natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Vyžádala si nezávislé ocenění pozemku, aby stanovila cenu transakce na základě tržní hodnoty pozemku.
COMMENTS FROM THE NETHERLANDS
Pokud jde o ocenění pozemku jako pozemku ke smíšenému využívání, Nizozemsko podotýká, že jakékoli hodnocení v souvislosti se srovnáváním chování veřejného investora s chováním soukromého investora musí být provedeno s ohledem na to, jak by se zachoval soukromý investor při dotyčném postupu vzhledem k informacím dostupným v odpovídajícím okamžiku a k předvídatelnému vývoji.
The Netherlands considers that the transaction does not constitute State aid for the following reasons: (a) the value of the land and the annual lease fee were established by outside experts in line with the land sales communication.
Proto byl odborník pověřen úkolem určit hodnotu, kterou majetek měl ve svém aktuálním stavu, což by v případě prodeje údajně byla nejlepší nabídka po dobře připravené cenové nabídce plynoucí z trhu s přihlédnutím k možnostem rozvoje terénu.
This communication would provide the relevant framework to assess the State aid quality of the transaction; (b) PSV will pay the municipality under the long lease a rent which is higher than the amount of instalments the municipality pays to the bank, which ensures that the operation is not only financially neutral for the municipality; (c) PSV will provide a guarantee for those payments covered by the sale of season tickets; (d) if PSV goes bankrupt, the ground and the stadium will fall to the municipality; (e) the lease fee amount will be reviewed after 20 years on the basis of a new valuation report.
Nizozemsko proto odkazuje na nezávislou zprávu o ocenění, která konstatuje, že ocenění musí vzít v potaz možný realistický a předvídatelný budoucí vývoj, který pozemek ovlivní.
In the view of the Netherlands, with the acquisition of the land of the stadium site the municipality acted under market conditions, in conformity with the market economy investor principle and the market economy creditor principle.
Zpráva zvažuje možný vývoj pozemku stadionu a konstatuje, že v případě zániku stadionu by nejpravděpodobnější možností využití byla zóna se smíšeným využíváním s kancelářskými a obytnými budovami.
It requested an independent land valuation to determine the transaction price on the basis of the market value of the land.
Bylo by vhodné založit ocenění na této vyhlídce, ačkoli k takovému vývoji nemusí dojít po desetiletí.
Regarding the land evaluation as land for mixed use, the Netherlands notes that any evaluation in the context of the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Nizozemsko a zpráva o ocenění zdůrazňují, že tento předpoklad je realistický, zejména protože se pozemek nachází v centru města.
Therefore the expert was mandated to determine the value which the property has in its current state, in the case of a sale to the supposedly best offer, after a well-prepared bid following from the market, taking into account the development potential of the terrain.
Pro pozemky umístěné v centru je potenciál progresivního vývoje hodnoty mnohem vyšší než pro ty, které se nacházejí na okraji.
Accordingly, the Netherlands refers to the independent valuation report which notes that the evaluation has to take into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
V daném případě se obec navíc nachází ve výhodném postavení, neboť sama rozhoduje o územním plánování a tím zároveň o možném budoucím využití stadionu.
The report considers the possible development of the stadium site and observes that, in the event of the stadium disappearing, the most likely use would be a mixed-use zone with office and apartment buildings.
Podle Nizozemska zapadá předpokládané potenciální/možné smíšené obytné a kancelářské využívání pozemku do logiky rozvoje města v nedávné minulosti oblasti, v níž se stadion nachází, a jejích dalších vyhlídek.
It would be appropriate to base the valuation on this prospect even if such a development might not occur for decades.
Bezprostřední okolí pozemku prošlo vývojem od převážně průmyslové oblasti ke smíšené obytné a kancelářské oblasti v centru města.
The Netherlands and the valuation report underline that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Obec má na pozemku stadionu vlastní zájem, neboť nabývání strategických pozemků je součástí její strategie rozvoje města, jak je stanovena v jejím konceptu „Interimstructuurvisie 2009“.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for those situated on the periphery.
Tento dokument vytváří základ pro přestavbu opuštěných průmyslových oblastí na centrální městské oblasti se směsicí obydlí, tvůrčích činností, obchodů a kanceláří.
In the case at hand, the municipality is furthermore in the comfortable position that it itself decides about urban planning and thereby also about the potential future use of the stadium.
Deklarovanou součástí této strategie je včasné zajištění strategických pozemků v rámci dlouhodobé investiční strategie s cílem uskutečnit uvedené plány.
According to the Netherlands, the assumed prospective/possible mixed apartment/office use of the land is within the logic of the urban development in the recent past of the area in which the stadium is situated and with its further prospects.
V rámci této logiky a také proto, že nelze uskutečňovat všechny jednotlivé územní plány současně, chce obec rovněž kombinovat nabytí pozemků (aby si je zajistilo) s dlouhodobými pronájmy.
The direct surroundings of the land have evolved from a predominantly industrial area to a mixed residential and office area, in the centre of the city.
Dohoda o stadionu z této logiky plánování nevybočuje.
The municipality has an own interest in the stadium area because the acquisition of strategic land is part of its urban development strategy as set out in its ‘Interimstructuurvisie 2009’.
Poté, co převzala vlastnictví, obec zjistila, že jí to nabízí vítanou příležitost, která slouží jejím zájmům.
This document sets the scene for a redevelopment of abandoned industrial areas into central urban areas with a mixture of dwellings, creative activities, shops and offices.
Společně se získáním pozemku jí to zároveň po dobu trvání dlouhodobého pronájmu zajistí spolehlivý příliv příjmů.
Declared part of this strategy is the early securing of strategic land as part of a long-term investment strategy to realise the plans.
Zpráva o ocenění má proto s odkazem na všeobecně uznávaný standard za to, že by hodnota pozemku měla být odhadována na základě nejvyššího a nejlepšího využívání oblasti a že cena by měla být založena na pozemku ke smíšenému využívání.
Within that logic, and because it cannot realise all single area plans simultaneously, the municipality also wants to combine acquisition of land (to secure it) with long leases.
Zpráva o ocenění zahrnuje také očekávané náklady na demolici stávajících budov a investiční přípravu oblasti a očekávanou cenu výstavby bytů a kanceláří.
The stadium agreement is within that planning logic.
Ocenění porovnává možnou hodnotu kanceláří a bytů s odkazem na sousední nedávnou výstavbu.
The municipality found, having taken ownership, that this offered it a welcome opportunity that served its interests.
Jako další rezervu pro krytí rizika předpokládá odhadce pouze 80 % index podlahové plochy ve srovnání s podobnými projekty.
At the same time this would secure a reliable inflow of revenues with the land acquisition for the duration of the long lease.
Pro určení částky ročního poplatku za nájem vychází zpráva o ocenění pozemku z předpokládané hodnoty pozemku pod stadionem a tréninkovým komplexem (oceněné dohromady na 48385000 EUR), a kromě toho z hodnoty parkoviště, které obec již vlastnila (oceněné na 6010000 EUR).
Therefore the valuation report considers, referring to a generally accepted standard that the value of land should be estimated on the basis of the highest and best use of the area, that the price should be based on land for mixed use.
Jako referenční používá úrokovou sazbu dlouhodobých nizozemských státních dluhopisů z roku 2011 ve výši 3,54 %.
The valuation report includes also the expected costs of demolishing the existing buildings and developing the area and the expected price of the construction of apartments and offices.
K tomu přičítá pojistné ve výši 1,5 % ke krytí rizika poklesu hodnoty pozemku nebo prodlení s placením.
The valuation compares the possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments.
Poplatek za nájem je tedy určen tak, aby obci poskytoval výnos ve výši 5,04 %.
As an additional risk buffer, the valuer assumes a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Ocenění externím odborníkem předpokládá zvýšení hodnoty pozemků za 40 let v souladu s předpokládanou průměrnou roční mírou inflace ve výši 1,7 %.
For the determination of the annual lease fee amount, the land valuation report takes as a basis the assumed value of the ground under the stadium and the training complex (valued together at EUR 48385000) and in addition of a car park which was already owned by the municipality (valued at EUR 6010000).
Ocenění shledává na tomto základě vhodným, aby PSV platil roční poplatek za nájem ve výši 2463030 EUR.
It uses as a reference the interest rate for long-term Dutch government bonds in 2011 of 3,54 %.
Nizozemsko tvrdí, že tato částka je v souladu s nájemným placeným jinde v zemi profesionálními fotbalovými kluby za nájem stadionu a že proto byla v souladu s tržními podmínkami.
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Ohledně předpokládaného nárůstu hodnoty pozemků ve výši 1,7 % studie připouští jako bezpečnostní rezervu snížení kumulované hodnoty pozemku o 22,5 % po 20 letech a určuje roční odhadovaný poplatek za nájem od roku 21 na tomto nižším základě.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
Vzhledem k bezpečnostní rezervě ve výši 22,5 % činí skutečná míra zhodnocení použitá v ocenění 1,01 % pro celých 40 let (0,4 % pro prvních 20 let).
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
Zpráva uznává, že dlouhodobý nájem na více než 15 let může zahrnovat určitá rizika.
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
Z hlediska tržního investora je však dlouhá doba, po kterou zatím nemůže realizovat hodnotu majetku, který se nachází v zóně se smíšeným využíváním, vyvážena sazbou poplatku za nájem, která je již založena na předpokládané hodnotě pozemku se smíšeným využíváním.
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Poplatek bude v plném rozsahu přezkoumán po 20 letech na základě nové zprávy o ocenění.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
Toto přezkoumání by se týkalo hodnoty pozemku a přiměřeného výnosu z této hodnoty.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
Uvedený nájem poskytuje příjem během doby nájmu s následnou možností využít potenciálu pozemku.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks.
Rizika pro obec by omezovaly také další faktory.
From the perspective of a market investor, the long period during which it cannot yet realise the value of a property situated in a mixed-use zone is, however, offset by the lease fee rate which is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land.
Pokud jde o riziko územního plánování, předpoklad zprávy o ocenění ohledně tohoto rizika je založen na skutečnosti, že určení oblastí kolem stadionu již bylo v územním plánu změněno z průmyslového využití na smíšené využití.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
V jednom případě dosáhl investor změny určení do osmi týdnů.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
Odborníci pro oblast oceňování proto považovali tento předpoklad za realistický.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
Nezohledňovalo to pravomoci obce ovlivňovat proces plánování, ale vycházelo to z vývoje v okolních oblastech a ze správní praxe poskytování povolení a změn určení soukromým investorům.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Právní předpisy týkající se územního plánování umožňují pružnou změnu určení.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Pro další snížení rizik ve výpočtu předpokládala zpráva o ocenění nižší hustotu výstavby než na sousedních pozemcích.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
I kdyby byl územní plán pro stadion zachován ve svém aktuálním stavu, nepředstavovalo by to vysoké riziko.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Stávající určení pro stadion je komerční využití.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
Zůstane-li tento územní plán zachován, může vést k pouze mírně nižší hodnotě pozemku.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Podle Nizozemska by to v areálu umožňovalo jakékoli komerční využití a rozvoj ziskových komerčních činností.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
Nezávislý odhadce konstatoval, že smíšené využití je vhodným základem pro ocenění.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Nenavrhla to obec.
The current zoning is for stadium and commercial use.
Dlouhodobá nájemní smlouva stanoví, že pokud by PSV nezaplatil poplatek za nájem nebo vyhlásil úpadek, bude pozemek i stadion plně k dispozici obci, která může rozvíjet potenciál pozemku.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
Budovy na pozemku se stanou majetkem obce.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Jak je uvedeno výše, cena transakce v hodnotě 48385000 EUR již zohledňuje očekávané náklady na demolici a investiční přípravu a částka poplatku za nájem bude po 20 letech v plném rozsahu přezkoumána.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Aby se zaručil za platbu poplatku za nájem, PSV navíc zastavil výnosy ze svých sezónních vstupenek a složil jistotu ve výši rovné nájemnému z pozemku za dva roky (na počáteční období 10 let).
It was not suggested by the municipality.
Po uplynutí doby trvání nájemní smlouvy obec nejen získá úroky, ale bude i nadále vlastníkem pozemku pod stadionem s údajně vyšší hodnotou než dnes a bude mít různé možnosti, jak jej využít.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Rovněž budovy na pozemku budou obci k dispozici, a to bez jakékoli náhrady pro PSV.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
Obec a PSV předložily v rámci řízení vyjádření, která byla totožná s vyjádřením předloženým Nizozemskem.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
Obec navíc popsala postup, který vedl k rozhodnutí koupit pozemek pod stadionem, a motivy, jimiž se řídilo.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Podle obce začala jednání o uzavření dohody o prodeji a zpětném pronájmu s PSV v lednu 2011.
The buildings on the land will also be at the disposal of the municipality, without any compensation for PSV.
Základním cílem bylo pomoci PSV rozpočtově neutrální transakcí, jež neposkytne klubu finanční výhodu, kterou by za tržních podmínek nezískal.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Obec za tímto účelem a s ohledem na uvedený cíl požádala nezávislou firmu zabývající se oceňováním pozemků Troostwijk Taxaties B.V. (dále jen „Troostwijk“), aby určila tržní cenu dotyčného pozemku a přiměřenou částku za roční nájem.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
V březnu 2011 předložila firma Troostwijk ocenění pozemku pod stadionem a dalších pozemků, které chtěl PSV obci prodat.
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
Tržní cenu pozemku pod stadionem v jeho tehdejším stavu a s ohledem na jeho vyhlídky rozvoje stanovil na 41160000 EUR.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Metodiku určení hodnoty pozemku a poplatku za nájem schválila externí účetní firma pracující pro obec.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Poplatek za nájem by byl vyšší než úroky, které obec musí platit za půjčku, kterou si na financování nabytí pozemku vzala.
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Po obdržení žádosti o informace o zamýšlené transakci od Komise v květnu 2011 kladla obec zvláštní důraz na zajištění toho, aby se opatření řídilo tržními podmínkami a neovlivnilo její rozpočet.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
Obec zdůraznila, že získání pozemku je pro ni zajímavé také proto, že odpovídá její strategii nákupu a investiční přípravy pozemků.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Obec by měla vlastní zájem na nákupu tohoto pozemku, který pro ni může představovat vyšší hodnotu než pro jiného možného investora.
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
POSOUZENÍ OPATŘENÍ – EXISTENCE STÁTNÍ PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SMLOUVY
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je státní podpora podporou poskytovanou v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, která narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby a ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
Podmínky uvedené v čl. 107 odst. 1 SFEU jsou kumulativní, a proto, má-li být opatření kvalifikováno jako státní podpora, je nezbytné, aby byly splněny všechny tyto podmínky.
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Státní prostředky a přičitatelnost státu
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
O opatření koupit pozemek pod stadionem a tréninkovým komplexem De Herdgang za 48385000 EUR a následně jej pronajmout zpět PSV rozhodla obec.
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Toto opatření se týká rozpočtu obce, a tím použití státních prostředků.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Proto je přičitatelné státu.
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
Možný účinek podpory na obchod a hospodářskou soutěž
State resources and imputability to the state
Nizozemsko zpochybnilo dopad možné podpory na vnitřní trh pro kluby, které nehrají fotbal na evropské úrovni.
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
Profesionální fotbalové kluby jsou však považovány za podniky a podléhají kontrole státní podpory.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
Fotbal má povahu závislé výdělečné činnosti a poskytuje služby za odměnu.
Hence it is imputable to the state.
Vyvinul si také vysokou úroveň profesionality, a tím zvýšil svůj hospodářský dopad [5].
Possible effect of the aid on trade and competition
Profesionální fotbalové kluby vykonávají kromě účasti ve fotbalových soutěžích hospodářskou činnost na několika trzích, které mají mezinárodní rozměr, jako např. trh pro přestupy profesionálních hráčů, propagaci, sponzorskou činnost, zboží nebo mediální práva.
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Podpora profesionálního fotbalového klubu posiluje jeho postavení na každém z těchto trhů, z nichž většina pokrývá několik členských států.
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Jsou-li tedy státní prostředky použity k poskytnutí selektivní výhody profesionálnímu fotbalovému klubu, a to bez ohledu na ligu, ve které hraje, je pravděpodobné, že taková podpora může narušit hospodářskou soutěž a ovlivnit obchod mezi členskými státy ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy [6].
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Selektivní výhoda
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.