natgillin/translations-raw huggingface dataset:
В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
Political motivation
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби.
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби.
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
Concluding the general management contract, in combination with the global lump-sum contract, maintained a high level of investment in Neubrandenburg, a fall in which would have had significant consequences for the local unemployment rate.
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %.
Alternatives
В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) [15].
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен.
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Примерни договори
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] [16], […] [17] и […] [18]) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV.
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
Again, the reasons for not choosing these alternatives lie in NEUWOGES’ political commitments.
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е.
Finally, NEUWOGES maintains that, if a decision to modernise had been taken, it would have been more profitable for NEUWOGES to finance these works by other means.
1,0 %—1,5 %);
For instance, a loan could have been taken up for which a guarantee from the City of Neubrandenburg could have been secured, rendering the loan conditions more favourable than those of the BAVARIA deal.
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
State resources and imputability
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно — подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
NEUWOGES is of the opinion that the alleged advantage was granted through state resources and is imputable to the State.
Политически причини
First, NEUWOGES submits that the City of Neubrandenburg, which was its sole shareholder and dominated its supervisory board, had a dominating influence on NEUWOGES.
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини.
Based on this control, the losses allegedly resulting from the sale-and-lease-back transaction constitute foregone state resources.
NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля.
Second, NEUWOGES argues that, in this case, virtually all the indicators of imputability are present.
NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
It points out that the City of Neubrandenburg has far-reaching control over NEUWOGES, that serving the city’s interests is of the utmost importance for NEUWOGES, that the transaction in question was concluded for political reasons, and that the evidence indicates that the City of Neubrandenburg had the final say on the sale-and-lease-back transaction.
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
BAVARIA rejects NEUWOGES’ submissions, arguing instead that the contracts at issue were normal market transactions not conferring an advantage and accordingly not constituting state aid.
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
BAVARIA first asserts that the contracts at issue have to be seen as an economic unit (section 4.2.1); second, that the contracts as a whole were not such that no MEO would have agreed to them (section 4.2.2); third, BAVARIA asserts that the alternatives put forward by NEUWOGES would not have been more advantageous to NEUWOGES (section 4.2.3); finally, BAVARIA submits that no imputable transfer of state resources was involved (section 4.2.4).
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
BAVARIA argues that the contracts at issue have to be seen as a unit and cannot be assessed in isolation from each other.
Алтернативи
The sale and subsequent lease-back of the buildings constitute two interdependent parts of one transaction.
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
BAVARIA stresses that the transaction was advertised as a package and perceived as such by NEUWOGES, as evidenced by the internal minutes documenting its decision-making process.
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби.
In consequence — according to BAVARIA — the MEO test has to be applied to the transaction as a whole, not to each individual contract.
Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена.
The transaction did not confer an advantage upon NEUWOGES
Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна.
According to BAVARIA, the possible existence of an advantage is already excluded by the fact that NEUWOGES undertook a bidding process (albeit a limited one) in order to survey the market.
NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг.
It is asserted that there is no reason to doubt that NEUWOGES chose the economically most advantageous offer available.
Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
BAVARIA considers that, in order to determine whether, regardless of the bidding process, a MEO would have engaged in the transaction, the particular situation of NEUWOGES has to be taken into account.
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите.
This included the need to take up capital as well as to modernise the apartments in order to privatise them (while maintaining moderate rents) and obtain the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law.
NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
In the light of these factors, BAVARIA asserts that a MEO finding itself in the same circumstance would also have engaged in the transaction.
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин.
Regarding the provisions in the general management contract and the risks associated with a worse-than-expected development of the real-estate market in Neubrandenburg (such as a higher-than-expected vacancy rate, etc.), BAVARIA argues that the risk of not being able to achieve the desired rent and occupancy rate was not imposed on NEUWOGES, but rather remained with NEUWOGES If NEUWOGES had not undertaken the transaction with BAVARIA, it would also have had to bear the consequences of a worse-than-expected development of the market.
Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
With respect to the individual provisions of the general management contract, BAVARIA submits that the average rent per m2 underlying the calculation of the leasing payment was actually slightly lower than what could have been expected in the light of the relevant rent table for Neubrandenburg.
Държавни средства и приписване на държавата
BAVARIA further stresses that the same rent table assumed increasing rents for the period after 1 January 2000, with the result that expecting a rent increase of […]% per year was not unrealistic.
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
Moving on to the land-lease and sale contract, BAVARIA stresses that no direct comparison can be made with the 1997 and 2007 valuations, since these valuations concerned an outright sale, whereas the land-lease and sale contract, while constituting a sale of the buildings, involved only the creation of a ground lease on the land.
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES.
As the ownership of the land remained with NEUWOGES, the value of the land as stated in the valuations could not be considered.
С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
BAVARIA further maintains that, in any event, the valuations have no continuing significance since they determined only the theoretical value of the property, not the actual market value.
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
BAVARIA further submits that the debt write-off obtained through the transaction has to be considered.
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство.
It submits that securing this write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law was one of NEUWOGES’ goals in entering into the transaction at issue.
Следователно те не са представлявали държавна помощ.
BAVARIA also submits that, apart from the precise conditions of the land-lease and sale contract and the general management contract, the advantages obtained by NEUWOGES through the global lump-sum contract must be considered.
Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1).
BAVARIA maintains that NEUWOGES insisted on charging its subsidiary BRG with the modernisation of the properties, bearing in mind that NEUWOGES would receive all profits made by BRG (but was also liable to cover any losses).
Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2).
In this light, the profits generated from the contract with BRG, EUR […], have to be considered a relevant benefit for NEUWOGES.
Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3).
As regards the overall logic of the sale-and-lease-back model, BAVARIA submits, finally, that it is only natural that NEUWOGES has to repay BAVARIA’s initial investment plus interest.
Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
Indeed, BAVARIA refers to the minutes of NEUWOGES’ internal decision-making process to show that the latter was perfectly aware that the purpose of the leasing payment was to pay back BAVARIA’s initial investment.
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг.
With respect to the alternatives that NEUWOGES puts forward and believes would have been economically more advantageous, BAVARIA submits that these alternatives were either not actually available or not more advantageous.
Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка.
First, with respect to the alleged option of selling directly to the tenants, BAVARIA argues that it is very unlikely that NEUWOGES would have succeeded in selling unmodernised flats, but that it was at the same time lacking the funds to finance the necessary modernisation.
BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
Second, as regards financing the modernisation with a loan, BAVARIA claims that NEUWOGES would have had all the same risks and costs it had under the BAVARIA deal.
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
Additionally, selling modernised apartments, either directly to the tenants or to a commercial buyer, would not have been attractive, since NEUWOGES would have had to pass on a significant percentage of the higher price to the inherited debt relief fund.
Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
BAVARIA finally submits that the transaction does not involve state resources and is not imputable to the State.
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара.
In particular, it argues that NEUWOGES is a normal company governed by private law that does not receive any state funds, directly or indirectly.
BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
The general control exercised by the supervisory board, which is dominated by representatives of the City of Neubrandenburg, is insufficient to impute the transaction to the State.
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES.
NEUWOGES’ argument, according to which the City of Neubrandenburg urged NEUWOGES to conclude this transaction for political reasons, is not plausible.
NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG.
CITY OF NEUBRANDENBURG
Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
The City of Neubrandenburg, the owner of NEUWOGES, submits that the contracts at issue involve state aid.
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието.
While the city endorses the arguments put forward by NEUWOGES, it presents its own reasoning with regard to a number of points.
NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
Advantage
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите.
First, Neubrandenburg maintains that the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed separately, since the contracting parties carefully kept them apart, both in a legal and an economic sense.
Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
Second, Neubrandenburg refers to NEUWOGES’ arguments regarding the forecast decrease in its population which, it maintains, a MEO would have taken into account.
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята.
Neubrandenburg also stresses that high vacancy rates would have been clearly foreseeable by a MEO.
Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид.
Third, Neubrandenburg asserts that the modernisation commissioned by BAVARIA was of such a basic nature that it did not justify the expectation of high occupancy rates and large rent increases.