Ein Mietobjekt ist dann mangelhaft, wenn ihm eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder es nicht zum vorgesehenen Zweck taugt. So ist eine Wohnung, die an einer stark befahrenen Strasse liegt, nicht ruhig, auch wenn dies im Inserat so beschrieben worden ist. Und eine Wohnung, die nicht beheizt werden kann, ist im Winter nicht zum Wohnen tauglich. Für solche Mängel haftet der Vermieter. Ausschlaggebend ist, was vom Mietobjekt erwartet werden kann und was zwischen den Parteien vereinbart worden ist. So kann von einem jahrzehntealten Holzhaus kein perfekter Schallschutz erwartet werden, hingegen sind moderne Küchengeräte ein Muss, falls diese vom Vermieter zugesichert worden sind. Unterschieden wird zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln. Leichte Mängel («kleiner Unterhalt») müssen vom Mieter selber behoben werden, sofern es sich um Mängel handelt, die von einem handwerklich normal begabten Mieter behoben werden können. Mittlere Mängel schränken den vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache ein. Sie sind vom Vermieter zu beheben, ansonsten der Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt ist. Allenfalls kann auch eine Mietzinsreduktion eingefordert werden. Bei schweren Mängeln ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar. Nebst den Rechtsfolgen, die bei mittleren Mängeln angezeigt sind, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.