natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Жалбоподателят Den Nya Välfärden е шведска фондация, финансирана преобладаващо от работодателската организация Svenskt näringsliv.
The complainant, Den Nya Välfärden, is a Swedish foundation which is mainly funded by the Confederation of Swedish Enterprise.
Нейна задача е, наред с другото, да защитава интересите на шведските предприятия, като следи за функционирането на свободната конкуренция в Швеция.
Its mission is, among other things, to defend the interests of Swedish enterprises by monitoring the functioning of free competition in Sweden.
В своята жалба относно оспорваната продажба Den Nya Välfärden действа от името на един от своите членове, а именно Lidl.
In its complaint regarding the contested sale, Den Nya Välfärden is acting on behalf of one its members, Lidl.
Lidl беше първият чуждестранен оператор в сектора на хранителните продукти, навлязъл на шведския пазар през 2003 г., и е пряк конкурент на Konsum в сектора на търговия на дребно с хранителни продукти и потребителски стоки.
Lidl was the first foreign operator in the food sector to enter the Swedish market in 2003 and is a direct competitor of Konsum in the food and groceries retailing sector.
Оспорваната продажба
The contested sale
Предмет на жалбата е извършената от общината на 5 октомври 2005 г. продажба на парцел на Konsum на цена, която според жалбоподателя е под пазарната стойност.
The complaint concerns the sale of a plot of land by the Municipality to Konsum on 5 October 2005 for a price which was allegedly below market value.
Тази продажба беше част от по-голяма сделка с недвижими имоти, която включва няколко различни продажби на парцели и няколко различни участници.
This sale was part of a larger property transaction, involving a number of different land sales and a number of different parties.
Продажбите имаха за цел изпълнението на устройствен план, приет от общината на 21 юни 2005 г. Една от целите на устройствения план беше осъществяването на някои градоустройствени мерки с оглед създаването на пешеходна зона около централния площад на Åre („Åre Torg“).
These sales aimed at implementing a master development plan (hereinafter ‘the MDP’), which was adopted by the Municipality on 21 June 2005. One of the objectives of the MDP was to implement certain development works in order to create a traffic-free zone around the central square of Åre (‘Åre Torg’).
За изпълнител на модернизацията на Åre Torg в съответствие с устройствения план беше избран Åre Centrum.
In this respect, Åre Centrum was chosen as contractor to carry out the modernisation of Åre Torg in accordance with the MDP.
Във връзка с посочения план през октомври 2005 г. бяха извършени следните сделки, свързани с продажба на земя:
As part of this plan, the following land sale transactions took place in October 2005:
с договор от 4 октомври 2005 г. Konsum продаде своя недвижим имот, намиращ се на Åre Torg, (с наименование Mörviken 2:91) [6] на Åre Centrum за 8,5 милиона крони (приблизително 910000 EUR);
By contract dated 4 October 2005, Konsum sold its property at Åre Torg (designation Mörviken 2:91) [6] to Åre Centrum for SEK 8,5 million (about EUR 910000).
с договори от 3 и 5 октомври 2005 г. общината продаде парцел, състоящ се от недвижимите имоти Åre prästbord 1:30, 1:68 и 1:69) [7] в район Produkthusområdet, на Konsum за 2 милиона крони (приблизително 213000 EUR) („оспорваната продажба“);
By contracts dated 3 and 5 October 2005, the Municipality sold land to Konsum comprising the property units Åre Prästbord 1:30, 1:68 and 1:69 [7] in the Produkthuset area for SEK 2 million (about EUR 213000) (‘the contested sale’).
с договор от 4 октомври 2005 г. Åre Centrum продаде парцел с наименование на недвижимия имот Åre Prästbord 1:76 [8] (граничещ с посочените по-горе недвижими имоти Åre Prästbord 1:30, 1:68 и 1:69) на Konsum за 1 милион крони (приблизително 107000 EUR).
By contract dated 4 October 2005, Åre Centrum sold a plot of land to Konsum for SEK 1 million (about EUR 107000) with the designation Åre Prästbord 1:76 [8], adjacent to the aforementioned property units Åre Prästbord 1:30, 1:68 and 1:69.
Първоначално намерението беше на заседанието на общинския управителен съвет на 24 август 2005 г. на оспорвания парцел да бъде определена цена от една крона.
Initially, the price of the contested plot of land was supposed to be set at SEK 1 at the Municipal Executive meeting of 24 August 2005.
Междувременно с телефонен разговор, последван от писмо по електронната поща от 23 август 2005 г., Lidl направи оферта на стойност 6,6 милиона крони (приблизително 710602 EUR) за същия парцел, което доведе до предоговаряне на продажната цена от страна на общината и Konsum от 1 крона на един милион крони (приблизително 107000 EUR).
However, by a phone call followed by an e-mail dated 23 August 2005, Lidl made an offer of SEK 6,6 million (about EUR 710602) for the same plot of land, so that the sale price was re-negotiated by the Municipality and Konsum from SEK 1 to SEK 1 million (about ЕUR 107000).
Цената от един милион крони обаче беше оттеглена вследствие на жалба, подадена от двама членове на общинския съвет до административния съд на областта.
However, the price of SEK 1 million was revoked following an appeal submitted by two members of the Municipal Council to the County Administrative Court.
На 5 октомври 2005 г. общинският управителен съвет прие окончателно цена от два милиона крони за оспорвания парцел.
A price of SEK 2 million for the contested plot of land was ultimately approved by the Municipal Executive Board on 5 October 2005.
На същата дата беше подписан окончателният договор за продажба между Konsum и общината.
On the same day, the final sale agreement was signed by Konsum and the Municipality.
Жалбата
The complaint
Според жалбоподателя оспорваната продажба не е предхождана от официален публичен търг и не е направена независима експертна оценка.
According to the complainant, the contested sale was not preceded by a formal bidding procedure and no independent expert valuation was carried out.
Становището на жалбоподателя е, че оспорваната продажба е в нарушение на член 107, параграф 1 от Договора за функционирането на Европейския съюз („ДФЕС“).
The contested sale is, in its view, in breach of Article 107(1) of the Treaty on the Functioning of the European Union (TFEU).
Във връзка с това жалбоподателят твърди по-специално, че офертата на Lidl е била реална, обвързваща и пряко съпоставима с офертата на Konsum, приета от общината.
In this regard, the complainant submits, in particular, that the bid by Lidl was credible, binding and directly comparable to the bid made by Konsum and accepted by the Municipality.
Според жалбоподателя с неприемането от страна на общината на офертата на Lidl парцелът е продаден под пазарната си стойност.
By not accepting Lidl’s bid, the complainant considers that the Municipality had sold the plot of land below its market value.
Жалбоподателят заявява, че помощта възлиза на 4,6 милиона крони (приблизително 495268 EUR), или разликата между офертата на Lidl и продажната цена.
The complainant alleges that the aid amounts to SEK 4,6 million (about EUR 495268), or the difference between Lidl’s offer and the sale price.
ДОПЪЛНИТЕЛНО МНЕНИЕ НА ЖАЛБОПОДАТЕЛЯ
ADDITIONAL COMMENTS FROM THE COMPLAINANT
С писмо от 21 май 2012 г. жалбоподателят посочи, че Konsum е платил 861 SEK/m2 (приблизително 92 EUR) за парцела, закупен от Åre Centrum, в сравнение с 312 SEK/m2 (приблизително 34 EUR) за парцела, закупен от общината.
By letter dated 21 May 2012, the complainant submitted that Konsum paid SEK 861/m2 (about EUR 92) for the land acquired from Åre Centrum compared with SEK 312/m2 (about EUR 34) for the land bought from the Municipality.
Според жалбоподателя това представлява допълнително доказателство, че оспорваната продажба е направена под пазарната стойност и че частен оператор би продал парцела на по-висока цена.
According to the complainant, this constitutes additional evidence that the contested sale took place below market value and that a private operator would have sold the plot at a higher price.
МНЕНИЕ НА ШВЕЦИЯ
COMMENTS FROM SWEDEN
Съгласно шведските органи продажбата в полза на Konsum е част от серия сделки с парцели, включваща и продажбата от страна на Konsum на парцел в друг район на Åre (Åre Torg), който общината е имала намерение да използва за някои градоустройствени цели.
According to the Swedish authorities, the sale to Konsum was part of a series of land transactions, notably involving the sale by Konsum of a plot of land in another area of Åre (Åre Torg), which was intended to be used by the Municipality for certain development purposes.
Чрез продажбата на парцела Konsum премести своята дейност от Åre Torg, с което позволи на общината да осъществи своите цели, залегнали в устройствения план, т.е. изграждането на пешеходна зона около Åre Torg.
Through the land sale, Konsum relocated its outlet away from Åre Torg, thereby allowing the Municipality to achieve its objectives as laid down in the MDP, i.e. the creation of a traffic-free zone around the area of Åre Torg.
Приемането на офертата на Lidl, от друга страна, не би позволило на общината да изпълни целта на устройствения план, тъй като Konsum би останало в своите помещения на Åre Torg.
If it had accepted Lidl’s bid instead, the Municipality would not have been able to pursue the objective of the MDP, since Konsum would have remained at its premises in Åre Torg.
Следователно офертата на Lidl не може да се смята за съпоставима с тази на Konsum.
Therefore, Lidl’s bid could not be considered comparable to Konsum's.
Освен това шведските органи не смятаха, че офертата на Lidl е била сериозна или обвързваща, тъй като е подадена късно и не е била достатъчно конкретна.
Moreover, the Swedish authorities did not regard Lidl’s offer as serious and binding due to its late submission and the lack of sufficient details.
При всички обстоятелства шведските органи смятат, че оспорваната продажба е осъществена на пазарна стойност.
In any event, the Swedish authorities consider that the contested sale had taken place at market value.
В това отношение шведските органи предоставиха два експертни доклада в подкрепа на своето гледище: доклад за оценка, изготвен от Ernst & Young Real Estate, от май 2003 г. и последващ доклад за оценка, изготвен от PWC, от април 2012 г., който оценява парцела към момента на продажбата през октомври 2005 г.
In this regard, the Swedish authorities submitted two expert reports to support their views: an evaluation report prepared by Ernst & Young Real Estate in May 2003 and an ex post evaluation report prepared by Pricewaterhouse Coopers (PwC) in April 2012 evaluating the value of the land at the time of the sale in October 2005.
Докладът за оценка на Ernst & Young е съставен през май 2003 г. Той се основава на анализ на паричния поток, който взема предвид различни параметри, като например планираното използване на парцела, бъдещето развитие на пазара в района и разходите за експлоатация и поддръжка на съпоставими недвижими имоти.
The Ernst & Young evaluation report was carried out in May 2003.
С оглед установяването на пазарната стойност в доклада се посочват и оценяват определени парцели, от които един (Åre prästbord 1:76) граничи с парцелите (Åre Prästbord 1:30, 1:68 и 1:69), които Konsum е закупил от общината.
It is based on a cash flow analysis taking into account parameters such as the intended use of the land, the future development of the market in the area, operating and maintenance costs for similar properties, etc. To establish the market value, the report referred to and assessed certain land plots, one of which (Åre Prästbord 1:76) is adjacent to the land bought by Konsum from the Municipality (Åre Prästbord 1:30, 1:68 and 1:69).
В доклада граничещият непосредствено парцел се оценява на приблизително 1000 SEK/m2 брутна площ (приблизително 110 EUR).
This report values the directly adjacent plot at around SEK 1000/m2 gross area (about EUR 110).
Съгласно шведските органи парцелът, граничещ с посочения в доклада на Ernst & Youngs парцел, е съпоставим с парцела, продаден от общината на Konsum през 2005 г. В крайна сметка би трябвало да има съответствие между цената според оценката и окончателната продажна цена в оспорваната сделка от 1200 SEK/m2 брутна площ (приблизително 129 EUR).
According to the Swedish authorities, the plot adjacent to that to which the Ernst & Young report refers is comparable to the land sold by the Municipality to Konsum in 2005. In the end, the estimated price should correspond to the final sale price of the contested transaction of SEK 1200/m2 gross floor area (about EUR 129).
Във връзка с това шведските органи подчертават, че при определянето на цената общината е взела предвид стойността на квадратен метър брутна площ.
In this respect, the Swedish authorities stress that when setting the price the Municipality took into account the value per square metre of gross area.
Това се дължи на факта, че страните планираха да построят търговски обекти на този парцел.
This was due to the fact that the parties envisaged building commercial premises on the land.
Поради това шведските органи смятат, че изчислените от жалбоподателя цени, посочени като доказателство за осъществяването на оспорваната продажба под пазарната стойност (вж. точка 26), не трябва да се вземат под внимание, тъй като се основават на цената на квадратен метър брутна площ.
To this end, the Swedish authorities consider that the prices calculated by the complainant and presented as evidence that the contested sale took place below market value (see recital (26)) should not be taken into account, since they refer to the price of the land per square metre of total area.
Според шведските органи те са взели под внимание периода от време между оценката на Ernst & Young и фактическата сделка (2,5 години), макар пазарът за новопостроени помещения за търговия на дребно в Åre да е бил незначителен, ако въобще е съществувал.
According to the Swedish authorities, the time lapse between the date of valuation by Ernst & Young and the date of the actual transaction (2,5 years) was taken into account, although a market for newly built retail premises in Åre was minor if not non-existent.
В подкрепа на това, поради липсата на официална статистика относно цените на недвижимите имоти във въпросния район по това време, шведските органи се позоваха на индекс на потребителските цени.
To substantiate this, the Swedish authorities pointed to a consumer price index in the absence of official statistics of real estate prices for the time and area concerned.
Становището на шведските органи е, че оценката на Ernst & Young при всички случаи е съпоставима с окончателната продажна цена.
The Swedish authorities conclude that the Ernst & Young estimate is in any event comparable to the final sale price.
В отговор на искането на Комисията от 22 март 2012 г. за сведения шведските органи предоставиха впоследствие и нова експертна оценка, изготвена от PWC през април 2012 г. В доклада на PWC се прави заключението, че пазарната стойност на въпросния парцел [9] към момента на продажбата (октомври 2005 г.) е била между 1,65 и 2,474 милиона крони (приблизително 177000, съответно 265000 EUR).
Furthermore, in response to the Commission’s request for information of 22 March 2012, the Swedish authorities provided a new ex post expert valuation prepared by PwC in April 2012. The PwC report concludes that the market value of the land in question [9] at the time of the sale (October 2005) lay between SEK 1,65 and SEK 2,474 million (about EUR 177000 and EUR 265000).
За да се стигне до това заключение, в доклада се прави анализ на сделки със съпоставими парцели в населеното място.
To arrive at this value range, the report uses the local price analysis of transactions involving similar properties.
Освен това шведските органи се позоваха на решение на административния съд в област Jämtland от 24 май 2006 г., в което съдът потвърди законосъобразността на решението на общината да одобри продажбата на парцела на Konsum за 2 милиона крони.
Moreover, the Swedish authorities referred to a judgment of the Administrative Court of Jämtland County of 24 May 2006 which confirmed the legality of the Municipality’s decision to approve the land sale to Konsum for SEK 2 million.
Областният съд реши, че решението е законосъобразно и че Konsum не е било неправомерно облагодетелствано на следните основания:
The County Administrative Court decided that the decision was lawful and that there was no favouring of Konsum for the following reasons:
офертата на Lidl е получена точно преди вземането на решението на общинския съвет;
Lidl’s bid was received just before the Municipal Council adopted its decision;
парцелът, който е продаден, е обект на специални условия за използване според съществуващия устройствен план на района;
The sale concerned land which was subject to special conditions of use, according to the MDP applicable to the area;
не съществуват достатъчно доказателства, че продажната цена на парцела е била под пазарната стойност;
There was not enough evidence that the sale price was below market value;
решението на общинския съвет следва да се разглежда като част от по-голям план за преместване на търговски обекти извън централната част на града.
The decision of the Municipal Council must be regarded as part of a larger plan to relocate businesses away from the city centre.
Този план включваше оспорваната продажба на парцел на Konsum.
This plan included the contested sale of land to Konsum.
В отговор на твърденията на жалбоподателя, че сделките с недвижими имоти не са извършени и Konsum, изглежда, все още е собственик на недвижимия имот Åre Mörviken 2:91, шведските органи твърдят, че сделките са последвани от препарцелиране на недвижимите имоти, в което са включени всички въпросни имоти.
In reply to the complainant’s allegations that the property transactions did not take place and that Konsum still appears to be the owner of the real estate Åre Mörviken 2:91, the Swedish authorities allege that the transactions were followed by a process of re-allotment of all the properties involved.
При приключването на сделките са променени наименованията на различните недвижими имоти в имотния регистър.
Thus, after the transactions were completed, the different properties switched names in the property register.
В тази връзка шведските органи посочват, че недвижимите имоти, продадени от общината и Åre Centrum AB на Konsum, са сменили наименованията си от Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 и част от 1:69 на Mörviken 2:91.
In this regard, the Swedish authorities point out that the properties sold by the Municipality and Åre Centrum AB to Konsum changed names from Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76, and a part of 1:69, to Mörviken 2:91.
ОЦЕНКА НА МЕРКИТЕ
ASSESSMENT OF THE MEASURE
Наличие на държавна помощ
The existence of state aid
Член 107, параграф 1 от ДФЕС гласи, че „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар“.
Article 107(1) TFEU states that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
Съгласно установената съдебна практика [10] продажбата от публични органи на земи или сгради на предприятие или на лице, извършващо стопанска дейност, може да крие елементи на държавна помощ, по-специално когато не се извършва на пазарна стойност, тоест на цената, която частен инвеститор, действащ в нормални условия на конкуренция, би могъл да определи.
According to settled case law [10], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute state aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
В това отношение Комисията отбелязва, че сделки за продажба на земя по принцип трябва да се оценяват съгласно известието на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи [11] („известието относно продажбите на земя“), което съдържа насоки за използване от страна на държавите членки с цел недопускането на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings to public authorities [11] (‘the Land Sale Communication’), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of state aid.
Известието съдържа два метода за изключване на елементи на държавна помощ в тези сделки: първо, продажба на земя и сгради в рамките на достатъчно добре публично оповестена, открита и безусловна тръжна процедура, сравнима с публична продажба, като се приема най-добрата или единствена оферта; второ, предварителна оценка от независим оценител.
The Land Sale Communication provides two methods of excluding the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Целта с тези два метода е да се гарантира, че цената, на която публичният орган продава земята, е, доколкото това е възможно, максимално близка до пазарната стойност и по този начин съответства на принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика, така че да се избегне облагодетелстването на купувача при продажбата на земя.
These two methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the market economy investor principle (MEIP), so as to rule out the possibility that the sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Не може да бъде изключено обаче използването в тези случаи на други методи на оценка, при условие че може да се гарантира цена, платена от купувача въз основа на тези методи, която се различава във възможно най-малка степен от пазарната стойност [12].
It cannot be ruled out, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is ensured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, as far as possible, the market value of that land [12].
В настоящия случай в подготовка на оспорваната продажба не беше направена нито открита и безусловна тръжна процедура, нито предварителна оценка от независим оценител.
In the present case, there was neither an open and unconditional bidding procedure nor an ex ante independent expert valuation prepared for the purposes of the contested sale.
Поради това известието относно продажба на земя не е пряко приложимо.
The Land Sale Communication is therefore not directly applicable.
Следователно пазарната стойност на парцела трябва да бъде определена въз основа на друга налична информация.
As a consequence, the market value of the plot of land must be inferred from other available information.
Офертата на Lidl
The bid by Lidl
Една конкретна оферта, направена по същото време от конкурент, е обикновено по-добър индикатор за пазарната стойност, отколкото оценка на стойността от независим оценител, тъй като отразява цената, която пазарът е бил склонен да плати за земята към момента на продажбата.
A concrete contemporaneous bid by a competitor is normally a better indicator of the market value of land than the value of the land estimated by an independent expert, since it reflects how much the market is willing to pay for the land at the date of the sale.