natgillin/translations-raw huggingface dataset:
за съжаление периодът, за който са представени данни, започва от 2004 г. Средната цена на квадратен метър в градските зони на провинция Аликанте е 234,3 евро/m2 през първото тримесечие на 2004 г. Съответната стойност за общините в провинция Аликанте с население над 50000 жители е била 464,9 евро/m2 през първото тримесечие на 2004 г.
unfortunately, the series only begins in 2004. The average price per square metre of urban land in the Alicante province stood at EUR 234,3/m2 during the first quarter of 2004. The corresponding figure for municipalities of more than 50000 inhabitants in the province of Alicante stood at EUR 464,9m2 during the first quarter of 2004.
Тъй като цената на земята, която може да бъде използвана за застрояване в урбанизирани зони, е в тясна корелация с цените на жилищните имоти, може да се получи приближение за дефлатора за цените на земята в периода между първо тримесечие на 2000 г. и четвърто тримесечие на 2003 г. преглеждайки инфлацията на цените на жилищата през същия период.
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Според испанското министерство на жилищното строителство, цените на жилища в провинция Аликанте са се увеличили с 80,1 % в периода между първо тримесечие на 2000 г. и третото тримесечие на 2003 г.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
Следователно, независимо дали е въз основа на средната цена на земята за цялата провинция (234 евро/m2 през първото тримесечие на 2004 г.) или за големите общини (464,9 евро/m2 през първото тримесечие), прилагането на дефлатор от този порядък (+/- 80 %) би дало цени на земята през първо тримесечие на 2000 г., които са много по-ниски от посочените в доклада на Euroval.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
По отношение на еволюцията на цените заслужава също така да се отбележи, че докладите си противоречат взаимно.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Както е посочено по-горе, на стр. 18 от доклада от 2000 г. има списък с девет сделки, като е посочена и цената, платена на квадратен метър.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Докладът от 2009 г. следва същата методология.
The 2009 report follows the same methodology.
На стр. 18 има списък със седем сделки, сключени между април 2007 г. и декември 2008 г. Средната стойност е 2736,22 евро на квадратен метър.
On p. 18, seven transactions that took place between April 2007 and December 2008 are listed. The average value is EUR 2736,22 per square meter.
Така докладът от 2009 г. дава очебийно доказателство, че инфлацията в сектора на недвижимите имоти е била доста над 33,5 % – стойността, използвана в доклада от 2000 г. Сравнявайки двата доклада, ние получаваме инфлация от 146,1 %.
Thus, the 2009 report provides glaring evidence that real estate inflation was far above the 33,5 % used in the 2000 report. By comparing the two reports, we obtain inflation of 146,1 %.
Това съответства на докладите на Министерството на жилищното строителство:
This is in line with the Ministry of Housing reports:
между първото тримесечие на 2000 г. и второто тримесечие на 2008 г. (периода, в който са сключени повечето сделки, посочени в доклада от 2009 г.), цените на жилищата в провинция Аликанте са се увеличили със 152,1 %.
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
Фактът, че данните от доклада от 2009 г. са дефлирани с 15 % за определяне на настоящите цени, не променя общата картина по отношение на съответните величини.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Впрочем, бихме желали да повторим, че използването на цени за малки офиси в центъра на Аликанте като база за оценка на цените в комплекса Ciudad de la Luz е непонятно.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Трябва да се вземат предвид и още два коментара.
Two further comments should be borne in mind.
На първо място, в периоди на бум в сектора на недвижимите имоти, цената на земята обикновено се повишава по-бързо от цените на готовите жилища.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Във всеки случай, индексът на цените на жилища отразява в по-слаба степен инфлацията на цената на земята.
In any case, the house price index understates land price inflation.
На второ място, средната цена на земята в големите общини вероятно не е представителна за цените на земята в райони, като този на CDL.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
Действително повечето от данните, използвани за определяне на тази средна цена, се отнасят за зони, разположени в градовете или в непосредствена близост до тях (напр. предградия „urbanizaciones“);
Indeed, most of the underlying data used to construct this average price stems from land located in cities or their immediate vicinity (e.g. suburban ‘urbanizaciones’);
CDL е разположен в извънградска зона с малко (или никакви) жилищни сгради.
CDL is located outside the city in a location with little (if any) residential housing.
На последно място, инфлацията на цените на жилища се илюстрира от материала, използван за обучение на студенти от втори курс в Unversidad Carlos III de Madrid, който може да бъде намерен на:
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, слайд 67 (показан по-долу).
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
Това доказателство под формата на графика е допълнително потвърждение на факта, че цените на жилищата са нараствали много по-бързо от CPI/ICP.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Първоначален източник:
Original source:
Във всички доклади аргументите, използвани да се покаже, че разходите за застрояване на земята са нулеви, са доста слаби, вземайки предвид, че ще трябва да се направят някакви допълнителни разходи.
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
На последно място, в случая с офисния комплекс (NNT), разликите от 35 % (2002 г.) или над 50 % (2000 г.) между стойностите, получени по двата метода на оценка (метода на динамичната остатъчна стойност и увеличаването на CPI) са показателни за силно спекулативния характер на този анализ.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
б Доклади относно оценката на терена, определен за хотелски комплекс (парцел NNH)
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
Докладите от 2000 г. и 2002 г. за втория парцел (‘NNH’) страдат от същите ограничения (напр. използването на неподходящ дефлатор, липса на обяснение за неизползването на установените в испанското законодателство оценъчни методи и др.).
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Както бе споменато по-горе, нито един от тези доклади не е подписан или подпечатан.
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
Въпреки това, някои допълнителни коментари са уместни.
Some additional comments are nevertheless in order.
В докладите от 2000 г. и 2002 г. с помощта на средни цени са определени референтни цени за хотелските стаи.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
Източникът обаче не е посочен, а също така не е ясно дали данните се отнасят за провинция Аликанте (доклад от 2002 г.).
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Получени са средни стойности от 44,95 евро/нощ в доклада от 2000 г. и 47,65 евро/нощ в доклада от 2002 г. Въпреки че не е посочен източникът, на който се основават тези стойности, те не противоречат на предишни данни.
The resulting average prices are EUR 44,95/night in the 2000 report, and EUR 47,65/night in the 2002 report. Although the source underpinning these values has not been provided, they are not out of line with previous figures.
За разлика от това, в доклада от 2009 г., за да се определи референтна цена е представен списък с 6 хотела с добро местоположение, всички от които са 4 или 5-звездни.
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
Установената референтна цена е 104 евро/нощ.
The latter is established EUR 104/night.
Не е дадено обяснение защо методологията, използвана за определяне на референтните цени, е различна от тази, използвана в докладите от 2000 г. и 2002 г.
There is no explanation as to why the methodology to establish benchmark prices is different from the one used in the 2000 and 2002 reports.
Още по-важно е това, че трудно може да се разбере защо фокусът е върху 4 и 5-звездни хотели.
More importantly, it is hard to understand why the focus is on 4-5-star hotels.
Съществуват ли някакви индикации, че ще има търсене на 4 и 5-звездни хотели извън Аликанте, разположени до магистрала и „poligono industrial“?
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
В същия ред на разсъждения, доста показателен е фактът, че е пропуснат единственият хотел, който е близко разположен до CDL.
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
Това е хотел IBIS, чиито цени са от 49 евро на нощ за лятото на 2010 г. (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, справката е направена на 24 февруари 2010 г.).
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Доказателство за това са и луксозните апартаменти до игрището за голф, (разположени сравнително близо до CDL), цената на които е била 80 евро на нощ през август 2010 г. (в пиковия сезон, виж http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, справката е направена на 24 февруари 2010 г.).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
В доклада от 2009 г. за парцела NNH също се съдържат някои изненадващи твърдения.
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
В началото е приятна изненада да се установи, че методът за извършване на оценка е в съответствие със закона (текстът на стр. 13 гласи: „Методологията е базирана на критериите, определени в министерско постановление ECO 805/2003 относно оценката на недвижими имоти и закон 6/1998 от 13 април 1998 г. относно оценката на земя, като целта на оценката е да се установи цената към сегашна дата.“ На стр. 25, обаче, става ясно, че въпреки това оценъчният доклад не отговаря на изискванията на министерското постановление: „В съответствие с член 6, параграф 1, буква б) от постановление ECO 805/2003 от март 2003 г. относно правилата за оценка на недвижими имоти ние желаем да отбележим, че този оценъчен доклад не отговаря формално на това постановление, тъй като неговата цел е различна от приложното поле на това постановление“ („por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma“).
One is initially pleasantly surprised to find out that the method to undertake the valuation is in conformity with the law (p. 13 reads ‘The methodological references are the criteria laid down in Ministerial Order ECO 805/2003 on real estate valuation and Law 6/1998 of 13 April 1998 on land valuation, the aim of the valuation being to establish the value at the present date.’ However, on p. 25, one discovers that, after all, the valuation report has not complied with the requirements set out in the Ministerial Order: ‘In accordance with Article 61(1)(b) of Order ECO 805/2003 of March 2003 on rules for real estate valuation, we would point out that this Valuation Report does not formally comply with that Order since its purpose is other than the scope of application of the Order’ (‘por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma’).
Интересно е също така да се отбележи, че има огромна разлика между оценките за квадратен метър за двата парцела (NNH и NNT).
It is also interesting to note that there is a huge difference between the estimates per square meter for the two plots (NNH and NNT).
Не се отрича фактът, че предвиденият начин на използване (съответно офиси и хотели) може да обясни донякъде разликата, но въпреки това несъответствието е необичайно голямо.
While not denying that the projected uses (offices vs. hotels) may explain part of the difference, the gap is still striking.
За хотелите стойностите варират от 144,12 евро/m2 (2000 г.) до 188,35 евро/m2 през 2009 г. За офис сградите съответните стойности варират от 491,64 евро/m2 (2000 г.) до 800 евро/m2 през 2009 г. Какво може да обясни тази значителна разлика в еволюцията (инфлацията) на цените за тези два терена, разположени един до друг?
For hotels, the values range from EUR 144,12/m2 (2000) to EUR 188,35/m2 in 2009. For office space, the respective magnitudes range from EUR 491,64/m2 (2000) to EUR 800/m2 in 2009. What can explain the significant difference in the price evolution (inflation) of these two plots situated next to each other?
Как е възможно да се обясни тази разлика от над 300 %?
How is it possible to account for this difference of over 300 %?
Трябва ли да направим заключение, че това се дължи на факта, че използваната методология за оценка на парцела, предвиден за хотели, е по-близо до стандартите, определени от закона?
Should we conclude that this is due to the fact that the methodology used to value the plot destined for hotels is closer to the standards established by the law?
Или това се дължи на по-голямата прозрачност на цените за нощувка в хотелите?
Or should it be put down to the greater transparency of the price of a hotel night?
Освен това се твърди, че променливите разходи представляват 50 % от приходите (напр. на стр. 18—19 от доклада от 2009 г.).
It is also claimed that variable costs represent 50 % of revenues (e.g. on pp 18-19 of the 2009 report).
Как се получава оценка с такива големи маржове?
Where does the estimate of such large margins come from?
Разходите за строителство са оценени на базата на модул на референтните цени.
Building costs are estimated on the basis of a benchmark price module.
За докладите от 2000 г. и 2002 г. са използвани правилни данни.
For the 2000 and 2002 reports, the correct figures are chosen.
За доклада от 2009 г., обаче, са използвани данните от доклада за 2006 г. Защо е така?
However, for the 2009 report, the 2006 figure is used. Why is this?
Рискови премии
Risk premiums
Ние също отбелязваме, че в докладите се приема фактът, че инвестицията в хотели е по-рискова от инвестицията в офис сгради (напр. на стр. 12 и стр. 26 от доклада от 2000 г.).
We also note that the reports recognise that investment in hotel facilities is riskier than investment in office space (e.g. on p. 12 and p. 26 of the 2000 report).
През цялото време испанските органи са посочвали, че предвиждат изграждането на „хотелски комплекс“.
At all times, the Spanish authorities have consistently envisaged the construction of a ‘hotel complex’.
По подобен начин в доклада е посочено, че дисконтовият процент (tipo de actualización) се изразява със следната формула (стр. 16 от доклада от 2000 г.):
Similarly, the report indicates that the discount rate (tipo de actualización) is given by the following formula (p. 16 of the 2000 report):
i = безрисков лихвен процент + рискова премия
i = Risk-free rate + risk premium
На същата страница в таблица са посочени минималните рискови премии, които трябва да се приложат.
On the same page, a table provides the minimum risk premiums to be applied.
Съответните премии надхвърлят ex-ante очакваната възвръщаемост на инвестицията в Ciudad de la Luz.
The relevant premiums are above the ex-ante expected return on investment in Ciudad de la Luz.
На последно място, рисковата премия, използвана в изчисленията от стр. 21 от доклада от 2000 г. (10 %), е по-ниска от тази, посочена в съответната таблица на стр. 16 (11 %).
Lastly, the risk premium used in the calculations appearing on p. 21 of the 2000 report (10 %) is lower than the one appearing in the corresponding table on p. 16 (11 %).
Достоверни оценки
Credible valuations
За да получим достоверна оценка за земята е трябвало да бъдат представени оценки на около 2000 различни парцела с подобен размер и местоположение (до индустриалния комплекс Aguas Amargas), предназначени за обекти от „сектора на услугите“ и „хотелски цели“.
In order to obtain a credible valuation of the land, valuations for around 2000 of various plots of similar characteristics in terms of size and location (next to the Aguas Amargas industrial complex), and intended for ‘tertiary use’ and ‘hotel use’, should have been provided.
Премията за собствения капитал в 150 учебника.
The Equity Premium in 150 Textbooks.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) също посочва това, като изчислява бета за Disney.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) also makes this point by calculating the beta of Disney.
С данни за отделните дни той получава 1,33;
With daily data, he gets 1,33;
1,38 с данните за всяка седмица;
1,38 with weekly data;
1,13 с данните за всеки месец;
1,13 with monthly data;
0,44 с данните за тримесечие;
0,44 with quarterly data;
и 0,77 с годишните данни.
and 0,77 with annual data.
При 3-годишен период получава 1,04;
With a 3-year period, he gets 1,04;
1,13 при 5-годишен период;
1,13 with 5 years;
и 1,18 при 10-годишен период.
and 1,18 with 10 years.
Освен това бета зависи и от използания референтен индекс;
Also, the beta depends on the index taken as the benchmark;
така се получава 0,99 за Dow 30;
thus, the beta with respect to the Dow 30 is 0,99;
1,13 за S&P 500 и 1,05 за Wilshire 5000.
with respect to the S&P 500, it is 1,13, and with respect to the Wilshire 5000, it is 1,05.
Според нашите изчисления, WACC през 2004 г. е 14,91, определен на базата на безрисков лихвен процент 4,1 % и пазарна рискова премия 6,8.
According to our calculations the WACC in 2004 was 14,91, using a risk-free rate of 4,1 % and a market risk premium of 6,8.
Вж. статистическите данни на ОИСР.
See OECD Statistics.
В доклада на LECG от 25 април 2008 г. се следва същата линия, тъй като в самото начало (началото на раздел 2.1) се посочва, че съответният въпрос за прилагането на MEIP е „При информацията, която е била налична към момента на извършване инвестицията, предлагал ли е проектът достатъчна рентабилност, за да накара даден частен инвеститор да реши да направи и тази инвестиция? […] Решението за инвестиране трябва да се анализира в ex-ante перспектива.“
The LECG report of 25 April 2008 follows the same line, as it states at the outset (beginning of section 2.1.) that the relevant question for the application of the MEIP is ‘With the information available at the time the investment was made, did the project offer enough profitability to induce a private investor also to decide to undertake this investment? […] The investment decision must be analysed from an ex-ante perspective.’
за изменение на Решение 1999/70/ЕО относно външните одитори на националните централни банки по отношение на външните одитори на Central Bank of Cyprus
amending Decision 1999/70/EC concerning the external auditors of the national central banks, as regards the external auditors of the Central Bank of Cyprus
като взе предвид Протокол № 4 за устава на Европейската система на централните банки и на Европейската централна банка, приложен към Договора за Европейския съюз и към Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 27.1 от него,
Having regard to the Protocol No 4 on the Statute of the European System of Central Banks and of the European Central Bank annexed to the Treaty on European Union and the Treaty on the Functioning of the European Union, and in particular to Article 27.1 thereof,
като взе предвид Препоръка ЕЦБ/2013/3 на Европейската централна банка от 4 февруари 2013 г. до Съвета на Европейския съюз относно външните одитори на Central Bank of Cyprus [1],
Having regard to Recommendation ECB/2013/3 of the European Central Bank of 4 February 2013 to the Council of the European Union on the external auditors of the Central Bank of Cyprus [1],
Отчетите на Европейската централна банка (ЕЦБ) и на националните централни банки на Евросистемата се проверяват от независими външни одитори, препоръчани от управителния съвет на ЕЦБ и одобрени от Съвета на Европейския съюз.
The accounts of the European Central Bank (ECB) and of the national central banks of the Eurosystem are to be audited by independent external auditors recommended by the Governing Council of the ECB and approved by the Council of the European Union.
Мандатът на настоящите външни одитори на Central Bank of Cyprus ще изтече след одита за финансовата 2012 година.
The mandate of the current external auditors of the Central Bank of Cyprus will expire after the audit for the financial year 2012.
Поради това е необходимо да се назначат външни одитори за периода, започващ от финансовата 2013 година.
It is therefore necessary to appoint external auditors from the financial year 2013.
Central Bank of Cyprus избра KPMG Limited за свои външни одитори за финансовите години от 2013 до 2017.
The Central Bank of Cyprus has selected KPMG Limited as its external auditors for the financial years 2013 to 2017.
Управителният съвет на ЕЦБ препоръча назначаването на KPMG Limited за външни одитори на Central Bank of Cyprus за финансовите години от 2013 до 2017.
The Governing Council of the ECB recommended that KPMG Limited be appointed as the external auditors of the Central Bank of Cyprus for the financial years 2013 to 2017.
Целесъобразно е да се приеме препоръката на управителния съвет на ЕЦБ и Решение 1999/70/ЕО на Съвета [2] да бъде съответно изменено,
It is appropriate to follow the recommendation of the Governing Council of the ECB and to amend Council Decision 1999/70/EC [2] accordingly,
Член 1, параграф 14 от Решение 1999/70/ЕО се заменя със следното:
Article 1(14) of Decision 1999/70/EC is replaced by the following:
KPMG Limited се одобряват за външни одитори на Central Bank of Cyprus за финансовите години от 2013 до 2017.“
KPMG Limited is hereby approved as the external auditors of the Central Bank of Cyprus for the financial years 2013 to 2017.’.
ОВ C 37, 9.2.2013 г., стр. 1.
OJ C 37, 9.2.2013, p. 1.