Guten Tag Andre
Danke für Ihr Lob und Ihre spannende Frage.
Zur Frage wie hoch das Eigenheim belehnt sein soll, gibt es zwei Sichtweisen: Die der Bank und die des Eigentümers.
Die Bank verdient nur Geld, wenn das Haus belehnt ist, möchte aber einen Zahlungsausfall des Schuldners vermeiden. Eine Belehnung von 2/3 des Wertes wird hier als gute Faustregel durch die Banken betrachtet: Selbst bei einer Immobilienkrise ist es unwahrscheinlich, dass der Wert der Liegenschaft um mehr als 1/3 sinkt. Das ist der eine Grund, warum Banken eine Amortisation der 2. Hypothek verlangen. Der zweite Grund ist, dass man in der üblichen Abzahlungsfrist (15 bis 25 Jahre) in die Nähe des Pensionierungsalters kommt oder bereits aus dem Arbeitsleben ausscheidet. Bei den meisten Schweizern bedeutet dies, dass das Einkommen sinkt – und damit die Fähigkeit, die Zinsen weiter bezahlen zu können.
Aus Sicht des Eigentümers einer Liegenschaft kann das Optimum der Höhe der Hypothek berechnet werden. Man hat zwei Faktoren: Hypothekarzinsen (die sich steuerlich absetzen lassen) sowie Zinsen auf dem sonst vorhandenen eigenen Kapital (die zu einer Erhöhung der Steuern führen). Wichtig ist, die Situation nach Steuern zu vergleichen. Ist der Hypothekarzinssatz nach Steuern höher als die Nettorendite auf dem vorhandenen Kapital, dann lohnt sich eine Abzahlung der Hypothek, vorausgesetzt man hat danach noch eine genügend hohe finanzielle Flexibilität.
Diese Berechnung muss jeder Eigenheimbesitzer selbst durchführen, da es unterschiedliche Resultate ergeben kann. Zwei Beispiele dazu, jeweils ausgehend von CHF 100’000 Franken, die man unerwartet geerbt hat und einem Grenzsteuersatz von 25%:
Fall 1, wo sich die Abzahlung lohnt: Der Hypozins beträgt 4.0%, netto nach Steuern sind das 3.0%. Das geerbte Vermögen liegt auf dem E-Depositokonto von PostFinance und wirft 1.0% Zins, netto nach Steuern 0.75%. Weil die Schuldzinsen nach Steuern höher sind als der Ertrag auf dem Kapital, lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek.
Fall 2, wo sich die Amortisation nicht lohnt: Die Hypozins mit einer Libor-Hypothek beträgt 1.2%, netto nach Steuern 0.9%. Das Geld aus dem Erbe wird in Aktien angelegt, wo man mit entsprechendem Kursschwankungsrisiko nach Steuern 5.0% Rendite pro Jahr erwirtschaftet. Hier lohnt sich eine Amortisation nicht.
Wer es sich leisten kann und ein konservativer Anleger ist, für den lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek oft – sofern er eben über das notwendige Kleingeld dazu verfügt.