En premier lieu, La levée d’option d’achat des locaux, au terme du contrat de crédit-bail, entraîne l’obligation de procéder à la réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat, en application des articles 239 sexies et suivants du CGI, correspondant à la différence entre ;
La valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de la levée d’option,
Et le montant des amortissements que la SCI aurait pratiqué si elle avait été propriétaire du bien dès l’origine.
En second lieu, dans le cas particulier d’une SCI transparente fiscalement détenue par des personnes physiques, sous-louant un immeuble pris en crédit-bail, la levée d’option entraîne, en sus de la réintégration d’une fraction des loyers, la reconnaissance d’une plus-value court-terme. En effet, en exerçant l’option, la SCI a une activité de location (régime des revenus fonciers) et non plus de sous-location (régime BNC). Cela correspond pour l’administration à un transfert du patrimoine professionnel au patrimoine privé, justifiant, en vertu de l’article 93 quater IV du CGI, la constatation de cette plus-value. Cette dernière est déterminée par différence entre ;
la valeur vénale de l’immeuble à la date de levée d’option
et son prix de revient tel qu’il est défini après prise en compte des réintégrations de loyer.
L’imposition de cette plus-value ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où la SCI aurait opté pour l’IS préalablement à l’échéance du contrat de crédit-bail.
Toutefois, dans le cas où les associés désirent conserver le régime des sociétés de personnes tout en levant l’option d’achat, il est possible de demander le report d’imposition de la plus-value par une option expresse. La plus-value sera reportée jusqu’à la date de transmission de l’immeuble ou la transmission de tout ou partie des parts de la SCI, ou la dissolution de cette dernière.