分譲マンションには管理組合が存在し、その管理組合から管理会社に「管理を委託する」形式が一般的です。しかし、管理を委託しているといっても、管理組合が何をどこまで委託しているのか、具体的に把握している区分所有者は少ないのではないでしょうか。 今回は消防設備等点検（消防法による法定点検）の対象である「消火器」の点検不備が発覚し、管理会社への委託内容を見つめなおすことになった管理組合の事例を取り上げます。 Photo by iStock 引退後、マンションの理事長に 築35年を超えるマンションに住む新井正道さん（60歳・仮名）は、長年勤めていたビルメンテナンス会社を退職したタイミングで、管理組合の理事に就任しました。新井さんは、過去にも理事へ就任したことはありましたが、仕事が忙しいため理事会の活動にはほとんど参加できないまま任期を終えていました。 そして、仕事がひと段落したタイミングでまた理事に就任するということで、やる気に満ちあふれている新井さんはこう語っていました。 「今までは仕事にかまけて、管理組合のことには無頓着でした。しかし今後も自分が住み続ける家なのだから、この機会にマンションのことにもしっかり目を向けていきたいと思いなおしたんです」 そうして迎えた管理組合の初顔合わせにて、今期理事に就任する顔ぶれを見てみると、現役でバリバリと仕事をこなしている世代が多いことに新井さんは気づきました。 忙しい現役世代は、どうしても管理組合の活動に十分な時間を割けない人が多く、実際にその場でも「仕事が忙しい」と口にする理事も見受けられました。それまで仕事で多忙だった過去の自分と重ねると、新井さんにも非常に共感できました。 「仕事を退職した自分であれば、昼間の時間も有意義に使えます。これまで何もしてこなかった分、管理組合に貢献するチャンスだと思いました」 そこで新井さんは理事長に立候補し、そのまま就任が決まりました。 消火器の点検で… 理事長になって以来、これまで気にも留めていなかったマンション管理に関するいろいろな書類に目を通すようになった新井さん。長年にわたって住んでいるマンションでも知らないことが多く、いろいろな気づきがあるたびに新鮮な思いでした。 一方で新井さん自身がビルメンテナンス会社に勤めていたこともあり、建物・設備の管理業務についてはなじみが深く、書類を見ると委託先の管理会社によって各種点検や劣化診断がしっかりと実施されていることがよくわかりました。 Photo by iStock しかし、そこで新井さんがふと気になったのは、消防設備等の点検とその結果の報告書でした。 このマンションは10階建てで、各階の共用廊下に5本ほど、総数にして50本超の消火器が設置されています。これらの消火器は加圧式という種類のもので、現在大きなシェアを占めている蓄圧式消火器とは異なります。 新井さんは過去に仕事で消防設備等の点検を担当した経験がなかったため、正確な知識はありませんでした。が、他部署の同僚がぼやいていたことをふと思い出しました。 「加圧式消火器の内部点検がなかなかキツい。真夏だと太陽が照りつける中、何十本もの消火器を移動させる力仕事をしなきゃいけない。蓄圧式の場合は、現地で気軽に点検できないからメーカーに持ち込むケースが多くて、こちらはラクなんだけど…」 しかし、新井さんが報告書を見るに、消火器を含めた消防設備点検に特に問題が見られず、「この管理会社はしっかりとやってくれているようだ」と安心していました。 もともと職業柄、建物の設備管理に興味があった新井さん。他にも特殊建築物定期調査や、年に数回の特別清掃報告書などにも高い関心を持ちながら、自分がマンション住んでいるマンションの実態を楽しみながら少しずつ把握していきました。 設備点検で抱いた「違和感」 そうして新井さんが理事長にしてから初めて、半年に一度実施される消防設備点検がやってきました。 今回は平日の昼間に点検が実施されるため、他の理事が立ち会えず、新井さんが立ち会うことになりました。もともとビルメンテナンス会社に勤めていても、消防設備等点検について知識やなじみがない新井さんは、個人的にも作業に興味津々です。 Photo by iStock 自動火災報知設備の加熱試験や屋内消火栓の放水試験など、聞いたことはあっても初めて見る数々の点検作業が、新井さんの目の前で実施されていきます。作業自体は滞りなく進められ、特に致命的な不良箇所が見つかることもないまま、無事に点検は終了となりました。 それから1か月ほどが経過し、管理会社から点検結果の報告書が送られてきました。新井さんは自分が立ち会った点検作業を思い出しながら、報告書の内容を確認していきます。 「その際にふと、同僚からキツいと聞いていた消火器の機能点検がどのような作業だったのか気になり始めました。点検には立ち会ったものの、私がすべての作業を最初から最後まで見届けたわけではありません。しかし消火器の点検は、本体の表面をチェックしたり、少し清掃してシールを貼ったりしていただけで、特別キツい作業があったようには見えませんでした」 点検報告書をよく読んでみたものの、消防設備等点検報告書は項目が多く、「〇」や「／」がたくさん並んでいてどれが何を指しているのかよくわかりません。報告書のどの部分が消火器の内部点検の結果を示しているのか、マンションのフロントに電話で問い合わせて聞いてみたものの、「今は手元にデータがないので、確認してから折り返します」との返答でした。 問い合わせから5日が経って、ようやくフロントから電話で以下のような返事がありました。 「回答にお時間がかかってしまい申し訳ございませんでした。内部点検の結果ですが、消火器の点検報告書2枚目、“本体容器”や“カッター”などの項目に記載されています」 返答を受けて、新井さんが報告書を再確認したところ、該当の箇所に〇がついていることがわかりました。 Photo by iStock 「それでもモヤモヤしていたので、その場でどのような作業を行ったのか具体的に確認してみたんです。しかし再び『確認して折り返します』と言われてしまいました」 ちなみに管理会社の名前で実施していたとしても、消防設備等点検は再委託先の業者が実施していることが大半です。そのため、フロントが報告書や作業の細かい内容まで即答できずとも不思議ではありません。 フロントからのまどろっこしい回答に対して、どうしても違和感を覚えてしまう新井さん。やがて、彼の懸念は現実のものとなってしまいました…。 消防設備等点検で何が起こっていたのか、【後編】『マンション住人も絶句…誰も気づかなかった消火器「手抜き点検」のヤバい実態』で詳しく紹介しましょう。
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