Contrairement à la société commerciale, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, mais seulement une activité de nature civile, comme par exemple, une profession intellectuelle, agricole ou libérale, ou encore la gestion d'un patrimoine immobilier. De plus, la responsabilité des associés d'une société civile est engagée en cas de dettes sociales, alors que dans une société commerciale la responsabilité des associés est souvent limitée au montant de leurs apports. Alors que les sociétés commerciales sont plus souvent soumises à l'impôt sur les sociétés, celles civiles sont généralement soumises à l'impôt sur le revenu. Ensuite, pour constituer une société civile il faut au moins deux associés, quand une société commerciale peut parfois en compter qu'un seul. Enfin, pour céder des parts sociales à un tiers, les sociétés civiles doivent obtenir l'accord de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales. Dans les sociétés commerciales, en principe, les parts sociales ou actions peuvent être transmises librement.