muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2023/293, Karar No: 2024/107, Tarih: 14.02.2024

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

...

Somut olay incelendiğinde; yüklenicinin yapıyı %99,40 seviyesinde bitirmiş olduğu ve taşınmazın iskanını almış olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla inşaatın getirildiği seviyenin reddedilebilecek bir seviyede olmadığı, adi yazılı şekilde yapılan temlik sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi gerekecektir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı-temlik alanın, yükleniciye karşı ödemekle yükümlü olduğu bakiye bedel ile arsa sahiplerine karşı yüklenicinin eksik yaptığı işlerin tamamlanması ya da bedelinin depo edilmesi karşılığında TBK 97.maddesi gereğince birlikte ifa kuralı dikkate alınarak asıl dava ve birleşen davadaki talepler hakkında birlikte ifa kuralı gereğince bir karar verilmesinden ibaretken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle oy çokluğu ile direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı- karşı davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davacı - karşı davada davalı vekili; müvekkili ile yüklenici şirket arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli sözleşmenin "alacağın temliki" hükümlerine tabi ve geçerli bir sözleşme olduğunu, % 99,40 oranında reddedilemeyecek bir seviyede tamamlanan inşaatta müvekkilinin adi yazılı şekilde imzalanan ve geçerlilik şartını taşıyan sözleşme gereğince istediği tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğini, Bölge Adliye Mahkemesince 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanılarak verilen kararın doğru olmadığını belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının mı, yoksa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerinin mi uygulanacağı, buradan varılacak sonuca göre davacı-karşı davalı üçüncü kişi ile davalı-karşı davacı yüklenici şirket arasında adi yazılı şekilde imzalanan 10.10.2016 tarihli gayrımenkul satış sözleşmesinin “temlik sözleşmesi” olarak nitelendirilip geçerli kabul edilip edilmeyeceği ve bozma kararında gösterildiği gibi asıl ve karşı davadaki talepler hakkında “birlikte ifa kuralı” gereğince inceleme ve araştırmanın yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97, 237 ve 183 ilâ 188 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesi.

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi.

4.1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır.

2. Türk Hukuk Lûgatında hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.

3. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

5. Hukukumuzda egemen ilke ‘‘şekil serbestisi’’ olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tâbi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

5. Hukukumuzda egemen ilke ‘‘şekil serbestisi’’ olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tâbi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

6. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706 ncı maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 nci maddesinde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

7. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

8. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 Esas, 2021/441 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 Esas, 2021/831 Karar; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 Esas, 2021/1756 Karar; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6-843 Esas, 2022/80 Karar, 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 Esas, 2022/643 Karar; 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 Esas, 2022/1050 Karar; 10.05.2023 tarihli ve 2021/(15)6-802 Esas, 2023/434 Karar; 20.09.2023 tarihli ve 2022/(14)7-4 Esas, 2023/839 Karar sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

9. Buna karşılık Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.

10. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; "Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez" kuralıdır. Zira böyle bir davranış TMK'nın 2 nci maddesinde tanımlanan "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" kuralına aykırı düşer.

10. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; "Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez" kuralıdır. Zira böyle bir davranış TMK'nın 2 nci maddesinde tanımlanan "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" kuralına aykırı düşer.

11. İkinci istisnası ise, "Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir." Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani "inşaat sözleşmesi" zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

12. Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi hâlinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinden almaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 tarihli ve 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı kararı).

13. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” benimsenmiştir.

14. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir, bununla beraber bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2 nci maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir (Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2023 tarihli ve 2022/(15)6-1195 Esas, 2023/507 Karar sayılı kararı).

15. Öte yandan arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında Yargıtay'ın yerleşik uygulama ve içtihatları gereğince tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi hükümleri değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri uygulanmaktadır.

16. Bu noktada “alacağın temliki (devri)” konusunu kısaca açıklamak gerekirse; alacağın devri, alacaklı ile onu devir alan üçüncü şahıs arasında; kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça, borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen yazılı şekle bağlı sözleşme, kanun ya da kazaî kararla gerçekleşen tasarrufî bir muameledir. Alacağın devri kural olarak borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen tasarrufî bir hukuki işlemdir, külli değil, cüz’i ve sınırlı bir halefiyet meydana gelmektedir. Burada alacaklının değişmesi söz konusudur (Turgut Uygur : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 2013, C. 1, s. 1096).

17. Başka bir ifadeyle alacağın temliki (devri), mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir. Alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını borçlunun rızasına gerek olmadan bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine "alacağın temliki" adı verilir ( Fikret Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s.1248). Alacağın temliki ile borç münasebetinde alacaklının şahsında bir değişiklik vuku bulmakta, eski alacaklının (temlik edenin) yerini yeni alacaklı (temellük eden) almaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 03.06.2021 tarihli ve 2017/15-427 Esas, 2021/685 Karar sayılı kararı).

18. Türk Borçlar Kanunu'nun 183 üncü maddesinin birinci fıkrasında da;

18. Türk Borçlar Kanunu'nun 183 üncü maddesinin birinci fıkrasında da;

“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir” şeklinde kural olarak alacağın temlikinde borçlunun rızasına gerek olmadığı, sadece alacağı talep hakkının devredildiği, borcun özünün muhafaza edildiği belirtilmiştir.

19. Alacağın iradî devrinin (sözleşmeye dayanan devir) geçerli olabilmesi için sözleşmenin taraflarının fiil ve tasarruf ehliyetine sahip olması, geçerli bir sözleşmenin bulunması, alacaklı ile üçüncü kişi arasında 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince yazılı devir sözleşmesinin yapılması, devredilen alacak hakkının mevcut olması ve devir engeli bulunmaması koşullarının gerçekleşmiş olması gereklidir (Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2021 tarihli ve 2018/(15)6-565 Esas, 2021/1464 Karar; 29.03.2023 tarihli ve 2021/(15)6-535 Esas, 2023/266 Karar sayılı kararları).

20. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise; yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının ya da bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesi konusunda şahsî bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını yazılı olması koşuluyla arsa sahibinin onayına gerek olmaksızın üçüncü kişiye de devredebilir. Başka bir anlatımla böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır ve yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilir.

21. "Temliken tescil" olarak da adlandırılan bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

22. Üçüncü kişinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. 6098 sayılı Kanun'un 188 inci maddesi gereğince; "Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

23. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 6098 sayılı Kanun'un 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

24. Anılan hususlara Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2017 tarihli ve 2017/14-2265 Esas, 2017/1435 Karar; 21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 Esas, 2020/43 Karar; 10.11.2020 tarihli ve 2020/14-519 Esas, 2020/851 Karar; 21.12.2021 tarihli ve 2018/(14)7-174 Esas, 2021/1712 Karar; 20.09.2023 tarihli ve 2022/(14)7-4 Esas, 2023/839 Karar sayılı sayılı kararlarında da değinilmiştir.

25. Hemen belirtilmelidir ki; kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan şahsi hakka dayalı davalarda temliken tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip bitirmediğinin, dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Burada yüklenicinin temel borcu sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı, imar mevzuatı ile fen ve sanat kaidelerine uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının veya bağımsız bölümün tapusunun kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. Burada depo ettirilen bedelin arsa sahibine ödenmesi, iptal edilen tapu kaydının ise temlik alan üçüncü kişi adına tescili şeklinde olmak üzere birlikte ifa kuralı gözetilerek karar verilecektir.

26. Görüldüğü üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılmakta olan bir inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, inşaatın tamamlanması hâlinde temliken tescil kurallarına göre taşınmazın kendi adlarına tescilini isteyebilmeleri için yazılı temlik sözleşmesinin varlığı yeterlidir. Temliken tescil ile 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında tescil birbirinden tamamen farklı müesseselerdir. Temliken tescil geçerli bir temlik sözleşmesine dayanmakta ve yüklenici edimlerini yerine getirmiş ise tescili mümkün kılmakta ise de içtihadı birleştirme kararı geçersiz sözleşmeye dayanmakta ve tescil için daha kapsamlı şartlar aranmaktadır. İnşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılmıyor olması hâlinde temliken tescil hükümlerine göre değil, bu içtihadı birleştirme kararı kapsamına göre tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek bir karar verilmesi gerekecektir (Muammer Öztürk, Zeki Gözütok: Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Ankara 2023, s. 813). Uygulamada da "yap sat" şeklinde adlandırılan yüklenicinin inşaatı kendisine ait arsa üzerine yaparak satış yaptığı durumlarda alacağın temliki kurallarına göre değil, içtihadı birleştirme kararı gereğince tescil koşullarının oluşup oluşmadığına bakılarak karar verilmektedir.

27. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı yüklenici YSİ Yapı ve İnşaat Taahhüt Gıda Turizm Tarım Hayvancılık Sanayi ve Tic. Ltd. Şirketi ile davalı arsa sahipleri ..., ... ve ... arasında resmî geçerlilik koşullarına uygun biçimde noterde düzenlenen 17.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan paylaşıma göre yüklenicinin bina yapımını üstlendiği 116 ada 23 No.lu parselde bulunan üçüncü kat 17 No.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirkete isabet eden yerlerden olduğu görülmektedir.

28. Davalı şirket kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine verilecek olan 17 No.lu bağımsız bölümü davacı ile 10.10.2016 tarihinde imzaladığı "Gayrımenkul Satış Sözleşmesi" uyarınca toplam 83.500,00 TL bedel karşılığında davacıya satıp, 17.02.2017 tarihine kadar tamamlayarak teslim etmeyi üstlenmiştir. Böylece yüklenici şirketin dava konusu bağımsız bölümün kendisine devredilmesi konusunda 17.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsî hakkını üçüncü kişi ...'a devrettiği, başka bir anlatımla davalı yüklenicinin sözleşmeye göre arsa sahiplerinden isteyebileceği taşınmaz devrini talep etme hakkını davacı-karşı davalı üçüncü kişiye temlik ettiği anlaşılmaktadır.

29. Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak yüklenicinin halefi sıfatıyla 10.10.2016 tarihli sözleşme gereğince edimlerini ifa ettiği iddiasıyla tapu iptali ve tescil isteminde bulunan üçüncü kişi ... tarafından açılan asıl davada tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi hükümleri değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki (devri) hükümleri uygulanacaktır. Yine 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi uyarınca alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

30. Somut olayda dava konusu bağımsız bölümün satışına dair davacı-karşı davalı ile davalı-karşı davacı yüklenici şirket arasında 10.10.2016 tarihinde imzalanan sözleşme "temlik sözleşmesi" niteliğinde olup, adi yazılı şekilde düzenlenmek suretiyle temlikte geçerlilik için gerekli ve yeterli olan yazılı şekil koşulunu sağlamaktadır.

31. Yukarıda ayrıntılı biçimde açıklanan ilke ve kurallar doğrultusunda yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacı-karşı davalının yüklenicinin halefi olarak açtığı temliken tescil davasında tapu iptali ve tescile hak kazanabilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapının davalı arsa sahiplerinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi davacı-karşı davalı tarafından tamamlanması veya bedellerinin arsa sahiplerine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir.

32. Eldeki davada İlk Derece Mahkemesince yapılan keşif sonucu bilirkişi heyetinden alınan 10.10.2018 tarihli raporda, sözleşme konusu 116 Ada 23 No.lu parsel üzerinde bulunan binanın bitmiş vaziyette olduğu, inşaata ilişkin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) 04.04.2018 tarihinde alındığı, yapının tamamlanma seviyesinin % 99,40 oranında ve eksik işlerin bedelinin de 500,00 TL olduğu belirlenmiştir. Dolayısıyla inşaatın getirildiği seviye davalı arsa sahipleri tarafından reddedilemeyecek bir seviyede olduğundan, mahkemece 6098 sayılı Kanun'un 97 nci maddesi gereğince "birlikte ifa kuralı" gözetilerek yapılacak inceleme ve değerlendirme neticesinde hâsıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.

33. Ne var ki; Bölge Adliye Mahkemesince tapulu taşınmazın devrine ilişkin 10.10.2016 tarihli sözleşmenin zorunlu şekil şartı olan resmî şekle uyulmadan yapıldığından geçersiz olduğu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre yapılan değerlendirmede ise anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geçersizliğinden dolayı feshine ve tapu iptali tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.