natgillin/translations-raw huggingface dataset:
På basis af konsulentvirksomhedens vurdering skulle markedsværdien for det jordstykke, som blev solgt til Konsum, andrage 1,65 mio. SEK, hvilket svarer nogenlunde til den faktiske transaktionspris på 2 mio. SEK.
According to the evaluation, the market value of the land sold to Konsum would amount to SEK 1,65 million, which compares to the actual transaction price of SEK 2 million.
Åre kommune gjorde gældende, at den ved salget af jordstykket havde taget hensyn til, at værdiansættelsen fra Ernst & Young Real Estate var foretaget i maj 2003, og at salget fandt sted i oktober 2005, næsten to et halvt år senere.
The Swedish authorities claimed that, when selling the land, they took into account the fact that the evaluation from Ernst & Young Real Estate was conducted in May 2003 and the sale was carried out in October 2005, almost two and a half years later.
Den fremlagde dog intet bevis herfor.
However, no evidence of this was provided.
Landsrettens dom
Judgement by the County Administrative Court
Landsrettens behandling af Åre kommunalbestyrelses beslutning var begrænset til en vurdering af beslutningens lovlighed.
The County Administrative Court’s review was confined to the legality of the decision.
Retten vurderede, om Åre kommune havde overskredet sine beføjelser ved at begunstige en bestemt erhvervsdrivende, uden at der fandtes særlige grunde hertil.
The Court assessed whether the Municipality had exceeded its powers, by favouring a private business for no particular reason.
Landsretten fandt, at beslutningen var lovlig, og at det af følgende grunde ikke kunne anses for bevist, at salget havde til formål at begunstige køberen:
The County Court decided that the decision was legal and that there was no favouring of the buyer for the following reasons:
Lidls interessetilkendegivelse blev modtaget umiddelbart inden kommunalbestyrelsen traf sin beslutning.
Lidl’s bid was received just before the Municipal Council issued its decision;
Salget vedrørte et jordstykke, som var omfattet af særlige udnyttelsesbetingelser i henhold til den overordnede udviklingsplan for området.
The sale concerned land which was subject to special utilisation conditions, according to the master development plan applicable to the area;
Der var ikke tilstrækkeligt bevis for, at salgsprisen for jordstykket lå under markedsværdien.
There was not enough evidence that the sale price was below market value;
Kommunalbestyrelsens beslutning må ses som led i en større plan, der omfattede omlokalisering af virksomheder og erhvervsdrivende.
The decision of the Municipal Council must be regarded as part of a larger plan to relocate businesses away from the city centre.
Salget af jordstykket indgik som led i denne plan.
This plan included the sale of the land to Konsum.
Yderligere oplysninger fremsendt af de svenske myndigheder
Further information submitted by the Swedish authorities
Ved brev af 24. januar 2007 anmodede Kommissionens Generaldirektorat for Konkurrence de svenske myndigheder om at oplyse, hvilken metode de havde anvendt til at sikre, at forskellen mellem tidspunktet for værdiansættelsen fra Ernst & Young Real Estate (maj 2003) og tidspunktet for salget af jordstykket til Konsum (oktober 2005) var afspejlet i salgsprisen, og om at fremsende alle oplysninger (undersøgelser, beregninger, vurderingsprincipper) til bevis herfor.
In January 2007, DG COMP requested the Swedish authorities to explain the methodology which they had used to reflect the time lag between the date of the evaluation by Ernst & Young Real Estate (May 2003) and the date of the transaction (October 2005) on the sale price and to provide evidence in this respect.
Ved brev af 21. februar 2007 fremsendte de svenske myndigheder et brev underskrevet af kommunaldirektøren i Åre kommune. I brevet var der anvendt flere markedsindekser (forbrugerprisindeks, ejendomsprisindeks for detailforretninger osv.), til at vurdere prisstigningen på jordstykket i ovennævnte periode.
In February 2007 the Swedish authorities provided a letter signed by the Head of the Town Council of Åre, where several general market indexes (Retail Price Index, Property price index for retail outlets, etc.) are applied to the sale price in order to estimate the increase in price of the land during the period mentioned above.
Det mest relevante indeks er ejendomsprisindekset for detailforretninger, som vedrører bebyggede områder i større byer, og som for 2005 bestod af en tredjedel indkøbscentre og to tredjedele øvrige forretninger.
The most relevant index is the property price index for retail outlets, which relates to built-up areas in larger towns and, for 2005, is composed of approximately one-third shopping centres and two-thirds other retail outlets.
Alle indekser viste, at den opdaterede værdi af jordstykket på salgstidspunktet var lavere end den faktiske salgspris.
All indexes lead to an updated value of the land at the time of the sale which is lower than the actual sale price.
I henhold til kommunaldirektørens brev fandtes der på salgstidspunktet ikke noget egentligt marked i Åre for grunde til forretnings- og butiksvirksomhed, og det var derfor ikke muligt at basere vurderingen af jordstykket på priser fra faktiske transaktioner.
The Swedish authorities argued that there is basically no market for business/retail activities in Åre and so this evaluation could not take into account the prices of real transactions.
Statsstøtte i henhold til EF-traktatens artikel 87, stk. 1
State aid under article 87(1)
Vurderingen af, om der foreligger statsstøtte, skal baseres på Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger [8] (herefter »meddelelsen«).
The existence of State aid must be assessed with reference to the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [8] (hereinafter ‘Communication’).
Anvendelse af meddelelsen
Application of the Communication
Ifølge meddelelsen er der to måder til at udelukke, at der er involveret statsstøtte ved offentlige myndigheders salg af jord og bygninger: salget er sket ved betingelsesløst udbud, hvor det højeste bud blev accepteret, eller salgsprisen i fravær af betingelsesløst udbud er mindst lig den markedsværdi, som er fastlagt af en uafhængig vurderingssagkyndig.
The Communication lays down two possibilities for excluding the presence of State aid in sales of land and buildings by public authorities: when the sale is carried out through an unconditional bidding procedure, accepting the best bid or, in the absence of such procedure, when the sale price is at least equal to the value established by an independent expert evaluation.
En sådan uafhængig vurdering bør ifølge meddelelsen foretages af en eller flere vurderingssagkyndige [9], før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder.
Such an evaluation must be carried out by one or more independent asset evaluators [9] prior to the sale negotiations, in order to establish the market value of the asset on the basis of generally accepted market indicators and evaluation standards.
I det foreliggende jordstykkesalg var der ingen formel udbudsprocedure.
In the case at hand, there was no formal bidding procedure.
Der fandtes en tidligere vurdering af et stykke jord, der lå direkte op til det solgte jordstykke (jf. afsnit V.1 ovenfor), og som utvivlsomt var blevet foretaget af en uafhængig vurderingssagkyndig på grundlag af almindeligt accepterede vurderingsstandarder i meddelelsens betydning.
There was an ex ante evaluation of an adjacent plot of land, which was undoubtedly carried out by an independent asset evaluator and on the basis of generally accepted evaluation standards, within the meaning of the Communication (see Section V.1 above).
Skønt vurderingen ikke vedrørte det solgte jordstykke, men et jordstykke der lå lige ved siden af, må resultatet anses for at give et rimeligt skøn af markedsprisen på det pågældende jordstykke på vurderingstidspunktet.
Although the evaluation did not concern the plot which was sold but rather an adjacent plot, the result of the evaluation can be considered as a reasonable estimate of the market price of the land at the time it was carried out.
Resultatet af vurderingen forelå imidlertid i maj 2003, næsten to og et halvt år før salget fandt sted (oktober 2005).
However, this evaluation was carried out in May 2003, almost two and a half years before the sale took place (in October 2005).
I så langt et tidsrum kunne værdien af jordstykket have ændret sig betydeligt.
During such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
Under den formelle undersøgelsesprocedure forelagde de svenske myndigheder på Kommissionens anmodning i februar 2007 en opdatering af vurderingen (jf. afsnit V.3 ovenfor).
During the formal investigation procedure and on the basis of a request from the Commission, the Swedish authorities provided an update of this evaluation (see Section V.3 above).
Der ser ikke ud til at foreligge nogen formel opdatering af Ernst & Youngs vurdering forud for salget af jordstykket til Konsum, der tager hensyn til den tid, der var gået mellem vurderingstidspunktet og salgstidspunktet.
There seems to have been no formal updating of the Ernst & Young evaluation before the sale took place, to take into account the time lag between the date of the evaluation and the date the land was sold to Konsum.
I modsat fald ville de svenske myndigheder have forelagt et sådant bevis fra omkring salgstidspunktet.
Otherwise, the Swedish authorities would have provided such evidence dating back to around the transaction date.
Det forekommer derfor meget sandsynligt, at de oplysninger, som de svenske myndigheder fremlagde i februar 2007, skulle retfærdiggøre salgsprisen efterfølgende.
Thus, it seems very likely that the information provided by Sweden in February 2007 is an ex post justification for the sale price.
I modsætning til Ernst & Youngs vurdering var de svenske myndigheders opdatering ikke baseret på almindeligt accepterede vurderingsstandarder (f.eks. en pengestrømsanalyse) under hensyntagen til forventede fremtidige indtægter.
Unlike the Ernst & Young evaluation, the update was not performed on the basis of generally accepted evaluation standards (e.g. cash flow analysis), taking into account expected future revenues.
Opdateringen er ikke en fuldstændig vurdering af jordstykket, men anvender markedsindekser for at skønne den teoretiske stigning af jordstykkets værdi.
It does not constitute a full evaluation of the land, but rather the application of general market indexes to estimate the theoretical increase in price of the land.
Indekserne er nationale og er temmelig generelle (specielt forbrugerprisindekset), og de forekommer derfor ikke særlig relevante i den foreliggende sag.
Most of the indexes provided are very general (e.g. Retail Price Index) and national in scope and thus do not seem to be adequate in the context of the specific sale.
Ejendomsindekset for detailforretninger forekommer mest relevant.
The real estate index seems to be the most appropriate one.
Det er imidlertid beregnet for hele landet og tager ikke hensyn til den specifikke karakter af den region, hvor salget fandt sted.
However, it is national in scope and does not take into account the specificity of the region in which the sale took place.
Indekset gælder i øvrigt hovedsagelig for større byer, medens Åre er en mindre landsby.
Also, it relates mostly to larger towns, while Åre is a small town.
Det vedrører heller ikke specifikt detailhandel med levnedsmidler, men detailhandel generelt.
Furthermore, it does not relate to the particular food retail sector, but rather to consumer retail in general.
Det er derfor ikke sikkert, at dette indeks viser den faktiske udvikling fra maj 2003 til oktober 2005 i priserne på fast ejendom til levnedsmiddeldetailhandel i Åre.
Therefore, it is not certain that this index captured the actual trend of real estate prices for food retail purposes in Åre from May 2003 to October 2005.
De svenske myndigheders argument om, at der på tidspunktet for salget ikke fandtes noget egentligt marked i Åre for grunde til forretnings- og butiksvirksomhed, som de fremførte til forsvar for, at de i deres vurdering af jordstykket ikke havde baseret sig på priser, som var betalt ved faktiske transaktioner, modsiges af den omstændighed, at Ernst & Young i 2003 var i stand til at foretage en fuldstændig vurdering af den pågældende grund baseret på bl.a. markedsperspektiverne for levnedsmiddeldetailhandelen og faktiske lejemål og køb i Åre.
The argument from the Swedish authorities that there is basically no market for business/retail activities in Åre — an argument which was put forward as justification for not taking into account the prices of real transactions — is somehow contradicted by the fact that, in 2003, Ernst & Young was able to perform a full evaluation based on the market prospects of the land for the particular food retail activity and on actual tenancy agreements and purchases in the same area.
Inden salget til Konsum fandt sted, fandtes der imidlertid en alternativ og efter Kommissionens mening mere pålidelig indikator for markedsværdien for det pågældende jordstykke, nemlig Lidls tilbud (jf. afsnit VI.1.1.3 nedenfor).
In any case, before the sale took place there was an alternative and, in the Commission’s opinion, more reliable indicator of the market price of the land, namely the bid put forward by Lidl (see Section VI.1.1.3 below).
Betingelser knyttet til salget
Conditions attached to the sale
Det pågældende jordstykke var omfattet af visse byplanlægningsrestriktioner med hensyn til dets anvendelse (levnedsmiddelforretning) og erhvervsareal.
The land in question was subject to urban planning restrictions, namely as regards its intended use, i.e. a food and groceries commercial outlet, and the commercial surface.
Disse restriktioner må anses for at høre under kommunens legitime offentligretlige beføjelser.
These restrictions must be considered within the Municipality’s own legitimate public law powers.
De svenske myndigheder gjorde gældende, at det omtvistede jordsalg indgik i en samlet pakke, som især omfattede Konsums salg af et stykke jord i centrum af Åre, som skulle anvendes til andre formål i henhold til kommunens overordnede udviklingsplan.
The Swedish authorities argued that the disputed land deal was part of an overall deal, involving the sale of land in the city centre by Konsum to the Municipality to be used for other development purposes, in accordance with the Municipality’s master development plan.
I kontrakten om jordsalget til Konsum er der imidlertid ingen formel sammenhæng mellem kommunens salg og Konsums salg, og de svenske myndigheder fremlagde heller ikke under Kommissionen undersøgelse nogen konkrete oplysninger om Konsums salg, eller noget som viste, at de to transaktioner indgik i en større sammenhæng.
However, there is no formal link whatsoever between the two transactions in the sale contract and during the Commission’s investigation Sweden did not submit any concrete information regarding the other transaction or showing that the two transactions were part of one single deal.
Der fandtes ingen restriktioner af relevans for den foreliggende beslutning i kontrakten om jordsalget ti Konsum.
No relevant restrictions were imposed in the sale contract.
Man må derfor gå ud fra, at der ikke var nogen »særlige forpligtelser« knyttet til salget i meddelelsens betydning.
Thus, it must be considered that there were no ‘special obligations’ attached to the sale, within the meaning of the Communication.
Der var ikke knyttet nogen betingelser til Lidls tilbud.
There were no conditions attached to Lidl’s bid or to the sale contract.
Den virksomhed, som Lidl havde til hensigt at anvende jordstykket til, ville være næsten den samme som Konsums virksomhed (levnedsmiddeldetailhandel) og var forenelig med de byplanlægningsrestriktioner, som kommunen helt legitimt havde indført.
The activity to be developed on the land would be similar (food and groceries retail outlet) and in line with the urban planning restrictions legitimately imposed by the Municipality.
Det tilbud, som Lidl indgav, og den faktiske salgspris til Konsum, er derfor direkte sammenlignelige.
Therefore, the bid put forward by Lidl and the actual sale price to Konsum are directly comparable.
Anvendelse af det markedsøkonomiske investorprincip
Application of the market economy investor principle
For at vurdere, om salget til Konsum omfattede statsstøtte, anvendes i henhold til fast retspraksis [10]»det markedsøkonomiske investorprincip«.
According to established case law [10], the starting point in assessing whether the sale involved state resources must be the market economy investor principle (hereinafter ‘MEIP’).
I henhold til dette princip er værdien af støtten ved salg af et offentligt aktiv lig med forskellen mellem det beløb, som støttemodtageren faktisk har betalt, og det beløb, som han havde måttet betale efter de normale markedsvilkår på det pågældende tidspunkt ved køb af en tilsvarende grund hos en sælger i den private sektor.
According to this principle, the aid amount involved in the sale of a public asset is equal to the difference between what the recipient in fact paid and what it would have had to pay in an arm’s-length transaction on the open market to buy an equivalent property from a private vendor at the time of the sale.
I henhold til dette princip må der anses for at være tale om statsstøtte i det foreliggende tilfælde, hvis det havde været muligt for en sælger i den private sektor at sælge jorden til Lidl til den tilbudte pris. Dette forudsætter imidlertid, at Lidls bud var troværdigt og bindende.
Therefore, should a private seller have been able to sell the land to Lidl at the bid price, i.e. if Lidl’s bid was credible and binding, State resources would have been present.
Kommissionen mener, at Lidls bud var troværdigt og bindende, af følgende grunde:
The Commission considers that Lidl’s bid was credible and binding, for the following reasons:
Lidls tilbud blev fremsat ved en telefonsamtale til kommunaldirektøren den 23. august 2005 efterfulgt af en e-mail samme dag.
Lidl’s bid was first put forward on 23 August 2005 by a phone call to the Municipal Chief Executive Officer followed by an e-mail sent on the same day.
Buddet blev ikke indgivet mere formelt, da Lidl først da havde fået kendskab til, at salget ville finde sted den følgende dag (til en pris på 1 SEK).
The bid was not submitted by more formal means because Lidl had just become aware that the sale was to take place at a price of SEK 1 on the following day.
Det kan derfor antages, at der ikke var tid til at formalisere tilbuddet yderligere.
It can be assumed that there was therefore no time for formalising the bid in any other way;
Den 24. august 2005 blev buddet offentliggjort af en radiostation, som interviewede kommunaldirektøren i Åre om spørgsmålet.
On 24 August 2005 the bid was publicised by a radio station which interviewed a Municipal Commissioner on the subject.
Kommunaldirektøren fremsatte da ikke tvivl om buddets troværdighed.
The credibility of the bid was not put in question;
Samme dag, som Lidl fremsatte sit bud, omforhandlede kommunaldirektørens kontor salgsprisen med Konsum, som umiddelbart accepterede at betale 1 mio. SEK for jorden i stedet for 1 SEK.
On the same day that Lidl submitted its bid, the Municipal Executive Office renegotiated the sale price with Konsum, which immediately agreed to pay SEK 1 million for the land, instead of SEK 1.
Den følgende dag godkendte kommunalbestyrelsen på sit møde salget af jordstykket til Konsum for 1 mio. SEK.
On the following day, the Municipal Executive Board approved the sale for SEK 1 million.
Det fremgår af mødereferatet, at Lidls bud lå til grund for beslutningen om at sælge jordstykket for 1 mio. SEK, og ikke som oprindelig planlagt for 1 SEK.
The minutes of this meeting refer explicitly to Lidl’s bid as the basis for the decision to sell the land for SEK 1 million and not for SEK 1, as originally planned.
Det fremgår også af referatet, at kommunaldirektørens kontor fik til opgave at forsøge at finde en anden grund i Åre, der kunne tilbydes Lidl.
According to the minutes, the Municipal Executive Office was given the task of trying to find an alternative site for Lidl.
Dette viser, at de kommunale myndigheder allerede på dette stadie anså Lidls bud for troværdigt og bindende.
This demonstrates that the municipal authorities had themselves already deemed Lidl’s bid credible and binding;
I en officielskrivelse af 20. september 2005 fra kommunaldirektørens kontor til kommunalbestyrelsen henvises der til Lidls tilbud, og det nævnes, at kontoret har været i kontakt med Lidl om etablering et andet sted.
An official letter of the Municipal Executive Office to the Municipal Council dated 20 September 2005 referred to Lidl's bid and mentioned that the Municipal Executive Office had been in contact with Lidl concerning its establishment in another place in Åre;
Ved brev af 28. oktober 2005 til kommunalbestyrelsen og af 30. november 2005 til Stiftelsen Den Nya Välfärden bekræftede Lidl, at dens tilbud på 6,6 mio. SEK fortsat var gyldigt, og at virksomheden var interesseret i at deltage i et eventuelt udbud om det pågældende jordstykke.
By letters of 28 October 2005 to the Municipal Executive and of 30 November 2005 to Den Nya Välfärden, Lidl confirmed that its SEK 6,6 million bid still stood and that it would be interested in participating in any tender for the land;
De svenske myndigheder fremsatte ikke på noget tidspunkt under undersøgelsesproceduren tvivl om buddets troværdighed.
During the whole investigation procedure, the Swedish authorities never questioned the credibility of Lidl’s bid;
Lidl er en velkendt international virksomhed og en direkte konkurrent til Konsum på detailmarkedet for levnedsmidler.
Lidl is a well known international company competing directly with Konsum in the food and groceries retail market.
Lidl har åbnet forretninger i Sverige siden 2003 som led i en strategi for at udnytte den øgede efterspørgsel efter discountvarer og den øgede markedsandel for discountsegmentet for dagligvarehandelen i de nordiske lande.
Lidl had been opening outlets in Sweden since 2003 in a strategic move to profit from the growing demand for and market share of the hard discount segment in the FMCG sector in the Nordic countries.
Det kan derfor med rimelighed antages, at Lidl virkelig var interesseret i det jordstykke, der blev solgt til Konsum.
Thus, it can reasonably be assumed that it was indeed interested in the land sold to Konsum.
Kommissionen mener, at Lidls troværdige og bindende bud – som var højere end jordens værdi i henhold til de svenske myndigheders skøn i den opdaterede vurdering – var en bedre indikator for jordstykkets markedsværdi end værdien i den opdaterede vurdering, da buddet afspejlede, hvor meget markedet var villigt til at betale for jordstykket på salgstidspunktet.
The Commission considers that Lidl’s credible and binding bid, which was higher than the price of the land as estimated by the updated evaluation, is a better indicator of the market value of the land, since it reflects how much the market was willing to pay for the land at the date of the sale.
Selv om der var blevet udført en ekspertvurdering i overensstemmelse med meddelelsen (dvs. en vurdering af det pågældende jordstykke foretaget forud for salget af en uafhængig vurderingssagkyndig på grundlag af almindeligt accepterede vurderingsstandarder), ville en sådan vurdering i fravær af fantastiske bud kun have været det næstbedste instrument til at fastlægge jordstykkets markedsværdi.
Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication, i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers.