natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Han anførte, at afvigelserne kunne forventes at være mere udtalte i den foreliggende sag end i andre sager, idet der var tale om en helt enestående portefølje, som var sat til salg uden historisk referencemateriale nogen steder i landet.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Holm konkluderede derfor, at: »Resultatet heraf er, at den praktiske anvendelse af vurderingerne i den kontekst, hvor de tænkes anvendt, er begrænset«.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Hans konklusioner om de forskellige vurderinger i relation til hans egne resultater og antagelser er følgende:
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Catella-vurderingen
The Catella appraisal
Catella har foretaget en overfladisk undersøgelse i forbindelse med en tidligere vurdering (1999-2000).
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Den nye vurdering skal ses som en opdatering af den tidligere vurdering.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Der blev foretaget en udvendig undersøgelse med stikprøveundersøgelse af indvendige områder.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Der burde efter Holms opfattelse have været foretaget en gennemgribende undersøgelse/vurdering for at få et bedre grundlag for værdiansættelsen.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Holm konkluderede, at resultatet af værdiansættelsen var alt for højt.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Det skyldtes bl.a. følgende forhold: det antagne markedsniveau for udlejning var efter hans opfattelse ca. 10 % for højt; Catella har set bort fra de løbende lejekontrakter og har ikke taget hensyn til, at de faktiske lejer i en række år vil ligge et godt stykke under markedssatserne; Catella har været alt for optimistisk i relation til antallet af de til enhver tid udlejede lejligheder (der ville altid være ledige lejligheder som følge af udskiftning af lejere osv.), og de indledende renoveringsomkostninger var alt for lave (ca. 60 mio. NOK).
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Holm henviser desuden til en ejendom, som var omfattet af, men senere trukket ud af porteføljen, og til det forhold, at Catella ikke har taget højde for, at »som beset«-klausulen i kontrakten kan have en værdireducerende virkning.
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
OPAK-vurderingen
The OPAK appraisal
OPAK har undersøgt de fleste af bygningerne udvendigt, men har kun undersøgt ti lejligheder/værelser.
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Dette var efter Holms opfattelse utilstrækkeligt til at anslå de korrekte tal for renovering og vedligeholdelse.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
Efter Holms opfattelse burde alle ejendommene have været undersøgt, og der burde have været foretaget en mere omfattende undersøgelse af de indvendige områder for at få et bedre beregningsgrundlag for overslaget.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Holm konkluderede bl.a., at markedslejerne var undervurderede.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Til gengæld tog OPAK ikke højde for, at der var begrænsninger med hensyn til, hvor hurtigt huslejerne kunne bringes op på markedsniveau.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Vurderingen af værdipotentialet som følge af opdeling var baseret på et alt for lille salgbart område med en deraf følgende alt for lav værditilvækst, og de indledende renoveringsomkostninger blev anslået ca. 30 mio. NOK for lavt.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Holm konkluderer, at disse punkter påvirkede værdiansættelsen både positivt og negativt, og det var således vanskeligt at vurdere nettovirkningen.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
FIGA/Nortakst-vurderingen
The FIGA/Nortakst appraisal
Holm henviste til det forhold, at FIGA/Nortakst havde erklæret, at de havde undersøgt/besigtiget et tilstrækkeligt antal lejligheder til at være i stand til at udføre deres opgave.
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Der forelå imidlertid ingen oplysninger om omfanget af disse undersøgelser/besigtigelser.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Holm anfører navnlig, at overslagene over potentielle gevinster ved opdeling var stærkt overdrevne, idet metoden til beregning af opdelingsværdien var uacceptabel, bl.a. fordi den var baseret på teknisk værdi og forventninger om en høj årlig stigning i salgsværdien.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Holm anfører, at han finder »disse beregninger irrelevante for salgsværdien og opdelingspotentialet«.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Endvidere påpeger han, at lejeindtægterne fra to bygninger fejlagtigt var inkluderet indtil 2008, og at der ved beregningerne er anvendt markedslejesatser, som var en smule for høje, uden hensyntagen til de nødvendige renoveringsomkostninger.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
(Holm har anslået disse omkostninger til at være betydelig højere end FIGA/Nortakst); det var urealistisk at kalkulere med salg af alle boligerne (lejligheder) i et enkelt år, og »som beset«-klausulen i kontrakterne er ikke blevet tilskrevet nogen værdireducerende virkning.
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
Summen af disse faktorer tyder på en alt for høj ansættelse af markedsværdien.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
BER har ikke undersøgt eller besigtiget ejendommene, men baserer sine konklusioner på de vurderinger og ansættelser, der allerede er fremlagt af Catella, OPAK og FIGA/Nortakst, samt egen sagkundskab.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
Holms konklusioner om BER-rapporten er følgende: ejerens driftsomkostninger var alt for høje; BER har ikke selv foretaget undersøgelser/besigtigelser af ejendommene, som kan påvirke såvel omkostningsoverslaget over den indledende renovering og fastsættelsen af markedslejen; BER har anvendt forkerte tal for de aktuelle lejeindtægter (56 mio. NOK i stedet for 42,5 mio. NOK om året); der er ikke givet tilstrækkelig tid til at hæve de nuværende lejesatser til markedsniveauet.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
Summen af disse diskrepanser resulterede i et værdioverslag, der var alt for højt, hovedsagelig fordi lejeindtægterne var ansat for højt.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Pål Agdestein, som tidligere var ansat hos Catella med ansvar for værdiansættelser, har efter Holms opfattelse fremlagt en omfattende rapport om de værdiansættelser, der er fremlagt af Catella, OPAK og FIGA/Nortakst.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
I sine bemærkninger til de forskellige værdiansættelser har Agdestein givet et overslag over de korrektioner, der efter hans opfattelse bør foretages for at nå frem til et mere korrekt resultat end dem, der er anført i de forelagte værdiansættelser.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Disse korrektioner afspejlede både faktuelle fejl — der kunne skyldes oplysninger, som ikke var tilgængelige på vurderingstidspunktet, utilstrækkelig hensyntagen til den faktiske situation, direkte fejl og misforståelser osv. — og større og mindre afvigelser i forhold til Agdesteins egne overslag.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Holm anså dette for at være en blanding af objektive og konkrete korrektioner og mere subjektive fastsættelser og overslag.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Holms egen vurdering af porteføljens markedsværdi
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Holms vurdering er baseret på alle de dokumenter, som Tilsynsmyndigheden har fået forelagt af de norske myndigheder.
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Kommunens tabeloversigt over ejendommene, som indgår i salgsprospektet og salgskontrakten, har været det vigtigste grundlag for data om ejendommene.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Holm har desuden modtaget oplysninger om lejekontrakterne for bygninger, der hører til to af hospitalerne (Ullevål og Aker), herunder især antallet af ikke-tidsbegrænsede kontrakter.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
For at kunne angive bygningernes tekniske tilstand og behovet for renovering så nøjagtigt som muligt er der foretaget eksterne og interne undersøgelser/besigtigelser af alle bygninger sammen med hospitalspersonalet.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
Der er undersøgt ca. 70 lejligheder af alle typer og i forskellig tilstand.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Endvidere er der indhentet leje- og salgsstatistikker for 2001, som har ligget til grund for vurderingen af markedslejeniveauet og beregningen af potentialet for opdeling.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Alle vurderinger, beregninger og overslag er så vidt muligt baseret på første kvartal 2001 uden hensyntagen til senere pris- og markedsbevægelser.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Holms vurdering af porteføljen resulterede i en værdiansættelse på 752772286 NOK.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
Resultatet blev nået på følgende måde (alle beløb er diskonteret til 2001-værdier):
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
Værdi skabt gennem lejeindtægter fra midten af 2001 til midten af 2011:
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
+ Nettoværdi af opdeling og lejeindtægter i 2001:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
Fradrag for panterettigheder og kontraktmæssige begrænsninger:– f 2011:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
Fradrag for indledende renoveringer i perioden 2001-2005:– er:
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
= Porteføljens samlede værdi:
= Total value of the portfolio:
Holms beregninger er bl.a. baseret på det forhold, at kommunens forhåndsret til leje indebærer, at porteføljen skal anses for at være en udlejningsgenstand i hele tiårsperioden fra 2001, mens porteføljen vil blive solgt (opdeling) over en treårig periode efter 2011.
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Den værdi, der er skabt gennem lejeindtægter fra midten af 2001 til midten af 2011 er den kapitaliserede værdi af de anslåede reale nettoindtægter for hvert år indtil 2011.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Disse indtægter forventes at stige fra år til år og at nå markedslejen for alle lejemål i 2011.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Stigningen er en kombination af en stigning i udlejningsprocenten til 95 % (defineret som fuldstændig udlejet), en stigning til markedsniveauet i 2005 for tidsbegrænsede kontrakter, en stigning i det gennemsnitlige huslejeniveau i 2006 og markedslejer i 2011 for ikke-tidsbegrænsede kontrakter.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Der er taget højde for mistede lejeindtægter i forbindelse med renovering af boligerne.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Fradrag for panterettigheder og kontraktmæssige begrænsninger relaterer til paragraf 8 — »som beset«-klausulen — i kontrakten mellem Oslo kommune og Fredensborg.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Holm mente, at dette repræsenterede en risiko for køberen.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
Dette gælder især i forbindelse med de oplysninger, som det kommunale system rummer om ejendomme, men som ikke er kommet til køberens kendskab, som f.eks. lejekontrakter, lejeindtægter og arealmæssige specifikationer, og ikke mindst bygningernes tekniske tilstand.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Holm fandt det rimeligt at antage, at »som beset«-klausulen har en vis finansiel indvirkning.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
Set i relation til porteføljens størrelse ansatte Holm værdifradraget i denne forbindelse til 30 mio. NOK, dvs. omkring 4 % af porteføljens anslåede værdi.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Fradrag for indledende renoveringsomkostninger i perioden 2001-2005 var omkostninger ved det nødvendige arbejde, der skulle udføres, for at boligerne kunne udlejes til markedslejen.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Omkostningerne opstod i årene 2001-2005 og blev diskonteret til 2001-værdier.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Holm har desuden gennemført en »følsomhedsanalyse« for at se, hvordan forskellige antagelser ville påvirke prisen.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Holms konklusion er derfor, at den opnåede salgspris på 715 mio. NOK ligger så tæt på hans vurdering af værdien, at den på baggrund af usikkerhedsmargenen kan siges at repræsentere den »korrekte pris«, dvs. markedsprisen.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
Holm har desuden undersøgt salgsprocessen og hvordan den måde, den blev gennemført på, påvirkede salgsprisen.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
Holm mente bl.a., at Tilsynsmyndighedens retningslinjer ikke var blevet strengt overholdt, og der sættes især spørgsmålstegn ved den korte gennemførelsesperiode og den begrænsede oprindelige markedsføring.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
Holm konkluderede imidlertid bl.a., at: »Alt taget i betragtning er vi af den opfattelse, at sælgeren har haft et tilstrækkeligt antal interesserede parter på banen til at opnå en ægte tilbudsgivning og en »korrekt og rimelig« pris.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
Der er imidlertid ingen absolutte sandheder i denne sag.
There are however no absolute truths in this matter.
Et salg gennemført to måneder tidligere eller senere kunne have givet et fuldstændigt anderledes resultat.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
Den individuelle købers interesse i og vilje til at erhverve genstanden er den afgørende faktor, når det drejer sig om prisen, men motivationen kan jo som bekendt svinge.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
Det må anføres, at der efter al sandsynlig kunne være opnået en højere pris gennem et salg af ejendommene som individuelle enheder.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
I et sådant scenario ville sælgeren have været tvunget til at afpasse frigivelsen af ejendommene med markedets evne til at absorbere boligblokke og ville således have haft en helt anden tidshorisont med hensyn til indtægter.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Vi anser dette for at være rent teoretisk og er derfor ikke gået i dybden med denne mulighed.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Som konklusion skal vi anføre, at sælgeren efter al sandsynlighed opnåede salgsprisen i en reel udbudsprocedure på det norske marked, dvs. tæt på det, der kan betegnes som en korrekt og rimelig pris.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Der er pr. definition ingen definerbar markedspris for en portefølje af denne type, idet der ikke er nogen tidligere salgshistorie at henvise til.
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.
Den opnåede pris må derfor i alt væsentligt anses for at være markedsprisen«.
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Afsluttende korrespondance med de norske myndigheder
Final correspondence with the Norwegian authorities
Ved brev af 22. december 2004 (ref. nr. 303758) bad Tilsynsmyndigheden om yderligere oplysninger fra de norske myndigheder angående mæglingsprocessen mellem staten og Oslo kommune, de norske myndigheders mening om, hvorvidt salget indeholdt statsstøtte, og mere detaljerede oplysninger om salgsprocessen.
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
Tilsynsmyndigheden meddelte også de norske myndigheder, at den havde engageret en uafhængig ekspert, Eirik Holm AS, til at vurdere bl.a. de tidligere værdiansættelser.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
Tilsynsmyndigheden bad desuden de norske myndigheder om at godkende en forlængelse af fristen for at træffe en endelig beslutning til udgangen af februar 2005.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.