natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Nájemné
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2.
Remaining useful life
Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2.
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy.
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat.
Land value
Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Sanační náklady
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
Životnost nemovitostí
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let.
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Hodnota pozemků
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly).
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.
Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku.
As happened with the retrospective 2007 valuation, a MEO in the position of NEUWOGES would have based its ex ante expectations regarding achievable rent on the relevant rent table, would have estimated the modernisation costs as being closer to those agreed between BAVARIA and BRG, and would have adjusted the land value by taking into account value-reducing factors of which it was aware.
Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí.
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy.
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné.
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […].
Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
In contrast, the above analysis revealed that NEUWOGOES would realistically have had to assume a value for the property of EUR […], which was a mere […]% higher than the value of the sale-and-lease-back transaction.
Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
This small difference does not, however, mean that a MEO would have necessarily chosen the outright sale alternative:
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
First, it must not be overlooked that the outright sale alternative at issue related to an outright sale of the buildings and attached land, whereas BAVARIA bought only the buildings, while merely acquiring the rights to lease the land for 75 years.
Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
The land as such remained in the ownership of NEUWOGES.
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
The land alone was estimated by NEUWOGES to have a value of EUR […] (as in the 2007 valuation).
Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
While it is difficult to put a precise figure on the value that NEUWOGES maintained by merely leasing the land rather than selling it, it must be concluded that NEUWOGES’ retaining ownership of the land justified a somewhat lower transaction price.
Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
Second, it must be observed that there is some doubt as to whether the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated could actually have been achieved.
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let.
The only concrete purchase offer that NEUWOGES has submitted information on came from Felske Immobilien, which apparently offered a price of EUR […] per m2, resulting in a total purchase price of EUR […] [108].
Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges.
This offer was well over EUR 1 million lower than the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated.
Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007).
Third, NEUWOGES, in estimating the profits that it expected to make from the general management contract, erroneously calculated profits only up to and including 2027.
Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
However, as the duration of the general management contract was 30 years from the end of the modernisation works (i.e. 30 years from the beginning of 1999), the calculation should have included profits up to and including 2028.
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit.
Correcting the estimate in this way would add to the value of the sale-and-lease-back transaction.
Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR [108].
In calculating the cash value of the future ground rent payments by BAVARIA to NEUWOGES, it was assumed, for the sake of simplicity, that the cost of living would not change and that the payments would therefore not need to be adjusted.
Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
It is more realistic, however, to assume that the cost of living will generally rise, so that the payments due in the future will probably turn out to be higher than assumed.
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně.
This would again lead to an increase in the value of the contract.
Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně.
In light of these considerations, it must be concluded that preferring the sale-and-lease-back transaction to attempting an outright sale was economically reasonable.
Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
After comparing the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES with the value of possible alternative actions, it must be concluded that the transaction was such that a MEO would also have entered into it.
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat.
BENCHMARKING
Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší.
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
REFERENČNÍ HODNOCENÍ
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření.
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1).
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]).
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997–1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
It can be assumed that the same was true for […] and […].
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ [109], což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení.
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady.
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky.
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam.
Bidding process
Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran.
Background
Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
NEUWOGES claims that it chose the recipients more or less at random and that the selection could not be considered as representative of the entire market.
Nabídkové řízení
Further contacts resulted after these initial calls for expression of interest were sent out, inter alia, with BAVARIA, which had not been among the recipients of the initial letter.
Rámcové souvislosti
Result of the bidding process
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami.
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících.
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Výsledek nabídkového řízení
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ [110].
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR).
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.