Ob Eigenheim oder Kapitalanlageimmobilie – die Baufinanzierung sollte in beiden Fällen vor dem Kauf gründlich durchgerechnet werden. Und auch in puncto Eigenkapital gibt es keinen gravierenden Unterschied: Es sollte unabhängig von der späteren Nutzung möglichst bei 20 Prozent liegen.
Es gibt jedoch auch einige Unterschiede, die Kapitalanleger bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung berücksichtigen sollten:
Mieteinnahmen (realistisch) kalkulieren: Um die monatlich tragbaren Darlehensraten zu ermitteln, müssen Selbstnutzer lediglich ihre Einnahmen und Ausgaben ermitteln. Das gilt auch für Kapitalanleger – setzt aber auch voraus, dass sie die zu erwartende Höhe der monatlichen Miete abschätzen müssen, da diese zu den Einnahmen zählt.
Risikopuffer einplanen: Auch bei Immobilien in bester Lage, die sich problemlos vermieten lassen, kann es vorübergehend zu Leerstand kommen. Manchmal kommt es vor, dass der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät, in seltenen Fällen verschwinden Mietnomaden, ohne die Miete gezahlt zu haben. Auch Renovierungsarbeiten können zu einem vorübergehenden Mietausfall führen. Es ist daher ratsam, beim Durchrechnen der Immobilienfinanzierung nicht zu knapp zu rechnen und darauf zu achten, dass die Darlehensraten für eine Weile auch ohne Mieteinnahmen problemlos gezahlt werden können.
Rücklage für Sanierungskosten berücksichtigen: Anders als Selbstnutzer, die selbst entscheiden können, ob und wann sie beispielsweise Bad oder Küche renovieren, müssen Kapitalanleger laufend dafür sorgen, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. So lässt sich eine Wohnung mit veralteter Küche schlechter vermieten als eine mit neuer Küchenausstattung. Daher ist es je nach Baujahr empfehlenswert, rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Instandhaltungsrücklage einzukalkulieren.
Steuerliche Aspekte durchrechnen: Um die Baufinanzierung umfassend durchzurechnen, ist es wichtig, auch die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienkaufs zur Kapitalanlage zu kennen (siehe hierzu auch Punkt 5).