Banken ermitteln den Beleihungswert der Immobilie, die zur grundpfandrechtlichen Absicherung der Baufinanzierung dienen soll. Maßgeblich hierbei ist der rechtliche Markt- bzw. Verkehrswert, nicht der Verkaufswert oder Kaufpreis der Immobilie. Darlehensgeber einer Immobilien­finan­zierung unterliegen dem Pfandbriefgesetz (PfandBG). Dieses verpflichtet Hypothekenbanken dazu, sich bei der Festsetzung des Beleihungswerts am aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu orientieren. Den tatsächlich gezahlten Immobilienkaufpreis dürfen die Banken also nicht ohne Weiteres für die Beleihungswertermittlung akzeptieren. Kaufpreis versus Verkehrswert bei einer Baufinanzierung Nach dem Pfandbriefgesetz bildet der Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag den Preis ab, zu dem die Immobilie „in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“ (§ 16, Abs. 2, PfandBG). Eine „Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ bedeutet, dass der Immobilienerwerb auf dem freien Markt unter ganz gewöhnlichen Rahmenbedingen von statten geht. Nicht darunter fällt zum Beispiel:
ein Notverkauf der Immobilie unter Zeitdruck auf Seiten des Verkäufers und/oder des Käufers
ein Immobilienwerb aus einer Zwangsversteigerung
Auch wenn man einen deutlich überhöhten Liebhaberpreis für den Immobilienerwerb gezahlt hat, ist die Gewöhnlichkeit der Transaktion, bei der "jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt", aus juristischer Sicht in Zweifel zu ziehen.
Kurz zusammengefasst: Bei der Beleihung einer Immobilie ist für Kreditinstitute nicht der Verkaufswert oder gezahlte Kaufpreis rechtverbindlich, sondern der aktuell gültige Verkehrswert bzw. Marktwert des Beleihungsobjekts.