Deux économies d’impôt, l’une sur l’impôt sur le revenu et l’autre sur l’IFI peuvent s’appliquer dans le cadre d’un démembrement de propriété.
Si la nue-propriété d’un bien est acquise par le recours au crédit, l’investisseur aura une charge, les intérêts de l’emprunt, mais pas de revenus en face pendant la période d’usufruit. Dès lors, sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou possède le statut de bailleur social, cas le plus courant, les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible de revenus fonciers perçus par ailleurs. La défiscalisation est alors égale à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux.
Si en revanche, le bien est acquis avec des deniers propres, c’est une réduction d’IFI dont pourra bénéficier l’investisseur. En effet, la nue-propriété n’étant pas inscrite à l’actif du patrimoine, son acquisition en paiement « cash » a pour effet de réduire la base taxable du contribuable. L’impact fiscal d’une telle réduction est maximisé pour les plus hautes tranches de l’IFI, ou pour les contribuables, qui deviendraient non taxables du fait d’un investissement en démembrement.