Ja, die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages wusste oder er zumindest konkrete Anhaltspunkte dafür hatte, dass er die Wohnung (alsbald) im Rahmen des Eigenbedarfs benötigen wird. Das gilt allerdings nur, falls der Mieter dies nicht weiß. Der Mieter, der um die Gefahr eines baldigen Eigenbedarfs wusste, ist in dem Punkt nicht schutzwürdig. Tritt der Eigenbedarf erst nach mehr als vier Jahren ein, dann ist die Kündigung nicht mehr treuwidrig.