natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Švédské orgány nebyly schopny předložit doklad o nezávislém ocenění pozemku, i když uvedly ocenění některých pozemků v téže oblasti, které vyhotovila společnost Ernst & Young Real Estate.
The Swedish authorities had been unable to provide evidence of an independent evaluation of the land, even though they mentioned an evaluation of some plots of land in the same area carried out by Ernst & Young Real Estate;
Prodejní cena družstvu Konsum a nabídka společnosti Lidl byly podle všeho přímo srovnatelné a zdá se, že nabídka společnosti Lidl nebyla spojena s žádnými specifickými podmínkami.
The price of the sale to Konsum and Lidl’s bid seemed to be directly comparable and there seemed to be no specific conditions attached to Lidl’s bid.
Různá zvýšení plánované prodejní ceny poté, co společnost Lidl předložila svou nabídku, (z 1 SEK na 1 milion SEK a nakonec na 2 miliony SEK) toto zjištění, jak se zdá, potvrzují.
The various increases in the planned sale price subsequent to Lidl’s bid (from SEK 1 to SEK 1 million and, finally, to SEK 2 million) seemed to support this finding.
Jelikož nabídka společnosti Lidl byla vyšší než skutečná prodejní cena, zdá se, že součástí prodeje byly státní prostředky.
Since Lidl’s bid was higher than the actual sale price, State resources seemed to be involved;
Opatření mohlo ovlivnit obchod mezi členskými státy, zejména z toho důvodu, že družstvo Konsum i společnost Lidl působí i v zahraničí.
The measure might affect trade between Member States, in particular since both Konsum and Lidl are international players;
Opatření se nejeví jako slučitelné s pokyny k regionální podpoře a zdá se, že schválení podpory nenachází oporu v žádném jiném možném právním základu.
The measure did not seem to be compatible with the regional aid guidelines and there seemed to be no other possible legal basis for approving the aid.
V. PŘIPOMÍNKY ŠVÉDSKA
V. COMMENTS FROM SWEDEN
Hlavní argument švédských orgánů spočíval v tom, že prodej družstvu Konsum byl součástí řady obchodů s pozemky, zahrnující zejména prodej pozemku ze strany družstva Konsum v jiné oblasti města Åre (Åre Torg ležící v centru města), který město mělo použít pro jiné účely svého rozvoje.
The main argument put forward by the Swedish authorities was that the sale to Konsum was part of a series of land deals, notably involving the sale by Konsum of a plot of land in another area of Åre (Åre Torg, located in the city centre), which was to be used by the Municipality for other development purposes.
Prodejem pozemku přemístilo družstvo Konsum svou prodejnu z této oblasti a díky tomu mohlo město realizovat svůj záměr.
Through the land sale, Konsum relocated its outlet away from that area, thereby allowing the Municipality to achieve its aim.
Pokud by město přijalo nabídku společnosti Lidl, nemohlo by realizovat svůj plán rozvoje, jelikož družstvo Konsum by zůstalo v nynější lokalitě.
Accepting Lidl’s bid would not allow the Municipality to pursue this new development plan, since Konsum would have remained at its current premises.
V kupní smlouvě však není o obchodu s jiným pozemkem ani o hodnotě pozemku, který družstvo Konsum prodalo v této jiné části Åre, ani zmínka [6].
However, the sale contract does not mention any other land deal nor the value of the land sold by Konsum in the other area of Åre [6].
Švédské orgány předložily dva nové relevantní dokumenty, konkrétně ocenění od společnosti Ernst & Young Real Estate a rozsudek Správního soudu provincie Jämtland ze dne 24. května 2006 o odvolání proti rozhodnutí městské rady v Åre schválit prodej pozemku družstvu Konsum.
Two new relevant documents were submitted by the Swedish authorities, namely the evaluation report from Ernst & Young Real Estate and a judgement of the Administrative Court of Jämtland County of 24 May 2006 on the appeal against the decision of the Åre Municipal Council’s decision to approve the sale of the land to Konsum.
Ocenění
Evaluation report
Ocenění se netýká přímo pozemku, který byl prodán družstvu Konsum, nýbrž jiných pozemků v téže oblasti, z nichž jeden sousedí s pozemkem, který družstvo Konsum koupilo.
The evaluation report does not specifically concern the plot of land sold to Konsum, but rather other plots in the same area, one of which is adjacent to the land bought by Konsum.
Ocenění z května 2003 [7] se opírá o údaje z databází konzultanta, o současné nájemní smlouvy, koupě a standardizované provozní náklady a náklady na údržbu u srovnatelných pozemků.
The evaluation, which dates from May 2003 [7], is based on information in the consultant’s databases, actual tenancy agreements and purchases and standardised operating and maintenance costs for comparable properties.
Základem ocenění byla analýza peněžních toků se zohledněním zamýšleného účelu využití pozemku.
The evaluation was based on a cash flow analysis, taking into account the intended use of the land.
Podle tohoto ocenění by tržní hodnota pozemku prodaného družstvu Konsum činila 1,65 milionu SEK, což je hodnota srovnatelná se skutečnou cenou transakce ve výši 2 milionů SEK.
According to the evaluation, the market value of the land sold to Konsum would amount to SEK 1,65 million, which compares to the actual transaction price of SEK 2 million.
Městské zastupitelstvo v Åre tvrdilo, že při prodeji pozemku vzalo v úvahu skutečnost, že ocenění od společnosti Ernst & Young Real Estate bylo vyhotoveno v květnu 2003 a že prodej proběhl v říjnu 2005, o téměř dva a půl roku později.
The Swedish authorities claimed that, when selling the land, they took into account the fact that the evaluation from Ernst & Young Real Estate was conducted in May 2003 and the sale was carried out in October 2005, almost two and a half years later.
O tom však nebyly předloženy žádné důkazy.
However, no evidence of this was provided.
Rozsudek správního soudu provincie
Judgement by the County Administrative Court
Přezkum správního soudu provincie se omezil na zákonnost rozhodnutí.
The County Administrative Court’s review was confined to the legality of the decision.
Soud posoudil, zda město nepřekročilo své pravomoci tím, že bez konkrétního důvodu zvýhodnilo jeden určitý podnik.
The Court assessed whether the Municipality had exceeded its powers, by favouring a private business for no particular reason.
Soud provincie rozhodl, že rozhodnutí bylo zákonné a že kupující nebyl zvýhodněn, z těchto důvodů:
The County Court decided that the decision was legal and that there was no favouring of the buyer for the following reasons:
společnost Lidl předložila svou nabídku těsně předtím, než městská rada vydala své rozhodnutí;
Lidl’s bid was received just before the Municipal Council issued its decision;
prodej se týkal pozemku, na který se podle hlavního plánu rozvoje pro danou oblast vztahovaly zvláštní podmínky využití;
The sale concerned land which was subject to special utilisation conditions, according to the master development plan applicable to the area;
nebyl dostatek důkazů o tom, že prodejní cena byla nižší než tržní hodnota;
There was not enough evidence that the sale price was below market value;
na rozhodnutí městské rady se musí pohlížet jako na součást rozsáhlejšího plánu na přemístění podniků z centra města.
The decision of the Municipal Council must be regarded as part of a larger plan to relocate businesses away from the city centre.
Součástí tohoto plánu byl prodej pozemku družstvu Konsum.
This plan included the sale of the land to Konsum.
Další informace předložené švédskými orgány
Further information submitted by the Swedish authorities
V lednu 2007 Generální ředitelství pro hospodářskou soutěž Evropské komise požádalo švédské orgány o vysvětlení metodiky, kterou použily pro vyjádření vlivu časového rozdílu mezi dnem ocenění od společnosti Ernst & Young Real Estate (květen 2003) a dnem transakce (říjen 2005) na prodejní cenu, a o poskytnutí příslušných dokladů.
In January 2007, DG COMP requested the Swedish authorities to explain the methodology which they had used to reflect the time lag between the date of the evaluation by Ernst & Young Real Estate (May 2003) and the date of the transaction (October 2005) on the sale price and to provide evidence in this respect.
V únoru 2007 předložily švédské orgány dopis, podepsaný předsedou městské rady v Åre, který obsahuje několik obecných indexů trhu uplatňujících se na prodejní cenu (index maloobchodních cen, index cen nemovitostí pro maloobchodní prodejny atd.) s cílem odhadnout změnu ceny pozemku během výše uvedeného období.
In February 2007 the Swedish authorities provided a letter signed by the Head of the Town Council of Åre, where several general market indexes (Retail Price Index, Property price index for retail outlets, etc.) are applied to the sale price in order to estimate the increase in price of the land during the period mentioned above.
Nejrelevantnější je index cen nemovitostí pro maloobchodní prodejny, který se vztahuje na zastavěné plochy ve větších městech a pro rok 2005 se přibližně z jedné třetiny skládá z nákupních center a ze dvou třetin z jiných maloobchodních prodejen.
The most relevant index is the property price index for retail outlets, which relates to built-up areas in larger towns and, for 2005, is composed of approximately one-third shopping centres and two-thirds other retail outlets.
Všechny indexy vedou k aktualizované hodnotě pozemku v době prodeje, která je nižší než skutečná prodejní cena.
All indexes lead to an updated value of the land at the time of the sale which is lower than the actual sale price.
Podle uvedeného dopisu není v Åre v podstatě žádný trh pro obchodní/maloobchodní činnosti, a proto nebylo možné při oceňování vycházet z ceny zaplacených při skutečných transakcích.
The Swedish authorities argued that there is basically no market for business/retail activities in Åre and so this evaluation could not take into account the prices of real transactions.
Státní podpora podle čl. 87 odst. 1
State aid under article 87(1)
Existence státní podpory musí být zhodnocena s přihlédnutím ke sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci [8] (dále jen „sdělení“).
The existence of State aid must be assessed with reference to the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [8] (hereinafter ‘Communication’).
Uplatnění sdělení
Application of the Communication
Sdělení stanovuje dvě možnosti, jak vyloučit přítomnost státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci: pokud prodej probíhá na základě nepodmíněného nabídkového řízení, přijímá se nejlepší nabídka, nebo pokud je prodej uskutečněn bez takového řízení, rovná se prodejní cena minimálně hodnotě, která byla stanovena v ocenění nezávislým odborníkem.
The Communication lays down two possibilities for excluding the presence of State aid in sales of land and buildings by public authorities: when the sale is carried out through an unconditional bidding procedure, accepting the best bid or, in the absence of such procedure, when the sale price is at least equal to the value established by an independent expert evaluation.
Toto ocenění musí provést jeden nebo více nezávislých majetkových odhadců [9] před jednáními o prodeji, aby byla stanovena tržní hodnota majetku na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem.
Such an evaluation must be carried out by one or more independent asset evaluators [9] prior to the sale negotiations, in order to establish the market value of the asset on the basis of generally accepted market indicators and evaluation standards.
V dotyčném případě neproběhlo žádné formální nabídkové řízení.
In the case at hand, there was no formal bidding procedure.
Sousední pozemek byl oceněn v předběžném ocenění, které nepochybně vyhotovil nezávislý majetkový odhadce na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů ve smyslu sdělení (viz oddíl V.1. výše).
There was an ex ante evaluation of an adjacent plot of land, which was undoubtedly carried out by an independent asset evaluator and on the basis of generally accepted evaluation standards, within the meaning of the Communication (see Section V.1 above).
Ačkoli se ocenění netýká pozemku, který byl prodán, nýbrž sousedního pozemku, lze výsledek ocenění považovat za přiměřený odhad tržní ceny pozemku v době, kdy bylo vyhotoveno.
Although the evaluation did not concern the plot which was sold but rather an adjacent plot, the result of the evaluation can be considered as a reasonable estimate of the market price of the land at the time it was carried out.
Toto ocenění však bylo vyhotoveno v květnu 2003, téměř dva a půl roku před uskutečněním prodeje (v říjnu 2005).
However, this evaluation was carried out in May 2003, almost two and a half years before the sale took place (in October 2005).
Během tak dlouhého období se hodnota pozemku mohla výrazně změnit.
During such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
V průběhu formálního vyšetřovacího řízení a na základě žádosti Komise poskytly švédské orgány aktualizaci tohoto ocenění (viz oddíl V.3 výše).
During the formal investigation procedure and on the basis of a request from the Commission, the Swedish authorities provided an update of this evaluation (see Section V.3 above).
Zdá se, že před prodejem nebyla provedena formální aktualizace ocenění od společnosti Ernst & Young, aby mohl být zohledněn časový rozdíl mezi dnem ocenění a dnem, kdy byl pozemek prodán družstvu Konsum.
There seems to have been no formal updating of the Ernst & Young evaluation before the sale took place, to take into account the time lag between the date of the evaluation and the date the land was sold to Konsum.
Jinak by švédské orgány poskytly takový důkaz s datem z doby realizace transakce.
Otherwise, the Swedish authorities would have provided such evidence dating back to around the transaction date.
Podle všeho je velmi pravděpodobné, že informace, které Švédsko poskytlo v únoru 2007, jsou následným odůvodněním prodejní ceny.
Thus, it seems very likely that the information provided by Sweden in February 2007 is an ex post justification for the sale price.
Na rozdíl od ocenění od společnosti Ernst & Young nebyla aktualizace provedena na základě obecně uznávaných oceňovacích norem (např. analýzy peněžních toků) se zohledněním očekávaných budoucích výnosů.
Unlike the Ernst & Young evaluation, the update was not performed on the basis of generally accepted evaluation standards (e.g. cash flow analysis), taking into account expected future revenues.
Nepředstavuje úplné ocenění pozemku, ale spíše uplatnění obecných indexů trhu pro účely odhadu teoretického zvýšení ceny pozemku.
It does not constitute a full evaluation of the land, but rather the application of general market indexes to estimate the theoretical increase in price of the land.
Většina z poskytnutých indexů je velmi obecná (např. index maloobchodních cen) a má vnitrostátní rozsah, a v souvislosti s tímto konkrétním prodejem se tudíž nejeví jako vhodná.
Most of the indexes provided are very general (e.g. Retail Price Index) and national in scope and thus do not seem to be adequate in the context of the specific sale.
Zdá se, že nejvhodnější je index nemovitostí.
The real estate index seems to be the most appropriate one.
Má však vnitrostátní rozsah a nebere v úvahu specifičnost regionu, v němž se prodej uskutečnil.
However, it is national in scope and does not take into account the specificity of the region in which the sale took place.
Týká se navíc většinou větších měst, zatímco Åre je malé město.
Also, it relates mostly to larger towns, while Åre is a small town.
Nevztahuje se ani na konkrétní odvětví maloobchodního prodeje potravin, ale spíše na maloobchodní prodej spotřebního zboží obecně.
Furthermore, it does not relate to the particular food retail sector, but rather to consumer retail in general.
Z tohoto důvodu není jisté, zda tento index zachytil skutečný trend v oblasti cen nemovitostí pro účely maloobchodního prodeje potravin v Åre od května 2003 do října 2005.
Therefore, it is not certain that this index captured the actual trend of real estate prices for food retail purposes in Åre from May 2003 to October 2005.
Argument švédských orgánů, že v Åre není v podstatě žádný trh pro obchodní/maloobchodní činnosti – argument, který byl měl zdůvodnit skutečnost, že nebyly vzaty v úvahu ceny reálných transakcí – je poněkud v rozporu s faktem, že v roce 2003 byla společnost Ernst & Young schopna provést úplné ocenění na základě tržních vyhlídek pozemku pro konkrétní činnost v oboru maloobchodního prodeje potravin a na základě skutečných nájemních smluv a koupí v téže oblasti.
The argument from the Swedish authorities that there is basically no market for business/retail activities in Åre — an argument which was put forward as justification for not taking into account the prices of real transactions — is somehow contradicted by the fact that, in 2003, Ernst & Young was able to perform a full evaluation based on the market prospects of the land for the particular food retail activity and on actual tenancy agreements and purchases in the same area.
Každopádně se dříve, než k prodeji došlo, objevila alternativa a dle názoru Komise spolehlivější ukazatel tržní ceny pozemku, totiž nabídka společnosti Lidl (viz oddíl VI.1.1.3. níže).
In any case, before the sale took place there was an alternative and, in the Commission’s opinion, more reliable indicator of the market price of the land, namely the bid put forward by Lidl (see Section VI.1.1.3 below).
Podmínky spojené s prodejem
Conditions attached to the sale
Dotyčný pozemek byl předmětem omezení územního plánování, konkrétně pokud jde o jeho zamýšlený účel, tj. prodejna potravin a komerční plocha.
The land in question was subject to urban planning restrictions, namely as regards its intended use, i.e. a food and groceries commercial outlet, and the commercial surface.
Tato omezení musí být zohledněna v rámci zákonných pravomocí města podle veřejného práva.
These restrictions must be considered within the Municipality’s own legitimate public law powers.
Švédské orgány tvrdily, že sporný obchod s pozemkem byl součástí souhrnného obchodu zahrnujícího prodej pozemku v centru města družstvem Konsum městu pro jiné účely rozvoje v souladu s hlavním plánem rozvoje města.
The Swedish authorities argued that the disputed land deal was part of an overall deal, involving the sale of land in the city centre by Konsum to the Municipality to be used for other development purposes, in accordance with the Municipality’s master development plan.
Mezi oběma transakcemi však neexistuje žádné formální spojení v kupní smlouvě a v průběhu šetření Komise nepředložilo Švédsko žádné konkrétní informace, které by se týkaly druhé transakce nebo které by ukázaly, že obě transakce byly součástí jednoho jediného obchodu.
However, there is no formal link whatsoever between the two transactions in the sale contract and during the Commission’s investigation Sweden did not submit any concrete information regarding the other transaction or showing that the two transactions were part of one single deal.
V kupní smlouvě nebyla stanovena žádná relevantní omezení.
No relevant restrictions were imposed in the sale contract.
Je tudíž zapotřebí vzít v úvahu, že s prodejem nejsou spojeny žádné „zvláštní povinnosti“ ve smyslu sdělení.
Thus, it must be considered that there were no ‘special obligations’ attached to the sale, within the meaning of the Communication.
S nabídkou společnosti Lidl ani s kupní smlouvou nebyly spojeny žádné podmínky.
There were no conditions attached to Lidl’s bid or to the sale contract.
Činnost rozvíjená na pozemku by byla podobná (maloobchodní prodejna potravin) a v souladu s omezeními územního plánování, která legitimně stanovilo město.
The activity to be developed on the land would be similar (food and groceries retail outlet) and in line with the urban planning restrictions legitimately imposed by the Municipality.
Z tohoto důvodu jsou nabídka předložená společností Lidl a skutečná prodejní cena pro družstvo Konsum přímo srovnatelné.
Therefore, the bid put forward by Lidl and the actual sale price to Konsum are directly comparable.
Uplatnění zásady investora v tržním hospodářství
Application of the market economy investor principle
Podle ustálené judikatury [10] musí být výchozím bodem při posuzování toho, zda prodej zahrnuje státní prostředky, zásada investora v tržním hospodářství (dále jen „zásada investora“).
According to established case law [10], the starting point in assessing whether the sale involved state resources must be the market economy investor principle (hereinafter ‘MEIP’).
Podle této zásady se výše podpory zahrnutá do prodeje veřejného statku rovná rozdílu mezi tím, co příjemce skutečně zaplatil, a tím, co by v době prodeje musel zaplatit při transakci za obvyklých podmínek na otevřeném trhu, pokud by chtěl koupit ekvivalentní majetek od soukromého prodávajícího.
According to this principle, the aid amount involved in the sale of a public asset is equal to the difference between what the recipient in fact paid and what it would have had to pay in an arm’s-length transaction on the open market to buy an equivalent property from a private vendor at the time of the sale.
Pokud by tedy mohl soukromý prodávající prodat pozemek společnosti Lidl za nabízenou cenu, tj. pokud by nabídka společnosti Lidl byla věrohodná a závazná, byly by zde přítomny státní prostředky.
Therefore, should a private seller have been able to sell the land to Lidl at the bid price, i.e. if Lidl’s bid was credible and binding, State resources would have been present.
Komise se domnívá, že nabídka společnosti Lidl byla věrohodná a závazná z těchto důvodů:
The Commission considers that Lidl’s bid was credible and binding, for the following reasons:
Nabídka společnosti Lidl byla předložena dne 23. srpna 2005 telefonicky vedoucímu úředníkovi města a ještě týž den byla potvrzena e-mailem.
Lidl’s bid was first put forward on 23 August 2005 by a phone call to the Municipal Chief Executive Officer followed by an e-mail sent on the same day.
Nabídka nebyla předložena dalšími formálními prostředky, protože společnost Lidl se v tu dobu dozvěděla, že prodej se má následující den uskutečnit za cenu 1 SEK.
The bid was not submitted by more formal means because Lidl had just become aware that the sale was to take place at a price of SEK 1 on the following day.
Lze předpokládat, že z tohoto důvodu nebyl čas na formalizaci nabídky jiným způsobem.
It can be assumed that there was therefore no time for formalising the bid in any other way;
Dne 24. srpna 2005 nabídku zveřejnila jedna rozhlasová stanice, která v této souvislosti uskutečnila rozhovor s jedním ze členů městského zastupitelstva.
On 24 August 2005 the bid was publicised by a radio station which interviewed a Municipal Commissioner on the subject.
Věrohodnost nabídky nebyla zpochybněna.
The credibility of the bid was not put in question;
Téhož dne, kdy společnost Lidl předložila svou nabídku, dojednal výkonný úřad města s družstvem Konsum novou prodejní cenu, přičemž družstvo Konsum okamžitě souhlasilo s tím, že za pozemek zaplatí místo 1 SEK částku ve výši 1 milionu SEK.
On the same day that Lidl submitted its bid, the Municipal Executive Office renegotiated the sale price with Konsum, which immediately agreed to pay SEK 1 million for the land, instead of SEK 1.
Následujícího dne schválilo městské zastupitelstvo prodej za 1 milion SEK.
On the following day, the Municipal Executive Board approved the sale for SEK 1 million.
Zápis z tohoto jednání se o nabídce společnosti Lidl zmiňuje jako o součásti podkladových materiálů pro rozhodnutí o prodeji pozemku za 1 milion SEK, a nikoli za 1 SEK, jak bylo původně v plánu.
The minutes of this meeting refer explicitly to Lidl’s bid as the basis for the decision to sell the land for SEK 1 million and not for SEK 1, as originally planned.
Podle zápisu dostal výkonný úřad města za úkol pokusit se najít pro společnost Lidl jiný pozemek.
According to the minutes, the Municipal Executive Office was given the task of trying to find an alternative site for Lidl.
To ukazuje, že samotné městské zastupitelstvo už považovalo nabídku společnosti Lidl za věrohodnou a závaznou.
This demonstrates that the municipal authorities had themselves already deemed Lidl’s bid credible and binding;