相続対策として、生前に更地に賃貸マンションを借入金で建設することが未だに流行っているようです。　なぜ賃貸マンションを建設することが相続税の節税対策になるかといいますと、相続税財産評価通達を使った場合には、相続税の課税対象となる財産の評価額を大幅に減額することができるからです。すなわち、　土地については、路線価で評価（時価の8割程度に設定されています。）することになりますが、マンションを建設した敷地である土地の評価については、「貸家建付地」として評価（更地価額から借地権割合×借家権割合の金額を控除する。）することになっておりますので、土地の評価額を大きく減らすことができます。例えば、借地権割合を50％として、借家権割合は30％ですので、貸家建付地として評価すると、更地価額よりも0.5×0.3＝0.15、15％評価額が低くなります。　また、建物については、固定資産税評価額で評価（通常は建築費の6～７割程度となります。）しますが、さらに貸家として評価（借家権価格の30％を控除する。）することになりますので、貸家としての評価額は、固定資産税評価額×（１－0.3）となります。　そうすると、例えば、現金１億円を出してマンションを建設すると、建物の評価額は、現金をそのまま保有している場合に比べて、約4割の評価額（建設費1億円のところ固定資産税評価額は6,000万円となり、さらに貸家評価となりますので、6,000万円×（１－0.3）＝4,200万円）に圧縮できることになります。　その上で、マンション建設の借入金の1億円については、債務控除として、借入金の金額の１億円をそのまま遺産額から控除しますので、結果的に課税対象となる遺産額がさらに減少することになります。　これに加えて、賃貸マンションの敷地については、相続税法上の特例である小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地）の適用を受けることができますので、上記で算出した土地の評価額から、200㎡までの範囲で50％の評価額の減額をすることができます。　以上のように、現金と土地（更地）を保有する場合に比べて、賃貸マンションを建設した場合にはトータルでの相続税評価額はかなり安くなります。　このように更地にマンションを建設することは、土地を有効活用することや相続税の節約に役立つことから、非常に有効な手法であるといえます。　ただし、平成30年の改正（平成30年4月1日以後に適用）により、小規模宅地等の特例については見直しがあり、貸付事業用宅地の範囲から、相続開始前3年以内に貸付の事業の用に供された宅地等（ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模（5棟10室基準）で貸付事業を行っている者が行うケースを除きます。）は除外されることになっております。　したがって、相続税の節税のためだけに、死亡する直前に賃貸マンションを建設しても、小規模宅地等の特例の適用を受けることができなくなりましたので注意が必要です。　ところで、上記に記述したことは、あくまでも相続税の節税という観点から見た場合に限ってのお話ということに注意する必要があります。　相続税の節税よりももっと大切なことは、マンションを建設した場合には、今後、不動産賃貸業のオーナーとして、この先何十年もマンション賃貸経営を行っていくということを忘れてはいけません。つまり、マンション賃貸業の経営の収支が、将来にわたってずっと黒字（あるいはキャッシュが残る）になるようにしていくように、経営努力をしていくことが大切であるということです。そうでないと、せっかくマンション建設で相続税の節税はできたもけれども、マンション経営は赤字続きであって、借入金の返済もできずに、結局はマンション及び土地を売却せざるを得ないといったことにもなりかねません（建設会社や金融機関のアドバイスに従って実行すると、案外とこのようになっていまうケースも見受けられます。）。　なお、マンション賃貸経営について、今後も十分に黒字が見込まれるかどうかという点について考えますと、一般論として、日本は人口減少社会にあって若者の数は減少していくことや、結婚をしない男女や子を持たないというライフスタイルが増えていく中で、他方で、地主の相続税対策で今後も新築マンションが続々と供給されていくとすると、供給過多という状態になってしまうことや、築年数が古いマンションになると人気もなくなり家賃も値下げせざるを得ないといったこともありますので、将来にわたって入居者が常に満室という保障はないということ（経営が赤字になるかも？）が十分に考えられます。　マンション建設をするか否かを検討するに当たっては、まずはそもそも立地場所として入居者の需要が見込まれる地域かどうか（駅に近いかなど）、将来にわたって入居者が確保できるかどうか（近くに大学や工場があるかなど）、今後の修繕費や建物取壊し費用の支出を考えると果たして収支がプラスになるかどうか、といった点を踏まえて、賃貸経営の事業計画の中身をよく検討しておくことが大切といえます。