muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Danıştay — Esas No: 2021/6574, Karar No: 2024/2310, Tarih: 17.04.2024

. maddesinde aranan asgari 5 hektarın üzerinde olduğu ve Kanun'da tanımlanan koşullara uygun olduğu, dava konusu proje alanının Samsun ilinin merkezi iş alanında yer aldığı ve geleneksel kent merkezi özelliği taşıdığı, merkezi iş alanının en işlek ve ilgi çekici bölümünde, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi ile oluşturulması amaçlanan meydan, yaya köprüleri, donatı alanları gibi kullanımların, hem mevzuata uygun olduğu hem de geleneksel kent merkezi özelliğiyle uyumlu olduğu, diğer taraftan, dava konusu işleme ait gerekçe raporunda projenin amacına ve kapsamına dair genel açıklamalara yer verildiği, ancak kentsel dönüşüm veya kentsel tasarım projesi hazırlanmadığı, bu nedenle proje alanında gerçekleştirilecek kullanımlara, bunların meydan bütünlüğünü nasıl sağlayacağına, öngörülen yapılaşma koşullarına dair belirsizlik bulunduğu, bu aşamada sadece Samsun Büyükşehir Belediye Başkanlığının alanda yapmak istediklerine dair niyetinin bilindiği, bu derece önemli ve köklü dönüşüm öngören kararın kentsel tasarım projesine dayanmamasının eksiklik olduğu, dava konusu işleme ait gerekçe raporunda, alanın mevcut halini tanımlayan ulaşım, imar durumu gibi hususların incelendiği, mevcut yapılaşma durumuna ilişkin ayrıntılı verilerin toplandığı, sınır tespitinin yapıldığı ve bunun krokilendirildiği, kısa ve özet nitelikte de olsa düzenlemenin amacı, kapsamı ve yöntemine ilişkin açıklamalara yer verildiği, dolayısıyla dava konusu işlemin bir ön hazırlık çalışmasına dayandığı görülmekle birlikte, teknik ve bilimsel dayanakları ile karar verme sürecinin niteliği açısından önemli eksiklikler bulunduğu, alanda küçük ölçekli bir dönüşüm projesi değil, ekonomik ve toplumsal etkileri bakımından büyük ölçekli bir kentsel proje tasarlandığından, mevcut gerekçe raporunun yeterli olmadığı, ön çalışma sürecinin toplumsal katılımı içermediği, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının, kent meydanı tasarımının gerektirdiği ölçüde bütüncül olmayan bir şekilde belirlendiği, meydanların, çevresindeki yapılaşmayı ayırıcı değil, birleştirici olması ve bir bütünlük içinde ele alınması gerektiği, uyuşmazlıkta mevcuttaki meydanın, parçalı bir sınırla genişletilmeye çalışılması ve belli imar adalarının proje alanı dışında bırakılması sonucunda bütüncüllüğün kaybolduğu ve fiziksel çevreyle ilişkinin nasıl kurulacağının belirsiz hale geldiği, meydanın açıklığının bloke edildiği, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının zikzaklar çizerek parçalı şekilde oluşturulduğu ve taşıt yollarını kapsadığı, kentsel dönüşüm veya tasarım projesi hazırlanmadan, sadece 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesindeki asgari 5 hektar büyüklük koşulunu sağlama amacına öncelik veren çizgisel bir sınır belirlenmesi ile yetinildiği,  dava konusu işlemin kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmadığı" belirtilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerle bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu proje ile oluşturulması amaçlanan kullanımların mevzuata uygun olduğu anlaşılmakla birlikte, alan sınırının zikzaklar çizilerek parçalı şekilde oluşturulmasının hangi kriterlere göre belirlendiğinin açıklanamadığı, proje alanına sonradan dahil edilen taşıt yollarının sadece 5 hektarlık yasal büyüklük koşulunu sağlamaya hizmet ettiği, proje ile hedeflenen meydan bütünlüğü ile deniz tarafına doğru oluşturulmak istenilen açıklığın sağlanamadığı, proje gerekçe raporunun, yeterli bilimsel, teknik araştırma ve analiz çalışmalarına dayanmadığı sonucuna varıldığından, dava konusu işlemde, şehircilik ilkelerine, kamu yararına ve hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği, düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay  Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE :
MADDİ OLAY :
 Samsun kent merkezinde, perakende ticaret faaliyetlerinin yoğun olduğu merkezi iş alanı bölgesinde yer alan ve doğuda Atatürk Bulvarı (Ordu-Sinop Karayolu), Cumhuriyet Caddesi ve raylı sistem hattının, batıda Gazi Caddesinin, güneyde Osmaniye Caddesinin arasında kalan bir kısım alanın yayalaştırılarak, bu alanda meydan ve bu meydanla bütünleşecek rekreasyon alanları, sosyal donatı alanları, yeraltı otoparkı ve yaya köprüleri oluşturulmak üzere ilk olarak Samsun Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile Samsun ili, İlkadım ilçesi sınırlarında, 1/5000 ölçekli nazım imar planının … sayılı paftasında, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının … sayılı paftasında kalan yaklaşık 4,07 hektar büyüklüğündeki alanın 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak belirlenmesine karar verilmiş ve bu proje alan sınırı mevcut imar planlarına işlenmiştir.
Devamında proje alanı içerisinde kamu mülkiyetinde ve kullanımında olan taşınmazlar bulunması nedeniyle teklif dosyası Cumhurbaşkanlığına iletilmiş ve 21.04.2021 tarih ve 3872 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 5,04 hektar büyüklüğündeki alan kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmiştir.

Devamında proje alanı içerisinde kamu mülkiyetinde ve kullanımında olan taşınmazlar bulunması nedeniyle teklif dosyası Cumhurbaşkanlığına iletilmiş ve 21.04.2021 tarih ve 3872 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 5,04 hektar büyüklüğündeki alan kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmiştir.
Bir kısmı kamunun mülkiyetinde ve kullanımında, bir kısmı da özel şahısların mülkiyetinde ve kullanımda olan ve ruhsatlı şekilde yapılaşması tamamlanmış toplam 21 adet yapı ile tescil harici alanları kapsayan dava konusu proje alanına mevcut 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile "diyanet sitesi ve cami alanı", "askeri alan (orduevi)", "ticaret alanı", "cumhuriyet meydanı", "park alanı", "otopark ve yeraltı otopark alanı" ve "yol alanı" işlevleri getirilerek, ticaret alanlarında blok veya bitişik nizam, 2 ila 9 kat arasında yapılaşma koşulları öngörülmüş iken; alanın tamamının meydan ve muhtelif sosyal donatı alanlarına çevrilmek üzere kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırı içinde belirlenmesi üzerine bakılmakta olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinin 02/07/2018 tarih ve 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 200. maddesiyle değişik 1. fıkrası ve 2. fıkrasında: ''Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir" hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
 Dava konusu proje alanının kullanım biçiminin, 5393 sayılı Belediye Kanununun 5998 sayılı Kanunun 1. maddesiyle değişik "Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı" başlıklı 73. maddesinde sayılan yasal amaçlardan hangisi veya hangilerinin gerçekleştirilmesine yönelik olduğunun, alana yönelik amaçlanan kullanımların, söz konusu alanın mevcut durumu ve varsa imar planlarında ayrıldığı kullanımları ile uyumlu olup olmadığının, bölgenin fiziksel çevresiyle olan ilişkisi, niteliği, özellikleri ve yer seçimi itibariyle kentin gelişme yön ve potansiyeli ile uyumlu olup olmadığının, alanın kentsel dönüşüm ve gelişim projesi için uygun bir bölge olup olmadığı ile tespit edilen alan sınırının mevzuatta belirlenen esaslara uygun olup olmadığının, dava konusu işlemin şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun bulunup bulunmadığının, davacıların iddiaları, davalı idarelerin savunmaları ile dosyadaki bilgi ve belgeler dikkate alınarak incelenmesi ve uyuşmazlık ile ilgili tespit ve değerlendirmelerin yapılması amacıyla 09/05/2022 tarihinde naip üye … niyabetinde Prof. Dr. …, Prof. Dr. …, Prof. Dr. …'den oluşan bilirkişi kurulunun katılımıyla yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır.
Bu inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda özetle;
- "Dava konusu işleme esas teşkil eden Samsun Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararının, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının mevcut 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000  ölçekli uygulama imar planlarına işlenmesine ilişkin plan değişikliği olduğu, alanın fonksiyon kararlarında herhangi bir değişiklik yapılmadığı ve plan açıklama raporunda, proje alanın yaklaşık 4 hektar büyüklüğünde olduğunun  belirtildiği, 
- Dava konusu Cumhurbaşkanı kararı ekinde sınırları belirlenen proje alanının büyüklüğünün ise 5,04 hektar olduğu, proje alanının büyüklüğü yönünden söz konusu kararlar arasındaki farklılığın; Samsun Büyükşehir Belediye Meclisinin kararında proje alanı sınırının taşıt yollarını dışlayarak yapı adalarının çevresinden çizilmesinden, dava konusu Cumhurbaşkanı kararıyla onaylanan proje alanı sınırının ise yapı adalarını çevreleyen taşıt yollarının tamamını kapsayacak şekilde çizilmesinden kaynaklandığı,
- Sonuç olarak, dava konusu Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanının büyüklüğünün 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde aranan asgari 5 hektarın üzerinde olduğu ve Kanun'da tanımlanan koşullara uygun olduğu,
- Dava konusu proje alanının Samsun ilinin merkezi iş alanında yer aldığı ve geleneksel kent merkezi özelliği taşıdığı, merkezi iş alanının en işlek ve ilgi çekici bölümünde, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi ile oluşturulması amaçlanan meydan, yaya köprüleri, donatı alanları gibi kullanımların, hem mevzuata uygun olduğu hem de geleneksel kent merkezi özelliğiyle uyumlu olduğu,

- Dava konusu proje alanının Samsun ilinin merkezi iş alanında yer aldığı ve geleneksel kent merkezi özelliği taşıdığı, merkezi iş alanının en işlek ve ilgi çekici bölümünde, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi ile oluşturulması amaçlanan meydan, yaya köprüleri, donatı alanları gibi kullanımların, hem mevzuata uygun olduğu hem de geleneksel kent merkezi özelliğiyle uyumlu olduğu,
- Diğer taraftan, dava konusu işleme ait gerekçe raporunda projenin amacına ve kapsamına dair genel açıklamalara yer verildiği, ancak kentsel dönüşüm veya kentsel tasarım projesi hazırlanmadığı, bu nedenle proje alanında gerçekleştirilecek kullanımlara, bunların meydan bütünlüğünü nasıl sağlayacağına, öngörülen yapılaşma koşullarına dair belirsizlik bulunduğu, bu aşamada sadece Samsun Büyükşehir Belediye Başkanlığının alanda yapmak istediklerine dair niyetinin bilindiği, bu derece önemli ve köklü dönüşüm öngören kararın kentsel tasarım projesine dayanmamasının eksiklik olduğu,
- Davacılar tarafından, alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesinin gerekçelerinin belirsiz olduğu, Samsun Büyükşehir Belediye Başkanlığının alana yönelik somut projesinin bulunmadığı şeklinde iddialar ileri sürülmekte ise de, bu iddiaların gerçeği yansıtmadığı, dava konusu işleme ait gerekçe raporunda, alanın mevcut halini tanımlayan ulaşım, imar durumu gibi hususların incelendiği, mevcut yapılaşma durumuna ilişkin ayrıntılı verilerin toplandığı, sınır tespitinin yapıldığı ve bunun krokilendirildiği, kısa ve özet nitelikte de olsa düzenlemenin amacı, kapsamı ve yöntemine ilişkin açıklamalara yer verildiği, dolayısıyla dava konusu işlemin bir ön hazırlık çalışmasına dayandığı görülmekle birlikte, teknik ve bilimsel dayanakları ile karar verme sürecinin niteliği açısından önemli eksiklikler bulunduğu, 
- Alanda küçük ölçekli bir dönüşüm projesi değil, ekonomik ve toplumsal etkileri bakımından büyük ölçekli bir kentsel proje tasarlandığından, mevcut gerekçe raporunun yeterli olmadığı, ön çalışma sürecinin toplumsal katılımı içermediği, mevcutta çok sayıda işyerinin ve çalışan nüfusun bulunduğu alanda, proje sonucu oluşacak iş ve mülk kaybından dolayı ortaya çıkacak muhtemel zararları asgariye indirmeye yönelik tedbirlerin belirlenmediği, gerekli bilgilendirmelerin yapılmadığı, bu önemli toplumsal sorunun dışlanmasının uygun bir yaklaşım olmadığı,
- Dava konusu işlemin gerekçe raporunda; meydan kullanımı ile kesintisiz yaya ulaşımının sağlanabilmesi için Atatürk Bulvarı ve raylı sistem hattının üzerinden köprüler inşa edileceğinin belirtildiği, meydan fonksiyonunu artırıcı bağlantı köprüleri ve yaya aksları için proje alanının doğuya doğru genişlemesi gerektiği, nitekim Muzaffer Önder Parkı, Kurtuluş Yolu, Tütün İskelesi ve Panorama 1919 Müzesinin doğuda, Atatürk Bulvarının diğer tarafında kaldığı, buna karşılık dava konusu projeyle sadece Cumhuriyet Meydanının batıya Gazi Caddesine doğru genişletilmesinin öngörüldüğü,

- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının, Ziraat Bankasının kullanımında olan hizmet binası ile yanındaki işhanı ve otel binasının etrafından zikzak çizerek belirlendiği, bu şekilde projenin temel amacı olan meydan bütünlüğünün ve deniz tarafı yönünde doğu-batı bağlantılarının devamlığının kesintiye uğradığı, meydanın açıklığının bloke edildiği,
- Aynı şekilde Site Camii ile eski adliye binası ve Muzeffer Önder Parkı arasında öngörülen bağlantı köprüsü ve yaya aksının da, anılan caminin güneyinde ve doğusunda proje alanı dışında bırakılan yapılarla kesintiye uğradığı ve açıklığın yine bloke edildiği,
- Dolayısıyla Cumhuriyet Meydanı ve Site Camisinin doğuya (deniz tarafına) doğru bağlantılarının tam olarak amaçlanan şekilde sağlanmadığı, meydanın sadece batıya Gazi Caddesine doğru genişletilmesinin planlandığı, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının zikzaklar çizerek parçalı şekilde oluşturulduğu ve taşıt yollarını kapsadığı, kentsel dönüşüm veya tasarım projesi hazırlanmadan, sadece 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesindeki asgari 5 hektar büyüklük koşulunu sağlama amacına öncelik veren çizgisel bir sınır belirlenmesi ile yetinildiği,
- Meydanların, çevresindeki yapılaşmayı ayırıcı değil, birleştirici olması ve bir bütünlük içinde ele alınması gerektiği, uyuşmazlıkta mevcuttaki meydanın, parçalı bir sınırla genişletilmeye çalışılması ve belli imar adalarının proje alanı dışında bırakılması sonucunda bütüncüllüğün kaybolduğu ve fiziksel çevreyle ilişkinin nasıl kurulacağının belirsiz hale geldiği,
- Açıklanan nedenlerle dava konusu işlemin kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmadığı" şeklinde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.

- Açıklanan nedenlerle dava konusu işlemin kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmadığı" şeklinde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.
Bu kapsamda, dava konusu kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanın; doğuda Atatürk Bulvarı, Cumhuriyet Caddesi ve Himaye-i Etfal Sokak, batıda Gazi Caddesi ile eski tütün fabrikasına ait tescilli yapıların yer aldığı ve fiilen alışveriş merkezi (Bulvar AVM) olarak kullanılan kentsel sit alanı, güneyde Osmaniye Caddesi, kuzeyde Kaptanağa Sokak ile üzerinde Ziraat Bankasına ait hizmet binası, Adnan Kefeli İşhanı, … Otel ve … Otelin bulunduğu yapı adalarının arasında kalan toplam 5,07 hektar büyüklüğündeki alanı kapsadığı, Bulvar AVM'nin güneyinde kalan ve mevcutta Site Camii ile çevresindeki 3-4 katlı ticari yapıların yer aldığı imar adasını içeren güney alt bölgesi, proje alanından geçen doğu-batı yönlü 20 metre genişliğindeki 19 Mayıs Bulvarının güneyinde, Bulvar AVM ile Atatürk Parkının arasında kalan ve mevcutta Samsun Büyükşehir Belediyesi Ek Hizmet Binası, Samsun Büyükşehir Belediyesi Meclis Binası, Defterdarlık Ek Hizmet Binası, Orduevi ve özel şahıslara ait ticari yapıların yer aldığı imar adalarını içeren orta alt bölgesi, 19 Mayıs Bulvarının kuzeyinde kalan ve mevcutta Cumhuriyet Meydanı ile çevresindeki 7 ila 9 katlı toplam 6 adet işhanının (Cumhuriyet, Bafra, Bestaş, Güvhan, Ortaklar ve Uzunoğlu İşhanlarının) yer aldığı imar adalarını içeren kuzeybatı alt bölgesi ve doğuda Atatürk Bulvarının proje alanı sınırı dışında bırakılan kısmı ile Ziraat Bankası, Adnan Kefeli İşhanı, … Otel ve … Otelin yer aldığı yapı adalarının arasında kalan ve mevcutta üzerinde "…" isimli 2 katlı ticari yapının yer aldığı taşınmaz ile Atatürk Bulvarının bir kısmını içeren kuzeydoğu alt bölgesi şeklinde adlandırılacak olan 4 ayrı alt bölge oluşturulmak suretiyle parçalı formda proje alanı sınırı belirlendiği anlaşılmaktadır.

Dava konusu kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanına ilişkin gerekçe raporunda;  "proje alanının çevresinde bulunan eski tütün fabrikasına ait tescilli yapılar ile Onur Anıtının önemli bir odak noktası olması ve Atatürk Bulvarının güneyinde kalan açık ve rekreaktif alanlar ile kuzeyinde kalan alanların, tarihi kent dokusu ve meydan kullanımı ile bir arada değerlendirilebilmesi amacıyla bu alanın belirlendiği, mevcut Cumhuriyet Meydanının, kentin en önemli yaya aksı olan Gazi Caddesine kadar büyütülerek yayalaştırılacağı, bu şekilde yaklaşık 1,25 hektar büyüklüğünde meydan alanı oluşturulacağı, mevcut yaya akslarının yeşil alanlarla birlikte yeniden düzenlenerek yeni oluşturulacak meydanla birleştirileceği, ayrıca yaya akslarının devamlılığının sağlanması için Atatürk Bulvarı ve raylı sistem hattının üzerinden yaya köprüsü oluşturulacağı, proje alanı içinde rekreasyon alanları, sosyal donatı alanları, yeraltı otoparkı ve yaya köprüleri oluşturularak peyzaj düzenlemesi yapılması amacıyla bu alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edildiği, ayrıca Osmanlı zamanındaki meydan-camii birlikteliği dikkate alınarak, Site Camisinin bulunduğu alanın da proje alanına dahil edildiği" şeklinde açıklamalara yer verildiği görülmektedir.
Bu doğrultuda, Atatürk Bulvarı ve Cumhuriyet Caddesinin doğusundaki sahil şeridinde yer alan ve proje alanının dışında bırakılan Atatürk Parkı, Onur Anıtı, Muzaffer Önder Parkı, Kurtuluş Yolu, Tütün İskelesi ve Panorama 1919 Müzesi gibi kültürel tesis alanları ve rekreaktif alanlar ile batıda proje alanı sınırı dışında kalan tescilli alanların ve yakın çevresindeki ticaret, turizm gibi karma kullanım alanlarının meydan aracılığıyla birleştirilip bütünleştirilmesi amacıyla dava konusu alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, davalılar Cumhurbaşkanlığı ve Samsun Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından bilirkişi raporuna itiraz edilmiş ise de, söz konusu raporun ayrıntılı bir inceleme ürünü olması ve karar vermeye yeterli tespit ve açıklamaları içermesi karşısında itiraz yerinde görülmeyerek, rapor Dairemizce karar oluşturulmasına esas alınabilecek nitelikte görülmüştür.
 Kentsel dönüşüm gelişim proje alanı belirlenirken kentsel tasarım projesi hazırlanmasının yasal bir zorunluluk olmadığı, proje alanında gerçekleştirilecek kullanımlar, bunların meydan bütünlüğünü nasıl sağlayacağı ve öngörülecek yapılaşma koşulları gibi hususların ise projenin amaçları çerçevesinde yapılacak imar planları ve ihtiyari olarak yapılabilecek kentsel tasarım projesi ile belirlenecek olsa da,  kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin, fiziksel, ekonomik, sosyal, planlama ve tasarım boyutlarının bir arada olmasını gerektiren çok yönlü bir uygulama olduğu boyutu göz ardı edilmemelidir. (Pelin Pınar Özden, Türkiye'de Kentsel Dönüşümün Uygulanabilirliği Üzerine Düşünceler, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, No.35, Ekim 2006, syf.219).

Kentsel dönüşümün kavram olarak; sağlıksız kent dokularının iyileştirilmesi ve kentsel sorunların çözülmesini amaçlayan kapsamlı eylemler bütünü olarak tanımlanması mümkündür. Tanım ve kapsam itibariyle içerisinde fiziksel, sosyal, ekonomik ve toplumsal pek çok boyutu barındıran kentsel dönüşümle, köhneleşmiş dokunun ortadan kaldırılması, eksik sosyal donatı ve teknik altyapı alanlarının iyileştirilmesi, kent parçaları arasında yoğunluk dengelemesi yapılması, ulaşım sorunlarının çözümlenmesi ve olası doğal afetlere karşı yapılı çevrenin niteliğinin arttırılması amaçlanmaktadır.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm projeleri ile elde edilmek istenilen toplumsal amaca ulaşılabilmesi için, plan hazırlık aşamasında yapılması gereken kapsamlı etüt, analiz, sentez çalışmalarını da içerecek şekilde hazırlanan kentsel tasarım projelerinin üstlendiği rolün önemini azımsamamak gerekmektedir. 
 Kentsel tasarımın projelendirilerek somutlaştırma yapılmasıyla,  eskiyen kent kısımlarının sorunlarının ve bu sorunların çözümü için kentsel dönüşümün en uygun müdahale aracı olduğunu gösteren bilimsel, nesnel, teknik gerekçelerin ortaya konulması, kentsel dönüşüm alanı ilanlarına dayanılarak yapılacak olan ve bu alanların hayata geçirilmesini sağlayan nazım ve uygulama  imar planlarının hazırlanmasında kentsel dönüşüm alanı ilanı kararlarının yol gösterici işlevi sağlanmış olacaktır.
Diğer yandan,  bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak belirlenip belirlenmeyeceği ve yüz ölçümünün ne kadar olacağı  hususları idarenin yerine getirmek zorunda olduğu hizmetler arasındaki öncelik durumu, imar programı, mali imkanları, projenin ortaya çıkaracağı maddi külfet ve ödenek durumu ile alanın kent içerisindeki konumu, arazi yapısı ve sosyoekonomik koşulları ile ilgili olmasının yadsınamayacağı açık olsa da; ayrıntısına yer verilen 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinin 02/07/2018 tarih ve 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 200. maddesiyle değişik  2.fıkrasında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanların;  etaplar halinde yapılabilmesinin takdirinin münhasıran belediye meclisinin yetkisinde olduğu amir hükmü bulunmaktadır. 
 Bu hüküm bağlamında, idarenin takdir yetkisi doğrultusunda kentsel dönüşüm alanı sınırlarını belirleyebilme yetkinliğine sahip olduğu şüphesizdir. Bununla beraber, idarelere tanınan bu takdir yetkisinin mutlak ve sınırsız bir yetki olmadığı, kentsel dönüşüm kavramına ve amacına uygun olmak ve kamu yararı taşımak koşuluyla söz konusu yasal yetkinin kullanılması gereği aşikardır.703 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 200. maddesiyle değişik  2.fıkrasıyla  kentsel dönüşüm  ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanların;  idarece etaplar halinde yapılabilmesi kuşkusuzsa da, bu etaplar belirlenirken zikzaklar çizilmeksizin yasal mevzuat ile uyumlu düzgün bir belirleme yapılması gereği tartışmasızdır.