natgillin/translations-raw huggingface dataset:
МНЕНИЕ НА ГРАДА ОТНОСНО РЕШЕНИЕТО ЗА ОТКРИВАНЕ НА ПРОЦЕДУРА
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Според града договорите с ÍG не са свързани с държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, тъй като ÍG не е получило предимство.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Според града договорите от 22 февруари 2005 г. и 14 октомври 2005 г. са били сключени при нормални пазарни условия, тъй като размерът на наема е формиран въз основа на наема, установен при открита процедура на оповестяване в края на 2003 г., и е съответствал на анализите/оценките, извършени от експертите на града.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Градът не приема, че представените от жалбоподателя методологии са подходящи за определяне на пазарната цена на наема.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Вместо това градът прави сравнение с наема за друг имот, а именно стария държавен циментов завод на адрес Sævarhöfði 31, който се намира в промишлена зона, подобна на Gufunes.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
През 2014 г.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Градът е закупил имота на Sævarhöfði 31.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
През 2013 г.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Главната служба за обществени поръчки (Ríkiskaup) е обявила имота за отдаване под наем от името на исландската държава.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Когато градът е закупил имота, той се е ангажирал да приеме възможно най-високата оферта съгласно обявлението.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Главната служба за обществени поръчки е получила четири оферти, като най-високата е била за 420000 ISK на месец, без да се определят каквито и да е специални услуги и задължения за наемополучателя.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Оценката на имота на Sævarhöfði 31 е възлизала на 293028000 ISK.
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
Следователно най-високата оферта за наем като процент от оценката на имота се е равнявала на 0,147 %.
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
За сравнение наемът съгласно общия договор за наем от 2005 г. с ÍG е възлизал на 0,320 % от оценката на имота в района на Gufunes.
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
Градът подчертава, че размерът на наема за имота на Sævarhöfði 31 е бил установен след открита процедура на оповестяване и отразява справедливо пазарната стойност на промишлените зони в града при нормални пазарни условия.
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
Това сравнение показва, че размерът на наема, заплащан от ÍG, в никакъв случай не може да се счита за по-нисък от пазарната стойност на промишлените зони в града, особено като се има предвид, че по отношение на размера на наема за имота на Sævarhöfði 31 не са взети под внимание факторите, които са засягали размера на наема за района на Gufunes.
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
Според града фактът, че по-късно други страни са проявили интерес към района, няма съществено значение за оценката на търсенето по отношение на района към момента на сключването на общия договор за наем от 2005 г., а именно през октомври 2005 г.
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
По това време не е било счетено за реалистично районът да бъде отдаван под наем.
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
ÍG е поело всички разходи за почистване на района и привеждане на сградите в добро състояние.
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
Освен това други страни не са проявили интерес при оповестяването на отдаването на района под наем през 2003 г.
COMMENTS FROM ÍG
Поради това трябва да се приеме, че късно проявеният интерес е свързан със състоянието на района, след като ÍG е поело управлението му.
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
Според града най-високата цена не е единственият фактор, който Органът следва да вземе под внимание при прилагането на критерия за оператор в условията на пазарна икономика.
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
Вместо това подходящият въпрос е дали оператор в условията на пазарна икономика би участвал във въпросната сделка при същите условия [32].
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Освен това трябва да се направи сравнение между поведението на публични и частни инвеститори от гледна точка на поведението, което би имал частният инвеститор към момента на осъществяването на въпросната сделка, като се вземат предвид наличната информация и прогнозните развития по това време.
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
По време на включването на договорите между града и ÍG пазарните условия не са били нормални, тъй като не е съществувал активен пазар за промишлени имоти от този вид и в това състояние.
Therefore, any calculation based on square meters or the size of the land is irrelevant for the purposes of determining the market rental value of the area.
Поради това според града нормалните пазарни условия трябва да бъдат оценени от гледна точка на обективното и подлежащо на проверка положение, което е съществувало по това време.
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
По отношение на горепосоченото градът счита, че такава информация се намира в документите, които Рейкявик е представил по настоящия случай.
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Освен това, в случай че могат да се докажат нормални пазарни условия за промишлени зони от този вид, примерът с размера на наема, получен през 2014 г. за бившия държавен циментов завод на Sævarhöfði 31, доказва пазарната стойност на такива промишлени зони като Gufunes.
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Според града задължението, наложено на ÍG с договорите за наем, не може да се сравнява със задълженията, които са предмет на спор по делото Haslemoen Leir [33].
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Задължението за намаляване на цената, което е предмет на спор по това дело, е било свързано с евентуална загуба за Haslemoen поради това, че предприятието не е можело да отдаде под наем конкретна сграда.
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
Задълженията, наложени на ÍG обаче са засягали дейности за поддръжка и подобрения по сградите, разрушаване, подмяна на инсталациите за електричество, водоснабдяване и отопление, както и други строителни работи в района.
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
Разходите за тези задължения са били оценени от експертите аналитици на града въз основа на резултатите от неотдавнашни тръжни процедури за подобни проекти.
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Въпреки липсата на документация в подкрепа на точното икономическо въздействие на услугите, възложени на ÍG, и неясното положение по отношение на районирането, Органът трябва да приеме, че тези задължения са оказали въздействие, състоящо се в намаляване на размера на наема.
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
Според града отричането на въздействието на задълженията би било необосновано, особено след като действителните разходи, направени от ÍG във връзка със задълженията, съответстват на предварителната оценка.
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
Градът счита, че е действал като оператор в условията на пазарна икономика и е взел под внимание съображенията във връзка с районирането при сключването на договорите за наем с ÍG.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Градът е включил твърде утежняващи клаузи с кратък срок за прекратяване, за да е възможно районът да бъде почистен за кратко време, при условие че и когато държавата одобри започването на изграждането на магистралата Sundabraut.
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
SR е бил много добре запознат със сградите и земята и е имал възможност да направи обективна оценка на това дали състоянието на района е било достатъчно добро, за да бъде отдаван под наем на пазара.
According to ÍG, the late interest of the complainant has limited meaning when assessing the demand for the area when the 2005 General Lease Agreement was concluded.
Частен инвеститор винаги би обърнал внимание на териториалното планиране, когато взема решения за използването на земя и сгради.
The situation in 2005 was such that at that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
С оглед на горепосочените съображения градът твърди, че договорите за наем с ÍG отговорят на критерия за оператор в условията на пазарна икономика.
Since then, ÍG has spent considerable resources to renovate, clean up and maintain the area.
МНЕНИЕ НА ÍG
Therefore it must be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Според ÍG голямата площ на земята носи на предприятието твърде ограничена полза като наемател и единствено прави задълженията за поддръжка и надзор по-утежняващи и скъпи.
Finally, ÍG submitted an independent lease assessment, dated 15 October 2015, from 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
Освен това, въпреки че сградите имат много голяма площ в квадратни метри, те са в много лошо състояние.
The lease assessment provides an estimate of the value of the 2005 General Lease Agreement in October 2005 based on the value and the condition of the individual properties.
ÍG подчертава, че сградите действително са били купени, за да бъдат разрушени.
The conclusion of the appraiser is that the total monthly rental value of the properties and the area is ISK 1870000.
Било е планирано пълно разрушаване и е предвидено на това място да има жилищен квартал и магистрала.
ASSESSMENT
Поради това всяко изчисляване въз основа на квадратни метри или площта на земята е неподходящо за целите на определянето на пазарната стойност на наема за района.
THE PRESENCE OF STATE AID
През 2003 г.
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
SR е използвал земята и сградите в Gufunes за предоставяне на складови площи на различни лица и дружества, на които SR е разпоредил да освободят други райони в града.
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
Скоро тази договореност е станала проблематична за SR от логистична гледна точка, поради което SR е предложил на ÍG да наеме целия район с цел той да бъде почистен.
This implies that a measure constitutes state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement if the following conditions are cumulatively fulfilled: the measure: (i) is granted by the State or through state resources; (ii) confers a selective economic advantage on the beneficiary; (iii) is liable to affect trade between Contracting Parties and to distort competition.
В началото ÍG е проявило нежелание да поеме задачата, тъй като в района са били налице няколко проблема, като например недобросъвестни наематели и събиране на бракувани автомобили и промишлени отпадъци.
NO ADVANTAGE
През последните 10 години ÍG е изразходвало средно 16,5 милиона исландски крони на месец за поддръжка и за други разходи, които обикновено би следвало да се поемат от наемодателя.
General
Тези разходи трябва да се вземат под внимание при оценката на пазарната стойност на наема.
In the following, the Authority sets out its reasoning for why it has come to the conclusion that the rental agreements do not provide ÍG with an advantage within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Според ÍG състоянието на сградите в района на Gufunes е било плачевно въпреки средствата, изразходвани за обновяване.
An advantage, within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, is any economic benefit which an undertaking would not have obtained under normal market conditions, i.e. in the absence of state intervention, thus placing it in a more favourable position than its competitors [35].
Почти във всяка сграда е имало течове и повечето от покривите на сградите са били повредени и негодни.
If the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that ÍG was paying a rent below market price, the company would be receiving an advantage within the meaning of the state aid rules.
Освен това почти всички прозорци освен тези в административната сграда са били повредени и негодни, много от подовете в сградите са били в опасно състояние и на някои места е имало дупки и стълбища, които не са отговаряли на регулаторните изисквания.
To examine this question, the Authority applies the ‘market economy operator’ (‘MEO’) test whereby the conduct of states or public authorities when selling or leasing assets is compared to that of private economic operators [36].
Също така в много от сградите е нямало водоснабдяване и тоалетни, а електричеството не е отговаряло на регулаторните изисквания.
The purpose of the MEO test is to assess whether the State has granted an advantage to an undertaking by not acting like a private market economy operator with regard to a certain transaction, e.g. the sale or lease of assets [37].
Освен това ÍG през по-голямата част от периода на наемането е било изправено пред факта, че градът би могъл да изиска обратно земята с кратко предизвестие.
The public authority must disregard public policy objectives and instead focus on the single objective of obtaining a market rate of return or profit on its investments and a market price for the sale or lease of assets [38].
Условието за прекратяване в краткия срок от 18 месеца и задължението за връщане на земята при поискване с 12-месечно предизвестие е било недостатък при осъществяването на стопанска дейност като управлението на отпадъци, за която са необходими тежки машини и оборудване.
The Authority notes, however, that this assessment normally must take into account any special rights or obligations attached to the asset concerned, in particular those that could affect the market value.
Според ÍG късно проявеният интерес на жалбоподателя има ограничено значение за оценката на търсенето в района към момента на сключване на общия договор за наем от 2005 г.
Compliance with market conditions, and whether the agreed price in a transaction corresponds to market price, can be established through certain proxies.
Положението през 2005 г. е било такова, че по това време не е било счетено за реалистично районът да бъде отдаван под наем.
Organising an open, transparent and unconditional bidding procedure is generally an appropriate means to ensure that the sale or lease by national authorities of assets is consistent with the MEO test and that a fair market value has been paid for the goods and services in question.
Оттогава насам ÍG е изразходвало значителни ресурси за обновяване, почистване и поддържане на района.
However, this does not automatically mean that the absence of an orderly bidding procedure or a possible flaw in such a procedure justifies a presumption of state aid.
Поради това трябва да се приеме, че късно проявеният интерес е свързан със състоянието на района, след като ÍG е поело управлението му.
The Authority can also rely on other proxies, including expert valuations.
И накрая, ÍG представи независима оценка от 15 октомври 2015 г. относно отдаването под наем, изготвена от 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
The absence of a competitive procedure
В оценката относно отдаването под наем се представя приблизителна стойност на общия договор за наем от 2005 г. през октомври 2005 г. въз основа на стойността и състоянието на отделните сгради.
In light of the above consideration, the Authority must first examine whether the City organised a tender procedure, adequate and well-suited to establish a market price [39].
Заключението на оценителя е, че общата стойност на месечния наем за сградите и земята е 1870000 ISK.
However, in this case it has been confirmed that no public tendering was initiated regarding the area in question.
ОЦЕНКА
Additionally, an independent valuation was not performed in advance of the 2005 General Lease Agreement.
НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ
The City has nevertheless highlighted that the various existing rental agreements in the area, which were concluded following open advertisements in the Icelandic media in 2003, were considered when determining the rent in the 2005 General Lease Agreement with ÍG.
Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи:
However, the Authority considers that these advertisements were merely calls for interest and would not constitute an open and competitive bidding procedure.
„Освен когато е предвидено друго в настоящото споразумение, всяка помощ, предоставена от държава — членка на ЕО, държавите от ЕАСТ или чрез държавни ресурси, под каквато и да било форма, която нарушава или застрашава да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с функционирането на настоящото споразумение.“
Moreover, they did not concern the area in its entirety, offered for lease to one tenant, but rather individual properties within that area.
Това означава, че дадена мярка представлява държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, ако следните условия са изпълнени кумулативно: мярката: i) се предоставя от държавата или чрез държавни ресурси; ii) предоставя избирателно икономическо предимство на получателя; iii) може да засегне търговията между договарящите се страни и да наруши конкуренцията.
The Authority therefore concludes that this advertisement procedure does not meet the requirements of the MEO test.
ОТСЪСТВИЕ НА ПРЕДИМСТВО
Accordingly, this procedure cannot provide a reliable proxy for establishing the market price for the lease right in question.
Общи положения
Expert valuation of the rental value
По-долу Органът представя обосновката си на това защо е стигнал до заключението, че споразуменията за наем не предоставят на ÍG предимство по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП.
As stated above, the absence of a sufficient tender process does not exclude the possibility of the Authority applying the MEO test.
По смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП предимство е всяко икономическо предимство, което предприятието не би получило при нормални пазарни условия, т.е. при отсъствие на държавна намеса, като по този начин го поставя в по-благоприятно положение спрямо неговите конкуренти [35].
However, the Authority needs to examine the substance of the transaction in question, and in particular compare the agreed price to the market price.
Ако сделката е била осъществена при благоприятни условия, в смисъл, че ÍG е заплащало наем под пазарната цена, предприятието би получило предимство по смисъла на правилата за държавна помощ.
For this purpose, the Authority normally refers to an independent expert valuation study as a proxy for the market price.
За да се проучи този въпрос, Органът прилага критерия за „оператор в условията на пазарна икономика“, при който поведението на държавни или публични органи при продажбата или отдаването под наем на активи се сравнява с това на частните икономически оператори [36].
Such a study should ideally be prepared at the time of the transaction.
Предназначението на критерия за оператор в условията на пазарна икономика е да се оцени дали държавата е предоставила предимство на предприятие, като не е действала като частен оператор в условията на пазарна икономика по отношение на конкретна сделка, например продажбата или отдаването на под наем на активи [37].
However, the Authority can also rely on an ex post valuation study in its assessment [40].
Публичният орган трябва да се абстрахира от целите на обществената политика и вместо това да се съсредоточи върху единствената цел да получи пазарна норма на възвръщаемост или печалба от своите инвестиции и пазарна цена за продажбата или отдаването под наем на своите активи [38].
The City has stated that there are several issues that affect the market rental price for the Gufunes area.