natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Derefter anvendes den gennemsnitlige faktiske leje for hvert stratum på alle boliger i det pågældende stratum.
Subsequently, the average actual rental per stratum is applied to all dwellings in that particular stratum.
Hvis de disponible oplysninger hidrører fra stikprøveundersøgelser, vedrører ekstrapolationen både en del af udlejningsboligerne og alle ejerboliger.
If the available information is derived from sample surveys, this grossing-up relates to both a part of the rented and all owner-occupied dwellings.
Den detaljerede fremgangsmåde til bestemmelse af huslejen for hvert stratum gennemføres almindeligvis for et basisår og ekstrapoleres derefter til de løbende år.
The detailed procedure to determine a rental per stratum is usually carried out for a base year and is then extrapolated to the current years.
Den husleje, der skal anvendes på ejerboliger i forbindelse med stratifikationsmetoden, er den leje, der betales på det private marked for retten til at benytte en umøbleret bolig.
The rental to be applied to owner-occupied dwellings in the stratification method is defined as the private market rental due for the right to use an unfurnished dwelling.
Imputerede huslejer beregnes ved hjælp af huslejerne for umøblerede boliger i henhold til alle lejekontrakter indgået på det private marked.
The rentals for unfurnished dwellings from all private market contracts should be used to determine imputed rentals.
Huslejer i den private sektor, der ligger på et lavt niveau på grund af offentlig regulering, bør også indgå i beregningen.
Private market rentals that are at a low level due to government regulation should be included.
Hvis oplysningerne hidrører fra lejeren, kan det være nødvendigt at korrigere den observerede husleje ved hertil at lægge et eventuelt huslejetilskud, som er betalt direkte til ejeren.
If the information source is the tenant, it may be necessary to correct the observed rental by adding any specific rental allowance, which is paid directly to the landlord.
Hvis stikprøven af observerede huslejer som beskrevet ovenfor ikke er tilstrækkelig stor, kan observerede huslejer for møblerede boliger også anvendes til at beregne imputerede huslejer, forudsat at de justeres for møbelkomponenten.
If the sample size for the observed rentals as defined above is not large enough, also observed rentals for furnished dwellings may be used for imputation purposes, provided they are adjusted for the furniture element.
Undtagelsesvist kan også forhøjede huslejer i den offentlige sektor anvendes.
Exceptionally, also increased rentals for public-owned dwellings may be used.
Lave huslejer for boliger, der udlejes til slægtninge eller ansatte, anvendes ikke (jf. afsnit 1.2.3 og 1.4.1 for nærmere oplysninger).
Low rentals for dwellings let to relatives or to employees should not be used (see sections 1.2.3 and 1.4.1 for details).
Stratifikationsmetoden kan også anvendes til ekstrapolation til alle udlejningsboliger.
The stratification method may be used also for grossing up to all rented dwellings.
Den gennemsnitlige husleje til imputering kan være uegnet i nogle segmenter af lejemarkedet.
The average rental for imputation as described above may not be suitable for some segments of the rental market.
F.eks. kan nedsatte huslejer for møblerede boliger eller forhøjede huslejer i den offentlige sektor være uegnede, når det gælder de tilsvarende faktiske udlejningsboliger.
For example, scaled-down rentals for furnished dwellings or increased public rentals may not be appropriate for the respective actually rented dwellings.
Dette problem kan løses ved at kombinere særskilte strata for faktisk udlejede møblerede eller almennyttige boliger med relevante gennemsnitlige huslejer. I princippet bør huslejen ikke omfatte udgifter til varme, vand, elektricitet mv.
Separate strata for actually rented furnished or social dwellings combined with appropriate average rentals can overcome this problem.
Giver datakilderne ikke mulighed for dette, skal der være overensstemmelse mellem huslejer og forbrug i produktionen (jf. afsnit 2 for nærmere oplysninger).
In principle, the rental should exclude charges for heating, water, electricity etc. Where the data sources do not allow this, coherence between the rentals and intermediate consumption must be ensured (see section 2 for details).
Mangler der for visse strata af ejerboliger oplysninger om en repræsentativ faktisk husleje, kan dette i de fleste tilfælde afhjælpes ved ekstrapolation eller regression.
Where for certain strata of owner-occupied dwellings a representative actual rental is missing, this can be overcome in most cases by applying extrapolation or regression techniques.
Et alternativ til den gængse stratifikationsmetode, der er baseret på ekstrapolation af de gennemsnitlige huslejer for hvert stratum, er anvendelsen af hedoniske regressionsmetoder.
An alternative to the standard stratification method which relies on extrapolating average rentals per stratum is the use of hedonic regression methods.
Disse metoder går kort fortalt ud på at anvende stikprøvedataene for udlejningsboliger til at fastsætte en pris for hvert enkelt boligkarakteristikum (størrelse, beliggenhed, altan mv.).
Briefly, such methods use the sample data for rented dwellings to determine a price of each dwelling characteristic (size, location, presence of a balcony, etc.).
Produktionsværdien beregnes ved at gange hvert karakteristikum ved (en repræsentativ stikprøve af) boligmassen med den hedoniske pris for det pågældende karakteristikum.
Output is obtained by multiplying each characteristic of (a representative sample of) the dwelling stock with the hedonic price of this characteristic.
Regressionsmetoder gør det muligt at tage højde for et stort antal variabler og kan være særdeles effektive, når der mangler observerede huslejer for visse strata.
Regression methods permit an enlarged number of variables to be taken into account and can be particularly effective when for some strata observed rentals are missing.
Dette løser naturligvis ikke problemet i det ekstreme tilfælde, hvor alle boliger er ejerboliger, eller hvor der ikke findes et særligt udviklet lejemarked.
Obviously this does not solve the problem in the extreme case of all dwellings being owner-occupied or in the absence of a developed rental market.
Til en objektiv vurdering i sådanne tilfælde anvendes brugeromkostningsmetoden.
As an objective assessment for such cases the user-cost method should be applied.
Brugeromkostningsmetoden bør kun anvendes på ejerboliger.
The user-cost method should only be applied to owner-occupied dwellings.
Nærmere oplysninger om brugeromkostningsmetoden
Details of the user-cost method
Brugeromkostningsmetoden anvendes kun, når stratifikationsmetoden baseret på faktiske huslejebetalinger ikke kan anvendes, fordi lejemarkedet ikke er repræsentativt.
The user-cost method should only be applied when the stratification method based on actual rentals cannot be used because the rental market is unrepresentative.
Dette anses pr. konvention for at være tilfældet, når følgende to betingelser er opfyldt: 1) Antallet af udlejningsboliger i den private sektor udgør mindre end 10 % af det samlede antal boliger, og 2) forskellen mellem de huslejer, der betales i den private sektor, og andre huslejer er større end en faktor på tre.
By convention, this is considered to be the case when the two following conditions are met simultaneously: (1) the number of privately rented dwellings represents less than 10 % of the total number of dwellings and (2) the disparity between private and other paid rentals exceeds a factor of three.
Selv om begge disse betingelser er opfyldt, kan et land alligevel vælge at anvende stratifikationsmetoden, forudsat at resultaterne er af tilstrækkelig god kvalitet.
Even when both conditions apply, a country may still choose to use the stratification method provided that the results are of sufficient quality.
Når kun én eller ingen af betingelserne er opfyldt, anvendes stratifikationsmetoden, medmindre det kan påvises, at brugeromkostningsmetoden giver mere sammenlignelige resultater.
When one or both of the conditions are not met, the stratification method should be used unless it can be demonstrated that the user-cost method produces more comparable results.
I forbindelse med brugeromkostningsmetoden er produktionen af boligtjenester lig med summen af forbrug i produktionen, forbrug af fast realkapital, andre produktionsskatter minus produktionssubsidier og nettooverskud af produktionen.
Under the user-cost method, the output of dwelling services is the sum of intermediate consumption, consumption of fixed capital (CFC), other taxes less subsidies on production and net operating surplus (NOS).
For ejerboliger registreres der ikke forbrug af arbejdskraft i forbindelse med arbejde, der udføres af ejerne [2].
For owner-occupied dwellings, no labour input is recorded for work done by the owners [2].
Erfaringen viser, at forbrug af fast realkapital og nettooverskud af produktionen er de to største poster, der hver især udgør 30-40 % af produktionsværdien.
Experience suggests that CFC and NOS are the two largest items, each representing 30 to 40 % of output.
Forbrug af fast realkapital beregnes efter en metode med kumulerede investeringer (PIM-metoden) eller andre godkendte metoder.
CFC should be calculated based on a perpetual inventory model (PIM) or other approved methods.
Der bør foreligge en særskilt opgørelse for ejerbenyttede beboelsesejendomme.
A separate estimate for the owner-occupied residential buildings should be available.
Nettooverskud af produktionen beregnes som et fast årligt realafkast på 2,5 % af nettoværdien af ejerboligmassen i løbende priser (genanskaffelsespriser).
The net operating surplus should be measured by applying a constant real annual rate of return of 2,5 % to the net value of the stock of owner-occupied dwellings at current prices (replacement costs).
Realafkastet på 2,5 % beregnes af værdien af boligmassen i løbende priser, da der allerede er taget højde for stigningen i boligernes løbende værdi i forbindelse med PIM-metoden.
The real rate of return of 2,5 % is applied to the value of the stock at current prices since the increase in current value of dwellings is already taken account of in the PIM.
Samme forrentning beregnes af værdien i løbende priser af den jord, hvorpå ejerboligerne er beliggende.
The same rate of return should be applied to the value of the land at current prices on which the owner-occupied dwellings are located.
Værdien af jord i løbende priser kan være vanskelig at observere på årsbasis.
The value of land at current prices may be difficult to observe annually.
Forholdet mellem jordens værdi og bygningernes værdi i forskellige strata kan beregnes på grundlag af en analyse af sammensætningen af priserne for nye huse og den tilhørende jord.
Ratios of land value to the value of buildings in different strata may be derived from an analysis of the composition of the costs of new houses and associated land.
Senest tre år efter datoen for vedtagelsen af denne forordning tager BNI-udvalget ovennævnte elementer i brugeromkostningsmetoden op til fornyet overvejelse på grundlag af medlemsstaternes erfaringer.
The GNI Committee should review the above detail on the user-cost method based on the experience in Member States within three years of the date of adoption of this Commission Regulation.
princip:
Principle 1:
Til opgørelse af produktionen af boligtjenester anvender medlemsstaterne stratifikationsmetoden baseret på faktiske huslejebetalinger enten ved direkte ekstrapolation eller ved hjælp af økonometrisk regression.
To compile the output of dwelling services Member States shall apply the stratification method based on actual rentals, either by direct extrapolation or by means of econometric regression.
For ejerboliger indebærer dette, at der anvendes oplysninger om faktiske huslejer for tilsvarende udlejningsboliger.
In respect of owner-occupied dwellings, this implies the use of actual rentals for similar rented dwellings.
Mangler der oplysninger om faktiske huslejer, eller er disse statistisk upålidelige, kan der i enkelte velbegrundede tilfælde anvendes andre objektive metoder, f.eks. brugeromkostningsmetoden.
In the justified and exceptional case where actual rentals are missing or statistically unreliable, other objective methods, like the user-cost method, may be employed.
Opgørelse af ejerboligernes produktion ved hjælp af brugeromkostningsmetoden skal ikke begrundes yderligere, hvis følgende to betingelser er opfyldt: Udlejningsboliger i den private sektor udgør mindre end 10 % af boligmassen, og forskellen mellem de huslejer, der betales i den private sektor, og andre huslejer er større end en faktor på tre.
No additional justification is required for compiling the output of owner-occupied dwellings with the user-cost method provided that two conditions are met simultaneously: privately rented dwellings represent less than 10 % of the dwelling stock and the disparity between private and other paid rentals exceeds a factor of three.
Stratificering af boligmassen
Stratification of the housing stock
Faktorer, der har indflydelse på huslejeniveauet
Factors affecting the rental level
Blandt de variabler, der har indflydelse på huslejeniveauet, er bl.a. de karakteristika, der kendetegner boligen og bygningen.
A first set of variables determining the level of rentals concern the characteristics of the dwelling and the building.
For det første har boligens størrelse betydning, og det gælder både arealet og antallet af værelser.
To start with, the size of a dwelling will be important, both in terms to the area and the number of rooms.
Jo større boligen er, desto højere vil huslejen være.
The bigger the dwelling, the higher will be the rental.
Lejen pr. m2 har imidlertid tendens til at falde med boligens størrelse.
At the same time, the rental per square metre tends to fall with the size of a dwelling.
Her kan nævnes variabler som badeværelse, altan/terrasse, specielle gulvbelægninger eller vægbeklædning, pejs, centralvarme, aircondition, specialglas i vinduerne og andre støj- eller varmeisolerende foranstaltninger, men også boligens indretning er relevant.
These may cover variables like the existence of a bathroom, a balcony/terrace, special flooring or wall covering, an open fire, central heating, air-conditioning, special glazing and other noise or thermal insulation measures; the layout of the dwelling is also relevant.
Med hensyn til bygningen kan visse faciliteter have indflydelse, f.eks. garage, elevator, svømmebassin, (tag)have eller boligens placering i bygningen.
With regard to the building, certain facilities may have an influence like a garage, a lift, a swimming-pool, a (roof-) garden or the position of a dwelling within the building.
Bygningens art (parcelhus, rækkehus, lejlighed), arkitektur, alder eller antallet af boliger i en bygning kan også påvirke huslejen.
The type of the building (detached, semi-detached house, flat), the architecture, the age, or the number of dwellings in a building may also affect the rental.
Andre faktorer såsom omgivelserne spiller ind.
A second set of variables relate to environmental characteristics.
Det er et velkendt fænomen, at der er forskel på huslejen, alt efter om boligen er beliggende i en by eller på landet.
A well-known factor is the rental difference between a comparable dwelling in a city and a remote location.
Afstanden til et økonomisk centrum eller landskabet (lavland, bjergområde) har en ikke uvæsentlig betydning.
The distance to an economic centre or the form of the landscape (flat land, mountainous) may not be negligible factors.
Hertil kommer, at faktorer som udsigt, omkringliggende grønne arealer, transportfaciliteter, forretninger, skoler eller et kvarters ry eller sikkerhed kan have indflydelse på den faktiske husleje.
In addition, neighbourhood factors like the view, surrounding green areas, transport facilities and access, shops and schools or the reputation and security of a district tend to have an influence on the actual rental.
En række andre variabler kan sammenfattes som socioøkonomiske faktorer.
Another set of variables may be summarized as socio-economic factors.
Det offentliges restriktioner eller støtte influerer f.eks. på huslejerne i de fleste lande.
For instance, in most countries rentals are influenced by general government regulations like rental restrictions or subsidies.
Endvidere kan huslejen påvirkes af lejekontraktens alder og form (midlertidig, permanent), antallet af beboere pr. bolig (bofællesskab), ejerforhold (det offentlige, boligforening, privatperson, arbejdsgiver) eller ejerens huslejepolitik.
Further, the age of the tenancy agreement, the type of contract (temporary, permanent), the number of inhabitants per dwelling (flat-sharing community), the type of owner (government, housing association, private, employer) or the rental policy of the landlord may also affect the rental.
Man kan derfor overveje at anvende kapitalværdier til stratificeringen.
Therefore the use of capital values for stratification purposes may be considered.
Formålet med at anvende en boligs kapitalværdi er, at den afspejler alle boligens vigtigste karakteristika.
The rationale behind the use of the capital value of a dwelling is that it reflects all its important characteristics.
Kapitalværdien kan derfor betragtes som en implicit stratificeringsfaktor.
The capital value can thus be considered as an implicit stratification factor.
Det må være muligt at anvende forholdstallet kapitalværdi/faktisk husleje, især i de lande, hvor udlejningsboliger repræsenterer en forholdsvis lille del af boligmassen.
Using the ratio of the capital value to actual rental may be regarded as a feasible approach, especially in those countries where the rented dwellings represent a minor part of the housing stock.
Hvis dette tal er stabilt, vil man således kunne bestemme lejeværdien af boliger, som kun findes i sektoren for ejerboliger.
Provided the ratio is stable, such a method would enable the rental value to be determined for those dwellings which only feature in the owner-occupied sector.
Hertil kommer, at kapitalværdien også kan kombineres med »fysiske« stratificeringskriterier.
In addition, capital values do not exclude the use of ‘physical’ stratification criteria; they may be combined.
I dette tilfælde antages kapitalværdien at afspejle de manglende »fysiske« stratificeringskriterier.
In this situation, capital values are assumed to reflect the missing ‘physical’ stratification criteria.
Den kapitalværdi, der skal anvendes ved huslejeberegningen, skal under alle omstændigheder være baseret på en objektiv vurdering, som er fastsat for et ajourført referenceår.
In any case, capital values to be used in the rentals calculation have to be based on an objective assessment established for an up-to-date reference year.
I praksis varierer stratificeringen fra den ene medlemsstat til den anden både med hensyn til antallet af strata og de præcise definitionskriterier.
In practice the stratification differs from one Member State to another in respect of both the number of strata and the precise criteria used to define them.
Dette kunne umiddelbart forekomme problematisk, men det bør understreges, at visse grundlæggende kriterier såsom boligens størrelse og (geografiske) beliggenhed anvendes i næsten alle lande.
Although at first sight this may cause some concern, it should be stressed that certain basic criteria, like the size and the (geographical) location of a dwelling are used almost everywhere.
Desuden vil egnetheden af andre karakteristika variere fra det ene land til det andet, og medlemsstaterne har selv de bedste forudsætninger for at fastlægge signifikante kriterier.
Moreover, the aptness of other features will vary between countries and Member States themselves are in the best position to determine significant criteria.
princip:
Principle 2:
Til stratificeringen anvender medlemsstaterne vigtige oplysninger om boligerne.
For stratification purposes, Member States shall use important features of the dwellings.
Det kan være de karakteristika, der kendetegner boligen og bygningen, oplysninger om omgivelserne eller socioøkonomiske faktorer.
These may relate to the characteristics of the dwelling and the building, to environmental characteristics of the dwelling or to socio-economic factors.
Herudover er det muligt at anvende tidssvarende kapitalværdier, hvis de er baseret på en objektiv vurdering.
In addition, the use of up-to-date capital values is acceptable for stratification purposes, if these are based on an objective assessment.
Udvælgelse af stratificeringskriterier
Selection of stratification criteria
Stillet over for de forskellige karakteristika, der påvirker en boligs husleje, må man først og fremmest se på, hvilke variabler der har en signifikant indflydelse.
Given the various characteristics affecting the rental of a dwelling, the first task is to investigate those variables having a significant impact.
En måde til at fastslå, hvilke variabler der er signifikante, er at foretage en analyse i tabelform af de foreliggende statistiske data.
One way of detecting significant variables is to produce a tabular analysis of the statistical information available.
For at sikre en objektiv vurdering forekommer det hensigtsmæssigt at beregne variationerne i de faktiske huslejer inden for et stratum.
To obtain an objective measure of assessment, the variance of the actual rentals within a stratum would seem to be useful.
Dette vil give incitament til mulige forbedringer i stratificeringen, således at man vælger strata på en sådan måde, at variansen i et stratum begrænses til et minimum.
This would create an incentive for possible improvements to the stratification by choosing strata in order to minimise the within-stratum variance.
Det anbefales derfor at beregne variansen i hvert stratum i det mindste i de tilfælde, hvor stratificeringen influerer på både de faktiske og de imputerede huslejer.
It is therefore recommended that the variance per stratum is calculated at least in those cases where the stratification affects the level of both actual and imputed rentals.
En mere raffineret fremgangsmåde består i at anvende avancerede statistiske metoder, såsom (multiple) regressionsanalyser.
A more sophisticated approach is offered by advanced statistical techniques like (multiple) regression analysis.
Disse analyser gør det muligt at vurdere, hvilken indflydelse de enkelte variabler har, således at variationen i huslejerne kan henføres til bestemte karakteristika.
Such a technique allows the influence of individual variables to be assessed, so that the variation in rentals can be assigned to certain characteristics.
Sammenfattende kan det siges, at en variabels forklaringsværdi kan kvantificeres ved hjælp af korrelationskoefficienten.
Briefly, the explanatory power of a variable can be quantified via the correlation coefficient.
Ved at kombinere de vigtigste variabler ved hjælp af multiple regressionsanalyser fremkommer deres generelle forklaringsværdi.
Combining the most important variables, using multiple regression techniques, shows their overall explanatory power.
Anvendelsen af avancerede statistiske metoder til udvælgelse af vigtige variabler betragtes som en effektiv måde at stratificere boligmassen på.
The use of advanced statistical techniques to select important variables is considered to be an efficient way of stratifying the housing stock.
Regressionsanalyser kan desuden anvendes direkte til opgørelse af huslejerne, f.eks. i form af hedoniske modeller.
In addition, regression analysis can be used directly for estimating the rentals, e.g. in the form of hedonic models.
Analyserne er også et nyttigt redskab til estimering af den gennemsnitlige husleje for strata, hvor der ikke findes tilsvarende observationer i udlejningssektoren (tomme strata).
The technique is also a useful tool for estimating the average rental for strata where there are no corresponding observations in the rented sector (empty strata).