 2015 it was agreed to publish an advertisement announcing a competition where interested parties were encouraged to submit ideas about the future organisation of the Gufunes area [26].
I beslutning nr. 261/15/KOL vurderede Tilsynsmyndigheden foreløbigt, om de indgåede aftaler mellem bystyret og ÍG om udlejningen af Gufunes-området udgør statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, og i givet fald om statsstøtte kunne anses for at være kompatibel med EØS-aftalen.
The City received four ideas following the advertisement.
Efter at have vurderet oplysningerne fra de islandske myndigheder konkluderede Tilsynsmyndigheden foreløbigt, at det ikke kunne udelukkes, at aftalerne mellem bystyret og ÍG udgør statsstøtte som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen.
One of those submissions came from RVK Studios, a film production company, which expressed its interest to buy part of the buildings in the Gufunes area with the objective to establish a film industry in the area.
I beslutning nr. 261/15/KOL anførtes følgende aspekter:
The buildings which RVK Studios expressed an interest in purchasing are some of the old Áburðarverksmiðjan properties which were rented out to ÍG through the rental agreements.
Staten, som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen, dækker alle organer i statsforvaltningen, fra den centrale regering til kommunerne.
The City and RVK Studios subsequently had two independent real estate agents appraise the part of the Gufunes area in question [27].
Eftersom de grunde og ejendomme, som er udlejet til ÍG, tilhørte bystyret, vil enhver rabat på lejen derfor udgøre en overførsel af statsmidler.
At a meeting of the City Council on 18 November 2015, the Council agreed to assign the Office of Property Management and Economic to begin negotiations with RVK Studios on the basis of the appraisals [28].
Tilsynsmyndigheden udtrykte tvivl om, hvorvidt bystyret, da det indgik aftalerne med ÍG, havde handlet som en privat udlejer i en sammenlignelig retlig og faktisk situation.
Furthermore, the Council assigned the Office to begin negotiations with ÍG on evacuation and possible relocation in accordance to the provisions of the 2005 General Lease Agreement.
Tilsynsmyndighedens foreløbige vurdering viste således, at det ikke kunne udelukkes, at der var tale om en økonomisk fordel for ÍG.
On 19 May 2016, the Reykjavík City Council agreed to enter into an agreement with RVK Studios for the purchase of certain properties in the Gufunes area [29].
Eftersom ingen andre virksomheder havde mulighed for at forhandle med bystyret om udlejning af grundene og ejendomme, var det Tilsynsmyndighedens foreløbige opfattelse, at foranstaltningerne syntes at være selektive.
The City subsequently announced that ÍG would move its operations to the City's new industrial area in Esjumelar [30].
Endelig bemærkede Tilsynsmyndigheden, at eventuel støtte til ÍG i form af nedsat leje i teorien ville have givet selskabet mulighed for at øge eller i det mindste fastholde sine aktiviteter som følge af støtten.
On 20 May 2016, the Mayor of Reykjavík and the CEO of ÍG signed agreements concerning the termination of the rental agreements and the relocation of ÍG, and broke ground on ÍG's new premises in Esjumelar.
Støtten kunne derfor begrænse mulighederne for virksomheder med hjemsted i andre kontraherende parter, som kunne have ønsket at konkurrere med ÍG på det islandske affaldsindsamlingsmarked.
On 27 May 2016, the City signed an agreement with RVK Studios concerning the sale of some of the old Áburðarverksmiðjan properties [31].
Støtten kunne derfor fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen i EØS.
The size of the properties sold to RVK Studios is 8400 m2 and the purchase price was ISK 301650000.
Ifølge Tilsynsmyndigheden var der behov for yderligere beviser for at kunne fastslå, om betingelserne i lejeaftalerne kunne anses for at være kompatible med EØS-aftalen.
The City also granted RVK Studios an option for the purchase of an area east of the buildings, totalling 19200 m2.
Tilsynsmyndigheden var derfor i tvivl om, hvorvidt lejeaftalerne mellem bystyret og ÍG udgjorde statsstøtte, og om de i givet fald kunne være uforenelige med EØS-aftalen i henhold til artikel 61,3, litra c).
RVK Studios will pay ISK 1000 per m2 annually for the option.
BYSTYRETS BEMÆRKNINGER TIL BESLUTNINGEN OM AT INDLEDE UNDERSØGELSESPROCEDUREN
THE COMPLAINT
Ifølge bystyret omfatter aftalerne med ÍG ikke statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, eftersom der ikke var tale om en fordel for ÍG.
According to the complainant, the City has granted unlawful state aid to ÍG through the rent of property and land in the Gufunes area at prices which are below market rates.
Ifølge bystyret blev aftalerne af 22. februar 2005 og 14. oktober 2005 indgået på normale markedsbetingelser, eftersom lejen var baseret på den fastsatte leje efter en åben proces mod slutningen af år 2003 og stemte overens med analyserne/skønnene fra bystyrets eksperter.
In its complaint to the Authority, the complainant states that although it is difficult to pinpoint the exact aid amount, the price is clearly far below reasonable market price.
Bystyret afviser, at de metoder, som klageren har præsenteret, er passende med hensyn til at bestemme markedslejen.
Since ÍG is not paying normal market price, the company enjoys a competitive advantage.
I stedet sammenligner bystyret med lejen for en anden ejendom, nemlig den gamle statslige cementfabrik på Sævarhöfði 31, som ligger i et industriområde svarende til Gufunes.
Furthermore, according to the complainant, the land at Gufunes is of interest for many companies that need spacious land for their operations, for instance transport hubs and storage companies.
I 2014 købte bystyret ejendommen Sævarhöfði 31.
The complainant noted that the rental price was set at ISK 2 million in the 2005 General Lease Agreement, with annual increases in accordance with the consumer price index (the property tax, which is not paid by ÍG, but by the owner of the property, i.e. the City, amounts to 41 % of the yearly rental amount).
I 2013 udbød den offentlige indkøbsafdeling (Ríkiskaup) på vegne af den islandske stat ejendommen til leje.
Furthermore, ÍG has certain maintenance obligations, which are considered as being a part of the rental price, although the approximate costs of those obligations are not to be found in the agreements.
Da bystyret købte ejendommen, forpligtede det sig til at acceptere det højeste bud ifølge udbuddet.
Moreover, the rental agreements do not forbid ÍG from subleasing the land to third parties.