natgillin/translations-raw huggingface dataset:
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години.
Result of the bidding process
Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES.
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.).
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност.
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR [108].
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Тази оферта е била с над 1 млн.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително.
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани.
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните.
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
Other types of transactions available at the relevant time
СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
Assessment framework
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1).
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]).
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES.
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането.
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ [109] BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора.
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане.
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […].
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички.
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара.
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
Тръжна процедура
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Контекст
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта.
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Резултат от тръжната процедура
Only fairly general data is available for comparison.
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ [110].
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта.
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR).
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти — една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини [111].
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES.
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години [112].
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена [113].
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им.
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара.
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен.
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.)
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
The most suitable benchmark would be interest rates fixed for 30 years, but these figures are not published by the Bundesbank.
Други видове сделки към въпросния момент
In general, fixed-interest rate loans become more expensive the longer their duration.
Рамка на оценката
For example, the Bundesbank figures for January 1998 show that a mortgage with a 5-year fixed rate had an average interest rate of 5,85 %, compared to 6,40 % for a loan with a 10-year fixed rate.
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг.
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране.
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради.
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките.
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани.
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал.
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит.
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел).
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване.
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).