natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Aby opatření představovalo státní podporu, musí poskytovat podniku, který je jeho příjemcem, hospodářskou výhodu, již by za obvyklých tržních podmínek nezískal.
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
Nabytí pozemku od PSV a následný nájem PSV by takovou výhodu představovaly, pokud by podmínky byly pro PSV výhodnější, než by odůvodňovaly tržní podmínky.
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Typickými zájmy investora a pronajímatele při operaci komerčního prodeje a zpětného pronájmu jsou přiměřená ziskovost investice ve formě nájemného během doby nájmu a vlastnictví majetku již užívaného spolehlivým nájemcem.
Selective advantage
Investor a pronajímatel bude držet dlouhodobý, plně pronajatý majetek poskytující stabilní příjem.
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Použití sdělení o prodejích pozemků
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Nizozemsko odkazuje pro účely tohoto posouzení na sdělení o prodejích pozemků.
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Podle uvedeného sdělení nepředstavuje prodej pozemků a budov orgánem veřejné moci podporu zaprvé tehdy, pokud orgán veřejné moci přijme nejvyšší nebo jedinou nabídku po nepodmíněném nabídkovém řízení, a zadruhé tehdy, je-li při neexistenci takového nabídkového řízení prodejní cena stanovena nejméně na hodnotu stanovenou při nezávislém odborném ocenění.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Komise opakuje, že jak je konstatováno v úvodu daného sdělení, pokyny o prodejích pozemků v něm uvedené „se týkají pouze prodejů veřejně vlastněných pozemků a staveb.
Application of the land sales communication
Netýkají se veřejného nabývání pozemků a staveb nebo pronájmu či nájmu pozemků a staveb orgány veřejné moci.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
Takové úkony mohou obsahovat také prvky státní podpory.“ V daném případě není navíc určení hodnoty pozemku samo o sobě dostatečné.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Transakce prodeje a zpětného pronájmu zahrnuje také poplatek za nájem.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Určit soulad tohoto poplatku s tržními podmínkami je rovněž nutné.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Mechanismy uvedené ve sdělení o prodejích pozemků jsou v každém případě pouze nástroji pro stanovení, zda stát jednal jako investor v tržním hospodářství, a proto se jedná o konkrétní příklady použití kritéria investora v tržním hospodářství na obchody s pozemky mezi veřejnými a soukromými subjekty [7].
Such transactions may also include State aid elements.’
Dodržení zásady investora v tržním hospodářství
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Komise tedy musí posoudit, zda by soukromý investor uzavřel posuzovanou transakci za týchž podmínek.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Hypotetický soukromý investor jedná jako obezřetný poskytovatel kapitálu, který usiluje o běžný očekávaný výnos, aniž by však podstupoval příliš velká rizika v poměru k výnosu.
The market conformity of this fee also needs to be established.
Zásada investora v tržním hospodářství by nebyla dodržena, pokud by cena za pozemek byla stanovena na vyšší úrovni než tržní cena a poplatek za nájem na nižší úrovni.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Nizozemsko a obec tvrdí, že obec jednala na základě (předběžného) nezávislého odborného ocenění, a proto v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství.
Observance of the market economy investor principle
Transakce se uskutečnila na základě tržní hodnoty pozemku, a neposkytla tedy PSV výhodu.
The Commission therefore has to assess whether a private investor would have entered into the transactions under assessment on the same terms.
Komise má za to, že soulad s tržními podmínkami lze v zásadě určit nezávislým odborným oceněním.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Pokud jde o soulad výsledků ocenění externích odborníků, kterého se obec dovolává, s tržními podmínkami, od Nizozemska bylo v rozhodnutí o zahájení řízení požadováno, aby zdůvodnilo, proč odborníci pro své výpočty použili cenu pozemku pro smíšené využití spíše než cenu pozemku pro stadion.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Komise chtěla rovněž vidět odůvodnění ziskových a rizikových marží, jež jsou použity pro výpočet hodnoty pozemku pro budoucí vývoj po skončení dlouhodobého nájmu.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Na základě informací, které poskytly Nizozemsko a obec, Komise konstatuje, že nabytí pozemku obcí předcházelo ocenění pozemku provedené firmou Troostwijk, nezávislou firmou zabývající se oceňováním pozemků.
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
Když v lednu 2011 začala jednání s PSV o uzavření dohody o prodeji a zpětném pronájmu, základním cílem bylo pomoci PSV transakcí, jež neposkytne klubu finanční výhodu, kterou by za tržních podmínek nezískal.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Proto obec požádala firmu Troostwijk, aby určila tržní cenu dotyčného pozemku a částku za roční nájem v souladu s tržními podmínkami.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Zdá se, že předpoklady, na nichž bylo ocenění založeno, byly přiměřené.
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
Ve své zprávě o ocenění z března 2011 firma Troostwijk posoudila tržní cenu za pozemek pod stadionem na základě jeho tehdejšího stavu a z hlediska jeho vyhlídek rozvoje a určila cenu ve výši 41160000 EUR.
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.
Metodiku určení hodnoty pozemku a poplatku za nájem schválila externí účetní firma pracující pro obec.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Zpráva o ocenění vypracovaná firmou Troostwijk bere v úvahu možný realistický a předvídatelný budoucí vývoj, který pozemek ovlivní.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
Zpráva o ocenění zdůrazňuje, že tento předpoklad je realistický, zejména protože se pozemek nachází v centru města.
The assumptions underlying the valuation appear to have been reasonable.
Pro pozemky umístěné v centru je potenciál progresivního vývoje hodnoty mnohem vyšší než pro ty, které se nacházejí na okraji.
In its valuation report of March 2011, Troostwijk assessed the market price for the land under the stadium on the basis of its then state and in consideration of its development prospects and determined a price of EUR 41160000.
Zpráva o ocenění odkazuje rovněž na obecný oceňovací standard, podle nějž je základem pro stanovení hodnoty pozemku nejvyšší a nejlepší možnost využívání oblasti.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
Budoucí využívání, jak jej popsalo Nizozemsko, odpovídá také dlouhodobé strategii obce pro rozvoj města pro celou oblast, ve které se stadion nachází, jak je popsáno v 22. bodě odůvodnění.
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
Jak popsala obec, pravděpodobnost dosažení změny územního plánu pro pozemek by byla pro jakéhokoli vlastníka daného pozemku velmi vysoká.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Podle Nizozemska má v každém případě rovněž stávající územní plán pozemku pro stadion a komerční využití značný hospodářský potenciál.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
Proto lze vyvodit závěr, že se zdá přijatelné, aby odborné ocenění hodnotilo pozemek na základě smíšeného využití.
The valuation report also refers to a general valuation standard whereby the basis for determining the value of the land is the highest and best use of the area.
Komise již uznala, že obec může zakládat ocenění pozemku na dlouhodobých vyhlídkách vývoje hodnoty pozemku v oblasti, na kterou se mohou vztahovat očekávaná zlepšení v souladu se strategií obchodního plánování [8].
The future use as described by the Netherlands also fits within the longer term urban development strategy of the municipality for the entire area where the stadium is situated, as described in recital 22.
PSV bude obci platit nájemné za dlouhodobý pronájem určené nezávislou firmou zabývající se oceňováním a vypočtené na základě předpokládané ceny pozemku s ohledem na jeho možné pozdější využívání pro byty a kanceláře a s odkazem na úrokovou sazbu dlouhodobých státních dluhopisů z roku 2011 a rizikovou prémii ve výši 1,5 %.
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
Poplatek za nájem tudíž již odráží cenu odhadovanou pro pozemek pro jiný účel než sportovní využívání.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.
Je proto vyšší než poplatek za nájem vypočtený na základě současného využívání pozemku.
It can therefore be concluded that it seems acceptable that the expert valuation values the land on the basis of mixed use.
Zpráva uznává, že dlouhodobý nájem na více než 15 let může zahrnovat určitá rizika z hlediska kolísání hodnoty pozemku.
The Commission has already accepted that a municipality may base the valuation of land on the long-term prospect of the development of the value of a plot of land in an area which may be subject to expected improvements in line with a business planning strategy [8].
Tato rizika jsou však omezena několika faktory, které jsou pojednány níže v 56. až 59. bodě odůvodnění.
PSV will pay the municipality a long-lease rent determined by the independent valuation firm and calculated on the basis of the price assumed for the land in view of its later possible use for apartments and offices and with reference to the interest rate for long-term government bonds in 2011 plus a risk premium of 1,5 %.
Předpoklady zprávy o ocenění lze považovat za konzervativní.
Thus, the lease fee already reflects the price estimated for the land for a purpose other than sport use.
Zpráva o ocenění určuje očekávanou možnou hodnotu kanceláří a bytů s odkazem na sousední nedávnou výstavbu a jako další rezervu pro krytí rizika dosazuje za index podlahové plochy pro možnou prodejní cenu bytů ve výši pouze 80 % ve srovnání s podobnými projekty.
It is therefore higher than a lease fee calculated on the basis of the current use of the land.
Co se týče předpokládaného nárůstu hodnoty pozemků ve výši 1,7 % považovaného za očekávanou míru inflace, ocenění zahrnuje opravný mechanismus: po 20 letech je jako bezpečnostní rezerva zahrnut odpočet z kumulované hodnoty pozemku ve výši 22,5 %.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks in terms of fluctuation of the land value.
Kombinací obou předpokladů je očekávaný nárůst odhadován na 1,01 % ročně po 40letou dobu nájmu a 0,4 % ročně po prvních 20 let.
Those risks are, however, limited by several factors, which will be discussed further in recitals 56 to 59.
Původní předpoklad ve výši 1,7 % se tudíž v kombinaci s bezpečnostní rezervou jeví jako přiměřený vzhledem k tomu, že dotyčný majetek je pozemek, u kterého lze očekávat, že si svou hodnotu zachová nebo se jeho hodnota zvýší, a že se nachází ve středu města (ačkoli je pozemek v současné době určen pro komerční využití, sazba poplatku za nájem je již založena na předpokládané hodnotě pozemku se smíšeným využíváním).
The assumptions of the valuation report can be considered conservative.
Navíc byla v roce 2011 míra inflace pro Nizozemsko rovna 2,3 % [9], zatímco Evropská centrální banka („ECB“) má inflační cíl ve výši 2 %.
The valuation report determines the expected possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments and inserts as an additional risk buffer on the possible sale price of the apartments a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Obě tyto hodnoty jsou podstatně vyšší než očekávané míry růstu hodnoty pozemků, které odhadce použil.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, taken as the assumed inflation rate, the valuation includes a correction mechanism: after 20 years a deduction from the accumulated value of the land of 22,5 % is included as a safety margin.
Kromě těchto ochranných opatření týkajících se poplatku za nájem obsahuje nájemní smlouva sjednaná obcí různá další ustanovení pro krytí možných rizik, zejména rizika neplnění ze strany PSV.
Combining both assumptions together, the expected increase is estimated to be 1,01 % per year over the 40 years lease period and 0,4 % per year for the first 20 years.
Fotbalový klub poskytne záruku na platby nájemného ve formě svých příjmů z prodeje sezónních vstupenek.
Thus, the initial assumption of 1,7 % in combination with the safety margin appears reasonable given that the asset concerned is land which can be expected to retain its value or increase in value and that it is located in the town centre (although the land is currently classified for commercial use, the lease fee rate is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land).
PSV poskytl také kauci ve výši 5 milionů EUR, jež zhruba odpovídá nájemnému za dva roky a která byla odebrána z kupní ceny a bude držena dotčeným notářem po dobu 10 let.
Furthermore, the 2011 inflation rate for the Netherlands was 2,3 % [9], while the ECB has an inflation target of 2 %.
Strany se dohodly, že částka poplatku za nájem může být po 20 letech na žádost kterékoli smluvní strany v plném rozsahu přezkoumána.
Both these values are significantly above the expected growth rates for the ground value which the valuer has used.
Toto přezkoumání bude založeno na nové zprávě o ocenění.
Apart from those safeguards regarding the lease fee, the lease contract negotiated by the municipality contains various other provisions to cover possible risks, in particular the risk of default by PSV.
Nový poplatek za nájem pozemku bude určovat hodnota pozemků v dané době společně s přiměřeným výnosem ze státních dluhopisů a rizikovou prémií.
The football club will provide a guarantee for the rent payments with its income from the sale of season tickets.
Jako další ochranné opatření pro obec se strany dohodly, že pokud by PSV neplatil své poplatky za nájem nebo se ocitl v úpadku, práva na využívání pozemku a stadionu by připadla obci.
PSV has also provided a surety of EUR 5 million corresponding to about two years' rent, which is taken from the purchase price and kept by the notary involved for 10 years.
Toto ustanovení představuje odchylku od standardního důsledku podle nizozemského občanského práva, podle kterého by se právo nájemce stalo součástí konkurzní podstaty, a bylo by tedy vyňato z kontroly vlastníka pozemku.
The parties have agreed that the lease fee amount can be fully reviewed after 20 years at the request of either party.
V tomto případě zůstane obec po uplynutí doby nájmu vlastníkem pozemku a bude kontrolovat jeho využívání.
This review will be based on a new valuation report.
Ačkoli předpoklady ve zprávě o ocenění se zdají být přiměřené, jak je uvedeno v 48. až 57. bodě odůvodnění, porovnávání s jinými komerčními transakcemi je přesto obtížné, neboť dohody o pronájmu, které Nizozemsko pro účely srovnání předložilo, se mohou týkat odlišných odvětví (např. odvětví bydlení v Amsterdamu).
The ground value at that time together with an appropriate return on government securities and a risk premium will determine the new ground lease fee.
Komise proto při posuzování, zda je dotyčná transakce v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství, zjišťovala, zda by odlišný základ komerční transakce – založené na půjčce Eindhovenu klubu PSV s pozemkem jako zajištěním – sloužil jako referenční hodnota.
As a further safeguard for the municipality, the parties have agreed that the rights of use of the land and of the stadium would fall to the municipality if PSV failed to honour its lease fee payments or fell into bankruptcy.
Komise konstatuje, že je-li přihlédnuto k rozdílům mezi obchodem na principu prodeje a zpětného pronájmu a půjčkou, poplatek za nájem, který má PSV platit, je vyšší než tržní sazba takové půjčky.
This clause constitutes a deviation from the standard consequence under Dutch civil law, according to which a leasehold right would become part of the bankruptcy estate and hence escape control by the land owner.
Nejvýznamnější rozdíl se týká skutečnosti, že pokud by PSV po získání půjčky od obce nedostál svým závazkům, obec by v nejlepším případě získala zpět pomyslnou částku půjčky.
In the current case, at the end of the lease, the municipality will remain the owner of the land and control its use.
Nemohla by mít prospěch z žádného nárůstu hodnoty pozemku nad pomyslnou částku půjčky.
Whilst the assumptions in the valuation report appear to be reasonable as indicated in recitals 48 to 57, a comparison with other commercial transactions remains difficult since the lease agreements presented by the Netherlands for benchmarking purposes may concern different sectors (such as the Amsterdam housing sector).
Dohodou o prodeji a zpětném pronájmu se obec při zahájení nájemní smlouvy stává vlastníkem pozemku a v případě neplnění bude mít plná vlastnická práva.
Therefore, in assessing whether the current transaction is MEIP compliant, the Commission has ascertained whether a different basis for a commercial transaction — based on a loan transaction by Eindhoven to PSV, with the land as collateral — would have served as a benchmark.
Při rozhodování o opatření kladla obec důraz na tento aspekt zejména proto, že se zaručené plné dispoziční právo vůči pozemku po možném neplnění ze strany PSV odchyluje od obecných ustanovení nizozemského práva ve prospěch obce (59. bod odůvodnění).
The Commission observes that the lease fee to be paid by PSV is higher than the market rate of such a loan, once the differences between a sale-and-lease-back transaction and a loan are taken into account.
Jakýkoli nárůst hodnoty pozemku (po stanovení podmínek půjčky) bude tedy pouze ve prospěch obce.
The most significant difference relates to the fact that, if PSV were to default after obtaining a loan from the municipality, the municipality would at best receive back the notional amount of the loan.
Dalo by se tudíž očekávat, že obchod na principu prodeje a zpětného pronájmu bude mít a priori nižší očekávaný výnos než půjčka.
It would not be able to benefit from any increase in the value of the land beyond the notional amount of the loan.
Návratnost půjčky s vysoce kvalitním zajištěním poskytnuté společnosti s obdobným ratingem jako fotbalový klub PSV by tudíž představovala horní hranici referenční hodnoty.
In the sale-and-lease-back agreement, the municipality becomes owner of the land at the start of the lease contract and will have full ownership rights in case of default.
Při neexistenci spolehlivých orientačních tržních hodnot [10] by tržní referenční sazba pro alternativní scénář půjčky PSV musela být stanovena na základě sdělení Komise o revizi metody stanovování referenčních a diskontních sazeb [11].
The municipality put emphasis on that aspect when deciding on the measure, given in particular that the guaranteed full disposal over the land after a potential default by PSV deviates in the municipality's favour from the general provisions of Dutch law (recital 59).
Aby mohl být konzervativní, byl by tento výpočet proveden s přihlédnutím k tomu, že PSV vykazoval v roce 2011 chabou úvěrovou kvalitu, a za předpokladu vysokého zajištění půjčky (tj. pomocí pozemku).
Any increase in the value of the land (after fixing the loan terms) will hence only benefit the municipality.
Výsledná referenční sazba by činila 6,05 %.
Thus, one would expect a sale-and-lease-back transaction to have a priori a lower expected return than a loan.
Investor prostřednictvím půjčky tudíž očekává o 1,01 % vyšší výnos než obec v transakci prodeje a zpětného pronájmu.
The rate of return of a loan with high-quality collateral given to a company with a rating similar to PSV football club would thus constitute an upper bound for a benchmark.
Obec však přesto jedná jako investor v tržním hospodářství, pokud je investor prostřednictvím půjčky ochoten odpustit výnos ve výši 1,01 % výměnou za možné zvýšení hodnoty pozemku (viz 61. bod odůvodnění).
In the absence of reliable market proxies [10], the market reference rate for the alternative scenario of a loan to PSV would have to be established on the basis of the Communication from the Commission on the revision of the method for setting the reference and discount rates [11].
Na základě charakteristik transakce má takový růstový potenciál hodnotu nejméně 1,01 % a výnos, který obec očekává v rámci transakce prodeje a zpětného pronájmu, se proto zdá být v souladu s tržními referenčními hodnotami.
That calculation would be done, in order to be conservative, considering that PSV exhibited a poor credit quality in 2011 and assuming high collateralisation for the loan (i.e. the land).