natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) [15].
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela.
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
Political motivation
Příklady smluv
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] [16], […] [17] a […] [18]), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí.
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % – 1,5 %).
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
Concluding the general management contract, in combination with the global lump-sum contract, maintained a high level of investment in Neubrandenburg, a fall in which would have had significant consequences for the local unemployment rate.
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
Alternatives
Politické důvody
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam.
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
Alternativy
Again, the reasons for not choosing these alternatives lie in NEUWOGES’ political commitments.
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
Finally, NEUWOGES maintains that, if a decision to modernise had been taken, it would have been more profitable for NEUWOGES to finance these works by other means.
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty.
For instance, a loan could have been taken up for which a guarantee from the City of Neubrandenburg could have been secured, rendering the loan conditions more favourable than those of the BAVARIA deal.
Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší.
State resources and imputability
I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější.
NEUWOGES is of the opinion that the alleged advantage was granted through state resources and is imputable to the State.
Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu.
First, NEUWOGES submits that the City of Neubrandenburg, which was its sole shareholder and dominated its supervisory board, had a dominating influence on NEUWOGES.
Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
Based on this control, the losses allegedly resulting from the sale-and-lease-back transaction constitute foregone state resources.
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit.
Second, NEUWOGES argues that, in this case, virtually all the indicators of imputability are present.
Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
It points out that the City of Neubrandenburg has far-reaching control over NEUWOGES, that serving the city’s interests is of the utmost importance for NEUWOGES, that the transaction in question was concluded for political reasons, and that the evidence indicates that the City of Neubrandenburg had the final say on the sale-and-lease-back transaction.
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací.
BAVARIA rejects NEUWOGES’ submissions, arguing instead that the contracts at issue were normal market transactions not conferring an advantage and accordingly not constituting state aid.
Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
BAVARIA first asserts that the contracts at issue have to be seen as an economic unit (section 4.2.1); second, that the contracts as a whole were not such that no MEO would have agreed to them (section 4.2.2); third, BAVARIA asserts that the alternatives put forward by NEUWOGES would not have been more advantageous to NEUWOGES (section 4.2.3); finally, BAVARIA submits that no imputable transfer of state resources was involved (section 4.2.4).
Státní prostředky a přičitatelnost
BAVARIA argues that the contracts at issue have to be seen as a unit and cannot be assessed in isolation from each other.
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
The sale and subsequent lease-back of the buildings constitute two interdependent parts of one transaction.
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges.
BAVARIA stresses that the transaction was advertised as a package and perceived as such by NEUWOGES, as evidenced by the internal minutes documenting its decision-making process.
A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
In consequence — according to BAVARIA — the MEO test has to be applied to the transaction as a whole, not to each individual contract.
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
The transaction did not confer an advantage upon NEUWOGES
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly.
According to BAVARIA, the possible existence of an advantage is already excluded by the fact that NEUWOGES undertook a bidding process (albeit a limited one) in order to survey the market.
Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu.
It is asserted that there is no reason to doubt that NEUWOGES chose the economically most advantageous offer available.
Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1).
BAVARIA considers that, in order to determine whether, regardless of the bidding process, a MEO would have engaged in the transaction, the particular situation of NEUWOGES has to be taken into account.
Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2).
This included the need to take up capital as well as to modernise the apartments in order to privatise them (while maintaining moderate rents) and obtain the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law.
Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3).
In the light of these factors, BAVARIA asserts that a MEO finding itself in the same circumstance would also have engaged in the transaction.
Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
Regarding the provisions in the general management contract and the risks associated with a worse-than-expected development of the real-estate market in Neubrandenburg (such as a higher-than-expected vacancy rate, etc.), BAVARIA argues that the risk of not being able to achieve the desired rent and occupancy rate was not imposed on NEUWOGES, but rather remained with NEUWOGES If NEUWOGES had not undertaken the transaction with BAVARIA, it would also have had to bear the consequences of a worse-than-expected development of the market.
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně.
With respect to the individual provisions of the general management contract, BAVARIA submits that the average rent per m2 underlying the calculation of the leasing payment was actually slightly lower than what could have been expected in the light of the relevant rent table for Neubrandenburg.
Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu.
BAVARIA further stresses that the same rent table assumed increasing rents for the period after 1 January 2000, with the result that expecting a rent increase of […]% per year was not unrealistic.
Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
Moving on to the land-lease and sale contract, BAVARIA stresses that no direct comparison can be made with the 1997 and 2007 valuations, since these valuations concerned an outright sale, whereas the land-lease and sale contract, while constituting a sale of the buildings, involved only the creation of a ground lease on the land.
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto – podle skupiny Bavaria – použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
As the ownership of the land remained with NEUWOGES, the value of the land as stated in the valuations could not be considered.
Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
BAVARIA further maintains that, in any event, the valuations have no continuing significance since they determined only the theoretical value of the property, not the actual market value.
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu.
BAVARIA further submits that the debt write-off obtained through the transaction has to be considered.
Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
It submits that securing this write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law was one of NEUWOGES’ goals in entering into the transaction at issue.
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges.
BAVARIA also submits that, apart from the precise conditions of the land-lease and sale contract and the general management contract, the advantages obtained by NEUWOGES through the global lump-sum contract must be considered.
K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů.
BAVARIA maintains that NEUWOGES insisted on charging its subsidiary BRG with the modernisation of the properties, bearing in mind that NEUWOGES would receive all profits made by BRG (but was also liable to cover any losses).
Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
In this light, the profits generated from the contract with BRG, EUR […], have to be considered a relevant benefit for NEUWOGES.
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo.
As regards the overall logic of the sale-and-lease-back model, BAVARIA submits, finally, that it is only natural that NEUWOGES has to repay BAVARIA’s initial investment plus interest.
Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
Indeed, BAVARIA refers to the minutes of NEUWOGES’ internal decision-making process to show that the latter was perfectly aware that the purpose of the leasing payment was to pay back BAVARIA’s initial investment.
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu.
With respect to the alternatives that NEUWOGES puts forward and believes would have been economically more advantageous, BAVARIA submits that these alternatives were either not actually available or not more advantageous.
Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
First, with respect to the alleged option of selling directly to the tenants, BAVARIA argues that it is very unlikely that NEUWOGES would have succeeded in selling unmodernised flats, but that it was at the same time lacking the funds to finance the necessary modernisation.
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich.
Second, as regards financing the modernisation with a loan, BAVARIA claims that NEUWOGES would have had all the same risks and costs it had under the BAVARIA deal.
Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena.
Additionally, selling modernised apartments, either directly to the tenants or to a commercial buyer, would not have been attractive, since NEUWOGES would have had to pass on a significant percentage of the higher price to the inherited debt relief fund.
Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
BAVARIA finally submits that the transaction does not involve state resources and is not imputable to the State.
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo.
In particular, it argues that NEUWOGES is a normal company governed by private law that does not receive any state funds, directly or indirectly.
Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
The general control exercised by the supervisory board, which is dominated by representatives of the City of Neubrandenburg, is insufficient to impute the transaction to the State.
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla.
NEUWOGES’ argument, according to which the City of Neubrandenburg urged NEUWOGES to conclude this transaction for political reasons, is not plausible.
Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát).
CITY OF NEUBRANDENBURG
S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
The City of Neubrandenburg, the owner of NEUWOGES, submits that the contracts at issue involve state aid.
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků.
While the city endorses the arguments put forward by NEUWOGES, it presents its own reasoning with regard to a number of points.
Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
Advantage
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější.
First, Neubrandenburg maintains that the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed separately, since the contracting parties carefully kept them apart, both in a legal and an economic sense.
Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky.
Second, Neubrandenburg refers to NEUWOGES’ arguments regarding the forecast decrease in its population which, it maintains, a MEO would have taken into account.
V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA.
Neubrandenburg also stresses that high vacancy rates would have been clearly foreseeable by a MEO.
Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
Third, Neubrandenburg asserts that the modernisation commissioned by BAVARIA was of such a basic nature that it did not justify the expectation of high occupancy rates and large rent increases.