9.1.2020 JUDr. Polivková, odborný konzultant ZSaUN
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neukladá vlastníkovi domu povinnosť previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov všetky časti domu a zariadenia nachádzajúce sa v bytovom dome, ak ide o časti a zariadenia, ktoré sú spôsobilé byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. Vlastník bytového domu je v medziach svojho vlastníckeho práva (stavba bytového domu) oprávnený sám v úvodnej dokumentácií (najmä zmluva o výstavbe) rozhodnúť, ktoré samostatné časti a zariadenia bytového domu sa stanú spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami, spoločnými pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ktoré nie, tie si môže ponechať vo svojom vlastníctve (a následne ich napr. previesť na tretie osoby). Zo strany developerov sa tento postup častokrát uplatňuje práve za účelom následného získavania majetkového prospechu.
Vymedzenie spoločných častí a spoločných zariadení konkrétneho bytového domu je v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov obligatórnou náležitosťou zmluvy o výstavbe bytového domu a následne aj každej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, resp. nebytovému priestoru v tomto bytovom dome. Každý nadobúdateľ bytu, resp. nebytového priestoru je už pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva bytu oboznámený s výpočtom spoločných častí a spoločných zariadení pre konkrétny bytový dom, teda s tým, aké spoločné časti a zariadenia nadobúda s kúpou bytu do svojho vlastníctva a ich existenciu a právny zápis v katastri nehnuteľnosti si má nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru možnosť odkontrolovať na mieste samom a z verejne prístupných zdrojov. Tejto časti prevodných zmlúv sa však v praxi nevenuje dostatočná pozornosť.
Ak sú spomínané priestory od počiatku uvedené v katastri nehnuteľnosti ako samostatné nebytové priestory, sú samostatnými predmetmi vlastníckeho práva rovnako ako každý iný nebytový priestor v tomto bytovom dome. Ak tieto priestory neboli vymedzené ako spoločné časti a spoločné zariadenia, teda ani uvedené v prevodných zmluvách v ich obligatórnej časti – výpočte spoločných častí a spoločných zariadení a spoluvlastnícky podiel k nim nebol predmetom prevodu spolu s nadobúdanými bytmi alebo nebytovými priestormi, bývalý vlastník domu využil možnosť si ich ponechať. Vo vzťahu ku kotolni právna teória pripúšťa riešenie situácie eventuálnou žalobou o určenie vlastníckeho práva s tou argumentáciou, že predmetný priestor ako spoločné zariadenie patrí všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, úspech takto podanej žaloby je však s ohľadom na vyššie uvedené otázny.