natgillin/translations-raw huggingface dataset:
podpora musí zvýhodňovat určité podniky nebo určitá odvětví výroby, tj. opatření musí určitému podniku poskytovat hospodářskou výhodu,
the aid must favour certain undertakings or the production of certain goods, i.e. the measure must confer an economic advantage upon an undertaking,
opatření musí být selektivní ve smyslu Dohody o EHP,
the measure must be selective within the meaning of the EEA Agreement,
podpora musí narušovat hospodářskou soutěž a ovlivnit obchod mezi smluvními stranami.
the aid must be capable of distorting competition and affecting trade between contracting parties.
To, zda jsou splněny tyto podmínky, je nutno posoudit jednotlivě pro každou z výše popsaných transakcí.
Whether these conditions are met must be assessed individually with respect to each of the transactions described above.
V rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení vyslovil Kontrolní úřad pochybnosti, zda se transakce uskutečnila za tržních podmínek.
In the decision opening the formal investigation procedure, the Authority expressed doubts as to whether the transaction took place on market terms.
Kontrolní úřad připustil, že se transakce, u níž cena zaplacená za nemovitost spočívá v povinnosti vybudovat podzemní stavbu pro samosprávnou obec, může v zásadě uskutečnit za tržních podmínek.
The Authority recognised that, as a matter of principle, a transaction whereby the price paid for the property consists of an obligation to construct an underground property for the municipality, may take place on market terms.
Aby však mohl Kontrolní úřad ověřit, zda tomu tak je, je nutno provést ocenění nemovitosti a stanovit spolehlivě tržní cenu vybudovaných parkovacích míst.
However, for the Authority to verify that this was the case, a value assessment of the property would have to be carried out and the market price of the construction of parking spaces would have to be established in a reliable manner.
V rozhodnutí o zahájení řízení Kontrolní úřad mimoto uvedl, že se ocenění, které provedla společnost Eiendomsmegler 1, předložené norskými orgány v té době vztahuje pouze na jednu z dotyčných nemovitostí.
Furthermore, in the opening decision, the Authority pointed out that the value assessment submitted by the Norwegian authorities at that point, which was carried out by Eiendomsmegler 1, only covered one of the titles in question.
Kontrolní úřad zpochybnil rovněž spolehlivost ocenění nemovitosti č. 1/630, jelikož ocenění neuvádělo použitou metodu, ani nezmiňovalo charakteristiky nemovitosti, které jsou rozhodující pro vyvození závěru.
The Authority also questioned the reliability of the value assessment of title number 1/630, as the assessment did not set out the method applied or mention the characteristics of the property which were decisive for the conclusion.
Kontrolní úřad měl rovněž za to, že transakce ovlivnila obchod a narušila hospodářskou soutěž v EHP.
The Authority also found that the transaction affected trade and competition in the EEA.
Po rozhodnutí Kontrolního úřadu o zahájení řízení předložily norské orgány nové ocenění nemovitostí a rovněž odhad nákladů na výstavbu parkovacích míst, které provedla společnost OPAK.
Following the Authority’s opening decision, the Norwegian authorities have submitted a new value assessment of the properties, as well as a valuation of the construction costs of the parking spaces, carried out by OPAK.
Kontrolní úřad poznamenává, že nelze mít za to, že společnost Grunnsteinen získala nějakou výhodu, lze-li prokázat, že hodnota nemovitosti byla stejná či nižší než záporná hodnota povinnosti vybudovat podzemní garáže.
The Authority observes that Grunnsteinen cannot be held to have received any advantage if it can be demonstrated that the value of the property was equal to or lower than the negative value of the obligation to construct the underground car park.
S cílem určit, zda tomu tak bylo, je nutné posoudit spolehlivost zprávy společnosti OPAK s odkazem na metodu uvedenou v pokynech k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci.
In order to examine whether that was the case, it is necessary to assess the reliability of the OPAK report with reference to the method set out in its Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities.
POSOUZENÍ ZPRÁVY SPOLEČNOSTI OPAK
ASSESSMENT OF THE OPAK REPORT
Podle pokynů k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci musí být tržní hodnota nemovitosti stanovena na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem majetkovým odhadcem s dobrou pověstí, který je při výkonu svých úkolů nezávislý.
According to the Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who should be independent in carrying out his tasks.
Ekonomickou nevýhodnost zvláštních povinností je nutno ohodnotit zvlášť a může být započítána do kupní ceny [38].
Finally, the economic disadvantage of special obligations should be evaluated separately and may be set off against the purchase price [38].
Majetkový odhadce s dobrou pověstí
Asset valuer of good repute
Zprávu o ocenění vyhotovila společnost OPAK, která působí v oblasti řízení staveb, služeb pro společnosti vlastníků domů a majetkového ocenění.
The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation.
Dotyčnou zprávu vypracoval p. Jacob Aarsheim.
The report in question was elaborated by Mr Jacob Aarsheim.
Pokyny pro státní podporu stanoví, že „majetkovým odhadcem“ je osoba s dobrou pověstí, která získala odpovídající titul v uznávaném vzdělávacím zařízení nebo má rovnocennou vysokoškolskou kvalifikaci a má přiměřené zkušenosti a je způsobilá v oceňování pozemků a staveb podle místa a majetkové kategorie.
The State Aid Guidelines provide that an ‘asset valuer’ is a person of good repute who has obtained an appropriate degree at a recognised centre of learning or an equivalent academic qualification and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category of the asset.
Norské orgány objasnily, že společnost OPAK, a zejména p. Aarsheim mají značné zkušenosti s oceňováním této majetkové kategorie v oblasti Jæren.
The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area.
Jejich tvrzení jsou doložena životopisem p. Aarsheima, který byl připojen k připomínkám norských orgánů určených Kontrolnímu úřadu [39].
Their assertions are substantiated by the curriculum vitae of Mr Aarsheim, which has been enclosed to the Norwegian authorities’ comments to the Authority [39].
Kromě rozsáhlých zkušeností má p. Aarsheim vzdělání v oblasti stavebních technologií.
In addition to extensive experience, Mr Aarsheim is educated in construction technology.
Neexistuje proto důvod pro domněnku, že společnost OPAK a p. Aarsheim nesplňují kritéria stanovená v pokynech a nemají dobrou pověst.
Thus, there is no reason to believe that OPAK and Mr Aarsheim do not meet the criteria laid down in the guidelines and are of good repute.
Nezávislost majetkového odhadce
Independence of the asset valuer
V pokynech pro státní podporu je uvedeno, že: „odhadce by měl být při výkonu svých úkolů nezávislý, tj. orgány veřejné moci by neměly být oprávněny vydávat příkazy ohledně výsledku oceňování“.
The State Aid Guidelines state that: ‘The valuer should be independent in carry out his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation’.
Zpráva odkazuje na účel ocenění a přítomnost p. Aarsheima a jedné další osoby ze společnosti OPAK při návštěvě nemovitosti.
The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property.
Je připojeno rovněž podrobné vysvětlení použité metody.
A detailed explanation on the method applied is also attached.
V tomto ohledu nemá Kontrolní úřad důvod pochybovat, že majetkový odhadce vykonal svůj úkol zcela nezávisle ve smyslu pokynů.
Against this background, the Authority sees no reason to doubt that the asset valuer carried out his assignment in full independence within the meaning of the guidelines.
Stanovení tržní hodnoty na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem
Evaluation of the market value on the basis of generally accepted indicators and valuation standards
V pokynech je „tržní hodnota“ vymezena jako „cena, za kterou by mohly být pozemky a stavby prodány na základě soukromé smlouvy mezi dobrovolným prodávajícím a nezávislým kupujícím v den ocenění za předpokladu, že je majetek veřejně obchodovatelný, že tržní podmínky umožňují řádné dispoziční právo a že je s ohledem na povahu majetku k dispozici běžná doba pro sjednání prodeje“.
The guidelines define ‘market value’ as the ‘price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale’.
Ve zprávě OPAK jsou mimo jiné uvedena tato východiska a předpoklady:
The OPAK report sets out, inter alia, the following bases and assumptions:
vlastník se staví k prodeji kladně,
the owner is positive to the sale,
majetek lze volně uvést na trh za účelem prodeje během běžné doby,
that the property can be freely marketed for sale, over a normal period of time,
kupující, kteří jsou ochotni zaplatit mimořádně vysoké ceny kvůli „zvláštním zájmům“, nejsou bráni v potaz,
that buyers who are willing to pay abnormally high prices due to ‘special interests’ are not taken into account,
ocenění je provedeno v souladu s běžnými postupy společnosti OPAK při oceňování a kurzy týkajícími se oceňování majetku, které poskytuje UiS.
the evaluation is carried out in accordance with OPAK’s routines for value assessments and value assessment courses provided by the UiS.
Jelikož je stavba na pozemku určena k demolici a musí být zbourána, společnost OPAK stanovila hodnotu nemovitosti jako nezastavěného pozemku.
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on.
Použitá metodika, na niž se odkazuje jako na metodu založenou na nákladech na pozemek, je objasněna takto:
The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows:
„Ocenění majetku závisí na předpokládaném využití a možnosti rozvoje, včetně očekávaného zisku.
‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits.
Přímým parametrem jsou náklady na pozemek, tj. rozdíl mezi tržní hodnotou plně rozvinuté nemovitosti a celkovými stavebními náklady včetně ziskového rozpětí bez nákladů na pozemek, vydělené počtem metrů čtverečních vnitřní podlahové plochy bez podzemního podlaží“ [40].
A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fully developed property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40].
Dále je objasněno, že náklady na pozemek závisí na poptávce po stavbách v dané oblasti, stavebních nákladech a platných předpisech týkajících se územního plánování.
Furthermore, it is explained that land cost will depend on the demand for buildings in the area, construction costs, and applicable zoning regulations.
Při tomto hodnocení se berou v úvahu rovněž zkušenosti z prodeje srovnatelných pozemků v dané oblasti.
In making this assessment, experience from sales of comparable land in the area will also be considered.
Při použití této metody dospěla zpráva společnosti OPAK k ceně ve výši 3,2 milionu NOK jako k přiměřenému odhadu kupní ceny.
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price.
Kontrolní úřad měl již dříve v rozhodnutí týkajícím se prodeje budovy univerzitní knihovny v Oslo za to, že metoda založena na nákladech na pozemek je přijatelnou metodou pro parcely bez existujících staveb [41].
The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41].
Norské sdružení odhadců (NTF) na svých internetových stránkách [42] odkazuje v prvé řadě na jiné metody, například metodu čisté kapitalizace, metodu peněžního toku a metodu technické hodnoty.
The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method.
Tyto metody však předpokládají, že se na pozemku nachází stavba.
However, these methods presuppose that there is an existing building on the land.
Stavba na dotyčném pozemku je určena k demolici, Kontrolní úřad proto považuje metodu založenou na nákladech na pozemek za přijatelnou metodu ocenění pro dotyčné tři nemovitosti.
The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question.
Ekonomická nevýhodnost zvláštních povinností
The economic disadvantage of special obligations
V pokynech je uvedeno, že „[s] prodejem mohou být ve veřejném zájmu spojeny zvláštní povinnosti, které se váží na pozemky a stavby a ne na kupujícího nebo na jeho hospodářské aktivity, za předpokladu, že je každý případný kupující musí a v podstatě je schopen splnit bez ohledu na to, zda podniká či ne nebo bez ohledu na povahu jeho podnikání.
According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business.
Ekonomická nevýhodnost takových povinností by měla být zvlášť ohodnocena nezávislými odhadci a může být započítána do kupní ceny.“
The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’.
Kontrolní úřad se domnívá, že povinnost vybudovat podzemní garáže představuje takovouto zvláštní povinnost, která se neváže na kupujícího.
The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser.
Náklady na zbourání budovy určené k demolici lze rovněž ohodnotit a vyrovnat podle stejných zásad.
Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles.
Co se týká povinnosti vybudovat podzemní parkovací místa, odhad nákladů vychází z pokynů vydaných orgány veřejné správy a nezávislým inženýrským institutem [43], které vyžadují 25 metrů2 na parkovací místo, a zkušeností s náklady na výstavbu podzemních garáží.
As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43] requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks.
Společnost OPAK uvedla, že tato metoda výpočtu nákladů je v odvětví běžným postupem.
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice.
Na tomto základě dospěla společnost OPAK k ceně ve výši 130000 NOK na parkovací místo, tj. 8450000 NOK za 65 parkovacích míst, bez DPH a nákladů na pozemek.
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs.
Náklady na demolici, včetně poplatků za sběr a třídění odpadu, byly stanoveny na základě zkušeností s podobnými demoličními prácemi.
The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works.
Společnost OPAK odhadla, že tyto náklady mohou činit 150000 NOK.
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000.
Kontrolní úřad připomíná, že ačkoliv musí posoudit obsah odborných posudků předložených externími stranami, není povinen využít svých vlastních externích poradců [44].
The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44].
Po přezkoumání propočtů nákladů, které provedl nezávislý odborník s dostatečnými technickými znalostmi při oceňování majetku jako takového na základě inspekce na místě zastává Kontrolní úřad názor, že tyto výpočty jsou v souladu s pokyny pro státní podporu.
Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines.
Na základě výše uvedeného posouzení zprávy společnosti OPAK vyvozuje Kontrolní úřad závěr, že vzhledem ke skutečnosti, že se ekonomická nevýhodnost povinnosti vybudovat podzemní parkovací místa a náklady na zbourání budovy určené k demolici odhadují na celkovou částku ve výši 8,6 milionu NOK a hodnota nemovitosti je odhadována na 3,2 miliony NOK, transakce neposkytuje společnosti Grunnsteinen AS žádnou hospodářskou výhodu.
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS.
Jelikož záporná hodnota ekonomické nevýhody významně přesahuje kladnou hodnotu nemovitosti, není tento závěr ovlivněn přiměřenou přípustnou chybou nebo skutečností, že společnost OPAK tvrdí, že ocenění takovýchto nemovitostí je nejisté.
As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain.
Kontrolní úřad však podotýká, že rozdíl v hodnotě mezi povinností, kterou přijala společnost Grunnsteinen, a hodnotou majetku je natolik významný, že by mohl naznačovat, že tržní hodnota, k níž dospěla společnost OPAK, může být nejistá.
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain.
Vzhledem k významnému rozdílu by však i značná úprava hodnot stanovených společností OPAK nevedla k závěru, že společnost Grunnsteinen získala výhodu.
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage.
Na základě těchto skutečností vyvozuje Kontrolní úřad závěr, že převod nemovitostí č. 1/152, 1/301 a 1/360 na společnost Grunnsteinen nezahrnuje státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP.
Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA.
V rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení vyjádřil Kontrolní úřad pochybnosti, zda cena ve výši 4,7 milionu NOK za pozemek o rozloze 56000 m2 odpovídala tržní ceně.
In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price.
Pochybnosti Kontrolního úřadu byly založeny mimo jiné na skutečnosti, že samosprávná obec uvedla, že nemovitost byla prodána za cenu pokrývající náklady, přičemž od této zásady bylo později upuštěno, jelikož se usuzovalo, že pozemky jsou odprodávány příliš levně.
The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply.
Jelikož nebylo provedeno žádné ocenění, Kontrolní úřad nebyl přesvědčen srovnáním s prodejem jiných nemovitostí v regionu.
Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region.
V odpovědi na příkaz Kontrolního úřadu k poskytnutí informací obsažený v rozhodnutí o zahájení řízení předložily norské orgány ocenění majetku, které provedla společnost OPAK.
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK.
Je tudíž nutno posoudit, zda předložené ocenění splňuje normy stanovené v pokynech Kontrolního úřadu.
Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines.
Podle pokynů Kontrolního úřadu pro státní podporu musí být tržní hodnota nemovitostí stanovena na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem majetkovým odhadcem s dobrou pověstí, který je při výkonu svých úkolů nezávislý.
According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks.
Kvalifikace a pověst společnosti OPAK, a zejména p. Aarsheima byly posouzeny výše.
The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above.
Na základě tohoto posouzení se Kontrolní úřad domnívá, že zpráva týkající se nemovitosti č. 4/165 byla rovněž vyhotovena majetkovým odhadcem s dobrou pověstí.
In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute.
Kontrolní úřad nezjistil žádné známky toho, že by majetkový odhadce nebyl nezávislý.
The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent.
Aarsheim patří do známé společnosti pro oceňování majetku, která nemá žádné formální vazby na samosprávnou obec.
Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality.
Zpráva rovněž objasňuje účel ocenění a potvrzuje, že p. Aarsheim navštívil nemovitost, a popisuje podrobně použitou metodu.
The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail.
Na tomto základě nemá Kontrolní úřad důvod pochybovat, že ocenění bylo provedeno zcela nezávisle na příkazech samosprávné obce ohledně výsledku ocenění.
On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation.
Jak bylo popsáno výše, společnost OPAK uvedla řadu předpokladů svého ocenění, včetně předpokladu, že prodejce je ochoten nemovitost prodat a že nemovitost může být uvedena na trh za běžnou dobu.
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time.