natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Derudover stod det klart at ikke-renoverede bygninger i højere grad ville stå tomme end renoverede bygninger [101].
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Dermed foreligger der ingen solide fakta, som bidrager til den konklusion, at man i tilfælde af en fortsat udlejning af ikke-renoverede bygning ville have kunnet regne med en højere fortjeneste, end den som kunne forventes i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Nedrivning ville ikke have indbragt nogen form for indtægter, men ville derimod have været forbundet med udgifter til nedrivningen.
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Dermed ville disse på det relevante tidspunkt (1997/1998) ikke have været mulige alternativer.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Lånefinansiering som et muligt alternativ
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Som første mulige alternativ ville en lånefinansiering være kommet i betragtning.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
Hvis NEUWOGES havde finansieret renoveringen af de omtalte bygninger med et lån, ville de til dels kunne have opnået de samme fortjenester som ved salg og tilbagelejningshandelen.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
For det første ville de have kunnet udleje de renoverede bygninger og dermed have kunnet opnå gode indtægter.
Duration
Desuden ville de — i modsætning til ved salg og tilbagelejningshandelen — være forblevet ejer af bygningerne.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Det er dog oplagt, at en lånefinansiering også ville være forbundet med visse ulemper.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
For det første skulle NEUWOGES have stillet 30 % af investeringsvolumenet til rådighed fra deres egenkapital, da det ifølge NEUWOGES' opfattelse gjaldt om at opretholde en egenkapitalkvote på 30 % [102].
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Sidst i 1997 blev muligheden for at sænke egenkapitalkvoten med henblik på at foretage større investeringer diskuteret i NEUWOGES' bestyrelse.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Dette forslag blev dog af ledelsen afvist som ikke økonomisk forsvarligt, da det ville føre til en uacceptabel høj gæld.
Conclusion
Til finansiering af renoveringsinvesteringer på […] EUR havde NEUWOGES dermed skullet stille […] EUR til rådighed fra deres egenkapital.
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Der kan rejses stærk tvivl om, hvorvidt egenkapital i denne størrelse umiddelbart havde været tilgængelig.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Af bestyrelsens protokol fremgår det, at det mulige samlede investeringsvolumen for 1998 (inklusiv lån) var på cirka […] EUR, og at dette beløb allerede var planlagt til anvendelse i andre forehavender [106].
Overall assessment
Dermed var det klart, at NEUWOGES kun havde kunnet finansiere renoveringsopgaverne med et lån, hvis de havde givet afkald på andre projekter.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
I modsætning til en lånefinansiering havde salg og tilbagelejningshandelen den fordel, at NEUWOGES ikke kun kunne undlade at anvende egenkapital, men sågar modtog frisk likviditet, og derudover fik sikret den fulde finansiering af bygningernes renovering.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Ved inddragelse af alle disse overvejelser kan det ikke anses for godtgjort, at en lånefinansieret renovering ville have været mulig, eller såfremt den havde været muligt, at den ville have været mere fordelagtigt for NEUWOGES end handelen med BAVARIA.
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
Da NEUWOGES knap nok rådede over den nødvendige egenkapital til, at der kunne ydes et lån, og virksomheden kunne anvende den supplerende likviditet til finansiering af andre investeringer, er det nærliggende at konkludere, at beslutningen for salg og tilbagelejningshandelen og mod en lånefinansiering var fornuftig.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Direkte salg som et muligt alternativ
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Et andet alternativ, som kunne være interessant at tage i betragtning ville være et direkte salg af bygningerne og grundene.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Det afgørende spørgsmål er, om et sådan salg havde været mere fordelagtigt.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Vurdering med inddragelse af vurderingerne af handelsværdien fra 1997 og 2007
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Ved sammenligning af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES og de fordele, som et direkte salg ville have haft, er det centrale spørgsmål, hvilken pris NEUWOGES ville have kunnet opnå ved et »normalt« salg.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Her spiller de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 en vis rolle.
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
(163) Begge vurderinger blev bestilt af NEUWOGES for at få en vurdering af værdien af de omtalte objekter (bygninger og grunde) i 1997.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
En af vurderingerne blev i 1997 foretaget af en intern sagkyndig, den anden blev foretaget i 2007 med tilbagevirkende kraft af en uafhængig sagkyndig.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
I vurderingen fra 1997 blev værdien vurderet til […] EUR, i vurderingen fra 2007 derimod til […] EUR [107].
Loan alternative
I begge vurderinger blev bygningerne (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) og grundene (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) vurderet særskilt.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Begge vurderinger er i det væsentlige baseret på den samme metode (»indtægtsmetoden«).
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Da vurderingen af handelsværdien fra 2007 først blev foretaget efter indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen, kan den efter Kommissionens opfattelse ikke anvendes som et pålideligt grundlag for bestemmelse af genstandenes værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
NEUWOGES kunne jo ikke basere deres beslutning om, hvorvidt de skulle indgå salg og tilbagelejningshandelen med BAVARIA, på en vurdering fremstillet med tilbagevirkende kraft i 2007.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
Kommissionen mener dog heller ikke, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 kan anvendes som en pålidelig indikator for ejendommens værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Som det blev konkluderet i den formelle undersøgelsesprocedure, var NEUWOGES' ledelse helt bevidst om, at vurderingen fra 1997 på tidspunktet for indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke kunne betragtes som pålideligt vurderingsgrundlag.
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Med hensyn hertil er de følgende konstateringer relevante:
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Leje
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Vurderingen af handelsværdien fra 1997 tog udgangspunkt i en leje på mellem […] EUR/m2 og […] EUR/m2.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
Samtidig blev de fra 1. januar 1998 gældende officielle gennemsnitlige huslejer og data for gennemsnitlige huslejer fra 1997 for byen Neubrandenburg anslået til mellem 3,90 EUR/m2 og 4,38 EUR/m2 for renoverede lejligheder.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Som et stort ejendomsselskab med aktiviteter i Neubrandenburg måtte NEUWOGES nødvendigvis have haft kendskab til de gennemsnitlige huslejer i Neubrandenburg.
The company’s commitments had to be serviced [105].
Faktisk var salg og tilbagelejningshandelen for tiden efter renoveringen (fra 1999, dvs. ca. to år efter at de data, som dannede grundlag for de første officielle gennemsnitlige huslejer, blev indsamlet) baseret på en leje på gennemsnitlig […] EUR/m2, hvilket også var i overensstemmelse med de officielle gennemsnitlige huslejer.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Renoveringsudgifter
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Restlevetid
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
I vurderingen af handelsværdien fra 1997 blev der med henblik på den planlagte renovering generelt regnet med en restlevetid på mellem 55 og 70 år.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Hertil skal det dog bemærkes, at de i vurderingen fra 1997 lavt skønnede renoveringsudgifter ikke uden videre er forenelige med antagelsen om, at renoveringen ville forlænge bygningernes restlevetid betydeligt.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Grundenes værdi
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Det kan konstateres, at der i vurderingen af handelsværdien fra 1997 ikke blev taget hensyn til visse faktorer, som mindsker værdien, ved vurderingen af de omtalte grunde (i vurderingen fra 2007 blev de dog inddraget).
Outright sale alternative
Til disse faktorer hører blandt andet bestående infrastruktur, som ikke kan bevæges eller fjernes (spildevandssystem, kanaler) eller også grundens ugunstige form. Som regel medfører dette en lavere værdi.
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Som ejer af grundene måtte disse faktorer have været NEUWOGES bekendt.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Følgelig måtte de også have vidst, at værdien af grundene i vurderingen fra 1997 var sat for højt.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Derfor kommer Kommissionen til den konklusion, at vurderingen fra 1997 ikke giver nogen pålidelige oplysninger om værdien af genstandene i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Desuden ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES i lyset af de planlagte renoveringsforanstaltninger og med sammenlignelige oplysninger omhyggeligt have undersøgt restlevetiden (som det også skete i vurderingen fra 2007), således at det på fornuftig vis kan konkluderes, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have baseret sin vurdering på et skøn af restlevetiden, som lå tæt på det, der blev foretaget i vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007.
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Dermed mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES på fornuftig vis ville have anslået værdien af genstandene for kontrakterne før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen til ca. […] EUR (som i vurderingen fra 2007).
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Sammenligning af alternativerne direkte salg og salg og tilbagelejning
The 1997 valuation estimated the value at EUR […], whereas the 2007 study resulted in an estimate of EUR […] [107].
Der mindes om, at den samlede værdi af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES var […] EUR.
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
Den foregående analyse har vist, at NEUWOGES realistisk set havde måttet tage udgangspunkt i en værdi på […] EUR, hvilket kun ligger […] % over salg og tilbagelejningshandelens værdi.
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Denne lille difference betyder dog ikke, at en markedsøkonomisk aktør nødvendigvis ville have bestemt sig for et direkte salg.
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Det må dog ikke glemmes, at det omtalte alternativ med et direkte salg gjaldt et salg af bygningerne samt de pågældende grunde, hvorimod BAVARIA kun købte bygningerne og kun erhvervede brugsret til jorden i en periode på 75 år.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
Grundene som sådan forblev NEUWOGES' ejendom.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
Værdien af grundene alene ville af NEUWOGES være blevet fastsat til en værdi på […] EUR (som det også var tilfældet i vurderingen fra 2007).
The following observations are instructive:
Det er svært at sætte et tal på den værdi, som NEUWOGES kunne beholde ved ikke at sælge grundene og kun udleje brugsretten.
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Det kan dog formodes, det ville retfærdiggøre en noget lavere transaktionspris, hvis NEUWOGES havde beholdt grundene i deres ejendom.
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
For det andet kan det konstateres, at der består nogen tvivl om, hvorvidt den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet, ville kunne opnås.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Det eneste konkrete købstilbud, som NEUWOGES har fremlagt oplysninger om, blev indleveret af firmaet Felske-Immobilien, som åbenbart havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket ville have givet en samlet købspris på […] EUR [108].
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
Dette tilbud lå mere end 1 mio. EUR under den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet.
This figure was in line with the rent table.
For det tredje har NEUWOGES ved vurderingen af den i forbindelse med GVV mulige indtjente fortjeneste fejlagtigt kun beregnet fortjenesten frem til og med 2027.
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
Men da løbetiden for GVV'en var 30 år fra renoveringsopgavernes færdiggørelse (dvs. 30 år fra starten af 1999), skulle fortjenesterne frem til og med 2028 have været inddraget i beregningerne.
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.
Ved en sådan ændring af skønnet ville værdien af salg og tilbagelejningshandelen stige.
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
Ved beregningen af nutidsværdien af den leje, som BAVARIA fremover skulle betale til NEUWOGES, blev det for nemheds skyld antaget, at leveomkostningerne forblev uforandret, og at betalingerne dermed ikke skulle tilpasses.
Remaining useful life
Det er dog mere realistisk af gå ud fra en generel stigning i leveomkostningerne, således at de fremtidige betalinger sandsynligvis ville have været højere end antaget.
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Set i lyset af disse overvejelser må det konkluderes, at det økonomisk set var fornuftigt at foretrække salg og tilbagelejningshandelen frem for at forsøge sig med et direkte salg.
Land value
Sammenligner man værdien af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES med værdien af andre alternativer, må konklusionen lyde, at handelen var udformet på en sådan måde, at en markedsøkonomisk aktør også ville have gennemført handelen.
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Efter at det nu kunne konstateres, at beslutningen om at indgå en salg og tilbagelejningshandel frem for alternative løsninger virkelig svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd, har Kommissionen af forsigtighedsgrunde ligeledes undersøgt, om handelen svarer til andre kontrakter, som kunne observeres på det relevante tidspunkt på det relevante marked, og om der er andre tegn, som understøtter Kommissionens konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør.
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
De tilgængelige oplysninger om sammenlignelige handler om salg og tilbagelejningsaftaler, som blev indgået af BAVARIA på nogenlunde samme tidspunkt, som de omtalte foranstaltninger blev truffet.
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
De tilsvarende kontrakter kunne give anledning til formodninger om, at også andre erhvervsdrivende på markedet, inklusiv private virksomheder, ville have besluttet sig for denne type salg og tilbagelejningshandler, hvilket kunne udlægges som et tegn på markedspraksis (afsnit 7.4.1).
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Derudover kunne den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure og sammenligningen med andre finansieringshandler også give oplysninger om, hvorvidt de omtalte handler følger den almene praksis på markedet (afsnit 7.4.2 og 7.4.3).
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Til sammenligning blev der inddraget kontrakter fra tre sammenlignelige handler ([…]).
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Dog kan kun […]- og […]-kontrakten inddrages, fordi kun de blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt som salg og tilbagelejningshandelen mellem BAVARIA og NEUWOGES.
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.