natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Proto musí být dosažená cena ze všech hledisek považována za cenu tržníe.“
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Poslední korespondence s norskými úřady
Final correspondence with the Norwegian authorities
Dopisem ze dne 22. prosince 2004 (akce č. 303758) požádal kontrolní úřad norské úřady o další informace ve věci smírčího řízení mezi státem a oselským magistrátem, dále o názor norských úřadů, zda – podle nich – prodej představoval státní podporu, a také o podrobnější informace týkající se postupu prodeje.
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
Kontrolní úřad rovněž informoval norské úřady, že najal nezávislého experta, společnost Eirik Holm AS, jejímž úkolem bylo mimo jiné posoudit předchozí odhady hodnoty nemovitostí.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
Kontrolní úřad také požádal norské úřady o souhlas s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do konce února 2005.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Dopisem od zastoupení Norska při EU ze dne 13. ledna 2005, jehož prostřednictvím byl doručen dopis ze dne 10. ledna 2005 od ministerstva modernizace a dopis ze dne 10. ledna 2005 od ministerstva zdravotnictví a pečovatelských služeb (zásilka obdržena a zaevidována kontrolním úřadem dne 14. ledna 2005) (akce č. 305352), předložily norské úřady další informace.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
Norské úřady souhlasily s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do konce února 2005.
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Dopisy ministerstva modernizace a ministerstva zdravotnictví a pečovatelských služeb byly rovněž poslány faxem ze dne 10. ledna 2005 (akce č. 304852).
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
Dopisem ze dne 25. února 2005 norským úřadům (akce č. 311394) požádal kontrolní úřad o prodloužení lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do 11. března 2005.
By letter dated 25 February 2005 to the Norwegian authorities (Event No: 311394), the Authority asked for an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Faxem ze dne 7. března 2005 od ministerstva modernizace (akce č. 312289) norské úřady souhlasily s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do 11. března 2005.
By telefax dated 7 March 2005 from the Ministry of Modernisation (Event No: 312289), the Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Jak bylo zmíněno výše, oznámily norské úřady kontrolnímu úřadu prodej 1744 nájemních bytů oselského magistrátu firmě Fredensborg za 715 milionů NOK (přibl. 89 milionů EUR).
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Kontrolní úřad se rozhodl zahájit formální vyšetřovací řízení ve věci prodeje a vyzval zúčastněné strany k předložení připomínek.
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
S odkazem na kapitolu 18B pokynů pro státní podporu vyslovil kontrolní úřad pochybnost, zda prodej proběhl takovým způsobem, aby bylo možné automaticky vyloučit existenci státní podpory.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Navíc se ocenění nemovitostí vzájemně značně lišila, což vyvolalo pochybnost, zda dohodnutá prodejní cena odráží cenu tržní.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Kapitola 18B Faktory státní podpory při prodeji pozemků a budov orgány veřejné správy pokynů pro státní podporu pojednává o dvou postupech prodeje, které umožňují státům ESVO nakládat s prodejem pozemků a nemovitostí způsobem, který předem automaticky vyloučí existenci státní podpory.
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
První postup je popsán v kapitole 18B bodu 2.1. (nabídkové řízení bez předběžných podmínek) a druhý v kapitole 18B bodu 2.2. (nezávislé expertní ocenění).
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
Nabídkové řízení bez předběžných podmínek
Unconditional bidding procedure
V kapitole 18B bodu 2.1. odst. 1 pokynů se praví, že „prodej pozemků a budov po dostatečně zveřejněné a otevřené nabídce bez předběžných podmínek, porovnatelný s dražbou a uskutečněný za nejlepší nebo jedinou nabízenou cenu, je a priori realizován za tržní cenu a v důsledku toho neobsahuje státní podporu.
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
Skutečnost, že rozdílná ocenění pozemků a budov existují ještě před nabídkovým řízením, např. pro účetní účely nebo jako vodítko pro počáteční nejnižší nabídku, je nepodstatná“.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
„Nabídka je považována za ‚dostatečně zveřejněnou‘, když je opakovaně inzerována v přiměřené lhůtě (dva měsíce nebo déle) v celostátním tisku, zpravodajích realitních kanceláří nebo v dalších příslušných periodicích a prostřednictvím realitních kanceláří, čímž je oslovena široká škála potenciálních zájemců, a o nabídce se tak dovědí všichni potenciální kupci.
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
Zamýšlený prodej pozemků a budov, které mohou – vzhledem k jejich vysoké ceně nebo k jiným vlastnostem – přilákat investory působící na evropské nebo mezinárodní úrovni, je záhodno ohlašovat v publikacích, které jsou pravidelně šířeny na mezinárodní úrovni.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
Takové nabídky je rovněž třeba uvádět ve známost prostřednictvím realitních kanceláří, které oslovují klienty na celoevropské nebo mezinárodní úrovni“.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Proces prodeje předmětných bytů nesplňoval shora citovaná ustanovení o nabídkovém řízení bez předběžných podmínek.
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
Nabídka nebyla „opakovaně inzerována v přiměřené lhůtě (dva měsíce nebo déle)“.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Dále nelze vyloučit, že by prodej tak velkého celku jako v našem případě nemohl přilákat investory působící na celoevropské nebo mezinárodní úrovni.
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Nebyla zveřejněna žádná oznámení v publikacích, které jsou pravidelně šířeny na mezinárodní úrovni, ani nebyla uvedena ve známost žádná nabídka prostřednictvím realitních kanceláří, které oslovují klienty na celoevropské nebo mezinárodní úrovni.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Sám oselský magistrát uvedl (viz dopis ze dne 14. května 2003), že „magistrát netvrdí, že postup uplatněný při prodeji bytů byl plně v souladu s požadavky stanovenými v pokynech.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Nabídka prodeje bytů nebyla zveřejněna způsobem předepsaným v ustanovení 18B bodu 2.1. písm. a) pokynů“, a v dřívější korespondenci (viz bod I.1. a poznámku pod čarou 10 výše; viz také podobná vyjádření magistrátu pod bodem 2.1. výše) uvádí, že časová tíseň, ve které byl prodej uskutečněn, mohla vyústit v menší počet zájemců, než by bylo žádoucí, a že zájemci předkládali nižší nabídky, než by byli činili, kdyby měli víc času.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
Na základě těchto rozmanitých faktorů dochází kontrolní úřad k závěru, že proces prodeje nebyl proveden v souladu se zásadami stanovenými v kapitole 18B bodu 2.1. pokynů pro státní podporu.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
Prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami (nezávislé expertní ocenění)
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Pokud jde o prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami, kapitola 18B bod 2.2. pokynů pro státní podporu stanoví, že „před vyjednáváním o prodeji je zapotřebí provést nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými odhadci cen nemovitostí s cílem zjištění tržní hodnoty na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů.
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Takto stanovená tržní cena představuje minimální nákupní cenu, na níž se lze dohodnout, aniž by byla přiznána státní podpora“ (toto je zvlášť zdůrazněno),
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
a dále:
and furthermore:
„tržní cenou se rozumí cena, za niž lze prodat pozemky a budovy soukromou smlouvou mezi svolným prodávajícím a kupujícím v den ocenění, přičemž se předpokládá, že nemovitost je veřejně vystavena na trhu, že tržní podmínky umožňují spořádané volné nakládání a že je k dispozici přiměřená lhůta, s ohledem na povahu nemovitosti, pro vyjednávání o prodeji“ (toto je zvlášť zdůrazněno).
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
A konečně: kapitola 18B bod 2.2. stanoví, že „pokud je po vynaložení přiměřeného úsilí prodat pozemky a budovy za tržní cenu zřejmé, že částku stanovenou odhadcem nelze dostat, lze pětiprocentní odchylku od dané ceny považovat za jsoucí v souladu s tržními podmínkami“.
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Je patrné, že oselský magistrát tvrdí, že byl prodej realizován v souladu se shora citovanými ustanoveními.
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Kontrolní úřad s tímto názorem nesouhlasí z následujících důvodů: zaprvé nebylo ani jedno z expertních ocenění vypracovaných před konečným prodejem (tj. posudek společností Catella a OPAK) založeno na obecně uznávaných tržních ukazatelích a oceňovacích standardech a nebylo ani vypracováno v dostatečném časovém předstihu před vyjednáváním o prodeji (o těchto okolnostech viz níže bod 3.1.).
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
Zadruhé nebyla žádná ze stanovených tržních cen v posudcích společností Catella a OPAK vzata jako minimální nákupní cena pro konečný prodej.
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
Zatřetí, norské úřady řádně nedoložily tvrzení, že podnikly přiměřené úsilí prodat byty za ceny stanovené v těchto posudcích, což by ospravedlnilo pokles prodejní ceny o 5 %.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
Prodej nebyl tudíž realizován v souladu s ustanoveními kapitoly 18B bodu 2.2. pokynů pro státní podporu.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Postup, kdy nelze podporu automaticky vyloučit
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Závěr je tedy takový, že nebylo učiněno zadost ani nabídkovému řízení bez předběžných podmínek, ani postupu založenému na nezávislém expertním ocenění.
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
Proto nelze existenci státní podpory vyloučit.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Zároveň však nelze učinit opačný závěr, že je státní podpora nezbytně přítomná, pokud nebyly předepsané postupy dodrženy.
However, one cannot draw the opposite conclusion that state aid is necessarily involved if the prescribed procedures were not followed.
I tak může platit, že prodejní cenu lze považovat za cenu odrážející skutečnou tržní hodnotu.
It could still be that the sales price would be considered to reflect a true market value.
Pokyny stanoví, že pokud nejsou předepsané postupy dodrženy, měl by dotyčný stát oznámit prodej kontrolnímu úřadu, který pak rozhodne, zda státní podpora existuje.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
Norské úřady prodej oznámily.
The Norwegian authorities have notified the sale.
Je na kontrolním úřadu, aby učinil závěr, zda prodej předmětných 1744 nemocničních bytů v Oslu zahrnoval jakoukoli státní podporu.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
Jinými slovy, kontrolní úřad musí posoudit, zda lze prodejní cenu 715 milionů NOK považovat za cenu odrážející tržní hodnotu nemovitostí nebo nikoli.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
Čl. 61 odst. 1 dohody o EHP
Article 61(1) of the EEA Agreement
Aby byla státní podpora podporou ve smyslu dohody o EHP, musí splňovat podmínky čl. 61 odst. 1 dohody, který zní takto:
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
„Nestanoví-li tato dohoda jinak, podpory poskytované v jakékoli formě členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi smluvními stranami, neslučitelné s fungováním této dohody.“
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
To znamená, že musí být kumulativně splněny následující podmínky:
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
podpory jsou poskytovány „členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků v jakékoli formě“;
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
podpory „narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž“;
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
podpory „zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby“ (tj. opatření zvýhodní konkrétního příjemce); a
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
podpory „ovlivňují obchod mezi smluvními stranami“.
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
Shora uvedená podmínka 1 se týká veškerých podpor financovaných z veřejných prostředků, včetně podpor poskytnutých regionálními nebo místními orgány.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
Pojem státní prostředky je chápán velmi široce a zahrnuje mimo jiné finanční pomoc přiznanou regionálními a místními úřady [19].
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Je tedy zřejmé, že jakákoli podpora oselského magistrátu by do rámce pojmu „státní prostředky“ náležela.
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Magistrátní prodej veřejně vlastněných pozemků a budov za nižší než tržní cenu – za předpokladu, že jsou splněny i ostatní tři podmínky čl. 61 odst. 1 – víceméně znamená, že státní podpora je poskytnuta kupujícímu.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
V našem případě by každá podpora přiznaná Fredensborgu tento podnik zvýhodňovala, takže se jedná o podporu konkrétní.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
A dále: aby mohl být náš případ klasifikován jakožto státní podpora, musel by prodej bytů přinést Fredensborgu výhodu.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
Z prodeje by plynula výhoda, což by víceméně znamenalo i přítomnost státní podpory, pokud by byly byty prodány pod tržní cenou.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
A pouze do míry, do níž byl prodej Fredensborgu uskutečněn pod tržní cenou, by bylo nutno konstatovat, že byla narušena hospodářská soutěž a že došlo k ovlivnění obchodu mezi smluvními stranami.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Odrážela konečná kupní cena tržní hodnotu?
Did the final purchase price reflect market value?
Existuje několik ocenění tržní hodnoty nemovitostí s různými výslednými cenami.
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
Nejnižší odhadní cena je 670 milionů NOK a nejvyšší 1143 milionů NOK.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
Ve světle těchto odlišných výsledků považuje kontrolní úřad za nezbytné přezkoumat tato ocenění podrobněji, aby zjistil, které nejlépe odráží tržní hodnotu bytů.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
První odhad vypracovala Catella a předložila jej dne 30. března 2001; cena byla stanovena na 1143 milionů NOK.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
Podle magistrátu zahrnoval tento odhad nemovitosti, které nebyly součástí prodávaného celku.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Konečnou cenu nadměrně zvýšil právě tento aspekt.
This aspect inflated the final value.
Pokud jde o ocenění vypracované Catellou, neopomíjí kontrolní úřad rovněž skutečnost, že se prohlídka nemovitostí jeví jako dosti zběžná v porovnání s dřívějším oceněním, což mohlo mimo jiné vést k podhodnocení nákladů na renovaci.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
Navíc nebyly dostatečně zohledněny smluvní povinnosti omezující možnost zvyšovat nájemné, což mělo za následek nadhodnocení výnosů.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Catella sama uvedla, že její ocenění není v souladu se zavedenými oceňovacími standardy.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
Podle realitní kanceláře Akershus Eiendom i podle oselského magistrátu nelze odhadovanou cenu považovat za cenu odrážející tržní hodnotu.
According to the sales agent, Akershus Eiendom, as well as the Municipality of Oslo, the estimated value could not be considered to reflect the market value.
Kontrolní úřad s tím souhlasí.
The Authority concurs with this.