natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Kommissionen bemærker i den forbindelse, at køb og salg af jord principielt bør vurderes på baggrund af Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger [16] (i det følgende benævnt "meddelelsen om salg af jord"), som indeholder retningslinjer for medlemsstaterne med henblik på at sikre, at offentlige myndigheders salg af jord og bygninger ikke omfatter statsstøtte.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Meddelelsen om salg af jord omhandler to metoder til at udelukke tilstedeværelsen af statsstøtte i sådanne transaktioner: for det første salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, og for det andet en forudgående vurderingsrapport udarbejdet af en uafhængig sagkyndig.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Disse metoder skal sikre, at den pris, som en myndighed sælger jord til, så vidt muligt afspejler den pågældende jords markedsværdi og således opfylder den markedsøkonomiske investortest, med det formål at udelukke, at et salg giver køberen af jorden en økonomisk fordel.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Det kan dog ikke udelukkes, at andre værdiansættelsesmetoder kan anvendes i sådanne tilfælde, såfremt det sikres, at den pris, som køberen faktisk betaler på grundlag af disse metoder, så vidt muligt afspejler værdien af den pågældende jord [17].
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
I dette tilfælde var der ikke tilrettelagt et betingelsesløst udbud.
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Der blev gennemført en vurdering ved en sagkyndig i marts 2003 for at fastlægge de salgspriser, der fremgår af 2004-samarbejdsaftalen, men den pris, der blev aftalt med SJB for købet af jorden på Damplein, blev efterfølgende nedsat, og der blev givet afkald på de tidligere aftalte gebyrer i 2010 i medfør af den supplerende aftale.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Med hensyn til den vurdering ved en sagkyndig i februar 2009, der er nævnt i betragtning 30 ovenfor, mener Kommissionen, at den restværdimetode, der anvendes i den pågældende efterfølgende vurdering, ikke kan anvendes til at beregne markedsværdien af den jord, der er solgt til SJB, idet det forventede fald i indtægterne fra salget af boliger helt ville blive absorberet af prisen på jorden.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
For at beregne grundværdien tager restværdimetoden udgangspunkt i boligernes salgspris.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Fra denne pris trækkes byggeomkostninger samt overskuds- og risikomargin.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Tilbage er restværdien af jorden.
What is left is the residual value of the land.
Det er klart, at restværdimetoden – på et faldende boligmarked som det aktuelle – overfører hele den faldende ejendomsværdi til grundværdien.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
I teorien kan dette endda resultere i en negativ grundværdi.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Endelig hævder de nederlandske myndigheder, at kommunen ved at acceptere de anfægtede foranstaltninger handlede i overensstemmelse med den markedsøkonomiske investortest, dvs. at en hypotetisk privat sælger i en situation svarende til kommunens ville have accepteret samme prisnedsættelse og afkald på gebyrer, hvis eksistensen af en fordel som følge af de anfægtede foranstaltninger skal kunne udelukkes.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
I henhold til de nederlandske myndigheder havde kommunen for det første en væsentlig finansiel og social interesse i, at byggeriet på Damplein blev påbegyndt så hurtigt som muligt, idet yderligere forsinkelser ville medføre direkte og indirekte tab for kommunen, som ville overstige kommunens omkostninger til de anfægtede foranstaltninger.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Dernæst hævder de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede som en privat investor ved at acceptere et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen til gengæld for de anfægtede foranstaltninger.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Kommissionen kan ikke acceptere dette ræsonnement.
The Commission does not accept this reasoning.
Indledningsvis minder Kommissionen om, at kommunen kun var involveret i ejendomsprojektets arealudnyttelsesfase, mens projektets anlægsfase blev gennemført for de berørte private udvikleres (herunder SJB's) risiko og regning (se betragtning 13 og 16 ovenfor).
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Det er usandsynligt, at en privat investor, som driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, ville have besluttet at overtage risikoen for et faldende boligmarked fra SJB, som denne ikke tidligere var eksponeret for, ved at acceptere en nedsættelse af den oprindeligt aftalte salgspris for den pågældende jord og et afkald på gebyrer uden en klar økonomisk kompensation, der ville opveje tabet som følge af den pågældende beslutning.
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Som forklaret i betragtning 75 til 86 nedenfor får hverken det, at kommunen ville blive påført et tab som følge af yderligere forsinkelser, eller det, at SJB besluttede at give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen, Kommissionen til at drage en anden konklusion om anvendelsen af den markedsøkonomiske investortest på kommunens handlinger.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Påstået tab
Alleged damages
Med hensyn til det direkte tab, som kommunen angiveligt ville blive påført som følge af yderligere forsinkelser af Damplein-projektet, bemærker Kommissionen, at de omkostninger, der anslås af de nederlandske myndigheder i tabel 2 ovenfor, alle vedrører arealudnyttelsesfasen for hele Leidschendam Centrum-projektet.
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Forudsat at det ville tage endnu to år, inden SJB kunne påbegynde byggeriet, anslog de nederlandske myndigheder, at de reducerede indtægter for PPP fra salget af jord til SJB, under forudsætning af lignende forsinkelser for resten af Leidschendam Centrum-projektet, ville medføre renteudgifter på ca. 1,8 mio. EUR på PPP's udestående lån vedrørende arealudnyttelsesfasen for hele Leidschendam Centrum-projektet.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
En forsinkelse på to år ville også medføre yderligere planlægningsomkostninger og andre omkostninger på ca. 1 mio. EUR for hele Leidschendam Centrum-projektet.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
Som de nederlandske myndigheder selv anerkender, er det de anfægtede foranstaltninger, der har resulteret i tabet i forbindelse med projektets arealudnyttelsesfase, da PPP fik en lavere pris for jorden fra SJB end oprindeligt aftalt i 2004-samarbejdsaftalen og gav afkald på visse gebyrer [18].
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
En privat investor, som driver virksomhed på normale markedsvilkår og søger at maksimere sit afkast af salget af sin jord, ville næppe have accepteret de anfægtede foranstaltninger, som var medvirkende til et tab i forbindelse med projektets arealudnyttelsesfase, hvoraf den private investor selv hæftede for 50 %.
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
I stedet ville en privat investor, som kun deltog finansielt i projektets arealudnyttelsesfase, have sikret, at arealudnyttelsesarbejdet blev udført omgående, så jorden kunne overdrages til projektudviklerne, og ville have anmodet de private udviklere om at betale den salgspris for jorden og de gebyrer, der var fastsat i de frit forhandlede aftaler.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
Under alle omstændigheder – selv hvis de påståede direkte omkostninger, som de nederlandske myndigheder nævner, medregnes til støtte for kommunens beslutning om at indrømme den foranstaltning, som Kommissionen anfægter – er deres beregning af disse omkostninger fejlbehæftet.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
Renteudgifterne er for det første beregnet ud fra en kreditfacilitet, der er givet til PPP for hele Leidschendam Centrum-projektet og ikke kun Damplein-projektet, som er ét ud af otte delprojekter.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
De ekstra planlægningsomkostninger er ligeledes beregnet for hele Leidschendam Centrum-projektet.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
Det kan derfor ikke antages, at alle de andre delprojekter ville være blevet gennemført, hvis Damplein-projektet var blevet gennemført, og at ingen af disse renteudgifter i så fald ville være opstået.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Renten på 5 % er for det andet ikke en faktisk rente, men en rente anvendt til interne beregninger.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
Den faktiske rente, som skal betales for den kreditfacilitet, der er aftalt for Leidschendam Centrum-projektet, er betydeligt lavere end denne sats [19]. Det betyder, at kommunens renteudgifter via PPP ville have været lavere end de udgifter, de nederlandske myndigheder påstår.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
For det tredje ville den udestående kreditfacilitet og dermed renteudgifterne have været betydeligt lavere, hvis betalingen var sket på den dato og med det beløb, der var fastsat i 2004-samarbejdsaftalen.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
For det fjerde er det klart, selv ud fra de beregninger, som de nederlandske myndigheder har fremlagt, at de finansielle konsekvenser af indrømmelsen af de anfægtede foranstaltninger for PPP, anslået til ca. 3,6 mio. EUR, overstiger de påståede direkte omkostninger som følge af yderligere forsinkelse af SJB's opførelse af ejendommen på Damplein, som anslås til ca. 2,8 mio. EUR af de nederlandske myndigheder.
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.
Endelig har de nederlandske myndigheder, for så vidt angår de påståede indirekte omkostninger som følge af yderligere to års forsinkelse, ikke beregnet dette tab, og Kommissionen kan således ikke bekræfte det.
Finally, as regards the alleged indirect costs of delaying the project by a further two years, the Dutch authorities have not quantified these damages so that it is impossible for the Commission to verify them.
70 %-klausulen
The 70 % clause
Med hensyn til SJB's tilsagn om at give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen bemærker Kommissionen indledningsvis, at denne klausul, som også gælder for de øvrige projektudviklere, der deltager i Leidschendam Centrum-projektet, ikke er ualmindelig i Nederlandene.
As regards SJB’s commitment to waive its right to invoke the 70 % clause, the Commission notes at the outset that this clause, which also applied to the other private developers involved in the Leidschendam Centrum Project, is not uncommon in the Netherlands.
Ved at acceptere denne klausul accepterede kommunen, at påbegyndelsen af den faktiske opførelse af de private boliger ville afhænge af, om de private projektudviklere, herunder SJB, på forhånd fik solgt boligerne.
By agreeing to this clause, the Municipality accepted that the start of the actual construction of the free sector housing units would be determined by the success of the private project developers, including SJB, in pre-selling the housing units.
Det følger af den kendsgerning, at kommunen kun var involveret i ejendomsprojektets arealudnyttelsesfase, mens projektets anlægsfase blev gennemført for de berørte private udvikleres risiko og regning.
This follows from the fact that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the project, whereas the construction phase was carried out at the risk and the expense of the private developers.
Hvis kommunen rent faktisk havde haft en interesse i, at anlægsarbejdet blev påbegyndt omgående, kunne den under forhandlingen af salgsaftalerne med de private udviklere i 2004 enten ikke have accepteret 70 %-klausulen i aftalen eller have indføjet bestemmelser om bod, hvis anlægsfasen ikke blev påbegyndt og/eller afsluttet på en fastsat dato.
If the Municipality had indeed had an interest in a prompt start of the construction works, it was free, when negotiating the sale agreements with private developers in 2004, either not to agree to the 70 % clause in the contract or to incorporate penalties in case the construction phase would not be started and/or finished at a defined date.
Det skal bemærkes, at 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen var begrænset til de private boliger og ikke omfattede opførelsen af erhvervsejendommene eller parkeringskælderen, mens SJB afviste at indlede noget byggeri på Damplein.
It should also be noted that the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement was limited to the free sector housing units and did not include the construction of the commercial premises or the underground parking garage, whereas SJB refused to start any construction on the Damplein.
Under disse omstændigheder er det meget sandsynligt, at en privat investor, som driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, og som har interesse i gennemførelsen af hele ejendomsprojektet, ville have krævet, at SJB skulle opfylde sine kontraktlige forpligtelser med hensyn til opførelsen af erhvervsejendommene og parkeringskælderen.
In those circumstances, it is quite likely that a private investor, operating in normal competitive conditions and having an interest in the completion of the entire real estate project, would have requested SJB to fulfil its contractual obligations as regards the construction of the commercial premises and the underground parking garage.
Selv om SJB's påstand om, at dette arbejde ikke kunne indledes, fordi de forskellige dele af ejendomsprojektet var teknisk forbundne, var det SJB, som skulle bære denne risiko, da det var eneansvarligt for projektets anlægsfase.
Even if the claim of SJB that these works could not be started because the different components of the real estate project would be technically linked was correct, this risk would be for SJB to bear, since it was solely responsible for the construction phase of the project.
Der er derfor ingen grund til at tro, at en privat investor, som driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, ville have overtaget denne risiko fra SJB.
There is therefore no reason to believe that a private investor, operating in normal competitive conditions, would take over this risk from SJB.
I den henseende skal det yderligere understreges, at PPP med hensyn til opførelsen af den offentlige del af parkeringskælderen allerede i 2004 besluttede at tildele dette projekt til SJB for et engangsbeløb på højst 4,6 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003) uden gennemførelse af et udbud.
In this regard, it should further be recalled that, as regards the construction of the public part of the underground parking garage, the PPP had already decided to grant these works to SJB in 2004 for the lump sum of maximum EUR 4,6 million (value on 1 January 2003), without organising a public tender.
SJB havde derfor ingen finansielle grunde til at afvise at indlede opførelsen af parkeringskælderen, og der var derfor ingen grund for en privat investor, som driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, til at acceptere yderligere forsinkelser ved at gøre opførelsen af parkeringskælderen betinget af SJB's salg af de private boliger.
There were therefore no financial reasons for SJB to refuse to start construction works on the parking garage and therefore no reasons for a private investor, operating in normal competitive conditions, to accept any further delays by making the construction of the parking garage dependent on the sale of the free sector housing units by SJB.
Det er derfor usandsynligt, at en privat investor, som driver virksomhed på normale konkurrencevilkår, ville have accepteret de anfægtede foranstaltninger, sådan som kommunen gjorde det, uden først at have undersøgt andre kommercielt mere attraktive muligheder, som f.eks. ophævelse af 2004-samarbejdsaftalen, erstatningskrav mod SJB for forsinkelsen og gennemførelse af et udbud.
It is therefore unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have agreed to the contested measures in the manner the Municipality did without having first explored other commercially more attractive options, such as annulling the 2004 Co-operation Agreement, and claiming damages for the delay from SJB and putting out a call for tender.
De nederlandske myndigheder har ikke fremlagt dokumentation for, at PPP har foretaget en sådan vurdering af sine muligheder.
The Dutch authorities have provided no evidence that the PPP made any such assessment of its options.
Det kan derfor konkluderes, at de anfægtede foranstaltninger giver SJB en fordel, og at de ikke opfylder den markedsøkonomiske investortest, da de nederlandske myndigheder ikke har godtgjort, at en hypotetisk privat sælger, som driver virksomhed på normale markedsvilkår, ville have accepteret disse foranstaltninger.
It can therefore be concluded that the contested measures confer an advantage on SJB and that they are not in line with the MEIT, as the Dutch authorities have not established that a hypothetical private seller, operating under normal market conditions, would have agreed to these measures.
7.1.2 Konkurrencefordrejning og indvirkning på samhandelen
Distortion of competition and effect on intra-Union trade