natgillin/translations-raw huggingface dataset:
For at begrunde sin holdning henviste de nederlandske myndigheder til et forslag vedrørende prisnedsættelsen, som kommunen havde sendt til kommunalrådet den 18. februar 2009, og til et byggeprogram, der var vedlagt 2004-samarbejdsaftalen, som tildeler et arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr på i alt 551554 EUR til Damplein.
To substantiate its position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Co-operation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 551554 to the Damplein.
Disse nedsættelser ville blive indrømmet, hvis SJB modtog en gyldig byggetilladelse inden den 1. oktober 2008.
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Da det ikke skete, besluttede parterne at genforhandle prisnedsættelsen.
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
I henhold til de nederlandske myndigheder skal prisnedsættelsen for jorden på Damplein og de opgivne gebyrer beregnes som anført i tabel 1 nedenfor.
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Beregning af prisnedsættelse og opgivne gebyrer i henhold til de nederlandske myndigheder
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
Prisnedsættelse Damplein
Decrease Damplein
Værdi pr. 1.1.2010
value 1.1.2010
Grundværdi
Value land
Arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr
Ground exploitation fee and quality fee
Jord og gebyrer i alt
Total land and fees
Nedsættelser aftalt i 2006 og 2009
Decreases agreed in 2006 and 2008
Reduceret værdi
Reduced value
Værdi, jf. supplerende aftale fra marts 2010
Value supplementary agreement March 2010
Prisnedsættelse i alt
Total decrease
4.2 Bemærkninger vedrørende eksistensen af statsstøtte
Comments regarding the existence of State aid
De nederlandske myndigheder er ikke enige i, at de anfægtede foranstaltninger udgør statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF.
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
De nederlandske myndigheder mener grundlæggende, at de anfægtede foranstaltninger ikke giver SJB en fordel, som det ikke ville have fået under normale markedsforhold.
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
I stedet finder de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede i overensstemmelse med den markedsøkonomiske investortest, da manglende gennemførelse af Damplein-projektet ville have haft betydning for hele Leidschendam Centrum-projektet og ville have medført både direkte og indirekte tab for kommunen.
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damages to the Municipality.
Ved beregningen af det direkte tab antog kommunen, at det ville have taget SJB mindst to år at sælge 70 % af boligerne i kriseperioden og påbegynde anlægsarbejdet uden den supplerende aftale.
First, to calculate the direct damages, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least two years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Kommunen budgetterede, at det direkte tab som følge af en yderligere forsinkelse på to år ville beløbe sig til 2,85 mio. EUR for PPP, hvoraf 50 % skulle betales af kommunen.
The Municipality budgeted the direct damage of a further two-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be for the expense of the Municipality.
Den anslog endvidere, at kommunen skulle afholde en yderligere direkte omkostning på 50000 EUR alene til at vedligeholde det forfaldne område (se tabel 2).
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Direkte tab beregnet af de nederlandske myndigheder
Direct damages calculated by the Dutch authorities
Direkte tab i to år
Direct damages during 2 years
Kommunen
municipality
Renteudgift til kredit (5 % i 2 år af udestående beløb pr. 01.01.2009 17 mio. EUR)
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 01.01.2009 EUR 17 million)
Midlertidig opsætning af hegn, vejskilte og vedligeholdelse
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Hensættelser til omkostningsstigning (indeks på 2,5 %)
Provisions cost increase (indexation of 2.5 %)
Ekstra planlægningsomkostninger, dvs. omkostninger til projektforvaltning, såsom finansiel administration, forsikring osv.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Vedligeholdelse af forfaldent område
Maintenance deteriorated area
De nederlandske myndigheder hævder endvidere, at kommunen ville have pådraget sig et indirekte tab som følge af en sådan forsinkelse, herunder yderligere forfald af det offentlige areal, tab af tiltro til området fra indbyggernes og fremtidige ejendomskøberes side, udgifter til flytning af forretninger, erstatningskrav fra virksomheder, vedligeholdelsesomkostninger og ændring af planer for andre delprojekter.
In addition, the Dutch authorities claim that the Municipality would have suffered indirect damage from such a delay consisting in the further deterioration of the public space, loss of confidence in the area by its inhabitants and future purchasers of real estate, costs for the re-destination of shops, damage claims from enterprises, maintenance costs, and changes of plans for the other sub-projects.
En sådan forsinkelse kunne også føre til lukning af indkøbsfaciliteterne i projektområdet, hvis tilstedeværelse styrker områdets beboelighed.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Allerede inden projektets start var omkring 23 % af forretningerne tomme, og i 2010 var 27 % gået ned.
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Uden den nødvendige byfornyelse ville hele området forfalde yderligere.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
De nederlandske myndigheder finder derfor, at kommunen handlede på samme måde, som en privat investor i en markedsøkonomi ville have gjort, ved at basere sig på de finansielle prognoser og i sin egen interesse forsøge at begrænse det direkte og indirekte tab som følge af en yderligere forsinkelse af projektet.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damages resulting from a further delay of the project.
Samtidig fik den garanti for, at anlægsarbejdet på Damplein ville blive gennemført.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Dernæst oplyser de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede, som en privat investor ville have gjort, ved at indrømme de anfægtede foranstaltninger til gengæld for et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Uden den supplerende aftale ville SJB ikke have påbegyndt byggeriet på Damplein.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
4.3 Bemærkninger vedrørende statsstøttens forenelighed
Comments regarding the compatibility of the State aid
Hvis Kommissionen konkluderer, at de anfægtede foranstaltninger udgør statsstøtte, hævder de nederlandske myndigheder, at denne støtte er forenelig med det indre marked, jf. artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF.
Should the Commission concludes that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
4.3.1 Fælles interesse
General interest
De nederlandske myndigheder hævder, at kommunen havde en fælles interesse i realiseringen af dette projekt.
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Da en stor del af jorden på Damplein ligger bar, og området var i forfald, fandt kommunen det afgørende, at anlægsarbejdet blev indledt, ikke kun for udviklingen af Damplein, men for hele Leidschendams bymidte.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
En forsinkelse af især opførelsen af parkeringskælderen kunne bringe gennemførelsen af de andre delprojekter i fare.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
7.2.1 Mål af fælles interesse
Objective of common interest
I henhold til de nederlandske myndigheder bidrager byfornyelsen af Leidschendams bymidte til målet om økonomisk og social samhørighed som fastlagt i artikel 3 og 174 i TEUF.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Byfornyelsen af Leidschendam udnytter effektivt den knappe plads, der er til rådighed for nye boliger, erhvervsejendomme og underjordisk parkering i Leidschendam, samtidig med at forbedringen af den offentlige infrastruktur bidrager til samhørigheden i hele bymidten.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
4.3.3 Den supplerende aftales hensigtsmæssighed
Appropriateness of the Supplementary Agreement
amarbejdsaftalen blev derfor genforhandlet, da det efter kommunens opfattelse var absolut afgørende, at anlægsarbejdet blev påbegyndt på Damplein.
The 2004 Co-operation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Den supplerende aftale var derfor hensigtsmæssig og nødvendig, for at kommunen kunne opfylde sit mål om byfornyelse på Damplein.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
4.3.4 Proportionalitet
Proportionality
For at kommunen straks kunne få igangsat anlægsarbejdet måtte SJB give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen og påbegynde anlægsarbejdet med risiko for, at boligerne ikke ville blive solgt.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up it right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Den tidligere aftalte pris blev derfor igen beregnet af SJB.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Denne beregning blev efterfølgende bekræftet af en uafhængig sagkyndig, der erklærede, at den aftalte pris var markedskonform.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
I henhold til de nederlandske myndigheder viser den uafhængige sagkyndiges erklæring om, at prisen er markedskonform, at prisnedsættelsen er forholdsmæssig.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Det betyder også, at der ikke er sket overkompensation af SJB.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Prisnedsættelsen var også den kompensation, som kommunen skulle betale for SJB's afkald på retten til at påberåbe sig 70 %-klausulen.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Via sin deltagelse i PPP skulle SJB selv bære 50 % af risikoen og omkostningerne til arealudnyttelse og således selv deltage i den aftalte nedsættelse af salgsprisen.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
For at opnå omkostningsneutralitet for arealudnyttelsesfasen blev det besluttet, at SJB skulle betale 2,6 mio. EUR til PPP (punkt 5.2.1 i Ground Exploitation Masterplan Damcentrum). Eftersom PPP skulle betale 50 % af omkostningerne til skolen, skulle SJB betale 25 % af disse omkostninger (0,7 mio. EUR).
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
4.3.5 Konkurrencefordrejning
Distortion of competition
Endelig anfører de nederlandske myndigheder, at den retroaktive prisnedsættelse vedrører byggeriet af 67 boliger og 14 erhvervsejendomme, der vil blive solgt til markedskonforme priser fastsat af en uafhængig sagkyndig.
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
Konkurrencefordrejningen ville derfor være af meget lokal karakter og ville dermed ikke overstige de positive virkninger af gennemførelsen af projektet.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Kun Stichting har indgivet bemærkninger som svar på beslutningen om indledning af proceduren.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Stichting glæder sig over beslutningen om indledning af proceduren, men finder, at de anfægtede foranstaltninger, som er beskrevet i beslutningen, er en del af en meget større støtteforanstaltning, og henviser til sin klage og yderligere indberetninger.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Stichting henviser navnlig til den påståede gratis overdragelse af jord fra kommunen til PPP.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Stichting mener, at forsinkelsen af projektet ikke skyldes den nationale retssag, de havde indledt, eller at finanskrisen forsinkede salget af boliger på Damplein.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
I henhold til Stichting har der ikke været efterspørgsel efter den type boliger, der er planlagt på Damplein, siden projektet blev indledt i 2004.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
I henhold til Stichting er jorden ikke blevet vurderet af en uafhængig sagkyndig, hverken i 2003 eller i 2009.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
BEMÆRKNINGER FRA DE NEDERLANDSKE MYNDIGHEDER TIL BEMÆRKNINGER FRA TREDJEPART
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
Med hensyn til kommunens gratis overdragelse af jord til PPP forklarer kommunen, at dette ikke er en del af beslutningen om indledning af proceduren, og henviser til sine skrivelser til Kommissionen i 2009, hvor den forklarer, at overdragelsen ikke var gratis, da PPP leverede ydelser til gengæld.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
I sine tidligere skrivelser har kommunen understreget, at arbejde, der blev udført af PPP, normalt ville være blevet udført af kommunen.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
I henhold til de nederlandske myndigheder havde både de forskellige retssager, som Stichting anlagde, og som medførte betydelig negativ omtale af projektet, og kreditkrisen en negativ indvirkning på salget af boliger på Damplein.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Da salget blev indledt i 2007, blev næsten en tredjedel af boligerne dog solgt.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Disse salgsaftaler blev senere annulleret på grund af den sene tilvejebringelse af de nødvendige byggetilladelser.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Det kan derfor konkluderes, at der var efterspørgsel efter boligerne, da projektet blev påbegyndt.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
De nederlandske myndigheder bemærker videre, at de uafhængige sagkyndige var udvalgt af kommunen, der ikke havde nogen interesse i en lav vurdering af jorden.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
VURDERING AF DE ANFÆGTEDE FORANSTALTNINGER
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
7.1 Eksistensen af statsstøtte som omhandlet i artikel 107, stk. 1, i TEUF
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
I artikel 107, stk. 1, i TEUF anføres det, at: "statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, [er] uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne".
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
For det første er det ikke blevet anfægtet, at SJB samt Schouten de Jong og Bouwfonds, medlemmerne af dette partnerskab, er virksomheder, for så vidt angår denne bestemmelse, da de udfører økonomiske aktiviteter, hvor de tilbyder varer og tjenesteydelser på markedet, jf. beslutningen om indledning af proceduren.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
For det andet blev de anfægtede foranstaltninger indrømmet af PPP og dermed med den nødvendige godkendelse fra kommunen, som tegner sig for 50 % af partnerskabet.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Da PPP træffer beslutninger ved enstemmighed, og man ikke kunne have nået til enighed om disse foranstaltninger uden kommunalrådets udtrykkelige godkendelse, kan PPP's beslutning om at indrømme de anfægtede foranstaltninger tillægges staten.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Hvis kommunen ikke havde accepteret at indrømme de anfægtede foranstaltninger, ville beløbet for dens finansielle eksponering som følge af PPP have været tilsvarende lavere.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Prisnedsættelsen og de opgivne gebyrer, som PPP havde accepteret, indebærer derfor et tab af statslige midler.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
For det tredje må Schouten de Jong og Bouwfonds, medlemmerne af dette partnerskab, betragtes som værende af selektiv karakter, da foranstaltningerne kun gavner SJB.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
De nederlandske myndigheder bestrider dog påstanden om, at kommunen ved at acceptere en nedsættelse af den oprindeligt aftalte salgspris for den jord, der var solgt til SJB, og et afkald på gebyrer gav en økonomisk fordel til SJB, som det ikke ville have fået under normale markedsforhold.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
De bestrider også påstanden om, at de anfægtede foranstaltninger er konkurrencefordrejende og påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Af de årsager, der er angivet i betragtning 69 til 89 nedenfor, er Kommissionen uenig med de nederlandske myndigheder på disse punkter.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
7.1.1 Eksistensen af en fordel
The existence of an advantage
I henhold til retspraksis [15] kan offentlige myndigheders salg af jord eller bygninger til en virksomhed eller enkeltperson, der udfører økonomiske aktiviteter, udgøre statsstøtte, navnlig hvis det ikke sker til markedspris, dvs. hvis det ikke sælges til den pris, som en privat investor, der driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, sandsynligvis ville have fastsat.
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.