税理士さんが計算した相続税の申告書の評価額（相続税評価額）は、時価より低額です。アパートを取得しようする相続人はこの評価額を主張しますが、相続税申告書を作成した税理士さんに時価より低額であることを説明してもらえば納得するかもしれません。
それでも納得しない場合は、不動産業者に査定してもらうとよいのですが、査定する場合、不動産業者は、依頼者に有利に高く査定したり、安く査定したりすることが可能です。
査定書をチェックする際に注意すべきことは、通常の居住用不動産の場合は、路線価や公示価格から土地の値段を計算し、建物の固定資産評価額を足して、時価と考えます（積算価格といいます）。
収益不動産の場合は、積算価格に年間収益を期待利回りで割って、収益価格を計算して、積算価格も勘案して時価を計算します。不動産の有効利用ができていない場合は、収益価格は安くなります。
しかし、賃借人に出てもらって土地を売却すると高値で売れますので、積算価格と収益価格をどの程度勘案するかが問題となり、評価額をめぐって対立が生じやすくなります。
不動産業者の査定でも合意できない場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書（「私的鑑定」といいます）を作成してもらうことになります。それでも価格について合意できない場合は、調停の申立てをして、裁判所に利害関係のない第三者の不動産鑑定士を選任してもらい、その鑑定士による鑑定評価を経て、最後は裁判所に決めてもらうことになります。
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