natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Til støtte for sine påstande fremlagde Hammer en efterfølgende vurdering (dateret 20.1.2011) af anlæggets værdi udarbejdet af PricewaterhouseCopers (i det følgende benævnt »PwC-rapporten«).
In order to support its allegations, Hammar provided an ex post assessment of the value of the Facility dated 20 January 2011, prepared by PricewaterhouseCoopers (‘the PwC report’).
Ifølge PwC-rapporten er usikkerhedsfaktoren ved beregningen af markedsprisen for denne type ejendom så stor, at prisen ved hvert af salgene af anlægget (dvs. da FABV købte det af Chips AB, da det senere blev solgt til Hammar, og endelig da Hammar solgte det til de lokale virksomheder) kan siges at have ligget i nærheden af markedsprisen.
That report maintains that the degree of uncertainty when estimating the market price of this type of property is so great that the price could be said to have been close to market terms each time the Facility was sold (i.e. FABV’s purchase from Chips AB, the subsequent sale to Hammar and finally Hammar’s sale to the local entrepreneurs).
Særlig for så vidt angår FABV's salg til Hammar og videresalget til de lokale virksomheder, gives der i rapporten udtryk for den opfattelse, at de priser, der blev betalt, var markedskonforme i betragtning af de finansielle vilkår i de to lejeaftaler (dvs. mellem henholdsvis FABV og Hammar og Hammar og de lokale virksomheder).
In particular, in relation to FABV’s sale to Hammar and to the subsequent sale to local entrepreneurs, the PwC report considers that the prices paid were market-conform, given the financial conditions in the two tenancy agreements (i.e. between FABV and Hammar on the one hand and between Hammar and the local entrepreneurs on the other).
Hammar hævdede under mødet med Kommissionens tjenestegrene den 19. oktober 2011 og i forbindelse med fremsendelsen af supplerende oplysninger til Kommissionen den 3. november 2011, at der på det tidspunkt, hvor kommunen og Hammar aftalte Hammars forkøbsret til at erhverve anlægget for 8 mio. SEK, ikke var indkommet andre bud på anlægget, og at prisen derfor bør betragtes som markedsprisen. Eventuelle beregninger ændrer ikke herved og må betragtes som hypotetiske.
At the meeting with the Commission services on 19 October 2011 and in its submission to the Commission of additional information of 3 November 2011, Hammar argued that, at the time the Municipality and Hammar agreed to give the latter an option to acquire the Facility for SEK 8 million, there were no other bids for the Facility and thus this price should be considered the market price, irrespective of any valuations which are necessarily hypothetical.
Den 3. november 2011 tilsendte Hammar Kommissionen en rapport udarbejdet af Copenhagen Economics A/S [10] (i det følgende benævnt »Copenhagen Economics«) om den eventuelle påvirkning af samhandelen mellem medlemsstaterne som følge af FABV's køb af anlægget af Chips AB og senere salg til Hammar.
On 3 November 2011, Hammar submitted a report to the Commission prepared by Copenhagen Economics A/S [10] (‘Copenhagen Economics’) concerning the possible effect on trade between Member States of both FABV’s purchase of the Facility from Chips AB and the subsequent sale of the Facility to Hammar.
Rapporten konkluderer, at førstnævnte transaktion kunne påvirke samhandelen inden for Unionen, eftersom sælgeren, Chips AB — som er det finske datterselskab til den norske Orklakoncern — er en international virksomhed, der konkurrerer internationalt.
The report concludes that the first transaction had the potential to affect intra-Union trade, because the seller Chips AB is an international company — the Finnish subsidiary of the Norwegian group Orkla — that competes internationally.
Til gengæld hævdes det i rapporten, at FABV's salg af anlægget til Hammar slet ikke, eller kun i ubetydeligt omfang, påvirkede samhandelen inden for Unionen, eftersom Hammar kun opererer på lokalt plan og ikke har internationale konkurrenter på de relevante markeder.
By contrast, the report argues that FABV’s sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on intra-Union trade, as Hammar operates only at local level and does not encounter international competitors on the relevant market(s).
Vurderingen af, om FABV's salg af anlægget til Hammar indeholdt et statsstøttelement, skal ske ud fra artikel 107, stk. 1, i TEUF, hvori det er fastsat, at »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, [er] uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.«
In order to assess whether FABV’s sale of the Facility to Hammar entailed State aid, it needs to be assessed in the light of Article 107(1) TFEU, which provides that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
Kommissionen bemærker, at støttemodtageren, dvs. Hammar, skal betragtes som en virksomhed, eftersom den udøver økonomisk virksomhed ved at udbyde tjenesteydelser i forbindelse med fast ejendom.
The Commission notes that the beneficiary of the measure, i.e. Hammar, qualifies as an undertaking since it pursues economic activities, offering real estate and real-estate-related services on the market.
Transaktionen blev gennemført af kommunen gennem FABV.
The transaction was concluded by the Municipality through FABV.
FABV ejes 100 % af kommunen, som dækker FABV's eventuelle tab over sit normale budget.
FABV is wholly owned by the Municipality, which covers FAVB’s potential losses from its normal budget.
FABV's bestyrelse består af medlemmer af Vänersborgs kommunalbestyrelse.
FABV’s board is made up of members taken from the Municipality’s ruling body.
FABV's beslutninger kan dermed tilskrives staten, og i det omfang, beslutningerne har økonomiske konsekvenser, indebærer de brug af statsmidler.
Thus, the decisions of FABV are imputable to the State and, to the extent that they have financial implications, they imply the use of State resources.
Desuden deltog kommunen klart i transaktionen, idet den forkøbsret, som blev indrømmet Hammar, fordrede en kapitaltilførsel på 9 mio. SEK fra kommunen til FABV til dækning af det tab, som ville opstå, hvis Hammar udnyttede forkøbsretten.
Moreover, the Municipality was clearly involved in this operation, as the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million from the Municipality to FABV to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option.
På baggrund heraf konkluderer Kommissionen, at salget af anlægget til Hammar involverede statsmidler.
In this respect, the Commission concludes that the sale of the Facility to Hammar involved State resources.
Eftersom en specifik virksomhed (dvs. Hammar) fik fordel af transaktionen, må foranstaltningen betragtes som selektiv.
Since the transaction benefited a specific undertaking (i.e. Hammar), it has to be considered a selective measure.
Foranstaltningen fordrejer eller kan fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen inden for Unionen og Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (i det følgende benævnt »EØS«) i den forstand, hvori udtrykket er anvendt i Den Europæiske Unions Domstols relevante retspraksis på statsstøtteområdet.
The measure distorts or has the potential to distort competition and affect trade within the Union and the European Economic Area (‘EEA trade’) within the meaning of the State aid case law of the Court of Justice of the European Union.
I rapporten fra Copenhagen Economics (se betragtning 30) gøres det gældende, at det ejendomsmarked, hvor Hammar opererer, udelukkende er lokalt, hvilket opfattes som et argument for, at den selektive fordel, som salget af anlægget til Hammer medførte, overhovedet ikke, eller kun i ubetydelig omfang, påvirkede samhandelen.
In order to maintain that the selective advantage entailed in the sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on trade, the report prepared by Copenhagen Economics (see recital 30) argues that the real estate market in which Hammar is active is purely local.
Den eventuelle påvirkning af samhandelen afhænger dog ikke af, om denne eller hin støttemodtager opererer internationalt eller udelukkende nationalt, men snarere af, om de varer og tjenesteydelser, som støttemodtageren handler med, er eller kan være genstand for samhandel inden for Unionen [11].
However, the potential effect on trade does not depend on whether a particular aid recipient happens to be active internationally or only nationally, but on whether the goods or services in which he trades are or could be subject to intra-Union trade [11].
Dette kriterium er i dette tilfælde opfyldt, idet fast ejendom og hermed forbundne tjenester er genstand for handel og investeringer inden for Unionen. I den foreliggende sag bekræftes det af, at anlæggets tidligere ejere (Chips AB) er et finskbaseret datterselskab af Orklakoncernen, som opererer internationalt.
That criterion is met in this case, given that real estate and real-estate-related services are subject to intra-Union trade and investment, a fact which, in the present case, is substantiated by the fact that the previous owner of the Facility (Chips AB) is the Finnish-based subsidiary of Orkla, a group with international operations.
Det beviser, at der er en grænseoverskridende interesse i det pågældende aktiv (dvs. anlægget), som i øvrigt ikke er en ubebygget grund, men et anlæg, som anvendes til fremstilling af dybfrostvarer.
This constitutes evidence of cross-border interest in the asset in question, i.e. the Facility, which, moreover, is not an empty plot of land but an operational production facility for frozen foodstuffs.
Derfor er Kommissionen af den opfattelse, at selv om Hammar udelukkende opererer på lokalt plan, er virksomheden aktiv på et marked, hvor det ikke kan udelukkes, at foranstaltningen påvirker samhandelen og konkurrencevilkårene inden for Unionen og EØS.
Therefore, the Commission is of the view that, even if Hammar operates exclusively at local level, the company is active in a market where an effect on intra-Union and EEA trade and competition cannot be ruled out.
De argumenter, som Hammar har fremført, giver derfor ikke Kommissionen anledning til at ændre sin foreløbige vurdering af dette kriterium i beslutningen om at indlede proceduren.
The arguments put forward by Hammar thus give the Commission no reason to depart from the preliminary findings of the opening decision on this criterion.
Fordelen
The advantage
Det eneste kriterium i definitionen af statsstøtte, som skal overvejes, er derfor, om FABV's salg af anlægget til Hammar gav Hammar en fordel.
The sole criterion of the State aid definition under discussion, therefore, is whether FABV’s sale of the Facility conferred an advantage on Hammar.
Det er på grundlag af de foreliggende oplysninger Kommissionens opfattelse, at FABV solgte anlægget til Hammar til en pris, der lå under markedsværdien, hvilket en privat markedsinvestor næppe ville gøre, og dermed gav Hammar en fordel.
On the basis of the information available, the Commission is of the view that FABV sold the Facility to Hammar at a price below its market value, which a private market investor is unlikely to do, thereby granting an advantage to Hammar.
Denne sag vedrører salget af visse offentligt ejede aktiver til en privat virksomhed.
The present case concerns the sale of certain assets in public ownership to a private undertaking.
En del af aktiverne består af fast ejendom (jord og bygninger), så for at kunne vurdere, om der i sådanne tilfælde er tale om statsstøtte, anvender Kommissionen sin meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger [12] (i det følgende benævnt »meddelelsen«).
Some of those assets are real estate (land and buildings) and to assess the presence of aid in those cases the Commission applies the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [12] (‘the Communication’).
Med hensyn til salget af andre typer aktiver anvender Kommissionen det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. den vurderer, om den offentlige sælger optrådte som en privat investor, der opererer i en markedsøkonomi.
When the sale concerns other types of assets, the Commission applies the test of the private operator in a market economy, i.e. it assesses whether the public seller behaved as a private investor operating in a market economy.
Eftersom meddelelsen bygger på samme private investorprincip, vil Kommissionen af klarhedshensyn vurdere hele transaktionen på grundlag af denne meddelelse [13].
However, since the Communication is based on the same private investor test, for ease of presentation, the Commission will refer to that Communication to assess the whole transaction [13].
I overensstemmelse med meddelelsens punkt II.1 foreligger der ikke statsstøtte til fordel for køber, når salget sker efter »et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres«.
In particular, in accordance with point II.1 of the Communication, the existence of State aid in favour of the buyer is automatically ruled out when the sale follows ‘a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid’.
Hammar hævder, at prisen på 8 mio. SEK afspejler anlæggets markedsværdi, eftersom der ikke blev indgivet andre tilbud på det tidspunkt, hvor Hammar udnyttede forkøbsretten.
Hammar argues that the price of SEK 8 million reflects the market value of the Facility because at the time the option was agreed there were no other bids.
Kommissionen bemærker dog, at kommunens salg af anlægget ikke var gennemsigtigt og åbent for andre tilbudsgivere.
The Commission notes, however, that the Municipality’s sale of the Facility was not transparent and open to other bidders.
Kommissionen kan derfor ikke konkludere, at salgsprisen svarede til anlæggets markedsværdi [14].
Consequently, the price at which it was sold does not allow the Commission to draw any conclusion as to its genuine market value [14].
Kommissionen bemærker desuden, at FABV købte anlægget for 17 mio. SEK den 13. februar 2008 og samme dag indgik aftalen om forkøbsret med Hammar til den langt lavere pris på 8 mio. SEK.
In addition, the Commission notes that FABV purchased the Facility for SEK 17 million on 13 February 2008, and on the same date agreed to provide a purchase option to Hammar for the much lower price of SEK 8 million.
Det fremgår i øvrigt af meddelelsens punkt II.2a, at hvis salget finder sted, uden at der forinden er gennemført et betingelsesløst udbud, »skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder«.
Point II.2(a) of the Communication further provides that, if the sale takes place without an unconditional bidding procedure, ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’.
Kommissionen bemærker, at FABV ikke anmodede om en uafhængig vurdering af anlægget forud for salgsforhandlingerne.
The Commission notes that FABV did not request any independent evaluation of the Facility prior to the sale negotiations.
Selv om der ikke har været gennemført et åbent og betingelsesløst udbud, og der ikke er foretaget en uafhængig vurdering forud for salgsforhandlingerne, kan anlæggets markedsværdi på det tidspunkt, hvor FABV solgte det til Hammar, fastslås ved hjælp af andre foreliggende oplysninger.
However, notwithstanding the absence of an open and unconditional bidding procedure and of an independent evaluation prior to the sale negotiations, the market value of the Facility as it was sold by FABV to Hammar can be inferred from other information available.
Da anlægget blev sat til salg i slutningen af 2007, antog Chips AB Colliers International [15] til at udarbejde et pristilbud.
Indeed, when the Facility was put up for sale in late 2007, Chips AB commissioned Colliers International [15] to draw up a memorandum of sale for the Facility.
Colliers International fastsatte prisen til 27 mio. SEK(2,7 mio. EUR) for selve ejendommen, dvs. eksklusive løsøre og immaterielle aktiver.
Colliers International indicated a sale price of SEK 27 million (EUR 2,7 million) for the real estate alone, i.e. not including movable property and intellectual property rights.
Som det fremgår af beslutningen om at indlede proceduren, mener Kommissionen, at denne vurdering af markedsprisen er sandsynlig, eftersom i) vurderingen blev foretaget, inden salgsforhandlingerne fandt sted, ii) den blev bestilt af Chips AB i forbindelse med salget af anlægget, dvs. i en situation, hvor Chips AB med rimelighed kunne forventes ikke at have andre interesser end at opnå en præcis vurdering af markedsværdien, iii) vurderingen blev foretaget af en tredjemand, som hverken havde tilknytning til køber eller sælger, og iv) Colliers International har stor erfaring inden for ejendomsmæglerbranchen.
As noted in the opening decision, the Commission believes this to constitute a reasonable estimate of the market price because (i) the estimate was obtained prior to the sale negotiations; (ii) it was commissioned by Chips AB in relation to the sale of the Facility, i.e. in a context where Chips AB could reasonably have had no other interest than to obtain an accurate estimate of the market value; (iii) the study was performed by a third party independent of both seller and buyer; and (iv) Colliers International has wide experience in the real estate sector.
Hammer anfægter imidlertid Kommissionens synspunkt om, at denne vurdering var uafhængig, eftersom det var sælgeren, der bestilte den.
However, Hammar contests the Commission’s preliminary view that this evaluation was independent, as it was commissioned by the seller.
Hammar mener heller ikke, at Colliers antagelser var realistiske i lyset af anlæggets tilstand på salgstidspunktet (bl.a. antog de, at kun 10 % af lokalerne ville stå tomme).
Hammar also considers that the assumptions used by Colliers International were not realistic (inter alia as it assumed only a 10 % vacancy rate), in view of the situation of the Facility at the time of the transaction.
Swedbank vurderede anlæggets markedsværdi til 30 mio. SEK(3 mio. EUR), og denne vurdering dækker kun visse lokaler, ikke anlæggets samlede areal [17].
Swedbank estimated the market value of the Facility at SEK 30 million (EUR 3 million), even though the premises valued were smaller than the total size of the Facility [17].
Swedbank antog, at 35 % af lokalerne ville stå tomme, men resten af antagelserne mindede om dem, som Colliers International anvendte.
The vacancy rate assumption used by Swedbank was 35 %, while all other assumptions were comparable to those used by Colliers International.
PwC-rapporten indeholder en række vurderinger af anlæggets markedsværdi på forskellige salgstidspunkter.
The PwC report provides a series of market value estimates for the Facility depending on the moment at which it was sold.
I rapporten konstateres det eksempelvis, at anlæggets værdi, da Chips AB solgte det til FABV, var ca. 9 mio. SEK, og at værdien var ca. 5,5 mio. SEK(0,55 mio. EUR), da Hammar lejede det af FABV samme dag (13.2.2008).
For instance, the report concludes that the value of the Facility at the time of the sale from Chips AB to FABV was approximately SEK 9 million, while it was approximately SEK 5,5 million (EUR 0,55 million) when rented by Hammar from FABV on the same date (13 February 2008).
PwC-rapporten indeholder en tredje vurdering af anlæggets markedsværdi på det tidspunkt, hvor Hammar lejede det til de lokale virksomheder (1.3.2008), og her er værdien ansat til ca. 21 mio. SEK(2,1 mio. EUR).
The PwC report provides a third estimate of the market value of the Facility at the time when Hammar rented it to the local entrepreneurs (1 March 2008) of approximately SEK 21 million (EUR 2,1 million).
Kommissionen bemærker for det første, at PwC-rapporten indeholder meget forskellige vurderinger af anlæggets markedsværdi inden for en kort tidsperiode.
The Commission first notes that the PwC report provides diverging figures for the market value of the Facility over a short period of time.
Eftersom ejendommes markedsværdi har tendens til at være relativt stabil på kort sigt (undtagen under ekstraordinære omstændigheder), tvivler Kommissionen meget på rigtigheden af nogle af vurderingerne i PwC-rapporten, især i lyset af at alle transaktioner fandt sted inden for en meget kort tidsperiode.
Given that the market value of real estate tends to remain relatively constant in the short term, except in the occurrence of exceptional circumstances, the Commission has strong doubts as to some of the valuations provided in the PwC report, in particular in view of the fact that all transactions took place within a very short timeframe.
Med hensyn til de to første vurderinger af anlæggets værdi i PwC-rapporten (på henholdsvis 9 mio. SEK og 5,5 mio. SEK) betragter Kommissionen dem som urealistiske sammenlignet med de vurderinger, som Colliers International og Swedbank foretog på samme tidspunkt.
In relation to the first two valuations of the Facility contained in the PwC report (SEK 9 million and SEK 5,5 million, respectively), the Commission comes to the conclusion that, when compared to the contemporaneous estimates of Colliers International and Swedbank, these two valuations appear unrealistic.
For så vidt angår vurderingen på 5,5 mio. SEK bemærker Kommissionen, at PricewaterhouseCoopers (i det følgende benævnt »PwC«) baserer sin vurdering på pengestrømmen fra den leje, som Hammar betalte til FABV for leje af anlægget. PwC erkender dog selv, at denne leje er meget lav sammenlignet med det normale afkast af et tilsvarende industrianlæg.
On the one hand, in relation to the estimate of SEK 5,5 million, the Commission notes that PricewaterhouseCoopers (‘PwC’) bases its valuation on the cash flows derived from the rents paid by Hammar to FABV for the rental of the Facility, rents which PwC itself acknowledges to be very low compared to the normal return on a comparable industrial facility.
Dette står meget klart, når man sammenligner lejen med den leje, som Hammar forlangte af de lokale virksomheder kun få dage senere, som var syv gange højere (se fodnote 7 og 8).
This is particularly striking when compared to the rents charged by Hammar to the local entrepreneurs only a few days later, which were approximately seven times higher (see footnotes 7 and 8).
Kommissionen konkluderer på baggrund heraf, at den leje, som Hammar skulle betale, var lavere end markedsprisen.
In view of this, the Commission concludes that the rents charged to Hammar were below market price.
Kommissionen mener derfor ikke, at vurderingen på 5,5 mio. SEK, som bygger på forventede lejeindtægter, der ligger under markedsværdien, afspejler anlæggets reelle markedsværdi.
The Commission thus considers that the valuation of SEK 5,5 million, which rests on an assumed level of rental income which is below market level, does not reflect the true market value of the Facility.
For så vidt angår vurderingen på 9 mio. EUR bygger den på, at alle lokaler vil stå tomme i de to første år af ejerskabet, et tal, som derefter falder til 75 % det tredje år og til 50 % det fjerde år for derefter at lægge sig på 60 % i resten af den periode, som vurderingen dækker.
On the other hand, the estimate of SEK 9 million rests on an assumed vacancy rate of 100 % in the two first years of ownership, which then falls to 75 % in year 3 and 50 % in year 4 and levels out at 60 % for the remainder of the period covered by the valuation.