natgillin/translations-raw huggingface dataset:
I vurderingsrapporten fra marts 2011 vurderede Troostwijk markedsprisen for jorden under stadionet under hensyntagen til dens daværende tilstand og i betragtning af dens udviklingsmuligheder til 41160000 EUR.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Metoden til fastsættelsen af jordens værdi og lejen blev godkendt af et eksternt revisionsfirma, der arbejdede for kommunen.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
Troostwijk tager i sin vurderingsrapport hensyn til eventuel realistisk og forudsigelig fremtidig udvikling, der påvirker jorden.
The assumptions underlying the valuation appear to have been reasonable.
I vurderingsrapporten understreges det, at denne forudsætning er realistisk, navnlig fordi jorden ligger i midten af byen.
In its valuation report of March 2011, Troostwijk assessed the market price for the land under the stadium on the basis of its then state and in consideration of its development prospects and determined a price of EUR 41160000.
Centralt placerede byggegrunde har langt større mulighed for store værdistigninger end grunde i udkanten af byen.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
I vurderingsrapporten henvises der også til en generel vurderingsstandard, ifølge hvilken grundlaget for at fastsætte jordens værdi er den højeste og bedste udnyttelse af området.
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
Den fremtidige brug som beskrevet af Nederlandene passer også ind i kommunens langsigtede byudviklingsstrategi for hele det område, hvor stadionet ligger, som beskrevet i betragtning 22.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Som beskrevet af kommunen ville sandsynligheden for at få omlagt zoneinddelingen af jorden være meget stor for enhver ejer af den pågældende jord.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
Nederlandene mener under alle omstændigheder, at den nuværende zoneinddeling af jorden til stadion og kommerciel brug også har et betydeligt økonomisk potentiale.
The valuation report also refers to a general valuation standard whereby the basis for determining the value of the land is the highest and best use of the area.
Det kan derfor konkluderes, at det synes acceptabelt, at eksperten i sin vurdering vurderer jorden på grundlag af blandet brug.
The future use as described by the Netherlands also fits within the longer term urban development strategy of the municipality for the entire area where the stadium is situated, as described in recital 22.
Kommissionen har allerede accepteret, at en kommune kan basere vurderingen af jord på den langsigtede forventning om udviklingen af jorden inden for et område, som kan være genstand for forventede forbedringer i overensstemmelse med en forretningsudviklingsstrategi [8].
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
PSV vil betale kommunen en langtidsleje fastsat af det uafhængige vurderingsfirma beregnet på grundlag af den formodede pris for jorden i lyset af jordens senere mulige anvendelse til lejligheder og kontorer og med henvisning til renten på lange statsobligationer i 2011 plus en risikopræmie på 1,5 %.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.
Lejen afspejler således allerede nu den anslåede pris for jorden ved anden brug end sport.
It can therefore be concluded that it seems acceptable that the expert valuation values the land on the basis of mixed use.
Den er derfor højere end en leje beregnet på grundlag af den nuværende brug af jorden.
The Commission has already accepted that a municipality may base the valuation of land on the long-term prospect of the development of the value of a plot of land in an area which may be subject to expected improvements in line with a business planning strategy [8].
I rapporten anerkendes det, at lange lejekontrakter på over 15 år kan omfatte visse risici med hensyn til svingninger i jordens værdi.
PSV will pay the municipality a long-lease rent determined by the independent valuation firm and calculated on the basis of the price assumed for the land in view of its later possible use for apartments and offices and with reference to the interest rate for long-term government bonds in 2011 plus a risk premium of 1,5 %.
Disse risici begrænses imidlertid af flere faktorer, som drøftes yderligere i betragtning 56-59.
Thus, the lease fee already reflects the price estimated for the land for a purpose other than sport use.
Forudsætninger i vurderingsrapporten kan betragtes som konservative.
It is therefore higher than a lease fee calculated on the basis of the current use of the land.
I vurderingsrapporten fastsættes den forventede mulige værdi af kontorerne og lejlighederne med henvisning til den seneste udvikling i naboområdet, og som ekstra risikobuffer for den mulige salgspris for lejlighederne indsættes et gulvarealindeks på blot 80 % i forhold til lignende projekter.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks in terms of fluctuation of the land value.
Hvad angår den formodede stigning i jordens værdi på 1,7 % beregnet ud fra den forventede inflation omfatter vurderingen en korrektionsmekanisme: Efter 20 år indregnes et fradrag i jordens akkumulerede værdi på 22,5 % som en sikkerhedsmargen.
Those risks are, however, limited by several factors, which will be discussed further in recitals 56 to 59.
Hvis begge forudsætninger kombineres, anslås den forventede stigning at være 1,01 % pr. år over lejeperioden på 40 år og 0,4 % pr. år for de første 20 år.
The assumptions of the valuation report can be considered conservative.
Den indledende forudsætning på 1,7 % kombineret med sikkerhedsmargenen synes således rimelig, i lyset af at det relevante aktiv er jord, som kan forventes at fastholde eller øge sin værdi, og af at den ligger i midten af byen (selv om jorden i dag er klassificeret til kommerciel brug, er lejen allerede nu baseret på den formodede værdi af jord til blandet brug).
The valuation report determines the expected possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments and inserts as an additional risk buffer on the possible sale price of the apartments a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Endvidere var inflationen i 2011 i Nederlandene på 2,3 % [9], mens ECB har en inflationsmålsætning på 2 %.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, taken as the assumed inflation rate, the valuation includes a correction mechanism: after 20 years a deduction from the accumulated value of the land of 22,5 % is included as a safety margin.
Begge disse værdier ligger betydeligt over den forventede vækst for den værdi af jorden, som vurderingseksperten benyttede.
Combining both assumptions together, the expected increase is estimated to be 1,01 % per year over the 40 years lease period and 0,4 % per year for the first 20 years.
Bortset fra disse garantier vedrørende lejen indeholder den lejekontrakt, som kommunen har forhandlet på plads, forskellige andre bestemmelser, der skal dække mulige risici, navnlig risikoen for misligholdelse fra PSV's side.
Thus, the initial assumption of 1,7 % in combination with the safety margin appears reasonable given that the asset concerned is land which can be expected to retain its value or increase in value and that it is located in the town centre (although the land is currently classified for commercial use, the lease fee rate is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land).
Fodboldklubben vil give en garanti for lejebetalingerne med sine indtægter fra salg af sæsonkort.
Furthermore, the 2011 inflation rate for the Netherlands was 2,3 % [9], while the ECB has an inflation target of 2 %.
PSV har også stillet kaution på 5 mio. EUR, svarende til omkring to års leje, som tages fra købsprisen og opbevares af den involverede notar i 10 år.
Both these values are significantly above the expected growth rates for the ground value which the valuer has used.
Parterne har aftalt, at lejen skal revideres efter 20 år på anmodning af en af parterne.
Apart from those safeguards regarding the lease fee, the lease contract negotiated by the municipality contains various other provisions to cover possible risks, in particular the risk of default by PSV.
Denne revision vil blive baseret på en ny vurderingsrapport.
The football club will provide a guarantee for the rent payments with its income from the sale of season tickets.
Jordens værdi på det pågældende tidspunkt sammen med et passende afkast af statsobligationerne og en risikopræmie vil bestemme den nye leje for jorden.
PSV has also provided a surety of EUR 5 million corresponding to about two years' rent, which is taken from the purchase price and kept by the notary involved for 10 years.
Som en yderligere sikkerhedsforanstaltning for kommunen har parterne aftalt, at brugsretten til jorden og stadionet tilfalder kommunen, hvis PSV ikke betaler sin leje eller går konkurs.
The parties have agreed that the lease fee amount can be fully reviewed after 20 years at the request of either party.
Denne klausul er en afvigelse fra standardkonsekvensen i nederlandsk civilret, hvorefter retten til lejemålet vil indgå i konkursboet og dermed undgå ejerens kontrol.
This review will be based on a new valuation report.
I det aktuelle tilfælde vil kommunen ved lejekontraktens udløb fortsat være ejer af jorden og kontrollere brugen af den.
The ground value at that time together with an appropriate return on government securities and a risk premium will determine the new ground lease fee.
Mens forudsætningerne i vurderingsrapporten synes at være rimelige som anført i betragtning 48-57, er det fortsat vanskeligt at sammenligne med andre kommercielle transaktioner, eftersom de lejekontrakter, som Nederlandene har fremlagt som benchmark, kan vedrøre forskellige sektorer (som f.eks. boligsektoren i Amsterdam).
As a further safeguard for the municipality, the parties have agreed that the rights of use of the land and of the stadium would fall to the municipality if PSV failed to honour its lease fee payments or fell into bankruptcy.
I sin vurdering af, om den aktuelle transaktion stemmer overens med princippet om den markedsøkonomiske investor, har Kommissionen derfor undersøgt, om et andet grundlag for en kommerciel transaktion — baseret på en lånetransaktion fra Eindhoven til PSV med jorden som sikkerhed — ville have tjent som benchmark.
This clause constitutes a deviation from the standard consequence under Dutch civil law, according to which a leasehold right would become part of the bankruptcy estate and hence escape control by the land owner.
Kommissionen bemærker, at den leje, som PSV skal betale, er højere end markedsrenten på et sådant lån, når der tages højde for forskellene mellem en transaktion med salg og tilbageleasing og et lån.
In the current case, at the end of the lease, the municipality will remain the owner of the land and control its use.
Den vigtigste forskel går på, at hvis PSV misligholder sine betalinger, efter at have fået et lån af kommunen, ville kommunen i bedste fald få lånets nominelle beløb tilbage.
Whilst the assumptions in the valuation report appear to be reasonable as indicated in recitals 48 to 57, a comparison with other commercial transactions remains difficult since the lease agreements presented by the Netherlands for benchmarking purposes may concern different sectors (such as the Amsterdam housing sector).
Den ville ikke kunne udnytte en stigning i jordens værdi ud over lånets nominelle beløb.
Therefore, in assessing whether the current transaction is MEIP compliant, the Commission has ascertained whether a different basis for a commercial transaction — based on a loan transaction by Eindhoven to PSV, with the land as collateral — would have served as a benchmark.
I henhold til kontrakten om salg og tilbageleasing bliver kommunen ejer af jorden, når leasingkontrakten træder i kraft, og har fuld ejendomsret i tilfælde af misligholdelse.
The Commission observes that the lease fee to be paid by PSV is higher than the market rate of such a loan, once the differences between a sale-and-lease-back transaction and a loan are taken into account.
Kommunen understregede dette aspekt ved valget af foranstaltning, navnlig i lyset af, at den garanterede fulde rådighed over jorden efter PSV's eventuelle misligholdelse afviger i kommunens favør fra de almindelige bestemmelser i nederlandsk ret (betragtning 59).
The most significant difference relates to the fact that, if PSV were to default after obtaining a loan from the municipality, the municipality would at best receive back the notional amount of the loan.
Enhver stigning i jordens værdi (efter fastlæggelse af lånevilkårene) vil således udelukkende være til kommunens fordel.
It would not be able to benefit from any increase in the value of the land beyond the notional amount of the loan.
Man kunne derfor forvente, at en transaktion med salg og tilbageleasing a priori ville give et lavere afkast end et lån.
In the sale-and-lease-back agreement, the municipality becomes owner of the land at the start of the lease contract and will have full ownership rights in case of default.
Afkastet på et lån med sikkerhedsstillelse af høj kvalitet givet til en virksomhed med en rating svarende til fodboldklubben PSV's rating ville derfor udgøre en øvre grænse for et benchmark.
The municipality put emphasis on that aspect when deciding on the measure, given in particular that the guaranteed full disposal over the land after a potential default by PSV deviates in the municipality's favour from the general provisions of Dutch law (recital 59).
I mangel af pålidelige markedsværdier [10] vil markedsreferencesatsen for det alternative scenario for et lån til PSV skulle fastslås på grundlag af meddelelsen fra Kommissionen om revision af metoden for fastsættelse af referencesatsen og kalkulationsrenten [11].
Any increase in the value of the land (after fixing the loan terms) will hence only benefit the municipality.
Denne beregning ville ud fra et konservativt grundlag ske under hensyntagen til, at PSV udviste en dårlig kreditkvalitet i 2011 og under forudsætning af en høj sikkerhedsstillelse for lånet (dvs. jorden).
Thus, one would expect a sale-and-lease-back transaction to have a priori a lower expected return than a loan.
Den deraf følgende referencesats ville være 6,05 %.
The rate of return of a loan with high-quality collateral given to a company with a rating similar to PSV football club would thus constitute an upper bound for a benchmark.
En låneinvestor forventer således et afkast, som er 1,01 % højere, end kommunen forventer, i en transaktion med salg og tilbageleasing.
In the absence of reliable market proxies [10], the market reference rate for the alternative scenario of a loan to PSV would have to be established on the basis of the Communication from the Commission on the revision of the method for setting the reference and discount rates [11].
Kommunen fungerer imidlertid stadig som markedsøkonomisk investor, hvis låneinvestoren er villig til at give afkald på et afkast på 1,01 % mod en mulig stigning i jordens værdi (se betragtning 61).
That calculation would be done, in order to be conservative, considering that PSV exhibited a poor credit quality in 2011 and assuming high collateralisation for the loan (i.e. the land).
På grundlag af de særlige kendetegn ved transaktionen er disse udviklingsmuligheder mindst 1,01 % værd, og det afkast, som kommunen forventede i transaktionen med salg og tilbageleasing synes derfor at være i tråd med markedets benchmarks.
The resulting reference rate would amount to 6,05 %.
Konstruktionen med salg og tilbageleasing synes derfor ikke at medføre en uberettiget fordel for PSV, og den giver kommunen et afkast, der ligger inden for princippet om den markedsøkonomiske investor.
A loan investor thus expects a 1,01 % higher return than the municipality in the sale-and-lease-back transaction.
Sidst bør det bemærkes, at den årlige leje ifølge Nederlandene kan sammenlignes med den leje, som professionelle fodboldklubber andre steder i landet betaler for leje af stadion.
However, the municipality still acts as a market economy investor if the loan investor is willing to forgive a return of 1,01 % in exchange for a possible increase in land value (see recital 61).
Selv om det er vanskeligt at foretage en sådan sammenligning på grund af de forskellige beliggenheder, bør det understreges, at disse andre klubber betaler en årlig leje, ikke blot for jorden under stadionet, men for hele stadionanlægget.
Based on the characteristics of the transaction, such an upside potential is worth at least 1,01 % and the return expected by the municipality in the sale and leaseback transaction therefore appears in line with market benchmarks.
Til sammenligning ejer PSV stadionet og bærer omkostningerne til drift og vedligeholdelse deraf samt betaler leje for jorden under det.
Therefore, it appears that the sale-and-lease-back construction does not result in an undue advantage for PSV and provides the municipality with a return that falls within the MEIP.
KONKLUSION
Last, it should be noted that the annual lease fee, according to the Netherlands, is comparable with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent.
Kommissionen konkluderer derfor, at den tvivl, som kom til udtryk i åbningsafgørelsen, er tilstrækkeligt fjernet.
While any such comparison remains difficult because of different locations, it should be emphasised that these other clubs pay the annual rent not only for the land under the stadium but for the entire stadium complex.
Da kommunen købte stadionjorden og lejede den tilbage til PSV, svarede dens adfærd til en hypotetisk privat investors adfærd i en tilsvarende position.
In comparison, PSV owns the stadium, carries the costs of its operation and maintenance and pays in addition a lease fee for the land under it.
Transaktionen udgør dermed ikke statsstøtte, jf. traktatens artikel 107, stk. 1 —
CONCLUSION
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
The Commission therefore concludes that the doubts expressed in the opening decision have been sufficiently dispelled.
Artikel 1
The municipality, when it bought the stadium land and leased it back to PSV, behaved in the way a hypothetical private investor in a comparable position could have done.
Den foranstaltning som Nederlandene har gennemført til fordel for fodboldklubben PSV i Eindhoven, udgør ikke statsstøtte efter artikel 107, stk. 1, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde.
Therefore, the transaction does not entail State aid within the meaning of Article 107(1) of the Treaty,
Denne afgørelse er rettet til Kongeriget Nederlandene.
Article 1
Udfærdiget i Bruxelles, den 4. juli 2016.
The measure which the Netherlands has implemented in favour of the football club PSV in Eindhoven does not constitute aid within the meaning of Article 107(1) of the Treaty on the Functioning of the European Union.
Medlem af Kommissionen
This Decision is addressed to the Kingdom of the Netherlands.
Kommissionens afgørelse i sag SA.33584 (2013/C) (ex 2011/NN) — Nederlandene — Støtte til visse professionelle nederlandske fodboldklubber i 2008-11 — Opfordring til at fremsætte bemærkninger efter artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde (EUT C 116 af 23.4.2013, s. 19).
Done at Brussels, 4 July 2016.
Jf. fodnote 1.
For the Commission
Sag T-370/13 Gemeente Eindhoven mod Kommissionen, ECLI:EU:T:2016:516.
Member of the Commission
EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3.
Commission Decision in Case SA.33584 (2013/C) (ex 2011/NN) — Netherlands aid to certain professional Dutch football clubs in 2008-11 — Invitation to submit comments pursuant to Article 108(2) of the Treaty on the Functioning of the European Union (OJ C 116, 23.4.2013, p. 19).
Sag C-325/08, Olympique Lyonnais, ECLI:EU:C:2010:143, præmis 27 og 28, sag C-519/04 P, Meca-Medina og Majcen mod Kommissionen, ECLI:EU:C:2006:492, præmis 22, sag C-415/93, Bosman ECLI:EU:C:1995:463, præmis 73.
Cf. footnote 1.
Rådets afgørelse (EU) 2016/1850
Council Decision (EU) 2016/1850
om undertegnelse og midlertidig anvendelse af den foreløbige økonomiske partnerskabsaftale mellem Ghana på den ene side og Det Europæiske Fællesskab og dets medlemsstater på den anden side
on the signature and provisional application of the stepping stone Economic Partnership Agreement between Ghana, of the one part, and the European Community and its Member States, of the other part
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 133 og 181 sammenholdt med artikel 300, stk. 2, første afsnit, første punktum,
Having regard to the Treaty establishing the European Community, and in particular Articles 133 and 181 in conjunction with the first sentence of the first subparagraph of Article 300(2) thereof,
Den 12. juni 2002 bemyndigede Rådet Kommissionen til at indlede forhandlinger om økonomiske partnerskabsaftaler med AVS-stater.
On 12 June 2002 the Council authorised the Commission to open negotiations of Economic Partnership Agreements with ACP countries.
Forhandlingerne om en foreløbig økonomisk partnerskabsaftale (herefter »foreløbig ØPA«) med Ghana er afsluttet, og den foreløbige ØPA blev paraferet den 13. december 2007.
Negotiations of a stepping stone Economic Partnership Agreement (hereinafter referred to as the ‘stepping stone EPA’) have been concluded with Ghana and the stepping stone EPA was initialled on 13 December 2007.
I henhold til artikel 75 i den foreløbige ØPA finder aftalen midlertidig anvendelse, indtil den træder i kraft.
Article 75 of the stepping stone EPA provides for its provisional application pending its entry into force.
Den foreløbige ØPA bør undertegnes på Det Europæiske Fællesskabs vegne og for så vidt angår elementer, der henhører under Fællesskabets kompetence, finde anvendelse på midlertidig basis med forbehold af senere indgåelse —
The stepping stone EPA should be signed on behalf of the Community and applied, as concerns elements falling within the competence of the Community, on a provisional basis subject to its conclusion at a later date,
Undertegnelsen af den foreløbige økonomiske partnerskabsaftale mellem Ghana på den ene side og Det Europæiske Fællesskab og dets medlemsstater på den anden side godkendes herved på Fællesskabets vegne med forbehold af Rådets afgørelse om indgåelse af nævnte aftale.
The signing of the stepping stone Economic Partnership Agreement between Ghana, of the one part, and the European Community and its Member States, of the other part, is hereby approved on behalf of the Community, subject to the Council Decision concerning the conclusion of the said Agreement.
Teksten til den foreløbige ØPA er knyttet som bilag til denne afgørelse.
The text of the stepping stone EPA is attached to this Decision.
Med henblik på artikel 73, stk. 2, i den foreløbige ØPA sammensættes ØPA-udvalget af medlemmerne af Rådet og repræsentanter for Kommissionen på den ene side og repræsentanter for Ghanas regering på den anden side.
For the purposes of Article 73(2) of the stepping stone EPA, the EPA Committee shall be composed, on the one hand, of the members of the Council and of representatives of the Commission and, on the other hand, of representatives of the Government of Ghana.