Bei einem Tilgungsdarlehen ist die Höhe der Tilgung die komplette Laufzeit des Kredites gleich. Da die Zinsen aber grundsätzlich immer auf die Höhe der offenen verbliebenen Tilgungssumme berechnet werden, sinkt bei dieser Kreditform die Ratenhöhe immer weiter ab, weil durch die gleichbleibende Tilgung die Restschuld kontinuierlich verringert wird. Am Beginn der Kreditrückzahlung muss folglich die höchste Rate gezahlt werden, die aber laufend von der Höhe her abnimmt.
Gerade bei der Baufinanzierung war das Tilgungsdarlehen Standard, ist aber heute weitgehend durch das Annuitätendarlehen abgelöst worden, das immer gleichbleibende raten aufweist.