Dans leur très grande majorité, les prêts immobiliers accordés par les banques prennent la forme d’un prêt amortissable, c’est-à-dire que le remboursement du capital emprunté et des intérêts est étalé dans le temps, pendant toute la durée du prêt. La plupart du temps, les prêts amortissables sont remboursables à échéances constantes à taux fixe, ce qui constitue l’attrait principal de ce mode de financement puisque le poids de la charge, stable dans le temps, est plus facilement appréhendable dans la gestion de votre budget mensuel.
Techniquement parlant, la part de paiement des intérêts va en diminuant dans le temps, alors que la part de remboursement du capital va en augmentant, ces deux parts s’additionnant pour former une mensualité constante. Aussi on a coutume de dire, par abus de langage, que les premières années de remboursement ne sont consacrées qu’au paiement des intérêts. En tout état de cause, plus la durée du prêt est longue, plus cela est vrai.
Dans le cas d’un prêt in fine, le remboursement du capital emprunté ne s’effectue qu’à l’échéance, en une seule fois. Seuls les intérêts sont payés, mois par mois, durant toute la durée du prêt. Les intérêts sont plus élevés que pour un prêt amortissable, car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt et cela a un coût pour la banque.
Communément, un prêt in fine s’accompagne de la souscription et l’alimentation d’un contrat d’épargne (assurance vie), qui permettra de rembourser le capital emprunté à l’échéance. Ce type de prêt s’adresse principalement aux emprunteurs à fort revenu (dernière tranche d’imposition), notamment dans le cadre du financement d’un investissement locatif. En effet, les intérêts payés sont déductibles des revenus fonciers et souvent couverts par les loyers perçus.