natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví.
Finland also explained that the possibility of speeding up procedures was another practical reason for obtaining sole ownership.
Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální.
Finland hinted on several occasions that cooperation between Karkkila and Componenta was not ideal because of their diverging commercial interests.
Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí.
Both partners agreed to terminate the joint venture in order to avoid deadlock on many decisions.
Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu.
In particular, a large number of decisions had to be taken in the Haapala/Uusitalo area on re-splitting plots to facilitate development of the area.
Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
Since real estate activities were not Componenta’s core business, it was in its interests to cease this branch of activity, whereas it was in Karkkila’s interests to be able to steer land development completely independently.
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää.
Finland explained why a comparison with Vihti, Lohja and Hyvinkää was pertinent.
Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
Finland underlined, inter alia, that there was no passenger rail link to Vihti and Lohja, which would allow commuters to travel easily between these municipalities and Helsinki.
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát.
Finland contends that the Commission’s calculation of the amount of aid in the 2005 decision was distorted because the shareholder loan was taken into account twice.
Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta.
The loan was deducted from the value of the company for the calculation of the value of 50 % of the shares and taken into account as repayment to Componenta.
Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
Finland therefore argues that the price of the shares (EUR 713092,50) already includes the loan because that amount was calculated on the basis of KK’s net worth.
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem.
According to Article 87(1) of the EC Treaty, any aid granted by a Member State or through state resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods is, in so far as it affects trade between Member States, incompatible with the common market.
Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
The Court of Justice of the European Union has consistently held that the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy.
Other companies in the internal market also manufacture the same products as Componenta and they are intensively traded between Member States.
Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů [6].
For the purposes of Article 107(1) TFEU, state resources include local authority resources [6].
Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1.
Thus the transaction in question, which was financed with Karkkila’s resources, involves state resources within the meaning of Article 107(1).
Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Therefore, any advantage granted to Componenta in the context of the transaction which Componenta would not have received in normal market conditions would fall within the scope of Article 87(1) of the EC Treaty.
Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
It follows that the main question in the case at hand is whether Componenta received a level of payment that it would not have obtained under normal market conditions.
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
The Commission notes that the redemption clause in the sales contract concluded between Componenta and Karkkila can be seen as an indication that the purchase conditions offered by Karkkila were intended to encourage Componenta to keep its production site in Karkkila and close the blast furnace in Alvesta.
Podle rozsudku Soudu prvního stupně [7] byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků.
The judgment of the Court of First Instance [7] held that the deal was conditional but did not specify the consequences.
Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda.
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky – ať už celkové nebo oborové – která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ [8].
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
General considerations concerning the value of the shares
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci [9] (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti.
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Podle dohody mezi akcionáři [10] a stanov KK [11] mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK [12], podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million. This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40000 EUR).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice.
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Výnos z pronájmu po transakci
Rental income after the transaction
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti.
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí [13].
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Hodnota pozemků
Value of the land
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně [14]:
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Aktuální hodnota pozemků
Current value of land
Hotovost a bankovní vklady
Cash and bank deposits
Akcionářská půjčka
Shareholder loan
Běžná pasiva
Current liabilities
Celkový dluh
Total debts
Čistá hodnota společnosti KK
KK’s net value
50 % čisté hodnoty společnosti KK
50 % of KK’s net value
Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší.
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek – Vihti, Lohja a Hyvinkää – silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní.
This forecast soon proved to be too conservative.
V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo).
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky).
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1400 dalších obydlí.
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.