natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Ríkiskaup modtog fire bud, det højeste på 420000 ISK pr. måned, uden særlige tjenesteydelser eller forpligtelser for lejeren.
The complainant stressed that there is no evaluation in the rental agreements concerning the possible income from subletting parts of the property, and whether this affected the rental price.
Ejendomsvurderingen for ejendommen på Sævarhöfði 31 er 293028000 ISK.
The complainant also notes that it is unclear what the price per square meter is and how the rental price was determined.
Derfor er det højeste bud i procent af ejendomsvurderingen på 0,147 %.
According to the complainant, the market price for the lease of the property should be between ISK 12 and 41 million per month, based on different recognised pricing methodologies.
Til sammenligning er lejen ifølge 2005-lejeaftalen med ÍG 0,320 % af Gufunes-ejendomsvurderingen.
The complainant maintains that the renting of the property to ÍG at a price that is far below market value is contrary to EEA state aid rules.
Bystyret fremhæver, at lejen for Sævarhöfði 31 blev fundet efter en åben procedure og på rimelig vis afspejler markedsværdien for industriområder i byen under normale markedsbetingelser.
GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Denne sammenligning viser, at den leje, som ÍG har betalt, under ingen omstændigheder kan anses for at være lavere end markedsværdien for industriområder i byen, navnlig i betragtning af, at lejen for Sævarhöfði 31 ikke tog højde for faktorer, der påvirkede lejen for Gufunes-området.
In Decision No 261/15/COL, the Authority preliminarily assessed whether the agreements concluded between the City and ÍG concerning the lease of the Gufunes area constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement and, if so, whether the state aid could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement.
ÍG har båret alle omkostningerne til oprensning af området og til at bringe bygningerne i en ordentlig stand.
Having assessed the information submitted by the Icelandic authorities, the Authority came to the preliminary conclusion that it could not be excluded that the agreements between the City and ÍG constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Ifølge bystyret er den højeste pris ikke den eneste faktor, som Tilsynsmyndigheden bør tage højde for i det markedsøkonomiske investorprincip.
The following aspects were identified in Decision No 261/15/COL:
I stedet er det relevante spørgsmål, om en markedsøkonomisk investor ville have indgået den pågældende transaktion på samme vilkår [32].
The State, for the purpose of Article 61(1) EEA, covers all bodies of the state administration, from the central government to the municipality level.
Endelig skal en offentlig og en privat investors adfærd sammenlignes under hensyn til den holdning, en privat investor ville have indtaget i forbindelse med den pågældende transaktion på grundlag af de foreliggende oplysninger og udsigterne på dette tidspunkt.
Since the land and properties rented to ÍG belonged to the City, any discount on rental price would therefore constitute a transfer of state resources.
Da aftalerne blev indgået mellem bystyret og ÍG, var markedsbetingelserne ikke normale, da der ikke var et aktivt marked for industriejendomme af denne type og i denne tilstand.
The Authority expressed doubts as to whether the City, when entering into the agreements with ÍG, had acted like a private lessor finding itself in a comparable legal and factual situation.
Ifølge bystyret skal de normale markedsbetingelser derfor vurderes ud fra et objektivt og verificerbart perspektiv, som eksisterede på det pågældende tidspunkt.
The preliminary assessment of the Authority was that an economic advantage in favour of ÍG could not be excluded.
Med henvisning til ovenstående mener bystyret, at sådanne oplysninger kan findes i de dokumenter, som Reykjavik har forelagt i denne sag.
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Hvis det endvidere kan påvises, at der foreligger normale markedsbetingelser for industrielle områder af denne type, viser eksemplet med lejen i 2014 for den tidligere cementfabrik på Sævarhöfði 31 markedsværdien for industriområder som Gufunes.
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
Ifølge bystyret kan de forpligtelser, som ÍG er pålagt af lejeaftalerne, ikke sammenlignes med forpligtelserne i sagen om Haslemoen Leir [33].
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
Den prisreducerede forpligtelse i sagen vedrørte et muligt tab, idet Haslemoen AS ikke var i stand til at udleje en bestemt bygning.
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
De forpligtelser, som ÍG var pålagt, vedrørte vedligeholdelsesarbejde og forbedringer på ejendommen, nedrivning, genoprettelse af rørledninger til el, vand og varme og andre konstruktioner på området.
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Omkostningerne til disse forpligtelser blev af bystyrets ekspertanalytiker vurderet ud fra resultaterne af de seneste udbud for lignende projekter.
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Trods den manglende dokumentation, der understøtter den præcise økonomiske virkning af de tjenesteydelser, som er overdraget til ÍG, og usikkerheden vedrørende zonen, skal Tilsynsmyndigheden acceptere, at disse forpligtelser har den effekt, at de reducerer lejen.
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
Ifølge bystyret ville det være urimeligt at se bort fra virkningen af disse forpligtelser, navnlig eftersom de faktiske omkostninger, som ÍG har båret på grund af forpligtelserne, stemmer overens med vurderingen.
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
Ifølge bystyret handlede det som en markedsøkonomisk investor og tog højde for zoneovervejelserne, da det indgik lejeaftalerne med ÍG.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
Bystyret indarbejdede meget byrdefulde og korte opsigelsesklausuler for at kunne rydde området på kort tid, hvis og når staten aftalte at påbegynde at anlægge Sundabraut-motorvejen.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
En privat investor ville altid være opmærksom på zoneplanerne i forbindelse med at træffe beslutninger om brug af grunde og ejendomme.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
BEMÆRKNINGER FRA ÍG
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
Ifølge ÍG er grundens størrelse en meget begrænset fordel for dem som lejere og gør det kun mere besværligt og dyrt at vedligeholde og føre tilsyn med den.
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
Og selv om bygningerne er store i kvadratmeter, er de i meget dårlig stand.
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
ÍG fremhæver, at bygningerne blev købt med nedrivning for øje.
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
Der blev planlagt en samlet nedrivning, og at der skulle opføres et boligområde og en motorvej på stedet.
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
Enhver beregning baseret på kvadratmeter eller grundens størrelse er derfor irrelevant med hensyn til at bestemme områdets markedslejeværdi.
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
I 2003 havde SR brugt området og bygningerne i Gufunes til opbevaring til forskellige personer og virksomheder, som af SR var blevet pålagt at rømme andre områder i byen.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
Denne ordning blev hurtigt problematisk for SR fra et logistisk synspunkt, og SR tilbød derfor ÍG at leje hele området med det formål at få området oprenset.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
ÍG var i begyndelsen meget tilbageholdende med at påtage sig opgaven, da området gav flere problemer som besværlige lejere og en samling af bilvrag og industriaffald.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
I de seneste 10 år har ÍG brugt i gennemsnit 16,5 mio. ISK hver måned til vedligeholdelse og andre omkostninger, der normalt skal betales af udlejer.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
Disse omkostninger skal tages i betragtning ved vurderingen af lejens markedsværdi.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Ifølge ÍG er der dystre udsigter for standen af bygningerne i Gufunes-området trods de ressourcer, som er blevet brugt på renoveringer.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Næsten alle bygningerne er utætte, og de fleste af bygningernes tage er beskadigede og ubrugelige.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Endvidere er næsten alle vinduer bortset fra i kontorbygningen beskadigede og ubrugelige, mange etager i bygningerne er i en farlig stand med huller visse steder og trapper, der ikke opfylder lovkravene.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Derudover har de fleste bygninger ingen vand, ingen toiletter og elektricitet, der ikke overholder lovkravene.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Endvidere har ÍG i størstedelen af lejeperioden måttet acceptere, at bystyret kunne have krævet grunden tilbage med kort varsel.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Den korte opsigelsesperiode på 18 måneder og forpligtelsen til at give grunden tilbage med kun 12 måneders varsel var en ulempe i forhold til at drive en virksomhed som affaldshåndtering, som omfatter tunge maskiner og udstyr.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Side da har ÍG brugt betydelige ressourcer på at renovere, oprense og vedligeholde området.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
Det må derfor formodes, at den sene interesse har at gøre med områdets stand, efter ÍG overtog forvaltningen af området.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Endelig fremsendte ÍG en uafhængig lejevurdering af 15. oktober 2015 fra 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Lejevurderingen indeholder en anslået værdi af 2005-lejeaftalen i oktober 2005 baseret på værdien og standen af de enkelte ejendomme.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Vurderingsmandens konklusion er derfor, at den samlede månedlige lejeværdi af ejendommene og området er 1870000 ISK.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
VURDERING
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
STATSSTØTTE
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
EØS-aftalens artikel 61,1, har følgende ordlyd:
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
»Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter.«
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
Det betyder, at en foranstaltning udgør statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, hvis følgende betingelser alle er opfyldt: Støtteforanstaltningen: i) er statsstøtte eller ydes ved hjælp af statsmidler ii) giver modtageren en selektiv økonomisk fordel iii), vil påvirke samhandelen mellem de kontraherende parter og fordreje konkurrencevilkårene.
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
INGEN FORDEL
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
Generelt
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
I det følgende forklarer Tilsynsmyndigheden, hvorfor den har konkluderet, at lejeaftalen ikke giver ÍG en fordel som omhandlet i EØS-aftalens artikel 61,1.
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
En fordel i henhold til EØS-aftalens artikel 61,1, er en økonomisk fordel, som en virksomhed ikke ville have opnået på normale markedsbetingelser, dvs. uden statens indgriben, og som derfor sætter selskabet i en gunstigere situation end dets konkurrenter [35].
COMMENTS FROM ÍG
Hvis transaktionen blev gennemført på gunstige vilkår, således at ÍG betalte en leje, der var lavere end markedsprisen, ville selskabet opnå en fordel som omhandlet i statsstøttereglerne.
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
For at undersøge dette spørgsmål bruger Tilsynsmyndigheden »det markedsøkonomiske investorprincip«, hvor staters eller offentlige myndigheders adfærd ved salg eller udlejning af aktiver sammenlignes med private økonomiske operatører [36].
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
Formålet med det markedsøkonomiske investorprincip er at vurdere, om staten har givet en virksomhed en fordel ved ikke at handle som en privat markedsøkonomisk investor med hensyn til en bestemt transaktion, f.eks. salg eller udlejning af aktiver [37].
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Den offentlige myndighed skal se bort fra offentlige politiske mål og i stedet fokusere på det eneste mål med at opnå et markedsafkast af sine investeringer og en markedspris for salg eller udlejning af aktiver [38].
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
Overensstemmelse med markedsbetingelser, herunder om den aftalte pris i en transaktion svarer til markedsprisen, kan fastslås ved hjælp af visse indikatorer.
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
Tilrettelæggelse af en åben, gennemsigtig og ubetinget udbudsprocedure er generelt en passende måde at sikre, at nationale myndigheders salg eller udlejning af aktiver stemmer overens med det markedsøkonomiske investorprincip, og at der er betalt en rimelig markedsværdi for de pågældende varer og tjenesteydelser.
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Dette betyder imidlertid ikke automatisk, at der kan være formodning om statsstøtte, hvis en formel udbudsprocedure ikke er fastlagt, eller der er fejl i en sådan procedure.
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Myndigheden kan også gøre brug af andre indikatorer, herunder ekspertvurderinger.
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Mangel på udbudsprocedure
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
På baggrund af ovennævnte betragtninger skal Tilsynsmyndigheden først undersøge, om bystyret tilrettelagde en udbudsprocedure, som var passende og egnet til at bestemme en markedspris [39].
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
I dette tilfælde er det imidlertid blevet bekræftet, at der ikke blev indledt et offentligt udbud med hensyn til det pågældende område.
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Derudover blev der ikke foretaget en uafhængig vurdering forud for 2005-lejeaftalen.
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
Bystyret har imidlertid fremhævet, at de forskellige eksisterende lejeaftaler i området, som blev indgået efter en åben annonce i de islandske medier i 2003, blev taget i betragtning, da lejen i 2005-lejeaftalen med ÍG blev indgået.
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
Tilsynsmyndigheden mener imidlertid, at disse annoncer blot var indkaldelser af interessetilkendegivelser og ikke ville udgøre en åben og konkurrencebaseret udbudsprocedure.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Endvidere vedrørte de ikke hele området, som blev udbudt til leje til en enkelt lejer, men i stedet individuelle ejendomme i området.
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at denne annonceprocedure ikke opfylder kravene i det markedsøkonomiske investorprincip.
According to ÍG, the late interest of the complainant has limited meaning when assessing the demand for the area when the 2005 General Lease Agreement was concluded.
Proceduren kan derfor ikke være en pålidelig indikator for at fastslå markedsprisen for den relevante lejeret.
The situation in 2005 was such that at that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Ekspertvurdering af lejeværdien
Since then, ÍG has spent considerable resources to renovate, clean up and maintain the area.
Som angivet ovenfor betyder manglen på en tilstrækkelig udbudsprocedure ikke, at Tilsynsmyndigheden ikke kan anvende det markedsøkonomiske investorprincip.
Therefore it must be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Tilsynsmyndigheden skal imidlertid undersøge indholdet af den pågældende transaktion og navnlig sammenligne den aftalte købesum med markedsprisen.
Finally, ÍG submitted an independent lease assessment, dated 15 October 2015, from 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
Til dette formål benytter Tilsynsmyndigheden sædvanligvis en uafhængig vurderingsundersøgelse som indikator for markedsprisen.
The lease assessment provides an estimate of the value of the 2005 General Lease Agreement in October 2005 based on the value and the condition of the individual properties.
En sådan vurdering bør gennemføres på transaktionstidspunktet.
The conclusion of the appraiser is that the total monthly rental value of the properties and the area is ISK 1870000.
Tilsynsmyndigheden kan dog også lægge en efterfølgende vurderingsundersøgelse [40] til grund for sin vurdering.
ASSESSMENT
Bystyret har anført, at der er flere forhold der påvirker markedslejen for Gufunes-området.
THE PRESENCE OF STATE AID
Først og fremmest var bygninger og installationer i dårlig stand, nogle lejere betalte ikke leje, og der var en ophobning af skrot, som skulle oprenses.
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
For det andet var der en vis usikkerhed omkring zoneplanerne for Gufunes-området.
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’