12.4.2019 JUDr. Zuzana Adamová Tomková, odborný konzultant ZSaUN
Je potrebné rozlišovať aktívnu legitimáciu - t.j. právo podať žalobu a pasívnu legitimáciu - okruh subjektov proti ktorým má žaloba smerovať. Ak vlastník spochybňuje platnosť hlasovania, ktorého sa zúčastnil a bol prehlasovaný, musí podať žalobu na súd v zákonom určenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tento vlastník alebo ak sú viacerí vlastníci, vystupujú ako žalobcovia - uvádzajú svoje údaje ako žalobcov. Žaloba sa podáva voči ostatným vlastníkom bytov a NP v bytovom dome. V zmysle zákona správca zastupuje v konaní pred súdom aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Zákonodarca vymedzuje okruh aktívne legitimovaných osôb na uplatnenie špeciálneho prostriedku právnej ochrany. A preto právo podať žalobu na súde podľa interpretovanej právnej normy nemajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník má svoj návrh smerovať proti tým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí žalobcu prehlasovali.   (Rozhodnutie Krajský súd Prešov, sp.zn. 5Co/195/2013 )
Z dôvodovej správy k novele zákona od 1.1.2016:
.. zavádza zákonný režim priameho zastúpenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov správcom v súdnych konaniach, v ktorých sú vlastníci žalovaní iným vlastníkom alebo vlastníkom, ktorý bol prehlasovaný. V aplikačnej praxi vznikajú procesne neriešiteľné situácie, kde jeden vlastník musí žalovať niekoľko desiatok alebo dokonca stoviek vlastníkov, aby sa v režime bytového (spolu)vlastníctva dovolal súdnej ochrany. Uvedený stav nielenže bráni prístupu k spravodlivosti, ale súčasne zásadným spôsobom sťažuje aj postup súdu, ktorý musí konať s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, týmto osobitne doručovať a pod.
V súlade s navrhovanou dikciou bude správca v určených sporoch zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov na strane žalovaných, pričom v danom návrhu má žalobca označiť ako pasívne legitimovaných vlastníkov (všeobecná formulácia s prípadnými prílohami v podobe listu vlastníctva) a uviesť, že zo zákona koná v danom súdnom konaní v mene a na účet žalovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca. “
Na základe uvedeného ustanovenia by mal ďalej súd konať so správcom nie s jednotlivými vlastníkmi, z dôvodu priameho zákonného zastúpenia.
Rozhodnutie vlastníkov je výsledkom procesu tvorby ich kolektívnej vôle a je záväzné pre správcu, ktorý je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Právnym úkonom sa vôľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov stane až tým, že ju správca navonok prejaví (§ 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.). Z toho teda vyplýva, že rozhodnutia vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov nie sú právnymi úkonmi a nemožno sa úspešne domáhať určenia ich neplatnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo zúčastňovať sa na správe bytového domu a koná týmto spôsobom okrem iného aj prostredníctvom svojej účasti na zhromaždení vlastníkov, kde má právo hlasovať a ovplyvniť výsledok hlasovania vo veciach správy domu. Môže tak prejaviť svoju slobodnú vôľu a pokiaľ je prehlasovaný, má právo obrátiť sa na súd v zákonnej lehote, aby vo veci rozhodol. Vlastník teda nemôže napadnúť uznesenie ako rozhodnutie kolektívneho orgánu, ale môže napadnúť len jeho výsledok.