natgillin/translations-raw huggingface dataset:
S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů [111].
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges.
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges [112].
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná [113].
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
Other types of transactions available at the relevant time
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997–1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat.
Assessment framework
Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje.
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997–1998) nějakou lepší nabídku.
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
Celkový rámec jejich posuzování
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997–1998).
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu.
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování.
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov.
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám.
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout.
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál.
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr.
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle).
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat.
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku.
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997–1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997–1998) tržně přiměřený.
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok.
Only fairly general data is available for comparison.
Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
„Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %.
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné.
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb.
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky).
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice).
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice).
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru.
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší [114].
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal.
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % [115].
The most suitable benchmark would be interest rates fixed for 30 years, but these figures are not published by the Bundesbank.
Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká.
In general, fixed-interest rate loans become more expensive the longer their duration.
Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) [116].
For example, the Bundesbank figures for January 1998 show that a mortgage with a 5-year fixed rate had an average interest rate of 5,85 %, compared to 6,40 % for a loan with a 10-year fixed rate.
Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let.
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy.
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let).
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let.
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
Takové údaje však DBB nezveřejňuje.
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují.
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %.
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998.
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno.
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok.
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).
I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges.
The interest rate it has to pay for its own refinancing will depend on several factors, such as its size, its level of debt, the property in its portfolio, etc.
Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají [117].
In any event, this interest rate is just the starting point, as the leasing company (BAVARIA) also needs to be compensated for the risks it bears.
Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv.
These can include interest-rate risk (the risk that it will have to refinance its investment on the basis of a variable interest rate, while the lease payments have a fixed rate), credit risk (the possibility, as discussed above, that NEUWOGES will go bankrupt and that BAVARIA will not be able to recover the lease payments still due), and residual value risk (the uncertainty about the value of the property after the lease contract has expired).
Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby.
The leasing company is also likely to have certain overhead costs which would also be reflected in the leasing rate [119].
Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší.
Finally, the leasing company also intends to make a profit and will take account of this factor in setting the leasing rate [120].
Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB [118].
Even if BAVARIA had been in a position to refinance its investment at an interest rate lower than that which NEUWOGES would have been charged for a bank loan, the refinancing interest rate would have had to be increased in the light of these different elements (risk premium, costs and profit) in order to obtain the applicable leasing rate, which could have ended up being higher than the interest rate on a traditional loan.