natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Dette er ikke tilstrækkeligt til at anslå de korrekte tal for renovering og vedligeholdelse.
This is insufficient to estimate the correct figures for refurbishment and maintenance.
Endvidere er der ikke taget tilstrækkeligt hensyn til visse begrænsninger som følge af kontraktlige forpligtelser.
Moreover, certain contractual limitations on obligations have not been taken sufficiently into account.
Selv om nogle af disse elementer måske opvejer hinanden, kan Tilsynsmyndigheden ikke konkludere, at OPAK's vurdering er baseret på tilstrækkelig nøjagtige antagelser.
While some of these elements may offset each other, the Authority cannot conclude that OPAK's evaluation is based on sufficiently accurate assumptions.
Endelig blev den reviderede OPAK-vurdering afsluttet på et tidspunkt, hvor kontrakten allerede var undertegnet.
Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed.
Hvad angår FIGA/Nortaksts vurdering, ser det ud til, at undersøgelsen af ejendommene har været tilstrækkelig, selv om det ikke fremgår tydeligt af rapporten.
With respect to the FIGA/Nortakst assessment, it appears that inspection of properties has been adequate, although it is not apparent when reading the report.
Overslaget over gevinsten ved en senere opdeling af lejlighederne ser ud til at være stærkt overvurderet af flere årsager.
The estimation of the gain by a later sectioning of the apartments appears to be largely overestimated for several reasons.
Salgspriserne er baseret på såkaldte tekniske værdier (omkostninger ved nye bygninger med fradrag for alder og brug) og ikke den konstaterede markedsleje.
Sales prices are based on so-called technical values (costs of new buildings with deductions for age and usage) and not on established market rent.
Det er urimeligt at antage, at priser på brugte lejligheder vil være lige så høje som priser baseret på beregninger af en teknisk værdi.
It is unreasonable to assume that prices on second hand apartments will be as high as those based on calculations of technical value.
Endvidere er tekniske værdier opskruede i den forstand, at de antages at stige hurtigere end rimelige antagelser om inflationen.
Furthermore, technical values are inflated in the sense that they are assumed to increase faster than reasonable assumptions for inflation.
Der er ikke foretaget en reduktion med hensyn til »som beset«-klausulen i kontrakten.
No reduction has been made with respect to the ‘as is’ clause in the contract.
Desuden er visse aktuelle lejesatser overvurderet i forhold til det, der er fastsat i de løbende lejekontrakter.
In addition, certain current rents are overestimated according to what current lease contracts provide for.
Renovationsomkostningerne ser ud til at være stærkt undervurderede, og det forekommer også urealistisk at forvente, at alle lejligheder kan sælges på et enkelt år.
Refurbishing costs appear to be substantially underestimated and it seems also unrealistic to expect that all apartments can be sold in a single year.
På grundlag heraf sætter Tilsynsmyndigheden spørgsmålstegn ved, i hvor høj grad FIGA/Nortaksts vurdering afspejler markedsværdien.
On this basis, the Authority questions to what extent the FIGA/Nortakst appraisal reflects the market value.
Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse har BER i lighed med nogle af de andre vurderingsfirmaer ikke taget tilstrækkeligt hensyn til, at det vil tage tid at justere huslejerne op til markedslejen, og BER har sat den faktiske leje for 2001 for højt.
In the Authority’s view, BER has, like some of the other assessors, not taken sufficiently into account that it will take time to adjust rents up to market rents and it has overestimated the actual rent for 2001.
Dette forhold kan imidlertid delvis opvejes af et forholdsvis højt overslag over ejernes driftsomkostninger.
This factor may, however, be partially offset by a relatively high estimate for owners’ operating costs.
BER har ikke foretaget nogen undersøgelser af ejendommene.
BER has not undertaken any inspections of the properties.
Denne rapport giver derfor også anledning til tvivl om, hvorvidt den markedsværdi, man er nået frem til, er tilstrækkelig pålidelig.
Therefore, this report also casts doubts as to whether the concluded market value is sufficiently reliable.
Agdestein foretog ikke nogen undersøgelser af ejendommene, men undersøgte de andre vurderinger, der var foretaget af Catella (hvor han var medansvarlig for værdiansættelsen), OPAK og FIGA/Nortakst.
Agdestein did not carry out any inspections of the properties but studied the other valuations carried out by Catella (where he was engaged in the value appraisal), OPAK and FIGA/Nortakst.
I sine bemærkninger til disse rapporter har han påpeget forskellige svagheder, såsom direkte misforståelser, men også oplysninger, som ikke var tilgængelige på tidspunktet for de andre vurderinger.
In his comments to these reports, he has pointed to various weaknesses, like direct mistakes but also to information which was not available at the time of the other valuations.
Holm anslår lejlighedernes markedsværdi til at være ca. 753 mio. NOK.
Holm estimates the market value of the apartments to be approximately NOK 753 Million.
Holm har undersøgt alle ejendomme både udvendigt og indvendigt.
Holm has inspected all properties both externally and internally.
Omkring 70 lejligheder i hele porteføljen blev undersøgt sammen med personale fra hospitalerne, og der blev indhentet oplysninger fra driftspersonalet.
Some 70 flats throughout the portfolio were inspected together with staff from the hospitals and information was obtained from operational staff.
Eftersom der var foretaget en minimal vedligeholdelse i perioden fra 2001, indtil undersøgelsen fandt sted i begyndelsen af januar 2005, anser Holm de indsamlede oplysninger for at være repræsentative for situationen i 2001.
As minimum maintenance had been carried out in the period from 2001 until the inspection took place in early January 2005, Holm deems the information gathered to be representative for the situation in 2001.
Der er udarbejdet detaljerede omkostningsoverslag i relation til forbedringer (vinduer, balkoner, badeværelser osv.).
Detailed cost estimations have been undertaken in relation to upgrading (windows, balconies, bathrooms, etc.).
Antagelserne om lejeudviklingen og det økonomiske potentiale for opdeling og salg af en del af porteføljen på et senere tidspunkt forekommer rimelige, bl.a. i relation til kontraktlige faktorer i forbindelse med lejemål og den fremtidige udvikling på boligmarkedet.
Assumptions on rent developments and economic potential for sectioning and sale of part of the portfolio in the future appear reasonable amongst others in relation to contractual factors related to leases and future developments of the housing market.
Metoden til beregning af nutidsværdien af fremtidige indtægts- og udgiftsstrømme er baseret på veletablerede principper og på anvendelsen af en diskonteringsfaktor, der ligger tæt på den, der er anvendt ved andre værdiansættelser.
The method for calculating present value of future income and expenditure flows are based on well established principles and on use of a discount factor close to what has been used in the other value appraisals.
Tilsynsmyndigheden ser ingen grund til at sætte spørgsmålstegn ved den metodologi, der er anvendt af Holm, eller de antagelser, der er anvendt til at fastslå markedsværdien, idet det erindres, at der altid er usikkerhedsfaktorer knyttet til sådanne antagelser.
The Authority sees no reason to question the methodology applied by Holm nor the assumptions used to establish the market value, keeping in mind that there are always uncertainties attached to such assumptions.
Kan det påvises, at den endelige salgspris var under markedsværdien?
Can it be established that the final sales price was under market value?
I lyset af ovenstående kan det ikke konkluderes, at et enkelt overslag pr. definition repræsenterer den markedsværdi, en køber ville være rede til at acceptere.
In light of the above, it cannot be concluded that one single estimate by definition represents the market value a buyer would be ready to accept.
En acceptabel markedsværdi skal, efter afprøvning af markedet, snarere findes inden for en rimelig prismargen.
An acceptable market value, after testing the market, may rather be found within a reasonable margin.
Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse er der ikke noget klart svar på, hvor bred en sådan margen bør være.
In the Authority’s view, there is no evident answer to how wide such a margin should be.
Den vil formentlig være forskellig fra sag til sag.
That would possibly be different from case to case.
Det skal erindres, at den foreliggende transaktion indebar visse særlige forhold med hensyn til størrelsen af salgsgenstanden, kontraktlige forpligtelser, fremtidig opdeling og salg af lejligheder.
It needs to be borne in mind that the transaction at hand implied certain particularities with respect to the size of the sales object, contractual obligations, future sectioning and sale of apartments.
Som anført ovenfor er værdiansættelser som i den foreliggende sag baseret på en række usikre parametre.
As shown above, value assessments as in the case at hand are based on a number of uncertain parameters.
Dette illustreres bl.a. af en følsomhedsanalyse, som Holm henviste til.
This is illustrated, amongst others, by a sensitivity analysis to which Holm referred to.
Denne følsomhedsanalyse viser, hvordan forskellige antagelser rent faktisk kan påvirke prisen.
This sensitivity analysis demonstrates how different assumptions can substantially influence the price.
En yderligere sænkning af lejeindtægterne med f.eks. 2 % ville resultere i en værdi under den opnåede salgspris.
A further down rating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
I lyset af disse usikkerhedsfaktorer er det ikke muligt med tilstrækkelig sikkerhed at påpege et støtteelement i transaktionen.
In light of these uncertainties, it is not possible to pinpoint with a sufficient degree of reliance an aid element in the transaction.
At den endelige salgspris kunne ligge inden for en rimelig margen påvises yderligere af udbudsproceduren, som blev organiseret af Oslo kommune og gennemført af Akershus.
That the final sales price could be within a reasonable margin is further demonstrated by the bidding procedure that was organised by the Municipality of Oslo and conducted by Akershus.
Seks virksomheder blev kontaktet, og ni andre virksomheder kontaktede på eget initiativ Akershus.
Six companies were contacted and another nine companies contacted Akershus on their own initiatives.
Der blev afgivet seks tilbud.
Six offers were submitted.
Blandt de bydende var professionelle investorer og ejendomsselskaber.
Among the bidders were professional investors and real estate companies.
De to afsluttende bud lød på 690 mio. NOK og 735 mio. NOK.
The two final offers were made at NOK 690 Million and NOK 735 Million.
Selv om udbudsproceduren ikke var i overensstemmelse med statsstøtteretningslinjerne (se ovenfor), giver den dog en vis rettesnor med hensyn til, hvad det norske marked ville være villigt til at byde for en sådan fast ejendom.
Although the bidding procedure was not in compliance with the State Aid Guidelines (see above), it still provides certain guidance as to what the Norwegian market would be willing to offer for such a real estate object.
Denne »markedstest« og resultatet heraf påviser i en vis grad den rimelige margen, inden for hvilken markedsprisen kan placeres.
This ‘market test’ and its outcome demonstrate to a certain degree the reasonable margin in which the market price can be placed.
Tilsynsmyndigheden mener derfor, at salgsprisen på 715 mio. NOK for den pågældende salgsgenstand ligger inden for en rimelig margen i relation til Holms værdiansættelse på 753 mio. NOK.
Hence, the Authority considers that the sales price of NOK 715 million for the sales object at hand is within a reasonable range in relation to Holm's assessed value of NOK 753 Million.
Tilsynsmyndigheden kan ikke påvise, at salget af 1744 hospitalslejligheder fra Oslo kommune til Fredensborg indebar statsstøtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
The Authority cannot establish that the sale of 1744 hospital apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg involved state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Oslo kommune har hævdet, at selv om den opnåede pris fandtes at ligge under markedsværdien, ville salget ikke udgøre støtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, idet det marked, hvor Fredensborg opererer, ikke indeholder elementer af grænseoverskridende samhandel.
The Municipality of Oslo has argued that even if the price obtained was found to be below market value, the sale would not constitute aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement as the market in which Fredensborg operates does not contain elements of cross-border trade.
Som følge af Tilsynsmyndighedens konklusion om, at det ikke kan påvises, at markedsværdien ikke blev opnået i det foreliggende salg, ser Tilsynsmyndigheden ingen grund til at diskutere virkningerne for samhandelen og konkurrencevilkårene —
Given the Authority's conclusion that it cannot be established that market value was not obtained in the sale at hand, the Authority sees no reason to discuss effects on trade and competition,
Betingelserne for det påtænkte salg af 1744 udlejningslejligheder fra Oslo kommune til Fredensborg Boligutleie ANS udgør ikke statsstøtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
The conditions of the proposed sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg Boligutleie ANS do not constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Den formelle undersøgelse afsluttes herved.
The formal investigation is hereby closed.
Denne beslutning er rettet til Norge.
This Decision is addressed to Norway.
Denne beslutning er autentisk i den engelske version.
This Decision is authentic in the English language.
Proceduremæssige og materielle regler for statsstøtte (statsstøtteretningslinjer), vedtaget og udstedt af EFTA-Tilsynsmyndigheden den 19. januar 1994.
Procedural and Substantive Rules in the Field of State Aid (State Aid Guidelines), adopted and issued by the EFTA Surveillance Authority on 19 January 1994.
Offentliggjort i EFT L 231 af 3.9.1994.
Published in OJ L 231, 3.9.1994.
Retningslinjerne blev senest ændret den 15. december 2004.
The Guidelines were last amended on 15 December 2004.
Beslutning nr. 113/03/KOL.
Dec. No. 113/03/COL.
Beslutningen om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure blev offentliggjort i EUT C 294 af 4.12.2003, s. 13, og i EØS-tillæg nr. 61 af samme dato, s. 1.
The decision to open the formal investigation procedure was published in OJ C 294, 4.12.2003, p. 13, and in the EEA Supplement No 61, on the same date, p. l.
Lovforslaget blev forelagt for det norske parlament den 6. april 2001.
The bill was presented to the Parliament on 6 April 2001.
1 NOK = 7,9952 EUR pr. maj 2001 ifølge den norske centralbank.http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
NOK/EUR = 7,9952 per May 2001 according to the Norwegian Central Bank.http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
Særlig bilag 1 til brevet fra handels- og industriministeriet af 15. juni 2001: brev af 5. juni 2001 fra Oslo Kommune til handels- og industriministeriet.
In particular Annex 1 to the letter from the Ministry of Trade and Industry dated 15 June 2001: Letter dated 5 June 2001 from the Municipality of Oslo to the Ministry of Trade and Industry.
Den relevante sætning er følgende på norsk: »Oslo Kommune er av den oppfatning at salget er innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer«.
The relevant sentence reads as follows in Norwegian: ‘Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer’.
Punkt 2 indeholder en mere detaljeret beskrivelse af salgsprocessen og værdiansættelserne.
More detailed descriptions of the sales process and the value assessments are given in point 2 below.
Den relevante sætning er følgende på norsk: »Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid«.
The relevant sentence reads as follows in Norwegian: ‘Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid’.
Den norske ordlyd er følgende: »Denne porteføljetakst følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering.
The sentences read as follows in Norwegian: ‘Denne “portøfaljetakst” følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering.
Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.«
Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag. ’
Salg af 40000 m2 (opdeling) efter ti år i nettonutidsværdi.
Sale of 40000 m2 (sectioning) after 10 years in net present value terms.
Brevet er vedlagt som bilag 20 til anmeldelsen af 7. februar 2003.
The letter is enclosed as Annex 20 to the notification dated 7 February 2003.
Den norske ordlyd er følgende: »Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer«.
The sentence reads as follows in Norwegian: ‘Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer’.
På norsk anvendes ordet »takstnemd«.
The word ‘takstnemd’ is used in Norwegian.
Det hedder i kapitel 18B.2.2, litra b), bl.a., at: »Hvis det efter en rimelig indsat for at sælge jorden og bygningerne til markedsværdien står klart, at den af den sagkyndige fastsatte pris ikke kan opnås, kan en afvigelse på op til 5 % fra denne værdi anses for at være i overensstemmelse med markedsvilkårene«.
Chapter 18B.2.2(b) states i.a. that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Opdeling indebærer, at lejlighederne sættes til salg i stedet for at blive udlejet.
Sectioning means that the apartments are put up for sale instead of letting them.
Se f.eks. sag 78/76, Steinike und Weilig mod Tyskland, Sml. 1977, s. 595, eller sag 248/84, Tyskland mod Kommissionen, Sml. 1987, s. 4013, præmis 17.
See for example ECJ Case 78/76, Steinike und Weilig v Germany [1977] ECR 595 or ECJ Case 248/84, Germany v Commission [1987] ECR 4013, para. 17.
Fem selskaber afgav følgende tilbud i første runde den 2. maj 2001.
Five companies submitted the following offers in the first round on 2 May 2001.
Eiendomsspar AS:
EiendomssparAS:
Fredensborg henviste til et tidligere brev af 18. februar 2003, indgået hos og registreret af Tilsynsmyndigheden den 20. februar 2003 (dok. nr. 03-1040-A), hvormed der blev fremlagt to nye værdiansættelser.
Fredensborg referred to a previous letter dated 18 February 2003, received and registered by the Authority on 20 February 2003 (Doc. No: 03-1040 A), whereby two new value assessments were submitted.
Fredensborg mente, at det var vigtigt »at understrege forskellen mellem en teoretisk »best case-værdi« i forbindelse med en vellykket gennemførelse af et ejendomsprojekt og en investors vilje til at indgå i et specifikt projekt, som i høj grad indebærer en projektrisiko«.
Fredensborg considered it important ‘to stress the difference between a theoretic best case “value” considering the successful implementation and carrying out of a real-estate project and an investor's willingness to enter into a specific project that to a large extent involves a project risk.’
Fredensborg mente, at der i FIGA/Nortaksts og Catellas vurderinger ikke var taget højde for denne projektrisiko.
Fredensborg considered that this project risk was not taken into account in the FIGA/Nortakst or Catella appraisals.
Nettoværdien af opdeling og lejeindtægter i 2001 består af tre komponenter: a) opdeling/salgsværdi i 2011.
The net worth of sectioning and rent revenues in 2001 is made up of three components: a) sectioning/sales value in 2011.
Denne værdi opstår i årene 2011-2014 og tilbageføres til 2001, b) den kapitaliserede værdi af den yderligere strøm af lejeindtægter fra de ikke-opdelte områder, tilbageført til 2001, og c) fradrag for renoverings-/forbedringsudgifter, som er nødvendige for at nå den krævede standard for opdeling, foretaget i årene 2011 og 2013 og tilbageført til 2001.
This worth arises in the years 2011-2014 and is written back to 2001, b) the capitalised worth of the further rent revenue flow from the non-sectioned areas, written back to 2001 and c) deductions for refurbishment/upgrading costs necessary to achieve the required standard for sectioning, carried out in the years 2011-2013 and written back to 2001.
Analysen viser bl.a., at hvis den anslåede kvadratmeterpris for lejligheder, der skal sælges ti år efter erhvervelsen, var 24000 NOK — og ikke 26000 NOK — som antaget med henblik på beregning af værdien, ville denne »justering« alene resultere i en portefølje til en værdi af 720 mio. i stedet for 753 mio. En yderligere sænkning af lejeindtægterne med f.eks. 2 % ville resultere i en værdi under den opnåede salgspris.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million. A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
Følsomhedsanalysen viser, at hvis den anslåede kvadratmeterpris for lejligheder, der skal sælges ti år efter erhvervelsen, var 24000 NOK og ikke 26000 NOK som antaget med henblik på beregningen af værdien, ville denne »justering« alene resultere i en portefølje til en værdi af 720 mio. i stedet for 753 mio. En ændring på 50 basispoint i det krævede afkast ville være af samme størrelsesorden.
The sensitivity analysis shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth of 720 Millions instead of 753 Millions. A change of 50 basis points in the required yield, would be of the same magnitude.
nr. 59/05/COL
No 59/05/COL
om det samordnede kontrolprogram på foderstofområdet for 2005
on the co-ordinated inspection programme in the field of animal nutrition for 2005
som henviser til aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en Tilsynsmyndighed og en Domstol, særlig artikel 5, stk. 2, litra b), og protokol 1,
Having regard to the Agreement between the EFTA States on the Establishment of a Surveillance Authority and a Court of Justice, and in particular Article 5(2)(b) and Protocol 1 thereof,
som henviser til den retsakt, der er nævnt i punkt 31a i kapitel II i bilag I til EØS-aftalen (Rådets direktiv 95/53/EF af 25. oktober 1995 om principperne for tilrettelæggelse af offentlig kontrol på foderstofområdet [1], ændret og tilpasset EØS-aftalen ved dennes protokol 1, særlig artikel 22, stk. 3, og
Having regard to the Act referred to at point 31a of Chapter II of Annex I to the EEA Agreement (Council Directive 95/53/EC of 25 October 1995 fixing the principles governing the organization of inspections in the field of animal nutrition [1]), as amended, and as adapted to the EEA Agreement by Protocol 1 thereto, and in particular Article 22(3) thereof,
I 2004 pegede EFTA-staterne på bestemte emner som værende egnede til at indgå i det samordnede kontrolprogram for 2005.
In 2004 the EFTA States identified certain issues as worthy of a co-ordinated inspection programme to be carried out in 2005.