Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng bị vô hiệu, nhưng pháp luật vẫn có những quy định công nhận sự thỏa thuận này nếu có căn cứ thực tế để kết luận tồn tại việc mua bán để đảm bảo quyền tự định đoạt và các quyền cơ bản khác theo pháp luật dân sự. Do đó, dù vi phạm về hình thức nhưng pháp luật vẫn công nhận trong một số trường hợp như sau: - Các đương sự tự nguyện “thỏa thuận miệng” với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993; đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi. - Ngoài ra, khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.