Arava
Arava oli vuonna 1949 perustettu Asuntorakennustuotannon valtuuskunta, joka järjesti halpakorkoisia lainoja asuntotuotantoon. Valtion asuntotuotannon lainajärjestelmää on perinteisesti siitä asti kutsuttu aravarahoitukseksi, lainoja aravalainoiksi ja rakennettavia taloja aravataloiksi. Nykyisin aravajärjestelmää hoitaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.
Aravajärjestelmä on menetelmä, joka rahoittaa asuntorakentamista valtion subventoimalla lainoituksella. Arava- (myöhemmin ARA-)asunnot ovat ns. sosiaalista asuntotuotantoa. Järjestelmällä pyritään tuottamaan kohtuuhintaisia, määrätyt laatukriteerit täyttäviä, asuntoja. Aravarahoituksella on rakennettu vuokra-asuntoja, omakotitaloja, asumisoikeusasuntoja ja opiskelija-asuntoja. Rahoituksen ehtoihin liittyi sosiaalinen elementti, jonka vuoksi asuntojen käyttö ja luovutus on eri tavoilla rajoitettu.
Järjestelmän avulla on rahoitettu vuosina 1949-2005 kaikkiaan 727000 asunnon rakentaminen, eli 47% Suomen noina vuosina rakennetusta asuntokannasta. Vuokra-asuntoja tästä määrästä on 55%.[1]
Sotien 1939-1945 aiheuttamat tuhot Suomen kaupungeissa eivät kansainvälisesti tarkastellen kokonaisuutena olleet kovin laajoja, paikallisesti kyllä.[2] Pääongelmaksi sodan jälkeisellä jälleen­rakennus­kaudella nousi luovutetun alueen väestön uudelleenasuttaminen. Sodan päätyttyä siirtoväestöä oli yli 400000 henkeä, koko maan väestöstä yli 11% oli ilman asuntoa. Kolmannes energiatuotannosta ja huomattava osa teollisuustuotannon kapasiteetista oli jäänyt luovutetulle alueelle tai tuhoutunut. Lapin rakennuskanta oli pääosin tuhoutunut.[3]
Siirtoväestön maaomistuskysymys ratkaistiin maanhankintalailla, ja asuntopulaa ratkaisemaan ryhtyi Maatalousministeriön asuntoasiain osasto Aso. Asutustoiminnan painopiste siirtyi maaseudulle. [4] Syy oli käytännöllinen; siirtoväestölle oli tilaa maaseudulla, maatilarakennukset rakennettiin omatoimisesti kotimaisista tarvikkeista ja niitä varten oli olemassa lukuisia tarkkoja ja taloudellisia tyyppipiirustuksia. Kaupunkirakentamiseen olisi tarvittu huomattavasti suurempia pääomia ja sopivaa teollisuuskapasiteettia eikä näitä ollut. Poliittisestikaan asiasta ei oltu riittävän yksimielisiä. Sotien jälkeen 1940-luvulla kaupungeissa ja kauppaloissa asuva väestö kasvoi 400000 hengellä. Uusia asuntoja rakennettiin kuitenkin vain 50000 ja osa vanhoistakin oli tuhoutunut sodissa. Vielä vuosikymmenen vaihteessa Helsingissä asui 15000 ihmistä pommisuojissa.[5]
Toukokuussa 1948 Väestöliitto ja Vuokralaisten keskusliitto ehdottivat katastrofaalisen asuntotilanteen vuoksi hallitukselle, että perustettaisiin valtion elin, jolle keskitettäisiin sekä asuntotuotannon rahoitus, että rakennettavien asuntojen vuokraaminen. Nimeksi ehdotettiin Aravaa, Sotakorvausteollisuuden valtuuskuntaa Sotevaa mukaillen. Fagerholmin hallitus nimitti sisäministeri Simosen johtaman komitean valmistelemaan asiaa. Oikeiston kilpailevan ehdotuksen mukaan valtion rahat olisi jaellut säästöpankkiketju. Vuonna 1949 kuitenkin hyväksyttiin asiaan liittyvä monimuotoinen lakipaketti, jossa perustettiin asuntotuotantotoimikunta. Tointa varten perustettiin Asuntorakennustuotannon valtuuskunta Arava. Järjestelmällä oli tarkoitus saada asuntotuotanto käyntiin erityisesti kaupunkitaajamissa.[5]
Arava pystyi myöntämään valtion tukemia halpakorkoisia lainoja kaikille rakentajille, olivatpa ne kuntia, yleishyödyllisiä tai grynderirakennuttajia, tai yksityisiä rakentajaperheitä. Asunnot oli tarkoitettu pienituloisille, mutta lainaehtojen vaatimus 60% omarahoituksesta kohdensi ensimmäisinä vuosikymmeninä asunnot lähinnä hyvätuloiselle väestölle. Pienituloisille ainoa mahdollisuus aravarahoitukseen oli hartiapankkirakentaminen. Helsingin kaupungin selvityksen mukaan 1949-52 lähes puolet lainoista oli mennyt parhaiten ansaitsevalle, akateemisesti koulutetuille tai johtavassa asemassa olevalle väestönosalle. Asunnot olivat myös jälleenmyynnin kautta laajan keinottelun kohteena, joka saatiin kuriin vasta 1956 voimaan astuneilla myyntirajoituksilla.[6]
Ensimmäinen aravatalo valmistui vuonna 1949 Helsingin Mannerheimintie 81:een, Laakson kaupunginosaan Keskuspuiston laitaan.[7]
Suomessa rakennettiin uusia asuntoja koko 1950-luvun ajan noin 30000 vuodessa. Näistä kolmasosa rakennettiin Aravan rahoituksella, runsas kolmasosa Maatilahallituksen rahoituksella ja loput yksityisin varoin.[8]. Rakennukset olivat kerros- ja omakotitaloja, omakotitalot yleensä sodan jälkeen suuren suosion saavuttaneita rintamamies-talotyyppejä. Standardisoimislaitos suunnitteli myös erikseen aravalainoitukselle sopivan kuuden tyyppitalon malliston vuonna 1950. Aikaisemmista rintamamiestalotyypeistä poiketen mukana oli myös suurempia malleja. Täydennykseksi suunniteltiin vielä yksi pieni malli vuonna 1951.[3] 1. lokakuuta 1953 valtioneuvosto teki päätöksen asettaa komitea tutkimaan Aravan toimintaa. Kuukautta myöhemmin Arava-lainoja koskenut kiista eduskunnan ja hallituksen välillä johti siihen, että Kekkosen IV hallitus erosi 4. marraskuuta. Uusi valtioneuvosto asetti 3. joulukuuta komitean tutkimaan Arava-lainojen korkojen suuruutta.[9]
1960-luvulla alkoi väestön massamuutto maalta kaupunkikeskuksiin. Samalla rakentamisen volyymi kasvoi vuosikymmenen alun 30000 asunnosta 50000:een vuonna 1970. Puolet asunnoista oli aravarahoitteisia. Huippuvuosi oli 1974, jolloin rakennettiin 73033 asuntoa, tästä määrät alkoivat jo laskea.[8][10] Vuosikymmenen lopussa 2/3 asunnoista oli aravarahoitteisia.
Aravan tehtävät siirtyivät vuonna 1966 uudelle keskusvirastolle, Asuntohallitukselle. Asuntohallituksessa kehiteltiin työkaluja rahoituskustannusten ennakointiin, ns. normaalihintajärjestelmä. Järjestelmän avulla voitiin määrittää normihinta erityyppisille ja eri alueilla sijaitseville rakennuksille. Tätä normaalihintaa käytettiin sitten rahoitusmäärän perusteena. Kaikki suunnitelmat tarkistettiin ja mikäli arvioinnissa päädyttiin siihen, että rakentamisesta tulee rahoituskattoa kalliimpaa, vaadittiin suunnitelmiin muutoksia. Usein suunnitelmamuutokset tarkoittivat laatutason alentamista mm. asuntojen pintamateriaaleissa ja kiintokalusteissa sekä julkisivuratkaisuissa ja rakennusten sijoitteluun tontille halvimmalla mahdollisella tavalla.
Vuonna 1976 laadittiin määräykset urakoiden kilpailuttamiseen. Siihen asti grynderit olivat saaneet sopia urakoinnin vapaasti, kunhan hinta pysyi Asuntohallituksen määrittämän normaalihinnan alapuolella. Nyt urakkakilpailu oli tehtävä aina ja samalla määrättiin myös etteivät kunnat aravatuotannossa saisi luovuttaa maitaan gryndereille ilman tarjouskilpailua.[11]
1980-luvun asuntoja rakennettiin tasaiseen tahtiin, vuodessa noin runsaat 40000, mutta vauhti kiihtyi vuosikymmenen loppua kohti rahoitusmarkkinoiden vapautumisen myötä.[8] Samalla nousi myös vapaarahoitteisten asuntojen määrä.
1980-luvulla pyrittiin asuntojen laatutasoa nostamaan muun muassa voimakkaalla suunnittelun ohjauksella. Asuntorahasto julkaisi Asuntohallituksen suunnitteluohje A1:n, joka sisälsi yksityiskohtaisia määräyksiä lainoitettavien asuntojen huoneluvusta, koosta ja varustetasosta. Kohteiden määräyksenmukaisuus tarkistettiin suunnitelmista. Laadun ohjaus myös onnistui ja vuosikymmenen loppuun mennessä useimpien aravarahoitteisten vuokratalojen laatu- ja varustetaso oli pintamateriaaleja ja koneistusta lukuun ottamatta parempi kuin vapaarahoitteisissa gryndereiden rakentamissa asunto-osakeyhtiöissä.
Vuonna 1989 rakennettiin 64000 asuntoa, näistä 46000 vapaarahoitteisina kovan rahan asuntoina ja loput aravalainoitettuina.[10] Rahoitusalan muutokset ja yleinen lama 1990-luvun alussa iskivät raskaasti asuntotuotantoon. Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä, tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69000 asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua vain 40000:n, 1996 aloitettiin vain 19000 asunnon rakentaminen.[12] Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi Haka ja Polar, ajautui velkasaneeraukseen tai konkurssiin. Tuotannon romahtaminen kolmannekseen tarkoitti, että tuotantoketjun kapasiteetista suuri osa hävisi tai siirtyi muille aloille. Asuntorahaston avulla jonkinasteinen asuntotuotanto kuitenkin säilyi, läpi laman rakennettiin noin 20000 asuntoa vuodessa. Kuitenkin näistä oli kovan rahan asuntoja pahimpina vuosina vain joitakin satoja.
Vuonna 1993 Asuntohallitus lakkautettiin ja aravarahoitus siirtyi uudelle virastolle, Valtion asuntorahasto ARAlle. ARA ei enää saanut lainoihin käytettäviä varoja valtion budjetista, vaan käytti rahoitukseen vanhaa lainakantaansa, jota myytiin eteenpäin rahoittajille. Uusi menetelmä ei lisännyt valtion velkaa. Uudesta virastosta pyrittiin tekemään joustava, byrokratiaa vähennettiin ja työntekijämääräkin oli vain kolmannes aiemmasta.[13]
1990-luvun puolenvälin jälkeen asuntojen kokonaistuotanto on tasaantunut noin 30000 asunnon vuosivauhtiin (33 000 asuntoa vuonna 2006).[14] ARA-rahoituksella tehtävien talojen määrä on voimakkaasti supistunut. Aravarahoitteisten asuntojen osuus kokonaistuotannosta on enää noin 15%. Vuonna 2005 aloitettiin yhteensä 4065 ARA-asunnon rakentaminen, mikä oli noin 700 asuntoa vähemmän kuin edellisenä vuonna. Lainoituksen painopiste on siirtymässä enemmän peruskorjaukseen.[1]
Markkinoille tulleet pitkät, jopa 30-vuotiset, asuntolainat ovat siirtäneet kysyntää vapaa-rahoitteiseen omistusasumiseen. Vuokrasäännöstelyn purku 1995 toi markkinoille lisää vuokra-asuntoja. Toisaalta taas ARA-lainojen lainaehdot nähdään rajoittavina, ja korkoero vapaisiin markkinakorkoihin on supistunut tai hävinnyt kokonaan. Yhtenäislainalla rakennettujen aravatalojen lainakorko saattoi 2000-luvun alussa olla jopa kovempi kuin markkinalainoitettujen talojen, tällöin oli vaikea enää puhua valtion subventoimasta asuntotuotannosta.
Valtion asuntorahaston tehtävät siirrettiin 1. tammikuuta 2008 ympäristöministeriön alaiselle virastolle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlle. Viraston toiminta-ajatuksena on edistää ekologisesti kestävää, laadukasta ja kohtuuhintaista asumista. ARA:n tehtäviin kuuluu ARA-lainoituksen kohdistaminen eri hankkeille, ARA-lainoituskannan valvonta, asuntotuotannon kehitystyö ja asunto-olojen parantaminen.
Suomalaisen asuntorahoituksen historia Lähiöt Suomessa Tyyppitalo
Citation error, replace with{{cite book| author = Esko Kahri, Hannu Pyykkönen| title = Asuntoarkkitehtuuri ja -suunnittelu| publisher = Rakennuskirja Oy| year = 1984| id = ISBN 951-682-076-X}} Check date values in: |accessdate= (help) Check date values in: |accessdate=, |date= (help) Check date values in: |accessdate=, |date= (help) Citation error, replace with{{cite book| author = Antti Tuuri| title = Linnuille pesänsä, ketuille kolonsa| publisher = Suomen Rakennuslehti Oy| year = 1998| id = ISBN 951-664-020-6}} Citation error, replace with{{cite book| author = Valtion asuntorahasto| title = Sosiaalinen asuntotuotanto: Asumisindikaattoreita. Eripainos Rakentamisen ja asumisen vuosikirjasta 2006| publisher = Tilastokeskus| year = 2007}}
Check date values in: |accessdate= (help) Check date values in: |accessdate= (help) Check date values in: |accessdate= (help) Check date values in: |accessdate= (help) Check date values in: |accessdate= (help)
Luokka:Asuntopolitiikka Luokka:Rakennustuotanto Luokka:Rakentaminen Suomessa