Les SCPI dans une assurance-vie et les SCPI en direct diffèrent principalement par le véhicule d'investissement qui permet d’investir dans cette SCPI. Pour les SCPI en direct, l'investisseur devient directement propriétaire des parts qu’il achète alors que pour les SCPI dans une assurance-vie, les parts sont détenues par l'assureur au nom de l'investisseur et ce sont les règles fiscales de l’assurance-vie (bien plus avantageuses) qui font foi.