natgillin/translations-raw huggingface dataset:
På trods af at der ikke var solgt nogen grunde til etageejendomme i Karkkila forud for transaktionen, kunne byen med rimelighed forvente, at der var et nyt marked for denne type boliger.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
I 2003 blev der givet fire byggetilladelser til etageejendomme.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Udviklingen efter transaktionen bekræfter, at prognosen ikke var urimelig i betragtning af, at der blev anmodet om og givet yderligere seks tilladelser frem til 2007, og der blev opført syv etageejendomme mellem 2007 og medio 2010.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
De priser, der blev betalt i nabokommunerne, lå mellem 133,6 EUR/m2 i 2003 i Hyvinkää og endda helt op til 312,6 EUR/m2 for en handel i Vihti i 2004.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Kommissionen finder, at de tre undersøgelser anfører værdier, der er stort set sammenlignelige og ikke forekommer åbenlyst fejlbehæftede sammenholdt med de priser, der blev betalt for tilsvarende grunde på transaktionstidspunktet.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Der er ingen grund til at få fastslået, hvilken af undersøgelserne der er den mest pålidelige, eftersom den pris, der blev betalt for aktierne, fortsat ligger under markedsværdien, selv under det mest konservative skøn (se samlet markedsværdiberegning i punkt 84 ff.).
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Den lavest mulige værdi er blevet skønnet af Kommissionen således: Med deres førsteklasses beliggenhed havde jordarealerne i Asemanranta en markedsværdi på mindst den højeste værdi, baseret på den mest konservative eksperts vurdering, dvs. 75 EUR/m2.
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Ud fra den konservative antagelse, at grundene kun sælges på grundlag af det mindste areal, hvortil der gives byggetilladelse, ville markedsværdien komme til at ligge på mindst 2223000 EUR.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Den maksimale værdi i tilfælde af en overvurdering — om nogen — kunne således anslås at udgøre 135158,40 EUR, hvilket ville svare til 67579,20 EUR for 50 %.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Kommissionen bemærker, at denne værdi omfatter 8-9 hektar, der ligeledes hører til Asemanranta-området, og som vil blive bevaret som veje og gader, parker osv. F.eks. er området ved søens bredder i dispositionsplanen udlagt til rekreative formål og som et fredet område.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Derfor bidrager disse 8-9 hektar til den høje pris på det areal, der er udlagt til beboelse, men de er ikke prissat separat.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Haapala- og Uusitalo-området
Haapala and Uusitalo area
De fleste af jordarealerne i KK's portefølje lå i Haapala/Uusitalo-området, som ligger omkring 2,5 km sydvest for centrum.
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Disse to tilstødende områder var udlagt til parcelhuse og rækkehuse, men var endnu ikke blevet udstykket.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Da udstykningen endnu ikke var startet, var priserne lave, og det samme var tilfældet med antallet af handler.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
KK ejede stort set hele området.
KK owned virtually the entire area.
I forbindelse med transaktionen blev jordarealerne vurderet til 1612059 EUR for alle typer grunde, med en pris på 10,19 EUR/m2 for parcelhuse og 74,02 EUR/m2 for rækkehuse, i overensstemmelse med de faste priser, som byen opnåede.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Den samlede værdi af parcelhusgrundene var 973268 EUR og 811209 EUR for rækkehusgrundene.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Priser for parcelhuse
Prices for detached houses
Alle tre undersøgelser anfører, at priserne på parcelhuse svarede til markedspriserne.
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
KP&P-rapporten (undersøgelse C) forklarer, at markedspriserne var 15-20 % højere end de af Karkkila anvendte priser.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
Alle tre undersøgelser refererede til gennemsnitlige salgspriser, hvorimod de af Finland fremsendte data afslørede betydelige forskelle mellem de forskellige bydele, hvor Haapala/Uusitalo tilsyneladende befandt sig i den lavere ende af prisskalaen.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
I 2003 blev der solgt to grunde i Haapala (en privat virksomhed til en privatperson): I april 2003 var der blevet solgt en grund for 9,25 EUR/m2, og i august en anden grund for 10,06 EUR/m2.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
Dette ville svare til en prisstigning på 8,8 % over fire måneder.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Med den generelle prisudvikling i Karkkila, hvor priserne steg med 12,6 % mellem 2001 og 2002, og 42,7 % mellem 2002 og 2003, kan en prisstigning over de seneste fire måneder af 2003 på 1,3 % siges at ligge på linje med den generelle tendens.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
I lyset af disse omstændigheder ser Kommissionen ingen grund til, hvorfor en pris på 10,19 EUR/m2 i december 2003 ikke skulle kunne accepteres som markedsprisen.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Priser for rækkehuse
Prices for terraced houses
Med hensyn til priserne på rækkehuse er der ikke foretaget nogen referencehandler i området, der kunne give en direkte benchmark.
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Den første ekspert havde anslået en markedsværdi på mellem 70 EUR og 80 EUR/m2, KP&P-rapporten (undersøgelse C) refererer kun til de meget højere priser for rækkehusgrunde i nabokommunerne.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
Da alle tre undersøgelser konkluderer, at den betalte pris svarede til markedsprisen, og da der ikke er nogen indikatorer for, at disse konklusioner ikke er korrekte for Haapala/Uusitalo-områdets vedkommende, kan Kommissionen acceptere, at prisen på 74,2 EUR/m2 svarede til markedsprisen.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Fuldt ejerskab af hele området
Full ownership of entire area
Kommissionen bad Finland om at gøre rede for, hvorfor Karkkila havde en interesse i at erhverve det fulde ejerskab af hele dette område i betragtning af, at de tidligere handelstal syntes at antyde, at køberne ikke var interesseret i denne bydel, og at de indlysende foretrak andre områder i byen trods højere priser.
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Finland forklarede, at KK allerede i foregående år havde fulgt en målrettet strategi, der bestod i at udvikle Haapala/Uusitalo som det kommende boligområde i Karkkila.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Andre boligområder i byen var allerede begyndt at blive mættet, og baseret på befolkningstilvæksten var det forventet, at der ville være behov for at byggemodne nye områder.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
Haapala/Uusitalo-området blev lagt ind under byplanlægningen, men byggemodningen var ikke startet endnu.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Hertil hørte en ny udstykning af arealet i individuelle og mere passende udformede grunde, tilslutning af grundene til de offentlige fordelingsnet samt opførelse af offentlige faciliteter.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
Karkkila havde allerede fulgt samme strategi i andre bydele med succes: den havde udvidet de offentlige fordelingsnet til Tuorila-, Nikkimäki- og Pumminmäki-området.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
I 2003 udgjorde den gennemsnitlige salgspris i Pumminmäki allerede 14,28 EUR, og det var lykkedes Karkkila at sælge grunde til den nye faste pris på 14 EUR i 2004, og priserne fortsatte med at stige yderligere i de følgende år (op til 18,5 EUR/m2 i 2005).
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
Forventningen var, at ejendomsværdien i Haapala/Uusitalo ville nå op på denne værdi for tilsvarende udstykkede boligområder og derudover ville følge den almindelige prisudvikling.
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
En værdistigning på mindst 40-50 % efter byggemodningen (dvs. inden for 3 til 4 år) syntes derfor at være forsvarlig, plus yderligere stigninger på mellemlang til lang sigt.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
Det var i Karkkilas interesse at byggemodne området under et enkelt infrastrukturprojekt, der omfattede hele området.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
En enkelt koordineret byggemodningsproces ville være meget billigere end en byggemodning grund for grund (kommunen er forpligtet ved lov til at koble ejendommen til de offentlige fordelingsnetværk, hvilket normalt sker efter anmodning fra ejere, der har til hensigt at bygge).
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
Karkkila understregede, at processerne forløb meget mere glat under dens eneejerskab og kontrol.
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Der skulle træffes et stort antal enkeltstående beslutninger for hver parcel og for hver enkelt teknisk foranstaltning.
A large number of individual decisions had to be adopted for each plot and each engineering measure.
Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde (virksomheden var stålproducent), var det allerede blevet klart, at den havde større vanskeligheder med sådanne byggemodningsaktiviteter.
Since real estate development was not Componenta’s core business (it was a steel producer), it had already become clear that these development activities were harder for it.
Som følge af Karkkilas langsigtede byggemodningsstrategi og byens intention om at udføre hele anlægsarbejdet på én gang, havde den ikke nogen interesse at sælge arealet, før det var byggemodnet.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
Det var årsagen til, at der praktisk taget ikke var sket nogen handler overhovedet forud for transaktionen.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
Kommissionen kan acceptere, at en markedsøkonomisk investor på grundlag af Karkkilas langsigtede strategi for Haapala/Uusitalo-området, som allerede ejede 50 % af aktierne i dette område, ligeledes kunne have en økonomisk interesse i at erhverve de resterende 50 % af aktierne.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Udsigten til at eje hele det kommende nye boligområde, den lave risiko med hensyn til pris, og de gode udsigter til at sælge de fleste af grundene over de næste ti år, og de resterende grunde over de følgende ti år, kan betragtes som en forretningsstrategi, som en markedsøkonomisk investor ville have forfulgt.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Andre områder udlagt til boliger
Other land intended for housing
Nogle få parcelhusgrunde er beliggende i andre områder.
A few plots for detached houses are located in other areas.
Ifølge undersøgelse A svingede markedsprisen mellem 60 EUR til 75 EUR/m2.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
KP&P-rapporten (undersøgelse C) nåede frem til samme konklusion for etagehusgrundenes vedkommende, nemlig at prisen med udgangspunkt i de salgspriser, der blev betalt i visse nabokommuner, svarede til markedsprisen.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
Efter Kommissionens opfattelse er der ikke noget behov for at få fastslået, hvilken en af ekspertundersøgelserne der er den mest pålidelige.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
Selv hvis der blev taget udgangspunkt i den lavest mulige markedspris på 60/m2 EUR, ville den korrigerede samlede værdi alligevel overstige den pris, som Karkkila har betalt (se beregningen af den mindste aktieværdi nedenfor).
Even if the lowest possible market price of EUR 60/m2 were applied to the transaction, the corrected total value of the shares would still exceed the price paid by Karkkila (see calculation of minimum share value below).
Under denne antagelse af den lavest mulige markedsværdi ville grundene i Takko I-området have været overvurderet med 19,65 EUR/m2.
Under this lowest possible market value assumption, the land in Takko I would have been overvalued by EUR 19,65/m2.
Dette ville svare til i alt 27212 EUR, dvs. 13606 EUR for 50 % af aktierne.
This would correspond to a total of EUR 27212, i.e. EUR 13606 for 50 % of the shares.
Parker
Parks
Værdien for jordarealer udlagt til parker anslås til 456601 EUR. Dette var baseret på en fast pris på 1,18 EUR/m2, som Karkkila normalt betaler for sådanne jordarealer.
The value attributed to land earmarked for parks is EUR 456601. This was based on the standard price of EUR 1,18/m2 which Karkkila normally pays for such land.
Der er tale om arealer, som byen har ret til at købe til den gældende pris [15].
These are areas which the town has the right to redeem at the going price [15].
Da disse arealer ikke påregnes bebygget ifølge byplanen, er der anvendt samme prisgrundlag som for råjord, der ikke er udlagt til bebyggelse (se betragtning 79).
As these areas are not intended to be built on according to the town plan, they have used the same pricing basis as for unzoned raw land (see paragraph 79).
Kommissionen konkluderede derfor, at denne del af jorden ikke var vurderet for højt.
The Commission therefore concluded that this part of the land was not overvalued.
Jordarealer uden for byplanen
Land outside the town plan
KK's portefølje omfattede tillige råjord uden for byplanen, der var vurderet til i alt 49678 EUR baseret på en pris på 1,18 EUR/m2.
KK’s portfolio also included some raw land outside the town plan valued at a total of EUR 49678, based on a price of EUR 1,18/m2.
Det forklares ikke i undersøgelserne, hvorfor disse jordarealer skulle være korrekt vurderet.
The studies do not explain why they consider this land to be correctly valued.
De øvrige data fremsendt af Finland indeholder en liste over salg af ikke-byggemodnet jord i tyndt befolkede områder i Karkkila, der blev solgt til i gennemsnit 1,86 EUR/m2.
The other data submitted by Finland contain a list of sales of undeveloped land in sparsely populated areas in Karkkila sold at an average of EUR 1,86/m2.
Kommissionen kan på dette grundlag acceptere, at 1,18 EUR ikke oversteg markedsprisen.
On this basis, the Commission can accept that EUR 1,18 did not exceed the market price.
I henhold til de beregninger, som Finland har foretaget på basis af de faste priser, som KK solgte sine jordarealer til, androg værdien af KK's jordarealer 5067988 EUR. Efter fradrag af beløbene i forbindelse med en eventuel overvurdering af etagehusgrundene i Asemanranta (135158 EUR) og i Takko I (27212 EUR), andrager værdien af jordarealerne mindst 4905618 EUR.
According to the calculations made by Finland on the basis of the standard prices at which KK sold its property, the value of KK’s real estate amounted to EUR 5067988. After deducting the amounts in respect of a potential overvaluation of the land for tower blocks in Asemanranta (EUR 135158) and in Takko I (EUR 27212), the minimum value of the land comes to EUR 4905618.
Tilbagebetaling af lånet
The loan repayment
Da KK ville skulle sælge betydelige jordarealer for at skaffe disse midler, og da dette som beskrevet ovenfor ville bringe forretningsstrategien på mellemlang og lang sigt i fare, besluttede Karkkila at yde et yderligere rentefrit lån til KK for samme beløb, som KK anvendte til tilbagebetalingen.
Since KK would have had to sell a significant amount of property to generate these funds, and since, as described above, this would jeopardise the mid- to long-term business strategy, Karkkila decided to grant a further interest-free loan to KK for the same amount, which KK used for the reimbursement.
Som følge heraf skyldte KK Karkkila i alt 3,34 mio. EUR.
As a result, KK owed Karkkila a total of EUR 3,34 million.
Kommissionen er enig med Finland i, at lånene allerede var medtaget i vurderingen af virksomheden, dvs. at værdien af aktierne allerede var blevet nedskrevet med værdien af gælden.
The Commission agrees with Finland that the loans had already been taken into account in the valuation of the company, i.e. the value of the shares had already been reduced by the value of the debt.
En vurdering af lånetilbagebetalingen som en separat foranstaltning ville derfor svare til, at lånet blev talt med to gange.
Assessing the loan reimbursement as a separate measure would therefore be tantamount to double counting.
Værdien af aktierne
Value of the shares
Efter fradrag af det eventuelt overvurderede beløb er værdien af 50 % af KK's aktier følgende:
After deducting the amount of potential overvaluation, the value of 50 % of KK’s shares is as follows:
Værdien af KK
Value of KK
Da Karkkila betalte en købspris på 713092,50 EUR for 50 % af aktierne, finder Kommissionen ikke, at den betalte en pris, der lå over markedsværdien.
Since Karkkila paid a purchase price of EUR 713092,50 for 50 % of the shares, the Commission considers that it did not pay a price that exceeded the market value.
Kommissionen finder ikke, at den pris, som Karkkila betalte til Componenta for erhvervelsen af 50 % af aktierne i KK, overstiger markedsprisen, og den er således ikke omfattet af artikel 107, stk. 1, i TEUF —
The Commission considers that the price paid by Karkkila to Componenta for the acquisition of 50 % of the shares in KK does not exceed the market price and therefore does not qualify as state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU,
Den pris, som byen Karkkila betalte til Componenta Oyj for købet af aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy i henhold til den kontrakt, der blev indgået af parterne den 16. december 2003, udgør ikke statsstøtte til Componenta Corporation Oyj i medfør af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
The purchase price paid by the city of Karkkila to Componenta Oyj for shares in Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy under the contract concluded by the parties on 16 December 2003 does not constitute state aid for Componenta Corporation Oyj within the meaning of Article 107(1) TFEU.
EUT L 353 af 13.12.2006, s. 36.
OJ L 353, 13.12.2006, p. 36.
Sag T-455/05, Componenta Oyj mod Kommissionen, Sml. 2008 II, s. 336.
Case T-455/05, Componenta Oyj v Commission [2008] ECR II-336.
Kommissionen bemærkede for det første, at undersøgelsen ikke klart anfører, at den vedrørte vurderingen af grunde ejet af KK, og for det andet at vurderingen ikke viste, hvad en markedsøkonomisk investor, der sælger hele jordarealet på én gang, ville have modtaget på salgstidspunktet.
The Commission noted firstly that the study did not clearly indicate that it concerned the valuation of land owned by KK and secondly that the valuation did not indicate what price a market investor selling all the land at once would have received at the time of the transaction.
Sag 248/84, Tyskland mod Kommissionen, Sml. 1997, s. 4013, præmis 17.
Case 248/84, Germany v Commission [1987] ECR 4013, paragraph 17.