natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Společnost poukázala na ocenění společnosti TJB Eiendomstaksering uvedené na stranách 6–9, v němž odhadce zakládá své ocenění na skutečnosti, že je možné vybagrování břehu za účelem vytvoření dalších míst pro čluny a míst pro uskladnění člunů na pevnině.
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Společnost odkázala rovněž na ocenění společnosti Takstsenteret uvedené na stranách 14 a 15, které je rovněž založeno na takovémto rozvoji nemovitosti.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
V době uzavření smlouvy v roce 2001 však obec a společnost Asker Brygge neuvažovaly o takovémto rozvoji nemovitosti, ani jej nepovažovaly za možný.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
Kvůli stavu pobřeží pod pevninskou plochou a k zamezení posuvu půdy a poškození základů silničního mostu nacházejícího se v blízkosti nemovitosti zakázala Veřejná správa silnic další bagrování v této oblasti.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
„Nestanoví-li tato dohoda jinak, jsou podpory poskytované v jakékoli formě členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi smluvními stranami, neslučitelné s fungováním této dohody.“
“Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.”
Zásada investora v tržním hospodářství
Market investor principle
Pokud byla transakce provedena v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství, tj. pokud obec prodala pozemek za jeho tržní hodnotu a podmínky transakce by byly přijatelné pro soukromého prodejce, nezahrnuje transakce poskytnutí státní podpory.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Prodej pozemku lze považovat za státní podporu, pokud se prodej neuskuteční za tržní cenu.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Jako výchozí bod je nutno posoudit, zda byla nemovitost prodána za tržní cenu v době uzavření smlouvy.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Okolnosti tohoto prodeje pozemku jsou poněkud zvláštní v tom smyslu, že v souvislosti s prodejem existovala řada smluv: opční smlouva z roku 2001, prodloužená opční smlouva z roku 2004 a kupní smlouva z roku 2007.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Opční smlouva nejenže přiznala společnosti Asker Brygge právo nabýt nemovitost kdykoli během následujících let, nýbrž stanovila rovněž cenu tohoto pozdějšího převodu.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Kontrolní úřad v tomto ohledu posoudil, zda společnost Asker Brygge zaplatila za opci jako takovou a zda jsou výhodné podmínky pro kupujícího vyváženy odpovídajícími závazky uloženými kupujícímu nebo právy prodávajícího.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Kontrolní úřad vyvodil závěr, že nelze mít za to, že opční smlouva jako taková splňuje zásadu investora v tržním hospodářství.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Tržní cena v opční smlouvě podepsané v roce 2001
The market price of the option agreement signed in 2001
Pro uzavření smlouvy za daných podmínek může existovat řada důvodů, které jsou přesvědčivé z obchodního hlediska.
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
V případě, že pro rozhodnutí obce týkající se opatření neexistuje žádné jiné věrohodné vysvětlení, je toto považováno za státní podporu.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
K hlavním znakům opční smlouvy, které jsou důležité pro posouzení státní podpory, patří i) dohodnutá cena ve výši 8 milionů NOK, upravená podle indexu spotřebitelských cen, ii) právo společnosti Asker Brygge požádat před uplatněním opce o nové projednání, pokud by se ceny nemovitostí podstatně snížily (obec takovéto právo týkající se nového projednání v případě značného zvýšení cen nemovitostí neměla), iii) platba ve dvou splátkách, přičemž 70 % kupní ceny bude zaplaceno nejpozději do 31. prosince 2011, za tento odklad se však nebude účtovat úrok.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
V roce 2004 prodloužily obec a společnost Asker Brygge platnost opční smlouvy do roku 2014, ostatní podmínky transakce se však nezměnily [4].
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Kontrolnímu úřadu proto není jasné, na jakém základě dospěla obec k dohodnuté ceně za prodej pozemku ve výši 8 milionů NOK.
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
I za předpokladu, že částka ve výši 8 milionů NOK představovala tržní cenu nemovitosti jako takové v roce 2001 [5], je nutno posoudit tržní hodnotu ostatních prvků dohodnutých v opční smlouvě.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Pokud by se měla vzít v úvahu pouze tržní hodnota nemovitosti, znamenalo by to podle názoru Kontrolního úřadu, že společnost Asker Brygge získala opci jako takovou bez jakéhokoli protiplnění za toto přednostní kupní právo.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Jak bylo uvedeno výše, tato opce společnosti umožnila sledovat vývoj cen nemovitostí během řady let.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Statisticky mají ceny nemovitostí v průběhu času rostoucí tendenci.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Obec Asker se mimoto nachází blízko Osla a vykazuje trvalý růst počtu obyvatel, což obvykle kladně ovlivňuje ceny nemovitostí.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Opční smlouva obci znemožňovala prodat nemovitost jinému kupci, a tudíž vázala kapitál, pro nějž mohla obec nalézt alternativní využití nebo získat za něj úrok.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
V případě, že by se společnost Asker Brygge rozhodla nemovitost nekoupit, by však obec neobdržela žádnou platbu nebo kompenzaci.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
K prodloužení opční smlouvy v roce 2004 o dalších 5 let došlo navíc bez jakékoli odměny.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Společnost Asker Brygge se mohla aktivně obrátit na obec, aby využití pozemku regulovala pro účely, které by zvýšily tržní hodnotu.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
V rámci opční smlouvy byly sjednány rovněž některé aspekty možné budoucí kupní smlouvy.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
Co se týká zejména nové regulace využití pozemku, společnost Asker Brygge měla povinnost dokončit přípravné práce, které povedou k nové regulaci.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
Pokud by tato podmínka nebyla splněna, mohla obec Asker smlouvu ukončit.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Norské orgány tvrdily, že nelze mít za to, že opce byla poskytnuta bez jakékoli odměny, jelikož společnost Asker Brygge přijala na oplátku závazky týkající se plánování a průzkumu.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
I když obec považovala rozvoj nemovitosti za obtížný a nechtěla provést průzkum nezbytný k zjištění rizik souvisejících se složitými půdními podmínkami a znečištěním, opční smlouva společnosti Asker Brygge umožňovala pracovat na pozemku řadu let, než se rozhodne nemovitost koupit, což podle názoru Kontrolního úřadu riziko značně snížilo.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Případná nová regulace využití pozemku by zvýšila jeho hodnotu.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Opční smlouva proto pro společnost Asker Brygge neznamenala reálné riziko.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Částky vynaložené na průzkum by přinesly prospěch kupujícímu, a pokud by průzkum ukázal, že nemovitost není vhodná pro rozvoj, bylo možno průzkumné práce zastavit a náklady minimalizovat, aniž by byla společnost povinna nemovitost koupit.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
Společnost Asker Brygge tvrdila, že při posuzování odměny za opci je nutno vzít v úvahu povinnost týkající se financování průzkumných prácí ve výši přibližně 4 nebo 5 milionů NOK.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Společnost uvedla, že tato metodika není neobvyklá jako základ pro stanovení ceny opce, pokud jde o pozemek bez stavební přípravy, jak je tomu v tomto případě.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Kontrolní úřad podotýká, že společnost Asker Brygge neposkytla ohledně výše uvedených tvrzení žádnou dokumentaci.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
Norské orgány nemohly potvrdit částky vynaložené na průzkum, ani skutečnost, že se jedná o běžný způsob stanovení ceny pozemku bez stavební přípravy.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Podle názoru Kontrolního úřadu měla samotná opce (bez ohledu na skutečnost, zda byla uplatněna či nikoli) v roce 2001, kdy byla smlouva uzavřena, určitou hodnotu.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
Z dokumentace a vysvětlení, které Kontrolní úřad doposud obdržel, nevyplývá, že kupující zaplatil za opci jako takovou odměnu, která by byla přijatelná pro soukromého investora.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
Opční smlouva odkazuje na to, že společnost Asker Brygge může na pozemku provést průzkumné práce za účelem regulace jeho využití pro jiné účely výměnou za opci na koupi nemovitosti za tržní cenu.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Neexistovala však žádná záruka, že bude skutečně proveden náležitý průzkum nemovitosti.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Nebyl uložen bezpodmínečný závazek týkající se provedení určitého druhu průzkumu, jelikož kupující se mohl místo toho rozhodnout, že kupní smlouvu neuzavře, pokud by například prvotní průzkumné práce ukázaly, že projekt nebude ziskový, či z jakéhokoli jiného důvodu.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Rizika pro kupujícího na základě opční smlouvy byla proto minimální, zatímco v případě, že by průzkum ukázal možnost rozvoje nemovitosti, neměla by z toho obec žádný prospěch.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Kupující by poté mohl po dlouhou dobu sledovat vývoj na trhu nemovitostí a mohl by se rozhodnout pro koupi nemovitosti za stanovenou cenu v době, kdy to bude pro kupujícího co nejziskovější.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Na základě informací, které má Kontrolní úřad k dispozici, nelze požadavek, aby společnost Asker Brygge provedla v určité stanovené lhůtě průzkumné práce za účelem zachování opce, považovat za náležitou platbu za možnost koupit pozemek ve smyslu zásady investora v tržním hospodářství.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Opční smlouva obsahovala rovněž další prvky, které (jak se zdá) mohly zvýšit hodnotu opce.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
První prvek se týká mechanismu úpravy ceny.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Společnost Asker Brygge byla oprávněna požádat před uplatněním opce o nové projednání ceny, pokud by se ceny nemovitostí v obci Asker podstatně snížily.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Jak bylo uvedeno výše, smlouva obci nepřiznávala odpovídající právo na nové projednání v případě značného zvýšení cen nemovitostí.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Podle norských orgánů bylo důvodem pro zahrnutí práva společnosti Asker Brygge na nové projednání smlouvy to, že obec Asker pokládala rozvoj nemovitosti za obtížný, mimo jiné kvůli blízkosti dálnice (E18), transakce by proto znamenala značné hospodářské riziko.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Kontrolní úřad se však domnívá, že by soukromý investor v tržním hospodářství takovouto smlouvu neuzavřel bez vzájemného práva na úpravu v případě, že se ceny nemovitostí značně zvýší nebo sníží.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
V této souvislosti se zdá, že právo obce upravit cenu podle indexu spotřebitelských cen není dostatečnou náhradou za neexistenci odpovídajícího práva na nové projednání.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Podle názoru Kontrolního úřadu není správným indexem, který se použije při úpravě s ohledem na změny cen nemovitostí, index spotřebitelských cen.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Index spotřebitelských cen představuje měřítko odhadující změnu průměrné ceny spotřebního zboží a služeb nakupovaných domácnostmi a neodráží pohyby cen na trhu nemovitostí.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Ceny nemovitostí se vyvíjejí jinak než ostatní ceny, a ceny nemovitostí jako v daném případě nejsou proto při stanovování indexu spotřebitelských cen obvykle brány v úvahu.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Opční smlouva mimoto zahrnuje souhlas obce Asker s odkladem úhrady 70 % dohodnuté kupní ceny nejpozději do 31. prosince 2011 [6], aniž by byl za tento odklad účtován jakýkoliv úrok.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
Podle norských orgánů se odklad úhrady ceny v plné výši bez jakéhokoli úroku akceptoval kvůli skutečnosti, že se rozvoj nemovitosti pokládal za obtížný.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Kontrolní úřad podotýká, že by soukromý hospodářský subjekt nesouhlasil s odkladem platby na tak dlouhou dobu, aniž by požadoval jakýkoli úrok.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Kontrolní úřad rovněž podotýká, že by soukromý hospodářský subjekt nepřevedl úplné vlastnictví nemovitosti před obdržením platby v plné výši.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
Obec Asker souhlasí s tím, že by soukromý investor požadoval za odklad platby odměnu.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Ačkoliv obec Asker uvedla, že by případná podpora v této souvislosti byla nižší než prahová hodnota pro podporu de minimis, neposkytla v tomto ohledu žádnou dokumentaci.
Although the municipality of Asker has brought forward that any aid in this respect would be below the de minimis threshold, it has not provided any documentation to this extent.
Z výše uvedených důvodů se Kontrolní úřad domnívá, že by soukromý hospodářský subjekt neuzavřel takovouto dlouhodobou opční smlouvu za podobných podmínek jako obec Asker, aniž by požadoval odměnu za opci a výhodné podmínky jako takové.
For the reasons outlined above, the Authority finds that a private operator would not have entered into such a long option agreement, on similar conditions as the municipality of Asker without requiring remuneration for the option and the favourable conditions as such.
Požadováním odměny odpovídající pouze hodnotě nemovitosti v roce 2001 se obec Asker vystavila riziku pozdějšího poskytnutí státní podpory zejména v případě zvýšení cen nemovitostí.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Kontrolní úřad proto vyvozuje závěr, že opční smlouva nebyla uzavřena za tržních podmínek, a nelze proto vyloučit existenci státní podpory.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Je proto nutné ověřit, zda byla nemovitost prodána za cenu nižší, než je její tržní hodnota.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Tržní hodnota nemovitosti v době uzavření kupní smlouvy
The market value of the property at the time of the sales agreement
Společnost Asker Brygge opci uplatnila v roce 2005.
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
Příslušným okamžikem pro posouzení státní podpory Kontrolním úřadem je proto okamžik, kdy byla nemovitost prodána a převedena na nového vlastníka, tj. v roce 2007.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
Níže proto Kontrolní úřad porovná cenu ve výši 8727462 NOK, kterou společnost Asker Brygge zaplatila v době prodeje v roce 2007, s tržní hodnotou nemovitosti.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.