natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Що се отнася до безвъзмездното прехвърляне на земя на ПЧП от страна на общината, общината обясни, че това не е част от решението за откриване на процедура и се позова на своите становища до Комисията през 2009 г., в които обяснява, че прехвърлянето не е било безвъзмездно, тъй като в замяна на това ПЧП е предоставяло услуги.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
В по-ранните си становища Общината подчертава, че извършените от ПЧП строителни работи по принцип е следвало да бъдат поети от общината.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Според нидерландските органи различните правни процедури, започнати от Stichting, и създали много негативна публичност за проекта, и кредитната криза са оказали отрицателно въздействие върху продажбите на жилищни единици на Damplein.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Когато обаче през 2007 г. са започнали първите продажби, почти една трета от жилищните единици са били продадени.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Тези договори за покупко-продажба по-късно са били отменени поради късното издаване на необходимите разрешителни за строеж.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Следователно може да се заключи, че в началото на проекта се е наблюдавало търсене на тези единици.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Нидерландските органи отбелязват също, че независимите експерти са били избрани от общината, която не е имала интерес от получаването на ниска стойност за земята.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
ОЦЕНКА НА ОСПОРВАНИТЕ МЕРКИ
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
7.1 Наличие на държавна помощ съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
Член 107, параграф 1 от ДФЕС предвижда, че: „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар“.
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
Първо, без съмнение SJB, както и Schouten de Jong и Bouwfonds, съдружници в това партньорство, за целите на настоящата разпоредба се определят като предприятия, тъй като упражняват стопанска дейност, като предлагат стоки и услуги на пазара, както е посочено в решението за откриване на процедура.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Второ, оспорваните мерки са били предоставени от ПЧП, което означава с необходимото съгласие на общината, която притежава дял от 50 % в ПЧП.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Тъй като решенията на ПЧП се взимат с единодушие и тези мерки не би могло да бъдат договорени без изричното одобрение на Общинския съвет, решението за предоставяне на оспорваните мерки от ПЧП може да бъде приписано на държавата.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Освен това, ако общината не се беше съгласила да предостави оспорваните мерки, степента на финансовата ѝ експозиция, произтичаща от ПЧП, би намаляла пропорционално.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Следователно намалението на цената и отменените такси, договорени от ПЧП, означават загуба на държавни ресурси.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
На трето място, тъй като мерките облагодетелстват само SJB и в крайна сметка Schouten de Jong и Bouwfonds, съдружници в това партньорство, те трябва да се считат за избирателни по своята същност.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
Нидерландските органи обаче оспорват твърдението, че общината със съгласието си да намали първоначално договорената продажна цена на земята, продадена на SJB, и да отмени таксите, е предоставила икономическо предимство на SJB, което то не би получило при нормални пазарни условия.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Те също така оспорват твърдението, че спорните мерки нарушават конкуренцията и засягат търговията в рамките на Съюза.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Поради причините, посочени в съображения 69—89 по-долу, по тези въпроси Комисията не е съгласна с нидерландските органи.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
7.1.1 Наличие на предимство
The existence of an advantage
Съгласно установената съдебна практика [15] продажбата на земя или сгради, извършена от публичните органи, на предприятие или на лице, участващи в икономическа дейност, може да представлява държавна помощ, по-специално когато не е извършена по пазарна стойност, т.е. на цената, която частен инвеститор, действащ в нормални условия на конкуренция, вероятно би определил.
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
В тази връзка Комисията отбелязва, че сделките за продажба на земя следва по принцип да се оценяват съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради на публични органи [16] (наричано по-долу „съобщението относно продажбата на земя“), което съдържа набор от насоки как държавите членки да гарантират, че при продажбата на земя и сгради от публичните органи няма държавна помощ.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
В съобщението относно продажбата на земя се предлагат два метода за изключване наличието на помощ при такива сделки: първо, продажба на земя и сгради в рамките на достатъчно добре огласена, открита и безусловна тръжна процедура, сравнима с търг, като се приема най-добрата или единствена оферта; и, второ, доклад за предварителна оценка, изготвен от независим експерт.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Тези методи имат за цел да гарантират, че цената, на която земята е продадена от публичен орган, отразява адекватно и във възможно най-голяма степен пазарната стойност на тази земя, като по този начин съответства на ТИПИ, така че да се изключи, че тази продажба предоставя икономическо предимство на купувача на земята.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Не може да се изключи обаче, че други методи за оценка могат също да бъдат прилагани в такива случаи, стига да се гарантира, че цената, действително платена от купувача на базата на тези методи, отразява, доколкото е възможно, пазарната стойност на тази земя [17].
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
В конкретния случай не е била организирана безусловна тръжна процедура.
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Макар че през март 2003 г. е направена експертна оценка с цел определяне на продажните цени, предвидени в Споразумението за сътрудничество от 2004 г., договорената цена с SJB за закупуване на земята на Damplein впоследствие е била намалена и през 2010 г. таксите, договорени по-рано, са били отменени в резултат на допълнителното споразумение.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Що се отнася до експертната оценка от февруари 2009 г., посочена в съображение 30 по-горе, Комисията счита, че методът на остатъчната стойност, използван в тази последваща оценка, е неподходящ за изчисляване на пазарната стойност на земята, продадена на SJB, тъй като очакваното намаление на приходите от продажбата на жилищните единици ще бъде изцяло компенсирано чрез цената на земята.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
За да се изчисли стойността на земята, методът на остатъчната стойност започва от продажната цена на жилищните единици.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
От тази цена се приспадат разходите за строителство и провизия за печалби и рискове.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Получава се остатъчната стойност на земята.
What is left is the residual value of the land.
Ясно е, че при спад на жилищния пазар като в конкретния случай с метода на остатъчната стойност намаляващата стойност на недвижимата собственост се измества изцяло към стойността на земята.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Това теоретично би могло дори да доведе до отрицателна стойност на земята.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
И накрая, нидерландските органи твърдят, че общината, съгласявайки се с оспорваните мерки, е действала в съответствие с ТИПИ; т.е. че един хипотетичен частен продавач в същата ситуация като общината би се съгласил на същото намаление на цената и освобождаване от такси, така че да изключи наличието на предимство в резултат на оспорваните мерки.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Първо, според нидерландските органи общината е имала важен финансов и обществен интерес да започне възможно най-скоро строителните работи на Damplein, тъй като всяко по-нататъшно забавяне би довело до преки и косвени щети за общината и тези щети биха били по-големи от разходите на общината при съгласие с оспорваните мерки.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
На второ място, нидерландските органи твърдят, че общината е постъпила като частен инвеститор, като е приела ангажимент от страна на SJB да се откаже от правото си да се позове на клаузата за 70 % от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. срещу реализиране на оспорваните мерки.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Комисията не приема тези доводи.
The Commission does not accept this reasoning.
Най-напред Комисията припомня, че общината е участвала само на етапа, свързан с използването на земята от проекта за недвижими имоти, докато съответните частни строителни предприемачи, включително SJB, са поели рисковете и разходите на строителния етап на проекта (вж. съображения 13 и 16 по-горе).
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Малко вероятно е един частен инвеститор, действащ в нормални условия на конкуренция, да реши да поеме от SJB риска от спад на жилищния пазар, на който по-рано не е бил изложен, като се съгласи с намаление на първоначално договорената продажна цена на тази земя и отмяна на таксите без ясна финансова компенсация, която да надвишава загубите, произтичащи от това решение.
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Както е обяснено в съображения 75—86 по-долу, нито фактът, че общината би претърпяла щети вследствие на допълнителни закъснения, нито фактът, че SJB е решило да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %, водят до различно заключение на Комисията при прилагането на ТИПИ относно действията на общината.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Предполагаеми щети
Alleged damages
Що се отнася до преките щети, които общината твърди, че би претърпяла от допълнителни забавяния на проекта Damplein, Комисията отбелязва, че всички разходи, изчислени от нидерландските органи в таблица 2 по-горе, са свързани с етапа на използване на земята в целия проект Leidschendam Centrum.
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Приемайки, че на SJB би отнело поне още две години да започне строителството, нидерландските органи изчислиха намалените приходи за ПЧП от продажбата на земя на SJB и също така направиха допускане за подобни забавяния за останалата част от проекта Leidschendam Centrum, водещи до разходи за лихви в размер приблизително на 1,8 млн. EUR върху непогасен заем на ПЧП за етапа на използване на земята в рамките на целия проект Leidschendam Centrum.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Едно двугодишно забавяне би довело и до допълнителни планови и други разходи в размер приблизително на 1 млн. EUR за целия проект Leidschendam Centrum.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
Обаче както нидерландските органи сами признават, именно оспорваните мерки са допринесли за загубата, произтичаща от етапа на използване на земята, тъй като ПЧП е получило от SJB цена на земята, по-ниска от първоначално договорената съгласно Споразумението за сътрудничество от 2004 г., и е отменило някои такси [18].
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Един частен инвеститор, който действа при нормални пазарни условия и се стреми да увеличи възможно най-много възвръщаемостта от продажбата на земята си, вероятно не би се съгласил с оспорваните мерки, които са допринесли за загуба на проектния етап, свързан с използването на земята, като за 50 % от тази загуба самият частен инвеститор би носил отговорност.
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
По-скоро частният инвеститор, който има само финансово участие в проектния етап, свързан с използването на земята, би се уверил, че работите по използването на земята ще бъдат извършени бързо, така че земята да може да бъде предадена на строителните предприемачи по проекта, и би изискал частните предприемачи да платят продажната цена на земята и таксите, както е предвидено в свободно договорените споразумения.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
Така или иначе, дори ако предполагаемите преки разходи, посочени от нидерландските органи, могат да бъдат отчетени в подкрепа на решението на общината за реализиране на спорната мярка, което Комисията оспорва, нейните изчисления на тези разходи въпреки всичко са грешни.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
Първо, разходите за лихви са изчислени по отношение на кредитно улеснение, отпуснато на ПЧП и обхващащо целия проект Leidschendam Centrum, а не само проекта Damplein, който е само един от осем подпроекта.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
По същия начин допълнителните планови разходи се изчисляват за целия проект Leidschendam Centrum.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
Следователно не може да се приеме, че ако проектът Damplein е бил реализиран, всички други подпроекти също биха се реализирали, като по този начин нито един от тези разходи за лихви не би бил направен.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Второ, лихвеният процент в размер на 5 % не е действителен лихвен процент, а процент, използван за вътрешни изчисления.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
Действителната лихва, която трябва да се изплати по кредитното улеснение, договорено за проекта Leidschendam Centrum, е значително по-ниска от този процент [19], така че разходите за лихви, понесени от общината чрез ПЧП, биха били по-ниски от тези, декларирани от нидерландските органи.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
Трето, непогасеното кредитно улеснение и следователно разходите за лихви биха били много по-ниски, в случай че е било извършено плащане на датата и в размера, предвидени в Споразумението за сътрудничество от 2004 г.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
На четвърто място е ясно, че дори и в изчисленията, представени от нидерландските органи, финансовите последици от предоставянето на оспорваните мерки на ПЧП, които се оценяват на около 3,6 млн. EUR, надвишават предполагаемите преки разходи за по-нататъшно забавяне на строителството на недвижимите имоти на Damplein от страна на SJB, които се оценяват от нидерландските органи на около 2,8 млн. EUR.
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.