natgillin/translations-raw huggingface dataset:
От гледна точка на пазарния инвеститор обаче дългият период, по време на който той не може да реализира стойността на имота, разположен в зона със смесено предназначение, се компенсира от размера на наема, който вече е основан на предполагаемата стойност на парцел със смесено предназначение.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Той ще бъде преразгледан изцяло сред 20 години въз основа на нов доклад за оценка.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
Докладът ще обхваща стойността на земята и подходящата възвръщаемост на тази стойност.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Наемът е източник на приходи за срока на договора за наем с последваща възможност за реализиране на потенциала на земята.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
Рисковете за общината ще бъдат ограничени също и от допълнителни фактори.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Що се отнася до риска, свързан с предназначението на парцела, предполагаемото предназначение в доклада за оценка се основава на факта, че предназначението на площите около стадиона вече е било променено от промишлено на смесено.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
В единия от случаите промяната на предназначението е била постигната от инвеститора в рамките на осем седмици.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Затова експертите, извършили оценката, са счели това допускане за реалистично.
The current zoning is for stadium and commercial use.
То не е било основано на компетентността на общината да влияе върху градоустройствения процес, а е взело предвид развитието на околните зони и административната практика за предоставяне на разрешителни на частни предприемачи и за промяна на предназначението.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
Законите в областта на планирането позволяват гъвкавост, що се отнася до промяната на предназначението.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
С цел допълнително намаляване на рисковете при изчислението в доклада за оценка се залага по-ниска плътност на застрояване в сравнение с тази в съседните парцели.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Дори стадионът да запази настоящото си предназначение, това не би създало голям риск.
It was not suggested by the municipality.
Настоящото предназначение е за стадион и търговска дейност.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Ако се запази, това предназначение може да предизвика само умерено понижаване на стойността на земята.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
Според Нидерландия това би позволило използването на терена за търговски цели и за разработване на печеливши търговски дейности.
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
Независимият оценител е счел смесеното предназначение за подходяща основа за оценката.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
То не е било предложено от общината.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
В договора за дългосрочен наем се предвижда, че ако PSV не успее да плати наема си или изпадне в несъстоятелност, теренът и стадионът ще останат изцяло на разположение на общината, която може да развие потенциала на земята.
The buildings on the land will also be at the disposal of the municipality, without any compensation for PSV.
Сградите върху земята ще станат собственост на общината.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Както беше посочено по-горе, в цената на сделката от 48385000 EUR вече са взети предвид очакваните разходи за разрушаване и развитие и размерът на наема ще бъде изцяло преразгледан след 20 години.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
Освен това PSV е заложил доходите си от продажбата на абонаментни карти като гаранция за изплащането на наема и е направил депозит, равен на двугодишния наем на терена (за първоначален период от десет години).
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
След изтичането на срока на договора за наем общината не само ще е събрала лихвите, но все още ще бъде собственик на земята под стадиона на предполагаемо по-висока стойност от сегашната и ще разполага с различни възможности да я използва.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Сградите върху терена също ще бъдат на разположение на общината, без никаква компенсация за PSV.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
МНЕНИЯ НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Общината и PSV представиха становища във връзка с процедурата, които бяха идентични със становищата, представени от Нидерландия.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
В допълнение общината е описала процедурата, довела до решението за закупуване на терена под стадиона, и мотивите, които са я ръководили.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Съгласно общината, през януари 2011 г. са започнали обсъждания относно сключването на споразумение за продажба и обратно наемане с PSV.
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
Основната цел е била да се помогне на PSV чрез бюджетно неутрална сделка, която не би предоставила финансово предимство на клуба, което той не би могъл да получени при пазарни условия.
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
За тази цел общината е възложила на независимото дружество за имотни оценки Troostwijk Taxaties B.V. (наричано по-нататък: „Troostwijk“) да определи пазарната цена на въпросния терен и разумен размер на годишния наем.
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
През март 2011 г.
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Troostwijk е предоставило оценка на терена под стадион и на други парцели, които PSV е искал да продаде на общината.
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
То е определило пазарната цена на земята под стадиона в състоянието ѝ към онзи момент и при отчитане на перспективите за развитие в размер на 41160000 EUR.
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Методиката за определяне на стойността на земята и на размера на наема са били одобрени от външно счетоводно дружество, което работи за общината.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Наемът е надхвърлял размера на лихвата, която общината е трябвало да плаща по заема, изтеглен с цел финансиране на придобиването.
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
След като през май 2011 г. е получила изпратеното от Комисията искане за информация относно планираната сделка, общината е обърнала особено внимание да се гарантира, че мярката следва пазарните условия и няма да се отрази на бюджета.
State resources and imputability to the state
Общината е подчертала, че придобиването на земята е интересно за нея също и защото се вписва в стратегията ѝ за придобиване на земя и за развитие.
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
Общината е имала собствен интерес да закупи земята, която може да има по-висока стойност за нея, отколкото за друг възможен инвеститор.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
ОЦЕНКА НА МЯРКАТА — НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ ПО СМИСЪЛА НА ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДОГОВОРА
Hence it is imputable to the state.
Съгласно член 107, параграф 1 от Договора държавна помощ е помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки.
Possible effect of the aid on trade and competition
Условията, посочени в член 107, параграф 1 от Договора, са кумулативни и следователно, за да може дадена помощ да бъде квалифицирана като държавна помощ, трябва да са изпълнени всички условия.
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Ресурси на държавата и относимост към държавата
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Мярката за закупуване на земята под стадиона и на тренировъчния комплекс De Herdgang на цена от 48385000 EUR и последващо обратно отдаване под наем на PSV е била осъществена с решение на общината.
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Мярката засяга бюджета на общината, а оттам и използването на публични ресурси.
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.
Следователно тя може да бъде отнесена към държавата.
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
Възможен ефект на помощта върху търговията и конкуренцията
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Нидерландия е разгледала въздействието на евентуалната помощ върху вътрешния пазар на клубове, които не играят футбол на европейско равнище.
Selective advantage
Професионалните футболни клубове обаче се считат за предприятия и подлежат на контрол за държавна помощ.
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Футболът приема формата на платена професионална дейност и осигурява услуги срещу възнаграждение; той е достигнал висока степен на професионализация и по този начин е увеличил икономическото си въздействие [5].
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Професионалните футболни клубове извършват стопанска дейност на няколко пазара с международно измерение, различни от участието във футболни състезания, например на пазара за трансфер на професионални играчи, на пазара на реклама, спонсорство, мърчандайзинг дейности или медийно отразяване.
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Помощ за професионален футболен клуб укрепва неговата позиция на всеки един от тези пазари, повечето от които обхващат няколко държави членки.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Следователно, ако държавни ресурси се използват за предоставяне на избирателно предимство на професионален футболен клуб, независимо от първенството, в което той се състезава, вероятно е тази помощ да има потенциал да наруши конкуренцията и да засегне търговията между държавите членки по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора [6].
Application of the land sales communication
Избирателно предимство
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
За да представлява държавна помощ, дадена мярка трябва да предоставя икономическо предимство на предприятието получател, което то не би получило при нормални пазарни условия.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Придобиването на земя от PSV и последващото ѝ отдаване под наем, представлява такова предимство, ако условията са били по-благоприятни за PSV, отколкото би било оправдано в съответствие с пазарните условия.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Типичните интереси на даден инвеститор/наемодател, свързани със сделка за продажба и обратно наемане, предполагат справедлива възвращаемост на инвестицията под формата на наем за срока на договора за наем и собственост върху актив, който вече се ползва от надежден наемател.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Инвеститорът/наемодателят ще разполага с актив, който е изцяло и дългосрочно отдаден под наем и носи стабилен поток от приходи.
Such transactions may also include State aid elements.’
Приложение на Съобщението относно продажбите на земя
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Във връзка с оценката Нидерландия се позовава на Съобщението относно продажбите на земя.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Съгласно Съобщението продажбата на земя и сгради от публичен орган не представлява помощ, първо, когато публичният орган приема най-добрата или единствената оферта след безусловна тръжна процедура и, второ, когато при липсата на такава тръжна процедура продажната цена се определя най-малко на стойността, определена от независим оценяващ експерт.
The market conformity of this fee also needs to be established.
Комисията отново изтъква, че насоките, предоставени в Съобщението относно продажбите на земя, както е посочено в уводната му част, се отнасят само до „продажба на земя и сгради публична собственост.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Те не засягат придобиването на земя и сгради от публични органи или отдаването под наем или наемането на земя и сгради от публични органи.
Observance of the market economy investor principle
Такива сделки могат да съдържат елемент на държавна помощ.“ Освен това в разглеждания случай определянето само на стойността на земята не е достатъчно.
The Commission therefore has to assess whether a private investor would have entered into the transactions under assessment on the same terms.
Сделката за продажба и обратно наемане съдържа и наем.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Пазарното съответствие на този наем също трябва да бъде установено.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Във всеки случай механизмите в Съобщението относно продажбите на земя са само инструменти, позволяващи да се установи дали държавата е действала като инвеститор в условията на пазарна икономика, и следователно представляват конкретни примери за прилагането на теста за ПИУПИ за сделките със земя между публични и частни субекти [7].
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Спазване на принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
Следователно Комисията трябва да прецени дали частен инвеститор би сключил сделките, които са предмет на оценката, при същите условия.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Поведението на хипотетичния частен инвеститор е поведение на разумен инвеститор, чиято цел за нормално равнище на възвращаемост се балансира от засиленото внимание по отношение на приемливото равнище на риск за дадена норма на възвръщаемост.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Принципът на частния инвеститор в условията на пазарна икономика не би бил спазен, ако цената на земята е определена на по-високо от пазарното равнище, а наемът — на по-ниско.
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
Нидерландия и общината твърдят, че общината е действала въз основа на (предварителна) независима експертна оценка и следователно в съответствие с ПИУПИ.
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.
Сделката е била извършена въз основа на пазарната стойност на земята и, следователно, не е предоставила предимство на PSV.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Комисията счита, че съответствието с пазарните условия по принцип може да се определи чрез независима експертна оценка.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
Що се отнася до пазарното съответствие на резултатите от външната експертна оценка, на която общината е разчитала, в решението за откриване от Нидерландия беше поискано да обоснове защо в своите изчисления експертите са използвали цената на земя със смесено предназначение, вместо цената на земя за стадион.
The assumptions underlying the valuation appear to have been reasonable.
Също така Комисията е пожелала да се запознае с обосновката на маржовете на печалба и риск, които са били използвани за изчисляването на стойността на земята за целите на бъдещото развитие след изтичането на срока на дългосрочното отдаване под наем.
In its valuation report of March 2011, Troostwijk assessed the market price for the land under the stadium on the basis of its then state and in consideration of its development prospects and determined a price of EUR 41160000.
Въз основа на информацията, предоставена от Нидерландия и от общината, Комисията констатира, че придобиването на земята от страна на общината е било предшествано от оценка на земята, извършена от независимото дружество за имотни оценки Troostwijk.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
Когато през януари 2011 г. са започнали обсъжданията за сключването на споразумението за продажба и обратно наемане с PSV, основната цел е била да се помогне на PSV със сделка, която не би предоставила финансово предимство на клуба, което той не би могъл да получени при пазарни условия.
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
По тази причина общината е възложила на Troostwijk да определи пазарната цена на въпросния терен и съответстващ на пазара размер на годишния наем.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Хипотезите, залегнали в оценката, изглежда са били разумни.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
В доклада си за оценка от март 2011 г.
The valuation report also refers to a general valuation standard whereby the basis for determining the value of the land is the highest and best use of the area.
Troostwijk е определило пазарна цена на земята под стадиона в състоянието ѝ към онзи момент и при отчитане на перспективите за развитие в размер на 41160000 EUR.
The future use as described by the Netherlands also fits within the longer term urban development strategy of the municipality for the entire area where the stadium is situated, as described in recital 22.
Методиката на определяне на стойността на земята и на размера на наема са били одобрени от външно счетоводно дружество, което работи за общината.
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
Докладът за оценка на Troostwijk отчита възможните реалистични и предвидими бъдещи развития, засягащи земята.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.