Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ścisłe określenie granic czasowych ma dla stron umowy charakter gwarancyjny. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jej wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko wtedy, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie lub za porozumieniem stron.