natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Den eksterne ekspert forudsætter i sin vurdering en stigning i jordens værdi over de næste 40 år i overensstemmelse med den forventede gennemsnitlige årlige inflation på 1,7 %.
For the determination of the annual lease fee amount, the land valuation report takes as a basis the assumed value of the ground under the stadium and the training complex (valued together at EUR 48385000) and in addition of a car park which was already owned by the municipality (valued at EUR 6010000).
På denne baggrund findes det i vurderingen passende, at PSV betaler en årlig leje på 2463030 EUR.
It uses as a reference the interest rate for long-term Dutch government bonds in 2011 of 3,54 %.
Nederlandene hævder, at dette beløb stemmer overens med den leje, som andre professionelle fodboldklubber i landet betaler for stadionleje, og at det derfor var i overensstemmelse med markedsvilkårene.
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Med hensyn til den formodede stigning i jordens værdi på 1,7 % gives der i vurderingen mulighed for, efter 20 år, at nedsætte den akkumulerede værdi af jorden med 22,5 % som en sikkerhedsmargen, ligesom den årlige anslåede leje fra år 21 fastsættes på dette lavere grundlag.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
I lyset af sikkerhedsmargenen på 22,5 % udgør den faktiske procent i vurderingen 1,01 % for hele perioden på 40 år (0,4 % for de første 20 år).
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
I rapporten anerkendes det, at lange lejekontrakter på over 15 år kan omfatte visse risici.
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
Ud fra en markedsinvestors perspektiv opvejes den lange periode, hvor denne endnu ikke kan realisere værdien af en ejendom, der ligger i en zone med blandet brug, imidlertid af den lejeindtægt, som allerede er baseret på den formodede værdi af jord til blandet brug.
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Denne værdi revideres efter 20 år på grundlag af en ny vurderingsrapport.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
Denne revision vil dække både værdien af jorden og et passende afkast af denne værdi.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
Lejekontrakten giver en indtægt i lejeperioden og mulighed for efterfølgende at realisere de muligheder, som ligger i jorden.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks.
Risiciene for kommunen vil også begrænses af andre faktorer.
From the perspective of a market investor, the long period during which it cannot yet realise the value of a property situated in a mixed-use zone is, however, offset by the lease fee rate which is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land.
Med hensyn til risikoen i forbindelse med zoneinddeling er forudsætningen i vurderingsrapporten om zoneinddelingen baseret på, at området omkring stadionet allerede er blevet omlagt fra industri til blandet brug.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
I et enkelt tilfælde fik investoren omlægningen gennemført inden for otte uger.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
Vurderingseksperterne mente derfor, at denne forudsætning var realistisk.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
De tog ikke højde for kommunens mulighed for at påvirke planlægningen, men så på udviklingen i de omkringliggende områder og den administrative praksis med at give tilladelser og omklassificeringer til private udviklere.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Planlægningslovgivningen giver mulighed for fleksible omlægninger.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
For yderligere at reducere risiciene i beregningen blev der i vurderingsrapporten forudsat en lavere byggetæthed end på nabogrundene.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
Selv om zoneinddelingen af stadionet fastholdes i sin nuværende form, ville det ikke udgøre en høj risiko.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Den nuværende zoneinddeling gælder for stadionet og kommerciel brug.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
Fastholdes denne zoneinddeling, kan det kun føre til en moderat lavere værdi af jorden.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Ifølge Nederlandene ville det tillade enhver form for kommerciel brug af jorden og udvikling af profitable kommercielle aktiviteter.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
Den uafhængige vurderingsekspert konstaterede, at blandet brug var et passende grundlag for vurderingen.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Dette var ikke kommunens forslag.
The current zoning is for stadium and commercial use.
Det fastlægges i den lange lejekontrakt, at såfremt PSV ikke betaler leje eller går konkurs, er jorden og stadionet til fuld rådighed for kommunen, som kan udvikle jordens muligheder.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
Bygningerne på jorden vil blive kommunens ejendom.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Som anført ovenfor tages der i transaktionsprisen på 48385000 EUR allerede højde for de forventede nedrivnings- og udviklingsomkostninger, og lejen vil blive revideret efter 20 år.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Endvidere stillede PSV indtægterne fra salget af sæsonkort som garanti for lejebetalingen og deponerede et beløb svarende til to års leje af jorden (i en indledende periode på 10 år).
It was not suggested by the municipality.
Ved lejekontraktens ophør vil kommunen ikke kun have akkumuleret rente, men også stadig være ejer af jorden under stadionet, som formodentlig vil have en højere værdi end i dag og forskellige anvendelsesmuligheder.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Bygningerne på jorden vil også være til kommunens rådighed uden kompensation til PSV.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
BEMÆRKNINGER FRA INTERESSEREDE PARTER
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
Kommunen og PSV fremsatte bemærkninger under proceduren, som var identiske med de bemærkninger, som Nederlandene fremsatte.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
Derudover beskrev kommunen den procedure, som førte til beslutningen om at købe stadionjorden, og dens motiver.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Ifølge kommunen blev der i januar 2011 gjort indledende overvejelser om at indgå en aftale om salg og tilbageleasing med PSV.
The buildings on the land will also be at the disposal of the municipality, without any compensation for PSV.
Det underliggende formål var at hjælpe PSV med en budgetneutral transaktion, som ikke ville give klubben en finansiel fordel, som den muligvis ikke ville have fået på markedsvilkår.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Derfor og med dette mål for øje anmodede kommunen et uafhængigt vurderingsfirma Troostwijk Taxaties B.V. (»Troostwijk«) om at fastsætte markedsprisen for den pågældende jord og en rimelig årlig leje.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
I marts 2011 fremlagde Troostwijk en vurdering af stadionjorden og andre grunde, som PSV ønskede at sælge til kommunen.
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
Markedsprisen for jorden under stadionet blev under hensyntagen til dens daværende tilstand og i betragtning af dens udviklingsmuligheder fastsat til 41160000 EUR.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Metoden til fastsættelsen af jordens værdi og lejen blev godkendt af et eksternt revisionsfirma, der arbejdede for kommunen.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Lejen ville blive højere end den rente, som kommunen skal betale for det lån, den tog for at finansiere købet af jorden.
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Efter at have modtaget en anmodning om oplysninger fra Kommissionen om den planlagte transaktion i maj 2011 lagde kommunen navnlig vægt på at sikre, at foranstaltningen følger markedsvilkårene og ikke vil påvirke budgettet.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
Kommunen understregede, at opkøbet af jorden er interessant, fordi det passer ind i kommunens strategi for opkøb af jord og udvikling.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Kommunen har en egen interesse i at købe denne jord, som kan have en højere værdi for kommunen end for en anden mulig investor.
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
VURDERING AF FORANSTALTNINGEN — TILSTEDEVÆRELSE AF STATSSTØTTE I HENHOLD TIL TRAKTATENS ARTIKEL 107, STK.
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
1
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
I henhold til traktatens artikel 107, stk. 1, er statsstøtte enhver form for støtte, som ydes af en medlemsstat eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Betingelserne i traktatens artikel 107, stk. 1, er kumulative, og alle betingelser skal derfor være opfyldt samtidigt, før en foranstaltning kan udgøre statsstøtte.
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
Statsmidler og tilregnelse til staten
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Beslutningen om at købe jorden under stadionet og træningsanlægget De Herdgang for 48385000 EUR og derefter tilbagelease den til PSV blev truffet af kommunen.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Denne foranstaltning omfatter kommunens budget og dermed brug af statsmidler.
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
Den skal derfor tilregnes staten.
State resources and imputability to the state
Mulig påvirkning af samhandels- og konkurrencevilkårene
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
Nederlandene har sat spørgsmålstegn ved den mulige støttes påvirkning af det indre marked for klubber, der ikke spiller fodbold på europæisk plan.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
Professionelle fodboldklubber betragtes imidlertid som virksomheder og er underlagt statsstøttekontrol.
Hence it is imputable to the state.
Fodbold har karakter af lønnet arbejde eller præstation af tjenesteydelser mod vederlag.
Possible effect of the aid on trade and competition
Sporten har udviklet et højt professionelt niveau og dermed øget sin økonomiske virkning [5].
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Professionelle fodboldklubber udøver økonomiske aktiviteter på flere markeder ud over deltagelse i fodboldturneringer, som har en international dimension, som f.eks. transfermarkedet for professionelle spillere, reklame, sponsorering, merchandising eller mediedækning.
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Støtte til en professionel fodboldklub styrker dens position på disse markeder, som for de flestes vedkommende dækker flere medlemsstater.
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Hvis statsmidler derfor anvendes til at give en professionel fodboldklub en selektiv fordel, uanset den liga, den spiller i, vil denne støtte sandsynligvis kunne fordreje konkurrencen og påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne inden for betydningen af traktatens artikel 107, stk. 1 [6].
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.
Selektiv fordel
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
For at udgøre statsstøtte skal en foranstaltning give den modtagende virksomhed en økonomisk fordel, som den ikke ville have opnået på normale markedsvilkår.
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Købet af jorden fra PSV og den efterfølgende tilbageleasing til klubben ville udgøre en sådan fordel, hvis vilkårene var mere fordelagtige for PSV end begrundet i markedsvilkårene.
Selective advantage
Den typiske interesse for investoren/udlejeren i et kommercielt salg og tilbageleasing er et rimeligt afkast af investeringen i form af leje i lejeperioden og ejerskab af et aktiv, som allerede er udlejet til en pålidelig lejer.
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Investoren/udlejeren vil få et langsigtet, fuldt udlejet aktiv med en stabil indtægt.
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Anvendelsen af meddelelsen om salg af jord
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Nederlandene henviser i denne vurdering til meddelelsen om salg af jord.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Ifølge denne meddelelse udgør en offentlig myndigheds salg af jord og bygninger ikke statsstøtte, for det første hvis den offentlige myndighed accepterer det højeste eller eneste tilbud efter et betingelsesløst udbud, og for det andet hvor salgsprisen uden et sådant udbud som minimum svarer til den værdi, som fastsættes i en uafhængig ekspertvurdering.
Application of the land sales communication
Kommissionen gentager, at vejledningen i meddelelsen om salg af jord som anført i indledningen kun omfatter »salg af jord og bygninger, der ejes af det offentlige.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
Den omfatter ikke det offentliges erhvervelse af jord og bygninger eller offentlige myndigheders udlejning af jord og bygninger.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Sådanne transaktioner kan også indeholde statsstøtteelementer.« Endvidere er fastsættelsen af jordens værdi i det foreliggende tilfælde ikke i sig selv tilstrækkelig.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Kontrakten om salg og tilbageleasing omfatter også leje.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Det skal også fastslås, om denne leje stemmer overnes med markedet.
Such transactions may also include State aid elements.’
Under alle omstændigheder er mekanismerne i meddelelsen om salg af jord kun værktøjer til at fastslå, om staten fungerede som en markedsøkonomisk investor, og er derfor specifikke eksempler på testen af princippet om den markedsøkonomiske investor på transaktioner af jord mellem offentlige og private enheder [7].
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Overholdelse af princippet om den markedsøkonomiske investor
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Kommissionen skal derfor vurdere, om en privat investor ville have indgået i de vurderede transaktioner på samme vilkår.
The market conformity of this fee also needs to be established.
En hypotetisk investor handler som en fornuftig investor, der ønsker at maksimere sin fortjeneste uden dog at løbe en for stor risiko i forhold til afkastet.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Princippet om den markedsøkonomiske investor er ikke overholdt, hvis prisen for jorden blev fastsat på et højere niveau end markedsprisen og lejen på et lavere niveau.
Observance of the market economy investor principle
Nederlandene og kommunen hævder, at kommunen handlede på baggrund af en (forudgående) uafhængig ekspertvurdering og derfor i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske investor.
The Commission therefore has to assess whether a private investor would have entered into the transactions under assessment on the same terms.
Transaktionen blev foretaget på grundlag af jordens markedsværdi og gav derfor ikke PSV nogen fordel.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Kommissionen mener, at overholdelsen af markedsvilkår i princippet kan bestemmes ved en uafhængig ekspertvurdering.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Med hensyn til, om den eksterne eksperts vurdering, som kommunen benyttede, stemmer overens med markedsvilkårene, blev Nederlandene i åbningsafgørelsen anmodet om at begrunde, hvorfor eksperten brugte prisen på jord til blandet brug og ikke prisen på jord til et stadion i sine beregninger.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Kommissionen ønskede også at se en begrundelse for den fortjenst- og risikomargen, som blev brugt til at beregne værdien af jorden til fremtidig udvikling efter udløbet af den lange lejekontrakt.
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
På grundlag af oplysningerne fra Nederlandene og kommunen bemærker Kommissionen, at kommunen, inden den købte jorden, fik vurderet jorden af Troostwijk, et uafhængigt vurderingsfirma.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Da forhandlingerne om en kontrakt om salg og tilbageleasing blev indledt i januar 2011, var det underliggende mål at hjælpe PSV med en transaktion, som ikke ville give klubben en finansiel fordel, som den muligvis ikke ville have opnået på markedsvilkår.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Kommunen anmodede derfor Troostwijk om at fastsætte markedsprisen for den pågældende jord og en rimelig årlig leje, der stemte overens med markedet.
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
Forudsætningerne for vurderingen synes at have været rimelige.
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.