Ничтожный договор недействителен в силу закона, неважно признал его суд недействительность или нет. Договор купли-продажи квартиры ничтожный, если сделка:
оформлена с целью, которая противоречит правопорядку или нравственности. Например, когда квартира приобретена на средства материнского капитала, но ребенку не выделена доля в жилом помещении;
заключена сторонами, которые не были намерены продавать и покупать квартиру (мнимая сделка). Например, договор совершен только, чтобы квартира не попала в наследство. По факту ею продолжает пользоваться продавец, а покупатель не оплатил сделку;
создана для вида, а стороны имели в виду другой договор (притворная сделка). Например, когда фактически квартира не продана, а подарена.
совершена недееспособным гражданином, если одной из сторон сделки выступал малолетний или психически нездоровый человек;
заключена в отношении арестованной квартиры;
оформлена без обязательного нотариального удостоверения, например, если продают долю в квартире.