La surface réelle d’une habitation est définie par le Code Général des Impôts (CGI), tandis que la surface habitable est définie par le Code de la construction et de l'habitation. Ce sont deux notions bien distinctes, qui ont chacune leur champ d’application.
La surface réelle est donc une notion fiscale, utile à connaître pour vos impôts. En effet, c’est un des éléments de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). L’administration fiscale, pour définir le montant de la taxe foncière d’un logement, définit notamment sa surface pondérée. Cette dernière s’appuie en partie sur la surface réelle. La surface réelle comprend, selon le CGI, les espaces occupés par les rangements, les toilettes, la douche ou baignoire, les vasques, l’installation dédiée au chauffage, ainsi que par les constructions qui font office de décoration. Par contre, la surface réelle exclut les petits espaces de rangement en renfoncement, les embrasures des portes et des fenêtres (c’est un point commun avec la surface habitable qui les exclut également), la ventilation, les marches et paliers intermédiaires d’escaliers.
La surface habitable, quant à elle, est principalement utilisée pour savoir si votre logement est aux normes. Il y a par exemple une surface minimum à respecter pour sa mise en location, qui est de 9 m² pour la pièce principale du logement. La surface habitable, qu’on appelle aussi surface de plancher construite, est également un élément qu’il faut fournir dans le cadre d’une demande d'autorisation d’urbanisme auprès de votre Mairie.