9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN
Ustanovenie § 11 ods. 9 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá povinnosť hlásiť správcovi počet užívajúcich osôb len vlastníkom bytov, nie aj vlastníkom nebytových priestorov.
Odlišnosť v spôsobe užívania bytov (účel bývania) a nebytových priestorov (rôzne účely, napr. garáže, podnikateľské prevádzky atď.) častokrát v praxi z hľadiska spravodlivosti odôvodňuje aj rozličný podiel na výdavkoch za úhradu niektorých plnení poskytovaných v bytovom dome. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú preto podľa ustanovenia § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. oprávnení zohľadňovať mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov v dome pri rozúčtovaní úhrad za plnenia, ako aj podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Otázka rozličnej miery užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov, na ktorú sa môže prihliadať pri rozúčtovaní úhrad za plnenia by podľa ustanovenia § 8a ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. mala byť vlastníkmi v bytovom dome dohodnutá ako obligatórna súčasť každej zmluvy o výkone správy, zákon č. 182/1993 Z. z. však nevylučuje jej riešenie aj počas platnosti zmluvy o výkone správy v prípade napr. potreby reagovania na prípadné zmeny. Rozličná miera užívania môže reflektovať na skutočnosť, že s užívaním nebytových priestorov môžu byť spojené znížené výdavky (napr. nevyužívanie výťahov vlastníkmi garáží), resp. zvýšené výdavky bytového domu (napr. vyššia spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov, väčšie znečistenie spoločných priestorov z dôvodu vyššej frekvencie návštev, či frekventovanejšie používanie výťahov), na úhrade ktorých sa majú podieľať vlastníci. „Frekvencia návštev“ v nebytových priestoroch preto môže byť vlastníkmi zohľadňovaná pri rozhodovaní o zásadách rozúčtovania úhrad za plnenia (ich zmenách) a výške príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv zo strany vlastníkov s prihliadnutím na mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkom nebytového priestoru, hoci objektívne určenie počtu návštev je otázne. V prípade nesúhlasu s rozhodnutím vlastníkov sa v súlade s ustanovením § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. môže vlastník domáhať v zákonnej lehote ochrany na súde.
Bez podrobného oboznámenia sa s podkladmi a konkrétnosťami prípadu je možné všeobecne uviesť, že správca bytového domu je povinný rešpektovať zásady rozúčtovania úhrad za plnenia stanovené v uzatvorenej zmluve o výkone správy, prípadne ich zmeny (samozrejme, ak nejde o rozúčtovanie vyplývajúce z právnych predpisov) a výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv, odsúhlasené vlastníkmi zákonným spôsobom hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
27.1.2020 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN
Áno, vlastníci môžu hlasovať o zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, ale táto miera využívania spoločných častí domu a zariadení domu musí zreteľne určovať čo a v akej zvýšenej miere je využívané a v akej sume sa to prejavuje. To že si vlastníci sami určia aký počet ľudí denne chodí do ambulancie neznamená, že je to takto dokázateľné a konkrétna suma preukázateľná. Vlastník nebytového priestoru nemusí napádať rozhodnutie vlastníkov, stačí ak vlastník nebytového priestoru dané vyúčtovanie nezaplatí a následne správca (spoločenstvo) budú musieť daného vlastníka žalovať o zaplatenie a tiež v súdnom konaní preukázať využívanie spoločných častí a zariadení domu vlastníkom nebytového priestoru a tiež či sa jedná o bežné plnenie úhrad alebo o náhradu škody či bezdôvodné obohatenie. Prvotné riešenie by mala byť komunikácia s daným vlastníkom nebytového priestoru a dohoda ohľadom miery využívania spoločných častí a zariadení a sumy, pred samotným hlasovaním vlastníkov.