muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2019/3, Karar No: 2022/398, Tarih: 29.03.2022

Birleşen Davada Davacı İstemi:

6. Birleşen davada davacı kiracı vekili; kira sözleşmesini haklı olarak feshetmek zorunda kalan müvekkilinin 60.297TL tutarında menfi ve müspet zararının davalı tarafça tazmin edilmesi gerektiği ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL’nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Birleşen Davada Davalı Cevabı:

7. Davalı kiraya veren şirket vekili birleşen davaya cevabında; davanın reddini savunmuştur.

Karşı Davada Davacı İstemi:

8. Karşı davada davacı kiraya veren şirket vekili; kiracının sözleşmeyi haksız olarak feshederek taşınmazı 18.01.2012 tarihinde tahliye ettiğini, müvekkili şirketin taşınmazı yeniden kiraya verdiği döneme kadarki süre için 6.785TL kira alacağı olduğunu, ayrıca 1.189TL elektrik borcunun ödenmediğini, kiracının taşınmazı hor kullanmasından ötürü taşınmazda 5.000TL masraf yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın yanındaki saç depo olarak adlandırılan yerin 23.12.2011-23.02.2012 tarihleri arasında iki ay süre ile kiracı olarak kullanıldığını, saç deponun aylık kira bedelinin 1.500TL olarak kararlaştırıldığını ancak davacı-karşı davalının bunu da ödemediğini, yine kiracının yükümlülüğünde bulunan ek trafo ikmali için 14.750TL tutarındaki harcamaların müvekkili tarafından karşılandığını ileri sürerek belirtilen masrafların davacı-karşı davalı kiracıdan tahsilini talep etmiştir.

Karşı Davada Davalı Cevabı:

9. Davalı kiracı vekili karşı davaya cevabında; kira borcunun bulunmadığı gibi sunulan elektrik faturalarının da kiralanan yere ait olmadığını, taşınmaza zarar verildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, temizleme için süre verildiği şeklindeki yazının teslim tutanağına mahkemeyi yanıltmak için sahte olarak sonradan eklendiğini, bu yönden de tazminat taleplerinin kabul edilemez olduğunu, bahsi geçen saç deponun müvekkili tarafından kullanılmadığı gibi davalı-karşı davacının kendi ihtiyacı için yaptırdığı trafo bedelini müvekkilinden isteyemeyeceğini belirterek karşı davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

10. Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.03.2014 tarihli, 2012/221 E., 2014/366 K. sayılı kararı ile; asıl davada davacı-karşı davalının işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmayan bir yerde çalışmasının mümkün olmaması nedeniyle kira sözleşmesini haklı olarak feshettiği kanaatine varıldığı, bu nedenle 15.000EURO tutarındaki teminat senedi yönünden borçsuzluğunun tespitine karar verilmesi gerektiği, karşı davada davalı-karşı davacının ek trafo yapılması için harcandığını iddia ettiği masrafların davacı-karşı davalının talebi üzerine yapıldığı ve iki ay süreyle saç deponun kullanıldığının ispatlanamadığı, dava konusu taşınmazdaki kauçuk artıklarının temizlenmesi için gerekli bedele dair talebin 18.01.2012 tarihli tutanağa unutulduğu için daha sonra ilâve edildiğinin davalı tanık beyanından anlaşıldığı, bu yönden de davanın reddi gerektiği, birleşen davada davacı-karşı davalının dava konusu taşınmazda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alındığı takdirde muhtemel müspet ve menfi zararına dair taleplerinin yasal dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı dava ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

11. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde her iki taraf vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

12. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 09.09.2014 tarihli ve 2014/6046 E., 2014/9464 K. sayılı kararı ile; “…1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik olmamasına ve her ne kadar kiralananın başkasına kiralanması nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacak ise de, kiracının kiralananı haklı nedenlerle feshetmediğinin anlaşılmasına göre temyiz eden davacı- karşı davalı vekilinin tüm, davalı- karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı- karşı davacı vekilinin 15.000 Euro bedelli teminat senedi, yoksun kalınan kira parası ve hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

2- Davalı- karşı davacı vekilinin 15.000 Euro bedelli teminat senedi, yoksun kalınan kira parası ve hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı- karşı davacı kiraya veren şirket Ankara Susuz Köyü sınırları içinde bulunan iş yeri- depoyu kauçuk deposu olarak kullanması için davacı- karşı davalı kiracıya kiralamıştır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre, kiralanan “boş depo”dur. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde kiracının binayı halihazır durumu itibari ile görerek ve araştırarak sağlam, noksansız ve boyalı olarak teslim aldığı, 2. maddesinde kiracının kira akdi süresince hiçbir sebeple akdi feshedemeyeceği, 3. maddesinde kiralanan yerin kauçuk deposu olarak kiralandığı, kiralananın hiçbir şekilde bu amaç dışında kullanılamayacağı, 6. maddesinde ana elektrik aboneliği mal sahibi üzerinde olduğundan elektrik kulanım bedelinin kiracılar tarafından mevcut süzme sayaçlar okunarak kullanılan elektrik oranında ödeneceği, 10. maddesinde kiracının kendi yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmi kuruluşlardan alınması gereken izin, ruhsat vb. izinleri kendisinin alacağı, 13. maddesinde kiralananın boyası yapılmış, tam ve noksansız, temiz olarak kiracıya teslim edildiği, binanın elektrik sisteminin yeterli ölçüde ve sağlam olarak kiracıya teslim edildiği, kiracının işletme amaçlı ilave elektrik, sıhhi tesisat işlerini ikmal edeceği ve yapılan işlerin masraflarını kendisinin karşılayacağı, tahliye halinde bu malların olduğu gibi kalacağı, 14. maddesinde kiracının kiralananı nasıl teslim almış ise, tahliyesinde aynı şekilde mal sahibinin istediği gibi boyalı, tam, noksansız ve temiz teslim edeceği 16. maddesinde kiralananın Ankara Büyükşehir Belediyesi mücavir alanı içinde ticari depo olup, kiracının belediyeden alacağı iş yeri açma ruhsatı, harçlar ve masrafların kiracıya ait olacağı, 18. maddesinde de, kiracının 15.000 Euro teminat senedi vereceği, bu teminatın kira bedelleri için olduğu, binada kullanımdan dolayı her ne hasar olursa bunların bila bedel kiracı tarafından yaptırılacağı, ödenmeyen kira ve olabilecek vergi vs. borçlarının olması durumunda, kiralananda tadilat gerekirse senedin kanuni yollarla tahsil edileceği, kiracının buna itiraz edemeyeceği, senedin iade edilmesinin ancak mal sahibine karşı akdi yükümlülüklerin tamamının karşılanması halinde mümkün olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı- karşı davalı kiracı kiracılık süreci içinde keşide ettiği 09.01.2012 tarihli ihtarnamesi ile, kiralananın iskanının bulunmaması nedeniyle çalışma ruhsatı almak konusundaki başvurusunun Yenimahalle Belediyesi'nce ret edildiğini, peşi sıra belediyece iş yerinin mühürlendiğini, bu konuda idari yargıda dava açılmış ise de, mahkemenin yürütmeyi durdurma taleplerini kabul etmediğini, bu durumun maddi- manevi zararlara yol açtığını belirterek, yedi gün içinde taşınmazın iskan ruhsatının alınarak verilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedilerek, 15.000 Euro bedelli teminat senedinin iade edilmemesi halinde menfi tespit davası açılacağını bildirmiştir. İhtarname kiraya verene 10.01.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Peşi sıra kiracı kiralananı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiştir. Bu hususta düzenlenen tutanakta kiraya verenin kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranışlarından ve kiralananı kötü kullanımından kaynaklanan hakları ve sair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananı teslim aldığını, aynı tarihli ikinci bir tutanakta ise depo zeminin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğunun ve temizlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu tutanağın imza bölümünün altına yukarıda tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği derç edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın kauçuk deposu olarak kullanılacağı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış olmasına karşın, kiracının burada kauçuk imalathanesi olarak faaliyette bulunmak istediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Diğer yandan kiracı çalışma ruhsatı almak için yaptığı başvurunun taşınmazın iskan ruhsatının olmaması gerekçesi ile ret edildiğini iddia etmişse de, yine dosyadaki belgelere göre, davacının belediyeye 20.04.2011 tarihinde küşat izini verilmesi için müracaatı olup, bunun dışında kiralananın tahliye edilmesi ve kiraya veren tarafından başkasına kiralanmasından sonra 14.09.2012 ve 16.10.2012 tarihlerinde çalışma ruhsatı verilmesi hususunda başvurusu olsa da, o tarihlerde kiralanan kendisinden sonra Yetgin Ambalaj Tem. Gıda San. ve Tic. Ltd Şti.'ye kiralanıp, yeni kiracı adına 01.06.2012 tarihinde ambalaj malzemeleri deposu konusunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiş olduğundan davacı- karşı davalı kiracının talebi ret edilmiştir. Taşınmazın 20.05.2010 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanmasına karşın kiracının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alma konusunda tahliye tarihine kadar resmi bir başvurusu olmamıştır. Üstelik depo olarak kiraladığı yeri imalathane olarak tasarruf etmek istemiştir. Nitekim kendisinden sonraki yeni kiracı depo olarak ruhsat aldığı gibi, daha önce de aynı yer için 02.01.2006 tarihinde Full Lojistik Serv. Hiz. Tic. San. A.Ş.'ye ticari depo olarak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiştir. Başka bir anlatımla, kiralananın depo olarak kullanılması için ruhsat alınmasında hukuki ve yasal bir engel bulunmamaktadır

. Üstelik depo olarak kiraladığı yeri imalathane olarak tasarruf etmek istemiştir. Nitekim kendisinden sonraki yeni kiracı depo olarak ruhsat aldığı gibi, daha önce de aynı yer için 02.01.2006 tarihinde Full Lojistik Serv. Hiz. Tic. San. A.Ş.'ye ticari depo olarak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiştir. Başka bir anlatımla, kiralananın depo olarak kullanılması için ruhsat alınmasında hukuki ve yasal bir engel bulunmamaktadır. Kiracı ise kiralananı hem kiralama amacı dışında imalathane olarak kullanmak istemiş, hem de bu konuda gerekli başvuruları yapmadan kira süresinin sona ermesinden önce sözleşmeyi feshetme yolunu seçmiştir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinden söz edilemeyeceğinden asıl dava yönünden, kiracının akdi yükümlülüklerinin tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme gereği teminat olarak verilen 15.000 bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden ise; kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiralananın 18.01.2012 tarihinde tahliye ve teslim edildiği ve karşı dava dilekçesi içeriğinden de taşınmazın yeniden 20.02.2012 tarihinde kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında kiracının kira parasından sorumluluğu tahliye tarihine ve ondan sonra da taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadardır. Mahkemece yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, taşınmazın ne kadarlık sürede yeniden kiraya verilebileceği üzerinde durulmamıştır. Bu durumda mahkemece kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.

Diğer yandan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 256.) maddesi hükmü gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı yasanın 334. (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 266.) maddesine göre, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Kiracının tahliyesinden sonra her ne kadar kiraya veren tarafından mahkeme aracılığı ile bir tespit yaptırılmamış ise de, 18.01.2012 tarihli tahliye tutanağında depo zemininin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğu belirtilmiştir. Yine her ne kadar bu husus tutanağa sonradan eklenmiş ise de, yapılan keşif sonrasında düzenlenen 10.05.2013 tarihli bilirkişi raporunda zeminde bazı zedelenmelerin varlığının belirlenmesi karşısında söz konusu hususun tutanağa sonradan eklenmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra taşınmazın yeni kiracı tarafından aynen kullanılıyor olması kiracının gerek sözleşme, gerek yasa hükümleri gereği kiralananı teslim aldığı şekliyle iade etmek yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mahkemece keşfen de tespit edildiği üzere kiraya verenin hor kullanma tazminatı talebi üzerinde durularak ve gerekirse bu hususta bilirkişilerden ek rapor da alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kauçuk atıklarının temizlenmesi hususunun tahliye tutanağına sonradan eklendiği gerekçesi ile bu konudaki talebin de reddine karar verilmesi doğru değildir…” şeklindeki gerekçeyle birleşen dava yönünden hükmün onanmasına, asıl dava ve karşı dava yönünden hükmün (davalı-karşı davacı lehine) bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

13. Mahkemenin 05.05.2015 tarihli ve 2015/528 E., 2015/790 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

14. Direnme kararının her iki taraf vekilince temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2017 tarihli, 2017/(6)3-462 E., 2017/1879 K. sayılı kararıyla mahkemenin direnme adı altında verdiği kararın kısa kararın usul ve yasaya uygun olarak kurulmamış olması nedeniyle, usule uygun hüküm tesis edilmek üzere karar bozulmuştur.

15. Mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/53 E., 2018/1228 K. sayılı kararı ile; Hukuk Genel Kurulunun usul bozması gerekleri yerine getirilmek suretiyle yeniden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedilip edilmediği,

(2) Karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapılıp yapılmadığı

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedilip edilmediği,

(2) Karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapılıp yapılmadığı

(3) Kiracının hor kullanma nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunduğunun dosya kapsamı itibariyle kabul edilip edilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

Her iki taraf vekilinin uyuşmazlık noktasına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde;

A- (1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

18. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

19. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

20. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

21. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

22. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

22. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

23. Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murad edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

24. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir. Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

25. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

26. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir.

27. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir.

28. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

28. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

29. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

30. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

31. Borçlar Kanunu’nun 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

32. Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

33. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.