Cuando se obtiene una hipoteca por primera vez, ya sea mediante un refinanciamiento o la compra de una vivienda, el saldo del préstamo está en su punto más alto. Eso significa que la cantidad de interés a pagar por el préstamo también está en su punto más alto.
Una hipoteca a 30 años tiene 360 cuotas mensuales. Si un prestatario obtuvo una hipoteca de $360,000 para comprar una casa y no se amortizó, el pago de cada mes incluiría $1,000 en su pago de capital, más el interés adeudado sobre el saldo. Con el tiempo, la cantidad de interés adeudada cada mes disminuirá continuamente hasta que se haya pagado la totalidad de la hipoteca.
Rápidamente se convertiría en una molestia pagar una cantidad diferente cada mes (además de los posibles problemas de flujo de efectivo). La amortización soluciona este problema pagando solo una pequeña parte del saldo de capital al comienzo del plazo del préstamo y una gran parte al final. De esta manera, los pagos se equilibran con la parte de interés grande del pago al principio y la parte de interés pequeña al final. Durante el transcurso del préstamo, el pago hipotecario mensual de capital e intereses sigue siendo el mismo.
La amortización no se aplica a otros costos de propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad (que pueden cambiar con el tiempo), seguros y otros.