natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Kommissionen analyserede derfor, om en markedsøkonomisk investor, der allerede ejer 50 % af aktierne, ville have erhvervet det fulde ejerskab under disse betingelser.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Det er fast retspraksis, at »der vel skal foretages en sammenligning mellem de indgreb, som iværksættes af en offentlig investor, når denne forfølger visse formål med hensyn til økonomisk politik, og den fremgangsmåde, der følges af en privat investor, men denne sidste behøver ikke nødvendigvis at være en almindelig investor, som placerer kapital til forrentning på kortere eller længere sigt, men skal dog i det mindste være et privat holdingselskab eller en privat koncern af virksomheder, som følger en global eller sektorbestemt strukturpolitik, og som lader sig lede af mere langsigtede rentabilitetsudsigter« [8].
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Generelle overvejelser vedrørende værdien af aktierne
General considerations concerning the value of the shares
Meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger [9] (i det følgende benævnt »meddelelsen«) finder ikke direkte anvendelse, da den pågældende handel ikke reelt vedrører salg af jord, men derimod køb af aktier i et ejendomsselskab.
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Imidlertid kan principperne i denne meddelelse lægges til grund, da værdien af KK's aktier i bund og grund bestemmes af markedsværdien på jordarealer i selskabets portefølje.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Derfor er vurderingen af værdien af den jord, som KK ejer, af afgørende betydning for fastlæggelsen af, om der foreligger statsstøtte.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Under alle omstændigheder er meddelelsen baseret på det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. at offentlige myndigheders salg af jordarealer ikke omfatter elementer af statsstøtte, hvis de sælges til en pris, som en privat investor kunne have erhvervet dem til under normale markedsvilkår.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Kommissionen finder, at det passende udgangspunkt for analysen er den pris, som en markedsøkonomisk investor, der ejer 50 % af KK’s aktier, ville have været villig til at betale for erhvervelsen af fuldt ejerskab.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
En markedsøkonomisk investor ville basere beregningen på den pris, denne ville have været villig til at betale af det afkast, der kunne forventes af investeringen.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
I den pågældende handel forsøgte Componenta ikke at finde en anden køber.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
Det var i dens interesse at sælge sine aktier til den anden aktionær.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Reelt havde Karkkila i henhold til aktionæroverenskomsten [10] og KK's vedtægter [11] forkøbsret til Componentas aktier i KK, og den havde ret til indløsning, såfremt Componenta forsøgte at sælge dem til en tredjepart.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Disse regler tilskyndede ikke Componenta til at lede efter andre købere.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Derudover ville en hvilken som helst anden køber have afholdt sig fra at købe 50 % af aktierne i KK, medmindre denne derved ville have erhvervet fuld kontrol over KK.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Reelt ville enhver ny partner, der ikke havde fuld kontrol over KK, være bundet af KK's vedtægter [12], i henhold til hvilke formålet med KK var at sænke stigningstakten i priserne for jord og bygninger i Karkkila til fordel for befolkningen.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Kommissionen har ligeledes den holdning, at en markedsøkonomisk aktionær, der erhverver fuldt ejerskab, ville lade finansieringen af hele investeringen (2,37 mio. EUR for aktierne og lånet) indgå i overvejelserne.
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Med hensyn til tilbagebetalingen af aktionærlånet bemærker Kommissionen, at aktiverne i KK's portefølje var sat til en værdi af 4,9 mio. EUR. Denne værdi dækkede primært de udestående lån på 3,34 mio. EUR, hvilket betyder, at lånetilbagebetalingen som sådan ikke forekom problematisk.
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million. This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
Finland forklarede ligeledes, at Karkkila havde planlagt at forøge lejeindtægterne efter transaktionen for at dække finansieringen af KK's og dets driftsomkostninger (under 40000 EUR om året før transaktionen).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Hvis byen blev eneaktionær, ville den kunne ændre KK's vedtægter, hvilket begrænsede KK’s frihed med hensyn til prispolitikker.
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Der var således ud fra et juridisk synspunkt ikke noget til hinder for, at byen kunne forhøje lejeindtægten, når først den ejede KK fuldt ud.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Kommissionen bemærker, at udviklingen efterfølgende bekræfter, at omkostningsdækning gennem en lejeforhøjelse var en realistisk plan.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Karkkila indgik 28 langtidslejeaftaler, der gav følgende indtægter:
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Lejeindtægter efter transaktionen
Rental income after the transaction
Desuden ville en privat investor, som kompensation for det rentefri lån, have en forventning om en stigning i værdien af sin andel i selskabet.
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
I de fem år forud for transaktionen var ejendomspriserne i Karkkila steget med i gennemsnit 30 % og med ca. 10 % mellem 2005 og 2008.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Samtidigt forventedes Karkkilas befolkning at stige med mere end 100 mennesker om året frem til 2025, hvilket med et konservativt skøn ville indebære, at der ville skulle bygges mindst 70 nye boliger i byen hvert år [13].
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Af disse årsager kunne en privat investor forvente en betydelig stigning i værdien af sin andel i KK.
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Værdien af jordarealerne
Value of the land
I første omgang vurderede Kommissionen, hvorvidt den pris, Karkkila betalte for aktierne, medførte en fordel for Componenta, da sælgeren ville have opnået en lavere pris under normale markedsvilkår.
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Finland angav værdien af KK's aktiver således [14]:
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Værdi af KK's aktiver som beregnet af Finland
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Nutidsværdi af jordarealerne
Current value of land
Likvid kapital og bankindskud
Cash and bank deposits
Kortfristet gæld
Current liabilities
Gæld i alt
Total debts
KK's nettoværdi
KK’s net value
50 % af KK's nettoværdi
50 % of KK’s net value
Det fremgik af de af Finland fremsendte oplysninger, at de faktiske markedspriser varierer betydeligt mellem de forskellige bydele og boligområder.
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Kommissionen fokuserede derfor sin vurdering mere intensivt på de pågældende områder.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Kommissionen bemærker, at Karkkila igangsatte erhvervelsen af det fulde ejerskab i et mellemlangt til langt perspektiv.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Det er ikke usædvanligt i forbindelse med ejendomshandler at forvente værdistigninger på mellemlang til lang sigt afhængigt af omstændighederne.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Karkkila forfulgte en langsigtet investeringsstrategi og tilstræbte at skabe overskud af et fremtidigt mersalg.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
I Karkkilas specifikke situation påviste Finland, at Karkkila havde saglige grunde til at forvente en større befolkningstilvækst på mellemlang til lang sigt, der ville medføre et betydeligt ekstra behov for nye boliger.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Hovedårsagen var, at de tre kommuner nord og vest for Helsingfors — Vihti, Lohja og Hyvinkää — havde trukket et stort antal indbyggere til sig, som for manges vedkommende var pendlere.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Som følge heraf steg ejendomspriserne hurtigt og konstant uden udsigt til en nedbremsning på meget kort sigt.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
I 2003 var priserne i nabokommunerne i gennemsnit 2,5 gange højere end i Karkkila.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
Karkkila forventede derfor, at yderligere prisstigninger ville få folk til at flytte til Karkkila som det næste logiske sted at bo, selv om priserne også i Karkkila steg betydeligt.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Det syntes ikke urealistisk at forvente, at ejendomspriserne i Karkkila ville blive fordoblet.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Selv om efterfølgende udviklinger ikke er direkte relevante for en forudgående analyse af transaktionen, bekræftede udviklingen af ejendomspriserne i de tre nabokommuner i årene efter transaktionen, at skønnet var realistisk.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
I visse tilfælde var ejendomspriserne over fire gange så høje som i Karkkila.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
En anden grund til at forvente, at Karkkilas befolkning ville stige, var den planlagte renovering af vejen til Karkkila — den var allerede planlagt på transaktionstidspunktet og blev efterfølgende ført ud i livet.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Erhvervelsen af det fulde ejerskab var ligeledes drevet af officielle prognoser over befolkningstilvæksten.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Regionalrådet i Uusimaa havde i 2000 offentliggjort en indledende undersøgelse, ifølge hvilken Karkkilas befolkning ville stige med ca. 9600 frem til 2025 (dvs. omkring 10 %), ligesom der forventedes at være behov for yderligere 600 nye boliger.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Denne prognose viste sig hurtigt at være for konservativ.
This forecast soon proved to be too conservative.
På tidspunktet for transaktionen forventede Karkkila en meget større befolkningstilvækst som følge af et yderligere behov for mindst 70 nye boliger om året.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Denne positive prognose blev senere bekræftet af en yderligere undersøgelse, der blev gennemført af Uusimaas regionalråd den 18. august 2009, ifølge hvilken Karkkilas befolkning forventedes at vokse med 100 indbyggere om året frem til 2030, hvilket førte til et behov for yderligere 70 nye boliger om året.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Som det viste sig, blev selv denne prognose overgået, idet der i 2006 blev bygget 137 nye boliger og 95 nye boliger i 2007.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Det skal bemærkes, at KK var langt den største ejer af fast ejendom i Karkkila.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
På tidspunktet for transaktionen var antallet af grunde i porteføljen ikke klart, idet Karkkila havde til hensigt at opdele og omlægge nogle af dem (især i Haapala/Uusitalo-området).
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
Desuden kan der opføres et større antal boliger pr. rækkehusgrund og endnu flere pr. etagehusgrund.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Den af Finland fremsendte porteføljeliste angiver færre end 140 grunde til boligbyggeri (de resterende grunde var udlagt til parker).
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
Med et skønnet behov på 70 nye boliger om året på tidspunktet for transaktionen ville det skønnede behov for de kommende 10 år være på 700 nye boliger og for de kommende 20 år 1400 nye boliger.
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
I betragtning af, at KK ikke havde nogen større konkurrent i Karkkila, kunne Karkkila by med rimelighed forvente at kunne sælge de fleste — om ikke alle — ejendomme i sin portefølje.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Finland forklarede, at Karkkilas strategi var først at forbedre værdien af jordarealerne i dens besiddelse ved at omlægge og udstykke dem, at vente på at den generelle prisstigning i området skulle slå igennem og først sælge grundene på et senere tidspunkt.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
KK havde allerede i overensstemmelse med denne strategi undladt tidlige frasalg i foregående år, hvilket forklarer de lave salgstal i årene forud for transaktionen.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Kommissionen bemærker, at de grunde, der er ejet af KK, var vurderet forskelligt afhængigt af de forskellige typer grunde, f.eks. grunde til parcelhuse, rækkehuse, etagehuse, parker og grunde til offentlig anvendelse.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Hvert enkelt områdes særlige karakteristika beskrives og analyseres særskilt nedenfor.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Asemanranta-området
Asemanranta area
De grunde, der er udlagt til etagehuse beliggende i Asemanranta-området, er vurderet til 2358158 EUR, dvs. omkring halvdelen af værdien af KK's aktiver.
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
I relation til transaktionen blev grundene vurderet til 79,56 EUR/m2.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Undersøgelserne er ikke entydige i denne henseende, idet den vigtigste årsag er mangelen på referencepriser i Karkkila.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Der var nemlig ikke blevet solgt nogen grunde til etageejendomme på markedet i Karkkila forud for transaktionen.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
Den af Finland fremsendte ekspertundersøgelse i den første undersøgelsesperiode (undersøgelse A) havde indikeret en pris på 50 EUR/m2.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Finland har nu forklaret, at dette tal sandsynligvis var baseret på det tal, der var brugt til statsfinansieret socialt boligbyggeri i regionen, og som lå et godt stykke under markedsprisen.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Denne første undersøgelse anslog ligeledes værdien af grundene til etageejendomme til mellem 60 EUR og 75 EUR/m2.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Den anden undersøgelse (undersøgelse B) forklarer, at den betalte pris svarer til markedsprisen, uden at der bliver gjort yderligere rede herfor.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
KP&P-rapporten (undersøgelse C) konkluderer, at prisen på 79,56 EUR/m2 svarer til markedsprisen, idet den ligger langt under de priser, der blev betalt i de tre nabokommuner.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
I mangel af yderligere benchmarks opstiller disse undersøgelser visse retningslinjer for ejendomspriserne i områderne omkring Helsingfors på tidspunktet for transaktionen.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Kommissionen verificerede derfor oplysningerne i disse tre undersøgelser og supplerede dem med sin egen vurdering.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Asemanranta-området nyder godt af en meget fin beliggenhed ved bredderne af en sø, 200 m fra centrum.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Ifølge Finland er værdien af området ekstraordinært høj, fordi der er direkte udsigt og adgang til søen.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
En sammenlignelig grund blev i 2006 solgt for 92,35 EUR/m2.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Karkkila anså ejendomsværdien for at være høj nok til, at salgsprisen kunne forhøjes til 105 EUR/m2 i januar 2008.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
En anden vigtig faktor for vurderingen af værdien af dette område er det grundareal, som prisen er baseret på.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Salgsvurderingen var konservativt baseret på det mindste areal på 29640 m2, hvortil der er givet byggetilladelse, mens det største areal, hvortil der vil kunne gives byggetilladelse, kan komme op på 39590 m2.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
I betragtning af den forventede befolkningstilvækst regnede Karkkila med en langsigtet business case baseret på den maksimale byggetilladelse.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.