natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци [81].
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) [82].
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % [83].
Rent
Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
Пазарни очаквания
It claims, rather, that these could not be increased by as much as expected.
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ [84].
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % [85].
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо [86].
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска [87].
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) [88] и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост [89].
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания [90].
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми [91].
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Оценка
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
Административни разходи
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно).
Duration
Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг [92].
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES.
Conclusion
По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Based on these considerations, it appears that the expectations expressed by NEUWOGES in its original calculation cannot be said to have been unreasonable.
Риск от несъбиране на наема
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург [93].
Overall assessment
Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск [94].
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Наеми
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите [95], може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
Loan alternative
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано [96].
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите [97].
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана [98].
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Срок
The company’s commitments had to be serviced [105].
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни [99].
In order to finance the modernisation investment of EUR […], NEUWOGES would therefore have had to contribute EUR […] in own capital.
Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок [100].
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
Заключение
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
Outright sale alternative
Цялостна оценка
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
In attempting to compare the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES and the benefits it could have obtained from an outright sale, the crucial question is what price NEUWOGES could have obtained from a ‘normal’ sale.
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR.
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти.
The 1997 valuation estimated the value at EUR […], whereas the 2007 study resulted in an estimate of EUR […] [107].