natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Obec informovala SDO o nezávislých oceněních a o prodejní ceně pozemku.
The municipality informed SDO about the independent evaluations and the sales price for the property.
Prodejní cena byla stanovena na 850000 NOK (podle nezávislých ocenění).
The sales price was set to NOK 850000 (in line with the independent value assessments).
Společnosti SDO byla na vyhodnocení smlouvy poskytnuta lhůta do 17. července 2008; obec zároveň stanovila, že o prodeji rozhodne na zasedání 24. července 2008 [18].
SDO was given until 17 July 2008 to evaluate the contract whilst the municipality planned to decide on the sale in a meeting on 24 July 2008 [18].
Společnost SDO podepsala uvedenou smlouvu dne 18. července 2008 [19].
SDO signed the contract on 18 July 2008 [19].
Dopisem ze dne 23. července 2008 [20] nabídla společnost OB za pozemek 3,1 milionu NOK.
By letter dated 23 July 2008 [20], OB made an offer of NOK 3,1 million on the property.
Obec Oppdal podepsala smlouvu o prodeji se společností SDO dne 31. července 2008 [21].
Oppdal municipality signed the sales contract with SDO on 31 July 2008 [21].
3 Stížnost
The complaint
V červenci 2008 podala společnost OB Kontrolnímu úřadu stížnost na to, že obec Oppdal má v úmyslu prodat pozemek č. 271/8 společnosti SDO bez veřejného nabídkového řízení.
In July 2008, OB filed a complaint with the Authority alleging that Oppdal municipality was intending to sell property gnr 271/8 to SDO without a public tender.
Před změnou územního plánu byl tento pozemek plánován jako parkoviště pro zákazníky blízkého lyžařského areálu.
The property was part of an area regulated for parking, before the rezoning, for customers of a nearby ski resort.
Společnost OB je vlastníkem a provozovatelem lyžařského areálu a souvisejících podnikatelských aktivit v Oppdalu.
OB owns and operates Oppdal ski resort and related businesses.
Kupující předmětného pozemku, společnost SDO, je konkurentem společnosti OB a dříve si od této společnosti pronajímala nemovitost za účelem provozování půjčovny lyžařského vybavení a lyžařské školy.
The buyer of the plot in question, SDO, is a competitor of OB, who previously leased a property from OB for its business related to ski equipment and ski instructor services.
Když společnost OB zvýšila nájem, začala společnost SDO hledat nové prostory [22].
After OB increased the rent, SDO started looking for new premises [22].
Společnost OB ve stížnosti uvádí, že pozemek bude prodán bez veřejného nabídkového řízení, tedy v rozporu s oddílem 2.1 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (dále jen „pokyny“) [23].
In the complaint, OB alleged that the property would be sold without a public tender, as described in the Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) [23] section 2.1.
Společnost OB dále tvrdí, že obec nejednala alternativním postupem popsaným v oddíle 2.2 pokynů, protože jednání o prodeji byla zahájena s potenciálním kupujícím ještě před získáním nezávislého ocenění pozemku [24].
Further, OB argued that the municipality had not acted in accordance with the alternative procedure described in section 2.2 in the Guidelines, seeing as sales negotiations were started with the potential buyer prior to obtaining an independent evaluation of the property [24].
Podle společnosti OB též nebylo zjevné, podle jakých zásad byly znalecké posudky vypracovány.
Moreover, OB maintained that it was unclear on which principles the valuation reports were based.
Podle společnosti OB její nabídka ve výši 3,1 milionu NOK na koupi pozemku, jejž by bývala využívala stejně jako kupující, prokazuje, že prodejní cena nebyla stanovena na základě ceny tržní.
OB alleged that its bid of NOK 3,1 million, based on the same exploitation of the property as the buyer, showed that the market price was not reflected in the sales price.
Dále uvádí, že ji nebylo možné považovat za kupujícího se zvláštním zájem o pozemek [25].
Furthermore, OB argued that it could not be considered to be a buyer with a particular interest in the property [25].
4 Důvody pro zahájení řízení
Grounds for initiating the procedure
Kontrolní úřad zahájil formální vyšetřovací řízení na základě skutečnosti, že prodej pozemku ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS může představovat státní podporu.
The Authority opened the formal investigation procedure on the basis that Oppdal municipality’s sale of land to Strand Drift Oppdal AS could involve state aid.
Kontrolní úřad měl zejména pochybnosti, zda prodejní cena vycházela z tržní ceny pozemku a zda nebyla poskytnuta protiprávní státní podpora.
In particular, the Authority had doubts as to whether the sales price reflected the market price of the property and whether any unlawful state aid was involved.
Podle názoru Kontrolního úřadu je obecným pravidlem, že v situacích, kdy obec obdrží po získání nezávislého odborného ocenění konkurenční vyšší nabídku, má obec tuto vyšší nabídku pečlivě posoudit, aby zajistila prodej majetku v tržní hodnotě.
As a general rule, in the Authority’s opinion, in situations where the municipality receives a conflicting higher offer on a property after an independent expert valuation, the municipality should subject the higher offer to closer scrutiny in order to ensure that the property is sold at market value.
Toho lze dosáhnout buď tím, že obec nechá vypracovat nový znalecký posudek, nebo požádá nezávislého znalce o přehodnocení stávajících posudků.
This can be done by either requesting another assessment of the property or a reassessment from the independent expert valuer.
Norské orgány jsou proto názoru, že nabídka společnosti OB ve výši 3,1 milionu NOK musí být považována za nabídku podanou stranou se zvláštním zájmem, jelikož OB má dominantní postavení na místním trhu s lyžařskými službami, a je tedy ochotna zaplatit nepřiměřeně vysokou cenu za odstranění konkurence z trhu.
The Norwegian authorities therefore maintain that OB’s bid of NOK 3,1 million must be regarded as coming from a party with a particular interest seeing as OB has a dominant position in the local ski service market and is therefore willing to pay an excessively high price to eliminate competitors from the market.
Norské orgány proto tvrdí, že hodnota stanovená znalci je skutečnou tržní hodnotou pozemku.
Therefore, the Norwegian authorities maintain that the value indicated by the expert valuers reflects the actual market value of the property.
6 Připomínky společnosti Strand Drift Oppdal AS [29]
Comments by Strand Drift Oppdal AS [29]
Společnost SDO tvrdí, že tento případ nelze srovnávat s rozhodnutím Komise C 35/2006.
SDO submits that the present case and Commission decision C35/2006 cannot be compared.
V rozhodnutí ve věci C 35/2006 bylo nezávislé ocenění pozemku provedeno téměř dva a půl roku před prodejem, tudíž se během tak dlouhé doby mohla jeho hodnota výrazně změnit.
In decision C35/2006, the independent valuation of the property was carried out almost two and a half years before the sale took place and that during such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
Za druhé, podle SDO ze skutečností popsaných ve věci C35/2006 jasně nevyplývá, zda bylo pro stanovení smluvní ceny použito nezávislé ocenění.
Secondly, SDO argues that the facts of case C35/2006 make it unclear whether the independent valuation was used for determining the contract value.
SDO tvrdí, že v posuzovaném případě byl prodej pozemku naproti tomu proveden v souladu s oddílem 2.2 pokynů Kontrolního úřadu.
In the present case, on the other hand, SDO submits that the sale of land was conducted in accordance with the Authority’s Guidelines section 2.2.
SDO dále uvádí, že nabídka společnosti OB je zjevně součástí strategie, jak se stát jediným poskytovatelem lyžařských služeb na místním trhu. Tím se podle SDO vysvětluje, proč společnost OB podala nabídku daleko převyšující tržní hodnotu pozemku.
SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property.
SDO rovněž poukazuje na informace poskytnuté obcí Oppdal v přehledu z 29. srpna 2008 [30], z nějž vyplývá, že prodejní cena pozemku je nejvyšší cena za metr čtvereční známá obci.
SDO also refers to the information provided by the Municipality of Oppdal in an overview dated 29 August 2008 [30] which shows that the sales price for the property is the highest price per square metre known to the Municipality.
Podle SDO stěžovatel koupil v dané oblasti nemovitosti za cenu výrazně nižší než prodejní cena v tomto případu.
Further, SDO submits that the complainant has bought properties in the area for prices considerably lower than the sales price in the present case.
SDO též tvrdí, že podle norského smluvního práva je smlouva závazně uzavřena v okamžiku, kdy strany souhlasily s podmínkami, bez ohledu na to, zda byla fakticky podepsána.
SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed.
Společnost SDO se proto domnívá, že v době, kdy společnost OB předložila nabídku, měla obec Oppdal právní povinnost prodat jí pozemek.
Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid.
Podle názoru společnosti SDO byl pozemek prodán v tržní hodnotě, jelikož prodejní cena byla stanovena na základě ocenění provedených dvěma nezávislými znalci v souladu s pokyny Kontrolního úřadu.
SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines.
SDO proto tvrdí, že transakce neobsahuje žádnou státní podporu.
Therefore, SDO argues that no state aid is involved.
Existence státní podpory ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP
The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement
Pokyny k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci [31]
State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31]
Podpora musí být poskytnuta státem nebo ze státních prostředků.
The aid must be granted by the State or through state resources.
Obce jsou pro účely státní podpory považovány za součást státu, a finanční prostředky obce Oppdal proto lze považovat za státní prostředky.
Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources.
Pokyny k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (dále také „pokyny“) poskytují další informace o tom, jak Kontrolní úřad při posuzování prodeje veřejných pozemků a staveb vykládá a uplatňuje ustanovení Dohody o EHP upravující státní podpory.
The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings.
Oddíl 2.1 pokynů popisuje prodej na základě nepodmíněného nabídkového řízení, oddíl 2.2 popisuje prodej na základě nezávislého odborného ocenění.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation.
Prodej pozemků a staveb ve veřejném vlastnictví za nižší než tržní hodnotu naznačuje, že byly použity státní prostředky.
Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved.
Pokyny však stanoví dvě situace, kdy za dodržení platných podmínek bude cena zaplacená za majetek považována za cenu odpovídající hodnotě tržní, čímž se vyloučí přítomnost státních prostředků.
However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources.
Jak je uvedeno výše, jedná se o tyto dvě situace: a) prodej se uskutečnil prostřednictvím nepodmíněného nabídkového řízení a b) prodej se uskutečnil po provedení nezávislého odborného ocenění.
As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation.
V předmětném případě obec neuspořádala nepodmíněné nabídkové řízení, namísto toho použila ke stanovení prodejní ceny dvě nezávislá odborná ocenění.
In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price.
Oddíl 2.2 pokynů Kontrolního úřadu uvádí: „jestliže orgány veřejné moci nechtějí použít postupu popsaného v oddíle 2.1, mělo by být před jednáními o prodeji provedeno nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými majetkovými odhadci, aby byla stanovena tržní hodnota na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem. Takto stanovená tržní cena je minimální prodejní cenou, která může být dohodnuta bez udělení státní podpory.“
Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.”
Norské orgány uvedly, že si obec Oppdal objednala dvě nezávislá odborná ocenění.
The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian.
Oba posudky stanovily tržní hodnotu pozemku podobně: na 800000 NOK a na 850000 NOK.
Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively.
Prodej pozemku
The sale of the property
Jak uvedl Kontrolní úřad v rozhodnutí o zahájení řízení, pokyny výslovně neřeší situaci, kdy je po obdržení odborného ocenění, ale před uzavřením smlouvy podána vyšší konkurenční nabídka.
As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract.
Kontrolní úřad se domnívá, že podání konkurenční vyšší nabídky může v takovéto situaci vyvolat pochybnosti, zda odborné odhady určují skutečnou tržní hodnotu pozemku.
The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property.
V rozhodnutí o zahájení řízení Kontrolní úřad odkázal na rozhodnutí Komise ve věci C 35/2006 týkající se situace, kdy byla nabídka učiněna po obdržení odborného odhadu.
In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation.
V tomto rozhodnutí Komise uvedla:
In its decision the Commission stated:
„I když bylo ocenění odborníkem provedeno v souladu se sdělením [32], tj. ocenění skutečného pozemku, který měl být prodán, bylo vyhotoveno přímo před prodejem a na základě obecně uznávaných oceňovacích norem, bylo by toto ocenění v případě absence skutečných cenových nabídek pouze druhým nejlepším nástrojem pro určení tržní ceny pozemku. Od okamžiku, kdy je předložena věrohodná a závazná nabídka, a za předpokladu, že je tato nabídka přímo srovnatelná s odhadem ceny podle ocenění a že je vyšší než tento odhad, musí být upřednostněna tato možnost. Nabídka představuje skutečnou tržní cenu a měla by být pokládána za lepší měřítko pro ušlé státní prostředky než ocenění odborníkem [33].“ Proti rozhodnutí Komise bylo podáno odvolání k Tribunálu Evropské unie.
“Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication [32], i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers. From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred. The bid establishes a real market price and should be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation” [33].The Commission decision was appealed to the General Court.
Tribunál [34] s posouzením provedeným Komisí nesouhlasil a rozhodl, že při prodeji pozemku nebyla poskytnuta státní podpora.
The General Court [34] disagreed with the Commission’s assessment and found that no state aid was involved in the sale of land transaction.
Dále shledal, že konkurenční vyšší nabídka nebyla důvěryhodná a ani srovnatelná s nabídkou přijatou městem [35].
The General Court concluded that the conflicting higher offer was neither credible nor comparable to the offer accepted by the municipality [35].
Tribunál též upozornil, že při určování, zda je konkurenční nabídku možno považovat za srovnatelnou, je důležité přihlédnout ke konkrétním okolnostem případu [36]. V předmětné věci norské orgány tvrdí, že společnost OB bylo třeba považovat za kupujícího se zvláštním zájmem o pozemek a že vzhledem k tomuto zvláštnímu zájmu byla uvedená společnost ochotna zaplatit za pozemek abnormálně vysokou cenu s cílem zabránit společnosti SDO v provozování konkurenčních aktivit.
Further, the General Court also pointed out that it is important to consider the specific circumstances of the case when determining whether a conflicting bid can be considered comparable [36].In the present case, the Norwegian authorities have submitted that OB was a buyer with a special interest in the property and as a consequence of this special interest, OB was willing to pay an abnormally high price for the property to prevent SDO from establishing a business competing with its own.
OB je hlavním poskytovatelem lyžařských služeb v lyžařském areálu.
OB is the dominant supplier of ski services at the ski resort.
Podnikání společnosti SDO by přímo konkurovalo službám poskytovaným společností OB a ohrožovalo by její postavení na trhu.
SDO’s business would be in direct competition with the services provided by OB and threaten OB’s market position.
OB vznesla námitky proti změně územního plánu v souvislosti s pozemkem. Po zamítnutí své stížnosti chtěla pozemek odkoupit.
OB objected to the rezoning of the property and when its complaint was rejected, OB wanted to buy the property.
Tímto postupem společnost OB prokázala své úmysly.
This demonstrates OB’s intentions.
Lze proto říci, že OB má o pozemek zvláštní zájem.
OB can therefore be considered as having a special interest in the property.
Tento zvláštní zájem je zohledněn ve vysoké nabídce: nabídka společnost OB byla třikrát vyšší (3100000 NOK) než cena určená nezávislými odhadci, přičemž Kontrolní úřad neobdržel žádné informace, že by hodnocení vypracovaná těmito odhadci vykazovala nějaké nedostatky.
OB’s special interest is reflected in the high bid; the bid submitted by OB was over three times higher (NOK 3100000) than the price determined by the independent experts and the Authority has no indications that the value assessments carried out by the independent experts had any shortcomings.
V předmětné věcí se proto Kontrolní úřad domnívá, že nabídky předložené společnostmi SDO a OB nelze považovat za srovnatelné vzhledem ke zvláštnímu zájmu OB o pozemek.
In the present case, the Authority considers that the bids made by SDO and OB are not comparable because of OB’s special interest in the property.
OB je vzhledem ke svému zvláštnímu zájmu ochotna nabídnout za pozemek nepřiměřeně vysokou cenu.
As a consequence of this special interest, OB is willing to make an excessively high offer on the property.
Tuto nabídku proto nelze považovat za srovnatelnou s nabídkou SDO, která odráží hodnotu pozemku, jak byla určena nezávislými odhadci.
This offer can therefore not be considered comparable to the offer made by SDO, which reflects the value of the property determined by the independent experts.
Vzhledem k okolnostem případu proto Kontrolní úřad dospěl k závěru, že prodej pozemku se uskutečnil za tržní cenu a v souladu s postupem stanoveným v oddíle 2.2 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci.
Therefore, in view of the circumstances of the case, the Authority concludes that the property was sold at market price in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities.
Na základě výše uvedeného se Kontrolní úřad domnívá, že prodej pozemku ve vlastnictví obce Oppdal společnosti SDO neobsahuje státní podporu, jelikož soutěžící nabídku společnosti OB je třeba považovat za nabídku kupujícího, jež má o nemovitost zvláštní zájem.
In light of the above, the Authority considers that no state aid was involved in Oppdal municipality’s sale of the property to SDO, as the conflicting offer made by OB has to be considered as coming from a buyer with a special interest in the property.
Kontrolní úřad tedy tvrdí, že prodej se uskutečnil v tržní hodnotě a v souladu s postupem stanoveným v oddíle 2.2 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci.
The Authority thus considers the sale to have been carried out at market value in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities.
7 Závěr
Conclusion
Na základě výše uvedeného posouzení má Kontrolní úřad za to, že prodej pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS nepředstavuje státní podporu ve smyslu ustanovení Dohody o EHP o státní podpoře,
On the basis of the foregoing assessment, the Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of the state aid provisions in the EEA Agreement.
Kontrolní úřad ESVO shledal, že prodej pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS nepředstavuje státní podporu ve smyslu článku 61 Dohody o EHP.
The EFTA Surveillance Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of Article 61 of the EEA Agreement.
Řízení zahájené podle čl. 4 odst. 4 ve spojení s článkem 13 části II protokolu 3 týkající se prodeje pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal se ukončuje.
The procedure initiated pursuant to Article 4(4), read in conjunction with Article 13, of Part II of Protocol 3 concerning the sale of property gnr 271/8 by Oppdal municipality is hereby closed.
V Bruselu dne 9. května 2012.
Done at Brussels, 9 May 2012.
Zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie, Úř. věst. C 34, 3.2.2011, a v dodatku EHP Úředního věstníku Evropské unie č. 6, 3.2.2011.
Published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011.
Tyto dokumenty byly zveřejněny v Úředním věstníku Evropské unie, Úř. věst. C 34, 3.2.2011, a v dodatku EHP Úředního věstníku Evropské unie č. 6, 3.2.2011.
These documents were published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011.
Dokument č. 491369.
Event No 491369.