natgillin/translations-raw huggingface dataset:
På grundlag heraf blev det i vurderingen konkluderet, at et beløb på 12,4 NOK afspejlede ”gennemsnitsværdien” af Indre Leir.
Based on this, the assessment concluded that NOK 12,4 million represented an “average” value of the Inner Camp.
Den anden vurdering af samme dato, 2. maj 2006, indeholder en beregning af værdien af bygningerne i Indre Leir, herunder de 29 bygninger, der var genstand for kontrakten med Haslemoen AS.
The second assessment dated the same day, 2 May 2006, contains a calculation of the value of the buildings in the Inner Camp, including the 29 buildings subject to the contract with Haslemoen AS.
Beregningen var ikke baseret på en værdiansættelse af bygningerne som sådan, men tog derimod udgangspunkt i kommunens primæromkostninger ved Indre Leir på 12,4 mio. NOK, hvorefter den estimerede værdi af de bygninger, som ikke blev solgt til Haslemoen AS, blev fratrukket.
The calculation was not based on a value assessment of the buildings as such but the calculation applied instead the primary cost of the Inner Camp at NOK 12,4 million as a starting point, before deducting the estimated value of the buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS.
For det første blev den samlede værdi af de 5 bygninger [16], som Våler kommune beholdt, sat til ca. 3,67 mio. NOK.
Firstly, the calculation estimated that the total value of 5 buildings [16] that remained in Våler Municipality’s ownership was approximately NOK 3,67 million.
Denne vurdering var til dels baseret på middelværdien (eller 50 %) af vurderingsværdien i den første Agdestein-rapport, jf. nr. 11 ovenfor.
This value was partly based on the bridge value (or 50 %) of the values established by the first Agdestein Report, see Paragraph 11 above.
For to af bygningernes vedkommende byggede beregningen i stedet på nyere, højere separate vurderinger.
For two of the buildings the calculation instead applied more recent and higher individual value assessments.
Der var tale om bygning nr. 3 (gymnastikbygning) og bygning nr. 45 (en bygning, der rummer både lagerrum, kontorer og værksted).
This concerned building No 3 (gym building) and No 45 (a combined building with storage rooms, offices and workshop).
I den første Agdestein-rapport blev bygning nr. 45 sat til en værdi på 1,9 mio. NOK [17].
In the first Agdestein report building No 45 was assessed to have a value of NOK 1,9 million [17].
Middelværdien var således 950000 NOK.
Thus, the bridge value was NOK 950000.
I den nyere vurdering af bygning nr. 45, som beregningen byggede på, var værdien imidlertid sat til 3 mio. NOK.
However, the newer value assessment of building No 45 that the calculation referred to had estimated the value at NOK 3 million.
De 4 andre bygninger, som kommunen beholdt (bygning nr. 32, 34, 44 og 3) blev vurderet til 662500 NOK.
The 4 other buildings that the municipality kept (Building No 32, 34, 44 and 3) were valued at NOK 662500.
Den samlede værdi af kommunens 5 bygninger blev følgelig sat til 3662500 (= ca. 3,67 mio.) NOK.
Thus, the total value of the municipality’s 5 buildings was set at NOK 3662500 (= approximately 3,67 million).
Det næste, der blev fratrukket i beregningerne, var 11 andre bygninger i Indre Leir, hvor der i beregningen blev henvist til et bud fra Norsk Trafikksenter af 26. april 2006 på 5 mio. NOK [18].
The next deduction in the calculation concerned 11 other buildings at the Inner Camp for which the calculation referred to an offer from Norsk Trafikksenter dated 26 April 2006 of NOK 5 million [18].
Ved at lægge kontraktprisen på 4 mio. NOK for de 29 bygninger i kontrakten med Haslemoen AS til kom Thord Bakke frem til en samlet salgsværdi for Indre Leir på 12,67 mio. NOK (3,67 + 5 + 4 = 12,67
By adding the contract price of NOK 4 million for the 29 buildings in the contract with Haslemoen AS, Mr. Bakke estimated a total sales value of the Inner Camp of NOK 12,67 million (3,67 + 5 + 4 = 12,67
Kontrakten mellem kommunen og Haslemoen AS blev undertegnet den 22. maj 2006.
The contract between the municipality and Haslemoen AS was signed on 22 May 2006.
I sin åbningsbeslutning af 24. marts 2010 udtrykte Tilsynsmyndigheden tvivl om, hvorvidt den pris på 4 mio. NOK, som Haslemoen AS betalte for de 29 bygninger, selskabet købte af Våler kommune, stemte overens med markedsværdien, og dermed om salget var foregået i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip.
In its opening decision of 24 March 2010 the Authority expressed its doubts as to whether the price of NOK 4 million that Haslemoen AS paid for acquiring the 29 buildings from Våler Municipality represented the market value, and therefore whether the sale was concluded in accordance with the market investor principle.
De norske myndigheder har som svar på åbningsbeslutningen fremsendt to breve fra Våler kommune [19].
The Norwegian authorities have in response to the opening decision forwarded two letters from Våler Municipality [19].
Våler kommune har erkendt, at den ikke benyttede nogen af de metoder, der nævnt i Tilsynsmyndighedens retningslinjer for salg af jord og bygninger, til at fastlægge markedsprisen for at udelukke, at der blev ydet statsstøtte, men anførte, at det ikke i sig selv var ensbetydende med, at der forelå statsstøtte. Kommunen har forklaret, at ”ved salget af bygningen lagde kommunen vægt på at få etableret nye aktiviteter i lejrområdet.
Våler Municipality has acknowledged that it did not apply one of the methods in the Authority’s sale of land guidelines to determine market price in order to exclude the presence of state aid but that such is not tantamount to the fact that state aid was involved.
Ved fastsættelsen af prisen på bygningerne så kommunen derfor mere på købernes tilsagn om at skabe nye arbejdspladser end på, hvilke principper der blev lagt til grund for fastlæggelse af prisen ved købet” [20].
The municipality has explained that “when selling the buildings, the municipalities was eager to establish new activity in the camp area. Thus in establishing the price of the buildings, the municipality looked more to the buyers promised plans for establishing jobs than on the principles that were used for establishing the price when buying” [20].
Kommunen henviste desuden til åbningsbeslutningen, hvori Tilsynsmyndigheden anførte, at i det omfang, hvor markedsværdien er blevet fastlagt i en forudgående salgsproces, kan en offentlig myndighed lægge sine primæromkostninger til grund som indikator for markedsværdien, medmindre der er gået lang tid siden købet.
The municipality referred moreover to the opening decision in which the Authority explained that to the extent a preceding sales process has determined the market value, a public authority may use its primary cost as an indication of the market value unless a significant period of time has elapsed since the acquisition.
Kommunen noterede, at Tilsynsmyndigheden også fremhævede den usikkerhed, som altid vil være forbundet med, at der er tale om en tidligere militærlejr i et afsides beliggende område.
The municipality noted that the Authority emphasised the uncertainty inherent in the type of land in question, a former military camp in a remote location.
Ifølge kommunen må det være korrekt at anse den samlede købspris på 46 mio. NOK baseret på en vurdering af middelværdien inkl. nedslag for at svare til markedsværdien af militærlejren og middelværdien på 12,4 mio. NOK for Indre Leir for at svare til markedsværdien for de 44 bygninger i dette område.
According to the municipality it must be correct to consider the total purchase price of NOK 46 million, based on the bridge value – including rebate – assessment, as the market value for the military camp and that the bridge value of the Inner Camp at NOK 12,4 million was the market value for the 44 buildings located there.
Kommunen finder, at det ved fastlæggelsen af kommunens primæromkostninger ved de pågældende 29 bygninger var korrekt at fratrække værdien af de andre bygninger i Indre Leir, som ikke indgik i salgsaftalen.
In order to establish the primary cost for the municipality for the 29 buildings in question, the municipality considers that it was correct to deduct the value of the other properties within the Inner Camp which were not subject to the sales agreement.
Med udgangspunkt i de 12,4 mio. NOK, som kommunen betalte for de 44 bygninger året før, og efter fradrag af værdien af de ejendomme, der ikke indgik i salgsaftalen, vil man efter kommunens opfattelse kunne drage den konklusion, at de 4 mio. NOK var markedsprisen for de pågældende 29 bygninger.
Thus, starting with the NOK 12,4 million that the municipality paid for the 44 buildings a year before, and by deducting the value of the properties which are not subject to the sales agreement, it is in the view of the municipality possible to conclude that NOK 4 million was the market price for the 29 buildings in question.
Til støtte herfor har kommunen henvist til Thord Bakkes beregninger af 2. maj 2006, der er beskrevet ovenfor.
In order to support this conclusion the municipality has referred to the calculations of 2 May 2006 by Mr Bakke, described above.
I brevvekslingen med Tilsynsmyndigheden har kommunen anført, at middelværdien for Indre Leir måtte sættes til 12,4 mio. NOK, og at ”værdien af de bygninger, der ikke indgår i kontrakten, er større end hele Indre Leirs værdi”. Tilsynsmyndigheden går ud fra, at kommunen dermed mener, at salgsværdierne af alle de forskellige bygninger i Indre Leir som beregnet af Thord Bakke oversteg kommunens angivne primæromkostninger på 12,4 mio. NOK.
The municipality has in the correspondence with the Authority noted that the bridge value of the Inner Camp should be set at NOK 12,4 million and that “the value of the properties not covered by the contract represents a value above the value of the entire Inner Camp.” The Authority assumes that the municipality by this statement meant to note that the sales values of all the different buildings in the Inner Camp, as calculated by Mr. Bakke, exceeded the municipality’s alleged primary cost of NOK 12,4 million.
For de andre bygninger i Indre Leir, som ikke blev solgt til Haslemoen AS, har kommunen også fremlagt en vurdering af 15. marts 2006 foretaget af Erik Alhaug, som stort set omfattede de samme bygninger, som Norsk Trafikksenter bød på (nr. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 og 94).
As regards the value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS, the municipality has also submitted a valuation report of 15 March 2006, made by Mr. Erik Alhaug, that concerned mostly the same buildings as Norsk Trafikksenter made a bid for (No 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 and 94).
I vurderingsrapporten var den samlede værdi af disse 10 bygninger sat til 5,5 mio. NOK ved et samlet salg og til 6,65 mio. NOK, hvis de blev solgt hver for sig.
The report assessed the total value of these 10 buildings at NOK 5,5 million if sold as one unit – and NOK 6,65 million if sold separately.
På grundlag af disse beregninger og vurderinger har kommunen gjort gældende, at prisen på de 4 mio. NOK for de 29 bygninger, der blev solgt til Haslemoen AS, svarede til markedsværdien.
Thus, on the basis of these calculations and assessments the municipality has submitted that that the price of NOK 4 million for 29 buildings sold to Haslemoen AS corresponded to the market value.
Indre Leirs samlede værdi var derfor: 3,67 mio. NOK (værdien af de bygninger, kommunen agtede at beholde) plus 5 mio. NOK (Norsk Trafikksenters bud eller alternativt 5,5 mio. NOK ifølge den seneste vurdering) plus 4 mio. NOK (prisen for de 29 bygninger solgt til Haslemoen AS) = i alt 12,67 mio. NOK, hvilket var mere end kommunens primæromkostninger på 12,4 mio. NOK.
The total value of the Inner Camp was therefore: NOK 3,67 million (the value of the buildings the municipality intended to keep) plus NOK 5 million (the offer from Norsk Trafikksenter or alternatively NOK 5,5 million as estimated by the later value assessment) plus NOK 4 million (the price for the 29 buildings to Haslemoen AS) = NOK 12,67 million which exceeds the municipality’s primary cost of NOK 12,4 million.
Kommunen peger også på, at salgsaftalerne mellem Våler kommune og Haslemoen AS indeholder elementer med en prisreducerende effekt.
The municipality also recalls that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS contains elements that have a price reducing effect.
Kommunen henviser til den forpligtelse, køberen fik pålagt til at leje de købte skolebygninger gratis ud i et år, og på, at der i ingen af vurderingerne er taget højde for, at jorden muligvis kan være forurenet.
The municipality refers to the obligation imposed on the buyer to rent out the purchased school building for a period of one year for free and that none of the valuations takes into account possible pollution in the ground.
Endelig har kommunen fremført, at det var korrekt, at Haslemoen AS fik overført begge de to nedslag, kommunen fik, da den købte militærlejren af staten.
Finally, the municipality submits that it was correct to transfer to Haslemoen AS both rebates the municipality was granted when it acquired the military camp from the State.
Kommunen udtrykker forståelse for den tvivl, Tilsynsmyndigheden gav udtryk for i sin åbningsbeslutning, men peger på, at selv om det kun var en del af de 44 bygninger i Indre Leir, der blev solgt, var salgsaftalen mellem Våler kommune og Haslemoen AS baseret på, at køberen skulle udvikle og drive hele Indre Leir og arealerne udenfor som en samlet enhed sammen med Våler kommune.
While the municipality in this regard understands the doubt the Authority expressed in its opening decision, it has explained that although only a part of the 44 buildings of the Inner Camp was sold, the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS is based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire Inner Camp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality.
Det afspejles i salgsprisen på 4 mio. NOK.
The sales price of NOK 4 million to Haslemoen AS reflects this assumption.
Det er også grunden til, at den endelige pris bør beregnes efter et nedslag på 30 % for samlet salg af Indre Leir plus 20 % for hel Haslemoen Leir.
This is also the reason why the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit plus an additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir should be applied when reaching the final price.
Sidstnævnte nedslag kan ikke opfattes som en "mængderabat", som ville bortfalde, hvis køberen ikke købte hele lejren.
The latter rebate cannot be understood as an en bloc rebate that would not be applicable if the buyer did not buy the whole camp.
Kommunen har understreget, at den bestræbte sig på at håndtere salget på en måde, der ikke ville rejse problemer i relation til EØS' statsstøtteregler.
The municipality has stressed that it endeavoured to handle the sale in a manner that would not raise problems with regard to the EEA state aid rules.
"Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter."
“Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.”
For at der kan være tale om statsstøtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, skal salget give køberen en økonomisk fordel.
In order to constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement the sale must confer an economic advantage on the beneficiary.
Hvis transaktionen fandt sted i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, hvilket vil sige, at hvis kommunen solgte ejendommen til markedspris og på vilkår, som ville have været acceptable for en privat sælger, ville transakationen ikke være forbundet med statsstøtte.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e. if the municipality sold the land at its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve state aid.
Tilsynsmyndighedens retningslinjer – primæromkostninger
The Authority’s guidelines – primary cost
I Tilsynsmyndighedens retningslinjer for statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger redegøres der for, hvordan Tilsynsmyndigheden anvender statsstøttereglerne ved vurdering af salg af offentligt ejet jord og bygninger.
The Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities, explain how the Authority applies the state aid rules when assessing the sale of public land and buildings.
Afsnit 2.1 omhandler salg ved betingelsesløst udbud.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure.
Afsnit 2.2 drejer sig om salg efter en vurdering foretaget af en uafhængig sagkyndig.
Section 2.2 describes a sale on the basis of an independent expert evaluation.
Når en af disse to fremgangsmåder er fulgt, vil EFTA-Tilsynsmyndigheden normalt kunne udelukke, at der er ydet statsstøtte i forbindelse med et salg af jord og bygninger.
These two procedures allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that normally precludes state aid.
Som nævnt ovenfor, blev ingen af de to fremgangsmåder fulgt, da Våler kommune solgte de 29 bygninger til Haslemoen AS.
As mentioned above, none of these two procedures were followed when Våler Municipality sold the 29 buildings to Haslemoen AS.
I retningslinjernes afsnit 2.2, litra d), hedder det, at det offentliges primæromkostninger ved erhvervelse af jord og bygninger er en indikator for markedsværdien, medmindre salget af jorden og bygningerne sker længe efter erhvervelsen.
Section 2.2 d) of the Guidelines stipulates that the primary cost to the public authorities of acquiring land or buildings is an indicator for the market value unless a significant period of time has elapsed since the municipality’s purchase.
Markedsværdien bør derfor ikke ansættes lavere end primæromkostningerne i de første tre år efter erhvervelsen.
The market value should not be set below the primary cost during the first three years after acquisition.
Det er klart, at primæromkostningerne kun kan anvendes som indikator for markedsværdien i de næste tre år i det omfang, hvor jorden og bygningerne oprindeligt blev købt til markedspris.
It goes without saying that the primary cost as an indicator for market value for the next three years is only applicable to the extent the land or buildings were acquired at market value in the first place.
Så selv om de 29 bygninger blev solgt til Haslemoen AS mindre end et år, efter at kommunen havde købt Haslemoen Leir af staten, rejser der sig to spørgsmål.
Hence, although the 29 buildings in questions were sold to Haslemoen AS less than a year after the municipality acquired Haslemoen Leir from the State, two questions arise.
For det første spørgsmålet om, hvorvidt den norske stats forudgående salg af Haslemoen Leir til Våler kommune var foregået på markedsvilkår.
First whether the preceding sale of Haslemoen Leir from the Norwegian State to Våler Municipality was carried out on market terms.
Hvis det var tilfældet, rejser der sig for det andet spørgsmålet om, hvorvidt Våler kommune derefter solgte de relevante dele af Indre Leir til Haslemoen AS til en pris, der mindst svarede til dens primæromkostninger.
Second, provided that this was the case, whether Våler Municipality subsequently sold the relevant parts of the Inner Camp to Haslemoen AS for a price corresponding at least to its primary cost.
Hvorvidt kommunens køb af Haslemoen Leir foregik på markedsvilkår
Whether the municipality acquired Haslemoen Leir on market terms
Som beskrevet ovenfor, var der i forhandlingerne mellem staten og Våler kommune betydelig usikkerhed om markedsværdien af Haslemoen Leir, især med hensyn til værdien af Indre Leir.
As described above, there was considerable uncertainty about the market value of Haslemoen Leir in the negotiations between the State and Våler Municipality, in particular with regard to the value of the Inner Camp.
I den første Agdestein-rapport blev investorværdien af Indre Leir sat til 39 mio. NOK (eller 29 mio. NOK ved samlet salg af hele Indre Leir) og brugsværdien til 44 mio. NOK, mens investorværdien af alle bygningerne blev sat til 0 NOK i Alhaug/Bakke-rapporten.
The first Agdestein report estimated the investor value of the Inner Camp at NOK 39 million (or NOK 29 million if sold as one unit) and the user value at NOK 44 million, and the assessment by Alhaug/Bakke estimated the investor value of all the buildings there at NOK 0.
Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse vil der altid være betydelig usikkerhed forbundet med forudgående vurderinger af denne type ejendom, hvor der er tale om en tidligere militærlejr med gamle, men relativt velholdte bygninger, både boliger og andre bygninger, med en afsides beliggenhed.
In the view of the Authority, prior value assessments of this type of land, a former military camp with old, but relatively well preserved buildings, both residential housing and other buildings, located in a remote area, will always involve considerable uncertainty.
Den store forskel mellem vurderingerne i denne sag kan imidlertid også bero på forskellige antagelser med hensyn til den fremtidige brug, bl. a. i relation til, om bygningerne vil blive lejet ud eller solgt, enten hver for sig eller samlet.
However, the big gap in the assessments in this case may also be due to different assumptions with regard to future use, including whether the buildings would be kept for rental purposes or sold, either separately or in one go.
Som det fremgår af den første Agdestein-rapport, kan det have stor betydning.
As illustrated by the first Agdestein report such variations may have considerable impact.
Tilsynsmyndigheden finder det lidt vanskeligt at forstå, at parterne i transaktionen ikke sørgede for en bedre sammenhæng i de underliggende antagelser, som blev lagt til grund for vurderingerne, før disse var afsluttet.
To the Authority it is somewhat difficult to understand that the parties to the transaction did not ensure a better alignment of the underlying assumptions for the valuations before the assessments were finalised.
Dette gælder så meget desto mere, som parterne kort tid efter at have set de meget forskellige værdiansættelser enedes om at udligne de store forskelle i vurderingerne ved simpelthen at lade dem mødes på halvvejen.
This is all the more so since they, shortly after having discovered their very different assessments on the value, agreed to reconcile their different starting points by simply meeting halfway.
Anvendelsen af en metode som den beskrevne til at bestemme værdien af en enorm og meget speciel ejendom som Haslemoen Leir forekommer tvivlsom.
The application of a method as the described, to determine the true market value of a huge and special property such as Haslemoen Leir, appears questionable.
Det ville efter Tilsynsmyndighedens opfattelse have været bedre at udpege nye sagkyndige eller i det mindste sammenholde vurderingerne i lyset af de forskellige muligheder for den fremtidige brug af lejren og en mere detaljeret evaluering af de faktorer, der lå til grund for den store forskel.
A more adequate procedure would in the view of the Authority have been to appoint new experts or at least reconcile the assessments in terms of assessing comparable future use of the camp and a more detailed assessment of the factors that provided for the huge gap in the first place.