natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Текуща стойност на земята
Current value of land
Пари в брой и банкови депозити
Cash and bank deposits
Заем от акционери
Shareholder loan
Общо задължения
Total debts
Нетна стойност на KK
KK’s net value
50 % от нетната стойност на KK
50 % of KK’s net value
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони.
The value of the land was calculated by reference to the standard prices charged by Karkkila in 2003. These were uniform prices for the whole of the Karkkila area, the only exceptions being the differences between two zones.
От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони.
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки — Vihti, Lohja и Hyvinkää — са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila — то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна.
This forecast soon proved to be too conservative.
Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo).
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове).
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години — 1400 нови жилища.
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от — ако не изцяло — недвижимото имущество в своя портфейл.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Район Asemanranta
Asemanranta area
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2358158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK.
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39590 m2.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.).
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2.
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2223000 EUR.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
За максимална стойност в случай на завишена оценка — ако има такава — може да се счита сумата от 135158,4 EUR, която би съответствала на 67579,2 EUR за 50 %.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8—9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Следователно тези 8—9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Район Haapala и Uusitalo
Haapala and Uusitalo area
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града.
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
На практика KK е притежавало целия район.
KK owned virtually the entire area.
За целите на сделката земята е оценена на 1612059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973268 EUR и 811209 EUR за свързани къщи.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Цени за самостоятелни къщи
Prices for detached houses
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени.
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15—20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
Finland submitted data showing that the average price was some EUR 14,4/m2 in 2003. The initial expert (Study A) had indicated that the market prices in Karkkila ranged between EUR 9,43 and EUR 14,76.
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август — друг за 10,06 EUR/m2.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001—2002 г., и с 42,7 % в периода 2002—2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Цени за свързани къщи
Prices for terraced houses
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение.
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.