natgillin/translations-raw huggingface dataset:
I henhold til GREX-aftalen skulle både kommunen og SJB yde et direkte finansielt bidrag til PPP med henblik på at udføre arealudnyttelsesarbejdet [10].
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
GREX-aftalen fastlagde endvidere, at kommunen og SJB hver skulle bære 50 % af omkostningerne og risiciene i arealudnyttelsesfasen (punkt 4.1. i GREX-aftalen), og at de endelige indtægter/tab i forbindelse med arealudnyttelsen skulle fordeles i overensstemmelse med bestemmelserne i 2004-samarbejdsaftalen (punkt 14.3).
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1 of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Co-operation Agreement (Article 14.3).
I henhold til denne bestemmelse skulle et negativt eller positivt resultat på op til 1 mio. EUR ved afslutningen af arealudnyttelsesfasen deles ligeligt mellem kommunen og SJB, mens den del af et positivt resultat, der oversteg 1 mio. EUR, skulle deles mellem kommunen, SJB og de øvrige private parter, der deltog i ejendomsprojektets anlægsfase (punkt 10.9 i 2004-samarbejdsaftalen).
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Co-operation Agreement).
Ud over byggemodning af jorden omfattede arealudnyttelsesfasen også opførelse, midlertidig udnyttelse og videresalg af den offentlige del af parkeringskælderen og byggeriet af skolen (punkt 4 i GREX-aftalen).
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Til det formål aftalte PPP og SJB, at SJB skulle opføre den offentlige parkeringskælder, som angiveligt hang uløseligt sammen med den private del af parkeringskælderen (punkt 9 i GREX-aftalen). For dette ville SJB modtage et maksimumsbeløb på ca. 4,6 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003) fra PPP (punkt 6 i SJB-projektaftalen).
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
SJB skulle selv stå for finansieringen af opførelsen af den private del af parkeringskælderen.
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
PPP ønskede selv at sælge hele parkeringskælderen til tredjemand, og indtægterne fra dette salg skulle gå til PPP, som ville fordele dem mellem kommunen og SJB.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
Endelig skulle PPP også afholde 50 % af omkostningerne til opførelsen af en skole i et andet planområde under Leidschendam Centrum-projektet.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
De resterende 50 % skulle finansieres direkte af kommunen (punkt 8 i GREX-aftalen).
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Som det følger af betragtning 17 til 20 ovenfor, bestod omkostningerne i projektets arealudnyttelsesfase grundlæggende af omkostninger til erhvervelse af jorden, for så vidt den ikke i forvejen var ejet af kommunen, omkostninger til byggemodning af jorden, omkostninger til den offentlige del af parkeringskælderen og 50 % af omkostningerne til opførelsen af skolen.
As follows from recitals 17 to 20 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land insofar as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
PPP ville opnå indtægter fra arealudnyttelsesfasen, primært via salget af jord til de private projektudviklere, herunder SJB, efter at PPP havde byggemodnet jorden.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
Hver projektudvikler skulle købe den del af jorden, der var tildelt vedkommende med henblik på at opføre boliger og erhvervsejendomme.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Disse priser var baseret på en uafhængig ekspertvurdering af 11. marts 2003, hvoraf det fremgik, at priserne var i overensstemmelse med markedsniveauet.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-conform.
Betalingen for jorden forfaldt, når den pågældende private udvikler havde indhentet de nødvendige byggetilladelser, og skulle ske senest på tidspunktet for den juridiske overdragelse af jorden (punkt 10.5 i 2004-samarbejdsaftalen).
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Co-operation Agreement).
Prisen på den jord, som PPP solgte til SJB til det samlede Leidschendam Centrum-projekt, blev fastlagt til mindst 18,5 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003).
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
Værdien af den jord i Damplein-området, som PPP solgte til SJB, blev sat til mindst 7,2 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), som årligt skulle indeksreguleres med 2,5 % indtil betaling.
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed with 2,5 % until payment.
Dernæst ville PPP opnå yderligere indtægter i form af et arealudnyttelsesgebyr og et kvalitetsgebyr fra hver privat projektudvikler i henhold til punkt 10.3 i 2004-samarbejdsaftalen [11].
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Co-operation Agreement [11].
Disse gebyrer blev beregnet ud fra det antal boliger, som den private projektudvikler skulle opføre, og kunne forhøjes eller sænkes afhængigt af det antal boliger, der faktisk blev opført.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Gebyrerne forfaldt den 1. juli 2004 og skulle betales i ét afdrag for alle de boliger, som den pågældende private udvikler opførte i Leidschendam Centrum-projektet.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Hvad angår SJB, blev det samlede arealudnyttelsesgebyr fastlagt til ca. 1,1 mio. EUR, mens kvalitetsgebyret blev fastlagt til ca. 0,9 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), som årligt skulle indeksreguleres med 2,5 % indtil betaling, for alle boliger, som det efter planen ville opføre i Leidschendam Centrum-området.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly by 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
Det endelige arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr ville afhænge af det antal enheder, der faktisk blev opført.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
2.3 Prisfald med tilbagevirkende kraft og opgivne gebyrer
The retroactive price decrease and waived fees
SJB begyndte at forhåndssælge boliger i februar 2007, men havde problemer med at sælge disse og fik kun solgt 20 af de 67 planlagte boliger på projektplanet.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Som følge af forsinkelserne i forbindelse med indhentningen af de nødvendige byggetilladelser blev disse forhåndsaftaler annulleret i september 2008, og det betød, at ingen af de boliger, som SJB skulle opføre på Damplein, var blevet solgt på forhånd, da SJB endelig fik tilladelse til at påbegynde byggeriet i november samme år.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
I mellemtiden var finanskrisen en realitet, og den ramte navnlig det nederlandske ejendomsmarked.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
I den forbindelse oplyste SJB kommunen, at man ikke ville påbegynde anlægsarbejdet, selv om selskabet i henhold til 2004-samarbejdsaftalen kun kunne udskyde opførelsen af boligerne, hvis man havde solgt under 70 % af dem.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, notwithstanding the fact that the 2004 Co-operation Agreement only allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
Som forklaret i betragtning 14 ovenfor omfattede 70 %-klausulen ikke byggeriet af erhvervsejendommene og parkeringskælderen.
As explained in recital 14 above, the 70 % clause did not cover the construction of the commercial premises or the underground parking garage.
I efteråret 2008 foreslog SJB PPP at betale 4 mio. EUR for jorden på Damplein i stedet for de 7,2 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), man oprindeligt havde aftalt, hvorefter SJB ville påbegynde byggeriet i april 2009, uanset om boligerne var blevet solgt på forhånd.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
I henhold til de nederlandske myndigheder medførte dette en pris, der var lavere end den pris, der kunne forventes ved direkte salg til private.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Den 18. december 2008 aftalte PPP og SJB i princippet prisnedsættelsen, men inden der blev indhentet godkendelse fra kommunalrådet, kontaktede kommunen en uafhængig sagkyndig med henblik på at afgøre, om den pris, som SJB havde beregnet, var en markedskonform pris.
On 18 December 2008, the PPP and SJB decided in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality’s Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-conform price.
I sin rapport fra den 11. februar 2009 konkluderede den sagkyndige, at en pris på 4 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2010) på grundlag af restværdimetoden kunne betragtes som en markedskonform pris for jorden på Damplein i 2010, idet SJB havde forpligtet sig til at sælge de usolgte boliger til en investor og havde accepteret at nedsætte sin oprindeligt planlagte overskuds- og risikomargin fra 5 % til 2 %.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-conform price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially foreseen profit and risk margin from 5 % to 2 %.
Rapporten tog ikke hensyn til nedsættelsen af arealudnyttelsesgebyret og kvalitetsgebyret.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
På grundlag af denne rapport, og fordi kommunen i henhold til de nederlandske myndigheder frygtede yderligere forsinkelser og fandt det hensigtsmæssigt, at byggeriet blev indledt så hurtigt som muligt, besluttede kommunalrådet på sit møde den 10. marts 2009, at PPP skulle acceptere sænkningen af den pris og de gebyrer, der oprindeligt var aftalt med SJB i 2004 for jorden på Damplein.
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, in its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
I et forslag af 18. februar 2009 fra kommunen, som blev sendt til medlemmerne af kommunalrådet, omtales en nedsættelse af prisen på jorden og en nedsættelse af arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret.
A proposal of 18 February 2009 from the Municipality, which was sent to the members of its Council, refers to a decrease in price for the land and a decrease in the ground exploitation and quality fees.
I forslaget angives det endvidere, at denne prisnedsættelse ville gøre arealudnyttelsesfasen, som i henhold til budgettet ville være omkostningsneutral, til et underskudsgivende projekt.
The proposal further states that this decrease would turn the ground exploitation phase, which was budgeted to be break-even, into a loss-making project.
I forslaget anmodes kommunen også om at foretage den nødvendige hensættelse til 50 % af underskuddet.
The proposal also requested the Municipality to foresee the necessary provision for 50 % of the losses.
Forslaget nævner endvidere, at SJB som følge af finanskrisen ikke var i stand til at skaffe den nødvendige finansiering til udvikling af Damplein.
The proposal further mentions that due to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
Prisnedsættelsen blev formaliseret i en aftale indgået den 1. marts 2010 (i det følgende benævnt "den supplerende aftale") mellem kommunen, PPP og SJB.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the “Supplementary Agreement”) between the Municipality, the PPP and SJB.
I dette andet afsnit henvises der ikke specifikt til jorden på Damplein [12].
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [12].
I den supplerende aftale angives det også, at SJB påbegyndte anlægsarbejdet på Damplein den 7. juli 2009, og at det skulle gennemføre arbejdet uden afbrydelse.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
Overdragelse af jorden skulle finde sted senest i midten af marts 2010, og betaling skulle finde sted senest på overdragelsesdagen.
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
Den 13. juli 2009 indgik PPP og SJB en ny aftale om den offentlige parkeringskælder [13].
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [13].
I henhold til denne aftale skulle SJB påbegynde byggeriet af den offentlige parkeringskælder i andet kvartal 2009 og afslutte det inden for en bestemt tidsperiode.
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
PPP skulle betale SJB 5,4 mio. EUR (værdi pr. 1. april 2009) for byggeriet af den offentlige parkeringskælder [14]. Dette beløb skulle være fast indtil overdragelse og ville ikke blive indeksreguleret.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [14]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Den 15. januar 2010 underskrev SJB og Wooninvest Projecten BV, et selskab tilknyttet en af de projektudviklere, der havde underskrevet 2004-samarbejdsaftalen, en købs-/anlægskontrakt ("koop/aannemingsovereenkomst") vedrørende købet af 43 boliger, som Wooninvest skulle udleje til private.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Co-operation Agreement, signed a purchase/construction agreement (“koop/aannemingsovereenkomst”) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Hvis SJB fandt en privat køber til nogle af disse boliger inden den 29. januar 2010, ville disse boliger i henhold til aftalen mellem parterne ikke blive solgt til Wooninvest.
In the case that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
I henhold til aftalen kan SJB i en periode fra den 29. januar 2010 og indtil overdragelse af boligerne til Wooninvest tilbagekøbe boliger solgt til Wooninvest på de samme betingelser, som de blev solgt til Wooninvest på, plus kompensation for Wooninvests omkostninger og en rente på 6 % pr. år for perioden mellem Wooninvests betaling til SJB og overdragelsen af boligerne fra Wooninvest til SJB (punkt 24).
The agreement also foresees a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (article 24).
BESLUTNINGEN OM INDLEDNING AF PROCEDUREN
THE OPENING DECISION
Ved sin beslutning om indledning af proceduren indledte Kommissionen den formelle undersøgelsesprocedure, som er omhandlet i artikel 108, stk. 2, i TEUF, med hensyn til den retroaktive sænkning af salgsprisen for jorden og PPP's afkald på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret til fordel for SJB (i det følgende benævnt "de anfægtede foranstaltninger") med den begrundelse, at disse foranstaltninger kunne udgøre statsstøtte som defineret i artikel 107, stk. 1, i TEUF, og at Kommissionen var i tvivl om deres forenelighed med det indre marked.
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the “contested measures”) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
Kommissionen fandt det især usandsynligt, at en hypotetisk privat sælger i en situation svarende til kommunens ville have accepteret samme prisnedsættelse og afkald på gebyrer, som det kræves i henhold til den markedsøkonomiske investortest.
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: “MEIT”).
Ved retroaktivt at sænke prisen på den jord, PPP havde solgt til SJB, besluttede PPP og dermed kommunen at bære risikoen for det faldende boligmarked.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
Denne handlemåde er i strid med de nederlandske myndigheders egen påstand om, at de private projektudviklere, herunder SJB, alene skulle bære risikoen og omkostningerne i forbindelse med projektets anlægsfase.
This behaviour is contrary to the Dutch authorities’ own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Da PPP som sælger af jorden ikke var finansielt involveret i denne fase af projektet, var der ingen grund til at tro, at en hypotetisk privat sælger i en lignende situation som kommunens ville acceptere retroaktivt at sænke en aftalt salgspris for et areal, fordi den pågældende køber havde problemer med at sælge de boliger, vedkommende havde opført på det omhandlede areal.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Afkaldet på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret opfyldte tilsyneladende heller ikke den markedsøkonomiske investortest, da en privat investor næppe retroaktivt ville have accepteret at give afkald på et bidrag til sine omkostninger uden noget til gengæld.
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
Endelig udtrykte Kommissionen tvivl om, hvorvidt de anfægtede foranstaltninger var omfattet af de undtagelser, der er fastlagt i artikel 107 i TEUF.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Ved brev af 18. april 2012 indgav de nederlandske myndigheder deres bemærkninger til Kommissionen om beslutningen om indledning af proceduren.
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments to the Commission's opening decision.
4.1 Bemærkninger vedrørende kendsgerningerne
Comments regarding the facts
De nederlandske myndigheder oplyser, at kommunen, i modsætning til det, som ordlyden af punkt 2.1.2. i den supplerende aftale tilkendegiver, ikke havde givet afkald på hele det arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr, der oprindeligt var aftalt i 2004-samarbejdsaftalen, men kun på de gebyrer, som SJB skulle betale for de boliger, der skulle opføres på Damplein.
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2 of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Co-operation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
I henhold til de nederlandske myndigheder beløb disse gebyrer sig til i alt551544 EUR (værdi pr. 1. januar 2003, som repræsenterede en samlet værdi på 719400 EUR pr. 1. januar 2010).
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 551544 (value on1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).