A palavra condomínio significa propriedade comum, e o condomínio em edifícios é uma conjugação de propriedade exclusiva sobre unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos) e co-propriedade sobre as partes comuns (hall, corredores, salão de festas, áreas de lazer, elevadores, laje, fachada, etc.). São considerados condôminos os proprietários das unidades autônomas de um edifício, que são também co-proprietários das áreas comuns. A lei equipara aos condôminos os titulares de direitos relativos à unidade autônoma, como os promitentes compradores e cessionários, mas não existe essa equiparação legal com relação ao inquilino. O inquilino é apenas possuidor do imóvel. A relação entre o proprietário da unidade e o inquilino é uma relação contratual, advinda de um contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91, que não transfere a este o papel de condômino. Essa relação se evidencia no tratamento jurídico dado à responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. Nos contratos de locação, regra geral, prevalece a exigência, por parte do locador, de que o locatário (inquilino) se responsabilize pelo pagamento de cotas condominiais, IPTU e outras taxas. Contudo, perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino. Isso porque a relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, ao passo que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, a saber, os proprietários das unidades. Contudo, o inquilino, assim como os demais moradores de um edifício, proprietários ou não, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno. O art. 1.333 do Código Civil prevê que devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades. Assim, também alguns direitos e deveres do condômino comunicam-se ao inquilino, muito embora não decorram da relação contratual, mas sim da posição do inquilino como morador e possuidor da unidade.
É o caso da responsabilidade pelas despesas ordinárias do condomínio, atribuída ao inquilino. As despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário.
Renata Galvão de Melo – Departamento Jurídico – SINDICON