muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2023/703, Karar No: 2024/506, Tarih: 09.10.2024

İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı

6. İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.12.2007 tarihli ve 2005/257 Esas, 2007/275 Karar sayılı kararı ile; yapılan keşif sonucu bilirkişi kurulundan alınan raporda sözleşme konusu inşaatın projeye ve imara aykırı olduğunun, on adet bağımsız bölüm olması gerekirken davalının on iki adet bağımsız bölüm yaptığının belirtildiği, bu hâliyle davalının sözleşme şartlarına uymadığı ve sözleşmeye uygun şekilde inşaatı yapmadığı, ancak inşaatın bitirildiği ve tarafların da yapılan binada ikamet ettikleri, sözleşmenin üzerinden yirmi yıldan fazla süre geçtiğinden sözleşme konusunun sona erdiği, davacının uğradığını iddia ettiği zararlara ilişkin olarak şartları mevcutsa tazminat talebinde bulunma hakkı varken sözleşmenin feshini talep etmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 09.03.2009 tarihli ve 2008/1420 Esas, 2009/1294 Karar sayılı kararı ile;

“…1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

…Dosya kapsamındaki delillerden iskân ruhsatının henüz alınmadığı, sözleşmede 10 bağımsız bölüm öngörülmesine rağmen, 12 bağımsız bölüm yapıldığı ve bir kısım projeye aykırı imalâtlar bulunduğu ve inşaatla ilgili yapı tatil tutanaklarının düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece ilgili belediyesinden yapılan inşaatla ilgili Belediye İşlem dosyasının getirtilerek gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle inşaattaki sözleşme, tasdikli proje, inşaat ruhsatı ve imara aykırılıkların tadilat ruhsat ya da projesi alınmak ya da bu kısımlar yıkılmak suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığı saptanarak, mümkün olması halinde davalı yükleniciye inşaatın yasal hale getirilmesi ve iskân ruhsatının alınması için makul bir süre verilerek bunun sonucuna uygun bir karar verilmesi, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde teslim iskân koşuluna bağlandığı, iskân alınmadığı ve inşaatın ruhsat tasdikli proje ile imara aykırı yapılmış olması sebebiyle hukuken geçerli teslim gerçekleşmediği ve yüklenici temerrüdünün gerçekleştiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı

9. İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.01.2016 tarihli ve 2010/30 Esas, 2016/10 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak belediyeden imar işlem dosyasının getirildiği, mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak sözleşme, tasdikli proje, inşaat ruhsatı ve imara aykırılıkların tadilat ruhsatı alınarak ya da bu kısımların yıkılması suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığının saptandığı, yükleniciye inşaatın yasal hâle getirilmesi için makul süre verilmesine rağmen inşaatın yasal hâle getirilmediği gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı

10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 21.03.2019 tarihli ve 2016/4118 Esas, 2019/1186 Karar sayılı kararı ile;

“…1-Dosya ile ilgili karar verildikten sonra imar barışı olarak da nitelendirilen 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesine göre kaçak yapılarla ilgili bir düzenlemeye gidilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiş ise de davalı yüklenici vekilinin 29.01.2019 tarihli dilekçesinde İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde gereği imar barışı kapsamında İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak Yapı Kayıt belgesi almış olduğu ve bir suretini dilekçe ekinde sunduğu dosya kapsamından anlaşılmıştır. Bu durumda İmar barışı olarak da nitelendirilen 7143 Sayılı Kanun'un 16. maddesi gereğince ruhsata ve imara aykırılıkların giderilmesi konusunda davalı tarafça müracaat yapıldığına göre mahkemece anılan mevzuat uyarınca yapılan müracaatın sonucuna göre bir karar verilmesi için kararın re'sen bozulması gerekmiştir.

2-Bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Üçüncü Kararı

12. İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.07.2021 tarihli ve 2020/172 Esas, 2021/241 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda dava konusu binanın yasal hâle getirilerek iskân ruhsatı alınmasının mümkün olmayacağı, yapı kayıt belgesi alınması işleminin idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanıdığı ve imarla ilgili yürürlükte bulunan mevzuatta herhangi bir değişiklik yapmadığı, iskân alınmayan ya da alınamayan yapının yasal hâle geldiğinden söz edilemeyeceği, yapı kayıt belgesi alınmış olup olmamasının sözleşme kapsamında karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı ve sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı

13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2022 tarihli ve 2022/140 Esas, 2022/1312 Karar sayılı kararı ile;

Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı

13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2022 tarihli ve 2022/140 Esas, 2022/1312 Karar sayılı kararı ile;

“…1-Dosyadaki yazılara, kararının dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.

Yargıtay (kapatılan) 15.Hukuk Dairesi 2008/1420 Esas, 2009/1294 Karar sayılı ilamıyla inşaatın yasal hale getirilmesi ve iskan ruhsatı alınmasının mümkün olması halinde yükleniciye makul süre verilmesi için verilen bozma kararından sonra Belediye Başkanlığı 29.04.2013 tarihli cevabi yazısında 2.bodrum katın uygun bir dolgu malzemesiyle doldurularak tasdikli projeye uygun hale getirilmesinden sonra müracaat halinde mer’i mevzuata göre değerlendirme yapılarak iskan belgesi verilebileceğini belirtmiştir.

Yine dosyada mevcut Belediye Başkanlığı 03.08.2015 tarihli davalı yükleniciye yazılan cevabi yazıda “binanın blok şeklinin yürürlükteki plana uymadığı anlaşılmıştır. Tadilat projesinin onaylanabilmesi için plan tadilatı yapılması gerekmekte..” olduğu, 31.08.2015 tarihli cevapta ise “...tüm hissedarların plan değişikliği yapılmasına dair muvafakatnameleri ile başvurulması...” gerektiği belirtilmiştir.

Kat maliklerinin bir kısmının davalıya vekalet verdiği halde bir kısım kat maliklerinin davalıya vekalet vermediği anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece davalı yükleniciye inşaatın yasal hale getirilip iskan ruhsatı alınması için gerekli işlemleri yapması amacıyla vekalet vermeyen kat maliklerinin yerine geçmek üzere yetki ve makul süre verilmesi, verilen yetki ve süre sonunda inşaatın yasal hale getirilerek iskan ruhsatının alınmaması halinde ise davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekirken, davalı yükleniciye gerekli yetki verilmeden davanın reddi doğru olmamıştır…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı

Direnme Kararı

15. İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.12.2022 tarihli ve 2022/557 Esas, 2022/573 Karar sayılı kararı ile; yapı kayıt belgesinin yalnızca yapının kullanım amacına yönelik olduğu ve imara aykırı yapının yapı kayıt belgesi ile imara uygun hâle gelmesinden bahsedilemeyeceği, davalı yükleniciye sözleşme konusu inşaatı fiili ve hukuki olarak teslime hazır hâle getirmesi için makul süre tanınmasına rağmen yapılan binanın yasal hâle getirilmediği ve iskân ruhsatının alınmadığı, hukuken geçerli bir teslimden söz edilemeyeceği, yüklenicinin temerrüdünün sabit olduğu, yükleniciye yeniden yetki verilmesinin ve süre tanınmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin tarihi, binanın teslimi için kararlaştırılan süre ve davanın açıldığı tarih nazara alındığında bunca yıla rağmen yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği, yükleniciye birden fazla kez süre tanındığı ve tekrar süre verilmesinin davacının mağduriyetine neden olacağı gibi dürüstlük kuralı ile de bağdaşmayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

16. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında 05.09.1986 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan binanın davalı yüklenici tarafından sözleşme ve imar mevzuatına aykırı olarak inşa edildiği, davacı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi istemiyle açılan eldeki dava devam ederken 7143 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca 02.01.2019 tarihinde yapı kayıt belgesinin alındığı sabit olan somut olayda; mahkemece davalı yükleniciye ruhsata aykırılıkların giderilmesi için makul ve yeterli süre verilip verilmediği, davalıya inşaatı yasal hâle getirip iskân ruhsatı alması için gerekli işlemleri yapması amacıyla vekâletname vermeyen kat maliklerinin yerine geçmek üzere yetki ve yeniden süre verilmesinin gerekip gerekmediği, yükleniciye tekrar süre verilmesinin davacının mağduriyetine neden olup olmayacağı ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturup oluşturmayacağı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

18. Bilindiği üzere eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

19. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

20. Türk Hukuk Lûgatında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

21. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.

22. Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

23. 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve İmar Barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.

24. "Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddesi ile girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

25. Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı).

26. Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilerek yıkım ve para cezası kararlarının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s. K. geçici md.16/4).

27. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde, yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması koşuluna bağlanmış; aynı Kanun'un 31 inci maddesinde de, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğu belirtilerek kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği, ancak yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu hizmetlerden faydalandırılacağı hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu düzenlenerek yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği belirtilmiştir.

28. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/5 inci maddesinde;

"Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir."

Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 inci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir.

Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 inci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir.

29. Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve yapı kayıt belgesine iskân ruhsatı ile aynı fonksiyonu yüklemektedir. Başka bir anlatımla yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı sanki hiçbir aykırılık yokmuş gibi kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

30. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 uncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

31. Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir.

32. Yapı kayıt belgesi ile ilgili bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun Koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Yapı kayıt belgesi Kanunla yeni bir durum yaratarak yapıyı yasal hâle getiren yeni bir hukuki olgu meydana getirmiş, binanın yasal olmamasına bağlanan hukuki ve cezai yaptırımları ortadan kaldırmak suretiyle bu tür yapılara yapı kullanma izin belgesinin sahip olduğu tüm olanakları sağlayan hukuki bir statü kazandırmıştır. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer ile sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin bedelinden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

33. Yapı kayıt belgesi TMK'nın 683 üncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek olan ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilmek suretiyle tüm yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi de hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Ayrıca tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK'nın 1023 üncü maddesine aykırı olacaktır.

34. Tüm bu maddi ve hukuki olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece mahallinde keşif yapılmak suretiyle iki ayrı bilirkişi heyetinden alınan ve birbirini doğrulayan raporlarda, taraflar arasında düzenlenen 05.09.1986 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan bina için henüz iskân ruhsatının alınmadığı, ancak projeye ve imara aykırı unsurlar taşımasına rağmen inşaatın bitirildiği, tüm bağımsız bölümlerde fiili iskânın 1991 yılından beri devam ettiği, davacı arsa sahibinin de sözleşmeye göre kendisine isabet eden dairelerini teslim alarak fiilen 1991 yılından itibaren kullandığı, sözleşmeye ve projeye aykırı imalatların yıkılarak tasdikli projeye uygun ve yasal hâle getirilmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir.

35. Öte yandan mahkemece yapılan yargılama aşamasında ruhsata ve imara aykırılıkların giderilmesi amacıyla sözleşme konusu yapının tamamını kapsayacak şekilde 02.01.2019 tarihinde 7143 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesinin alınarak dosyaya sunulduğu, Beşiktaş Belediyesinin 01.09.2021 tarihli yazısında da alınan yapı kayıt belgesinin dava konusu taşınmaza ait aykırılıkları kapsadığının belirtildiği anlaşılmaktadır.

36. Bu durumda mahkemece iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma izin belgesine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek ve yükleniciye depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler belirlendikten sonra yapılacak değerlendirmeye göre, inşaattaki ayıp ve eksikliklerin giderilebilir mahiyette olduğu da gözetilerek varılacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin imara aykırılığı gidermeyeceği, davalı yükleniciye inşaatı yasal hâle getirip iskân ruhsatı alması için birden fazla kez süre tanındığı, yeniden süre verilmesinin arsa sahibinin mağduriyetine neden olacağı ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmesi doğru olmamıştır.