natgillin/translations-raw huggingface dataset:
En sådan forsinkelse kunne også føre til lukning af indkøbsfaciliteterne i projektområdet, hvis tilstedeværelse styrker områdets beboelighed.
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Allerede inden projektets start var omkring 23 % af forretningerne tomme, og i 2010 var 27 % gået ned.
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Uden den nødvendige byfornyelse ville hele området forfalde yderligere.
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damage to the Municipality.
De nederlandske myndigheder finder derfor, at kommunen handlede på samme måde, som en privat investor i en markedsøkonomi ville have gjort, ved at basere sig på de finansielle prognoser og i sin egen interesse forsøge at begrænse det direkte og indirekte tab som følge af en yderligere forsinkelse af projektet.
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Samtidig fik den garanti for, at anlægsarbejdet på Damplein ville blive gennemført.
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
Dernæst oplyser de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede, som en privat investor ville have gjort, ved at indrømme de anfægtede foranstaltninger til gengæld for et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen.
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Uden den supplerende aftale ville SJB ikke have påbegyndt byggeriet på Damplein.
Table 2
BEMÆRKNINGER VEDRØRENDE STATSSTØTTENS FORENELIGHED
Direct damage calculated by the Dutch authorities
Hvis Kommissionen konkluderer, at de anfægtede foranstaltninger udgør statsstøtte, hævder de nederlandske myndigheder, at denne støtte er forenelig med det indre marked, jf. artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF.
Direct damages during 2 years
Fælles interesse
PPP
De nederlandske myndigheder hævder, at kommunen havde en fælles interesse i realiseringen af dette projekt.
municipality (50 %)
Da en stor del af jorden på Damplein ligger bar, og området var i forfald, fandt kommunen det afgørende, at anlægsarbejdet blev indledt, ikke kun for udviklingen af Damplein, men for hele Leidschendams bymidte.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
En forsinkelse af især opførelsen af parkeringskælderen kunne bringe gennemførelsen af de andre delprojekter i fare.
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Mål af fælles interesse
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
I henhold til de nederlandske myndigheder bidrager byfornyelsen af Leidschendams bymidte til målet om økonomisk og social samhørighed som fastlagt i artikel 3 og 174 i TEUF.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Byfornyelsen af Leidschendam udnytter effektivt den knappe plads, der er til rådighed for nye boliger, erhvervsejendomme og underjordisk parkering i Leidschendam, samtidig med at forbedringen af den offentlige infrastruktur bidrager til samhørigheden i hele bymidten.
Maintenance deteriorated area
Den supplerende aftales hensigtsmæssighed
Total
Den supplerende aftale var derfor hensigtsmæssig og nødvendig, for at kommunen kunne opfylde sit mål om byfornyelse på Damplein.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Proportionalitet
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
For at kommunen straks kunne få igangsat anlægsarbejdet måtte SJB give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen og påbegynde anlægsarbejdet med risiko for, at boligerne ikke ville blive solgt.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Den tidligere aftalte pris blev derfor igen beregnet af SJB.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damage resulting from a further delay in the project.
Denne beregning blev efterfølgende bekræftet af en uafhængig sagkyndig, der erklærede, at den aftalte pris var markedskonform.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
I henhold til de nederlandske myndigheder viser den uafhængige sagkyndiges erklæring om, at prisen er markedskonform, at prisnedsættelsen er forholdsmæssig.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Det betyder også, at der ikke er sket overkompensation af SJB.
The fact that SJB could no longer invoke the 70 % clause had an implication on the assumptions made in the initial valuation of the land in 2003 and the price agreed in the 2004 Cooperation Agreement.
Prisnedsættelsen var også den kompensation, som kommunen skulle betale for SJB's afkald på retten til at påberåbe sig 70 %-klausulen.
According to the Dutch authorities, the decrease in the sales price for the land and the waiver of the fees was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Via sin deltagelse i OPP skulle SJB selv bære 50 % af risikoen og omkostningerne til arealudnyttelse og således selv deltage i den aftalte nedsættelse af salgsprisen.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
For at opnå omkostningsneutralitet for arealudnyttelsesfasen blev det besluttet, at SJB skulle betale 2,6 mio. EUR til OPP (punkt 5.2.1 i Ground Exploitation Masterplan Damcentrum).
COMMENTS REGARDING THE COMPATIBILITY OF THE STATE AID
Eftersom OPP skulle betale 50 % af omkostningerne til skolen, skulle SJB betale 25 % af disse omkostninger (0,7 mio. EUR).
Should the Commission conclude that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
Endelig anfører de nederlandske myndigheder, at den retroaktive prisnedsættelse vedrører byggeriet af 67 boliger og 14 erhvervsejendomme, der vil blive solgt til markedskonforme priser fastsat af en uafhængig sagkyndig.
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Konkurrencefordrejningen ville derfor være af meget lokal karakter og ville dermed ikke overstige de positive virkninger af gennemførelsen af projektet.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
BEMÆRKNINGER FRA TREDJEPART
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Kun Stichting har indgivet bemærkninger som svar på åbningsafgørelsen.
Objective of common interest
Stichting glæder sig over afgørelsen om indledning af proceduren, men finder, at de anfægtede foranstaltninger, som er beskrevet i afgørelsen, er en del af en meget større støtteforanstaltning, og henviser til sin klage og yderligere indlæg.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Stichting henviser navnlig til den påståede gratis overdragelse af jord fra kommunen til OPP.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Stichting mener, at forsinkelsen af projektet ikke skyldes den nationale retssag, de havde indledt, eller at finanskrisen forsinkede salget af boliger på Damplein.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
I henhold til Stichting har der ikke været efterspørgsel efter den type boliger, der er planlagt på Damplein, siden projektet blev indledt i 2004.
The Dutch authorities contend that SJB could not be forced to start construction works on the Damplein owing to the 70 % clause in the 2004 Cooperation Agreement.
I henhold til Stichting er jorden ikke blevet vurderet af en uafhængig sagkyndig, hverken i 2003 eller i 2009.
By the time SJB received a valid building permit, the credit crisis had had its effect on the Dutch real estate market, which made it even more unlikely that SJB would swiftly pre-sell 70 % of the free sector housing units.
BEMÆRKNINGER FRA DE NEDERLANDSKE MYNDIGHEDER TIL BEMÆRKNINGERNE FRA TREDJEPART
The 2004 Cooperation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Med hensyn til kommunens gratis overdragelse af jord til OPP forklarer kommunen, at dette ikke er en del af afgørelsen om indledning af proceduren, og henviser til sine skrivelser til Kommissionen i 2009, hvor den forklarer, at overdragelsen ikke var gratis, da OPP leverede ydelser til gengæld.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
I sine tidligere skrivelser har kommunen understreget, at arbejde, der blev udført af OPP, normalt ville være blevet udført af kommunen.
Proportionality
Ifølge de nederlandske myndigheder havde både de forskellige retssager, som Stichting anlagde, og som medførte betydelig negativ omtale af projektet, og kreditkrisen en negativ indvirkning på salget af boliger på Damplein.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up its right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Da salget blev indledt i 2007, blev næsten en tredjedel af boligerne dog solgt.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Disse salgsaftaler blev senere annulleret på grund af den sene tilvejebringelse af de nødvendige byggetilladelser.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-compliant.
Det kan derfor konkluderes, at der var efterspørgsel efter boligerne, da projektet blev påbegyndt.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-compliant by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
De nederlandske myndigheder bemærker videre, at de uafhængige sagkyndige var udvalgt af kommunen, der ikke havde nogen interesse i en lav vurdering af jorden.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
VURDERING AF DE ANFÆGTEDE FORANSTALTNINGER
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
EKSISTENSEN AF STATSSTØTTE EFTER ARTIKEL 107, STK.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
1, I TEUF
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
I artikel 107, stk. 1, i TEUF fastsættes det, at »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, [er] uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«.
Distortion of competition
For det første er det ikke blevet anfægtet, at SJB samt Schouten de Jong og Bouwfonds, medlemmerne af partnerskabet, er virksomheder i denne bestemmelses forstand, da de udfører økonomiske aktiviteter, hvor de tilbyder varer og tjenesteydelser på markedet, jf. åbningsafgørelsen.
Finally, the Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-compliant prices valued by an independent expert.
Da OPP træffer beslutninger ved enstemmighed, og man ikke kunne have nået til enighed om disse foranstaltninger uden kommunalrådets udtrykkelige godkendelse, kan OPP's beslutning om at indrømme de anfægtede foranstaltninger tilregnes staten.
COMMENTS FROM THIRD PARTIES
Hvis kommunen ikke havde accepteret at indrømme de anfægtede foranstaltninger, ville beløbet for dens finansielle eksponering som følge af OPP have været tilsvarende lavere.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Prisnedsættelsen og de opgivne gebyrer, som OPP havde accepteret, indebærer derfor et tab af statslige midler [16].
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
For det tredje må disse foranstaltninger anses for at være af selektiv karakter, da de udelukkende kom SJB og dermed medlemmerne af partnerskabet, Schouten de Jong og Bouwfonds, til gode.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
De nederlandske myndigheder bestrider dog påstanden om, at kommunen ved at acceptere en nedsættelse af den oprindeligt aftalte salgspris for den jord, der var solgt til SJB, og et afkald på gebyrer gav en økonomisk fordel til SJB, som det ikke ville have fået under normale markedsforhold.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Af de årsager, der er anført i betragtning 74-83 nedenfor, er Kommissionen enig med de nederlandske myndigheder på dette punkt i lyset af sagens særlige omstændigheder og de anfægtede foranstaltningers særlige kontekst, herunder navnlig kommunens særlige retlige stilling i henhold til 2004-samarbejdsaftalen og en række bilaterale aftaler med SJB.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Eksistensen af en fordel
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Ifølge fast retspraksis giver økonomiske transaktioner, der udføres af et offentligt organ eller en offentlig virksomhed, ikke modparten en fordel og udgør derfor ikke statsstøtte, hvis de udføres på normale markedsvilkår [17].
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
For at afgøre, om en økonomisk transaktion udføres på normale markedsvilkår, skal de offentlige myndigheders eller virksomheders adfærd sammenlignes med private økonomiske operatørers adfærd i en lignende situation på normale markedsvilkår for at afgøre, om de økonomiske transaktioner, der udføres af disse myndigheder eller virksomheder, giver deres modparter en fordel.
The Dutch authorities stated that the set-up of the project by the Municipality has been transparent and described in the ‘Concept Masterplan Damcentrum’, approved on 6 April 2004.
Dette kaldes det markedsøkonomiske investorprincip (»investorprincippet«).
Only financially sensitive agreements or parts thereof were kept confidential.
I denne forbindelse skal der tages hensyn til alle relevante aspekter af de anfægtede foranstaltninger og deres sammenhæng [18], navnlig kommunens og SJB's retlige stilling i henhold til 2004-samarbejdsaftalen og de forskellige bilaterale aftaler, samt til kompleksiteten af projektet, der indgik i et bredere ejendomsprojekt.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
De nederlandske myndigheder gør gældende, at kommunen handlede i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, da manglende gennemførelse af Damplein-projektet ville have haft betydning for hele Leidschendam Centrum-projektet og ville have medført tab for kommunen.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
I denne forbindelse gjorde de nederlandske myndigheder følgende gældende.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Ifølge de nederlandske myndigheder havde kommunen for det første en væsentlig finansiel og social interesse i, at byggeriet på Damplein blev påbegyndt så hurtigt som muligt, idet yderligere forsinkelser ville medføre direkte og indirekte tab for kommunen, som ville overstige kommunens omkostninger ved at acceptere de anfægtede foranstaltninger.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
På grund af disse finansielle interesser besluttede kommunen at gennemgå de aftaler, der var indgået med SJB, på ny.
These sales agreements were later cancelled owing to the late delivery of the necessary building permits.
Dernæst hævder de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede som en privat investor ved at acceptere et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen til gengæld for de anfægtede foranstaltninger.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
I henhold til aftalebestemmelserne i 2004-samarbejdsaftalen skal parterne rent faktisk genforhandle de aftaler, der blev indgået i 2004, i tilfælde af forsinkelse i udstedelsen af byggetilladelser.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
Det fastslås navnlig i punkt 6.6 i samarbejdsaftalen, at parterne i tilfælde af forsinkelse i udstedelsen af byggetilladelsen skal genforhandle den oprindeligt aftalte pris for jorden og betalingsdatoerne.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
Det fastslås desuden i punkt 16 i samme aftale, at aftalen kun kan ophæves helt eller delvis i de specifikt anførte situationer.
THE EXISTENCE OF STATE AID WITHIN THE MEANING OF ARTICLE 107(1) TFEU
En af disse anførte situationer er »uforudsete omstændigheder« i henhold til artikel 6:258 i den nederlandske civillovbog, hvor det anføres, at parterne, hvis en af parterne er af den opfattelse, at de øvrige parter ikke kan tvinge den pågældende part til at gennemføre aftalen uændret, skal indlede forhandlinger for at nå til enighed om ændrede vilkår.
Article 107(1) TFEU provides that: ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
Endelig skal eventuelle tvister i henhold til punkt 18 i samarbejdsaftalen løses ved fælles overenskomst eller indbringes til voldgift.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provision, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
I henhold til disse aftalebestemmelser havde parterne til hensigt at opretholde deres samarbejde og begrænse et eventuelt ophør af samarbejdet til situationer, hvor parterne ikke kunne nå til enighed, eller hvor parterne tilsidesatte deres forpligtelser på en sådan måde, at det ikke længere var muligt at genforhandle aftalen.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
I denne fase var kommunen finansielt involveret i projektet, da den bar 50 % af omkostningerne og risiciene.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources [16].
Omkostningerne i projektets arealudnyttelsesfase omfattede omkostninger til byggemodning af jorden, omkostninger til den offentlige del af parkeringskælderen og 50 % af omkostningerne til opførelsen af skolen.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, they must be considered selective in nature.
Kommissionen bemærker ligeledes i denne forbindelse, at finanskrisen var en realitet på genforhandlingstidspunktet, og den ramte navnlig det nederlandske ejendomsmarked.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
På baggrund af forhandlingerne mellem parterne i efteråret 2008 tilbød SJB OPP at betale 4 mio. EUR for jorden, hvorefter SJB ville påbegynde byggeriet i april 2009, uanset om boligerne var blevet solgt på forhånd.
For the reasons set out in recitals 74 to 83 below, the Commission can agree with the Dutch authorities on this point, given the specific circumstances of the case and the particular context of the contested measures, including in particular the specific legal position of the Municipality on the basis of the 2004 Cooperation agreement and several bilateral agreements with SJB.
En uafhængig sagkyndig, Fakton, som kommunen havde indgået en aftale med, konkluderede i sin rapport fra den 11. februar 2009, at den nye aftalte pris for jorden på 4 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2010) kunne betragtes som en markedskonform pris for den pågældende jord, også under hensyntagen til SJB's yderligere forpligtelser.
The existence of an advantage
Under disse omstændigheder har Kommissionen ikke grund til at tro, at kommunens adfærd ved at acceptere en pris på 4 mio. EUR under de særlige omstændigheder ikke er i overensstemmelse med normale markedsvilkår.
It is settled case law that economic transactions carried out by a public body or a public undertaking do not confer an advantage on its counterpart, and therefore do not constitute aid, if they are carried out in line with normal market conditions [17].
Artikel 1
Therefore, to determine whether the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and the waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB, it needs to be examined whether the Municipality respected the MEOP.