muhamparlak/turkish-law-bge-m3-embeddings huggingface dataset:
Yargıtay — Esas No: 2010/618, Karar No: 2010/668, Tarih: 15.12.2010

Burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat)  şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında re'sen gözönüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.

818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 20/I. maddesi; “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır” hükmünü içermektedir.

Söz konusu maddeye göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır. Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Safa Reisoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, İstanbul 2006, s.116; Rona Serozan, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, cilt: 3, 4. Bası, İstanbul 2006, s. 162.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6. Bası, İstanbul 1988, s.1208).

Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşmeler sırasında; davacının, tapuda kayıtlı taşınmazı tapu sicil memuru huzurunda resmi şekilde düzenlenen satım sözleşmesiyle satın aldığı, kayden satın aldığı tarihte tapuda satımı engelleyen bir kayıt da bulunmadığından ortada şekil bakımından geçerli bir sözleşme bulunduğu sonucuna varılmıştır.

Taraflar arasındaki satım sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edildiğine göre, davacının bu sözleşme ilişkisi nedeniyle doğan zararını hangi hukuki ilke gereğince tazmin edilmesi gerektiği konusunun incelenmesi gerekir.

Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmeler sırasında azınlıkta kalan görüş burada sebepsiz zenginleşme bulunduğu ve bunun sonucu olarak da davacının zararının denkleştirici adelet ilkeleri uyarınca karşılanması gerektiğni ileri sürmüştür.

Taraflar arasındaki satım sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edildiğine göre, davacının bu sözleşme ilişkisi nedeniyle doğan zararını hangi hukuki ilke gereğince tazmin edilmesi gerektiği konusunun incelenmesi gerekir.

Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmeler sırasında azınlıkta kalan görüş burada sebepsiz zenginleşme bulunduğu ve bunun sonucu olarak da davacının zararının denkleştirici adelet ilkeleri uyarınca karşılanması gerektiğni ileri sürmüştür.

Bu nedenle öncelikle sebepsiz zenginleşme kavramı ve hukuki işlemlerden doğan borçlardan farkının açıklanması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir. Borçlar Kanununun konuya ilişkin 61 ve devamı maddelerindeki düzenlemelere göre, sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan veya tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir.

Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, geri verme borcu altındadır.

Öte yandan, hukuki işlemin borç doğurmasının nedeni irade açıklamasıdır. Sebepsiz zenginleşmenin borç doğurmasının nedeni ise, tam aksine, kişinin iradesi dışında malvarlığında bir eksilmenin meydana gelmesidir. Bunun sonucu olarak, taraflar arasında malvarlıkları arasındaki değişim bir sözleşmeye, yani tarafların açıkladıkları iradeye dayanırsa, sebepsizlikten ve dolayısıyla sebepsiz  zenginleşmeden söz edilemez. Hukuki işlemlerden ve bunun en yaygın türü olan sözleşmeden doğan borçlarda, borçlunun borcunu anlaşmaya uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Borçlu anlaşmaya uygun hareket etmezse, alacaklı borca aykırılık hükümlerini işletir ve mümkün ise borcun aynen ifasını, değilse doğan zararının giderilmesini talep eder. Sebepsiz zenginleşmede ise, sadece mal varlığındaki eksilmenin giderilmesinin talep edilmesi söz konusudur. Bütün bu açıklamalara göre, sebepsiz zenginleşme alacaklıya, ikinci derecede (tali nitelikte) bir dava hakkı temin eder. Malvarlığındaki azalmanın başka asli nitelikteki davalarla önlenmesi mümkün ise, sebepsiz zenginleşme davası gündeme gelemez. Aynı ilkenin bir sonucu olarak, sözleşmeden doğan bir hukuki ilişkinin bulunduğu hallerde tarafların sebepsiz zenginleşmeye dayanan bir talepte bulunması olanaklı değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.6.2007 gün ve 2007/18-330 E., 2007/350 K; 17.02.2010 gün ve 2010/13-93 E., 2010/88 K. sayılı ilamları).

Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.

Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.

O nedenle, zenginleşmenin kapsamını tayinde, müktesibin malvarlığında oluşan çoğalma ile azalmanın karşılaştırılması yapılmalı, böylece, kazanç ve farkın oluşturacağı sonuç, zenginleşmeyi ortaya koymalıdır (Ulusan İlhan, İyiniyetli Sebepsiz Zenginleşenin İade Borcunun Sınırlanması  Sorunu; BK. m. 63/1 İstanbul 1984, s. 34, 35).

Diğer taraftan  zapta karşı tekeffül konusuna gelince;  zapta karşı tekeffül, satılan malın bir üçüncü kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır (Halûk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, cilt: I/1, İstanbul 2008, s. 148; Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. baskı, İstanbul 1997, s. 83; Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, cilt: 1, İstanbul 2002, s. 133; Fahrettin Aral, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007, s. 102). Zapta karşı tekeffül borcu, satıcının mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve müeyyidesidir. Gerçekten üçüncü kişi kendi mülkiyetini iddia ederek satılanı zapt edecek veya alıcının mülkiyet hakkını ihlal eden bir hak ileri sürecek olursa, satıcı mülkiyeti nakil borcunu tamamen veya kısmen yerine getirmemiş olur.

Satıcının mülkiyeti nakil borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmemiş olması halinde BK.nun 96 ve devamı maddelerine dayanmak mümkündür. Ancak pratik bazı düşüncelerle zapta karşı tekeffül hakkında özel hükümler konulmuş ve alıcıya ek bir korunma sağlanmıştır. Burada BK. 96. maddedeki esasın aksine, kural olarak, kurtuluş beyyinesi yoktur, usul sadeleştirilmiştir ve zaptın hukuki sonuçları kesin biçimde belli edilmiştir. Satıcının zapta karşı tekeffül borcu kanuni bir borçtur. Satıcının bu hususta ayrıca taahhütte bulunmasına gerek yoktur.

Bu arada, zapta karşı tekeffül hükümlerinin (BK. m. 189 vd.) tapuya kayıtlı taşınmazların satışında da (BK. m. 217) doğrudan doğruya uygulanacağını belirtmekte yarar vardır.

Satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için tekeffülün şu maddi şartlarının gerçekleşmesi gerekir:

1.Satılan mal alıcıya teslim edilmiş bulunmalıdır. Zapta karşı tekeffül borcu ikincil (tali) nitelikte bir borç olduğundan, satılanın teslim edilmemesi durumunda, alıcı, yalnızca BK. m. 96 ve ardından gelen hükümlere dayanarak satıcıya başvurabilir. Üçüncü kişinin hak iddiasını alıcıya karşı ileri sürebilmesi, ancak satılanın alıcı tarafından teslim alınması durumunda söz konusu olabilir. Açıktır ki, satılan henüz satıcının elinde bulunuyorsa, üçüncü kişinin hak iddiasını alıcıya değil satıcıya yöneltmesi gerekir. İşte böylece üçüncü kişi satılana el koymuş olursa, alıcı, zapta karşı tekeffül kurallarına dayanamaz. Satıcı, ancak borca aykırılıktan ötürü, BK. m. 96 ve ardından gelen hükümler uyarınca sorumlu tutulabilir.

2.Üçüncü kişinin satılan şey üzerinde zaptı sağlayacak bir hakkı bulunmalıdır. Şeyin tamamı veya bir kısmı üzerinde mülkiyet, rehin hakkı, intifa veya taşınmazlarda öteki irtifak hakları, tapu siciline şerh verilen şahsi haklar (MK. m. 919) zaptı sağlayacak haklardandır.

Üçüncü kişinin satım konusu mal üzerinde ileri sürdüğü hakkın zaptı sağlayacak çeşitten, yani nesnel (ayni) bir hak ya da tapu siciline şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek hale getirilmiş bir kişisel hak olması gerekir. Bu nedenle yalın kişisel haklara dayanılarak ya da hiç bir hakka dayanılmaksızın yapılan zaptlardan satıcı sorumlu değildir. Ancak sözleşmenin kurulması sırasında var olan nesnel haklarla, tapu siciline şerh edilmiş kişisel haklar yönünden bu sorumluluk söz konusudur.

3. Satıcının zapta karşı sorumlu olabilmesi için, satım konusu mal üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar, satım sözleşmesinin kurulmasından önce kazanılmış ve sözleşmenin yapılması sırasında da mevcut olmalıdır (BK. m. 189/1). Sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü kişilerin satım konusu mal üzerinde hak kazanmaları karşısında, artık zapta karşı yükümlenme dolayısıyla değil, satıcının borca aykırı davranışı dolayısıyla (BK. m. 96 vd.) sorumluluğu yoluna başvurulabilir.

4. Üçüncü kişinin hakkının varlığı, alıcı tarafından akdin kurulması zamanında bilinmemelidir. Biliniyorsa satıcının ayrıca tekeffül taahhüdünde bulunmuş olması şarttır.

5. Üçüncü kişinin zapt girişimi dava yoluyla olmalıdır. Çünkü İsviçre Borçlar Kanununun 194. maddesinin 2. fıkra hükmü, Borçlar Kanunumuzun 191. maddesine alınmamıştır. Bu nedenle alıcının herhangi bir davaya muhatap olmadan satılanı üçüncü şahsa bırakması halinde, tekeffül hükümlerine başvurması mümkün değildir (Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku..., s. 150- 156; Aydın Zevkliler- Ayşe Havutçu, Özel Borç İlişkileri, 9. Bası, Ankara 2007, s. 124; Turgut Uygur, Sorumluluk ve Tazminat Hukuku, cilt: 4, Ankara 2003, s. 4645- 46; Fahrettin Aral, a.g.e., s. 49; Mustafa Reşit Karahasan, a.g.e., s. 135- 140).

Tekeffülün ihbar ve ispat külfeti olmak üzere iki şekil şartı bulunmaktadır. Satıcının zapta karşı tümüyle sorumlu tutulabilmesi için, alıcı üçüncü kişiler tarafından mala ilişkin olarak aleyhine açılan davaları satıcıya ihbar etmelidir. Eğer buna uyulmazsa, satıcı, dava kendisine ihbar edilseydi ne derece elverişli bir sonuç sağlayacak olduğunu kanıtladığı oranda sorumluluktan kurtulur (BK. m. 190/3). Dolayısıyla alıcının davayı hiç veya vaktinde ihbar etmemesi halinde, satıcı kendisine zamanında haber verilmiş olsa idi ne dereceye kadar daha elverişli bir sonuç elde edilebileceğini ispat ederse sorumluluktan o derecede kurtulur. Demek ki, ihbarın yapılmaması halinde, alıcının hakları mutlaka tamamen ortadan kalkmamakta, alıcı ancak satıcı daha elverişli sonuç alınacağını ispat ettiği takdirde ve oranda bu hakları kaybetmektedir.

İspat külfeti yönünden hukukumuzda dava dışı zapt olayının ispatı kabul edilmediğinden, alıcı zapt durumunu mahkeme kararı ile ispatlayabilecektir.

Somut olay bakımından üzerinde durulması gereken bir diğer konu da tamamen zapt halidir. Tamamen zapt hali, şeyin tamamı üzerinde üçüncü kişinin mülkiyet hakkının sabit olması halinde söz konusu olur. Satılanın tamamen zaptı satım akdinin münfesih olması sonucunu doğurur ve alıcı da akdin hüküm ifade etmemesinden doğan bütün haklara sahip olur.

Bu haklar BK.nun 192/1. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, alıcı ödediği semeninin faiziyle birlikte geri verilmesini, satılan üzerinde yaptığı ve üçüncü kişiden alamadığı masrafları, satılanın zaptından doğrudan doğruya doğan diğer zararları (noter, pul, tanık masrafları gibi), davayı satıcıya ihbar etmekle, kaçınılması mümkün olanlar müstesna olmak üzere muhakeme masrafları ve avukatlık ücreti ile muhakeme dışındaki masrafları isteyebilir. Burada sözü edilen durumlarda satıcının kusuru aranmamaktadır. Ancak, BK.nun 190/2. maddesinde düzenlenen satıcının müspet  (olumlu) zarar nedeniyle sorumluluğunda satıcı kusursuzluğunu ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir. Bu nedenlerle burada davacının talep edebileceği zarar menfi zararı olacaktır. Menfi zarar, akit yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar olduğuna göre, davacı davalının gerçek zararını karşılamalıdır. Bu ilkeyi Yargıtay 13. Hukuk Dairesi bir kararında “davacının taşınmaz elinden alınması dolayısıyla mal varlığındaki eksilme, taşınmazın zapt yoluyla 3. kişiye geçtiği tarihteki rayiç değerinden oluştuğunu” (Y. 13. HD., 02.03.1987 T., 2352 E., 2639 K.) belirterek rayiç değerin karşılanması gerektiğini belirtmiştir.

Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramlarına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır.

Müsbet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müsbet zarardır. Diger bir anlatımla müsbet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuskusuz kar mahrumiyetini de içine alır (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, s. 426- 427). Örneğin davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması halinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müsbet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müsbet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.

Müsbet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müsbet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.

Müsbet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müsbet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.

Menfi zarar; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, s. 427). Bu husus Borçlar Kanununun 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır: burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır.

Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 8. Baskı, s. 482).

Menfi zarar kavramına şunların gireceği kabul edilmektedir (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, s. 427- 428):

a- Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler: Harçlar. posta giderleri. noter ücreti gibi.

b- Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar.

c- Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar: gönderilen şeyin yolda kaybolması gibi.

ç- Sözleşmenin geçerliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kacırılması dolayısıyla uğranılan zarar; hükümsuz sayılan sözleşmeyle satın alınan şey, ornegin o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken şimdi 120 liraya alınabilmesi.

d- Başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar.

e- Dava masrafları (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.01.1990 gün ve 1989/13-392 esas, 1990/1 karar sayılı ilamı).

Bu genel açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; davacı alıcı ile davalı satıcı arasındaki tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin tapu sicil memuru huzurunda düzenlendiği, taşınmazın satımını engelleyen yasal bir engelin satış anında bulunmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan ve tapuya şerh verilmeyen orman sınırlandırmasının bu kapsamda yapılan satım akdini hükümsüz kılmayacağı, tarafların hileli bir eylemlerinden söz edilmediği gibi devletin geçersiz bir sözleşme düzenleyeceği de kabul edilemez. Bu nedenle yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılan ve yapıldığı tarihte konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkansız olmayan bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna varılmalıdır.

Hal böyle olunca geçerli olarak kurulan bu sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından satım anından önceki bir ayni hakka dayanarak alıcının elinden alınması hali zapt durumunu oluşturmakta olup, bu durum satıcının zapta karşı tekeffül sorumluluğunu doğurmaktadır.

Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanaması mümkün değildi. Çünkü, sebepsiz zenginleşme geçerli olmayan ve tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan bir şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir. Ayrıca sebepsiz zenginleşme alacaklıya, ikincil (tali nitelikte) bir dava hakkı vermektedir. Malvarlığındaki azalmanın başka asli nitelikteki davalarla önlenmesi mümkün ise, sebepsiz zenginleşme davası gündeme gelemez.

Bu ilkenin bir sonucu olarak, sözleşmeden doğan bir ilişkinin bulunduğu hallerde tarafların sebepsiz zenginleşmeye dayanan bir talepte bulunmaları mümkün değildir. Bu nedenlerle somut olaya sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanamaz. Ayrıca, borçlunun tekeffülü durumu BK.nun 189 ve devamı maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir.

Somut olayda kayden satılan taşınmaz davacı alıcıya teslim edilmiş, üçüncü kişinin (Hazinenin) zaptı sağlayacak bir ayni hakkının bulunduğu ve bu hakkın mahkeme kararıyla da tespit edildiği, ayrıca bu hakkın satım sözleşmesinin kurulmasından önce ve kurulması sırasında da mevcut olduğu, bu hakkın varlığının gerek satıcı davalı, gerekse alıcı davacı tarafından bilinmediği, böylece borçlunun tekeffülünün şartlarının somut olayda gerçekleştiği kabul edilmelidir.

Alıcının ihbar külfetine gelince, somut olayda davacı ile üçüncü kişi orman arasındaki dava satıcıya ihbar edilmemiştir. İhbar hususu BK.nun 190/3. maddesinde düzenlenmiş olup, söz konusu maddeye göre; satıcı, dava kendisine ihbar edilseydi ne derece elverişli bir sonuç sağlayacak olduğunu kanıtladığı oranda sorumluluktan kurtulur. Dolayısıyla eldeki davada olduğu gibi ihbarın yapılmaması halinde, alıcının hakları mutlaka tamamen ortadan kalkmamakta, ancak satıcı daha elverişli sonuç alınacağını ispat ettiği takdirde ve oranda alıcı bu hakları kaybetmektedir. Somut olayda satıcı tarafından bu husus ispat edilemediğinden ihbarın yapılmaması alıcı aleyhine sonuç doğurmayacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu somut olayda olduğu gibi başlangıçta gerçerli olarak kurulan ancak, sonradan hükümsüz hale gelen bir sözleşmede zararı şu şekilde belirlemiştir. “Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas,  2010/427 karar sayılı ilamı).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu somut olayda olduğu gibi başlangıçta gerçerli olarak kurulan ancak, sonradan hükümsüz hale gelen bir sözleşmede zararı şu şekilde belirlemiştir. “Bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilmelidir” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas,  2010/427 karar sayılı ilamı).

Buradaki ilke; zarar doğurucu  eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır. Bir başka değişle, ödenecek tazminat o miktarda olmalıdır ki, eğer zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin malvarlığı ne durumda olacak idiyse, ödenecek tazminatla, aynı durum tesis edilebilsin (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152  esas, 2003/125 karar; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas,  2010/427 sayılı ilamları).

Hal böyle olunca, davacının ödediği satış bedelinin Özel Dairece başlangıçtan itibaren geçersiz satışlarda uygulanması gereken denkleştirici adalet ilkesine göre; enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları esas alınarak bulunacak bedelin davacının gerçek zararını karşılamadığı ortadadır.

Somut olayda, davacı alıcı ile davalı satıcı arasında tapuda yapılan gayrimenkul satım sözleşmesinin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına ve taşınmazın davacıya teslim edilmesine rağmen daha sonra üçüncü kişinin (Hazinenin) satım anında ve öncesinde mevcut olan, alıcı ve  satıcının da bilmediği, bir ayni hakka dayanarak taşınmazın mahkeme kararı ile davacının elinden alınması söz konusudur.

Bu durumda mahkemece, zapta karşı tekeffül hükümleri uygulanarak davacının gerçek ve güncel müspet zararına hükmedilmesi yönündeki kararı sonucu itibariyle usul ve yasaya uygun olup, direnme kararı yerindedir.

Ne var ki, tazminat miktarına ilişkin temyiz itirazları Özel Dairesince incelenmediğinden, dosyanın bu yönde inceleme yapılmak üzere Özel Dairesine gönderilmesi gerekir.

S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararı yerinde olup, işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13. HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine, 15.12.2010 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY