natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Metoda uživatelských nákladů by se měla použít pouze v případech, kdy není možné použít stratifikační metodu založenou na skutečném nájemném, jelikož trh s nájemním bydlením není reprezentativní.
The user-cost method should only be applied when the stratification method based on actual rentals cannot be used because the rental market is unrepresentative.
Obvykle se za takový případ považuje situace, kdy jsou splněny obě tyto podmínky: 1. počet soukromě pronajímaných obydlí představuje méně než 10 % celkového počtu obydlí a 2. rozdíl mezi nájemným ze soukromého pronájmu a ostatním nájemným je více než trojnásobný.
By convention, this is considered to be the case when the two following conditions are met simultaneously: (1) the number of privately rented dwellings represents less than 10 % of the total number of dwellings and (2) the disparity between private and other paid rentals exceeds a factor of three.
I když však dojde ke splnění obou podmínek, konkrétní země se přesto může rozhodnout použít stratifikační metodu, pokud jsou výsledky dostatečně kvalitní.
Even when both conditions apply, a country may still choose to use the stratification method provided that the results are of sufficient quality.
V případech, kdy není splněna jedna či žádná z obou podmínek, by se měla použít stratifikační metoda, pokud nelze prokázat, že metoda uživatelských nákladů poskytuje srovnatelnější výsledky.
When one or both of the conditions are not met, the stratification method should be used unless it can be demonstrated that the user-cost method produces more comparable results.
V rámci metody uživatelských nákladů odpovídá produkce služeb bydlení součtu mezispotřeby, spotřeby fixního kapitálu, ostatních daní, od nichž jsou odečteny subvence na výrobu a čistý provozní přebytek.
Under the user-cost method, the output of dwelling services is the sum of intermediate consumption, consumption of fixed capital (CFC), other taxes less subsidies on production and net operating surplus (NOS).
Pokud jde o obydlí obývaná vlastníky, nezaznamenávají se náklady práce provedené vlastníky [2].
For owner-occupied dwellings, no labour input is recorded for work done by the owners [2].
Zkušenosti ukazují, že spotřeba fixního kapitálu a čistý provozní přebytek jsou dvě nejvýznamnější položky, z nichž každá představuje 30–40 % produkce.
Experience suggests that CFC and NOS are the two largest items, each representing 30 to 40 % of output.
Spotřeba fixního kapitálu by se měla vypočítat na základě metody trvalé inventarizace (PIM) nebo jiných uznávaných metod.
CFC should be calculated based on a perpetual inventory model (PIM) or other approved methods.
Pro obytné budovy obývané vlastníky by měl být k dispozici samostatný odhad.
A separate estimate for the owner-occupied residential buildings should be available.
Čistý provozní přebytek by se měl vyčíslit použitím stálého skutečného ročního výnosu ve výši 2,5 % k čisté hodnotě bytového fondu obývaného vlastníky za běžné ceny (reprodukční náklady).
The net operating surplus should be measured by applying a constant real annual rate of return of 2,5 % to the net value of the stock of owner-occupied dwellings at current prices (replacement costs).
Skutečný výnos ve výši 2,5 % se použije k hodnotě bytového fondu za běžné ceny proto, že navýšení běžné hodnoty obydlí se již zohlednilo metodou trvalé inventarizace.
The real rate of return of 2,5 % is applied to the value of the stock at current prices since the increase in current value of dwellings is already taken account of in the PIM.
Tentýž výnos by se měl použít k hodnotě pozemku za běžné ceny, na kterém se nachází obydlí obývaná vlastníky.
The same rate of return should be applied to the value of the land at current prices on which the owner-occupied dwellings are located.
Zjišťovat každoročně hodnotu pozemku za běžné ceny může být obtížné.
The value of land at current prices may be difficult to observe annually.
Poměry hodnoty pozemku k hodnotě budov v různých stratech lze odvodit od analýzy skladby nákladů na nové domy a příslušné pozemky.
Ratios of land value to the value of buildings in different strata may be derived from an analysis of the composition of the costs of new houses and associated land.
Výbor pro HND by měl výše uvedený prvek metody uživatelských nákladů zrevidovat na základě zkušeností v členských státech do tří let ode dne přijetí tohoto nařízení Komise.
The GNI Committee should review the above detail on the user-cost method based on the experience in Member States within three years of the date of adoption of this Commission Regulation.
Zásada 1:
Principle 1:
Pro výpočet produkce služeb bydlení použijí členské státy stratifikační metodu založenou na skutečném nájemném, a to buď přímou extrapolací, nebo prostřednictvím ekonometrické regrese.
To compile the output of dwelling services Member States shall apply the stratification method based on actual rentals, either by direct extrapolation or by means of econometric regression.
V případě obydlí obývaných vlastníky to znamená použít skutečné nájemné z podobných pronajímaných obydlí.
In respect of owner-occupied dwellings, this implies the use of actual rentals for similar rented dwellings.
V odůvodněném a výjimečném případě, kdy údaje o skutečném nájemném chybějí nebo nejsou statisticky věrohodné, lze použít jiné objektivní metody, jako je například metoda uživatelských nákladů.
In the justified and exceptional case where actual rentals are missing or statistically unreliable, other objective methods, like the user-cost method, may be employed.
Při použití metody uživatelských nákladů se žádné další odůvodnění k výpočtu produkce obydlí obývaných vlastníkem nepožaduje, pokud jsou splněny obě tyto podmínky: soukromě pronajímaná obydlí představují méně než 10 % bytového fondu a rozdíl mezi nájemným ze soukromého pronájmu a ostatním nájemným je více než trojnásobný.
No additional justification is required for compiling the output of owner-occupied dwellings with the user-cost method provided that two conditions are met simultaneously: privately rented dwellings represent less than 10 % of the dwelling stock and the disparity between private and other paid rentals exceeds a factor of three.
Stratifikace bytového fondu
Stratification of the housing stock
Faktory ovlivňující výši nájemného
Factors affecting the rental level
První soubor proměnných určujících výši nájemného se týká charakteristik obydlí a budovy.
A first set of variables determining the level of rentals concern the characteristics of the dwelling and the building.
Důležitá je především velikost obydlí, a to jak z hlediska plochy, tak počtu místností.
To start with, the size of a dwelling will be important, both in terms to the area and the number of rooms.
Čím větší obydlí, tím vyšší bude nájemné.
The bigger the dwelling, the higher will be the rental.
Nájemné na metr čtvereční má však tendenci klesat s narůstající velikostí obydlí.
At the same time, the rental per square metre tends to fall with the size of a dwelling.
Pro některé kategorie obydlí (např. byty v hlavních městech) však může mezi cenou za metr čtvereční a velikostí obydlí existovat vztah odpovídající křivce ve tvaru U. Dalším významným faktorem je vybavení obydlí.
However, for some categories of dwellings (e.g. flats in capital cities) there may be a U-shaped relation between the price per square metre and the size of the dwelling. Another important factor will concern the amenities of a dwelling.
Vybavení může zahrnovat takové proměnné, jako je přítomnost koupelny, balkonu/terasy, speciálních podlahových krytin či obložení stěn, krbu, ústředního topení, klimatizace, speciálního zasklení a jiných protihlukových nebo tepelně izolačních opatření.
These may cover variables like the existence of a bathroom, a balcony/terrace, special flooring or wall covering, an open fire, central heating, air-conditioning, special glazing and other noise or thermal insulation measures; the layout of the dwelling is also relevant.
Důležité je také uspořádání obydlí. Pokud jde o budovu, mohou mít určitý vliv některá zařízení jako například garáž, výtah, plavecký bazén, (střešní) zahrada nebo umístění obydlí v budově.
With regard to the building, certain facilities may have an influence like a garage, a lift, a swimming-pool, a (roof-) garden or the position of a dwelling within the building.
Nájemné může také ovlivnit druh budovy (samostatně stojící dům, polovina dvojdomku, byt), architektura, stáří nebo počet obydlí v budově.
The type of the building (detached, semi-detached house, flat), the architecture, the age, or the number of dwellings in a building may also affect the rental.
Druhý soubor proměnných se týká charakteristik okolního prostředí.
A second set of variables relate to environmental characteristics.
Známým faktorem je rozdíl v nájemném ze srovnatelných obydlí ve městě a ve vzdálené lokalitě.
A well-known factor is the rental difference between a comparable dwelling in a city and a remote location.
Ani faktory jako vzdálenost do hospodářského centra nebo tvar krajiny (rovinná či hornatá) nemusí být zanedbatelné.
The distance to an economic centre or the form of the landscape (flat land, mountainous) may not be negligible factors.
Na skutečné nájemné mají navíc vliv faktory týkající se okolí jako výhled, obklopující zeleň, dopravní obslužnost, obchody a školy nebo pověst a bezpečnost dané oblasti.
In addition, neighbourhood factors like the view, surrounding green areas, transport facilities and access, shops and schools or the reputation and security of a district tend to have an influence on the actual rental.
Další soubor proměnných lze charakterizovat jako sociálně-ekonomické faktory.
Another set of variables may be summarized as socio-economic factors.
Ve většině zemí je například nájemné ovlivněno nařízeními vládních institucí, která se týkají regulace nebo dotování nájemného.
For instance, in most countries rentals are influenced by general government regulations like rental restrictions or subsidies.
Nájemné může být dále ovlivněno stářím dohody o pronájmu, typem smlouvy (dočasná, trvalá), počtem osob v obydlí (počtem osob sdílejících obydlí), typem vlastnictví (státní, družstevní, soukromé, podnikové) nebo politikou, kterou pronajímatel v oblasti nájemného uplatňuje.
Further, the age of the tenancy agreement, the type of contract (temporary, permanent), the number of inhabitants per dwelling (flat-sharing community), the type of owner (government, housing association, private, employer) or the rental policy of the landlord may also affect the rental.
Je zřejmé, že nájemné může ovlivnit několik dalších proměnných.
Obviously, several additional variables may have an influence on rentals.
Sběr všech výše uvedených informací by si však mohl vyžádat nadměrně obsáhlé dotazníky.
But to collect all the abovementioned factors could lead to overburdened questionnaires.
Pro účely stratifikace lze proto uvažovat o použití kapitálových hodnot.
Therefore the use of capital values for stratification purposes may be considered.
Odůvodnění použití kapitálové hodnoty obydlí spočívá v tom, že tato hodnota odráží všechny důležité charakteristiky obydlí.
The rationale behind the use of the capital value of a dwelling is that it reflects all its important characteristics.
Kapitálovou hodnotu lze tudíž považovat za implicitní faktor stratifikace.
The capital value can thus be considered as an implicit stratification factor.
Používání poměru kapitálové hodnoty ke skutečnému nájemnému lze pokládat za schůdnou metodu, zejména v zemích, v nichž pronajímaná obydlí představují méně významnou část bytového fondu.
Using the ratio of the capital value to actual rental may be regarded as a feasible approach, especially in those countries where the rented dwellings represent a minor part of the housing stock.
Je-li tento poměr stálý, umožnila by tato metoda určit výši nájemného u obydlí, která se vyskytují pouze v sektoru obydlí obývaných vlastníky.
Provided the ratio is stable, such a method would enable the rental value to be determined for those dwellings which only feature in the owner-occupied sector.
Kromě toho kapitálové hodnoty nevylučují používání „fyzických“ kritérií stratifikace – lze je kombinovat.
In addition, capital values do not exclude the use of ‘physical’ stratification criteria; they may be combined.
Za takové situace se předpokládá, že kapitálové hodnoty odrážejí chybějící „fyzická“ kritéria stratifikace.
In this situation, capital values are assumed to reflect the missing ‘physical’ stratification criteria.
V každém případě se kapitálové hodnoty pro výpočet nájemného musí zakládat na objektivním hodnocení za poslední referenční rok.
In any case, capital values to be used in the rentals calculation have to be based on an objective assessment established for an up-to-date reference year.
V praxi se stratifikace v jednotlivých členských státech liší, a to jak počtem strat, tak přesnými kritérii pro jejich vymezení.
In practice the stratification differs from one Member State to another in respect of both the number of strata and the precise criteria used to define them.
Na první pohled by to snad mohlo být důvodem k jistým obavám, ale je třeba zdůraznit, že určitá základní kritéria jako velikost a (zeměpisná) poloha obydlí se používají téměř všude.
Although at first sight this may cause some concern, it should be stressed that certain basic criteria, like the size and the (geographical) location of a dwelling are used almost everywhere.
Vhodnost jiných charakteristických rysů bude navíc v jednotlivých zemích různá a nejlepší možnost určit významná kritéria mají samotné členské státy.
Moreover, the aptness of other features will vary between countries and Member States themselves are in the best position to determine significant criteria.
Zásada 2:
Principle 2:
Pro účely stratifikace použijí členské státy významné charakteristické rysy obydlí.
For stratification purposes, Member States shall use important features of the dwellings.
Ty se mohou týkat charakteristik obydlí a budovy, charakteristik obydlí souvisejících s okolním prostředím nebo sociálně-ekonomických činitelů.
These may relate to the characteristics of the dwelling and the building, to environmental characteristics of the dwelling or to socio-economic factors.
Kromě toho jsou pro účely stratifikace přijatelné aktuální kapitálové hodnoty, jsou-li založeny na objektivním zhodnocení.
In addition, the use of up-to-date capital values is acceptable for stratification purposes, if these are based on an objective assessment.
Výběr kritérií stratifikace
Selection of stratification criteria
Vzhledem k nejrůznějším charakteristikám, které ovlivňují nájemné za obydlí, je prvním úkolem prozkoumat ty proměnné, které mají významný vliv.
Given the various characteristics affecting the rental of a dwelling, the first task is to investigate those variables having a significant impact.
Jeden ze způsobů, jak významné proměnné zjistit, je provést tabelární analýzu dostupných statistických informací.
One way of detecting significant variables is to produce a tabular analysis of the statistical information available.
Pro získání objektivního odhadu by zřejmě bylo užitečné znát rozptyl nájemného v rámci strata.
To obtain an objective measure of assessment, the variance of the actual rentals within a stratum would seem to be useful.
Vytvořil by se tak podnět pro případná zlepšení stratifikace volbou strat takovým způsobem, aby se rozptyl v rámci strata co nejvíce zmenšil.
This would create an incentive for possible improvements to the stratification by choosing strata in order to minimise the within-stratum variance.
Doporučuje se tedy rozptyl za stratum počítat alespoň v případech, kdy stratifikace ovlivňuje výši skutečného i imputovaného nájemného.
It is therefore recommended that the variance per stratum is calculated at least in those cases where the stratification affects the level of both actual and imputed rentals.
Moderní statistické metody, jako je například (vícenásobná) regresní analýza, nabízejí propracovanější přístup.
A more sophisticated approach is offered by advanced statistical techniques like (multiple) regression analysis.
Taková metoda umožňuje zhodnotit vliv jednotlivých proměnných, aby bylo možné přiřadit odchylky nájemného k určitým charakteristikám.
Such a technique allows the influence of individual variables to be assessed, so that the variation in rentals can be assigned to certain characteristics.
Stručně řečeno vypovídací schopnost určité proměnné lze kvantifikovat pomocí korelačního koeficientu.
Briefly, the explanatory power of a variable can be quantified via the correlation coefficient.
Jejím vedlejším produktem je seřazení charakteristik podle významu, což pomáhá stanovit případy, kdy by stratifikace měla být podrobnější.
As a by-product, it enables the characteristics to be ranked according to their importance. This helps to determine where to stratify in greater detail.
Kombinace nejdůležitějších proměnných za pomoci vícenásobných regresních metod ukazuje jejich celkovou vypovídací schopnost.
Combining the most important variables, using multiple regression techniques, shows their overall explanatory power.
Použití moderních statistických metod pro výběr důležitých proměnných se považuje za účinný způsob stratifikace bytového fondu.
The use of advanced statistical techniques to select important variables is considered to be an efficient way of stratifying the housing stock.
Kromě toho lze regresní analýzu použít přímo k odhadu nájemného, např. ve formě hedonických modelů.
In addition, regression analysis can be used directly for estimating the rentals, e.g. in the form of hedonic models.
Tato metoda je rovněž užitečným nástrojem pro odhad průměrného nájemného pro strata, pro která neexistují v sektoru nájemního bydlení žádné odpovídající informace (prázdná strata).
The technique is also a useful tool for estimating the average rental for strata where there are no corresponding observations in the rented sector (empty strata).
Další výhodou výběru kritérií stratifikace na základě moderní statistické metody je, že díky ní není nutné předepisovat všem zemím jednotná kritéria.
A further advantage of selecting stratification criteria on the basis of an advanced statistical technique is that it avoids the need to prescribe uniform criteria for all countries.
Pro získání srovnatelného výsledku postačí seřadit nejdůležitější kritéria v každé zemi a stanovit požadovanou celkovou úroveň vypovídací schopnosti. Je zřejmé, že tato regresní analýza do velké míry závisí na dostupných statistických informacích.
To obtain a comparable result, it is sufficient to establish a ranking of the most important criteria in each country and to stipulate the required overall level of explanatory power.
Avšak i za podmínek, kdy jsou statistické informace méně dostupné, by toto mohlo být podnětem pro budoucí zlepšení.
Obviously, such a regression analysis depends largely on the available statistical information.
Vzhledem k tomu, že informace o jednotlivých proměnných ovlivňujících nájemné závisí především na rozvoji základních statistických údajů, může být v současné době použití moderních statistických metod omezené.
However, even in a situation of restricted statistical information, this could be an incentive for future improvements.
Doporučuje se proto nějaká standardní metoda, tj. aby členské státy použily všechna významná kritéria odvozená z tabelární analýzy.
Given that the information about the different variables affecting rentals mainly depends on the development of basic statistics, the possibility of using advanced statistical techniques may be restricted at present.
Minimálním požadavkem pro stratifikaci bytového fondu je použití velikosti, umístění a alespoň jednoho dalšího významného charakteristického rysu obydlí.
Therefore a standard method is recommended, i.e. Member States shall apply all significant criteria as derived from tabular analyses.
Výsledkem této stratifikace by mělo být alespoň 30 buněk.
As a minimum, the size, the location and at least one other important feature of a dwelling have to be used to stratify the housing stock; this stratification should produce a minimum of 30 cells.
Rozdělení bytového fondu musí být smysluplné a reprezentativní pro celý bytový fond.
The breakdown of the housing stock has to be meaningful and representative of the total stock of dwellings.
K určení důležité vypovídací proměnné (proměnných) pro výběr strat lze použít nějakou moderní statistickou metodu.
An advanced statistical technique may be used to determine the important explanatory variable(s) for selecting the strata.
V praxi však členský stát může dát přednost použití méně proměnných nebo jiných proměnných, než předepisuje standardní metoda.
In practice, however, a Member State may prefer to use fewer variables, or variables other than those prescribed by the standard method.
To je přijatelné, pokud (vícenásobná) regresní analýza vykazuje přijatelnou úroveň vypovídací schopnosti.
This is acceptable, as long as a (multiple) regression analysis proves an acceptable level of explanatory power.
Pro zaručení srovnatelných výsledků se jako mezní hodnota doporučuje korelační koeficient alespoň ve výši 70 %.
To guarantee comparable results, a correlation coefficient of at least 70 % is recommended as a threshold.
Tato mezní hodnota by byla přijatelná v kontextu velkého výběrového souboru, po vyloučení nulového a levného nájemného a také extrémních hodnot.
This threshold value would be acceptable in the context of a large sample, with zero and cheap rentals as well as outliers having been removed.
Zásada 3:
Principle 3:
Minimálním požadavkem je použití velikosti, umístění a alespoň jednoho dalšího významného charakteristického rysu obydlí.
As a minimum, the size, the location and at least one other important feature of a dwelling have to be used.
Je třeba vytvořit alespoň 30 buněk a rozlišovat alespoň tři velikostní třídy a dva druhy umístění.
A minimum of 30 cells are to be produced and at least three size classes and two types of location shall be distinguished.
Použití méně proměnných nebo jiných proměnných je přijatelné, jestliže se předem prokázalo, že (vícenásobný) korelační koeficient dosahuje 70 %.
The use of fewer or other variables is acceptable if it has been proved previously that the (multiple) correlation coefficient reaches 70 %.
Skutečné a imputované nájemné
Actual and imputed rentals
Imputované nájemné se určuje na základě zjištěného skutečného nájemného.
Imputed rentals are determined based on observed actual rentals.
Pro účely imputace se nájemným rozumí cena, která se platí za právo používat nezařízené obydlí.
For imputation purposes, the rental is defined as the price due for the right to use an unfurnished dwelling.
Aby se splnily požadavky této definice, bude možná nutné zjištěné nájemné upravit.
In order to meet this definition, observed rentals may have to be adjusted.
Poplatky za topení, vodu, elektřinu atd. by se do nájemného neměly zahrnovat, i když v praxi bývá někdy obtížné je oddělit.
Charges for heating, water, electricity etc. should be excluded from the rentals, although it may sometimes be difficult to separate them out in practice.
V souladu s pravidly oceňování uvedenými v systému ESA by produkce služeb bydlení měla být v základních cenách.
To be in line with the valuation rules of the ESA, the output of dwelling services should be at basic prices.
Pokud jde o zjištěné nájemné, mohou hrát důležitou úlohu určité veřejné podpory.
With regard to observed rentals, certain public supports are probably important.
Například konkrétní domácnost jako spotřebitel má nárok na určitý transfer od vládních institucí, např. příspěvek na bydlení, který se však z administrativních důvodů vyplácí přímo pronajímateli.
For instance, a specific household as a consumer is entitled to a general government transfer (e.g. housing benefit) but which, for administrative reasons, is paid directly to the landlord.
Údaj o zjištěném nájemném se pak může lišit podle toho, kdo je zdrojem informací.
Depending on the information source, the observed rental may differ.