In den ersten 10 Jahren kann mit keinen Ausschüttungen gerechnet werden, denn die „Überschüsse“ verbleiben in der Gesellschaft, um die Immobilie zu entwickeln und Schulden zu tilgen. Danach entscheiden die Gesellschafter (also der Investor und der Unternehmer) gemeinsam ob die Immobilie zum Marktwert verkauft wird oder neu finanziert und im Bestand bleibt. Bis vor ein paar Jahren wollten die meisten Investoren verkaufen, da sich die Preise für solche Mehrfamilienhäuser teilweise verdoppelt und sogar verdreifacht hatten, je nachdem welchen Zeitraum Sie ansetzen.
Dann kommt sehr viel Geld auf einmal, dafür hat der Investor aber auch 10 Jahre keine Ausschüttungen erhalten und eisern gespart und investiert. Wenn wir Sie das rückwirkend betrachten, hat der Co-Investor Sie bei einer Verdopplung des Kaufpreises ca. 10 % pro Jahr also 100 % plus bei 3 % Tilgung p.a. nochmals 30 % insgesamt „verdient“. Das wären dann ca. 133 % in 10 Jahren oder 13,3 % pro Jahr. Die „Eigenkapitalrendite“ ist bei ca. 20% eingesetztem Kapital um ein X-faches höher, Stichwort: Hebeleffekt.
Beachtet werden muss Folgendes: Für eine positive Wertentwicklung einer Immobilie gibt es keine Garantie. Wir rechnen immer mit sehr konservativen Werten von 3 % – 5% Wertsteigerungen pro Jahr. Die letzten Jahre hatten wir hingegen Wertsteigerungen von 8-15 % pro Jahr in manchen Regionen. Es werden aber auch einmal andere Zeiten kommen, damit sollte jeder seriöse Kaufmann rechnen. Ein realistisches Ziel sollte sein, nach Ablauf der ersten 10 Jahre einen stabilen positiven Kapitalfluss auch mit bei steigenden Zinsen zu haben der im Zweifel so gut ist, dass man die Immobilie überhaupt nicht mehr verkaufen möchte oder muss.
Anmerkungen: Natürlich verdient hier die Gesellschaft als Eigentümerin der Immobilie direkt und nicht der Investor. Die Ausschüttungen sind dann eher ein steuerliches Thema. Auch sind Darlehenslaufzeiten zu beachten, um eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens und aktuelle Gesetzeslagen im Wohnungsmarkt spielen auch eine immer wichtigere Rolle, gerade in den Metropolregionen.