natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %.
The purpose of the following analysis is to determine the financial impact of the general management contract on NEUWOGES.
Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
Background (Calculations)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума.
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ [66].
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 [67].
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
Average rent
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV.
Administration Costs
Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена.
Maintenance Costs
Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране.
Risk of loss of Rent
Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG.
Total m2
Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR [68].
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането [69].
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Вноска за правото на строеж върху земята
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена.
Of course, the sale price would have been lower as well.
Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена.
Financial impact analysis
Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
General considerations
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята.
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2.
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %.
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR.
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
Заключения
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES.
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES.
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти.
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV).
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1).
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2).
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Контекст (изчисления)
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец — след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема — по броя на наличните квадратни метри [70].
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи.
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 [71].
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
Среден наем
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
административни разходи
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
разходи за техническа поддръжка
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
риск от несъбиране на наема
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
общ брой на квадратните метри
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV [72].
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация [73].
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена.
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR [74].
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Естествено и продажната цена би била по-ниска.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Анализ на финансовите последици
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Общи съображения
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър.
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2.
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри.
Market expectations
Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г.
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г.
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно [75].
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци.
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % – от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност [76].
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante – увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи – GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR [77].
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи).
Assessment
Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка).
Administration costs
Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно [78].
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема [79]) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.).
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES.
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите [80].
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно.
Risk of loss of rent
Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %.
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].