natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Je všeobecně známo, že Španělsko zaznamenalo velký rozmach ve stavebnictví, který se udržel po více než deset let (makroekonomické problémy, jimiž v současné době země prochází, s touto „bublinou“ do značné míry souvisejí).
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
V důsledku stavebního boomu rostly ceny pozemků mnohem rychleji než všeobecný index spotřebitelských cen.
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Podle statistických údajů shromážděných španělským ministerstvem pro bydlení (http://www.mviv.es/es/) vzrostla cena nemovitostí v provincii Alicante v období od prvního čtvrtletí 2000 do třetího čtvrtletí 2009 o 122,2 % (uvedené období bylo zvoleno podle období, které společnost Euroval použila ve svém posudku z roku 2000: od ledna 2000 do srpna 2009).
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
Již ze zběžného pohledu na časovou řadu je zřejmé, že tempo růstu ceny nemovitostí dosáhlo vrcholu na začátku posuzovaného období.
A cursory glance at the time series indicates that house prices increased fastest at the start of the time period under consideration.
Tentýž statistický zdroj poskytuje rovněž údaje o ceně pozemků;
The same statistical source also provides data on land prices;
Vzhledem k tomu, že cena pozemků, které lze použít pro městskou zástavbu, velmi úzce souvisí s cenou nemovitostí, cenový deflátor v oblasti pozemků v období od prvního čtvrtletí 2000 do čtvrtého čtvrtletí 2003 lze přibližně stanovit podle inflace, jež byla v uvedeném období zaznamenána v oblasti cen nemovitostí.
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Podle ministerstva pro bydlení se cena nemovitostí v Alicante v období od prvního čtvrtletí 2000 do třetího čtvrtletí 2003 zvýšila o 80,1 %.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
Proto nezávisle na tom, zda se použije průměrná cena pozemků v celé provincii (234 EUR/m2 v prvním čtvrtletí 2004), nebo průměrná cena pozemků ve větších obcích (464,9 EUR/m2 v tomtéž období), se použitím takto vysokého deflátoru (kolem +/– 80 %) dospěje k mnohem nižší ceně pozemků v prvním čtvrtletí 2000, než je cena uvedená v posudku společnosti Euroval.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Za zmínku stojí i to, že pokud jde o vývoj cen, posudky si protiřečí.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Jak bylo uvedeno výše, v posudku z roku 2000 je na straně 18 uvedeno devět transakcí včetně ceny za metr čtvereční.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Posudek z roku 2009 používá tutéž metodiku.
The 2009 report follows the same methodology.
v období od prvního čtvrtletí 2000 do druhého čtvrtletí 2008 (období, v němž byla provedena většina transakcí uvedených v posudku z roku 2009) cena nemovitostí v provincii Alicante vzrostla o 152,1 %.
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
Skutečnost, že u údajů uvedených v posudku z roku 2009 byl použit pro stanovení běžných cen deflátor ve výši 15 %, nemá vzhledem k objemu dotčených údajů na celkový stav vliv.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Jako poznámku na okraj chceme také znovu zopakovat, že stanovení referenčních cen pro komplex Ciudad de la Luz pomocí cen kanceláří o malé rozloze umístěných v centru Alicante postrádá jakýkoli smysl.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Je třeba vzít v úvahu ještě další dvě skutečnosti.
Two further comments should be borne in mind.
Za prvé, cena pozemků v dobách prudkého rozvoje trhu s nemovitostmi roste obvykle rychleji než konečná cena nemovitostí.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Index cen nemovitostí inflaci v oblasti cen pozemků každopádně podceňuje.
In any case, the house price index understates land price inflation.
Za druhé, je pravděpodobné, že průměrná cena pozemků ve velkých obcích není pro pozemky v takové lokalitě, jako je lokalita CDL, reprezentativní.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
Velká část údajů použitých pro určení této průměrné ceny je kromě toho odvozena z pozemků v městských centrech nebo v jejich bezprostřední blízkosti (například na předměstí);
Indeed, most of the underlying data used to construct this average price stems from land located in cities or their immediate vicinity (e.g. suburban ‘urbanizaciones’);
CDL je umístěna mimo město v oblasti s řídkou (nebo žádnou) obytnou výstavbou.
CDL is located outside the city in a location with little (if any) residential housing.
Inflaci v oblasti cen nemovitostí lze navíc konzultovat v materiálu, který je používán pro výuku studentů druhého ročníku na Universidad Carlos III v Madridu a který je k dispozici na: http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/(materiales, tema I).
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
Snímek 67 z tohoto materiálu uvádíme níže.
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
Toto grafické znázornění je dalším potvrzením toho, že cena nemovitostí rostla mnohem rychleji než index spotřebitelských cen.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Původní zdroj:
Original source:
Ve všech posudcích jsou argumenty, které mají podpořit tvrzení o nulových nákladech na výstavbu, málo přesvědčivé, neboť je nutné pokrýt některé dodatečné náklady.
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
V neposlední řadě je třeba uvést, že pokud jde o komplex kanceláří (NNT), rozdíl mezi hodnotami získanými pomocí dvou uvedených oceňovacích metod (dynamické metody výpočtu zůstatkové hodnoty a růstu indexu spotřebitelských cen), který činí 35 % (2002) nebo je větší než 50 % (2000), nasvědčuje tomu, že ocenění je velmi spekulativní.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
Posudky týkající se ocenění pozemku určeného pro stavbu hotelového komplexu (parcela NNH)
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
Posudky z let 2000 a 2002 týkající se druhého pozemku (NNH) mají tatáž omezení (použití nevhodného deflátoru, chybějící odůvodnění pro nepoužití oceňovacích metod podle španělských právních předpisů atd.).
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Jak bylo uvedeno výše, žádný z těchto posudků není podepsaný ani opatřený razítkem.
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
Je však záhodno učinit několik dalších připomínek.
Some additional comments are nevertheless in order.
Posudky z let 2000 a 2002 stanovují referenční ceny pro hotelové pokoje na základě průměrných cen.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
Není však uvedeno, z jakého zdroje byly tyto informace získány, ani není jasné, zda se týkají provincie Alicante (posudek z roku 2002), nebo celé autonomní oblasti Valencie (posudek z roku 2000).
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Posudek z roku 2009 však pro určení srovnávací referenční ceny uvádí seznam šesti hotelů v dobrých lokalitách (všechny čtyř- a pětihvězdičkové).
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
Referenční cena byla stanovena na 104 EUR/noc.
The latter is established EUR 104/night.
Důležitější však je, že analýza se z těžko pochopitelných důvodů soustřeďuje výlučně na čtyř- a pětihvězdičkové hotely.
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Nasvědčuje snad něco tomu, že by existovala poptávka po hotelech této kategorie umístěných mimo Alicante v blízkosti dálnice a průmyslové zóny?
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
Zvláštní v této souvislosti je, že byl opominut jediný hotel v blízkosti komplexu CDL, a sice hotel řetězce IBIS s cenami od 49 EUR za noc v létě 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, návštěva stránek dne 24. února 2010).
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Další zajímavostí je, že v luxusních apartmánech u golfového hřiště (a relativně blízko CDL) bylo v srpnu 2010 požadováno 80 EUR za noc (hlavní sezóna, viz http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, návštěva stránek dne 24. února 2010).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
Několik překvapivých tvrzení obsahuje i posudek z roku 2009 týkající se parcely NNH.
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
Přinejmenším zvláštní a pozitivní je v prvé řadě zjištění, že metoda použitá pro ocenění je v souladu se zákonem (na straně 13 uvádí toto: „Metodickým rámcem jsou jednak kritéria uvedená v nařízení vlády ECO 805/2003 o oceňování nemovitostí, jednak zákon č. 6/1998 ze dne 13. dubna o oceňování pozemků, přičemž cílem takového oceňování je stanovení hodnoty k danému datu“), načež se na straně 25 uvádí, že posudek nesplňuje požadavky stanovené v nařízení vlády: „V souladu s čl. 61 odst. 1 písm. b) nařízení ECO 805/2003 z měsíce března o pravidlech oceňování nemovitého majetku se konstatuje, že tento posudek není formálně v souladu s uvedeným nařízením, protože bylo použito za jiným účelem, než co je jeho předmětem.“
One is initially pleasantly surprised to find out that the method to undertake the valuation is in conformity with the law (p. 13 reads ‘The methodological references are the criteria laid down in Ministerial Order ECO 805/2003 on real estate valuation and Law 6/1998 of 13 April 1998 on land valuation, the aim of the valuation being to establish the value at the present date.’ However, on p. 25, one discovers that, after all, the valuation report has not complied with the requirements set out in the Ministerial Order: ‘In accordance with Article 61(1)(b) of Order ECO 805/2003 of March 2003 on rules for real estate valuation, we would point out that this Valuation Report does not formally comply with that Order since its purpose is other than the scope of application of the Order’ (‘por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma’).
Zajímavý je i obrovský rozdíl v odhadu ceny za metr čtvereční u obou parcel (NNH a NNT).
It is also interesting to note that there is a huge difference between the estimates per square meter for the two plots (NNH and NNT).
Ačkoliv nepopíráme, že zamýšlené užívání (kanceláře oproti hotelům) může tento odhad zčásti vysvětlit, jde o rozdíl velmi nápadný.
While not denying that the projected uses (offices vs. hotels) may explain part of the difference, the gap is still striking.
Jak lze odůvodnit rozdíl vyšší než 300 %?
How is it possible to account for this difference of over 300 %?
Máme z toho vyvodit závěr, že tento rozdíl je zapříčiněn tím, že metodika použitá pro ocenění parcely určené pro stavbu hotelů se více blíží pravidlům stanoveným zákonem?
Should we conclude that this is due to the fact that the methodology used to value the plot destined for hotels is closer to the standards established by the law?
Nebo ho máme přičítat větší transparentnosti ceny za jednu noc v hotelu?
Or should it be put down to the greater transparency of the price of a hotel night?
Rovněž se uvádí, že variabilní náklady představují 50 % příjmů (například v posudku z roku 2009, strany 18–19).
It is also claimed that variable costs represent 50 % of revenues (e.g. on pp 18-19 of the 2009 report).
Z čeho vychází odhad tak vysokých marží?
Where does the estimate of such large margins come from?
Náklady na stavební práce se vypočítávají na základě modulu referenčních cen.
Building costs are estimated on the basis of a benchmark price module.
Riziková prémie
Risk premiums
Posudky rovněž přiznávají, že investice do hotelových zařízení představuje vyšší míru rizika než investice do kancelářských prostor (viz například posudek z roku 2000, strany 12 a 26).
We also note that the reports recognise that investment in hotel facilities is riskier than investment in office space (e.g. on p. 12 and p. 26 of the 2000 report).
Španělské orgány zamýšlely stavbu hotelového komplexu po celou dobu.
At all times, the Spanish authorities have consistently envisaged the construction of a ‘hotel complex’.
Posudek taktéž uvádí, že diskontní sazba či aktualizace se vypočítává podle následujícího vzorce (strana 16 posudku z roku 2000):
Similarly, the report indicates that the discount rate (tipo de actualización) is given by the following formula (p. 16 of the 2000 report):
i = Bezriziková sazba + riziková prémie
i = Risk-free rate + risk premium
Tabulka na téže straně uvádí minimální rizikové prémie, které musejí být použity.
On the same page, a table provides the minimum risk premiums to be applied.
Příslušné prémie překračují očekávanou návratnost investice do Ciudad de la Luz ex ante.
The relevant premiums are above the ex-ante expected return on investment in Ciudad de la Luz.
Riziková prémie použitá při výpočtech uvedených v posudku z roku 2000 na straně 21 (10 %) je nižší než riziková prémie uvedená v příslušné tabulce na straně 16 (11 %).
Lastly, the risk premium used in the calculations appearing on p. 21 of the 2000 report (10 %) is lower than the one appearing in the corresponding table on p. 16 (11 %).
Věrohodné ocenění
Credible valuations
Pro získání věrohodného ocenění pozemků měly být použity ceny, jež platily kolem roku 2000 pro několik parcel obdobných co do velikosti a umístění (blízko průmyslové zóny Aguas Amargas) a co do jejich užívání v terciární nebo hotelové sféře.
In order to obtain a credible valuation of the land, valuations for around 2000 of various plots of similar characteristics in terms of size and location (next to the Aguas Amargas industrial complex), and intended for ‘tertiary use’ and ‘hotel use’, should have been provided.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) při výpočtu koeficientu beta společnosti Disney také uplatňuje tento přístup.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) also makes this point by calculating the beta of Disney.
S použitím denních údajů získává koeficient beta ve výši 1,33;
With daily data, he gets 1,33;
týdenních 1,38;
1,38 with weekly data;
měsíčních 1,33;
1,13 with monthly data;
takže je-li to Dow 30, koeficient beta je 0,99;
thus, the beta with respect to the Dow 30 is 0,99;
použije-li se index S&P 500, je hodnota beta 1,13; a bude-li to Wilshire 5000, získá se hodnota 1,05.
with respect to the S&P 500, it is 1,13, and with respect to the Wilshire 5000, it is 1,05.
Podle našich výpočtů byly v roce 2004 vážené průměrné náklady na kapitál 14,91 při použití bezrizikové sazby ve výši 4,1 % a tržní rizikové prémie 6,8 %.
According to our calculations the WACC in 2004 was 14,91, using a risk-free rate of 4,1 % and a market risk premium of 6,8.
Viz statistiky OECD.
See OECD Statistics.
Zpráva LECG ze dne 25. dubna 2008 v tomto směru souhlasí, protože od počátku říká (na začátku bodu 2.1), že relevantní otázka pro uplatnění MEIP je tato:
The LECG report of 25 April 2008 follows the same line, as it states at the outset (beginning of section 2.1.) that the relevant question for the application of the MEIP is ‘With the information available at the time the investment was made, did the project offer enough profitability to induce a private investor also to decide to undertake this investment? […] The investment decision must be analysed from an ex-ante perspective.’
Komise obdržela připomínky zúčastněných stran a zaslala je do Španělska dne 3. října 2008.
The Commission received comments from interested parties, and forwarded them to Spain on 3 October 2008.
Připomínky od španělské strany obdržela dne 21. listopadu a 29. prosince 2008.
The Spanish authorities’ comments were received on 21 November 2008 and on 29 December 2008.
Španělsko odpovědělo dne 7. června 2011.
Spain replied on 7 June 2011.
Komise odpověděla Španělsku dne 22. července 2011.
The Commission replied to Spain on 22 July 2011.
Ciudad de la Luz SA byla založena 2. listopadu 2000.
Ciudad de la Luz SA was incorporated on 2 November 2000.
Jejím cílem je vyvíjet aktivity za účelem propagace, organizace a správy komplexu ciudad de la Luz, včetně výstavby, správy a provozování audiovizuálních a kinematografických zařízení, jakož i dalších aktivit spojených se zábavou a ubytováním.
Its objective was to carry out the necessary activities for the promotion, organisation and management of the ‘Ciudad de la Luz’ site, including the construction, management and operation of audiovisual and cinematographic facilities, as well as other related leisure and accommodation activities.
Komplex filmových studií otevřel své brány pro natáčení v srpnu 2005.
The film studio complex opened for filming in August 2005.
Stavební práce na tomto zařízení, jež má poskytovat služby největším filmovým produkcím, byly zahájeny v roce 2002 a realizovaly se ve třech fázích:
Designed to accommodate the largest film productions, construction began in 2002 and has been divided into three phases:
Na základě uvedeného podnikatelského plánu v letech 2000 až 2004 společnost SPTCV uskutečnila nebo přislíbila investice do Ciudad de la Luz formou navýšení základního kapitálu a akvizice pozemků, které celkově činily 104259759 EUR. Viz podrobné informace o této věci v 53. bodě odůvodnění.
On the basis of this business plan, between 2000 and 2004, SPTCV carried out or committed investments in Ciudad de la Luz through share capital increases and land totalling EUR 104259759. See details in recital 53.
Na základě pozměněného kalendáře prací a podnikatelského plánu poskytla SPTCV jako jediný akcionář dva účastnické úvěry ve výši 95 milionů EUR v roce 2005 a 20 milionů EUR v roce 2007.
On the basis of the modified work schedule and business plan, SPTCV, as sole shareholder, granted two participating loans of EUR 95 million in 2005 and EUR 20 million in 2007.
V účetnictví Ciudad de la Luz SAU k 31. prosinci 2010 poskytnutém španělskými orgány v dubnu 2012 se vykazuje, že SPTVC investovala v letech 2008 až 2010 celkem 45829840 EUR ve formě cenných papírů přeměnitelných na akcie.
The accounts of Ciudad de la Luz SAU to 31 December 2010, provided by the Spanish authorities in April 2012, show that SPTCV went on to invest a total of EUR 45829840 in convertible loan stock between 2008 and 2010.
Jak bylo uvedeno výše, když Komise zahájila v únoru 2008 formální vyšetřovací řízení, jediný podklad o investičním rozhodnutí, který poskytly španělské orgány, byl podnikatelský plán vypracovaný společností Consultia, údajně realizovaný v roce 2002.
As noted above, at the time the Commission opened the formal investigation procedure in February 2008, the only basis for the investment decision that had been provided by the Spanish authorities was the Consultia business plan, purportedly carried out in 2002.
Po předběžném vyhodnocení dospěla Komise k vážným pochybnostem, zda by soukromý investor v tržní ekonomice investoval za stejných podmínek a ve stejné míře jako valencijská autonomní vláda.
After a preliminary assessment, the Commission had serious doubts that a market investor would have invested on the same terms and on the same scale as the Valencia Regional Government.
Společnost Barrandov Studio ve svém prvním dopisu ze dne 25. června 2008 zdůraznila, že údajná podpora narušuje relevantní trh a škodí ostatním konkurentům, a vzhledem ke složitosti případu požádala o další lhůtu, aby mohla zformulovat nové připomínky, které Komise obdržela dne 15. září 2008.
In their initial submission of 25 June 2008, Barrandov Studio stressed that the alleged aid distorts the relevant market and disadvantages other competitors and requested an additional time period to submit further comments, given the complexity of the case. Those comments reached the Commission on 15 September 2008.
Barrandov Studio souhlasí s důvody, které uvedl stěžovatel A, a zdůrazňuje, že velikost a počet filmových ateliérů naznačuje, že Ciudad de la Luz chce přilákat natáčení severoamerických filmů s velkým rozpočtem, a nikoliv filmů španělských.
Barrandov Studio subscribe to the grounds of the complaint alleged by Complainant A and stress that the size and number of sound stages indicate that Ciudad de la Luz is focused on high budget US films rather than on Spanish ones.
Než byla vypracována studie v roce 2004, investovalo se do projektu již více než 90 milionů EUR. Podle španělských orgánů byla tudíž přijata dvě investiční rozhodnutí:
By the time of the 2004 study, more than EUR 90 million had already been invested in the project. Consequently, the Spanish authorities claim that two investment decisions were taken:
I kdyby se Komise domnívala, že alespoň část investice představuje státní podporu, španělské orgány argumentují tím, že všechny filmy točené v Ciudad de la Luz splňují kulturní kritéria pro pobídky, jež pro výrobu filmů nabízí autonomní oblast Valencie a jež byly schváleny Komisí v dubnu 2008, v prosinci 2008 a v červenci 2009 [16].
Even if the Commission considered that at least part of the investment was State aid, Spain alleged that all the films shot in Ciudad de la Luz met the cultural criteria of the Valencia film incentives, which were approved by the Commission in April 2008, December 2008 and July 2009 [16].