natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Tilsynsmyndigheden meddelte herefter de norske myndigheder, at den havde besluttet at indlede proceduren i artikel 1, stk. 2, i del I i protokol 3, for så vidt angår salget af grunden.
The Authority thereafter informed the Norwegian authorities that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 1(2) of Part I of Protocol 3 in respect of the sale of land.
Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 538/09/KOL om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende og i EØS-tillægget hertil den 8. juli 2010 [3].
The Authority’s Decision No 538/09/COL to initiate the procedure was published in the Official Journal of the European Union and the EEA Supplement thereto on 8 July 2010 [3].
Tilsynsmyndigheden opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger hertil.Tilsynsmyndigheden modtog bemærkninger fra én interesseret part, nemlig køberen, Asker Brygge AS.
The Authority called on interested parties to submit their comments thereon.The Authority received comments from one interested party, namely the buyer Asker Brygge AS.
Brevet af 29. januar 2010 blev videresendt af Asker kommune som bilag til kommunens brev af samme dato.
The letter dated 29 January 2010 was forwarded by the Municipality of Asker as an attachment to the Municipality’s letter of the same date.
Den 14. oktober 2010 blev der holdt et møde mellem Tilsynsmyndigheden og de norske myndigheder, hvor sagen blev drøftet.
At 14 October 2010 a meeting between the Authority and the Norwegian authorities was held where the case was discussed.
Efter mødet fremsatte de norske myndigheder deres endelige bemærkninger til sagen den 19. november 2010.
After the meeting the Norwegian Authorities submitted their final comments on the case on 19 November 2010.
BESKRIVELSE AF ANMELDELSEN
DESCRIPTION OF THE NOTIFICATION
De norske myndigheder anmeldte Asker kommunes salg af en grund til selskabet Asker Brygge AS (i det følgende benævnt "Asker Brygge").
The Norwegian authorities notified a sale of a plot of land by the municipality of Asker to the company Asker Brygge AS (“Asker Brygge”).
Ejendommen er registreret i det norske matrikelregister som Nesøyveien 8, gnr.
The property is registered in the Norwegian property register as Nesøyveien 8, gnr.
, i Asker kommune (i det følgende benævnt "gbnr. 32/17") og er på ca. 9700 m2.
in the municipality of Asker (“gbnr. 32/17”) and is approximately 9700 m2.
Der var ingen bygninger på ejendommen.
There were no buildings on the property.
Slependen Båtforening lejede en del af ejendommen af kommunen.
Slependen Båtforening rented part of the property from the Municipality.
Asker kommune og Asker Brygge indgik en aftale i 2001 (i det følgende benævnt "forkøbsretsaftalen"), hvorefter Asker Brygge fik forkøbsret indtil den 31. december 2009 til at købe grunden til en fast pris på 8 mio. NOK, som var pristalsreguleret.
The municipality of Asker and Asker Brygge entered into an agreement in 2001 (“the option agreement”), according to which Asker Brygge was granted an option, lasting until 31 December 2009, to buy land for a fixed sum of NOK 8 million, adjusted according to the consumer price index.
Ifølge forkøbsretsaftalen var det kommunens hensigt at give Asker Brygge forkøbsret til at købe ejendommen til markedspris, forudsat at Asker Brygge foretog en omfattende planlægning og undersøgelse med det formål at opnå en ændring af ejendommens status og derefter udnytte den.
According to the option agreement the municipality intended to give Asker Brygge the option to buy the property at market price provided that Asker Brygge undertook extensive planning and research with the aim of obtaining a reregulation of the property and then developing the property.
I 2004 blev forkøbsretsaftalen fornyet, og gyldigheden af forkøbsretten blev forlænget til den 21. december 2014 på tilsvarende vilkår, for så vidt angår udviklingen i arbejdet med at ændre ejendommens status.
In 2004 the option agreement was renewed, and the validity of the option was extended until 31 December 2014 under similar conditions regarding the progress of the reregulation work.
I 2005 påberåbte Asker Brygge sig forkøbsretten til grunden.
In 2005, Asker Brygge called upon the option to buy the land.
Parterne indgik en salgsaftale den 21. marts 2007 om en pris på 8727462 NOK.
The parties entered into a sales agreement on 21 March 2007 for the price of NOK 8727462.
Grunden blev overdraget Asger Brygge samme dag, selv om kun den første rate på 30 % af købesummen blev betalt på datoen for overdragelsen af ejendommen.
The land was transferred to Asker Brygge on the same date although only the first instalment of 30 % of the sales sum was paid on the date of the transfer of the property.
Asker kommune og Asker Brygge er af den opfattelse, at salgsaftalen ikke indebærer nogen form for statsstøtte, idet salgsprisen afspejler markedsværdien.
The municipality of Asker and Asker Brygge are of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
De norske myndigheder besluttede ikke desto mindre at anmelde transaktionen af hensyn til retssikkerheden.
The Norwegian authorities nonetheless decided to notify the transaction for reasons of legal certainty.
BEMÆRKNINGER FRA DE NORSKE MYNDIGHEDER
COMMENTS FROM THE NORWEGIAN AUTHORITIES
Asker kommune er af den opfattelse, at salgsaftalen ikke indebærer nogen form for statsstøtte, idet salgsprisen afspejler markedsværdien.
The municipality of Asker is of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
Kommunen har anført, at den må have en vis skønsmargen.
The municipality has submitted that it must enjoy a margin of judgment.
Ved de værdiansættelser, der blev foretaget i juni 2006 og juni 2008, blev markedsværdien i 2001 sat til henholdsvis 9,6 mio. NOK (med et muligt udsving på +/– 15 %) og 8 mio. NOK.
The value assessments carried out in June 2006 and June 2008 assessed the market value in 2001 to be NOK 9,6 (with a possible variation of +/– 15 %) million and NOK 8 million respectively.
Værdiansættelserne er således i overensstemmelse med salgsprisen i 2001, der er den relevante periode for den værdiansættelse, der skal foretages.
The assessments are thus in accordance with the sales price in 2001, which is the relevant period for the assessment to be made.
Værdiansættelsen af 18. januar 2008 er baseret på forkerte præmisser og tog ikke vigtige faktorer for værdiansættelsen i betragtning.
The assessment dated 18 January 2008 is based on wrong premises, and did not take into consideration important factors for the assessment.
Forkøbsretten kan ikke anses for at være indrømmet vederlagsfrit, eftersom Asker Brygge til gengæld påtog sig nogle planlægnings- og undersøgelsesforpligtelser.
The option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Kommunen fandt ejendommen vanskelig at udnytte, og den ønskede ikke at gennemføre den undersøgelse, som var nødvendig for at afdække de risici, der var knyttet til vanskelige jordbundsforhold og forurening.
The municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution.
Den undersøgelse, som Asker Brygge foretog, eliminerede disse risici, og kommunen kunne så sælge ejendommen uden at skulle strides med potentielle købere om disse risici.
The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks.
Den forpligtelse, som Asker Brygge påtog sig, var således af værdi for kommunen.
Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality.
Kommunen medgiver, at en privat investor ikke ville have indrømmet henstand med betalingen af 70 % af salgssummen uden at kræve renter, men en eventuel statsstøtte på grund af manglende renteopkrævning ville blive anset for de minimis-støtte.
The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid.
Asker Brygge har gjort gældende, at Tilsynsmyndigheden ikke kan konkludere, at salget har indebåret statsstøtte.
Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale.
Værdien i 2001
The value in 2001
I 2001 må aftalen med Slependen Båtforening (Slependen) og forpligtelsen til at finde en fremadrettet løsning for Slependen betragtes som en servitut på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi.
In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value.
En ændring af ejendommens status ville være nødvendig for at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål.
A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity.
Dette var ikke en realistisk mulighed for kommunen i 2001.
This was not a realistic alternative for the municipality in 2001.
De forberedende arbejder, der ville være nødvendige forud for en fuldstændig ændring af ejendommens status, er både bekostelige og tidskrævende.
The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming.
Endvidere var der en potentiel risiko for Asker Brygge for, at kommunen og andre offentlige institutioner ikke ville acceptere en ansøgning om ændring af ejendommens status, f.eks. Statens vegvesen og fylkesmannen ("amtmand").
Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor.
Det må endvidere tages i betragtning, at ejendommen ligger tæt på motorvej E18, hvilket betyder, at ejendommen er udsat for såvel støj fra vejen som forurening.
Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution.
Derudover begrænser beliggenheden tæt ved motorvejen muligheden for at udnytte ejendommen betydeligt.
In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property.
Ifølge udviklingsplanen for motorvejen var det forbudt at bygge tættere på vejen end 35 m. Da ejendommen er meget smal og beliggende tæt på vejen, indebærer denne begrænsning, at næsten 90 % af ejendommen var omfattet af forbuddet.
According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition.
Som det følger af afsnit 1 i aftalen og af udviklingsplanen for offentlige veje, var det endvidere planen, at en del af ejendommen skulle anvendes til en ny vej, der skulle ligge ved siden af den eksisterende motorvej.
Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway.
Den nye vej ville lægge beslag på ca. 1/3 af ejendommen.
Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road.
Asker Brygge ønskede også at fremhæve usikkerheden med hensyn til de forhold, der gjorde sig gældende for ejendommen.
Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property.
Som anført ovenfor, blev den pågældende ejendom anset for meget vanskelig at udnytte på grund af jordbundforholdene.
As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions.
Endvidere blev det anset for sandsynligt, at jorden og kystlinjen var stærkt forurenet.
In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted.
Så da Asker Brygge kontaktede kommunen i 2001 med henblik på at købe grunden, anså kommunen det for så godt som umuligt at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål.
Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity.
Hverken Asker Brygge eller kommunen havde tilstrækkelige eller konkrete oplysninger om disse forhold, og en udnyttelse ville kræve en omfattende analyse af forholdene på ejendommen.
Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions.
Asker Brygge gør gældende, at ovennævnte begrænsninger må anses for byrder på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi.
Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value.
Endvidere kan Tilsynsmyndigheden ikke basere sin vurdering på efterfølgende faktiske forhold.
Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances.
Hvis den gjorde det, ville det indebære, at Tilsynsmyndigheden baserede sin afgørelse på kendsgerninger, som ikke var til rådighed for kommunen, da den indgik aftalen.
Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement.
En eventuel stigning i ejendommens værdi efter 2001 skyldes arbejde, som er udført af Asker Brygge.
Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge.
Uden det arbejde, der er blevet udført af Asker Brygge, ville området sandsynligvis endnu ikke være blevet udnyttet og have en meget begrænset økonomisk værdi for kommunen.
Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality.
Relevansen af værdien i 2007
The relevance of the value in 2007
I det omfang 2007-værdien er relevant, skal Tilsynsmyndigheden tage hensyn til og fradrage den merværdi, der er resultatet af det arbejde, som Asker Brygge udførte i perioden 2001-2007.
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Vederlag for forkøbsretten
Remuneration for the option
Der skal efter Asker Brygges opfattelse tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der beløber sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK, ved vurderingen af vederlaget for Asker Brygges forkøbsret.
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
Generelt er denne metode ikke usædvanlig som grundlag for fastsættelse af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Værdiansættelserne
The value assessments
Asker Brygges hovedindvending mod værdiansættelserne er, at vurderingen af markedsprisen bl.a. har været baseret på en formodning om, at det var muligt at udbygge marinaen yderligere, og at dette var kommunens og Asker Brygges hensigt.
None of the value assessments of the property sufficiently takes into consideration the factual circumstances in 2001. Asker Brygge’s main objection to the valuations is that the estimation of the market price inter alia has been based on a presumption that further development of the marina was possible and intended for by the Municipality and Asker Brygge.
Der henvises til den værdiansættelse, der blev foretaget af TJB Eiendomstaksering, s. 6-9, hvor vurderingseksperten baserer sin vurdering på, at det er muligt at opmudre kystlinjen for at etablere flere bådpladsen og etablere opbevaringssteder for både på jordarealet.
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Der henvises også til Takstsenterets værdiansættelse, s. 14 og 15, der også baserer sin vurdering på en sådan udnyttelse af ejendommen.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Da aftalen blev indgået i 2001, var det dog ikke kommunens og Asker Brygges hensigt at foretage en sådan udnyttelse af ejendommen, og det blev heller ikke anset for muligt.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
På grund af de særlige forhold, der kendetegner kystlinjen neden for grunden, og for at undgå at flytte jordmasser og beskadige fundamentet til en vejbro tæt ved ejendommen forbød Statens vegvesen endvidere yderligere opmudring i området.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
Statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1
State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement
I EØS-aftalens artikel 61, stk. 1 hedder det:
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
"Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter".
“Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.”
Markedsinvestorprincippet
Market investor principle
Hvis transaktionen blev gennemført i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. hvis kommunen solgte jorden til dens markedsværdi, og hvis betingelserne for transaktionen havde været acceptable for en privat sælger, ville transaktionen ikke have indebåret statsstøtte.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Salget af jorden kunne anses for statsstøtte, hvis det ikke var sket til markedspris.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Som udgangspunkt bør vurderingen af, om en ejendom er blevet solgt til markedsværdi, finde sted på tidspunktet for indgåelsen af aftalen.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Omstændighederne omkring dette jordsalg er ret specielle, idet der findes flere aftaler om salget: en forkøbsretsaftale fra 2001, en forlænget forkøbsretsaftale fra 2004 og en salgsaftale fra 2007.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Forkøbsretsaftalen gav ikke blot Asker Brygge en ret til at erhverve ejendommen på ethvert givet tidspunkt i de kommende år, men fastsatte også prisen for en senere overdragelse.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Tilsynsmyndigheden har i den forbindelse overvejet, om Asker Brygge betalte for forkøbsretten som sådan, og om de favorable betingelser for køberen blev opvejet af tilsvarende forpligtelser for køber eller rettigheder for sælger.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Tilsynsmyndigheden har konkluderet, at forkøbsretsaftalen som sådan ikke kan siges at opfylde princippet om den private markedsinvestor.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Markedsprisen for den forkøbsretsaftale, der blev indgået i 2001
The market price of the option agreement signed in 2001
Der kan være nogle kommercielt rationelle grunde til at indgå en aftale på givne vilkår.
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Hvis der ikke er en plausibel forklaring på kommunens valg, kunne foranstaltningen anses for at være statsstøtte.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
De vigtigste træk ved forkøbsretsaftalen, der er relevante for vurderingen af statsstøtten, er i) den aftalte pris på 8 mio. NOK, som er pristalsreguleret, ii) den aftalte ret til genforhandling for Asker Brygge, såfremt ejendomspriserne faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt (der var ikke en tilsvarende genforhandlingsret for kommunen), iii) betalingen i to rater, idet 70 % af salgsprisen skulle betales senest den 31. december 2011, uden at der ville blive krævet renter for denne udsættelse.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
I 2004 forlængede Asker Brygge forkøbsretsaftalen til 2014, men ændrede ikke nogen af de øvrige betingelser for transaktionen [4].
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Det er derfor ikke klart for Tilsynsmyndigheden, på hvilket grundlag kommunen nåede frem til den aftalte pris på 8 mio. NOK for salget af grunden.
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Selv hvis det antages, at 8 mio. NOK udgjorde markedsprisen for ejendommen som sådan i 2001 [5], bør markedsværdien af andre elementer, som er aftalt i forkøbsretsaftalen, vurderes.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.