natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Pokud jde o znalecký odhad z února 2009, o němž hovoří 30. bod odůvodnění výše, pokládá Komise metodu zůstatkové hodnoty, kterou toto ocenění ex post použilo, za nevhodnou pro daný účel, jímž je výpočet tržní hodnoty pozemků prodaných SJB. Důvodem je skutečnost, že je očekávané snížení příjmů z prodeje bytů plně promítnuto do ceny pozemků.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
Zbývající částka odpovídá zůstatkové hodnotě pozemku.
What is left is the residual value of the land.
Je zřejmé, že při poklesu cen na trhu s nemovitostmi, k němuž docházelo i v daném případě, se klesající hodnota nemovitostí při aplikaci metody zůstatkové hodnoty v plném rozsahu přenáší na hodnotu pozemku.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Ve výsledku by tak mohl mít pozemek teoreticky i zápornou hodnotu.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Nizozemské orgány v neposlední řadě tvrdí, že obec tím, že souhlasila se spornými opatřeními, jednala v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství. Uvedené znamená, že by hypotetický soukromý prodávající, který by se nacházel v téže situaci jako obec, souhlasil se stejným snížením ceny a prominutím poplatků, takže by v důsledku sporných opatření nedocházelo ke zvýhodnění kupujícího.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Za prvé měla obec podle nizozemských orgánů významný finanční a společenský zájem na tom, aby stavební práce na Dampleinu započaly co nejdříve. Dalšími průtahy by jí totiž vznikly přímé i nepřímé škody většího rozsahu nežli náklady, které jí plynuly ze souhlasu se spornými opatřeními.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Za druhé, obec podle tvrzení nizozemských orgánů jednala jako soukromý investor, když jako protiplnění za sporná opatření akceptovala závazek SJB neuplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí ze smlouvy o spolupráci z roku 2004.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Komise tuto argumentaci neakceptuje.
The Commission does not accept this reasoning.
Úvodem připomíná, že obec byla v rámci realitního projektu zapojena pouze do etapy zhodnocování pozemků, zatímco rizika a náklady spojené s etapou výstavby nesli příslušní soukromí developeři včetně SJB (viz 13. a 16. bod odůvodnění výše).
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Je nepravděpodobné, že by se soukromý investor, který jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže, rozhodl převzít na sebe riziko klesajícího trhu s nemovitostmi, jež nese sdružení SJB a jemuž on sám předtím vystaven nebyl, tím, že by souhlasil se snížením původně sjednané ceny za prodej těchto pozemků a s prominutím poplatků, aniž by požadoval jednoznačnou finanční kompenzaci, která by převážila ztráty plynoucí z tohoto rozhodnutí.
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Jak je vysvětleno v 75.–86. bodě odůvodnění níže, nevede Komisi při aplikaci kritéria investora v tržním hospodářství na jednání obce k odlišnému závěru ani skutečnost, že by obec vlivem dalších průtahů utrpěla ztráty, ani skutečnost, že se SJB rozhodlo vzdát se práva uplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Údajná škoda
Alleged damages
K přímé škodě, kterou by obec vlivem dalších průtahů v projektu Damplein údajně utrpěla, Komise poznamenává, že se náklady, které prezentují nizozemské orgány v tabulce č. 2 výše, vztahují vesměs k etapě zhodnocování pozemků v rámci celého projektu centra Leidschendamu.
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Za předpokladu, že by trvalo alespoň další dva roky, než by SJB zahájilo výstavbu, nizozemské orgány odhadly, že by výpadek příjmů PPP z prodeje pozemků ve prospěch SJB a předpokládané podobné průtahy po zbývající dobu realizace projektu centra Leidschendamu vyvolaly náklady na úrocích ve výši zhruba 1,8 milionu EUR, které by nabíhaly z nesplaceného úvěru, jejž si PPP vzalo na etapu zhodnocování pozemků v rámci projektu centra Leidschendam.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Případný dvouletý průtah by dále vyvolal vícenáklady za projekční práce a další náklady ve výši zhruba 1 milionu EUR, a to opět za celý projekt centra Leidschendamu.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
Jak však samy nizozemské orgány přiznávají, ke ztrátě z etapy zhodnocování pozemků přispěla právě sporná opatření, neboť PPP získalo od SJB za pozemky nižší cenu, než jaká byla původně ve smlouvě o spolupráci z roku 2004 sjednána, a vzdalo se určitých poplatků [18].
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Soukromý investor, který jedná za obvyklých tržních podmínek a usiluje o maximalizaci výnosu z prodeje svých pozemků, by pravděpodobně nesouhlasil se spornými opatřeními, jež v rámci projektu způsobila v etapě zhodnocování pozemků ztrátu, kterou by on sám musel hradit z 50 %.
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
Naopak platí, že by se soukromý investor, který by byl do etapy zhodnocování pozemků zapojen pouze finančně, postaral o to, aby byly práce této etapy provedeny rychle, tak aby mohly být pozemky předány developerům, a po soukromých developerech by požadoval, aby za pozemky zaplatili kupní cenu i poplatky sjednané svobodně ve smlouvách.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
V každém případě platí, že i kdyby bylo možné na podporu Komisí napadeného rozhodnutí obce o přijetí sporných opatření přihlédnout k údajným přímým nákladům, o nichž nizozemské orgány hovoří, je výpočet těchto nákladů ze strany obce nesprávný.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
Za prvé jsou úrokové náklady vypočteny z úvěrové facility, jež byla ve prospěch PPP poskytnuta na celý projekt centra Leidschendamu, nikoli pouze na projekt Damplein, který je jen jedním z osmi dílčích projektů.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
Podobně jsou vícenáklady za projekční práce vyčísleny za celý projekt centra Leidschendamu.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
Nelze tedy předpokládat, že pokud by byl projekt Damplein realizován, byly by realizovány též všechny ostatní dílčí projekty, a že by tak žádné z těchto úrokových nákladů nevznikly.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Za druhé, 5 % úroková sazba není sazbou skutečnou, nýbrž sazbou používanou pro interní výpočty.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
Skutečná sazba, kterou je nutno z úvěrové facility na projekt centra Leidschendamu hradit, je výrazně nižší [19], takže by úrokové náklady, jež by obec musela prostřednictvím PPP nést, byly nižší, než tvrdí nizozemské orgány.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
Za třetí, nesplacená úvěrová facilita, a tedy i úrokové náklady, by byly mnohem nižší, pokud by byla příslušná platba uhrazena v den a ve výši, jež stanoví smlouva o spolupráci z roku 2004.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
Za čtvrté, je zřejmé, že i podle výpočtů, jež předložily nizozemské orgány, jsou finanční důsledky přijetí sporných opatření pro PPP (odhadované na zhruba 3,6 milionu EUR) větší nežli údajné přímé náklady, jež by plynuly z dalších průtahů ve výstavbě nemovitostí na Dampleinu, kterou mělo SJB realizovat (nizozemské orgány odhadují tyto náklady na zhruba 2,8 milionu EUR).
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.
V neposlední řadě lze konstatovat, že nizozemské orgány nevyčíslily škodu v podobě údajných nepřímých nákladů, které by plynuly z dalšího dvouletého průtahu v realizaci projektu, takže je Komise nemůže ověřit.
Finally, as regards the alleged indirect costs of delaying the project by a further two years, the Dutch authorities have not quantified these damages so that it is impossible for the Commission to verify them.
Doložka o 70 % smluvním pokrytí
The 70 % clause
Pokud jde o závazek SJB vzdát se práva uplatňovat doložku o 70 % smluvním pokrytí, Komise úvodem poznamenává, že toto ustanovení, které platilo též pro ostatní soukromé investory zapojené do projektu centra Leidschendamu, není v Nizozemsku neběžné.
As regards SJB’s commitment to waive its right to invoke the 70 % clause, the Commission notes at the outset that this clause, which also applied to the other private developers involved in the Leidschendam Centrum Project, is not uncommon in the Netherlands.
Obec sjednáním této doložky akceptovala, že zahájení skutečné výstavby standardních bytů bude determinováno úspěchem soukromých developerů včetně SJB při uzavírání příslušných smluv o smlouvách budoucích.
By agreeing to this clause, the Municipality accepted that the start of the actual construction of the free sector housing units would be determined by the success of the private project developers, including SJB, in pre-selling the housing units.
Tento závěr vyplývá ze skutečnosti, že obec byla zapojena pouze do etapy zhodnocování pozemků, zatímco etapa výstavby byla prováděna na riziko a náklady soukromých developerů.
This follows from the fact that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the project, whereas the construction phase was carried out at the risk and the expense of the private developers.
Pokud by obec měla skutečně zájem na rychlém zahájení stavebních prací, měla při vyjednávání kupních smluv se soukromými developery v roce 2004 možnost buď s doložkou o 70 % smluvním pokrytí ve smlouvě nesouhlasit nebo ve smlouvě upravit pokuty pro případ, že by etapa výstavby nezačala či neskončila k určenému termínu.
If the Municipality had indeed had an interest in a prompt start of the construction works, it was free, when negotiating the sale agreements with private developers in 2004, either not to agree to the 70 % clause in the contract or to incorporate penalties in case the construction phase would not be started and/or finished at a defined date.
Je třeba dále poznamenat, že se doložka o 70 % smluvním pokrytí sjednaná ve smlouvě o spolupráci z roku 2004 týkala pouze standardních bytů, nikoli však výstavby nebytových prostor a podzemního parkoviště. SJB přitom odmítlo zahájit vůbec jakoukoli výstavbu na Dampleinu.
It should also be noted that the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement was limited to the free sector housing units and did not include the construction of the commercial premises or the underground parking garage, whereas SJB refused to start any construction on the Damplein.
Při těchto okolnostech je dosti pravděpodobné, že by soukromý investor, který jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže a má zájem na završení celého realitního projektu, po SJB požadoval, aby své smluvní povinnosti spojené s výstavbou nebytových prostor a podzemního parkoviště splnilo.
In those circumstances, it is quite likely that a private investor, operating in normal competitive conditions and having an interest in the completion of the entire real estate project, would have requested SJB to fulfil its contractual obligations as regards the construction of the commercial premises and the underground parking garage.
I kdyby bylo pravdivé tvrzení SJB, že tyto práce nebylo možno zahájit vzhledem k technické provázanosti jednotlivých složek realitního projektu, mělo toto riziko nést právě SJB, neboť neslo za etapu výstavby výlučnou odpovědnost.
Even if the claim of SJB that these works could not be started because the different components of the real estate project would be technically linked was correct, this risk would be for SJB to bear, since it was solely responsible for the construction phase of the project.
Není tedy důvod se domnívat, že by soukromý investor, který jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže, toto riziko přebíral z SJB na sebe.
There is therefore no reason to believe that a private investor, operating in normal competitive conditions, would take over this risk from SJB.
V této souvislosti je třeba též připomenout, že v souvislosti s výstavbou veřejné části podzemního parkoviště se PPP již v roce 2004 rozhodlo zadat tyto práce SJB, a to za paušální odměnu do výše 4,6 milionu EUR (hodnota k 1. lednu 2003), aniž by vypisovalo veřejnou soutěž.
In this regard, it should further be recalled that, as regards the construction of the public part of the underground parking garage, the PPP had already decided to grant these works to SJB in 2004 for the lump sum of maximum EUR 4,6 million (value on 1 January 2003), without organising a public tender.
Z finančního hlediska tedy nemělo SJB důvod, aby odmítalo zahájit výstavbu parkoviště, a tedy ani důvod, aby soukromý investor, jenž jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže, akceptoval další průtahy tím, že by výstavbu parkoviště podmiňoval prodejem standardních bytů ze strany SJB.
There were therefore no financial reasons for SJB to refuse to start construction works on the parking garage and therefore no reasons for a private investor, operating in normal competitive conditions, to accept any further delays by making the construction of the parking garage dependent on the sale of the free sector housing units by SJB.
Je tedy nepravděpodobné, že by soukromý investor, který jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže, souhlasil se spornými opatřeními, tak jako učinila obec, aniž by nejprve prozkoumal jiné, komerčně zajímavější možnosti, např. zrušení smlouvy o spolupráci z roku 2004, uplatnění náhrady škody z prodlení vůči SJB a vypsání veřejné soutěže.
It is therefore unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have agreed to the contested measures in the manner the Municipality did without having first explored other commercially more attractive options, such as annulling the 2004 Co-operation Agreement, and claiming damages for the delay from SJB and putting out a call for tender.
Nizozemské orgány nepředložily důkazy o tom, že by PPP tyto možnosti zvažovalo.
The Dutch authorities have provided no evidence that the PPP made any such assessment of its options.
Lze tedy dojít k závěru, že sporná opatření zvýhodňují SJB a nejsou v souladu s kritériem investora v tržním hospodářství, neboť nizozemské orgány neprokázaly, že by hypotetický soukromý prodávající, který jedná za podmínek obvyklé hospodářské soutěže, s těmito opatřeními souhlasil.
It can therefore be concluded that the contested measures confer an advantage on SJB and that they are not in line with the MEIT, as the Dutch authorities have not established that a hypothetical private seller, operating under normal market conditions, would have agreed to these measures.
7.1.2 Narušení hospodářské soutěže a vliv na obchod v Unii
Distortion of competition and effect on intra-Union trade
Jelikož sporná opatření osvobozují SJB od nákladů, které by toto sdružení jinak muselo podle smlouvy o spolupráci z roku 2004 nést, posilují konkurenční pozici tohoto sdružení vůči jiným developerům, kteří působí na trhu otevřenému hospodářské soutěži a obchodu na úrovni Unie. Tato opatření jsou tedy již na základě této skutečnosti způsobilá narušit hospodářskou soutěž a ovlivnit obchod v Unii.
As the contested measures free SJB of costs it would otherwise have borne under the 2004 Co-operation Agreement, these measures reinforce its competitive position vis-à-vis that of other real estate developers operating on a market open to competition and trade at Union level and, by this very fact, are capable of distorting competition and affecting intra-Union trade.
Platí totiž, že každá podpora poskytnutá podniku, který provozuje svou činnost na vnitřním trhu, může způsobit narušení hospodářské soutěže a ovlivnit obchod mezi členskými státy [20].
Indeed, any grant of aid to an undertaking pursuing its activities in the internal market is liable to cause distortions of competition and affect trade between Member States [20].
Pokud jde o údajně omezený rozsah či místní charakter projektu, nebrání skutečnost, že je subvencován podnik, který poskytuje služby pouze v místním či regionálním měřítku, a nikoli mimo svůj členský stát původu, sama o sobě tomu, aby měly tyto subvence dopad na obchod mezi členskými státy [21].
As regards the alleged limited scope or local nature of the project, the fact that subsidies are granted to an undertaking which provides only local or regional services and does not provide any services outside its Member State of origin does not in itself prevent those subsidies from having an effect on trade between Member States [21].
Komise v této souvislosti připomíná, že jelikož ve stavebním i developerském odvětví probíhá v Unii přeshraniční obchod a jelikož se projektu centra Leidschendamu mohli účastnit developeři z jiných členských států či jejich dceřiné společnosti, zatímco SJB, jež bylo v důsledku sporného opatření osvobozeno od finanční zátěže, může kromě Nizozemska působit i v jiných členských státech, měla by být sporná opatření pokládána za způsobilá narušit vnitrounijní obchod.
The Commission recalls in that regard that since there is cross-border trade within the Union in both the construction sector and in property development, and since real estate developers from other Member States or their subsidiaries could have taken part in the Leidschendam Centrum Project while SJB, which as a result of the contested measure is freed from a financial burden, can operate in Member States outside the Netherlands, the contested measures should be considered as capable of affecting intra-Union trade.
V neposlední řadě Komise poznamenává, že Bouwfonds, jedna ze společností zapojených do sdružení SJB, mimo Nizozemsko skutečně působí, a to zejména ve Francii a Německu.
Finally, the Commission notes that Bouwfonds, one of the companies in the SJB partnership, does indeed operate outside the Netherlands, in particular in France and Germany.
Bouwfonds je největším developerem v Nizozemsku a patří ke třem největším aktérům na evropském trhu nemovitostí.
Bouwfonds is the largest real estate developer in the Netherlands and among the top three largest players on the European real estate market.
Sporná opatření zvýhodňují SJB, a tedy i společnost Bouwfonds, čímž jsou způsobilá posílit jeho pozici na evropském trhu nemovitostí.
By favouring SJB, the contested measures also benefit Bouwfonds and are therefore liable to reinforce its position on the European real estate market.
Jelikož sporná opatření splňují všechna kritéria čl. 107 odst. 1 SFEU, dospívá Komise k závěru, že představují státní podporu ve smyslu uvedeného ustanovení.
Since the contested measures meet all the criteria of Article 107(1) TFEU, the Commission concludes that these measures constitute State aid within the meaning of that provision.
Dále vzhledem k tomu, že byla tato podpora příjemcům poskytnuta bez předchozího oznámení Komisi a bez jejího schválení v souladu s čl. 108 odst. 3 SFEU, představují sporná opatření podporu protiprávní.
Moreover, since this aid was granted to the beneficiaries without the prior notification to and authorisation from the Commission as required by Article 108(3) TFEU, the contested measures constitute unlawful aid.
7.2 Posouzení slučitelnosti s vnitřním trhem
Compatibility Assessment