natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели.
Karkkila intended, however, to reshape some of the land and subdivide it into smaller plots.
KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila at the time of the transaction.
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи.
After acquiring full ownership, Karkkila intended to lease out some of the land to cover operating expenses.
Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000—2003 г. са възлизали най-много на 40000 EUR.
KK’s operating expenses (salary, rent, interests on loans) in 2000-2003 were at most EUR 40000.
Допълнителна свързана информация
Further relevant information
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място.
Karkkila is located within commuting distance of Helsinki.
Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават.
Real estate in Helsinki and the surrounding areas has become very expensive and prices are still rising.
Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там.
This price pressure has led people to settle in municipalities surrounding the capital, which has had a knock-on effect on real estate prices there.
Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää.
Karkkila can be considered a possible alternative location, together with three other towns: Vihti, Lohja and Hyvinkää.
Разстоянията от Хелзинки са следните:
Distances from Helsinki are as follows:
Разстояния от Хелзинки
Distances from Helsinki
38 мин.
38 min
45 мин.
45 min
42 мин.
42 min
50 мин.
50 min
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители.
These municipalities have attracted considerable numbers of new residents.
Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
As a consequence, real estate prices rose significantly before (and after) the transaction, with prices doubling in Karkkila, and in some instances increasing sixfold.
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища.
According to official forecasts published in 2000, the population of Karkkila was expected to rise to 9600 inhabitants by 2025, which would mean housing needs of 600 new homes.
Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението.
These forecasts were soon seen to lag far behind the actual population increase.
Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. — 137 и през 2007 г. — 95).
Three years later, at the time of the transaction, Karkkila’s expected housing needs were about 70 new homes per year, which was confirmed in a study by the Uusimaa Regional Council shortly afterwards, covering the period up to 2025. (In practice, 63 new homes were built in 2005, 137 in 2006 and 95 in 2007).
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 %.
МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
COMMENTS FROM FINLAND
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята.
Finland submitted three ex-post expert studies on valuing the land.
Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена.
They concluded that the price paid corresponded to the market price.
Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. [5] След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания.
The Commission broadly rejected the study (Study A) submitted during the first investigation procedure in its initial 2005 Decision [5]. After the adoption of the 2005 Decision, Finland commissioned two further expert studies.
Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности.
The first of these (Study B) contains only a general statement that the valuation of the land was correct without entering into details.
Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
The second study, the KP & P report, (Study C) analyses the real estate situation in Karkkila and the surrounding municipalities in more detail.
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск.
Finland argues that Karkkila acquired full ownership of the shares because it was a medium- to long-term, low-risk investment.
Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
Considering the constant rise in real estate prices in the neighbouring municipalities, Karkkila’s forecast population increase, saturation of existing neighbourhoods and the need for expansion, Karkkila City Council considered that purchasing full ownership of KK would be profitable.
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост.
Finland also explained that the possibility of speeding up procedures was another practical reason for obtaining sole ownership.
Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси.
Finland hinted on several occasions that cooperation between Karkkila and Componenta was not ideal because of their diverging commercial interests.
И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения.
Both partners agreed to terminate the joint venture in order to avoid deadlock on many decisions.
По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване.
In particular, a large number of decisions had to be taken in the Haapala/Uusitalo area on re-splitting plots to facilitate development of the area.
Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
Since real estate activities were not Componenta’s core business, it was in its interests to cease this branch of activity, whereas it was in Karkkila’s interests to be able to steer land development completely independently.
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää.
Finland explained why a comparison with Vihti, Lohja and Hyvinkää was pertinent.
Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
Finland underlined, inter alia, that there was no passenger rail link to Vihti and Lohja, which would allow commuters to travel easily between these municipalities and Helsinki.
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти.
Finland contends that the Commission’s calculation of the amount of aid in the 2005 decision was distorted because the shareholder loan was taken into account twice.
Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta.
The loan was deducted from the value of the company for the calculation of the value of 50 % of the shares and taken into account as repayment to Componenta.
Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
Finland therefore argues that the price of the shares (EUR 713092,50) already includes the loan because that amount was calculated on the basis of KK’s net worth.
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар.
According to Article 87(1) of the EC Treaty, any aid granted by a Member State or through state resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods is, in so far as it affects trade between Member States, incompatible with the common market.
Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
The Court of Justice of the European Union has consistently held that the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки.
Other companies in the internal market also manufacture the same products as Componenta and they are intensively traded between Member States.
За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи [6].
For the purposes of Article 107(1) TFEU, state resources include local authority resources [6].
Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1.
Thus the transaction in question, which was financed with Karkkila’s resources, involves state resources within the meaning of Article 107(1).
Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО.
Therefore, any advantage granted to Componenta in the context of the transaction which Componenta would not have received in normal market conditions would fall within the scope of Article 87(1) of the EC Treaty.
Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
It follows that the main question in the case at hand is whether Componenta received a level of payment that it would not have obtained under normal market conditions.
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
The Commission notes that the redemption clause in the sales contract concluded between Componenta and Karkkila can be seen as an indication that the purchase conditions offered by Karkkila were intended to encourage Componenta to keep its production site in Karkkila and close the blast furnace in Alvesta.
В решението на Първоинстанционния съд [7] се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията.
The judgment of the Court of First Instance [7] held that the deal was conditional but did not specify the consequences.
В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи.
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ [8].
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Общи съображения по отношение на стойността на акциите
General considerations concerning the value of the shares
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи [9] (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество.
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Всъщност съгласно споразумението между акционерите [10] и устава на KK [11] властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK [12], съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million. This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40000 EUR на година преди сделката).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики.
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Приход от наеми след сделката
Rental income after the transaction
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството.
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK.
In the case at hand, the return on the investment manifested itself through the increasing value of the real estate owned by KK. Finland explained that the value of the land owned by KK had risen considerably between 1996 and 2003.
Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996—2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005—2008 г.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година [13].
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Стойност на земята
Value of the land
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Финландия посочи следните стойности на активите на KK [14]:
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]: