Bausparvertrag: Voraussetzung für die Gewährung des Bauspardarlehens ist die vorherige Sparleistung durch den Bausparer.
Der Bausparvertrag ist die Kombination von Sparen und Baufinanzierung. Er ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien (§ 1 Abs. 2 BauSpkG)
Rechtsfragen zum Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist ein gemischter Vertrag, der Elemente eines Sparvertrages und eines Kreditvertrages enthält. Rechtsgrundlage ist das Bausparkassengesetz (BauSpkG) und die Bausparkassen-Verordnung (BauSpkV). Mit dem Kreditvertrag ist ein Sicherungsvertrag verbunden, der das spätere Bauspardarlehen grundpfandrechtlich am Wohneigentum des Bausparers oder dritter Sicherungsgeber absichert. Die Bausparsumme des Vertrages setzt sich aus dem anzusparenden Bausparguthaben (meist 40 % bis 50 % der Bausparsumme) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bausparguthaben stellt im Rahmen der Zweckgemeinschaft aller Bausparer die Refinanzierung für die Bauspardarlehen anderer Bausparer dar. Die vertraglich vorgesehene Wartezeit ist der Zeitraum vom Beginn des Bausparvertrages bis zur Zuteilung (§ 1 Abs. 8 BauSpkG). Nach Ablauf dieser Wartezeit erfolgt die Zuteilung der Bausparsumme aus der Zuteilungsmasse (§ 1 Abs. 6 BauSpkG). Nach § 5 Abs. 1 BauSpkG dürfen Bausparkassen „Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge“ (ABB) zugrunde legen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten.
Nach § 4 Abs. 1 BauSpkG dürfen Bausparkassen auch Vorfinanzierungen und Zwischenfinanzierungen gewähren. Vorfinanzierungen dienen zur Überbrückung bis zur Auszahlung der Bausparsumme bei Zuteilung, solange der Bausparvertrag die erforderliche Mindestansparung noch nicht erreicht hat. Zwischenfinanzierungen wiederum werden als Vorausdarlehen gewährt, wenn die erforderliche Mindestansparung erreicht wurde und die Zuteilung des Bausparsumme noch nicht erfolgt ist. Die extrem hohe Zweckbindung ergibt sich aus § 6 Abs. 1 BauSpkG.
Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussprovision bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 7 Jahre Ansparzeit.
Nach Vertragsschluss wird meist eine Abschlussprovision von mindestens 1 Prozent der Bausparsumme verlangt, was die effektiven Guthabenzinsen mindert. Die Bausparsumme ist die Summe des Sparanteils und des möglichen Bauspardarlehens. Spar- und Darlehenszins sind stets Festzinsen. Der Sparzins berechnet sich bezogen auf das angesparte Guthaben, der Darlehenszins berechnet sich bezogen auf die nominelle Vertragssumme, nicht allein auf die effektive Darlehenssumme.
Da das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus den angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen.