natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Forskel
Based on legal advice and on a land valuation report from the real estate consultancy Aguirre Newman (hereinafter ‘the Aguirre Newman Report’) it obtained in April 2014, Real Madrid explains how restitution of the contractual performances in 2011 would be dealt with under Spanish private law and what the financial consequences of restitution would be.
Jordlod B-33 og B-34
According to Real Madrid, restitution would have triggered the following payments between the Madrid City Council and Real Madrid: the Madrid City Council would have had to pay Real Madrid the current value (in 2011) of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva, estimated by Aguirre Newman at EUR 65,346 million [8]; Real Madrid would have had to pay the Madrid City Council the 2011 value of plots 33 and 34, estimated by Aguirre Newman at EUR 32,246 million [9].
Disse elementer bekræfter synspunktet om, at Madrids kommunalbestyrelse handlede som en privat køber, da den indgik bytteaftalen fra 1996 og gennemførelsesaftalen fra 1998, samt at den ikke gav Real Madrid en fordel.
Accordingly, the net effect of restitution would be that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 33,1 million, which figure is EUR 10,407 million more than what the club received under the 2011 settlement agreement.
Det efterfølgende salg af Ciudad Deportiva til 53 mio. EUR bekræfter, at Real Madrid helt klart ikke blev overkompenseret, da den solgte Ciudad Deportiva.
This means that Real Madrid essentially relinquished an additional EUR 10,407 million claim against the Madrid City Council by agreeing to the 2011 settlement agreement.
Endvidere bekræfter salget af grunden i Julián Camarillo Sur fra Real Madrid til tredjeparter i 1999 til en pris, der næsten var identisk med den værdi, der blev vurderet i forbindelse med gennemførelsesaftalen fra 1998, at Madrids kommunalbestyrelses vurderinger var korrekte.
Real Madrid therefore argues that termination of the 1998 implementation agreement and full restitution under that contract and the 1996 swap agreement was a real and tangible risk for the Madrid City Council in 2011.
Hvad angår grundvurderingen af jordlod B-32 i 2011, mener Real Madrid, at den vurdering, de tekniske medarbejdere i Madrids kommunalbestyrelses byplanlægningsafdeling foretog, også er en uafhængig vurdering.
By entering into the 2011 settlement agreement, the Madrid City Council was able to avoid that risk at a cost that was about EUR 10,407 million lower than what Real Madrid could have claimed had it terminated the 1998 implementation agreement and sought restitution.
Endvidere gør Real Madrid opmærksom på, at den værdi, matrikelkontoret (Catastro Inmobiliario) vurderede jordlod B-32 til i 2011, var endnu højere på 25776296 EUR.
Lastly, Real Madrid argues that it could have sought compensation for any damage caused as a result of the Madrid City Council's breach of contract.
Derfor skulle markedsværdien i 2011 af jordlod B-32 ikke have været lavere end 25776296 EUR.
If one were to assume the nullity of the 1998 implementation agreement, Real Madrid argues that the legal consequence of nullity of the contract would be, according to Article 1303 of the Civil Code, restitution of the parties' performances under the void contract.
Med hensyn til værdistigningen siden 1998 forklarer Real Madrid, at jordlod B-32 i 1998 var et ufrugtbart stykke jord beliggende i et helt ubebygget område.
Article 1307 of the Civil Code provides that a thing which cannot be returned because it has been lost should be substituted for its value at the time of the loss, plus interest.
Selv om Madrids kommunalbestyrelse havde godkendt en byudviklingsplan i 1997, er en sådan godkendelse ikke garanti for, at jorden faktisk vil blive bebygget, da dette kræver betydelige investeringer fra private investorer, der er villige til at påtage sig en risiko.
A sale to a third party in good faith is equated to a loss [10], which means that the plots sold since the 1998 implementation agreement was concluded should, in principle, not be attributed their current value, but the value they had when they were sold to third parties.
De første byggetilladelser i Las Tablas blev først udstedt i 2001.
That approach would lead to the following payments between Madrid City Council and Real Madrid: Madrid City Council should pay Real Madrid the proceeds from its sale in 2003 of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva of about EUR 53 million, plus interests from that date.
Det blev starten på omfattende byggeaktivitet på stedet, og det blev klart, at Las Tablas sandsynligvis ville blive et populært område.
Real Madrid should pay the Madrid City Council the proceeds from its sale in 1999 of plots 33 and 34, of about EUR 12,9 million, plus interest.
Telefónicas internationale hovedkontor flyttede til Las Tablas efterfulgt af andre store virksomheder.
Consequently, the net effect of such restitution in 2011, without interest, would have been that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 40,1 million.
Den dramatiske forvandling af Las Tablas til et fuldt bebygget område omgivet af dyre boligblokke og multinationale selskabers hovedkvarterer havde en kraftig indvirkning på værdien af jordlod B-32.
Comments regarding the value of plot B-32
Hvad angår vurderingen af jorden i en undersøgelse til Kommissionen fra CEIAM, bemærker Real Madrid, at resultatet af den undersøgelse ikke er en korrekt markedsværdi, som en interesseret og villig køber ville betale.
The land values supposed in 1998 were determined by experienced, expert officials of the Urban Development Department of the Madrid City Council (‘Gerencia Municipal de Urbanismo’), using the valuation methodology laid down in Spanish law.
Derimod er formålet med belåningsværdien at give en langsigtet og holdbar værdi, som kan bruges som et stabilt grundlag for vurderingen af, om en ejendom er egnet som sikkerhed for et realkreditlån, som skal opretholdes gennem potentielle markedsudsving.
According to those valuations, the plots to be transferred to the club had the same total value as the 15000 square metres to be transferred to the Madrid City Council.
Real Madrid mener, at det er mere passende at bruge den statiske restværdimetode, som er baseret på skøn over infrastruktur- og byggeomkostninger og den forventede salgsværdi af de bygninger, der skal opføres.
Valuations in the 1998 implementation agreement
Real Madrid henviser til de forskellige scenarier, der bruges i CEIAM-rapporten, og navnlig det, hvor det antages, at grunden skal anvendes til sport.
Madrid City Council
Efter Real Madrids vurdering er det fyldt med fejl.
Land to be transferred to Real Madrid
Real Madrid mener, at de vigtigste fejl i CEIAM-rapporten i vurderingen af jordlod B-32 som et område til sport er følgende:
Value
manglende optimering af grunden og bygningerne: CEIAM tager ikke højde for f.eks. indtægterne fra de 25 %, som grundejeren i henhold til de gældende regler kunne have brugt til butikker og parkeringspladser
Land to be transferred to Madrid City Council
undervurdering af den eksisterende efterspørgsel efter sportsinfrastruktur: I 2011 var Las Tablas allerede et attraktivt og velstående område, hvor mange store virksomheder havde eller skulle have deres hovedsæde
Plot B-32
CEIAM's beregning er baseret på et lavere etageareal bygget på grunden end det, klassificeringen gav mulighed for (bebyggeligt areal)
15000 m2 at Ciudad Deportiva
Bemærkninger vedrørende arealet omkring Bernabéu stadion
Total
Real Madrid forklarer med hensyn til ændringen af PGOU vedrørende arealet rundt om Bernabéu stadion og Carabanchel-området, som aftalt i byudviklingsplanen fra 2011, at den foreslåede ændring til byplanlægningsplanen indeholdt en stigning i det bebyggelige areal (»edificabilidad«), som ville give mulighed for at udvide stadionet og etablere et tag.
Accordingly, the valuations used by the Madrid City Council, in 1998, as the basis for the transfer of plots B-32, 33 and 34, did not indicate that it would overcompensate Real Madrid.
I det tilfælde blev det aftalt, at kompensationen bestod i overførsel til Madrids kommunalbestyrelse af grundene i Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, som ville blive omklassificeret fra »beboelse« (»residencial«) til »grønt område« og »offentlige anlæg« (»equipamiento público«).
It refers to the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [11] (the Land Sale Communication) which recognises that State valuation offices and public officers or employees are to be regarded as independent provided that undue influence on their findings is effectively excluded.
En nylig dom fra Tribunal Superior de Justicia de Madrid nr. 77/2015 af 2. februar 2015 annullerede imidlertid denne ændring af PGOU fra 2011.
The valuation methodology used to assess the value of the plots in the 1998 Agreement is employed by public authorities all over Spain to objectively determine the value of land [12].
Bemærkninger fra øvrige interesserede parter
The officials preparing valuation reports are experts in the field and are under personal duty to act in accordance with applicable law and procedures, and to uphold the principles of objectivity, neutrality and impartiality.
Ecologistas en acción gør gældende, at grunde, som var klassificeret til offentlige formål, som f.eks. sportsbrug, selv i 1998 ikke kunne overføres til private.
The valuations they prepare are presumed fair and accurate, including when used in legal proceedings before a Spanish court.
Dette forbud ville også gælde for jord, kommunen endnu ikke havde købt, men som indgik i byplanlægningen med denne klassificering.
To deliberately adjust a valuation (up or down) to benefit a private party at the cost of the public administration would be unlawful under Spanish law.
Lov nr. 9/2001 skabte som sådan ikke nogen ændringer.
For those reasons, Real Madrid considers that the valuations made in 1998 for the 1998 implementation agreement were independent expert valuations within the meaning of the Land Sale Communication.
Ligesom Real Madrid henleder Ecologistas en acción Kommissionens opmærksomhed på dom nr. 77/2015 afsagt af Tribunal Superior de Justicia de Madrid den 2. februar 2015, som annullerede ændringen af PGOU med hensyn til arealet rundt om Bernabéu stadion.
In addition, the Aguirre Newman report estimates the 1998 market value of plot B-32 and the 15000 square metres at Ciudad Deportiva.
Tribunal Superior fandt, at der ikke var nogen almen interesse, der gav anledning til at ændre byplanlægningen for arealet rundt om stadionet, som nævnt i punkt 18 i åbningsafgørelsen.
The results of the Aguirre Newman Report differ somewhat from the valuations agreed for the 1998 implementation agreement.
Domstolen fandt, at transaktionerne mellem Real Madrid og Madrids kommunalbestyrelse ikke var begrundet i kommunens generelle samfundsinteresser, men kun tog udgangspunkt i klubbens behov i forbindelse med moderniseringen af stadionet.
However, the results support the view that Real Madrid was not overcompensated in 1998.
Ifølge oplysningerne fra Spanien og Real Madrid annullerede dom nr. 77/2015 fra Tribunal Superior de Justicia de Madrid af 2. februar 2015 ændringen af PGOU med hensyn til arealet rundt om Real Madrids Bernabéu stadion.
(EUR)
Som følge af denne dom var byudviklingsaftalen fra 2011 blevet annulleret mellem parterne.
Value (1998 agreement)
Derfor vil denne aftale ikke blive gennemført, og det tjener ikke længere noget formål for Kommissionen at vurdere den.
Variation
Denne afgørelse omfatter derfor kun en undersøgelse af forligsaftalen fra 2011 i henhold til statsstøttereglerne.
Plots B-33 and B-34
Forekomst af statsstøtte
Those elements would corroborate the view that the Madrid City Council acted like a private purchaser when entering into the 1996 land swap and the 1998 implementation agreement and did not transfer any benefit to Real Madrid.
I henhold til traktatens artikel 107, stk. 1, er støtte, som ydes af en medlemsstat ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.
The subsequent sale of the Ciudad Deportiva for EUR 53 million would confirm that Real Madrid clearly was not overcompensated when it sold the Ciudad Deportiva.
Betingelser for at konkludere, at der er tale om statsstøtte
In addition, the sale of the land at Julián Camarillo Sur by Real Madrid to third parties in 1999 for a price that was nearly identical to the value assigned for the 1998 implementation agreement corroborates the accuracy of the valuations of Madrid City Council.
Ifølge fast retspraksis skal alle tre betingelser i traktatens artikel 107, stk. 1, være opfyldt, for at der kan være tale om statsstøtte [13].
Regarding the land valuation for plot B-32 in 2011, Real Madrid considers that the valuation made by the technical services of the Madrid City Council's Urban Development Department also constitutes an independent valuation.
Det er derfor veletableret, at for at en national foranstaltning kan kvalificeres som statsstøtte, skal der for det første være tale om statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler, for det andet skal denne støtte kunne påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne, for det tredje skal den give modtageren en fordel, og for det fjerde skal den fordreje eller true med at fordreje konkurrencevilkårene [14].
Real Madrid has asked Aguirre Newman to also estimate the value of plot B-32 in 2011.
Først og fremmest skal modtageren af den påståede statsstøtte dog være en »virksomhed« som omhandlet i traktatens artikel 107, stk. 1, for at statsstøttereglerne finder anvendelse.
The valuation made by the company, using established international valuation principles, indicates that the market value of plot B-32 in 2011 was EUR 22690000, i.e. almost exactly the same as the valuation made in the 2011 settlement agreement.
Ifølge retspraksis er en virksomhed enhver enhed, som udøver økonomisk virksomhed, uanset denne enheds retlige status og dens finansieringsmåde [15].
Moreover, Real Madrid draws attention to the fact that the value assigned to plot B-32 by the Real Estate Cadastre (Catastro Inmobiliario) in 2011 was even higher and arrived at an amount of EUR 25776296.
I betragtning af Den Europæiske Unions mål henhører sportsudøvelse under EU's konkurrenceregler, for så vidt der er tale om en økonomisk virksomhed [16].
The Real Estate Cadastre is a State entity attached to the Ministry of Finance and Public Administrations.
I denne sag driver Real Madrid en professionel fodboldklub mod fortjeneste, for hvilket den modtager indtægter i form af billetsalg, markedsføringsaktiviteter, tv-rettigheder, merchandising, sponsorering osv.
It does not depend on the Madrid City Council or any other municipal authority or body in Madrid.
Således bør Real Madrid betragtes som en virksomhed med henblik på traktatens artikel 107, stk. 1.
Real Madrid finds it even reasonable to assume that the cadastral staff did not know about the negotiations between Real Madrid and the Madrid City Council that led to the 2011 settlement agreement.
Med hensyn til den anden betingelse kan støtte ydet til Real Madrid påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne, eftersom Real Madrid har indtægter fra billetsalg, markedsføringsaktiviteter, merchandising, tv-rettigheder og sponsorering, ikke kun i Spanien, men også fra kilder i hele Unionen.
According to law, the cadastral value must not exceed the market value of the land in question and is based e.g. on information regarding actual market transactions.
Derfor er den anden betingelse for at konkludere, at der er tale om statsstøtte, også opfyldt i den foreliggende sag.
Regarding the value increase since 1998, Real Madrid explains that in 1998 the area covered by plot B-32 was an unproductive piece of land located in an entirely undeveloped area.
Med hensyn til den tredje og sidste betingelse er forligsaftalen fra 2011 selektiv, fordi den kun blev indgået med Real Madrid.
Although an urban development plan had been approved by the Madrid City Council in 1997, such approval is no guarantee of the actual development of the land, which requires significant investments from private investors willing to assume risk.
Det eneste tilbageværende spørgsmål er, hvorvidt aftalen giver Real Madrid en økonomisk fordel, og det vil Kommissionen nu undersøge nærmere.
The first building licenses in Las Tablas were not issued until 2001.
Princippet om den markedsøkonomiske aktør
From that moment, significant construction had begun and it started to become clear that Las Tablas was likely to become a successful development.
I forbindelse med traktatens artikel 107, stk. 1, er en fordel en økonomisk fordel, som en virksomhed ikke ville have opnået under sædvanlige markedsbetingelser, dvs. uden statslig indgriben [18].
The relocation of the global head offices of Telefónica to Las Tablas was followed by other large companies.
For at vurdere, om Real Madrid opnåede en økonomisk fordel som følge af forligsaftalen fra 2011, er det nødvendigt at undersøge, hvorvidt Real Madrid kunne have opnået den samme fordel på markedet som den, den fik ved hjælp af statsmidler.
In 2011, the area was fully developed and had become a very popular residential and commercial area.
For at vurdere hvorvidt en bestemt transaktion gennemført af en offentlig myndighed er blevet gennemført under sædvanlige markedsbetingelser, er det nødvendigt at sammenligne den pågældende offentlige myndigheds adfærd med en tilsvarende hypotetisk »markedsøkonomisk aktør«, som udøver virksomhed under normale markedsbetingelser.
That dramatic transformation of Las Tablas into a fully developed and built-up area, surrounded by expensive apartment blocks and the headquarters of multinational corporations, had a strong effect on the value of plot B-32.
Hvis »den markedsøkonomiske aktør« ville have indgået transaktionen på tilsvarende vilkår, kan det for den pågældende transaktion udelukkes, at der er tale om en fordel [20].
Regarding the valuation of the land by the study provided to the Commission by CEIAM, Real Madrid observes that the result of that study is not a proper market value which an interested and willing buyer would be prepared to pay.
For at princippet om den markedsøkonomiske aktør finder anvendelse, skal den offentlige myndighed godtgøre, at den har handlet, som en fornuftig markedsøkonomisk aktør ville have handlet under lignende omstændigheder.
Instead, the CEIAM study only determines an investment value, which according to Real Madrid constitutes the value of an asset to the owner or prospective owner for individual investment and operational objectives, and to arrive at that investment value the valuation method used by CEIAM (hereinafter the ‘order ECO 805/2003’) gives rise to a ‘mortgage lending value’.
En fornuftig markedsøkonomisk aktør ville normalt foretage sin egen forudgående vurdering af det økonomiske rationale ved at indgå en bestemt aftale [21].
A basic mortgage lending value principle is the ‘prudence principle’.
Derfor skal en medlemsstat, hvis den henviser til, at en bestemt transaktion lever op til den markedsøkonomiske aktørtest, i tvivlstilfælde fremlægge dokumentation for, at beslutningen om at gennemføre transaktionen, da den blev truffet, var baseret på økonomiske vurderinger, som var sammenlignelige med dem, som en rationel privat aktør (med de samme karakteristika som det pågældende offentlige organ) ville have foretaget for at vurdere transaktionens rentabilitet eller økonomiske fordele.
It reflects the fact that it is a particularly cautious estimate of an enduring, long-term value, whereas the ‘market value’ concept refers to the value in an arm's-length transaction between a willing buyer and a willing seller.
I den forbindelse er evalueringer, som er blevet foretaget efter transaktionens gennemførelse, og som er baseret på efterfølgende konstateringer af, om den var rentabel, eller efterfølgende begrundelser for valget af fremgangsmåde, ikke relevante [22].
The market value concept estimates the price that could be obtained for a property at the valuation date.
Den foranstaltning, der undersøges i denne sag, er en aftale mellem en offentlig myndighed og en økonomisk aktør, der løser en retlig tvist.
In contrast, the intended purpose of mortgage lending value would be to provide a long-term, sustainable value as a stable basis for judging the suitability of a property as a security for a mortgage which will continue through potential market fluctuations.
I denne aftale indvilligede Real Madrid i at give afkald på sit krav om at sagsøge Madrids kommunalbestyrelse for den manglende opfyldelse af forpligtelser i henhold til gennemførelsesaftalen fra 1998 mod betaling af kompensation.
According to Real Madrid the resulting value is likely to be below market value.
Ifølge Spanien var Madrids kommunalbestyrelse i henhold til spansk lovgivning forpligtet til at kompensere Real Madrid for sin manglende opfyldelse af kontrakten med den pågældende grunds aktuelle værdi, fordi det er juridisk umuligt at opfylde forpligtelsen i henhold til gennemførelsesaftalen fra 1998 om at overføre jordlod B-32 til Real Madrid.
Real Madrid finds it more suitable to use the static residual valuation method, which is based on estimates of the infrastructure and construction costs and the expected sales price of the units to be constructed.
Det er af denne grund, at Madrids kommunalbestyrelse besluttede at indgå forligsaftalen fra 2011, i medfør af hvilken den påtog sig det fulde juridiske ansvar for sin manglende opfyldelse af forpligtelsen og kompenserede Real Madrid for dette med et beløb på 22693054,44 EUR, hvilket svarer til værdien af jordlod B-32 i 2011, som vurderet af den tekniske afdeling med ansvar for grundvurderinger i Madrids kommunalbestyrelse.
Real Madrid refers to the various scenarios used by the CEIAM Report and in particular to the one which supposes the use for sport.
Fra en markedsøkonomisk aktørs perspektiv afhænger det af to faktorer, om indgåelsen af en sådan forligsaftale er i overensstemmelse med markedsbetingelserne: For det første sandsynligheden for, at den vil blive holdt ansvarlig for manglende opfyldelse af sine kontraktlige forpligtelser (årsagen til den retlige tvist), og for det andet det maksimale beløb, som den i så fald ville hæfte for.
Real Madrid is of the opinion that it is fraught with errors.
Begge disse faktorer afgør, hvorvidt det at indgå en forligsaftale er i overensstemmelse med markedsbetingelserne, og på hvilke betingelser, nemlig størrelsen af den kompensation, der blev tilbudt for at løse tvisten.
In view of Real Madrid, the principal errors of the CEIAM Report when valuing plot B-32 as a sports installation are:
For det andet ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation som Madrids kommunalbestyrelse ikke have accepteret at betale Real Madrid en kompensation på 22693054,44 EUR i henhold til en sådan aftale, eftersom dette beløb er langt højere end det maksimale beløb, den hæfter for for den manglende overførsel af jordlod B-32.
a failure to optimise the use of the land and the installations: CEIAM does not consider e.g. the revenue streams from the 25 % of the land the owner could, under existing regulations, have used for shops and parking spaces;
Madrids kommunalbestyrelses ansvar for opfyldelsen af sine kontraktlige forpligtelser
an underestimation of existing sport infrastructure user demand: in 2011 Las Tablas was already an attractive and affluent area where many large corporations had or will have their head offices;
Hvad angår sandsynligheden for, at Madrids kommunalbestyrelse i en retssag ville blive fundet ansvarlig, bad Kommissionen Spanien om at fremlægge den juridiske rådgivning, som Madrids kommunalbestyrelse fik, før den indgik forligsaftalen i 2011, og som viste, at den sandsynligvis ville blive fundet ansvarlig for den manglende overførsel af jordlod B-32 i henhold til gennemførelsesaftalen fra 1998, hvilket Spanien ikke kunne [23].
CEIAM's calculation is based on a lower floor space built on the plot than allowed by the land classification (buildable area);