Zahlt ein Mieter Mietzins in Höhe von zwei aufeinander folgenden Mieten nicht, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, wegen dem Zahlungsverzug die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Dieser Kündigungsgrund stellt für Vermieter in der Regel die einfachste Kündigungsmöglichkeit dar, da andere Kündigungsgründe, wie Belästigungen anderer Mieter, Lärm, unzumutbare Zustände im Mietshaus, etc. oft schwer zu beweisen sind und lange und kostenintensive Prozesse bedeuten, die oft durch zwei Instanzen geführt werden.
Der Gesetzgeber hat in § 569 BGB einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung darin gesehen, dass der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Es kommt jedoch immer wieder vor, dass nach Ausspruch der fristlosen Kündigung        oder während eines laufenden Räumungsprozesses der Mieter die noch offenen Mietzinsen ganz oder teilweise nachzahlt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in seinem Urteil vom 13.10.2021 zum Aktenzeichen VIII ZR 91/20 ausgeführt, dass gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete an den Vermieter zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Miete verpflichtet.
Der BGH führt allerdings weiter in dem oben genannten Urteil aus, dass eine Auswirkung auf eine ggf. auch hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung diese Zahlung jedoch nicht hat. Die innerhalb der sogenannten Schonfrist erfolgte vollständige Zahlung der Mietrückstände führt also nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach den Ausführungen des BGH im oben zitierten Urteil bestehen.
Es empfiehlt sich daher bei Mietzahlungsrückständen des Mieters immer auch eine ordentliche Kündigung zu erklären. Diese kann zusammen mit der fristlosen Kündigung erfolgen, muss jedoch form- und fristgerecht sein. Wird nur fristlos gekündigt und der Mieter zahlt innerhalb der Frist des § 569 BGB die rückständige Miete im vollen Umfang, so wird die fristlose Kündigung unwirksam. Ein bereits laufender Räumungsprozess wird durch Klageabweisung beendet. Sie als Vermieter hätten in diesem Fall sämtliche Kosten zu tragen, d. h. Gerichtskosten, die eigenen Rechtsanwaltskosten sowie die Kosten des Rechtsanwalts des Mieters.
Für eine Beratung rund um die Kündigung von Mietverhältnissen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Christian Zumdick aus der Kanzlei Am Neutor gern zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie bei Bedarf hierzu einen persönlichen oder auch telefonischen Besprechungstermin.