natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Riziko výpadku nájemného
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi [93].
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného [94].
Rent
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko – Přední Pomořansko v letech 1997–1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
It claims, rather, that these could not be increased by as much as expected.
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges – jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi – označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu.
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Nájemné
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně [95], lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout [96].
Duration
Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) [97].
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná [98].
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
Conclusion
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá [99].
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání [100].
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Závěr
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Celkové hodnocení
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu.
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR.
Loan alternative
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy.
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy.
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých [101].
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
V rozhodné době (1997–1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Možnost úvěrového financování
The company’s commitments had to be serviced [105].
Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Kromě toho by také – na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu – zůstala vlastníkem těchto budov.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné [102].
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti [103].
Outright sale alternative
Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry [106].
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Možnost přímého prodeje
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
The 1997 valuation estimated the value at EUR […], whereas the 2007 study resulted in an estimate of EUR […] [107].
Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout.
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
(163) Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR [107].
The following observations are instructive:
V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR).
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997.
This figure was in line with the rent table.
V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení.
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.