Как наследник первой очереди Вы можете не принимать наследство по завещанию. Все равно Вы с сестрой получите квартиру матери по ½ доле. Если оформить наследство по закону, то Вы не обязаны выполнять условие матери. В конечном итоге у сестры в любом случае будет право проживания в квартире.