natgillin/translations-raw huggingface dataset:
като взе предвид Споразумението между държавите от ЕАСТ за създаване на надзорен орган и съд (наричано по-нататък „Споразумението за надзорен орган и съд“), и по-специално член 24 от него,
Having regard to the Agreement between the EFTA States on the Establishment of a Surveillance Authority and a Court of Justice (“the Surveillance and Court Agreement”), in particular to Article 24,
като взе предвид протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд (наричан по-нататък „протокол 3“), и по-специално член 1, параграф 2 от част I и член 7, параграф 2 от част II,
Having regard to Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (“Protocol 3”), in particular to Article 1(2) of Part I and 7(2) of Part II,
като взе предвид консолидираната версия на Решение № 195/04/COL на Надзорния орган на ЕАСТ от 14 юли 2004 г. относно разпоредбите за прилагане, предвидени в член 27 от част II на протокол 3 (наричано по-нататък „решението за разпоредбите за прилагане“) [1],
Having regard to the consolidated version of the Authority’s Decision No 195/04/COL of 14 July 2004 on the implementing provisions referred to under Article 27 of Part II of Protocol 3 (“the Implementing Provisions Decision”) [1],
като Прикани заинтересованите страни да представят своите мнения съгласно тези разпоредби [2] и като взе предвид техните мнения,
Having called on interested parties to submit their comments pursuant to those provisions [2], and having regard to their comments,
С писмо от 3 юли 2008 г. (Док. № 484519), Oppdal Booking AS (наричано по-нататък „ОВ“), жалбоподател, подаде жалба срещу община Oppdal (наричана по-нататък „общината“), възнамеряваща да продаде на Strand Drift Oppdal AS (наричано по-нататък „SDO“) имот gnr 271/8 (наричан по-нататък „имотът“), намиращ се в Oppdal.
By letter dated 3 July 2008 (Event No 484519), Oppdal Booking AS (hereinafter “OB”), the complainant, filed a complaint against Oppdal municipality’s (hereinafter “the municipality”) intended sale of property gnr 271/8 (hereinafter “the property”) in Oppdal to Strand Drift Oppdal AS (hereinafter “SDO”).
С писмо от 9 юли 2008 г. (Док. № 485146) Надзорният орган поиска допълнителна информация от норвежките органи.
By letter dated 9 July 2008 (Event No 485146), the Authority requested further information from the Norwegian authorities.
С писмо от 8 септември 2008 г. (Док. № 491369) купувачът SDO представи своите коментари пред Надзорния орган.
By letter dated 8 September 2008 (Event No 491369), the buyer, SDO, submitted comments to the Authority.
С писмо от 9 септември 2008 г. (Док. № 490914) норвежките органи отговориха на искането за информация.
By letter dated 9 September 2008 (Event No 490914), the Norwegian authorities replied to the information request.
С писмо от 1 октомври 2008 г. (Док. № 493593) жалбоподателят представи допълнителна информация.
By letter dated 1 October 2008 (Event No 493593), the complainant submitted further information.
Решение на Надзорния орган № 417/10/COL за откриване на официална процедура по разследване, предвидена в член 1, параграф 2 от част I на протокол 3 (наричано по-нататък „решението за откриване на процедура“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз и в притурката за ЕИП към него [3].
The Authority’s Decision No 417/10/COL to initiate the formal investigation procedure laid down in Article 1(2) of Part I of Protocol 3 (“the opening decision”) was published in the Official Journal of the European Union and the EEA Supplement to it [3].
Надзорният орган покани заинтересованите страни да представят своите мнения относно решението.С писмо от 3 декември 2010 г. (Док. № 579649) норвежките органи предадоха своите коментари (и тези на SDO) относно решението за откриване на процедура.
The Authority called on interested parties to submit their comments on the decision.By letter dated 3 December 2010 (Event No 579649), the Norwegian authorities forwarded their comments (and those of SDO) on the opening decision.
2 Хронология на събитията
Chronology of events
С писмо от 7 февруари 2007 г. [4]. SDO предлага чрез заявление в общината да изгради съоръжение за услуги за клиенти на ски курорт върху имот gnr 271/8.
By letter dated 7 February 2007 [4], SDO proposed through an application to the municipality, to build a service facility for ski resort customers on property gnr 271/8.
За да може районът да се използва за тази цел, се налага да се промени регулацията на имота.
The property would need to be rezoned to use the area for this purpose.
С писмо от 19 октомври 2007 г. [5] SDO заявява интереса си да закупи имота.
By letter dated 19 October 2007 [5], SDO expressed an interest in buying the property.
С писмо от 30 ноември 2007 г. [6]. Общината отговаря, че проявата на интерес към закупуване на имота няма да бъде разгледана, докато не бъде променена регулацията на района.
In a letter dated 30 November 2007 [6], the municipality replied that the interest to buy the property would not be considered until the area had been rezoned,.
На 31 март 2008 г. регулацията на района е променена [7].
On 31 March 2008, the area was rezoned [7].
С писмо от 23 април 2008 г. [8]. OB подава жалба срещу решението за промяна на регулацията на имота.
By letter dated 23 April 2008 [8], OB filed a complaint on the decision to rezone the property.
С писмо от 7 май 2008 г. [9]. общината информира SDO, че вследствие на жалбата неговата проява на интерес към закупуване на имота няма да може да се разгледа, докато не бъде взето решение по жалбата.
By letter dated 7 May 2008 [9], the municipality informed SDO that as a consequence of the complaint, its interest in to buy the property could not be considered until a decision was taken on the complaint.
На 26 май 2008 г. общината решава да не уважи жалбата на OB относно промяна на регулацията на имота, а да отнесе жалбата към Службата на губернатора на област Oppland (FFylkesmannen) [10].С писмо от 30 май 2008 г. [11] OB заявява интереса си да закупи имота, в случай че жалбата му не бъде удовлетворена от областния управител.
On 26 May 2008, the municipality decided not to sustain OB’s complaint regarding the rezoning of the property but to refer the complaint to the County Governor’s Office of Oppland (Fylkesmannen) [10].By letter dated 30 May 2008 [11], OB expressed an interest in buying the property, in the case that its complaint was not sustained by the county administrator’s office.
С писмо от 6 юни 2008 г. [12]. общината уведомява SDO, че няма да разгледа проявата на интерес на SDO към закупуване на имота, преди службата на областния управител да вземе решение по жалбата.
By letter dated 6 June 2008 [12], the municipality informed SDO that it would not consider SDO’s interest to buy the property before a decision had been taken by the County Governor’s Office in the complaint case.
Освен това общината подчертава, че не е дала на SDO опция за закупуване на имота [13].
Furthermore, the municipality emphasised that it had not granted SDO an option to buy the property [13].
На 30 юни 2008 г. изпълнителният комитет на общината решава да поръча две отделни оценки на стойността на имота и едва след това да пристъпи към преговори за продажба с SDO [14].
On 30 June 2008, the executive committee of the municipality decided to obtain two separate value assessments of the property and thereafter proceed with sales negotiations with SDO [14].
С писмо от 3 юли 2008 г. [15] OB подава жалба до Надзорния орган срещу намерението на общината да продаде имота на SDO.
By letter dated 3 July 2008 [15], OB filed a complaint with the Authority against the municipality’s intended sale of the property to SDO.
С писмо от 10 юли 2008 г. [16]. OB поисква достъп до двете независими оценки на стойността на имота.
By letter dated 10 July 2008 [16], OB requested access to the two independent value assessments.
На 16 юли 2008 г. [17]. SDO и общината се събират, за да обсъдят проектодоговора за продажба на имота.
On 16 July 2008 [17], SDO and the municipality met to discuss a draft sales contract for the property.
Общината уведомява SDO относно независимите оценки и продажната цена за имота.
The municipality informed SDO about the independent evaluations and the sales price for the property.
Определена е продажна цена в размер на 850000 NOK (според независимите оценки на стойността).
The sales price was set to NOK 850000 (in line with the independent value assessments).
На SDO е даден срок до 17 юли 2008 г., за да прецени договора, а общината планира да вземе решение относно продажбата на заседание на 24 юли 2008 г [18].
SDO was given until 17 July 2008 to evaluate the contract whilst the municipality planned to decide on the sale in a meeting on 24 July 2008 [18].
SDO подписва договора на 18 юли 2008 г. [19].
SDO signed the contract on 18 July 2008 [19].
С писмо от 23 юли 2008 г. [20]. OB предлага оферта за имота в размер на 3,1 млн. NOK.
By letter dated 23 July 2008 [20], OB made an offer of NOK 3,1 million on the property.
Община Oppdal подписва договора за продажба с SDO на 31 юли 2008 г. [21].
Oppdal municipality signed the sales contract with SDO on 31 July 2008 [21].
3 Жалбата
The complaint
През юли 2008 г. OB подава жалба до Надзорния орган с мотива, че община Oppdal възнамерява да продаде имот gnr 271/8 на SDO без предварителен публичен търг.
In July 2008, OB filed a complaint with the Authority alleging that Oppdal municipality was intending to sell property gnr 271/8 to SDO without a public tender.
Преди промяната на регулацията имотът е бил част от пространство, определено за паркиране за клиентите на близък ски курорт.
The property was part of an area regulated for parking, before the rezoning, for customers of a nearby ski resort.
OB притежава и експлоатира ски курорта Oppdal и свързани с него предприятия.
OB owns and operates Oppdal ski resort and related businesses.
Купувачът на участъка, SDO, е конкурент на OB и преди това е държал под наем имот на OB за своята дейност, свързана с предоставянето на ски оборудване и ски учители.
The buyer of the plot in question, SDO, is a competitor of OB, who previously leased a property from OB for its business related to ski equipment and ski instructor services.
След като OB увеличава наема, SDO започва да търси нови помещения [22].
After OB increased the rent, SDO started looking for new premises [22].
В жалбата си OB твърди, че имотът ще бъде продаден без предварителния публичен търг, предвиден в дадените от Надзорния орган Насоки за държавна помощ относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (наричани по-нататък „Насоките“) [23], раздел 2.1.
In the complaint, OB alleged that the property would be sold without a public tender, as described in the Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) [23] section 2.1.
Освен това OB заявява, че общината не е действала в съответствие с алтернативната процедура, описана в раздел 2.2 от Насоките, тъй като преговорите за продажба с потенциалния купувач са започнали, преди да се получи независимата оценка на имота [24].
Further, OB argued that the municipality had not acted in accordance with the alternative procedure described in section 2.2 in the Guidelines, seeing as sales negotiations were started with the potential buyer prior to obtaining an independent evaluation of the property [24].
Освен това OB твърди, че не е ясно на какви принципи се основават докладите за оценка.
Moreover, OB maintained that it was unclear on which principles the valuation reports were based.
OB заявява, че неговата оферта за 3,1 млн. NOK, основаваща се на същата експлоатация на собствеността като купувача, показва, че продажната цена не отразява пазарната цена.
OB alleged that its bid of NOK 3,1 million, based on the same exploitation of the property as the buyer, showed that the market price was not reflected in the sales price.
Освен това OB заявява, че не би могло да се счита за купувач с особен интерес към имота [25].
Furthermore, OB argued that it could not be considered to be a buyer with a particular interest in the property [25].
4 Основания за откриване на процедурата
Grounds for initiating the procedure
Надзорният орган откри официална процедура по разследване въз основа на това, че продажбата на земя от община Oppdal в полза на Strand Drift Oppdal AS би могла да представлява държавна помощ.
The Authority opened the formal investigation procedure on the basis that Oppdal municipality’s sale of land to Strand Drift Oppdal AS could involve state aid.
По-специално, Надзорният орган изразява съмнения дали продажната цена отразява пазарната цена на имота и дали става въпрос за незаконна държавна помощ.
In particular, the Authority had doubts as to whether the sales price reflected the market price of the property and whether any unlawful state aid was involved.
Като общо правило, според Надзорния орган, в случаите когато общината получи от друг участник по-висока оферта за имот след оценка на независим експерт, общината следва да разгледа по-внимателно по-високата оферта, за да гарантира, че собствеността е продадена по пазарна стойност.
As a general rule, in the Authority’s opinion, in situations where the municipality receives a conflicting higher offer on a property after an independent expert valuation, the municipality should subject the higher offer to closer scrutiny in order to ensure that the property is sold at market value.
Това може да бъде направено или чрез нова оценка на имота, или чрез преоценка от независимия експерт оценител.
This can be done by either requesting another assessment of the property or a reassessment from the independent expert valuer.
Надзорният орган се позовава на Решение на Комисията относно Държавна помощ C35/2006 [26], отнасящо се до продажбата на земя от община Åre, Швеция, при която общината е получила от друг участник по-висока оферта за имота.Освен това Надзорният орган изразява съмнения дали продажбата на земя може да се счита за съвместима с функционирането на Споразумението за ЕИП, по-специално въз основа на член 61, параграф 3, буква в) от Споразумението за ЕИП.
The Authority referred to Commission decision C35/2006 [26] which dealt with the sale of land by the Swedish municipality of Åre, where the municipality had received a conflicting higher offer on the property.Moreover, the Authority expressed doubts as to whether the sale of land could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement, especially on the basis of Article 61(3)(c) of the EEA Agreement. 5. Comments by the Norwegian authorities In a letter dated 3 December 2010 [27], the Norwegian authorities refer to their letter to the Authority dated 9 September 2008 [28].
5 Мнения на норвежките органи
In the letter dated 9 September 2008, the Norwegian authorities put forward that the procedure described in paragraph 2.2 of the Guidelines has been followed and thus no state aid is involved in the transaction. Further, the Norwegian authorities argue that the expert valuations were obtained prior to any sales negotiations with SDO and that the reports reflect the market price of the property. Additionally, the Norwegian authorities submitted an overview produced by Oppdal municipality showing that the price for the property is the highest price paid per square metre in the area known to the municipality. Furthermore, the Norwegian authorities argue that the market price should reflect the value a regular buyer would be willing to pay for the property, excluding buyers with special interests.
В писмо от 3 декември 2010 г. [27]. норвежките органи препращат към писмото си до Надзорния орган от 9 септември 2008 г. [28]. В писмото от 9 септември 2008 г. норвежките органи изтъкват, че процедурата, описана в точка 2.2 от Насоките, е спазена и следователно няма наличие на държавна помощ при трансакцията. Освен това норвежките органи твърдят, че експертните оценки са получени преди каквито и да било преговори за продажба с SDO и че докладите отразяват пазарната цена на имота.
The Norwegian authorities therefore maintain that OB’s bid of NOK 3,1 million must be regarded as coming from a party with a particular interest seeing as OB has a dominant position in the local ski service market and is therefore willing to pay an excessively high price to eliminate competitors from the market.
В допълнение норвежките органи представят изготвен от община Oppdal общ преглед, от който става ясно, че цената на имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър в района. Освен това норвежките власти твърдят, че пазарната цена следва да отразява стойността, която е готов да плати за имота обикновен купувач, а не купувачи със специални интереси. Поради това норвежките органи твърдят, че офертата на ОВ за 3,1 млн NOK трябва да се разглежда като оферта на страна със специален интерес, тъй като ОВ има господстващо положение на местния пазар на ски услуги и следователно е дружеството е склонно да плати прекалено висока цена, за да елиминира конкурентите си на пазара. Ето защо норвежките органи твърдят, че стойността, посочена от експертите оценители, отразява действителната пазарна стойност на имота.
Therefore, the Norwegian authorities maintain that the value indicated by the expert valuers reflects the actual market value of the property.
6 Мнения на Strand Drift Oppdal AS [29]
Comments by Strand Drift Oppdal AS [29]
SDO твърди, че настоящият случай и Решението на Комисията относно Държавна помощ C35/2006 са несъпоставими.
SDO submits that the present case and Commission decision C35/2006 cannot be compared.
В случая на Решението относно Държавна помощ C35/2006 независимата оценка на имота е била извършена почти две години и половина преди да се състои продажбата и за такъв дълъг период от време стойността на земята може да се промени значително.
In decision C35/2006, the independent valuation of the property was carried out almost two and a half years before the sale took place and that during such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
На второ място SDO твърди, че от фактите по Дело C35/2006 не става ясно дали независимото оценяване е било използвано за определяне на стойността на договора.
Secondly, SDO argues that the facts of case C35/2006 make it unclear whether the independent valuation was used for determining the contract value.
От друга страна, SDO изтъква, че в настоящия случай продажбата на земя е извършена в съответствие с раздел 2.2 от Насоките на Надзорния орган.
In the present case, on the other hand, SDO submits that the sale of land was conducted in accordance with the Authority’s Guidelines section 2.2.
SDO твърди също така, че офертата на ОВ явно е част от стратегията му да стане единствен доставчик на ски услуги на местния пазар, което според SDO обяснява защо ОВ е направил оферта, далеч надхвърляща пазарната стойност на имота.
SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property.
SDO се позовава и на информацията, предоставена от община Oppdal в преглед от 29 август 2008 г. [30]. от която става ясно, че продажната цена за имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър.
SDO also refers to the information provided by the Municipality of Oppdal in an overview dated 29 August 2008 [30] which shows that the sales price for the property is the highest price per square metre known to the Municipality.
Освен това SDO твърди, че жалбоподателят е закупил имоти в района на цени, значително по-ниски от продажната цена в настоящия случай.
Further, SDO submits that the complainant has bought properties in the area for prices considerably lower than the sales price in the present case.
SDO също така изтъква, че според норвежкото договорно право даден договор е сключен и задължителен, ако страните са се споразумели по неговите клаузи независимо от това, дали договорът действително е подписан.
SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed.
Следователно SDO е на мнение, че община Oppdal е била законово задължена да продаде имота на SDO по времето, когато OB е внесъл своята оферта.
Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid.
SDO счита, че продажбата на имота е била извършена по пазарна стойност, тъй като продажната цена се основава на оценката на двама независими експерти в съответствие с Насоките на Надзорния орган.
SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines.
Ето защо SDO твърди, че в случая няма наличие на държавна помощ.
Therefore, SDO argues that no state aid is involved.
Наличие на държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП
The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement
Насоки относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи [31]
State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31]
Помощта трябва да бъде осигурена от държавата или чрез държавни ресурси.
The aid must be granted by the State or through state resources.
За целите на държавната помощ общините се считат като част от държавата, така че ресурсите на община Oppdal могат да бъдат разглеждани като държавни ресурси.
Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources.
Насоките относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (наричани по-нататък „Насоките“) дават допълнителни указания за тълкуването и прилагането от страна на Надзорния орган на разпоредбите на Споразумението за ЕИП, уреждащи държавната помощ, когато става въпрос за оценка на продажби на обществени сгради и земя.
The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings.
В раздел 2.1 е описана продажба чрез безусловна тръжна процедура, а в раздел 2.2 — въз основа на оценката на независим експерт.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation.
Продажбите на земя и сгради, които са публична собственост, под пазарната им стойност предполага участие на държавни ресурси.
Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved.
Въпреки това в Насоките са предвидени две ситуации, при които, ако са изпълнени приложимите условия, заплатената за имота цена се привежда в съответствие с пазарната стойност, като по този начин се изключва наличието на държавни ресурси.
However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources.
Както бе отбелязано по-горе, тези две ситуации са: а) продажбата е била извършена чрез безусловна тръжна процедура; и б) продажбата е била извършена след оценка на независим експерт.
As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation.
В настоящия случай общината не е организирала безусловна тръжна процедура, а е използвала две независими експертни оценки като основа за определяне на продажната цена.
In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price.