Das Nießbrauchsrecht ist, wie alle alten Grundsätze deutschen Rechts, mit der Zeit sehr kleinteilig und komplex geworden, da neben dem „einfachen“ Nießbrauch verschiedene speziellere Formen des Nießbrauchs unterschieden werden wie Bruchteilsnießbrauch (wenn es mehrere Eigentümer gibt, und am anteiligen Eigentumsrecht eines Miteigentümers noch ein Nießbrauchsrecht angekoppelt ist), Quotennießbrauch (wenn sich das Nießbrauchsrecht nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur einen Teil, etwa eine einzelne Wohnung in einer größeren Immobilie, bezieht) oder Nachrangiger Nießbrauch (wenn festgelegt ist, dass nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten sein Recht an eine weitere Person fällt).
In der Hauptsache sind jedoch zwei Grundformen des Nießbrauchs zu unterscheiden:
Zuwendungsnießbrauch
Der Eigentümer (z.B. einer Immobilie) spricht einer anderen Person, ohne sein Eigentum aufzugeben, das Nießbrauchsrecht zu. Dieses berechtigt den Nießbrauchsnehmer dazu, die Immobilie selbst zu bewohnen oder aber zu vermieten.
Vorbehaltsnießbrauch
Der Eigentümer überträgt sein Eigentum (z.B. eine Immobilie) an jemand anderen, behält sich selbst aber ein Nießbrauchsrecht vor. Dieses berechtigt ihn, in der Immobilie, obwohl diese ihm nicht mehr gehört, wohnen zu bleiben, oder diese weiter zu vermieten.