Bei der Kündigung eines langjährigen Mietverhältnisses müssen Vermieter besondere Sorgfalt walten lassen. Die Kündigungsfrist verlängert sich mit zunehmender Mietdauer. Nach § 573c BGB beträgt sie bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren 6 Monate und bei mehr als 8 Jahren sogar 9 Monate.
Berechtigtes Interesse nachweisen
Ein Vermieter muss für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB darlegen. Dies kann Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sein. Bei langjährigen Mietverhältnissen prüfen Gerichte diese Gründe besonders kritisch.
Formelle Anforderungen beachten
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Sie muss eine Begründung enthalten und an alle Hauptmieter gerichtet sein. Stellen Sie sich vor, Sie versenden die Kündigung: Achten Sie darauf, dass sie spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingeht, damit die Frist nicht um einen weiteren Monat verlängert wird.
Sozialklausel berücksichtigen
Bei langjährigen Mietverhältnissen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass der Mieter sich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen kann. Wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, kann er der Kündigung widersprechen. In einem solchen Fall müssen Sie als Vermieter Ihre Interessen gegen die des Mieters abwägen.
Sonderkündigungsrecht nach § 544 BGB prüfen
Bei Mietverhältnissen, die länger als 30 Jahre bestehen, können Sie als Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach § 544 BGB in Betracht ziehen. Dieses ermöglicht eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Beachten Sie jedoch, dass dieses Recht nur gilt, wenn der Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde oder sich durch Kündigungsausschlüsse auf über 30 Jahre verlängert hat.
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