natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Продажбата на земя би могла да се счита за държавна помощ, ако продажбата не е била осъществена по пазарна стойност.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Като изходна точка, оценката на това дали даден имот е бил продаден по пазарна стойност следва да бъде направена към момента на сключване на договора.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Условията на тази продажба на земя са до известна степен специфични, в смисъл че съществуват няколко споразумения относно продажбата: Споразумение за опция от 2001 г., Споразумение за удължаване на опцията от 2004 г. и Споразумение за продажба от 2007 г.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Споразумението за опция не само предоставяше на Asker Brygge правото да закупи имота в който и да било момент през идните години, но също така определяше цената за последващото прехвърляне.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Следователно опцията даваше възможност на Asker Brygge да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години и след това да упражни опцията за закупуване на имота по цената от 2001 г. Макар че Органът напълно признава правото на публичните органи също да осъществяват сделки на пазара при търговски условия, той счита, че има основания внимателно да разгледа въпроса дали частен пазарен оператор би сключил подобно споразумение.
The option thereby entailed a possibility for Asker Brygge to observe the development of property prices over a number of years, and thereafter to take up the option to buy the property for the price agreed in 2001. While the Authority fully recognises the right for public authorities also to operate in a market on commercial terms, it nevertheless finds reason to consider carefully whether a similar agreement would have been concluded by a private market operator.
В това отношение Органът разгледа въпроса дали Asker Brygge е заплатило за опцията като такава и дали благоприятните условия за купувача са компенсирани от съответни задължения за купувача или права за продавача.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Органът стигна до заключението, че споразумението за опция като такова не може да се определи като съответстващо на принципа на частния пазарен инвеститор.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
След това Органът прецени дали имотът е прехвърлен по пазарна стойност към момента на сключване на споразумението за продажба през 2007 г. въз основа на цената, договорена през 2001 г. По този въпрос Органът стигна до заключението, че имотът е бил продаден под пазарната стойност през 2007 г. Следователно по-долу Органът първо направи оценка на споразумението за опция от 2001 г. (и удължението, подписано през 2004 г.), а след това дали действителната продажба на земята през 2007 г. беше осъществена по пазарна цена.
The Authority has then assessed whether the property was transferred at market value when the sales agreement was concluded in 2007 based on the price agreed in 2001. The Authority has on this point concluded that the property was sold below market value in 2007. Thus, the Authority has in the following firstly assessed the option agreement of 2001 (and the extension signed in 2004), and, secondly, whether the actual sale of land in 2007 was accomplished at market price.
Пазарна цена на споразумението за опция, подписано през 2001 г.
The market price of the option agreement signed in 2001
Що се отнася до споразумението за опция, трябва да се разгледа дали един частен инвеститор, работещ в условията на пазарна икономика, би избрал да сключи подобно споразумение — при цената и условията на подписаното между община Asker и Asker Brygge през 2001 г. При извършване на оценката Органът не може да замени търговската преценка на общината със своята собствена преценка, което предполага, че общината, като продавач на парцела земя, трябва да разполага със свобода на преценка.
As regards the option agreement, it has to be examined whether a private investor operating in a market economy would have chosen to enter into a similar agreement regarding the price and terms as the one signed between the municipality of Asker and Asker Brygge in 2001. In making that assessment, the Authority cannot replace the municipality’s commercial judgement with its own, which implies that the municipality, as the seller of the plot of land, must enjoy a margin of judgement.
Може да има редица търговски обосновани причини за сключване на споразумение при посочените условия.
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Когато няма правдоподобно обяснение на избора на общината, мярката би могла да бъде счетена за държавна помощ.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Според информацията, с която Органът разполага, условията за последващата продажба са определени в споразумението за опция, подписано през 2001 г. Това споразумение предоставя на Asker Brygge правото, но не и задължението, да закупи имота при предварително определени условия в който и да било момент до 31 декември 2009 г. От друга страна общината не е имала право да продаде имота на другиго през същия период.
On the basis of the information available to the Authority, the conditions for the later sale were laid down in the option agreement signed in 2001. This agreement gave Asker Brygge a right, but not an obligation, to buy the property on pre-determined conditions at any given time until 31 December 2009. On the other hand, the municipality was barred from selling the property to someone else in the same period.
Основните характеристики на споразумението за опция, които са от значение за оценката на държавната помощ, са i) договорената цена от 8 милиона NOK, коригирана в съответствие с индекса на потребителските цени, ii) уговореното право за Asker Brygge на предоговаряне, в случай че цените на имотите спаднат значително преди да бъде упражнена опцията (за общината не е предвидено съответно право на предоговаряне, ако цените на имотите се увеличат значително), iii) плащането на две вноски, при което 70 % от продажната цена би трябвало да се плати най-късно до 31 декември 2011 г., но за това забавяне няма да се начислява лихва.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
През 2004 г. общината и Asker Brygge удължиха споразумението за опция до 2014 г., но не промениха нито едно от другите условия по сделката [4].
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Според информацията, с която разполага Органът, общината не е правила никаква независима оценка на стойността на имота преди да сключи споразумението с Asker Brygge през 2001 г. От общината са обяснили, че стойността е оценена въз основа на опита на общината на пазара на недвижими имоти, но други подробности освен тези не са предоставяни на Органа.
According to the information available to the Authority, the municipality did not carry out any independent value assessment of the property before it entered into the agreement with Asker Brygge in 2001. The Municipality has explained that it assessed the value based on its experience in the real estate market, but no details other than that has been provided to the Authority.
Следователно за Органа не е ясно на каква база общината е определила договорената цена от 8 милиона NOK за продажбата на земята.
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Дори да се приеме, че сумата от 8 милиона NOK е представлявала пазарната цена на имота като такъв през 2001 г. [5], следва да бъде определена пазарната стойност и на другите елементи, които са договорени в споразумението за опция.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Според Органа, ако се разгледа само пазарната стойност на имота, тогава би означавало, че Asker Brygge е получило опцията без каквото и да било икономическо заплащане за това преференциално право на закупуване.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Както беше посочено по-горе, тази опция е дала възможност на дружеството да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
От статистическа гледна точка цените на имотите се увеличават с течение на времето.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Освен това Asker се намира в близост до Oslo и се радва на непрекъснато увеличаване на населението, нещо, което обикновено би оказало положително въздействие върху цените на имотите.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Според споразумението за опция общината не е имала право да продаде имота на друг купувач, като това е блокирало капитал, за който общината би могла да намери алтернативни приложения или да получи лихва.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Въпреки това общината не би получила каквото и да било плащане или компенсация, в случай че Asker Brygge реши да не купува имота.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Освен това с удължението от 2004 г. опцията беше продължена с още 5 години без възнаграждение.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Това е дало възможност на Asker Brygge да преговаря активно с общината с оглед промяна на регулацията на имота за цели, които биха повишили неговата пазарна стойност.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
В споразумението за опция бяха договорени също така някои аспекти от евентуалния бъдещ договор за продажба.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
По-специално по отношение на промяната в регулацията на парцела Asker Brygge е било задължено да приключи подготвителните работи, които биха довели до процеса на промяна на регулацията.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
При неизпълнение на това условие община Asker би могла да прекрати договора.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Норвежките власти възразиха, че опцията не може да се счита за предоставена без възнаграждение, тъй като в замяна на нея Asker Brygge е поело задължения, свързани с планиране и проучвания.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Дори предвид факта, че общината е считала имота труден за застрояване и не е била склонна да извърши необходимите проучвания за установяване на рисковете, свързани с трудните почвени условия и замърсяването, споразумението за опция е предоставило възможност на Asker Brygge да работи по него в продължение на няколко години преди да реши да закупи имота, което, според мнението на Органа, значително е намалило риска.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Освен това, ако регулацията на имота е била променена, това би увеличило стойността на имота.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Следователно споразумението за опция не е изложило Asker Brygge на какъвто и да било реален риск.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Сумите, които са били изразходени за проучвания, биха облагодетелствали купувача, а, ако проучванията бяха показали, че имотът не е подходящ за застрояване, тогава работите по извършване на проучвания биха били спрени и разходите — сведени до минимум, без задължение за закупуване на имота.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
От Asker Brygge заявиха, че задължението за финансиране на работите по извършване на проучванията, за които се твърди, че възлизат приблизително на 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъдат взети предвид при оценяването на възнаграждението за опцията.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Твърди се, че използването на тази методика като база за определяне цената на опцията не е необичайно, когато става дума за незастроена земя, какъвто е нашият случай.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Органът отбелязва, че Asker Brygge не е представило никаква документация по горепосочените твърдения.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
До момента норвежките власти не са успели да потвърдят ниво на сумите, които са били изразходени за проучвания, нито факта, че това е обичаен метод за определяне на цената на незастроена земя.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Според Органа самата опция, независимо от това дали е била упражнена или не, е имала стойност през 2001 г., когато е сключено споразумението.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
От документацията и обясненията, които Органът е получил до момента, няма информация, че купувачът е платил възнаграждение за опцията като такава, което един частен инвеститор би приел.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
Споразумението за опция се отнася до възможността на Asker Brygge да извърши дейности по проучвания в имота с оглед на неговата регулация за други цели в замяна на опцията да закупи имота по пазарна цена.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Не е имало обаче гаранция, че на практика имотът ще бъде надлежно проучен.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Не е имало безусловно задължение за извършване на какъвто и да било определен вид проучвания, тъй като, вместо това, купувачът би могъл да реши да не сключва споразумението за продажба, например ако първоначалните работи по проучванията бяха показали, че проектът не е доходоносен или поради някаква друга причина.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Следователно рисковете за купувача по споразумението за опция са били минимални, докато общината не би имала никаква полза от него, ако проучванията покажат, че имотът би могъл да бъде застроен.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Тогава купувачът би бил в състояние да следи тенденциите на пазара на недвижими имоти през дълъг период от време, като би могъл да избере да закупи имота на фиксираната цена в момента, в който се счита за най-изгоден за купувача.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Освен това, въз основа на информацията, с която разполага Органът, изискването Asker Brygge да извърши работи по проучвания в рамките на определени срокове, ако желае да запази опцията, не може да се счита за надлежно заплащане за възможността да закупи земята по смисъла на принципа на пазарния инвеститор.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Споразумението за опция включваше също така други елементи, които изглежда могат да увеличат стойността на опцията.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Първият елемент се отнася до механизма за коригиране на цената.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Asker Brygge е имало право да иска предоговаряне на цената, ако цените на имотите в Asker значително спаднат преди упражняване на опцията.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Както беше споменато по-горе, в споразумението не е предвидено съответстващо право на предоговаряне за общината, ако цените на имотите се увеличат значително.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Според норвежките власти правото на Asker Brygge за предоговаряне на споразумението е било включено в споразумението, защото от община Asker са считали, че застрояването на имота е трудно inter alia поради краткото разстояние до магистралата (E18) и следователно сделката би била свързана със значителен икономически риск.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Според органа обаче никой частен пазарен инвеститор не би сключил подобно споразумение без реципрочното право на корекция, ако цените на имотите се увеличат или намалеят значително.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
В това отношение правото на общината да коригира цената в съответствие с индекса на потребителските цени не изглежда достатъчно, за да се компенсира липсата на съответстващо право на предоговаряне.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Според Органа индексът на потребителските цени не е правилният индекс, който може да се използва при коригиране с оглед на промените в цените на имотите.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Индексът на потребителските цени представлява мярка за оценка на промяната в средните цени на потребителските стоки и услуги, закупувани от домакинствата, и не отразява промените в цените на имотния пазар.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Моделът на развитие на цените на имотите е различен от останалите цени, а цените на имоти като разглеждания в настоящия случай, следователно, обикновено не се вземат предвид при определяне на индекса на потребителските цени.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Освен това споразумението за опция съдържа съгласието на Asker за отлагане на плащането на 70 % от договорената продажна цена най-късно до 31 декември 2011 г. [6], без да се начислява каквато и да било лихва за тази отсрочка.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
Според норвежките власти отлагането на пълното плащане без да се начислява лихва е било прието, защото се е считало, че застрояването на имота е трудно.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Органът счита, че един частен оператор не би се съгласил с отлагане на плащането за такъв дълъг период от време, без да изиска плащането на някаква лихва.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Освен това според него един частен оператор не би прехвърлил пълната собственост на имота преди да е получил пълното плащане.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
От община Asker са съгласни, че частният инвеститор би изискал възнаграждение за отложеното плащане.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.