muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2014/324, Karar No: 2015/2787, Tarih: 04.12.2015

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; davacı, dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 21 No’lu parselin paydaşlarından FC yapı Endüstri ve dış Ticaret Ltd. Şti.nin payını 30.3.2010 tarihinde davalıya sattığını satıştan 8.4.2010 tarihinde haberdar olduğunu ileri sürerek 9.4.2010 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı ise, tapuda yapılan temlikin gerçek bir satış olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklığın bir gereği olarak devredildiğini savunmaktadır. Dosyada bulunan belgelere göre başlangıçta 6.8.1998 tarihinde aralarında davacının da yer aldığı bir kısım paydaşlar müteahhit Süleyman Güzel ile taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemiş, diğer bir kısım paydaşlar da aynı konuda GMO Yapı Grup Ltd Şti ile sözleşme yaptığından 2.3.2006 tarihinde müteahhit Süleyman Güzel sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini GMO Yapı Grup Ltd Şti’ye devretmiştir. Taşınmazda, inşaata başlanabilmesi için üzerindeki yapıların yıkılması, cins tashihi yapılması gibi birtakım işlemler yapılması gerektiğinden, müteahhit firmanın edimlerini yerine getirememesi üzerine arsa sahipleri 14.7.2009 tarihinde inşaat sözleşmesini feshetmişler, akabinde 15.7.2009 tarihinde dava dışı FC Yapı Endüstri Ltd Şti ile satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir. Ne var ki bu sözleşmeye aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaş katılmamıştır. İnşaatı üstlenen firma da davalı şirket ve Timur Gayrimenkul Ortaklığı ile adi şirket durumundadır. Aralarındaki 8.3.2010 tarihli protokol gereği müteahhide devredilen payların 1/3’ü diğer ortak şirketlere devredileceğinden FC Yapı Endüstri Ltd Şti payı davalı şirkete satmıştır. Bu temlik tapuda pay satışı şeklinde gerçekleştirilmiştir. Taşınmaza ilişkin olarak öncesinde yaşanan gelişmeler ve son olarak davacının katılmadığı satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, davalının savunmaları doğrultusunda olsa da, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklık sözleşmesi dışında olan davacının paydaş sıfatı ile tapuda pay satışı suretiyle yapılan temlike karşı yasal önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, uyuşmazlığın esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...)

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ  EDEN  : Davacı vekili ve müdahiller vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 838 ada, 21 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müvekkilinin 731/11200 paya sahip olduğunu, aynı taşınmazın paydaşlarından dava dışı FC Yapı Endüstri ve Dış Ticaret Ltd. Şti nin 595/392000 payını 30/03/2010 tarihinde 9.000 TL bedel karşılığında davalıya satıp tapudan devrettiğini, satışın kendisine bildirilmediğini, müvekkilinin satışı 08/04/2010 tarihinde öğrendiğini, müvekkilinin önalım hakkı karşılığında satış bedelini ve alıcı masraflarını ödemeye hazır olduğunu bildirerek, davalı adına satış suretiyle geçen payın iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asli müdahiller vekili, müvekkillerinin de dava konusu taşınmazda malik olduklarını, önalım davasına konu satışa ilişkin müvekkillerine noter vasıtası ile yapılan resmi bir tebligatın bulunmadığını, önalım davasına konu satış işleminin kat karşılığı temlik mahiyetinde olduğunu, ancak mahkemece önalım hakkının doğduğuna kanaat getirilmesi ihtimaline binaen müvekkillerinin davaya asli müdahil olarak katılmaları gerektiğini belirterek, müvekkillerinin asli müdahil olarak davaya katılma taleplerinin kabulü ile önalım kararı verilmesi halinde müvekkillerinin hisseleri oranında tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmaz maliklerinin müvekkilinin de içerisinde bulunduğu Konsorsiyum (Dia Finans-FC Yapı-Timur Gayrimenkul Adi Ortaklığı) ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, dava konusu pay devrinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapıldığını, bu devrin gerçek amacının satış olmadığını, bu nedenlerle davacının yasal önalım hakkını kullanabilmesinin mümkün olmadığını, önalım hakkının kullanılabilmesi için ortada gerçek bir satışın bulunması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, önalım hakkının gerçek satışlarda kullanılabileceği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan devirlerde satış inşaat yükümü ile gerçekleştiğinden gerçek satış niteliğinde bulunmadığı, bu şekilde yapılan devirlerde önalım hakkının kullanılamayacağı, davacı bu sözleşmenin tarafı olmadığından önalım hakkını kullanabilecek durumda ise de yapılan inşaat sözleşmesi tüm maliklerle yapılmadığından geçerli ve uygulanabilir olmadığı, sözleşme yaparak haklarını devreden maliklerin akdin feshi ile paylarını geri isteme hakkına sahip oldukları, bu sözleşmelerin davacı tarafından da biliniyor olması nedeniyle önalım hakkının kullanılmasının iyi niyetle bağdaşmayacağı, gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Davacı vekili ve asli müdahiller vekilince temyiz edilen karar, Özel Dairece, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını davacı vekili ve asli müdahiller vekili temyiz etmiştir.

I-Asli müdahiller vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşme sırasında, işin esasının incelenmesine geçilmeden önce, asli müdahiller vekilinin katılma yoluyla kararı temyiz etmesinin mümkün olup olmadığı; burada varılacak sonuca göre asli müdahiller vekilinin temyiz isteminin süresinde olup olmadığı hususları ön sorun olarak ele alınmıştır.

Hemen belirtmek gerekir ki, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu(HUMK)’nun 433/II-2. maddesi uyarınca karşı (aleyhine temyiz olunan) taraf (cevap veren), hükmü süresinde temyiz etmemiş olsa bile, (temyiz dilekçesinin kendisine tebliğinden itibaren) on gün içinde vereceği cevap dilekçesinde, hükme ilişkin itirazlarını bildirerek temyiz isteğinde de bulunabilir; yani hükmü temyiz edebilir (m. 433, II c. 2). Buna katılma yolu ile temyiz denir. Buna göre, anılan Kanunun 433/II-2. maddesinde bahsedilen “karşı taraf” kavramının kapsamına, davacının temyiz isteminde bulunması halinde “davalı”; davalının temyiz isteminde bulunması halinde ise, “davacı”nın gireceğinden kuşku duymamak gerekir.

Öte yandan mülga 1086 sayılı HUMK’nun 432. maddesinin 1. fıkrası gereğince Asliye Hukuk Mahkemesince verilecek kararların temyiz süresi tebliğ tarihinden itibaren 15 gündür.

Somut olayda, yerel mahkeme direnme kararı asli müdahiller vekiline 16.01.2014 tarihinde tebliğ edilmiş olup; yasal 15 günlük süre 31.01.2014 günü sona ermiştir. Daha sonra davacı vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine müdahiller vekilince 06.02.2014 tarihinde katılma yoluyla temyiz istemli dilekçe ibraz edilmiştir. Bu durumda, kendisi de davacı yanında asli müdahil olarak davaya katılan müdahillerin HMUK 433/II-2 de belirtilen “karşı taraf” kavramı kapsamında olması mümkün değildir.

Hal böyle olunca asli müdahiller vekilinin yasal temyiz süresinden sonra verdiği dilekçe ile katılma yoluyla temyiz isteminde bulunması mümkün olmadığından temyiz isteminin reddi gerektiğine oyçokluğuyla karar verilmiştir.

II-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık; arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye yapılan devrin, gerçek bir satış sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre; davacının, önalım hakkını kullanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle önalım hakkının niteliğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

II-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık; arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye yapılan devrin, gerçek bir satış sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre; davacının, önalım hakkını kullanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle önalım hakkının niteliğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.

Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan 20.06.1951 gün 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.  Örneğin temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

Bu aşamada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)’nda düzenlenen eser (arsa payı karşılığı inşaat yapım) sözleşmelerine ilişkin şu açıklama ve saptamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır:

Kural olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Görülüyor ki, bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. TBK'nun 183 ve devamı (BK’nun 162 vd) maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.

Hemen belirtmek gerekir ki üzerine bina yapılacak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi halde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteme hakkına sahiptirler.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ilk unsur, "yükleni­cinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir". Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmekle borçludur. Fakat inşaat yapım sözleşmelerinin konusunu, yeni bir yapı (bina) yapmak ka­dar, mevcut bir binaya ilâve inşaat veya değişiklik ya da yapıdaki onarım işi de oluşturabilir.

Genel olarak eser sözleşmelerinde olduğu gibi arsa payı karşılığı in­şaat yapım sözleşmelerinde de "bedel" sözleşmenin unsurlarındandır. Ancak, yukarda belir­tildiği üzere, burada arsa sahibi, inşaat yapımına karşılık yükleniciye be­del olarak bir miktar para vererek değil, kararlaştırılan arsa payını devretmek suretiyle edimini yerine getirir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi yükleniciye pay devrini değişik şekillerde yapabilir; Bazen, bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak binanın bağımsız bölümleri için o arsanın maliki tarafından kat irtifakı kurulmakta, (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c) sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen belli orandaki arsa payının devri taahhüt edilerek, yine sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devir yapılmaktadır. Bazen, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan arsa tapusu bütünü ile yükleniciye devredilmekte, ilerde inşaat tamamlanınca kat irtifakı kurulmakta ve sözleşmedeki paylaşıma göre kat irtifak listesi birlikte yapılmaktadır.

Bazen de, sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta ve arsa sahibi tarafından devir buna uygun yapılmaktadır.

Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir. Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da, arsa sahibinden devri taahhüt edilen payın adına tescilini isteyebilecektir.

Bazen de, sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta ve arsa sahibi tarafından devir buna uygun yapılmaktadır.

Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir. Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da, arsa sahibinden devri taahhüt edilen payın adına tescilini isteyebilecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskan izninin alınması)halinde gerçekleşmiş sayılır.

Bu aşamada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir.

Az yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye be­del olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.

Somut olayda, davacı, dava konusu edilen paya ilişkin bulunan 838 ada 21 parsel numaralı taşınmazın paydaşlarından FC yapı Endüstri ve Dış Ticaret Ltd. Şti.’nin payını 30.3.2010 tarihinde davalıya sattığını, satıştan 08.04.2010 tarihinde haberdar olduğunu ileri sürerek önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı ise, tapuda yapılan temlikin gerçek bir satış olmadığını, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklığın bir gereği olarak devredildiğini savunmuştur.

Dosyada bulunan belgelerden 06.08.1998 tarihinde aralarında davacının da yer aldığı bir kısım paydaşların yüklenici Süleyman Güzel ile taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği, diğer bir kısım paydaşların ise aynı taşınmaza ilişkin GMO Yapı Grup Ltd Şti ile sözleşme yaptığı, daha sonra yüklenici Süleyman Güzel’in sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini 02.03.2006 tarihinde GMO Yapı Grup Ltd Şti’ne devrettiği, yüklenici firmanın edimlerini yerine getirememesi üzerine arsa sahipleri tarafından 14.07.2009 tarihinde inşaat sözleşmesinin feshedildiği, daha sonra 15.07.2009 tarihinde dava dışı FC Yapı Endüstri Ltd Şti ile satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmeye aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaşın katılmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan 19.02.2010 tarihinde 838 ada 21 parsel sayılı taşınmazda inşaat projesi yürütmek, inşaat faaliyetinde bulunmak, inşa edilen alanları satışa sunarak kazanç elde etmek amacıyla FC Yapı Endüstri ve Dış Tic. Ltd. Şti, Dia Finans Danışmanlık Ltd. Şti. ve Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım AŞ arasında ortaklık sözleşmesi imzalanmış olup dava konusu temlik işleminin adi ortakların aralarında düzenledikleri 08.03.2010 tarihli protokol gereği yapıldığı anlaşılmaktadır.

Tüm bu anlatılanlardan dava konusu temliki işlemin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığı kuşkusuzdur. Esasen Özel Daire ile Yerel Mahkeme arsında bu hususta bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır. Yukarda belirtildiği üzere, pay devrinin inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yapılması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Bu durumda dava konusu temliki işlem arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılmış olduğundan ve gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir. Bununla birlikte somut olayda üzerine bina yapılacak taşınmaz paylı mülkiyete konu olup, inşaat sözleşmesine aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaş katılmadığından sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığı gibi geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak her zaman geri isteme hakkına sahiptirler.