natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Hvis kun ejendommens markedsværdi skulle lægges til grund, ville det efter Tilsynsmyndighedens opfattelse indebære, at Asker Brygge fik forkøbsretten som sådan vederlagsfrit uden nogen økonomisk modydelse for denne fortrinsret til købet.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Som nævnt ovenfor gjorde denne forkøbsret det muligt for selskabet at følge udviklingen i ejendomspriserne over en årrække.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Statistisk set har ejendomspriserne en tendens til at stige med tiden.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Endvidere ligger Asker tæt på Oslo og har haft en konstant befolkningstilvækst, noget, der normalt indvirker positivt på ejendomspriserne.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Forkøbsretsaftalen forhindrede kommunen i at sælge ejendommen til en anden køber, og dette bandt kapital, som kommunen kunne have anvendt til andre formål eller have oppebåret renter af.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Kommunen ville dog ikke modtage nogen betaling eller modydelse, hvis Asker Brygge besluttede ikke at købe ejendommen.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Endvidere blev forkøbsretsaftalen forlænget med yderligere 5 år uden vederlag ved forlængelsen i 2004.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Forlængelsen gjorde det muligt for Asker Brygge aktivt at rette henvendelse til kommunen med henblik på at ændre ejendommens status med det formål at øge markedsværdien.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
I forkøbsretsaftalen blev der også aftalt visse aspekter i en mulig fremtidig salgsaftale.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
Asker Brygge havde navnlig med hensyn til ændringen af områdets status en forpligtelse til at afslutte de forberedende arbejder, som skulle munde ud i processen med at ændre ejendommens status.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
Hvis denne betingelse ikke var opfyldt, kunne Asker kommune bringe aftalen til ophør.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
De norske myndigheder har anført, at forkøbsretten ikke kan anses for at være indrømmet vederlagsfrit, eftersom Asker Brygge til gengæld påtog sig nogle planlægnings- og undersøgelsesforpligtelser.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Selv hvis kommunen anså ejendommen for vanskelig at udnytte og ikke ønskede at gennemføre den nødvendige undersøgelse for at afdække risiciene i tilknytning til vanskelige jordbundsforhold og forurening, gav forkøbsretsaftalen Asker Brygge mulighed for at arbejde med den i flere år, inden det besluttede sig for at købe ejendommen, hvilket efter Tilsynsmyndighedens opfattelse reducerede risikoen betydeligt.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Hvis ejendommens status blev ændret, ville det endvidere øge dens værdi.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Derfor indebar forkøbsretsaftalen ikke nogen reel risiko for Asker Brygge.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
De beløb, der blev brugt på undersøgelsen, ville komme køberen til gode, og hvis undersøgelsen viste, at ejendommen var uegnet til udnyttelse, kunne undersøgelsesarbejderne indstilles og omkostningerne minimeres uden nogen forpligtelse til at købe ejendommen.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
Asker Brygge har gjort gældende, at der ved vurderingen af vederlaget for forkøbsretten skal tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der skulle beløbe sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Det anføres, at denne metode ikke er usædvanlig som grundlag for fastsættelsen af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Tilsynsmyndigheden bemærker, at Asker Brygge ikke har fremlagt dokumentation for ovennævnte krav.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
De norske myndigheder har ikke kunnet bekræfte hverken de beløb, der er blevet brugt på undersøgelsen, eller at dette er en gængs metode til fastsættelse af prisen for uudnyttet jord.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse havde selve forkøbsretten, uanset om der blev gjort brug af den eller ej, en værdi i 2001, da aftalen blev indgået.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
Den dokumentation og de forklaringer, som Tilsynsmyndigheden hidtil har modtaget, indeholder ingen oplysninger om, at køberen betalte vederlag for forkøbsretten som sådan, hvilket en privat investor ville have accepteret.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
I forkøbsretsaftalen henvises der til Asker Brygges mulighed for at udføre undersøgelsesarbejder på ejendommen med henblik på at ændre dens status, så den kunne udnyttes til andre formål, til gengæld for forkøbsretten til at købe ejendommen til markedspris.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Der var dog ingen garanti for, at der faktisk ville blive foretaget fyldestgørende undersøgelser på ejendommen.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Der var ingen ubetinget forpligtelse til at udføre en bestemt form for undersøgelse, da køberen i stedet kunne vælge ikke at indgå en salgsaftale, f.eks. hvis de indledende undersøgelsesarbejder viste, at projektet ville være urentabelt, eller af andre grunde.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Køberens risici i medfør forkøbsretsaftalen var derfor minimale, hvorimod kommunen ikke ville drage fordel af den, hvis undersøgelserne viste, at ejendommen kunne udnyttes.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Køber ville så have mulighed for at afvente udviklingen på ejendomsmarkedet over en længere periode og kunne vælge at købe ejendommen til en fast pris på det tidspunkt, hvor det blev anset for mest fordelagtigt for ham.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
På grundlag af de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden råder over, kunne kravet om, at Asker Brygge skulle udføre undersøgelsesarbejder inden for visse tidsfrister for at bevare forkøbsretten endvidere ikke betragtes som passende betaling for muligheden for at købe grunden i overensstemmelse med markedsinvestorprincippet.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Forkøbsretsaftalen omfattede også andre elementer, der synes at kunne øge værdien af forkøbsretten.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Det første element vedrører prisreguleringsmekanismen.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Asker Brygge havde ret til at anmode om genforhandling af prisen, hvis ejendomspriserne i Asker faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Som nævnt ovenfor gav aftalen ikke kommunen en tilsvarende ret til genforhandling, hvis ejendomspriserne steg betydeligt.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Ifølge de norske myndigheder var baggrunden for at indføje en ret for Asker Brygge til at genforhandle aftalen, at Asker kommune anså ejendommen for vanskelig at udnytte, bl.a. på grund af den korte afstand til hovedvej E18, hvorfor transaktionen ville indebære en betydelig økonomisk risiko.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Tilsynsmyndigheden finder dog, at en privat markedsinvestor ikke ville have indgået en sådan aftale uden en gensidig ret til tilpasning, hvis ejendomspriserne steg eller faldt betydeligt.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
I den forbindelse synes kommunens ret til at tilpasse prisen efter forbrugerprisindekset ikke at være tilstrækkeligt til at kompensere for manglen på en tilsvarende ret til genforhandling.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse er forbrugerprisindekset ikke det korrekte indeks, når der skal foretages tilpasninger til ændrede ejendomspriser.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Forbrugerprisindekset er en foranstaltning, der vurderer ændringen i gennemsnitsprisen på de forbrugsvarer og tjenester, som husholdningerne køber, og afspejler ikke prisbevægelserne på ejendomsmarkedet.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Ejendomspriserne udvikler sig efter et andet mønster end andre priser, og priserne på fast ejendom som den, der er tale om i det konkrete tilfælde, lægges derfor normalt ikke til grund ved fastsættelsen af forbrugerprisindekset.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Endvidere indeholder forkøbsretsaftalen Asker kommunes accept af udsættelsen med betalingen af 70 % af den aftalte salgspris indtil senest den 31. december 2011 [6], uden at der kræves renter for denne udsættelse.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
Ifølge de norske myndigheder blev udsættelsen med betalingen af det fulde beløb uden renter accepteret, fordi ejendommen blev anset for vanskelig at udnytte.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Tilsynsmyndigheden finder, at en privat aktør ikke ville have indvilliget i at udsætte betalingen i så lang tid uden at kræve renter.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Den finder endvidere, at en privat aktør ikke ville have overdraget den fulde ejendomsret til ejendommen, før betalingen af det fulde beløb var modtaget.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
Asker kommune er enig i, at en privat investor ville have krævet vederlag for betalingsudsættelsen.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Ved blot at kræve et vederlag svarende til værdien i 2001 løb Asker kommune risikoen for at yde statsstøtte senere, navnlig hvis ejendomspriserne steg.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at forkøbsretsaftalen ikke blev indgået på markedsvilkår, og at eksistensen af statsstøtte derfor ikke kan udelukkes.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Det er derfor nødvendigt at undersøge, om ejendommen blev solgt til en pris, som ligger under markedsværdien.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Markedsprisen for ejendommen på tidspunktet for salgsaftalen
The market value of the property at the time of the sales agreement
I 2005 påberåbte Asker Brygge sig forkøbsretten.
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
Det relevante tidspunkt for Tilsynsmyndighedens vurdering af eksistensen af statsstøtte er således det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til en ny ejer, dvs. i 2007.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
I det følgende vil Tilsynsmyndigheden derfor sammenligne den pris på 8727462 NOK, som Asker Brygge betalte på det tidspunkt, hvor salget fandt sted i 2007, med ejendommens markedsværdi.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.
Ifølge Tilsynsmyndighedens retningslinjer for salg af jord er et salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte.
According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid.
Alternativt skal der for at udelukke eksistensen af støtte, når et salg af jord gennemføres uden et betingelsesløst udbud, udføres en uafhængig vurdering af en eller flere uafhængige vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder.
Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat.
The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation.
I det foreliggende tilfælde sørgede Asker kommune ikke for en betingelsesløs udbudsprocedure og indhentede heller ikke en uafhængig ekspertvurdering, inden den indgik aftalen.
In the case at hand, the municipality of Asker did not arrange for an unconditional bidding procedure nor collect an independent expert evaluation before entering into the agreement.
Derfor kan eksistensen af statsstøtte ikke uden videre udelukkes.
Thus, the existence of state aid cannot automatically be excluded.
I anmeldelsen har de norske myndigheder fremsendt tre værdiansættelser af ejendommen.
In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question.
Ingen af værdiansættelserne blev foretaget, før forkøbsretsaftalen blev indgået i 2001, men fastsatte ejendommens værdi efterfølgende.
None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards.
Den første rapport af 30. juni 2006 blev udarbejdet af autoriserede ejendomsvurderingseksperter ved Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7].
The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7].
Ifølge denne rapport var den anslåede værdi af grunden i 2001, dvs. det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, 9,6 mio. NOK med et muligt udsving på +/– 15 %.
According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%.
Dette synes dog at være en meget omtrentlig vurdering.
However, this appears to be a very approximate estimation.
Vurderingseksperterne værdiansatte ganske enkelt ejendommen ud fra det tilladte anvendelsesformål (primært som marina) i overensstemmelse med de eksisterende forskriftsrammer på tidspunktet for vurderingen (der var de samme som i 2001) og værdien med en alternativ kombineret anvendelse til marina, beboelse og erhverv, og fastsatte ejendommens værdi til middelværdien af disse to alternativer [8].
The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives [8].
Som forklaret ovenfor er det dog grundens værdi i 2007, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til den nye ejer, der er relevant for vurderingen af eksistensen af statsstøtte.
However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment.
Sammen med anmeldelsen fremsendte de norske myndigheder yderligere to værdiansættelser, som TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik havde foretaget på kommunens vegne.
The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality.
I den første rapport af 18. januar 2008 [9] var markedsværdien af grunden i 2007 vurderet til 26 mio. NOK.
In the first report dated 18 January 2008 [9], the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million.
I den anden rapport af 16. juni 2008 [10] TJB vurderede Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik grundens værdi til 12 mio. NOK i 2007.
In the second report dated 16 June 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million.
De norske myndigheder har forklaret, at denne difference primært skyldes den forventede værdinedsættelse af en yderligere forpligtelse for Asker Brygge som følge af, at Slependen Båtforening AS skulle benytte en del af ejendommen [11].
The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS [11].
Forkøbsretsaftalen fra 2001 indeholder en klausul om, at en del af ejendommen skulle udlejes til Slependen Båtforening som marina til mindre både, og at Asker Brygge skulle kompensere for denne ret til en marina til mindre både/yde kompensation til Asker kommune, hvis udnyttelsen af ejendommen blev påbegyndt inden lejekontraktens udløb.
The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires.
Selv om det var vanskeligt at fastslå de nøjagtige økonomiske følger af forpligtelsen for Asker Brygge på det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, undertegnede Asker Brygge og Slependen Båtforening en aftale den 1. juni 2006, ifølge hvilken sidstnævnte skulle betale 850000 NOK (jf. klausul 2 i aftalen) [13].
Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850000 (cf. clause 2,4 in the agreement) [13].
Ifølge forklaringerne fra de norske myndigheder var værdiansættelsen fra januar 2008 baseret på en forkert fortolkning af en aftale mellem Asker Brygge og Slependen Båtforening, eftersom den ikke afspejlede sidstnævntes ret til kun at betale 850000 NOK for det pågældende område.
According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850000 for the area in question.