muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2025/1003, Karar No: 2025/2781, Tarih: 13.05.2025

**3. Hukuk Dairesi         2025/1003 E.  ,  2025/2781 K.**

**"İçtihat Metni"**

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2126 E., 2023/1079 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/242 E., 2018/285 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... vekili ile davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı ... vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı asıl ... ve vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı asıl; davalı yüklenici şirket ve davalı arsa sahibi ... arasında Ankara İli Etimesgut İlçesi ... Mahallesi 46658 ada 1 parselde kayıtlı bulunan arsaya yönelik .... Noterliğinin 14.10.2011 tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" akdedildiğini, bilahare .... Noterliğinin 26.04.2012 tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme" yapıldığını, yapılan sözleşmeler kat karşılığı olarak isimlendirilmişse de açıkça hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu, davalı şirket ile imzaladığı 15.05.2012 tarihli sözleşme ile (... Residance) 4. ve 6. kat KD-GB cepheli 2 adet ofis nitelikli bağımsız bölümleri 86.000,00 TL bedel karşılığı aldığını ve ödemeyi gerçekleştirdiğini, teslim tarihinin 30.06.2013 olduğunu, anılan şartlara uyulmadığını, sözleşmede brüt 70 m² taşınmaz vaad edilmişken, taşınmazların neticede 43 m² olduğunu, dava konusu taşınmazlar 3. kişilere satıldığından tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçtiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, ödediği bedelin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki ulaştığı alım gücünden şimdilik 10.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı şirket; imzalanan sözleşme uyarınca davacı tarafa iki adet 70 m²'lik ofis nitelikli bağımsız bölümün toplam 226.000,00 TL’ye satıldığını, davacıdan her iki daire için toplam 86.000,00 TL alındığını, bakiye bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim alınmasının aksi halde 3. kişilere devredileceğinin ihtar edildiğini, ayrıca sözleşmede 10.000,00 TL kapora bedeli ve temerrüt halinde 20.000,00 TL cezai şart kararlaştırıldığını, böylece toplam 30.000,00 TL'lik bedelin yedinde kalması gerektiğini, sözleşmenin feshine sebep olan davacının denkleştirici adalet kuralına göre talepte bulunamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ...; davalı yüklenici ile arasında kazanç paylaşımı amacının olmadığını, satışların bilgisi dışında yapıldığını, hiç bir ücret almadığını, amacının eser sözleşmesi yapmak olduğunu ve bu doğrultuda hareket edildiğini, sözleşme uyarınca hakkını alamadığını, denkleştirici adalet uyarınca ödenen bedelin talep edilemeyeceğini, davacının yapmış olduğu ödemeyi ispat etmesi gerektiğini, yapılan ödemenin kendisinden istenmesinin hukuka aykırı olduğunu, sözleşme adi ortaklık özelliğini taşımadığından müşterek sorumluluğun söz konusu olamayacağını savunarak, davanın husumet yönünden reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.04.2018 tarihli kararıyla; davalı ...'e yönelik davanın husumetten reddine, davalı şirket yönelik davanın kabulü ile 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, denkleştirici adelet ilkesine göre değer belirlenme talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 31.12.2019 tarihli kararıyla; davacının denkleştirici adalet ilkesine göre değerlendirme yapılmasına yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, davalı ...'e yönelik davanın husumetten reddine, davalı şirkete yönelik davanın kabulü ile 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 05.10.2021 tarihli ilamla; davacının sair itirazları reddedildikten sonra, davalılar arasında hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu, bu nedenle hüküm altına alınan alacaktan davalıların müteselsilen sorumlu oldukları gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozma kararına uyan Bölge Adliye Mahkemesince verilen 14.12.2021 tarihli kararla; davanın kabulü ile 10.000,00 TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, denkleştirici adalet ilkesine göre değer belirlenme talebinin kabulüne karar verilmiş; kararın davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece verilen 11.10.2022 tarihli ilamla; "1- Somut uyuşmazlıkta; yargılama devam ederken Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/682 Esas sayılı dosyasında, 08.05.2019 günü saat 10:46'dan itibaren davalı şirketin iflasına karar verildiği anlaşılmaktadır.

(...) Müflisin davalı olduğu davalarda ise; iflâs idaresi, alacakları tahkik ederken, ( İİK md. 230 vd) müflise karşı dava açan alacaklının alacağının mevcut olup olmadığı hakkında bir karar vermez; sadece, bu alacağı davalı çekişmeli alacak olarak sıra cetveline geçirir. Bu alacağın, dolayısıyla davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkındaki kararı, ikinci alacaklılar toplantısında karar verilir. İkinci alacaklılar toplanması davaya devam edilmesine karar verirse, iflâs idaresi, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra davayı takip eder veya tayin edeceği bir avukat vasıtasıyla davayı takip ettirir. Bir hukuk davasının kayıt-kabul davasına dönüşmesi için davalının iflas etmesi, iflas idaresinin de dava konusu alacağı iflas masasına kabul etmemesi gerekir. Davalı tarafı dava sırasında iflas eden aleyhine iflastan önce açılan ve İİK'nın 194. madde hükmünde sayılan istisnalardan olmayan bir davaya bakan mahkemenin asıl dava konusu alacağın, ikinci alacaklılar toplanmasında, iflas masasına kaydedilip, alacağın masaca kesin olarak kabul edilip edilmediğinin araştırması ve şayet kesin suretle kayıt ve kabul edilmiş ise, konusu kalmayan davada hüküm tesisine yer olmadığına karar vermesi; masaya kayıt edilmesi istenip de alacak kısmen veya tamamen reddedilmiş ise ve kayıt-kabul davası ayrıca açılmamışsa, davaya alacağın iflas masasına kayıt ve kabulü davası olarak devam edilerek, varılacak sonuç dairesinde bir karar vermesi gerekir.

Yukarıdaki yasal hükümler ve açıklamalar ışığında yapılan değerlendirmede; davanın 14.05.2013 tarihinde açıldığı, yargılama devam ederken davalı şirketin iflasına karar verildiği, müflis şirketin iflasla tüzel kişiliğinin sona erdiği ve davayı takip yetkisinin iflas idaresine geçtiği anlaşılmaktadır.

Bu itibarla, Bölge Adliye Mahkemesince; davalı müflis şirket yönünden, iflas idaresine gerekli tebligatların yapılıp taraf teşkili sağlandıktan sonra yukarıda açıklanan usullere göre yargılamaya devam edilip, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, davalı ... vekilinin temyiz itirazları incelenmeksizin Bölge Adliye Mahkemesi kararı usulden bozulmuştur.

3. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda İflas İdaresinden gelen cevabi yazıdan dava konusu alacağın iflas masasının 4. sırasına kaydının yapıldığının anlaşıldığı, davalı şirket yönünden açılan davanın dava konusu alacağın iflas masasının 4. sırasına kaydedildiğinin anlaşılması karşısında konusuz kaldığı gerekçesiyle; davalı şirket yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... yönünden davanın kabulü ile (tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla) 10.000,00 TL alacağın davalı ...'ten tahsili ile davacıya ödenmesine, davacının denkleştirici adalet ilkesine göre değer belirleme talebinin kabulüne karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davalıların taşınmazın güncel değeri dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesine göre tazmin yükümlülükleri olduğu kabul edilmesi gerekirken buna dikkat edilmediğini, davalı şirket ile davacı arasında tanzim ve imza olunan 15.05.2012 düzenleme tarihli sözleşmenin teslim ve cezai şart başlıklı 7. maddesi gereğince taşınmazların teslim tarihi olarak 30.06.2013 tarihinin belirlendiğini, yine aynı madde gereğince sözleşmede sayılan mücbir sebepler gerçekleşir ise teslimin 6 ay gecikebileceği ve 6 aydan sonra aylık 600,00 TL kira bedel ödeneceğinin hüküm altına alındığını, buna göre herhangi bir mücbir sebep gerçekleşmediğine göre, 30.06.2013 tarihinden itibaren kira ödenmesi gerektiğini, ne var ki bugüne değin herhangi bir kira bedeli ödenmediğini, davalı yanca sözleşmenin ayıplı ifa edildiğini, sözleşmede brüt 70 m² taşınmaz vaad edilmiş iken 43 m²'lik taşınmazlar oluşturulduğunu, 4. ve 6. katta yer alan KD-GB cepheli dairelerin 3. kişilere devredilmiş olduğunun tespit edildiğini, davacının bu nedenlerle tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçmek zorunda kaldığını ve ödediği bedelin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak ve taşınmazın güncel değeri dikkate alınarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... vekili; Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilamında belirtilen usulü işlemlerin yapılmadığını, olayda ikinci alacaklılar toplantısının yapılmadığını, icra müdürünün Mahkemeye yazdığı yazıda ikinci alacaklılar toplantısı olarak yapıldığını belirttiği toplantının, icra müdürü tarafından bir kısım alacaklılar ile yapılan, yasal anlamda ikinci alacaklılar toplantısı niteliğinde olmayan usulsüz bir toplantı olup yok hükmünde olduğunu, söz konusu toplantı tutanağının ilk paragrafında, "…iflas ilk alacaklılar toplantısının 24.11.2022 günü saat 14.00de İflas Müdürlüğünde yapılmasına karar verilmiş olmakla…" denilmek suretiyle toplantının birinci mi, ikinci mi alacaklılar toplantısı olup olmadığının belirsiz olduğunu, toplantı tutanağında nisabın sağlandığı belirtilmiş ise de, katıldığı belirtilen kişilerin kaydedilen alacaklarının miktarı ile yapılan tüm alacak kayıtlarının toplam miktarının ne olduğunun belirsiz olduğunu, dolayısıyla nisabın sağlanıp sağlanmadığının belli olmadığını, toplantı tutanağı ekinde toplantıya sunulduğu belirtilen bir rapor olup, raporda toplam 83 alacak başvurusunda bulunulduğu belirtilmiş olduğu halde toplantıya 15 alacaklının katıldığının yazılı olduğunu, bu 15 kişinin alacaklarının miktarının belirsiz olduğunu, yine toplantıya sunulduğu belirtilen raporda, aynen "…ikinci alacaklılar toplantısı sonrasında 8 alacaklı 1.846.024,23 TL alacak kaydı talebinde bulunulmuş…" denilmek suretiyle henüz yapılmamış ikinci alacaklılar toplantısından daha sonra iflas masasına yapılan alacak kayıtlarının belirlendiğini, söz konusu toplantıya katılanlar dışında çok sayıda alacaklılar alacaklarını bildirdikleri halde anılan toplantıya çağrılmadıklarını, taraflarından da kesinleşmiş ilama bağlı alacaklarının kaydı için toplantıdan önce 05.10.2022 tarihinde talepte bulunulduğu bildirilmiş ve icra müdürlüğünün talebi üzerine ilan masrafına karşılık 2.000,00 TL yatırılmış olmasına rağmen toplantıya davet edilmediklerini, toplantıda Yargıtay bozma kararında belirtildiği üzere, davacının alacağının dolayısıyla işbu davanın kabul edilip edilmeyeceği hakkında bir karar alınmadığını, ayrıca halen iflas idaresinin teşekkül etmediğini, ikinci alacaklılar toplantısı olduğu belirtilen toplantı, yasanın aradığı şartlara göre icra edilmiş ikinci alacaklılar toplantısı niteliğinde olmadığından Yargıtay bozma kararında belirtilen usulü işlemlerin tamamlanmış olmadığını, davalı şirketin iflas tarihinden sonra yapılan işlemlerin yok hükmünde olduğunu, iflasın açıldığı 08.05.2019 tarihinden, bu toplantının yapıldığı 24.11.2022 tarihinden 10 gün sonrası olan 04.12

.05.2019 tarihinden, bu toplantının yapıldığı 24.11.2022 tarihinden 10 gün sonrası olan 04.12.2022 tarihine kadar davanın durması ve hiçbir işlem yapılmaması gerektiğini, buna göre söz konusu tarihler arasında verilen kararların yok hükmünde olduğunu, müvekkili davalı ile diğer davalı şirket arasında adi ortaklık ilişkisi olmadığına dair kesin hüküm bulunduğunu, Yargıtay bozma ilamındaki değerlendirmenin sözleşmeye uygun olmadığını, müvekkili davalı ile diğer davalı yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmeler, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri olmakla tüm hükümleri incelendiğinde bunların tamamen tipik eser sözleşmesi niteliğinde olduğunu, müvekkili davalı ile davacı arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, dolayısıyla işbu davada müvekkili davalıya husumet yöneltilemeyeceğinden hakkındaki davanın öncelikle husumet yönünden reddi gerektiğini, davacı adi yazılı belgede kararlaştırılan satış bedelinin tamamını ödemediğinden sadece ödediği miktarı ödediği kişiden geri isteyebileceğini, ödediği bedelin denkleştirici adalet kurallarına göre alım gücüne ulaştırılarak tespit edilecek bedel karşılığını talep etmesinin hukuken mümkün olmadığını, iddia ettiği gibi diğer davalıya bağımsız bölüm satışı için ne miktar ödeme yaptığını banka, özel finans kurumlan ve posta idaresince düzenlenen belgelerle ispatlaması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının alacak istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Ankara 21. İcra Dairesinin 2019/17 İflas nolu dosyasına yazılan müzekkere cevabında; alacaklı olarak bulunan davacı vekili aracılığıyla yapılan alacak kaydı başvurusunun taranarak yazı ekinde gönderildiğinin belirtildiği, ekli evrakın incelenmesinde talep edilen alacak kaydının nizalı olarak kaydı ile herhangi bir imtiyaz tespit edilemediğinden alacak kaydının 4. sırada kaydına karar verildiği anlaşılmıştır. Dava konusu edilen alacak sıra cetveline nizalı alacak olarak kaydedildiğinden dava konusuz kalmış değildir. İflasın açılmasından sonra iflas masasına kabul edilmeyen alacakla ilgili talep, kanun gereğince kayıt kabul davasına dönüşür. Dava, yargılama sırasında kayıt kabul davasına dönüşmüştür. Bu itibarla Bölge Adliye Mahkemesince, İİK’nın 194. maddesi hükmü göz önünde bulundurulmak suretiyle davaya devam edilmesi gerekirken yerinde bulunmayan yazılı gerekçeyle davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığı şeklinde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3. Davalı arsa maliki ... yönünden yapılan incelemede ise; arsa sahibi davalı ile yüklenici diğer davalı arasında .... Noterliğince düzenlenen 14.10.2011 tarihli sözleşme ve 26.04.2012 tarihli, 13.10.2014 tarihli ve 10.07.2016 tarihli ek sözleşmeler ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri imzalanmış olup, bu sözleşmeler ile arsa sahibi arsasını vermeyi, yüklenici ise bu arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat yapmayı, konutları satmayı, satış bedelini tahsil ettikten sonra arsa sahibine ödemeyi yükümlenmiştir.

Davalılar arasında imzalanan 14.10.2011 tarihli sözleşmenin (3 - 9) maddesinde; “hasılat paylaşımı esaslarına göre satışı yapılacak gayrimenkullerin KDV’leri yüklenicilere aittir. Gayrimenkullerin satış bedelinin %50’si arsa sahibine ödenecektir. Oluşacak gayrimenkullerin satışından arsa sahibinin payına düşecek olan KDV yükleniciler tarafından ödenecektir.” hükmüne; (8.) maddesinde; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği; 26.04.2012 tarihli ek sözleşmenin (5.) maddesinde ise yine; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği ve daha sonra tanzim olunan ek sözleşmeler ile aynı hak ve yükümlülüklerin muhafaza edildiği anlaşılmaktadır. Sözleşme, özetlenen bu hükümleriyle birlikte bir bütün olarak değerlendirildiğinde taraflarca akdedilen sözleşmenin müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunu içermemesi, arsa malikinin zarara katılmasının söz konusu olmaması nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmayıp, 28.09.2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında da açıklandığı üzere, taraflarına karşılıklı borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşme olmakla birlikte baskın niteliğinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olması nedeniyle eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği açıktır. (Dairemizin 23.06.2014 tarihli ve 2014/10780 E., 2014/10005 K. sayılı ilamı ile ve Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli ve 2017/3-2615 E., 2021/1102 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir). Kaldı ki bu sözleşmenin tarafları arasında görülen Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin kesinleşen 13.11.2018 tarihli ve 2017/38 E., 2018/466 K. sayılı kararında da davalılar arasındaki ilişki bu şekilde nitelendirilmiştir.

Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince; arsa maliki davalı ... ile davacı arasında sözleşme ilişkisinin bulunmadığı, bu nedenle davacı tarafından arsa maliki olan davalıya husumet yöneltilemeyeceği gözetilerek, davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, davalılar arasındaki sözleşme maddelerinin yorumlanmasında maddi yanılgıya dayalı Dairemiz bozma kararına uyularak davanın davalı arsa sahibi yönünden kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...'e verilmesine,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...'e verilmesine,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.05.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı, davalı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile konut satın almış ise de konutun teslim edilememesi nedeniyle sözleşmeden dönülerek satış bedelinin yüklenici ve arsa sahiplerinden tahsilini talep etmiştir.

Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin niteliği ile yükleniciden taşınmaz satın alan davacının arsa sahiplerine karşı açtığı davada arsa sahiplerine husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan gayrimenkul satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin adi ortaklık mı, hâsılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi olduğu hususu tartışmalı ise de daha önce HGK’nın 20.4.2013 tarihli 2012/13-798 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.9.2023 tarihli ve 2022/7389 E, 2023/2242 kararı ile aradaki ilişkinin adi ortaklık olduğu yönünde kararlar verilmiştir.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık olması halinde TBK 638. maddesi uyarınca ortaklar üçüncü kişilere karşı müteselsilen sorumlu olduklarından arsa sahiplerine husumet yöneltilebilecektir. Somut olayda davacı taşınmazı satın alan kişi olup önemli olan davacı ile arsa sahipleri arasında bir hukuki ilişki bulunup bulunmadığı ve sonuç olarak arsa sahiplerine husumet düşüp düşmeyeceği de önem arz etmektedir.

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin 2. maddesine göre; tarafların her bir dairede ½’şer hissesi olup taraflar yapılacak daireleri birlikte satacaklar ve elde edilen satış gelirini %50’şer oranında hasılat olarak paylaşacaklardır. Sözleşmenin 8. maddesine göre ise, kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümlerin alıcısı çıktığı her zaman taraflar birlikte satışa karar verecekler ve satış işlemi arsa sahibi tarafından gerçekleştirilecektir. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olacaktır. Satış bedeli %50’şer hâsılat bedeli olarak paylaşılacaktır.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşmeden anlaşıldığına göre, taşınmaz üzerindeki inşaatlar bitinceye kadar tapu kaydı/kat irtifakı arsa sahipleri üzerinde kalacak, yüklenici satışı yapacak, satışlar arsa sahibinin bilgisi ve onayı dâhilinde olacak, para tahsil edildiğinde yarı yarıya paylaşılacak ve bedel ödendiğinde arsa sahibi alıcıya tapuda devir yapacaktır. Sözleşmeden anlaşıldığına göre, arsa sahipleri ile yüklenici arasında eser sözleşmesinin yanı sıra taşınmazları arsa sahipleri adına satımı hususunda vekâlet ilişkisi de vardır. Bütün bağımsız bölümlerin tapu kaydı arsa sahipleri üzerinde kalmakta ve yüklenici vekâleten taşınmazları üçüncü kişilere satmaktadır. Davalı şirket, arsa sahiplerinden aldığı sözleşme yapma yetkisi ile davacıya konut satmıştır. Konutun teslim edilmemesinden arsa sahibi de şirket ile birlikte müteselsilen sorumludur. (HGK 16.2.2020 t. 2020/9671 E. 2021/1499 K.)

Davalılar arasındaki sözleşme gereği taraflar birlikte hareket ettiklerinden el ve iş birliği içindedirler. Yapılan satışlardan arsa sahiplerinin bilgisi ve onayı olduğu gibi alınan bedelden pay da almaktadır. Bu nedenle arada üçlü bir ilişki olup, yapılan sözleşmede arsa sahipleri yönünden iç ilişki de sorumlu olur denilemez. Arsa sahipleri de ödeme aldığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olmalıdır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle ve emsal Yargıtay kararlarında kabul edildiği üzere satış işlemini yüklenici ve arsa sahipleri birlikte ve vekâleten yaptıklarından arsa sahiplerine de husumet düşeceği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğu görüşüne katılmıyorum.