natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Oblast Asemanranta
Asemanranta area
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2358158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK.
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39590 m2.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.).
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2.
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2223000 EUR.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135158,4 EUR, což by odpovídalo 67579,2 EUR za 50 %.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8–9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Proto těchto 8–9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Oblast Haapala a Uusitalo
Haapala and Uusitalo area
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města.
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
KK vlastnila víceméně celou oblast.
KK owned virtually the entire area.
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1612059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811209 EUR.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Ceny za pozemky pro rodinné domy
Prices for detached houses
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám.
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15–20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Ceny za pozemky pro řadové domy
Prices for terraced houses
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání.
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Plné vlastnictví celé oblasti
Full ownership of entire area
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města.
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen.
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40–50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět).
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji.
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí.
A large number of individual decisions had to be adopted for each plot and each engineering measure.
Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
Since real estate development was not Componenta’s core business (it was a steel producer), it had already become clear that these development activities were harder for it.
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Ostatní pozemky pro účely bydlení
Other land intended for housing
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech.
A few plots for detached houses are located in other areas.
Ocenění (43000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku.
The valuation (EUR 43000) was based on Karkkila’s official unit sales price of EUR 10,19/m2 for land of this type.
Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
For the reasons given above (recitals 65-66), the Commission considers that the December 2003 price can be accepted as the market price.
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města.
KK’s portfolio also includes two plots of land for tower blocks located in the Takko I area. The total value of this real estate is EUR 110191. Takko I is also located in the city centre.
Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií).
Even if the lowest possible market price of EUR 60/m2 were applied to the transaction, the corrected total value of the shares would still exceed the price paid by Karkkila (see calculation of minimum share value below).
Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2.
Under this lowest possible market value assumption, the land in Takko I would have been overvalued by EUR 19,65/m2.
To by odpovídalo celkové hodnotě 27212 EUR, tj. 13606 za 50 % akcií.
This would correspond to a total of EUR 27212, i.e. EUR 13606 for 50 % of the shares.
Parky
Parks
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky.
The value attributed to land earmarked for parks is EUR 456601. This was based on the standard price of EUR 1,18/m2 which Karkkila normally pays for such land.
Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu [15].
These are areas which the town has the right to redeem at the going price [15].