natgillin/translations-raw huggingface dataset:
V podstatě zastávají názor, že opatření nepřinesla SJB žádné zvýhodnění, kterého by se mu nedostalo v běžných tržních podmínkách.
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Namísto toho se domnívají, že obec jednala v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství, neboť pokud by se projekt Damplein neuskutečnil, mělo by to dopad na celý projekt centra Leidschendamu a obci by vznikly přímé i nepřímé škody.
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damages to the Municipality.
Při vyčíslování přímých škod obec předpokládala, že by SJB potřebovalo vzhledem ke krizi alespoň dva roky na to, aby prodalo 70 % bytů a zahájilo stavební práce bez dodatku ke smlouvě.
First, to calculate the direct damages, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least two years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Tuto přímou škodu způsobenou dalším dvouletým průtahem obec zohlednila v rozpočtu částkou ve výši 2,85 milionu EUR, kterou mělo hradit PPP a na níž by se z 50 % podílela obec.
The Municipality budgeted the direct damage of a further two-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be for the expense of the Municipality.
Obec by podle vlastního odhadu dále musela na údržbu znehodnoceného prostranství vynaložit přímé vícenáklady ve výši 50000 EUR (viz tabulka č. 2).
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Přímé škody vyčíslené nizozemskými orgány
Direct damages calculated by the Dutch authorities
Přímé škody za dva roky
Direct damages during 2 years
Obec
municipality
Úrokové náklady z úvěrové facility (5 % za dva roky z nesplacené částky 17 milionů EUR k 1. 1.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 01.01.2009 EUR 17 million)
Dočasná instalace oplocení, dopravního značení a údržba
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Rezervy na zvýšení nákladů (indexace 2,5 %)
Provisions cost increase (indexation of 2.5 %)
Projekční vícenáklady, tj. náklady projekční kanceláře, např. finanční správa, pojištění atd.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Údržba znehodnocených ploch
Maintenance deteriorated area
Nizozemské orgány dále tvrdí, že by obec utrpěla vlivem tohoto průtahu i nepřímou škodu, která by plynula z dalšího znehodnocování veřejných ploch, ze ztráty důvěry v lokalitu ze strany rezidentů a budoucích nabyvatelů nemovitostí, z nákladů na změnu účelu využití nebytových prostor, z nároků podniků na náhradu škody, z nákladů na údržbu a ze změn v plánech ostatních dílčích projektů.
In addition, the Dutch authorities claim that the Municipality would have suffered indirect damage from such a delay consisting in the further deterioration of the public space, loss of confidence in the area by its inhabitants and future purchasers of real estate, costs for the re-destination of shops, damage claims from enterprises, maintenance costs, and changes of plans for the other sub-projects.
Toto prodlení též mohlo znamenat konec nákupních zařízení v oblasti realizace projektu, neboť jejich přítomnost přispívá k atraktivnosti podmínek bydlení v celé oblasti.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Již před zahájením projektu bylo zhruba 23 % obchodů prázdných a do roku 2010 jich bylo mimo provoz 27 %.
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Bez potřebné revitalizace by se celá oblast dále znehodnocovala.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Nizozemské orgány tedy zastávají názor, že obec jednala jako soukromý investor v tržním hospodářství, když zohlednila finanční předpovědi a snažila se ve vlastním zájmu omezit přímé i nepřímé škody plynoucí z případných dalších průtahů v realizaci projektu.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damages resulting from a further delay of the project.
Současně získala záruku, že stavební práce na Dampleinu budou realizovány.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Za druhé, obec podle nizozemských orgánů jednala jako soukromý investor, když přijala sporné opatření jako protiplnění za závazek SJB neuplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Bez souvisejícího dodatku ke smlouvě by SJB výstavbu na Dampleinu nezahájilo.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
4.3 Vyjádření ke slučitelnosti státní podpory
Comments regarding the compatibility of the State aid
Pro případ, že by Komise dospěla k závěru, že sporná opatření naplňují znaky státní podpory, nizozemské orgány tvrdí, že se jedná o podporu slučitelnou s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Should the Commission concludes that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
4.3.1 Obecný zájem
General interest
Podle tvrzení nizozemských orgánů měla obec na realizaci tohoto projektu veřejný zájem.
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Jelikož velká část pozemků na Dampleinu leží ladem a stav této lokality se zhoršoval, pokládala obec zahájení stavebních prací zde za klíčové nejen z hlediska rozvoje lokality, nýbrž i z hlediska celého centra města Leidschendamu.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Realizaci ostatních dílčích projektů mohlo ohrozit zejména zpoždění výstavby podzemního parkoviště.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
7.2.1 Cíl v obecném zájmu
Objective of common interest
Revitalizace centra města Leidschendamu podle nizozemských orgánů přispívá k cíli hospodářské a sociální soudržnosti podle článků 3 a 174 SFEU.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Tato revitalizace efektivně využívá vzácného prostoru, který je k dispozici, na výstavbu nových bytů, nebytových prostor a podzemního parkoviště v Leidschendamu. K soudržnosti celého městského centra současně přispívá zkvalitnění veřejné infrastruktury.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
4.3.3 Vhodnost dodatku ke smlouvě
Appropriateness of the Supplementary Agreement
Podmínky smlouvy o spolupráci tedy byly opětovně projednány, neboť obec pokládala zahájení stavebních prací na Dampleinu za mimořádně důležité.
The 2004 Co-operation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Dodatek ke smlouvě byl tudíž z pohledu obce vhodný a nutný k tomu, aby dosáhla svého cíle revitalizovat lokalitu Damplein.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
4.3.4 Přiměřenost
Proportionality
K tomu, aby obec docílila okamžitého zahájení stavby, muselo se SJB vzdát svého práva uplatnit doložku o 70 % smluvním pokrytí a zahájit tyto práce s rizikem, že se byty nemusí podařit prodat.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up it right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
SJB tedy provedlo nový výpočet původně sjednané ceny.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Tento výpočet následně ověřil nezávislý znalec, který sjednanou cenu prohlásil za cenu tržní.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Ze skutečnosti, že nezávislý znalec prohlásí cenu za tržní, podle nizozemských orgánů vyplývá, že je snížení ceny přiměřené.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Vyplývá z ní též, že SJB nebyla poskytnuta nadměrná protihodnota.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Snížení ceny představovalo protiplnění, jež obec musela poskytnout, aby SJB souhlasilo se vzdáním se práva uplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
SJB navíc vzhledem ke své účasti v PPP ponese 50 % rizik a nákladů spojených se zhodnocením pozemků, a bude se tedy na sjednaném snížení prodejní ceny podílet.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
S cílem dosáhnout stavu, kdy se příjmy a náklady ze zhodnocování pozemků vyrovnají, bylo rozhodnuto, že SJB přispěje PPP 2,6 miliony EUR (bod 5.2.1 Generálního plánu pro zhodnocení pozemků Damcentrum) a – jelikož PPP neslo 50 % nákladů na školu – že SJB uhradí 25 % těchto nákladů (0,7 milionu EUR).
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
4.3.5 Narušení hospodářské soutěže
Distortion of competition
V neposlední řadě nizozemské úřady tvrdí, že se snížení ceny se zpětnou účinností týká výstavby 67 bytů a 14 nebytových prostor, jež budou prodány za tržní ceny, které posoudí nezávislý znalec.
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
Narušení hospodářské soutěže tedy nese výrazně místní charakter a nepřevažuje nad kladnými účinky dokončení projektu.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Připomínky k rozhodnutí o zahájení řízení podala pouze nadace Stichting.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Tato nadace rozhodnutí vítá, neboť sporná opatření popsaná v rozhodnutí jsou podle jejího názoru součástí poskytování podpor v mnohem širším měřítku. Nadace dále odkazuje na svou stížnost a doplňující podání.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Poukazuje zejména na údajně bezúplatný převod pozemků z obce na PPP.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Podle názoru nadace Stichting nebyly průtahy v realizaci projektu dány řízeními před vnitrostátními soudy, které sama iniciovala, a oddálení prodeje bytů na Dampleinu nebylo způsobeno finanční krizí.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Podle nadace nebyla po typu bytů navržených pro Damplein na trhu jednoduše poptávka, a to již od samého počátku projektu v roce 2004.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Pozemky podle ní neocenil nezávislý znalec, a to ani v roce 2003, ani v roce 2009.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
VYJÁDŘENÍ NIZOZEMSKÝCH ORGÁNŮ K PŘIPOMÍNKÁM TŘETÍ STRANY
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
Ohledně bezúplatného převodu pozemků z obce na PPP obec uvedla, že tato transakce není předmětem rozhodnutí o zahájení řízení, a odkázala na svá podání u Komise z roku 2009. V nich podala vysvětlení, že se nejednalo o převod bezúplatný, neboť PPP výměnou za něj poskytlo služby.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
Ve svých dřívějších podáních obec zdůraznila, že práce, jež PPP provádělo, by za běžných okolností měla hradit právě obec.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Podle nizozemských orgánů se v prodeji bytů na Dampleinu negativně promítla jak různá právní řízení, jež nadace Stichting iniciovala a jež projektu přinesla mnoho negativní publicity, tak úvěrová krize.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Když však byl v roce 2007 zahájen původní prodej, podařilo se prodat téměř třetinu bytů.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Kupní smlouvy byly později zrušeny v důsledku pozdního vydání potřebných stavebních povolení.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Lze tedy uzavřít, že po bytech na počátku projektu poptávka existovala.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Nizozemské orgány dále poznamenávají, že nezávislé znalce vybrala obec, jež neměla žádný zájem na tom, aby byly pozemky oceněny nízko.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
POSOUZENÍ SPORNÝCH OPATŘENÍ
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
7.1 Existence státní podpory podle č. 107 odst. 1 SFEU
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
Podle ustanovení čl. 107 odst. 1 SFEU platí, že „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem, nestanoví-li Smlouvy jinak“.
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
Za prvé, nebylo napadeno tvrzení, že se v případě sdružení SJB i jeho členů, společností Schouten de Jong a Bouwfonds, jedná pro účely výše uvedeného ustanovení o podniky, neboť tyto subjekty, jak se uvádí v rozhodnutí o zahájení řízení, vykonávají hospodářskou činnost spočívající v nabízení zboží a služeb na trhu.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Za druhé, sporná opatření přijalo PPP, tedy s potřebným souhlasem obce, jež má v PPP 50 % účast.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Vzhledem k tomu, že jsou rozhodnutí PPP přijímána jednomyslně a že opatření nemohla být sjednána bez výslovného schválení v obecní radě, je rozhodnutí přijmout sporná opatření ze strany PPP přičitatelné státu.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Za další, pokud by obec nebyla souhlasila s přijetím sporných opatření, byl by rozsah její finanční expozice z účasti v PPP adekvátně nižší.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Snížení ceny a prominutí poplatků, s nimiž PPP souhlasilo, tedy implikuje, že došlo ke ztrátě státních prostředků.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Za třetí, jelikož má z opatření prospěch pouze SJB, a v konečném důsledku členové tohoto sdružení Schouten de Jong a Bouwfonds, je nutno tato opatření pokládat za selektivní.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
Nizozemské orgány však napadly tvrzení, že obec tím, že souhlasila se snížením původně sjednané ceny za prodej pozemků sdružení SJB a s prominutím poplatků, sdružení SJB hospodářsky zvýhodnila, přičemž SJB by takovou výhodu za běžných tržních podmínek nemohlo jinak získat.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Napadají též tvrzení, že sporná opatření narušují hospodářskou soutěž a ovlivňují vnitrounijní obchod.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Z důvodů uvedených níže v 69.–89. bodě odůvodnění Komise s nizozemskými orgány v těchto otázkách nesouhlasí.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
7.1.1 Existence zvýhodnění
The existence of an advantage
Podle ustálené judikatury [15] prodej pozemků nebo budov uskutečněný veřejnými orgány podniku nebo jednotlivci, který vykonává hospodářskou činnost, může představovat státní podporu, zejména pokud se neuskuteční za tržní hodnotu, tj. za cenu, kterou by pravděpodobně stanovil soukromý investor, jenž jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže.
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Komise v této souvislosti poznamenává, že prodeje pozemků by měly být zásadně posuzovány podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci [16] (dále jen „sdělení o prodeji pozemků“). Toto sdělení obsahuje několik vodítek, jež pomáhají členským státům zajistit, aby při prodeji pozemků a staveb orgány veřejné moci nedocházelo k poskytování státní podpory.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
K vyloučení její přítomnosti v těchto transakcích stanoví sdělení o prodeji pozemků dvě metody: za prvé, prodej pozemků a staveb, který následuje po dostatečně zveřejněném, otevřeném a nepodmíněném nabídkovém řízení srovnatelném s veřejnou dražbou a který přijímá nejlepší nebo jedinou nabídku, a za druhé, zpracování nezávislé zprávy o ocenění nezávislým odborníkem, k němuž dojde ještě před jednáním o prodeji.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Cílem těchto metod je zajistit, aby cena, za niž orgán veřejné moci pozemek prodává, náležitě a v co největší míře odrážela tržní hodnotu pozemku, a tedy splňovala kritérium investora v tržním hospodářství, tak aby bylo vyloučeno, že bude kupující pozemku touto transakcí hospodářsky zvýhodněn.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Nelze však vyloučit, že v těchto případech lze použít i jiné oceňovací metody, pokud je zajištěno, že cena, kterou kupující podle těchto metod skutečně zaplatí, odráží v co největší míře tržní hodnotu pozemku [17].
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
V daném případě nebylo žádné nabídkové řízení vypsáno.
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
V březnu 2003 proběhlo znalecké ocenění, jež mělo určit prodejní ceny pro účely smlouvy o spolupráci z roku 2004. V roce 2010 však na základě dodatku ke smlouvě došlo ke snížení ceny sjednané s SJB za nákup pozemků na Dampleinu a k prominutí původně sjednaných poplatků.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.