En fonction des ventes et des modalités contractuelles, la répartition des charges et des travaux peut se faire selon deux clefs :
Régime bailleur/locataire :
L’occupant retraité ne paye plus la taxe foncière et ne supporte que les dépenses d'entretien et de réparation dites récupérables ou locatives (www.legifrance.gouv.fr).
L'investisseur prend en charge la taxe foncière, les travaux et les charges dites non -récupérables.
Régime de l'article 606 du code civil :
L'occupant retraité conserve à sa charge les taxes, les charges et les travaux à l'exception de ceux portant sur des éléments de structure (gros murs, murs de soutènement, poutres, voûtes, toitures, digues, clôtures) (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505/1804-02-09).
Exemple : La réfection de zingueries affectant une partie importante d’un immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle est une grosse réparation, tout comme la réfection des souches de cheminée, et est donc à la charge du nu-propriétaire. A contrario, le remplacement de la climatisation du logement est une réparation d’entretien, à la charge de l’usufruitier.
De nombreuses exceptions et cas particuliers peuvent exister.
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