Immobilienfonds sind Alternative Investmentfonds, die vor allem in bebaute oder unbebaute Grundstücke und in Superädifikate investieren, d.h. in illiquide Vermögenswerte. Jeder Immobilienfondsanleger hat nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von insgesamt 24 Monaten und einer Rückgabefrist von 12 Monaten das Recht zur täglichen Rückgabe seiner Anteilscheine, d.h. nach Ablauf dieser Fristen ist ihm sein Anteil am Fondsvermögen aus diesem auszubezahlen.[3]
Die Verbindung illiquider Vermögenswerte mit einer Verpflichtung zur täglichen Rücknahme schafft allerdings eine Fristeninkongruenz und somit das Risiko, daß ein Immobilienfonds nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, um seiner Verpflichtung zur Rücknahme von Anteilen tatsächlich nachzukommen. Dieses Risiko hat sich bei zahlreichen deutschen Immobilienfonds realisiert, weshalb einige dieser Fonds nach deutschem Recht schließlich abzuwickeln waren. Die Abwicklung eines Immobilienfonds – d.h. der Verkauf sämtlicher Immobilien und die Auszahlung aller Anleger – dauert allerdings mehrere Jahre.
Wenn bei einem Immobilienfonds Liquiditätsprobleme auftreten, ist der Immobilienfondsverwalter zu einer Aussetzung der Rücknahme von Anteilscheinen berechtigt, um währenddessen durch Immobilienverkäufe die zur Auszahlung der Anleger erforderliche Liquidität zu beschaffen. In Österreich machte z.B. die LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft im Oktober 2023 hinsichtlich des LLB Semper Real Estate Immobilienfonds von diesem Recht Gebrauch.[4] Die Anleger dieses Fonds können ihre Anteilscheine seither nicht zu Geld machen.