natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Podle názoru Komise bylo zejména nepravděpodobné, že by hypotetický soukromý prodávající, který by se nacházel v podobné situaci jako obec, souhlasil s tímtéž snížením ceny a prominutím poplatků, jak vyžaduje kritérium investora v tržním hospodářství.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
Tím, že PPP, a tedy obec, se zpětnou účinností snížilo ceny, za něž měly být pozemky prodány sdružení SJB, se rozhodlo nést riziko klesajícího trhu s nemovitostmi.
The works had to be finished by December 2011.
Toto chování je v rozporu s tvrzením nizozemských orgánů, že rizika a náklady spojené s etapou výstavby nesli v plném rozsahu soukromí developeři včetně SJB.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
Jelikož se PPP jakožto prodávající pozemků na této etapě projektu finančně nepodílelo, nebyl důvod se domnívat, že by hypotetický soukromý prodávající, který by se nacházel v podobné situaci jako obec, souhlasil se zpětným snížením sjednané prodejní ceny pozemku z toho důvodu, že má určený kupující problém prodat byty, jež na tomto pozemku plánuje postavit.
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
Ani prominutí poplatků za zhodnocení pozemků a za kvalitu podle všeho nesplňuje kritérium investora v tržním hospodářství, neboť není pravděpodobné, že by se soukromý investor se zpětnou účinností vzdal sjednaného příspěvku na své náklady, aniž by za to požadoval protiplnění.
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
Komise vyslovila rovněž pochybnosti ohledně toho, zda by sporná opatření mohla spadat do oblasti působnosti některé z výjimek podle článku 107 Smlouvy.
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
PŘIPOMÍNKY NIZOZEMSKA
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Nizozemské orgány se k rozhodnutí Komise o zahájení řízení vyjádřily dopisem ze dne 18. dubna 2012.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
PŘIPOMÍNKY KE SKUTKOVÉMU STAVU
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Nizozemské orgány uvedly, že na rozdíl od znění článku 2.1.2 dodatku ke smlouvě se obec nevzdala poplatků za zhodnocení pozemků a za kvalitu sjednaných původně ve smlouvě o spolupráci z roku 2004 v plné výši, nýbrž pouze té jejich části, kterou mělo sdružení SJB uhradit za byty, jež mají být postaveny v lokalitě Damplein.
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
Podle nizozemských orgánů činí tyto poplatky celkem 551544 EUR (hodnota k 1. lednu 2003, která by k 1. lednu 2010 činila celkem 719400 EUR).
THE OPENING DECISION
K odůvodnění svého stanoviska odkázaly nizozemské orgány na návrh na snížení ceny, jejž obec zaslala své radě dne 18. února 2009, a na program výstavby v příloze smlouvy o spolupráci z roku 2004, podle nějž na lokalitu Damplein připadají poplatky za zhodnocení pozemků a za kvalitu ve výši 551544 EUR.
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
Toto snížení ceny bylo vázáno na podmínku, že SJB získá platné stavební povolení do 1. října 2008.
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
Jelikož k tomu nedošlo, rozhodly se strany snížení ceny projednat znovu.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
Podle nizozemských orgánů by slevy za pozemky v Dampleinu a výše prominutých poplatků měly být vypočteny způsobem, jenž vyplývá z tabulky č. 1.
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Tabulka 1
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Výpočet snížení ceny a prominutých poplatků podle návrhu nizozemských orgánů
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
Snížení Damplein
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Hodnota pozemků
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Poplatek za zhodnocení pozemků a poplatek za kvalitu
COMMENTS REGARDING THE FACTS
Pozemky a poplatky celkem
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
Snížení sjednané v letech 2006 a 2008
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Snížená hodnota
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
Hodnota dle dodatku ke smlouvě z března 2010
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
Snížení celkem
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
PŘIPOMÍNKY K EXISTENCI STÁTNÍ PODPORY
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Nizozemské orgány nesouhlasí s hodnocením sporných opatření jako státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy.
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
Nizozemské orgány v podstatě zastávají názor, že sporná opatření neposkytla sdružení SJB žádnou výhodu, kterou by nezískalo za běžných tržních podmínek.
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Nizozemské orgány se místo toho domnívají, že obec jednala v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství, neboť pokud by se projekt Damplein neuskutečnil, mělo by to dopad na celý projekt centra Leidschendamu a obci by vznikly přímé i nepřímé škody.
Table 1
Při vyčíslování přímých škod obec za prvé předpokládala, že by SJB potřebovalo vzhledem ke krizi alespoň dva roky na to, aby prodalo 70 % bytů a zahájilo stavební práce bez dodatku ke smlouvě.
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
Tuto přímou škodu způsobenou dalším dvouletým průtahem zohlednila obec v rozpočtu částkou ve výši 2,85 milionu EUR, kterou mělo uhradit PPP a na níž by se z 50 % podílela obec.
Decrease Damplein
Obec by podle vlastního odhadu musela na údržbu znehodnoceného prostranství vynaložit i přímé vícenáklady ve výši 50000 EUR (viz tabulka č. 2).
value 1.1.2010
Tabulka 2
Value land
Přímé škody vyčíslené nizozemskými orgány
Ground exploitation fee and quality fee
Přímé škody za dva roky
Total land and fees
Obec (50 %)
Decreases agreed in 2006 and 2008
Úrokové náklady z úvěrové facility (5 % za dva roky z nesplacené částky 17 milionů EUR k 1.1.2009)
Reduced value
Dočasná instalace oplocení, dopravního značení a údržba
Value supplementary agreement March 2010
Rezervy na zvýšení nákladů (indexace 2,5 %)
Total decrease
Projekční vícenáklady, tj. náklady projekční kanceláře, např. finanční správa, pojištění atd.
COMMENTS REGARDING THE EXISTENCE OF STATE AID
Údržba znehodnocených ploch
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Celkem
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Toto prodlení mohlo znamenat i konec nákupních zařízení v oblasti realizace projektu, jejichž přítomnost přispívá k atraktivnosti podmínek bydlení v celé oblasti.
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Již před zahájením projektu bylo zhruba 23 % obchodů prázdných a do roku 2010 jich bylo mimo provoz 27 %.
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
Bez potřebné revitalizace by se celá oblast dále znehodnocovala.
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Nizozemské orgány tedy zastávají názor, že obec jednala jako soukromý investor v tržním hospodářství, když zohlednila finanční prognózy a ve vlastním zájmu se snažila omezit přímé i nepřímé škody plynoucí z případných dalších průtahů při realizaci projektu.
Table 2
Současně získala záruku, že stavební práce na Dampleinu budou realizovány.
Direct damage calculated by the Dutch authorities
Nizozemské orgány za druhé uvedly, že obec jednala jako soukromý investor, když přijala sporná opatření jako protiplnění za závazek SJB neuplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí.
Direct damages during 2 years
Bez souvisejícího dodatku ke smlouvě by SJB výstavbu na Dampleinu nezahájilo.
PPP
PŘIPOMÍNKY K SLUČITELNOSTI STÁTNÍ PODPORY
municipality (50 %)
Pro případ, že by Komise dospěla k závěru, že sporná opatření naplňují znaky státní podpory, nizozemské orgány tvrdí, že se jedná o podporu slučitelnou s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) Smlouvy.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
Obecný zájem
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Podle tvrzení nizozemských orgánů měla obec na realizaci tohoto projektu veřejný zájem.
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
Jelikož velká část pozemků na Dampleinu leží ladem a stav této lokality se zhoršoval, pokládala obec zahájení stavebních prací v této lokalitě za klíčové nejen z hlediska rozvoje dotyčné lokality, nýbrž i z hlediska celého centra města Leidschendamu.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Realizaci ostatních dílčích projektů mohlo ohrozit zejména zpoždění výstavby podzemního parkoviště.
Maintenance deteriorated area
Cíl společného zájmu
Total
Tato revitalizace centra města efektivně využívá vzácného prostoru, který je k dispozici, na výstavbu nových bytů, nebytových prostor a podzemního parkoviště v Leidschendamu, přičemž k soudržnosti celého městského centra současně přispívá zkvalitnění veřejné infrastruktury.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Vhodnost dodatku ke smlouvě
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Podmínky smlouvy o spolupráci z roku 2004 byly proto opětovně projednány, jelikož obec pokládala zahájení stavebních prací na Dampleinu za mimořádně důležité.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Dodatek ke smlouvě byl tudíž z pohledu obce vhodný a nutný k tomu, aby dosáhla svého cíle revitalizovat lokalitu Damplein.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damage resulting from a further delay in the project.
Přiměřenost
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
K tomu, aby obec docílila okamžitého zahájení stavby, se sdružení SJB muselo vzdát svého práva uplatnit doložku o 70 % smluvním pokrytí a zahájit stavební práce s rizikem, že se byty nemusí podařit prodat.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Sdružení SJB tedy provedlo nový výpočet původně sjednané ceny.
The fact that SJB could no longer invoke the 70 % clause had an implication on the assumptions made in the initial valuation of the land in 2003 and the price agreed in the 2004 Cooperation Agreement.
Tento výpočet následně ověřil nezávislý znalec, který sjednanou cenu prohlásil za cenu tržní.
According to the Dutch authorities, the decrease in the sales price for the land and the waiver of the fees was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Ze skutečnosti, že nezávislý znalec prohlásí cenu za tržní, podle nizozemských orgánů vyplývá, že snížení ceny je přiměřené.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
Vyplývá z ní i to, že sdružení SJB nebyla poskytnuta nadměrná náhrada.
COMMENTS REGARDING THE COMPATIBILITY OF THE STATE AID
Snížení ceny představovalo protiplnění, jež obec musela poskytnout, aby SJB souhlasilo se vzdáním se práva uplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí.
Should the Commission conclude that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
S cílem dosáhnout stavu, kdy se příjmy a náklady ze zhodnocování pozemků vyrovnají, bylo rozhodnuto, že sdružení SJB přispěje PPP částkou ve výši 2,6 milionu EUR (bod 5.2.1 Generálního plánu pro zhodnocení pozemků Damcentrum), a jelikož PPP neslo 50 % nákladů na školu, uhradí sdružení SJB 25 % těchto nákladů (0,7 milionu EUR).
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Narušení hospodářské soutěže
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Nizozemské orgány rovněž uvedly, že se snížení ceny se zpětnou účinností týká výstavby 67 bytů a 14 nebytových prostor, jež budou prodány za tržní ceny, které posoudí nezávislý znalec.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Narušení hospodářské soutěže tedy nese výrazně místní charakter a nepřevažuje nad kladnými dopady dokončení projektu.
Objective of common interest
PŘIPOMÍNKY TŘETÍCH STRAN
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Připomínky k rozhodnutí o zahájení řízení podala pouze nadace Stichting.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Tato nadace rozhodnutí o zahájení řízení uvítala, jelikož sporná opatření popsaná v rozhodnutí jsou podle jejího názoru součástí poskytování podpor v mnohem širším měřítku, a odkázala na svou stížnost a doplňující podání.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
Nadace poukazuje zejména na údajně bezúplatný převod pozemků z obce na PPP.
The Dutch authorities contend that SJB could not be forced to start construction works on the Damplein owing to the 70 % clause in the 2004 Cooperation Agreement.
Podle názoru nadace Stichting nebyly průtahy v realizaci projektu způsobeny řízeními před vnitrostátními soudy, která iniciovala, a oddálení prodeje bytů na Dampleinu neovlivnila finanční krize.
By the time SJB received a valid building permit, the credit crisis had had its effect on the Dutch real estate market, which made it even more unlikely that SJB would swiftly pre-sell 70 % of the free sector housing units.
Podle nadace nebyla po typu bytů navržených pro Damplein na trhu poptávka již od samého počátku projektu v roce 2004.
The 2004 Cooperation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Pozemky podle nadace neocenil nezávislý znalec, a to v roce 2003, ani v roce 2009.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
VYJÁDŘENÍ NIZOZEMSKÝCH ORGÁNŮ K PŘIPOMÍNKÁM TŘETÍ STRANY
Proportionality
Ohledně bezúplatného převodu pozemků z obce na PPP obec uvedla, že tato transakce není předmětem rozhodnutí o zahájení řízení, a odkázala na svá podání u Komise z roku 2009, v nichž podala vysvětlení, že se nejednalo o převod bezúplatný, neboť PPP výměnou za něj poskytlo služby.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up its right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Ve svých dřívějších podáních obec zdůraznila, že práce, jež PPP provádělo, by za běžných okolností měla hradit právě obec.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Podle nizozemských orgánů se v prodeji bytů na Dampleinu negativně promítla jak různá právní řízení, jež nadace Stichting iniciovala a jež projektu přinesla mnoho negativní publicity, tak i úvěrová krize.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-compliant.
V době zahájení původního prodeje v roce 2007 se podařilo prodat téměř třetinu bytů.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-compliant by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Kupní smlouvy byly později zrušeny v důsledku pozdního vydání potřebných stavebních povolení.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Lze tudíž vyvodit závěr, že po bytech na počátku projektu poptávka existovala.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Nizozemské orgány dále poznamenávají, že nezávislé znalce vybrala obec, jež neměla žádný zájem na tom, aby byly pozemky oceněny nízko.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
POSOUZENÍ SPORNÝCH OPATŘENÍ
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
EXISTENCE STÁTNÍ PODPORY VE SMYSLU ČL. 107 ODST. 1 SMLOUVY
Distortion of competition
V čl. 107 odst. 1 Smlouvy je stanoveno, že „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“.
Finally, the Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-compliant prices valued by an independent expert.
Za druhé, sporná opatření přijalo PPP, tedy s potřebným souhlasem obce, jež má v PPP 50 % účast.
COMMENTS FROM THIRD PARTIES
Vzhledem k tomu, že rozhodnutí PPP jsou přijímána jednomyslně a že opatření nemohla být sjednána bez výslovného schválení v obecní radě, je rozhodnutí přijmout sporná opatření ze strany PPP přičitatelné státu.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Pokud by obec s přijetím sporných opatření nebyla souhlasila, byl by rozsah její finanční expozice z účasti v PPP úměrně nižší.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Snížení ceny a prominutí poplatků, s nimiž PPP souhlasilo, tudíž znamená ztrátu státních prostředků [16].
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Za třetí, jelikož má z opatření prospěch pouze sdružení SJB, a v konečném důsledku členové partnerství, společnosti Schouten de Jong a Bouwfonds, je nutno tato opatření pokládat za selektivní.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Nizozemské orgány však zpochybnily tvrzení, že obec tím, že souhlasila se snížením původně sjednané ceny za prodej pozemků sdružení SJB a s prominutím poplatků, poskytla sdružení SJB hospodářskou výhodu, kterou by za běžných tržních podmínek nezískalo.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.