natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Dopis oselského magistrátu obsahoval mimo jiné popis bytů, informace o postupu prodeje, popis různých znaleckých posudků hodnoty nemovitostí, jakož i posouzení možného přeshraničního dopadu.
The letter from the Municipality of Oslo contained i.a. a description of the apartments, information about the sales process, descriptions of the different value assessments as well as an assessment of potential cross border impact.
Pokud jde o byty, uvedl magistrát určitá vyjádření.
Concerning the apartments, the Municipality provided certain comments.
Zaprvé měl celkový počet prodávaných bytů za následek, že na trhu neexistovalo mnoho zájemců, o nichž by se dalo předpokládat, že budou potenciálními kupci.
Firstly, the size of the portfolio implied that there were not many actors in the market who could be expected to be potential buyers.
To ovlivnilo možnost uskutečnění prodeje a rovněž podmínky veškerých transakcí.
That would influence the possibility of carrying out the sale and also the terms of any transaction.
Zadruhé, cena závisela na tom, kdy a jak rychle bude možné zvýšit stávající nájemné, což bylo krajně nejisté.
Secondly, the price was dependent on when and how fast existing rents could be increased, which was highly uncertain.
Zatřetí, nejistota kolem stávajících nájemních smluv, jakož i nedokonalá znalost norského nájemního práva činily investici méně přitažlivou pro subjekty, které nebyly dosud na norském trhu s nájemními byty usazeny.
Thirdly, the uncertain circumstances with the existing contracts, an unfamiliarity with Norwegian mandatory tenant law, made an investment less attractive for undertakings not already established in the rental market in Norway.
Začtvrté se jednalo o byty různého stáří, standardu a umístění, což ovlivňuje náklady spojené s rekonstrukcí.
Fourthly, the apartments were of a varying age, standard and location which influenced the renovation costs.
Pokud jde o postup prodeje (viz níže bod 2.2.), uvedl magistrát, že „není sporu o tom, že ve stávajícím případě nebyly plně dodrženy procedurální požadavky pokynů pro státní podporu“.
Concerning the sales process (see point 2.2 below), the Municipality stated that: ‘It is not disputed that the procedural requirements of the State aid Guidelines have not been fully observed in the present case.’
Magistrát učinil závěr, že „prodej byl realizován prostřednictvím dostatečně propagovaného, otevřeného a podmínkami nezatíženého nabídkového řízení, třebaže období, po které byly byty nabízeny na trhu, bylo kratší než období předepsané v pokynech pro státní podporu.
The Municipality concluded that: ‘The sale was conducted through a well-publicized, open and unconditional bidding process, albeit the period in which the apartments were marketed was shorter than the period required according to the State Aid Guidelines.
Neexistuje však důvod se domnívat, že byl prodej realizován způsobem, který by pravděpodobně neodrážel tržní hodnotu prodaných bytů nebo který by pravděpodobně vyloučil zahraniční investory.
There is, however, no reason to assume that the sale was conducted in a manner not likely to achieve market value for the apartments sold, or likely to exclude foreign investors.
I kdyby byl kontrolní úřad toho názoru, že prodej představuje faktor státní podpory, dokládáme, že je nutno učinit závěr, že operace nespadá do působnosti čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP, protože obchod v rámci EHP jí není nepříznivě dotčen.“
Even if the Authority should be of the opinion that the sale comprises an element of aid, we submit that it should be concluded that the transaction does not fall within the ambit of Article 61(1) EEA, as intra-EEA trade is not affected.’
Postup prodeje
The sales process
Postup prodeje byl popsán v oznámení, které úřad obdržel dne 11. února 2003, mimojiné v přílohách 1 a 10 předmětného oznámení.
The sales process was described in the notification received by the Authority on 11 February 2003, i.a. in Annex 1 and 10 to the notification.
Úřad usuzuje, že prodej se uskutečnil takto:
The Authority understands that the sales process took place as follows:
Dne 16. března 2001 bylo uloženo nezávislé realitní kanceláři Akershus Eiendom AS (dále jen Akershus) prodat jménem oselského magistrátu byty en bloc.
On 16 March 2001, the independent real estate agency, Akershus Eiendom AS (hereinafter Akershus), was given the task of selling the apartments en bloc on behalf of the Municipality of Oslo.
Realitní kancelář Akershus zahájila prodej dne 2. dubna 2001 s použitím znaleckého posudku firmy Catella Eiendoms-Consult AS (dále Catella), v němž byla cena odhadnuta ve výši 1143 milionů NOK (viz níže bod 2.3. popisující odhadní cenu).
Akershus launched the sale on 2 April 2001, with a value assessment from Catella Eiendoms-Consult AS (hereinafter Catella), which estimated the value at NOK 1143 Million (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Akershus se přímo obrátila na šest níže uvedených společností:
The following six companies were contacted directly by Akershus:
Dalších devět společností se obrátilo na Akershus z vlastní iniciativy.
Another nine companies contacted Akershus on their own initiative.
Byly to:
These were:
nájemci zastoupení advokátem Ole Løkenem
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law
Nabídka prodeje bytů byla zveřejněna v prohlášení pro sdělovací prostředky dne 19. dubna 2001.
An offer for the sale of the apartments was made public by a press release dated 19 April 2001.
Dne 23. dubna 2001 byla 15 shora uvedeným společnostem rozeslána informační brožura o prodávaných bytech.
A prospectus covering the apartments was distributed to the 15 companies mentioned above on 23 April 2001.
Dne 26. dubna 2001 předložila kancelář OPAK AS (dále jen OPAK) znalecký posudek, v němž ocenila tržní hodnotu bytů na 795 milionů NOK; tento posudek byl rovněž rozeslán (viz níže bod 2.3. popisující odhadní cenu).
On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Investoři byli požádáni, aby předložili své nabídky do 2. května 2001; soutěž byla ukončena dne 3. května 2001.
Investors were asked to submit their bids by 2 May 2001, and the bidding contest was brought to an end on 3 May 2001.
V prvním kole 2. května 2001 předložilo níže uvedené nabídky pět společností:
Five companies submitted the following offers in the first round on 2 May 2001. These were:
nájemci zastoupení advokátem Ole Løkenem:
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law:
300 milionů NOK
NOK 300 Million
500 milionů NOK
NOK 500 Million
505 milionů NOK
NOK 505 Million
690 milionů NOK
NOK 690 Million
725 milionů NOK
NOK 725 Million
Dne 3. května 2001 mohlo shora uvedených pět společností změnit nebo zvýšit své nabídky poté, co byly zpraveny o nejvyšší nabídce předložené dne 2. května 2001.
On 3 May 2001, the five companies could change or increase their offers after having been informed about the highest offer submitted on 2 May 2001.
Níže jsou uvedeny nově obdržené nabídky:
The following new offers were received:
735 milionů NOK
NOK 735 Million
Oselský magistrát rozhodl o přijetí nabídky společnosti Sunndal Collier & Co ASA a dne 8. května 2001 Sundal Collier & Co ASA (přičemž nástupnickým subjektem byl Fredensborg) podepsal smlouvu.
The Municipality of Oslo chose to accept the offer from Sunndal Collier & Co ASA and on 8 May 2001, Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg being its successor, signed the contract.
Po přijetí nabídky se zjistilo, že dvě budovy (Internat A og B) navázané na jednu nemocnici (Ullevål Sykehus) využíval subjekt Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), aniž by platil jakékoli nájemné (to se zakládalo na smlouvě, kterou magistrát nepodepsal; ujednání bylo nicméně dodržováno nemocnicí Ullevål Sykehus a OAS a bylo zde stanoveno, že OAS bude mimo jiné hradit pouze provozní náklady).
After the offer was accepted, it was discovered that two buildings (Internat A og B) in connection with one of the hospitals (Ullevål Sykehus) was being used by Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) without any rent being paid (based on a contract not signed by the Municipality, but adhered to by Ullevål Sykehus and OAS, according to which OAS i.a. would only cover operating costs).
V důsledku uvedeného zjištění byla smlouva mezi magistrátem a Fredensborgem doplněna dodatky v několika bodech.
As a consequence of this, the contract between the Municipality and Fredensborg was amended on several points.
Dopisem ze dne 11. května 2001 požádal magistrát kancelář OPAK, aby posoudila dopad uvedené skutečnosti na svůj odhad ceny nemovitosti.
By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment.
Dne 14. května 2001 předložil OPAK opravený znalecký posudek s oceněním na 740 milionů NOK (viz níže bod 2.3.).
On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below).
Podpisem smlouvy dne 31. května 2001 prodal oselský magistrát 1744 bytů en bloc firmě Fredensborg za 715 milionů NOK.
By signing the contract on 31 May 2001, the Municipality of Oslo sold the 1744 apartments en bloc at a price of NOK 715 Million to Fredensborg.
Znalecké posudky předložené jakožto součást oznámení Oznámení obsahovalo tři ocenění hodnoty nemovitostí.
The value assessments submitted as part of the notification
Jedno od společnosti Catella (příloha oznámení č. 16), jedno od společnosti OPAK (příloha oznámení č. 18) a jedno od společnosti FIGA/Nortakst (příloha oznámení č. 21).
The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification).
Ocenění vypracované Catellou
The valuation from Catella
Catella byla najata oselským magistrátem dne 14. března 2003 a byla pověřena vypracováním znaleckého odhadu tržní hodnoty všech prodávaných bytů en bloc (tj. že všechny byty měly být prodány najednou jednomu kupujícímu).
Catella was engaged by the Municipality of Oslo on 14 March 2003 with a mandate to assess the market value of the apartments as a portfolio (all apartments sold at the same time to one buyer).
Posudek byl původně vypracován za účelem stanovení počáteční účetní rozvahy týkající se nemocnic.
The report was originally made in order to set up an opening balance sheet relating to the hospitals.
Znalecký posudek měl být dokončen do 30. března 2001.
The appraisal was to be finished by 30 March 2001.
Catella uvedla, že odhad není v souladu s pravidly Norského sdružení odhadců cen nemovitostí („Norges Takseringsforbund“) a že byl proveden zběžně [11].
Catella stated that the appraisal was not in accordance with the rules of the Norwegian Appraisers Association (‘Norges Takseringsforbund’) and was conducted in a superficial way [11].
Catella došla k závěru, že tržní hodnota nemovitostí je 1143 milionů NOK.
Catella came to the conclusion that the market value was NOK 1143 Million.
Oselský magistrát poukázal na skutečnost, že Akershus soudí, že hodnota vypočtená Catellou neodráží tržní hodnotu nemovitostí.
The Municipality of Oslo referred to the fact that Akershus considered that the value calculated by Catella did not reflect market value.
Jedním z důvodů pro toto konstatování bylo, že Akershus měl zato, že nově stanovené nájemné je příliš vysoké, přičemž odhadované počáteční náklady jsou naopak příliš nízké.
One reason for this was that Akershus considered that the stipulated rentals were too high and the estimated initial costs too low.
Navíc měl – podle oselského magistrátu – odhad vypracovaný Catellou několik dalších nedostatků uvedených níže:
In addition, the appraisal done by Catella had several other shortcomings, according to the Municipality of Oslo. These were:
Posudek zahrnoval nemovitosti, které nebyly předmětem prodeje (Trondheimsveien 235, odhadovaná hodnota 61 milionů NOK).
the report included real estate not included in the sale (Trondheimsveien 235, estimated value NOK 61 million),
Ocenění vycházelo z předpokladu, že maximální nájemné bude hrazeno od prvního dne.
the valuation was based on the assumption that maximum rental was obtainable from the first day,
Dopad ustanovení „jak stojí a leží“ obsaženého ve smlouvě o prodeji nebyl posouzen.
the impact of the ‘as-is’ clause in the sales contract was not assessed.
Ustanovení „jak stojí a leží“ má za následek, že kupující přebírá veškerá rizika, pokud jde o zvláštnosti zakoupených bytů a že musí spoléhat na svá vlastní ohledání.
An ‘as-is’ clause implies that the buyer takes the entire risk as to the peculiarities of the apartments bought, and that he must rely on his own examinations.
Proto byla o vypracování nového znaleckého posudku požádána společnost OPAK.
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal.
Ocenění vypracované společností OPAK
The valuation from OPAK
U společnosti OPAK objednal oselský magistrát ocenění bytů en bloc.
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio.
(První) posudek ze dne 26. dubna 2001 určil tržní hodnotu na 795 milionů NOK.
The (first) appraisal was dated 26 April 2001 and concluded that the market value was NOK 795 Million.
Odhadovaná prodejní hodnota byla vypočtena takto:
The estimated sales value was calculated as follows:
[12]čistý roční příjem z nájemného ve stávajících čistých cenách
[12]Net yearly rental income in net present value terms
= 835 milionů NOK
= NOK 835 Million
náklady na modernizaci bytů
Cost of upgrading the apartments
= 150 milionů NOK
= NOK 150 Million
+ „nejvyšší“ čistá zůstatková hodnota [12] (prodej po 10 letech)
+ Net present value of ‘up-side’ [12] (sale after 10 years)
= 110 milionů NOK
= NOK 110 Million
= prodejní hodnota
= Sales value
795 milionů NOK
NOK 795 Million
Oselský magistrát požádal OPAK o úpravu ocenění tak, aby odráželo opravu hodnoty některých nájemních smluv s ohledem na konkrétní okolnosti, které nebral původní posudek na zřetel.
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal.
Tyto konkrétní opravy vedly k tomu, že OPAK snížil cenu nemovitostí na 740 milionů NOK.
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million.
Příslušně upravený posudek byl předložen oselskému magistrátu dne 14. května 2001.
The adjustments were presented to the Municipality of Oslo on 14 May 2001.
Ocenění vypracované společnostmi FIGA a Nortakst DA
The valuation from FIGA and Nortakst DA
Dopisem ze dne 12. července 2001 [13] požádalo ministerstvo obchodu a průmyslu oselský magistrát, aby zahájil nové oceňovací řízení.
By letter dated 12 July 2001 from the Ministry of Trade and Industry to the Municipality of Oslo [13], the Ministry requested the Municipality to initiate a new value assessment.
Ministerstvo rovněž uvedlo, že ocenění vypracované společností OPAK není v souladu s požadavky pokynů pro státní podporu [14].
The Ministry also stated that the value assessment from OPAK did not fulfil the requirements of the State Aid Guidelines [14].
Vypracování nového ocenění objednal magistrát u dvou společností – FIGA a Nortakst DA, které vytvořily výbor [15] (dále jen FIGA/Nortakst).
The two firms FIGA and Nortakst DA, forming a committee [15] (hereinafter FIGA/Nortakst), were engaged by the Municipality to carry out a new value assessment.
Rozsah povinností při vypracovávání ocenění byl dohodnut s ministerstvem obchodu a průmyslu.
The mandate for the assessment was agreed upon with the Ministry of Trade and Industry.
FIGA/Nortakst předložily svůj znalecký posudek dne 26. dubna 2002; praví se v něm, že tržní hodnota bytů činí 1055 milionů NOK.
FIGA/Nortakst submitted its report on 26 April 2002 with the conclusion that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
FIGA/Nortakst použily k 30. květnu 2001 tři různé metody ocenění hodnoty portfolia: metodu odhadu technické hodnoty, metodu odhadu pohybu příjmů a metodu čisté kapitalizace.
FIGA/Nortakst used three different methods to assess the value of the portfolio as of 30 May 2001: technical value, cash flow method and net capitalisation method.
Níže uvádíme výsledky výpočtů založených na těchto třech metodách:
The results of the calculations based on these three methods were:
technická hodnota:
Technical value:
1448 milionů NOK
NOK 1448 Million
metoda odhadu pohybu příjmů:
Cash flow method:
1055 milionů NOK
NOK 1055 Million
metoda čisté kapitalizace:
Net capitalisation method:
1005 milionů NOK
NOK 1005 Million
FIGA/Nortakst učinily závěr, že metoda odhadu příjmů nejlépe odráží částku, kterou bude potenciální investor ochoten za portfolio zaplatit.
FIGA/Nortakst concluded that the cash flow method reflected best what a potential investor would be willing to pay for the portfolio.
To znamená, že tržní hodnota bytů je 1055 milionů NOK.
The conclusion was thus that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
Ve svém dopise připojeném k dopisu ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 7. února 2003 vyjádřil magistrát pochybnost, zda toto ocenění odráží hodnotu prodávaných bytů a učinil závěr, že tržní hodnotu nejlépe odráží ocenění vypracované společností OPAK.
In the letter from the Municipality of Oslo attached to the letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry, the Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value.
Žádost o další informace
Request for further information
Dopisem ze dne 9. dubna 2003 (Dok. č. 03-2133-D) požádal kontrolní úřad o další informace.
By letter dated 9 April 2003 (Doc. No: 03-2133-D), the Authority requested further information.
V tomto dopise rovněž vyjádřil pochybnost o slučitelnosti prodeje s ustanoveními dohody o EHP o státní podpoře ředitelství pro hospodářskou soutěž a státní podpory.
In this letter, the Competition and State Aid Directorate also expressed doubts about the compatibility of the sale with the State aid provisions of the EEA Agreement.
Norské úřady předložily další informace dopisem norského zastoupení u Evropské unie ze dne 5. června 2003, jehož součástí byly dva dopisy ze dne 14. května 2003 (jeden od ministerstva obchodu a průmyslu a druhý od oselského magistrátu); předmětný dopis byl kontrolním úřadem obdržen a zaevidován dne 10. června 2003 (Dok. č. 03-3630-A).
By letter from the Norwegian Mission to the European Union dated 5 June 2003, forwarding two letters dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, received and registered by the Authority on 10 June 2003 (Doc. No: 03-3630-A), the Norwegian authorities submitted additional information.
Tytéž dokumenty odeslalo faxem ministerstvo obchodu a průmyslu dne 14. května 2003 a kontrolní úřad je téhož dne obdržel a zaevidoval (Dok. č. 03-3127-A).
The same documents were sent by telefax dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-3127-A).
V dopise ze dne 14. května 2003 ministerstvo obchodu a průmyslu nevyjádřilo žádná stanoviska, předalo pouze dopis oselského magistrátu.
The Ministry of Trade and Industry did not express any views in its letter dated 14 May 2003, but simply forwarded the letter from the Municipality of Oslo.
V dopise ze dne 14. května 2003 poukázal oselský magistrát na skutečnost, že soutěž se konala bez předběžných podmínek (viz kapitolu 18B bod 2.1. pokynů pro státní podporu) a uvedl, že „magistrát netvrdí, že postup uplatněný při prodeji bytů byl plně v souladu s požadavky stanovenými v pokynech.
In the letter dated 14 May 2003 from the Municipality of Oslo, the Municipality referred to the unconditional bidding procedure (cf. Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines) and stated that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Nabídka prodeje bytů nebyla zveřejněna způsobem předepsaným v ustanovení 18B bod 2.1. písm. a) pokynů“.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’.
Magistrát měl však zato, že prodej byl uskutečněn způsobem, který zajistil dosažení cíle předmětného ustanovení.
However, the Municipality considered that the sale was carried out in a way that ensured attainment of the objective behind the provision.
Pokud jde o kapitolu 18B bod 2.2. pokynů pro státní podporu, tedy prodej bez předběžných podmínek (ocenění hodnoty nezávislým expertem), trval magistrát na tom, že se prodej ve shodě s tímto ustanovením uskutečnil.
As to Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines, sale without an unconditional bidding procedure (value assessment by independent expert), the Municipality maintained that the sale was conducted in compliance with this provision.
Dále měl magistrát zato, že ocenění vypracované společností OPAK (tedy odhad použitý magistrátem) bylo vyhotoveno „před vyjednáváním o prodeji“ a v souladu s „obecně uznávanými tržními ukazateli a oceňovacími standardy“.
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’.
A konečně, „magistrát není s to z argumentů předložených kontrolním úřadem odvodit, že časová tíseň způsobená reformou nemocnic není relevantní při posuzování toho, zda částka získaná za byty je nižší než jejich tržní hodnota“.
Finally, ‘the Municipality cannot from the arguments presented by the Authority, see that the time pressure caused by the hospital reform is not relevant when assessing whether the price obtained for the apartments are below market value’.
Rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení
The Decision to open the formal investigation procedure
července 2003 rozhodl kontrolní úřad o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 1 odst. 2 části I protokolu 3 dohody o kontrolním úřadu a soudu (dále jen formální vyšetřovací řízení), pokud jde o prodej 1744 nájemních bytů v Oslu [16].
On 11 July 2003, the Authority decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (hereinafter ‘the formal investigation procedure’) with regard to the sale of the 1744 rental apartments in Oslo [16].
V rozhodnutí o zahájení formálního zkoumání popsal kontrolní úřad oznámení, pozadí případu a korespondenci s norskými úřady.
In the opening Decision, the Authority described the notification, the background of the case and the correspondence with the Norwegian authorities.
Pokud jde o důvody pro zahájení formálního vyšetřovacího řízení, vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti v několika směrech o tom, zda byl prodej uskutečněn v souladu s čl. 61 odst. 1 dohody o EHP.
As to the reasons for opening the formal investigation, the Authority expressed doubts on several points as to whether the sale was in compliance with Article 61(1) of the EEA Agreement.
Zaprvé poukázal kontrolní úřad na postup prodeje a se zřetelem ke skutečnosti, že prodej nebyl inzerován v souladu s pokyny pro státní podporu, vyjádřil pochybnosti, zda oselský magistrát dodržel smysl ustanovení kapitoly 18B bod 2.1. pokynů pro státní podporu (prodej bez předběžných podmínek).
Firstly, the Authority referred to the sales process and, taking into account that the sale was not advertised in accordance with the State Aid Guidelines, expressed doubts as to whether the Municipality of Oslo complied with the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines (sale with an unconditional bidding procedure).