Missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt werden soll. Es sind drei Fälle zu unterscheiden: Bei Neubauten ist die Bruttorendite für die Festlegung des Mietzinses massgebend. Die Bruttorendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Mietzinseinnahmen (ohne Abzüge) zu den Anlagekosten (Landkosten, Gebäudeerstellungskosten). Sie darf den Referenzzinssatz gemäss der bisherigen Rechtsprechung um nicht mehr als 2% übersteigen. Angesichts der kürzlich vorgenommenen Anpassung der Nettorendite (siehe sogleich), ist hier mit einer Anhebung zu rechnen. Der Mietzins von Liegenschaften, die älter als zehn Jahre sind und seit weniger als 30 Jahren demselben Eigentümer gehören, bestimmt sich nach der Nettorendite. Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Mietzinseinnahmen (nach Abzug der anfallenden Kosten) zu den Anlagekosten (Landkosten, Gebäudeerstellungskosten). Sie darf den Referenzzinssatz laut aktueller Rechtsprechung um nicht mehr als 2% übersteigen. Liegt der Referenzzinssatz bei 1,25%, darf die Rendite also 3,25% betragen. Bei Liegenschaften, die seit mindestens 30 Jahren demselben Eigentümer gehören, richtet sich der Mietzins nach der Orts- und Quartierüblichkeit. Ein Anfangsmietzins ist missbräuchlich, wenn er über dem durchschnittlichen Zins von fünf in Bezug auf Lage, Grösse und Ausstattung vergleichbaren Mietobjekten liegt.