natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно [51].
Calculation underlying the BAVARIA — NEUWOGES transaction
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка [52].
Total Investment Volume
Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел.
EUR […]
Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV.
Taxes and Fees
Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими.
Privatisation Remuneration
Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
Purchase Price
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни.
The sale-and-lease-back transaction in question consists of two elements, the land-lease and sale contract and the general management contract, which are in turn related to the global lump-sum contract.
Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора.
The financial implications of the land-lease and sale contract, the general management contract, and the global lump-sum contract for NEUWOGES have to be evaluated in this light.
Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Determining the likely financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES
По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга [53].
The central components of the land-lease and sale contract are the sale of the buildings and the creation of a 75-year ground lease on the land on which they stand.
Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право.
BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings [54].
Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори — що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им — следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will also have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year [55].
Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
From 2039 onward, and until the land-lease and sale contract expires at the end of 2073, an adaptation of the rent to the total cost-of-living index is provided for, insofar as the latter fluctuates by more than […]% [56].
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA.
In addition to purchasing the buildings and acquiring a ground lease on the underlying land, BAVARIA accepted the obligation to modernise the buildings, agreeing to enter into a contract with NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the construction works.
Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES).
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
размер на инвестицията …
EUR …
месечна лизингова вноска …
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
лизингов лихвен процент
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Лизингов лихвен процент (в %):
Other factors
Срок: 25 години
Privatisation remuneration
Остатъчна стойност (в %)
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
Индексиране
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
Срок: 30 години
That condition had been included in the contract so that a sale could be accepted as ‘mediated privatisation’ for the purposes of the Inherited Debt Support Law.
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри.
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи.
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Остатъкът от сумата съответства на покупната цена.
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Общ размер на инвестицията
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
[…] EUR
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Данъци и такси
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
Приватизационно възнаграждение
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Покупна цена
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента — EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите [54].
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно [55].
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
За остатъка от срока на EBV — считано 2039 г. до края на 2073 г. — е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % [56].
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем [57].
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
EUR [58].
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR [59].
In other words, the agreed costs exceeded the originally estimated costs by EUR […] or […]%.
EUR
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) [60].
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
Други фактори
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Приватизационно възнаграждение
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите.
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG.
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд [61].
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища.
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1–3).
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
Ground rent
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена [62].
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума.
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение.
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг [63].
Conclusions
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG.
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG.
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст.
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
( 121) Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES.
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109).
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена.
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG [64].
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране [65].
The contract has a duration of 30 years from the completion of the modernisation works (Section 2.1).
Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2.
The monthly leasing payment is indexed at […]% per year (Section 4.2).