Diferentemente do que muitos pensam, o condômino não está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, eis que, dentro de cada uma, há materiais que também são propriedade comum, tais como as peças componentes da estrutura e das instalações, paredes que abrigam colunas ou fazem parte da fachada do prédio, etc.
Vale dizer que por “reforma”, devem-se entender as mudanças que afetam a configuração interna da unidade, como a eliminação, substituição ou troca de paredes, transformação de parede em balcão, obras que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso ou do teto, ou qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação. Outras atividades como pintura de paredes, pintura de piso, troca de carpete, aplicação de papel de parede, tratam-se de pequenos reparos, e não de reforma propriamente dita.
Entretanto, na prática, é difícil se separar o que é reforma e o que é pequena obra, sendo recomendável que o condomínio disponha, em seu regimento interno, de uma seção sobre o regulamento de obras e reformas.
É interessante que esse regramento preveja também qual o horário para a realização da obra, horário e local de entrada e saída de material de construção, local de depósito, e outros detalhes próprios de cada edifício.
Em caso de reforma, compete ao condômino discutir previamente com o síndico sobre a realização das obras, podendo o síndico exigir do responsável o projeto das obras devidamente assinado por profissional legalmente habilitado. Caso haja omissão por parte do condômino, ou mesmo reticência em regularizar a situação, a opção é a contratação de um perito para averiguar as condições da reforma.
Em prédios comerciais, a disposição acerca de obras e reformas no regulamento interno é comum, servindo de exemplo o seguinte dispositivo, retirado do Regulamento Interno de um condomínio localizado no Estado de São Paulo:
“XXX – Antes de executar qualquer reforma ou ampliação nas unidades autônomas, o condômino deverá consultar um profissional, arquiteto ou engenheiro civil, para a elaboração do estudo preliminar, respeitando e acatando leis, Memorial Descritivo e Convenção do Condomínio; o estudo preliminar deverá ser encaminhado ao Síndico para sua aprovação e posterior aprovação da Prefeitura Municipal de (…) para emissão do Alvará de Construção, e ao agendar o início das obras o condômino deverá apresentar uma cópia da ART devidamente recolhida perante ao CREA, do profissional responsável pela obra.”
Renata Galvão de Melo – Departamento Jurídico – SINDICON