Una empresa de bienes raíces privada (el patrocinador) establece un Fondo con ciertos parámetros, luego recauda dinero de los inversionistas para capitalizar el fondo. El patrocinador utiliza el capital para realizar inversiones en el marco del fondo. El dinero puede desplegarse en cualquier parte de la pila de capital; los fondos se pueden utilizar en las posiciones de deuda mezzanine, préstamo puente o préstamo senior de la pila de capital. La distribución de estos fondos dependerá de lo establecido en el memorando de colocación privada (PPM). Un fondo le permite a un inversionista distribuir el riesgo de la inversión entre todos los tratos futuros en lugar de ponerlo todo en un solo trato.