natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Zadruhé: pokud jde o oceňování (kapitola 18B bod 2.2. pokynů o státní podpoře), vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti, zda bylo ocenění vypracované společností OPAK (ocenění použité magistrátem) provedeno před vyjednáváním o prodeji, zda bylo ocenění vypracováno na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů a zda – s ohledem na časovou tíseň – bylo vyvinuto přiměřené úsilí prodat byty za tržní cenu.
Secondly, concerning the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and, taking into account the time constraint, whether a reasonable effort to sell the apartments at market value took place.
Nadto byla stanovena prodejní (a oznámená) cena 715 milionů NOK, přičemž výsledkem nového odhadu vyžádaného ministerstvem obchodu a průmyslu byla cena 1055 milionů NOK (FIGA/Nortakst).
Furthermore, the sales price agreed (and notified) was NOK 715 Million, while the result of a new value appraisal, as requested by the Ministry of Trade and Industry, was NOK 1055 Million (FIGA/Nortakst).
Se zřetelem ke značnému rozporu mezi dvěma uvedenými odhady vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti, zda dohodnutá prodejní cena (715 milionů NOK) odráží tržní hodnotu nemovitostí.
Taking into account the huge discrepancy between the two appraisals, the Authority expressed doubts as to whether the agreed sales price (NOK 715 Million) reflected the market value.
Zatřetí poukázal kontrolní úřad na skutečnost, že magistrát namítal, že i kdyby byla získaná částka shledána jakožto nižší než tržní hodnota nemovitostí, spadá prodej mimo rámec působnosti čl. 61 odst. 1 dohody o EHP, protože trh, na němž se Fredensborg pohyboval, neobsahoval prvky přeshraničního obchodu.
Thirdly, the Authority referred to the fact that the Municipality argued that even if the price obtained were found to be below market value, the sale fell outside the scope of Article 61(1) of the EEA Agreement because the market in which Fredensborg was involved did not contain elements of cross-border trade.
Kontrolní úřad usoudil, že trh s nemovitostmi v Oslu není omezen na místní podniky a že Fredensborg byl – reálně či potenciálně – v konkurenčním vztahu s podobnými podniky v Norsku a dalších státech EHP.
The Authority considered that the real estate market in Oslo was not limited to local undertakings and that Fredensborg was actually, or potentially, in competition with similar undertakings in Norway and other EEA States.
Začtvrté vyjádřil kontrolní úřad pochybnost, zda lze prodejní cenu pod tržní hodnotou zdůvodnit zásadami chování investorů v tržním hospodářství, tj. že si magistrát, bera v potaz časovou tíseň a vládou zahájenou reformu nemocnic, počínal jako každý jiný soukromý investor.
Fourthly, the Authority expressed doubts as to whether a sales price below market value could be justified on the basis of the market economy investor principle, i.e. that the Municipality behaved as any other private investor, taking into account the time constraint and the hospital reform initiated by the Government.
Připomínky norských úřadů k rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení
Comments to the opening decision from the Norwegian authorities
Dopisem ze dne 12. září 2003 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byly dva dopisy ze dne 11. září 2003 – jeden od ministerstva obchodu a průmyslu a druhý od oselského magistrátu – (celá zásilka byla obdržena a zaevidována kontrolním úřadem dne 15. září 2003) (Dok. č. 03-6307 A), předložily norské úřady připomínky k rozhodnutí o zahájení zkoumání.
By letter dated 12 September 2003 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding two letters dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, all received and registered by the Authority on 15 September 2003 (Doc. No: 03-6307-A), the Norwegian authorities submitted their comments to the opening decision.
Tytéž dopisy odeslalo faxem ministerstvo obchodu a průmyslu dne 11. září 2003 a kontrolní úřad je téhož dne obdržel a zaevidoval (Dok. č. 03-6201 A).
The same letters were sent by telefax dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-6201-A).
V dopise ze dne 11. září 2003 ministerstvo obchodu a průmyslu nevyjádřilo žádná stanoviska; odkazuje pouze na dopis oselského magistrátu.
The letter from the Ministry of Trade and Industry dated 11 September 2003 did not express any views on the case, but only referred to the letter from the Municipality of Oslo.
Oselský magistrát odkazuje na své předešlé argumenty a nadále tvrdí, že – zaprvé – cíle ustanovení kapitoly 18B bodu 2.1. (Prodej v nabídkovém řízení bez předběžných podmínek) pokynů pro státní podporu byly naplněny, třebaže prodej nebyl zveřejněn způsobem předepsaným v pokynech.
The Municipality of Oslo referred to its previous arguments and maintained, firstly, that the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1, Sale through an unconditional bidding procedure, of the State aid Guidelines, were obtained despite that the sale was not made public in the way prescribed in the Guidelines.
Magistrát namítal, že všichni potenciální kupci usazení v Norsku byli o nadcházejícím prodeji informováni a že zájem investorů, kteří nejsou v Norsku usazeni, o investování na norském trhu s nájemním bydlením byl malý.
The Municipality argued that all potential buyers established in Norway had been informed of the forthcoming sale and that there was little interest in investing in the Norwegian housing rental market among investors not already established in Norway.
Zadruhé magistrát tvrdil, že odhad vypracovaný společností OPAK splňuje procedurální požadavky kapitoly 18B bodu 2.2.
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines.
(Prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami) pokynů pro státní podporu.
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior to the sale negotiations’.
To mělo mj. za následek, že magistrát soudí, že ocenění společnosti OPAK bylo provedeno „za účelem stanovení tržní hodnoty na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů“ a že ocenění bylo uskutečněno „před vyjednáváním o prodej.“i Magistrát se dále hájil, že rozdíl mezi prodejní cenou (715 milionů NOK) a odhadem OPAKu (740 milionů NOK) je v souladu s kapitolou 18B bodem 2.2. písm. b) „Rozpětí“ pokynů pro státní podporu [17].Zatřetí magistrát soudil, že existují důvody pro značné pochybnosti ohledně nového odhadu hodnoty nemovitostí vypracovaného firmami FIGA/Nortakst, který stanovil cenu na 1055 milionů NOK.
The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality considered that there were grounds for being very sceptical about the new value appraisal from FIGA/Nortakst, which concluded that the value was NOK 1055 Million.
Magistrát uvedl, že FIGA/Nortakst zakládá svůj odhad na růstu cen nemovitostí v následujících deseti letech o 4 % ročně, přičemž ceny mezi druhým čtvrtletím 2002 a druhým čtvrtletím 2003 klesly o 5,2 %.
The Municipality stated that FIGA/Nortakst based its appraisal on an annual price increase for the property over the next 10 years of 4 %, while the prices fell by 5,2 % from the 2nd quarter 2002 to the 2nd quarter 2003.
Magistrát má zato, že odhad firem FIGA/Nortakst nelze považovat za směrodatný.
The Municipality considered that the FIGA/Nortakst assessment could not be relied upon.
Začtvrté magistrát „není s to porozumět tomu, jak kontrolní úřad vymezuje relevantní trh s nájemním bydlením a jak tedy může kontrolní úřad dojít k závěru, že Fredensborg Boligutleie ANS je – reálně či potenciálně – v konkurenčním vztahu s podobnými podniky v Norsku a dalších státech EHP“.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení bylo zveřejněno dne 4. prosince 2003.
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
Kontrolní úřad obdržel k rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení jednu připomínku od třetích stran.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
Dopisem ze dne 19. prosince 2003, obdrženým a zaevidovaným kontrolním úřadem dne 5. ledna 2004 (Dok. č. 03-8980 A), Fredensborg (kupující) předložil připomínky.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
Fredensborg odkazuje na předchozí dopis ze dne 18. února 2003, obdržený a zaevidovaný kontrolním úřadem dne 20. února 2003 (Dok. č. 03-1040 A), jehož prostřednictvím byly předloženy dva nové oceňovací znalecké posudky, a sice:
Fredensborg referred to a previous letter dated 18 February 2003, received and registered by the Authority on 20 February 2003 (Doc. No: 03-1040 A), whereby two new value assessments were submitted. These were:
posudek vypracovaný firmou BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
Firma BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (dále jen BER), zastupovaná panem Arntem K. Svendsenem, byla Fredensborgem požádána o vypracování vlastního posudku hodnoty portfolia a o vypracování připomínek k odhadům Catelly, OPAKu a FIGy.
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
Posudek firmy BER byl předložen dne 13. ledna 2003.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
Tento odhad vycházel ze tří rozdílných scénářů:
BER's assessment was based on three different scenarios:
Návratnost hodnoty investice založená na nájemním bydlení:
Return on investment value based on rental housing:
630,0 milionů NOK
NOK 630,0 Million
návratnost investice založená na pronájmu na 10 let, poté by došlo k prodeji jednotlivých bytů rozloženého do tří následujících let:
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
796,5 milionů NOK
NOK 796,5 Million
totéž jako předchozí scénář s tím, že by se všechny byty rozprodaly jednotlivým vlastníkům v jedenáctém roce:
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
851,5 milionů NOK
NOK 851,5 Million
průměr:
Average:
759,3 milionů NOK
NOK 759,3 Million
Firma BER učinila závěr, že tržní hodnota je v rozpětí 700–800 milionů NOK.
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
Firma BER rovněž vyhodnotila tři předchozí posudky vypracované Catellou, OPAKem a FIGou.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
Posudek Catelly představoval podle firmy BER teoretickou hodnotu založenou na předpokladu, že byty se ode dne jedna pronajmou za tržní nájemné.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
Posudek společnosti OPAK nebral podle firmy BER v úvahu skutečnost, že v době nabídky představovalo sjednané nájemné pouze polovinu obvyklého tržního nájemného.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
Navíc nebraly výpočty na zřetel budoucí ztráty způsobené stávajícími nájemními smlouvami, které předepisovaly nájemné nižší, než je na trhu obvyklé.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Nebyly započteny ani ztráty z nájemného za období renovací.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Odhady rovněž neobsahovaly žádné vyčíslení zisků či rizik.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
Podle firmy BER i posudek firem FIGA/Nortakst představoval teoretické ocenění hodnoty „prosperujícího podniku“.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
Nemluvilo se ani o přínosech, ani o rizicích akce.
No project risks or gains had been taken into account.
To neodráželo způsob, jakým si nájemci o koupi obvykle počínají na tomto typu trhu.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Nebyl také započten technický standard budov, ani ztráty na nájemném v etapě renovací atd.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Posudek firmy Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Firmu Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (dále jen Agdestein), zastoupenou panem Pålem Agdesteinem, požádal Fredensborg v listopadu 2002 o rozbor a připomínky ke třem shora uvedeným oceněním a o vyslovení vlastního názoru na tržní hodnotu portfolia.
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Pan Agdestein byl dříve zaměstnán u Catelly a byl zodpovědný za posudek předložený touto firmou.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Agdestein předložil svůj posudek Fredensborgu dne 17. února 2003.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Agdestein se podrobně vyjádřil ke třem předchozím posudkům a nalezl několik předpokladů, které bylo třeba – podle jeho soudu – opravit.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Na základě nových „opravených“ předpokladů Agdestein shledal, že upravená cena platná pro posudek firmy Catella činí 744 milionů NOK, pro posudek OPAKu 560 milionů NOK a pro posudek firem FIGA/Nortakst 560 milionů NOK (nebo 760 milionů NOK, pokud se udrží hodnota při dělení na individuální prodeje na částce 200 milionů NOK) [18].
Based on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200 Million) [18].
Agdestein učinil závěr, že tržní hodnota portfolia byla (v květnu 2001) mezi 670 miliony a 800 miliony NOK.
Agdestein concluded that the market value of the portfolio (in May 2001) was between NOK 670 Million and NOK 800 Million.
Ježto byla cena zaplacená Fredensborgem někde uprostřed všech posudků, měl Fredensborg zato, že se jedná o podepření názoru, že Fredensborg zaplatil tržní cenu.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Fredensborg považoval za důležité „zdůraznit rozdíl mezi teoreticky přípustným nejlepším ‚zhodnocením‘ za předpokladu úspěšné realizace celé investice a mezi ochotou investora pustit se do konkrétní akce, která zahrnuje poměrně značné riziko.“ Fredensborg měl zato, že ani FIGA/Nortakst, ani Catella ve svých posudcích ono riziko na zřetel nebraly.
Fredensborg considered it important ‘to stress the difference between a theoretic best case “value” considering the successful implementation and carrying out of a real-estate project and an investor's willingness to enter into a specific project that to a large extent involves a project risk.’ Fredensborg considered that this project risk was not taken into account in the FIGA/Nortakst or Catella appraisals.
Připomínky norských úřadů k připomínkám třetích stran
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
Dopisem ze dne 5. března 2004 (akce č. 258313) předložil kontrolní úřad připomínky Fredensborgu norským úřadům a vyzval je k reakci do jednoho měsíce.
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
Dopisem ze dne 23. března 2004 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byl dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 22. března 2004 (obojí obdrženo a zaevidováno dne 24. března 2004) (akce č. 260564), požádaly norské úřady „kontrolní úřad, aby přistoupil na odklad předložení norských připomínek do 10. května 2004“.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
Norské úřady se odvolaly na blížící se smírčí řízení mezi ministerstvem zdravotnictví a oselským magistrátem ve věci vlastnictví předmětných bytů.
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
Dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 22. března 2004 byl rovněž zaslán faxem dne 22. března 2004 a byl téhož dne obdržen a zaevidován (akce č. 260191).
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
Dopisem ze dne 25. března 2004 kontrolní úřad vyjádřil souhlas s prodloužením lhůty do 10. května 2004 (Akce č. 260732).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
Faxem ze dne 23. dubna 2004 (obdrženým a zaevidovaným téhož dne) (akce č. 279122) předložilo ministerstvo obchodu a průmyslu exemplář dohody („protokolu“) mezi oselským magistrátem a norským státem o vlastnictví nemocničních bytů.
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
Dopisem ze dne 13. května 2004 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byl dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 10. května 2004 (obojí obdrženo a zaevidováno dne 15. května 2004) (akce č. 281488), norské úřady uvedly, že „k připomínkám třetí strany, obdrženým kontrolním úřadem, nemají žádné připomínky“.
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
Dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 10. května 2004 byl rovněž zaslán faxem datovaným 10. května 2004 a byl obdržen a zaevidován dne 11. května 2004 (akce č. 281014).
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
Expertní posudek firmy Eirik Holm AS
Expert report from Eirik Holm AS
V roce 2004 najal kontrolní úřad firmu Eirik Holm AS (dále jen Holm), aby vypracovala studii, týkající se tržní hodnoty 1744 bytů prodaných oselským magistrátem.
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
Příslušná smlouva poukazovala na skutečnost, že v průběhu řízení obdržel kontrolní úřad 5 ocenění/posudků, ale že se závěry v jednotlivých posudcích vzájemně lišily natolik, že je kontrolní úřad stále na pochybách, zda prodejní cena 715 milionů NOK odráží tržní hodnotu nemovitostí.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
Kontrolní úřad proto potřebuje vyjasnit, zda byly či nebyly předchozí ocenění/odhady hodnoty založeny na obecně uznávaných zásadách oceňování nemovitostí; je třeba rovněž vyjasnit váhu předpokladů a vlastního úsudku použitých při výpočtech.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Kontrolní úřad také požaduje posouzení otázky, zda způsob provedení prodeje ovlivnil prodejní cenu.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Holm je nezávislá registrovaná projektantská a realitní kancelář s dlouholetou praxí na trhu s nemovitostmi v Oslu.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Při plnění požadavků smlouvy si kancelář Holm zadala služby u diplomovaných inženýrů Trygve Fossena a Svena P. Meyera; oba jsou zkušenými odhadci nemovitostí s dlouholetou praxí.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
V záležitostech týkajících se nájemních smluv dále spolupracoval právník Johan Hveding z právnické firmy Grette DA.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Posudek kanceláře Holm ze dne 24. února 2005 kontrolní úřad obdržel a zaevidoval dne 1. března 2005 (akce č. 311859).
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Předchozí posudky
The previous value assessments/reports
Studie kanceláře Holm pěti dřívějších posudků mimo jiné ukázala částečně vzájemně se odchylující metody výpočtů, lišící se odhady výše tržního nájemného, nákladů na rekonstrukce a potenciálního zisku z prodeje po jednotlivých bytech.
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Holm rovněž shledal následující skutečnosti: přímé faktické chyby; vypouštění informací a obecně zběžné fyzické prohlídky nemovitostí.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Po opravě zjevných faktických chyb stále zůstaly mezi jednotlivými odhady značné rozdíly, které byly připsány na vrub odlišnostem v posuzování i v uplatněných názorech.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.