muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2022/111, Karar No: 2022/1714, Tarih: 13.12.2022

Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı:

10. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı ... (...), ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 17.04.2019 tarihli ve 2018/2530 E., 2019/1841 K. sayılı kararı ile;

“…Taraf ehliyeti davada taraf olma yeteneğidir. Medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir. Taraf ehliyeti gerçek kişilerde çocuğun sağ olarak doğduğu andan başlayıp yaşadığı sürece devam eder ve ölümle sona erer. Tüzel kişilerin taraf ehliyeti de özel ve kamu tüzel kişilikleri yönünden kanunla belirlenir. TMK'nın 28. ve HMK'nın 50. maddeleri gereğince dava açıldıktan sonra tarafı olan gerçek kişilerden birisinin ölmesi halinde ölen kişinin taraf ehliyeti sonra erer. Davaya ölen tarafa veya vekiline karşı devam edilemez. Veraset ilamı temin edilip, tesbit edilecek tüm mirasçıların davaya dahil ettirilip, taraf teşkili tamamlandıktan sonra yargılamanın sürdürülmesi gerekir. Bu husus dava şartı olup görevi gereği mahkemeler ve temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilir. Dosya kapsamına alınan nüfus kaydına göre davalılardan ...'un dava devam ederken 22.07.2014 tarihinde öldüğü, veraset ilamı sunulmadığı gibi mirasçılarının davaya katılmadığı da anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yargılama devam ederken öldüğü anlaşılan ...'un tüm mirasçılarını gösterir veraset ilamı ibraz ettirilip, davacılara süre verilerek mirasçılarının tamamı davaya katılarak ve bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası incelenerek, varsa noksan deliller toplanıp tarafların bilirkişi raporlarına itirazları değerlendirilip, gerekirse ve varsa çelişikliği gidermek için yeniden rapor alınıp HMK'nın 293. maddesine uygun olarak taraflarca alınıp sunulan uzman görüşleri de tartışılarak ve dava tarihine kadar tahammül ve makul bekleme süresinin geçip geçmediği de tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, davanın devamı sırasında ölen davalı ...'un mirasçıları davaya katılmadan yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olamamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı:

12. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2019/188 E., 2019/394 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma kararında gösterilen eksiklikler giderildikten sonra önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı:

13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahiplerinin vekilleri ile davalı arsa sahipleri ... (...), ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

14. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 23.09.2020 tarihli ve 2020/1203 E., 2020/2536 K. sayılı kararı ile;

“…Dosya kapsamına göre taraflar arasında 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bu sözleşmede II/2.3 maddesinde sözleşmenin amacının sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu, II/4. maddesinde, arsa sahiplerinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 10 gün içinde arsayı yükleniciye teslim edeceği, inşaatın fiilen bitirilmesi ve yapı kullanım izninin alınmasının ise arsanın yükleniciye tesliminden itibaren en geç 30 ay içerisinde tamamlanacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Yine dosya kapsamına göre arsa sahiplerince davalı tarafa ilçe belediyelerine her türlü plan tadilatı teklifi verme ve benzeri hususlarda 24.07.2006 tarihli vekaletnamenin verildiği, Davalı yüklenicinin 08.11.2006 tarihli İmar Planı Tadilat Teklifi müracaatı üzerine alınan İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.03.2007 tarihli kararında; teklifin yeşil alan donatısını azaltıcı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı olduğundan, teklifin Boğaziçi İmar Kanunu'nun 5. maddesine aykırı olduğu belirtilerek plan değişikliği teklifinin uygun görülmediğine karar verildiği, daha sonra yüklenicinin 13.11.2007 tarihli İmar Planı Tadilat Teklifi müracaatı üzerine İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 17.12.2009 tarihli ve 2586 sayılı kararı ile teklifte meri planda konut alanında yaklaşık 1.873,5 m2 olan inşaat alanının 7.418,4 m2'ye yükseltilerek yeşil alanın yaklaşık 15.145,9 m2'den 6.092,9 m2'ye düşürüldüğü, yapı ve nüfus yoğunluğunun artırıldığı, yeşil alan donatısının azaltılmakta olduğu, İstanbul İmar Yönetmeliği'ne aykırılık bulunduğu, yine 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. Maddesinde tanımlanan plan hiyerarşisine uyulmadığı ve teklifin devam eden bölge planı çalışmaları kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kabul edilmediği görülmektedir. Arsa sahiplerinin vekili tarafından yükleniciye gönderilen 30.10.2010 tarihli e-posta da yüklenici şirket sorumluluğunda olan plan tadilatının gerçekleştirilmediği, amacın hasıl olmadığı, ayrıca 2005 yılı mart ayında ihale edilen İstanbul 1/25.000'lik ... imar planı etüdlerinin yapımına başlandığı konusunda arsa sahiplerinin bilgilendirilmediği, yeni imar durumuna göre projelendirilecek her bağımsız binada sözleşmede kararlaştırılan ünitelerin yapılması mimari açıdan mümkün olmayıp, yüklenici açısından edimin yerine getirilmesinde imkânsızlık niteliği bulunduğu belirtilmiş, "sözleşmenin değişen şartlara göre yeniden uyarlanması" yoluna gidilerek, mevcut sözleşmedeki eksiklikler de tamamlanarak ileride en küçük bir ihtilâfa mahal vermeyecek ideal şekil ve özde yapılacak yeni bir sözleşmenin müzakerelerinin vakit geçirilmeden başlatılması ve sonuçlandırılması ya da tarafların karşılıklı anlaşarak mevcut sözleşmeyi fesih yoluna gitmeleri gerektiği belirtilmiştir. Bu e-postadan sonra aynı içerikte 04.11.2010 ve 07.11.2010 tarihli e-postaların gönderildiği, arsa arsa sahiplerinin 06.07

. Bu e-postadan sonra aynı içerikte 04.11.2010 ve 07.11.2010 tarihli e-postaların gönderildiği, arsa arsa sahiplerinin 06.07.2012 tarihli ihtarnamesinde sözleşme nedeniyle yapılması gereken işlerin yapılmadığından sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği, yüklenici tarafından gönderilen 26.07.2012 tarihli cevabi ihtarda belediye imar çalışmalarının henüz sonuçlanmadığının bildirildiği anlaşılmaktadır.

Davalı yüklenici şirket işinin ehli olup, basiretli bir tacir gibi hareket etmek zorundadır. Sözleşmede amacın, sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu belirlenmiş olup, sözleşmeden sonra davalı yüklenici şirket imar plan tadilatı için dava dışı idareye başvurmuş olmasına rağmen dava, hatta mahkemenin karar tarihine kadar imar plan değişikliği talebinin sonuçlanmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Yüklenicinin mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatı alarak inşaat başlamasına engel bulunmamaktadır. İmar plan değişikliğinin sonuçlandırılmaması da tarafların iradesi dışında idari makamlardan kaynaklanmış olmakla arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte sözleşmenin imzalandığı 05.08.2005 tarihinden 04.10.2012 tarihine kadar yedi yıldan fazla bir süre geçmiş olduğundan makul bekleme süresi geçmesine rağmen imar plan değişikliğinin sonuçlandırılıp inşaata başlanamaması sebebiyle arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme (fesih) haklarını kullanmalarında hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır (Yargıtay 15. H.D. 22.12.1994 gün 1994/3737 Esas 1994/7824 Karar sayılı ilamı, 16.03.2006 gün 2005/292 Esas 2006/1517 Karar sayılı ilamı bu ilamda üç yıla yakın sürenin makul bekleme süresini aştığı kabul edilmiştir. Yargıtay 15. H.D. 23.10.2019 gün 2019/385 Esas 2019/4100 Karar sayılı ilamı, bu ilamda da sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen iki yıl üç aylık sürenin makul bekleme süresini aştığı kabul edilmiştir.).

Bu durumda mahkemece imar plan değişikliğinin tamamlanmamasında arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahiplerinin tahammül edebilecekleri makul bekleme süresi çoktan geçmiş olmasına rağmen, imar plan değişiklikleri sonuçlandırılıp yapı ruhsatı alınarak inşaata başlanamaması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

15. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.03.2021 tarihli ve 2020/340 E., 2021/80 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı ... (...), ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

Direnme Kararı:

15. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.03.2021 tarihli ve 2020/340 E., 2021/80 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı ... (...), ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, inşaatın yapımını üstlenen davalı yüklenici şirketin basiretli tacir gibi hareket edip etmediği ve mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatını alarak inşaata başlamasının mümkün olup olmadığı; sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihinden davanın açıldığı 04.10.2012 tarihine kadar geçen yedi yıllık sürenin davacı arsa sahipleri açısından makul bekleme ve tahammül süresini aşıp aşmadığı; imar plan değişikliğinin sonuçlandırılıp inşaata başlanamaması nedeniyle davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini talep etmelerinin hukuka uygun olup olmadığı; arsa sahiplerinin ihtarname göndermeden beklemesinin davalı yüklenici şirkette sözleşmenin çekilmez hâle gelmediği konusunda ... oluşturup oluşturmadığı; davacı arsa sahiplerinin imar durumunda değişiklik meydana geldikten sonra sözleşmenin feshine yönelik talepte bulunmalarının hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurup doğurmayacağı noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

18. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavram ve yasal düzenlemelerin açıklanmasında yarar bulunmaktadır.

19. Hukukî işlemden ... borç ilişkilerinin başlıca kaynağı sözleşmedir. Doktrin ve uygulamada “akit”, “mukavele” veya “bağıt” şeklinde ifade edilen sözleşme; hukukî bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşması ile oluşmaktadır. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.

19. Hukukî işlemden ... borç ilişkilerinin başlıca kaynağı sözleşmedir. Doktrin ve uygulamada “akit”, “mukavele” veya “bağıt” şeklinde ifade edilen sözleşme; hukukî bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşması ile oluşmaktadır. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.

20. Kural olarak taraflar özgür iradeleri ile oluşturup, içeriğini serbestçe belirledikleri sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmeden ... yükümlülüklerini kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorundadırlar. Bu kurala “Ahde vefa (söze bağlılık)” ilkesi denilmektedir. Latince “pacta sunt servanda” olarak ifade edilen ahde vefa ilkesi, insanların verdikleri sözleri tutması gerektiğini dile getiren ahlâkî bir prensiptir. Herkes sözleşme ile verdiği sözde durmalıdır ve sözleşme yapıldıktan, bir takım haklar ve yükümlülükler doğduktan sonra, tarafların özel durum ve ilişkilerinde ortaya çıkan değişikliklere bakılmamalıdır ve bu değişiklikler sözleşme ile verilen sözü etkilememelidir. Yani taraflar değişikliklere karşın, kendileri için zor da olsa verdikleri sözü yerine getirmelidirler (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 26-27). Aynı zamanda dürüstlük kuralının da bir görünümü olan “ahde vefa (anda bağlılık)” ilkesi gereğince kişilerin serbest iradeleriyle sözleşme ile verdikleri sözleri ve karşılıklı taahhütlerin, bu kişiler arasında bağlayıcı olduğu kuşkusuzdur (Hukuk Genel Kurulunun 07.06.2022 tarihli ve 2021/(23)6-901 E., 2022/837 K. sayılı kararı).

21. Bilindiği üzere borç doğuran sözleşmelerden birisi de ... sözleşmesidir. ... sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olup, “...” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsuru bulunmaktadır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yaparak ve zamanında tamamlayarak iş sahibine teslim etmekle; iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemekle yükümlüdür.

22. Türk Hukuk Lûgatında da “... sözleşmesi” kısaca “Yüklenicinin bir ... meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 353).

23. Öte yandan mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (6762 sayılı TTK) “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı 20/2. maddesinde;

22. Türk Hukuk Lûgatında da “... sözleşmesi” kısaca “Yüklenicinin bir ... meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 353).

23. Öte yandan mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (6762 sayılı TTK) “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı 20/2. maddesinde;

“Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır” denilmiş; aynı düzenlemeye 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (6102 sayılı TTK) 18/2. maddesinde de yer verilmiştir. Bu hüküm tacire belli durumlarda daha önce taahhüt etmemiş olduğu bazı edimler yüklenmesi veya tacirin daha geniş bir sorumluluk altına sokulması şeklinde, “külfet” niteliği taşımaktadır. Basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte olup, tacirin aynı ticaret alanında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni gösterme yükümlülüğüdür. Tacirin özellikle ticarî işletmesiyle ilgili sözleşmeleri yaparken ve bu sözleşmelerden ... borçlarını yerine getirirken basiretli bir iş adamı gibi davranması, üstleneceği yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını tartarak işlem yapması zorunludur.

24. Somut olayda sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) “Müteahhidin borçları” başlıklı 356. maddesi ile bu maddenin 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) karşılığı olan 471. maddesinde düzenlenen hüküm uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

25. Yüklenicinin özen borcundan ... sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi gereğince yüklenici, basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi davranıp, ... sözleşmesi ilişkisine girerek bir işi üstlenirken ekonomik gücünü, ekipmanını ve uzmanlığını en iyi biçimde değerlendirip, yeterli görmemesi durumunda o işi üstlenmekten kaçınmak zorundadır. Aksi hâlde, bunun sonuçlarına katlanır ve meydana gelen zarardan sorumlu tutulur.

26. Özen borcu ile birbirine sıkı sıkıya bağlı olan sadakat borcu ise, yüklenicinin iş sahibinin yararına olacak şeyleri yapması ve zararına olacak şeyleri de yapmaktan kaçınması olarak ifade edilir. Yüklenicinin sadakat borcunun gereği olarak mülga BK’nın 357/3. maddesinde (TBK m. 472) genel ihbar yükümlülüğü düzenlenmiştir. Aynı zamanda sadakat borcunun da bir sonucu olan özen borcu, yüklenicinin diğer tüm yan borçlarını da kapsayan daha geniş bir borçtur. ... sözleşmesinin yapıldığı anda başlayan özen borcu, işin eksiksiz ve ayıpsız tamamlanmasına kadar devam eder. Hatta, tamamlanan eserin iş sahibine teslim edilene kadar korunması yükümlülüğü de aslında bir özen borcudur. Eserin iş sahibine tesliminden sonra özen borcu, mülga BK'nın 360. maddesince (TBK’nın 475. maddesi) “ayıba karşı tekeffül” şeklinde sonuç sorumluluğuna dönüşmektedir.

27. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 27.09.2022 tarihli ve 2019/(15)6-573 E., 2022/1168 K.; 15.04.2021 tarihli ve 2017/15-259 E., 2021/486 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

28. Bu aşamada ... sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesine,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine” değinmekte fayda vardır.

29. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve ... sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

30. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

31. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak ... sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

31. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak ... sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

32. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. Mülga BK’nın 213. maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

33. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. İstisnaî olarak edimler karşılıklı biçimde tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmiş ise veya arsa payının yükleniciye devredilmesi hâlinde şekil eksikliği ileri sürülemeyecektir.

34. Aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 E., 2022/1050 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 E., 2021/831 K.; 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K. sayılı kararlarında da yer verilmiştir.

35. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile ... sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

36. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.

36. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.

37. Tüm bu maddi ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; öncelikle resmî geçerlilik şekline uygun olarak noterde re’sen düzenlenen ve “ahde vefa ilkesi” uyarınca tüm hükümleri taraflar için bağlayıcı ve geçerli olan 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konu ile ilgili maddelerinin irdelenmesi şarttır.

38. Sözleşmenin “Tarafların Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri” başlıklı 1.2. maddesinde, davalı yüklenici şirketin imar durumunu alıp projesini onaylatarak inşaat ruhsatını alacağı; “2-Kat Karşılığı İnşaat Yapımı” başlığı altında yer alan 2.1. maddesinde ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik kazanmasından sonra, yüklenici tarafından arsaların imar durumlarının alınarak, avan projeleri ve mimari projelerinin hazırlanacağı, inşaat izinleri alınarak onaylanan avan ve mimari proje gereğince imar planı doğrultusunda konut inşaatı yapılacağı, yapılacak bağımsız bölümler ile her türlü kullanım alanlarının %30’unun arsa sahiplerine, %70’inin ise yükleniciye ait olacak şekilde pay edileceği; devamında düzenlenen 2.3. maddenin son cümlesinde de, “…Tarafların işbu sözleşme ile amaçladıkları ortak amaç, sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almaktır” şeklinde tarafların ortak amacının sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 4. maddesinde inşaata başlama ve inşaat süresi düzenlenmiş, arsa sahiplerinin, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren on gün içinde arsayı yükleniciye teslim edeceğine, inşaatın fiilen bitirilmesi ve yapı kullanım izninin (iskânın) alınmasının da arsanın yükleniciye tesliminden itibaren en geç otuz ay içerisinde tamamlanacağına yer verilmiştir.

39. Dosya kapsamında taraflar arasında sözleşmenin düzenlenmesinin hemen akabinde aynı gün 05.09.2005 tarihinde arsa sahipleri tarafından davalı yüklenici şirket yetkilisi ... ...’e sözleşme konusu parsel üzerinde imar planı değişikliklerinin yapılması, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesis ve tescil edilmesi, cins tashihinin yaptırılması v.s. gibi inşaatın yapımına ilişkin gerekli tüm işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla vekâletname verildiği; ... ...’ün de arsa sahipleri vekili olarak 24.07.2006 tarihinde davalı yüklenici şirket yetkililerine tüm resmî kurumlara ve ilçe belediyelerine her türlü plan tadilatı teklifi verilmesi için yetki verdiği görülmektedir.