natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Holm uvádí, že to samo o sobě nebývá neobvyklé v případech, kdy na jednu věc existuje několik oceňovacích posudků.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Konstatuje, že daleko zjevnější vzájemné odchylky lze očekávat právě v popisovaném případě oproti jiným, protože se zde jednalo o zvlášť jedinečné portfolio nemovitostí nabídnuté k prodeji a v celé zemi neexistoval pro tento případ žádný precedens.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Holm proto došel k závěru, že „výsledkem toho je, že smysluplné použití ocenění v kontextu, pro který byla určena, je omezené“.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Jeho závěry, pokud jde o jednotlivé posudky ve vztahu k jeho vlastním zjištěním a předpokladům, jsou následující:
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Posudek společnosti Catella
The Catella appraisal
Catella provedla zběžnou prohlídku ve spojitosti s dřívějším oceněním (1999 – 2000).
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Na nové ocenění se musí nahlížet jako na aktualizaci dřívějšího ocenění.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Byla provedena pouze obhlídka vnějších částí s náhodným výběrem vnitřních prostor.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Podle Holmova názoru měla být provedena důkladná prohlídka, která by poskytla lepší základ pro náležité ocenění.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Holm došel k závěru, že výsledné ocenění bylo až příliš vysoké.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Bylo to mimo jiné způsobeno těmito skutečnostmi: předpokládaná úroveň trhu pro pronájem byla – podle jeho názoru – nadhodnocena přibližně o 10 %; Catella opominula stávající nájemní smlouvy a nebrala na zřetel, že reálné nájmy zůstanou ještě po řadu let dosti hluboko pod tržním nájemným; Catella byla příliš optimistická, pokud jde o počet pronajatých bytů v kterémkoli období (v důsledku výměny nájemníků budou vždycky existovat volné byty atd.); počáteční náklady na rekonstrukce byly příliš nízké (přibl. 60 milionů NOK).
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Holm také hovoří o nemovitostech, které byly do portfolia původně zahrnuty, ale později vyňaty, a o skutečnosti, že Catella nevzala na zřetel hodnotu snižující faktor ustanovení „jak stojí a leží“, které bylo součástí prodejní smlouvy.
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Posudek společnosti OPAK
The OPAK appraisal
OPAK prohlédl většinu budov zvnějšku a prohlédl pouze deset bytů/garsoniér.
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Podle Holmova názoru to nestačilo k odhadu správných částek na rekonstrukci a údržbu.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
Holm má zato, že měly být prohlédnuty všechny nemovitosti a že za účelem získání lepšího základu pro výpočet ocenění měla být provedena důkladnější prohlídka vnitřních prostor.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Holm došel mimo jiné k závěru, že tržní nájmy byly podhodnoceny.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Naproti tomu nevzal OPAK na zřetel skutečnost, že existují omezení postupného navyšování nájemného na tržní úroveň.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Odhad potenciálu nárůstu hodnoty z prodeje jednotlivých bytů se zakládal na příliš malé prodávané ploše, takže byl nárůst přidané hodnoty oceněn příliš nízko, přičemž náklady na renovaci byly odhadnuty přibl. o 30 milionů NOK pod hranicí skutečnosti.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Holm dochází k závěru, že uvedené faktory ovlivnily ocenění jak kladně, tak záporně, a bylo proto obtížné odhadnout čistý efekt.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Posudek společností FIGA/Nortakst
The FIGA/Nortakst appraisal
Holm poukázal na skutečnost, že bylo konstatováno, že FIGA/Nortakst prohlédly dostatečný počet bytů na to, aby byly schopny dostát zadání.
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Nejsou však k dispozici žádné informace o míře a šíři prohlídek.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Holm zvlášť obšírně dokládá, že odhady potenciálního zisku z odprodeje jednotlivých bytů jsou povětšině přehnané, protože metoda výpočtu hodnoty při rozdělení portfolia byla nepřijatelná, mezi jiným z důvodů technické hodnoty a mylných předpokladů, pokud jde o vysoký roční nárůst ceny prodávaných nemovitostí.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Holm uvádí, že považuje „tyto výpočty za irelevantní pro prodejní cenu a potenciál rozdělení na jednotlivě prodávané byty“.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Dále zdůrazňuje, že byly chybně započteny příjmy z nájemného ve dvou budovách, a to až do roku 2008; pro výpočet byly použity poněkud přemrštěné hodnoty tržního nájemného, aniž by bylo přihlédnuto k nezbytným nákladům na renovaci.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
(Holm odhaduje tyto náklady značně výš než FIGA/Nortakst); bylo nerealistické počítat s odprodejem všech bytů v jednom roce; a ustanovení „jak stojí a leží“, které je součástí kupních smluv, není přičten žádný cenu snižující dopad.
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
Úhrn uvedených faktorů vede ke stanovení příliš vysoké tržní hodnoty.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Společnost BER
BER
BER nemovitosti neprohlížel, ale zakládá své závěry na posudcích a oceněních předložených Catellou, OPAKem a FIGA/Nortakstem a na vlastní expertíze.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
Holmovy závěry ohledně BERova posudku jsou následující: provozní náklady vlastníka byly příliš vysoké; BER neprovedl vlastní prohlídku nemovitostí, což může mít dopad jednak na odhad nákladů na počáteční renovaci a jednak na stanovení výše tržního nájemného; BER používá nesprávná čísla, pokud jde o stávající příjmy z nájemného (56 milionů NOK namísto 42,5 milionů NOK ročně); pro navýšení stávajícího nájemného na výši tržního nájemného je vyhrazena příliš krátká doba.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
Úhrn těchto nesrovnalostí měl za následek příliš vysoký odhad ceny, zvláště v důsledku nenáležitě vypočteného toku příjmů z nájemného.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Pan Agdestein, který byl dříve zaměstnancem Catelly a zodpovídal v dané době za ocenění/odhady, vypracoval – podle Holmova názoru – komplexní zprávu o oceněních/odhadech předložených Catellou, OPAKem a FIGA/Nortakstem.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
V připomínkách k jednotlivým posudkům podává Agdestein odhad oprav, které je třeba podle jeho mínění udělat, aby se dalo dojít ke správnějšímu výsledku oproti výsledkům uvedeným v předložených oceněních/posudcích.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Tyto opravy se týkají jednak faktických chyb, které mohly vzniknout v důsledku toho, že příslušné informace nebyly k dispozici v době vypracovávání posudku, nebo v důsledku nedostatečného zohlednění reálného stavu nebo v důsledku přímých omylů a chyb atd., a jednak větších či menších odchylek v porovnání s Agdesteinovými vlastními odhady.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Holm to považuje za směsici objektivních a konkrétních oprav na jedné straně a subjektivnějších podmínek a odhadů na straně druhé.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Holmův vlastní posudek tržní hodnoty portfolia
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Holmův posudek se zakládá na všech dokumentech předložených kontrolnímu úřadu norskými úřady.
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Základním zdrojem údajů o nemovitostech byl do tabulek upravený přehledný souhrn, vyhotovený magistrátem jako součást prodejní brožurky a prodejní smlouvy.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Dále obdržel Holm informace o nájemních smlouvách pro budovy navázané na dvě nemocnice (Ullevål a Aker); jednalo se zvláště o počet smluv na dobu neurčitou.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Aby bylo možné co nejpřesněji určit technický stav budov a potřebu oprav, byla za účasti pracovníků nemocnic provedena vnější i vnitřní prohlídka všech objektů.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
Bylo prohlédnuto přibližně 70 bytů všech typů a různého stavu.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Dále byly shromážděny statistické údaje o výši nájemného a prodejích za rok 2001, což vytvořilo základ pro odhad výše tržního nájemného a pro výpočet potenciálu rozprodání po jednotlivých bytech.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Všechny odhady a výpočty se do nejvyšší možné míry zakládaly na údajích k 1. čtvrtletí 2001, přičemž pozdější vývoj cen ani trhu nebyl brán v úvahu.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Holmův odhad celého portfolia vykázal výsledné ocenění ve výši 752772286 NOK.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
K uvedenému výsledku se došlo takto (všechny částky jsou přepočteny, resp. sníženy na ceny roku 2001):
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
Hodnota vytvořená příjmy z nájemného od poloviny roku 2001 do poloviny roku 2011:
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
465882460 NOK
NOK 465882460
+ čistá hodnota příjmů z rozprodeje po jednotlivých bytech a z nájemného v roce 2001:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
470676826 NOK
NOK 470676826
odpočet v důsledku uplatnění zadržovacího práva a smluvních omezení:– ho v roce 2001:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
30000000 NOK
NOK 30000000
odpočet na počáteční renovaci v období 2001–2005:– mluvních omezení:
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
153787000 NOK
NOK 153787000
= úhrnná hodnota portfolia:
= Total value of the portfolio:
752772286 NOK
NOK 752772286
Holmovy výpočty vycházejí mimo jiné ze stavu, že právo magistrátu vybírat nájemné zakotvené ve stávajících nájemních smlouvách znamená, že se portfolio musí považovat za množinu nájemních bytů v průběhu celého desetiletého období od roku 2001 a k rozprodání po jednotlivých bytech dojde až v průběhu tří let po roce 2011.
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Hodnota vytvořená příjmy z nájemného od poloviny roku 2001 do poloviny roku 2011 je kapitalizovaná hodnota odhadovaných reálných čistých výnosů za každý rok až do roku 2011.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Předpokládá se, že tyto příjmy rok od roku porostou a u všech pronájmů dosáhnou tržního nájemného v roce 2011.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Nárůst je kombinací zvyšování procenta pronajatých bytů na 95 % (což je definováno jako úplný pronájem), zvýšení nájemného na tržní výši v roce 2005 u nájemních smluv na dobu určitou, zvýšení na průměrné nájemné v roce 2006 a na tržní nájemné v roce 2011 u nájemních smluv na dobu neurčitou.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Je zahrnut i odpočet určitého počtu nepronajatých bytů ve spojitosti s renovačními pracemi.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Čistá hodnota výnosů z rozděleného odprodeje a z nájemného v roce 2001 je tvořena třemi složkami: a) hodnota rozděleného odprodeje v roce 2011; tato cena vzniká v letech 2011–2014 a je připsána k roku 2001, b) kapitalizovaná hodnota dalšího toku příjmů z nájemného pocházejícího z nerozdělených prostor, připsaná k roku 2001, a c) odpočty nákladů na renovaci nezbytných k dosažení požadovaného standardu pro rozdělený odprodej v letech 2011–2013, připsané k roku 2001.
The net worth of sectioning and rent revenues in 2001 is made up of three components: a) sectioning/sales value in 2011. This worth arises in the years 2011-2014 and is written back to 2001, b) the capitalised worth of the further rent revenue flow from the non-sectioned areas, written back to 2001 and c) deductions for refurbishment/upgrading costs necessary to achieve the required standard for sectioning, carried out in the years 2011-2013 and written back to 2001.
Odpočty plynoucí ze zadržovacího práva magistrátu a ze smluvních omezení souvisejí s odstavcem 8 – ustanovení „jak stojí a leží“ – ve smlouvě mezi oselským magistrátem a Fredensborgem.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Holm má zato, že tato okolnost představuje pro kupujícího riziko.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
To zvláště platí v souvislosti s informacemi, které se nacházejí v obecním řádu o nakládání s nemovitostmi, ale kupující se o nich nedověděl; jedná se o nájemní smlouvy, výnosy z nájemného a specifikaci prostor, a neméně o technický stav budov.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Holm považuje za rozumné předpokládat, že ustanovení „jak stojí a leží“ představuje jistý finanční dopad.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
S ohledem na poměr k velikosti portfolia stanovil Holm související odpočet z ceny na 30 milionů NOK, tj. kolem 4 % odhadované hodnoty portfolia.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Odpočty počátečních nákladů na renovaci v letech 2001–2005 se rozumějí náklady na práce nezbytné k tomu, aby bylo možné byty pronajmout za tržní nájemné.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Náklady vznikají v letech 2001–2005 a jsou započteny v cenách roku 2001.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Holm rovněž provedl „citlivostní rozbor“ s cílem zjistit, jak ovlivní různé předpoklady cenu.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Rozbor mimo jiné ukazuje, že jestliže je odhadovaná cena za m2 plochy bytu prodávaného deset let po koupi 24000,- NOK a nikoli 26000,- NOK, jak se předpokládalo pro účely výpočtu původního odhadu prodejní ceny, představuje tato „úprava“ sama o sobě pokles ceny portfolia z původních 753 milionů na 720 milionů.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
A například dvouprocentní pokles výnosů z nájemného by přivedl k ceně, která je pod hranicí dohodnuté prodejní ceny.
A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
Holm tedy došel k závěru, že dosažená prodejní cena 715 milionů NOK je natolik blízko jeho ocenění, že – ve světle přiměřeného rozpětí nejistoty – lze říci, že představuje „náležitou cenu“, tj. cenu tržní.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
Holm také studoval postup prodeje a to, jak ovlivnil prodejní cenu.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
Holm mimo jiné soudí, že pokyny kontrolního úřadu nebyly striktně dodrženy, což se zvláště týká krátké doby realizace prodeje a omezeného počátečního vystavení na trhu.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
Holm však dochází mimo jiné k závěru, že „vezmou-li se v úvahu všechny okolnosti, jsme toho názoru, že na hracím poli měl prodávající dostatečný počet zájemců, takže se jednalo o opravdové nabídkové řízení a byla dosazena ‚náležitá a poctivá‘ cena.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
V této věci však neexistují žádné absolutní pravdy.
There are however no absolute truths in this matter.
Prodej realizovaný dva měsíce před skutečným aktem prodeje a po něm mohl vést k naprosto jinému výsledku.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
Zájem jednotlivých kupujících o předmět prodeje a vůle jej získat jsou konečným rozhodujícím faktorem, pokud jde o výslednou cenu, nicméně motivace – jak je dobře známo – může být různá.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
Je třeba říci, že by se pravděpodobně dosáhlo vyšší ceny nemovitostí prodejem jednotlivých bytových jednotek.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
Za použití tohoto scénáře by byl prodávající nucen časově rozdělit uvolňování jednotlivých bytů k prodeji v souladu s množstvím, které dokáže trh s byty najednou vstřebat, a proto by se mu naskytl naprosto jiný obzor v otázce výnosů.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Toto považujeme za čistě teoretickou záležitost, a proto se tím hlouběji nezabýváme.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Závěrem konstatujeme, že prodávající s největší pravděpodobností dosáhl prodejní ceny v opravdové přisazovací soutěži na norském trhu, tj. jedná se zde o víceméně náležitou a poctivou cenu.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Předem neexistuje žádná vymezitelná cena za portfolio tohoto typu, protože neexistuje precedens, ke kterému by bylo možné se uchýlit.
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.