Eine Hypothek unterscheidet sich in drei wichtigen Merkmalen von der Grundschuld:
Die Hypothek ist kreditgebunden („akzessorisch“)
Der Wert der Hypothek sinkt mit der Tilgung
Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Hypothek nicht direkt verwerten
1. Akzessorietät der Hypothek Gemäß BGB ist die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld immer mit einem ganz bestimmten Baukredit verknüpft. Der juristische Fachausdruck für die strenge Bindung einer Hypothek an eine spezifische Forderung bzw. einen bestimmten Immobilienkredit lautet „Akzessorietät“. Der Rechtsbegriff bezeichnet die Abhängigkeit des Bestehens eines Rechtes von dem Bestehen eines anderen Rechts. Übertragen auf Immobilien­finan­zierungen: Das Grundpfandrecht „Hypothek“ ist von der berechtigten Forderung aus der entsprechenden Baufinanzierung abhängig. Besteht keine Forderung mehr, besteht auch die akzessorische Hypothek nicht mehr. In der Praxis bedeutet das:
Die Hypothek wird für ein konkretes Baudarlehen als bezifferter Betrag zusammen mit Nennung des Darlehensgebers (= Hypothekengläubiger oder Hypothekar) in das Grundbuch eingetragen. Sie besteht dann solange, wie es noch offene Forderungen aus diesem Hypothekendarlehen gibt.
Die Akzessorietät macht Hypotheken unflexibler als die Grundschuld, die nicht kreditgebunden ist und daher auf neue Baudarlehen übertragen werden kann.
2. Der Wert der Hypothek sinkt mit der Tilgung Bei einer Baufinanzierung mit einer eingetragenen Hypothek sinkt mit der fortschreitenden Tilgung der Forderung gleichzeitig auch deren Wert. Demgegenüber bleibt eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld immer konstant in voller Höhe des Darlehensbetrags bestehen, unabhängig davon, wie viel Tilgung der Kreditnehmer bereits geleistet hat. Dank der Wertbeständigkeit der Grundschuld kann der Immobilieneigentümer sie nach vollständiger oder größtenteils geleisteter Tilgung wieder verwenden, zum Beispiel bei der Anschluss­finanzierung oder für ein Moder­nisierungs­darlehen. 3. Keine direkte Verwertbarkeit der Hypothek Dient eine Hypothek als Kreditsicherheit für die Immobilien­finan­zierung, muss das Kreditinstitut bei Zahlungsausfall zunächst ein Gerichtsverfahren anstrengen, um die noch offene Restschuld einzuklagen. Erst danach kann die Zwangsversteigerung eingeleitet werden. Wenn hingegen das Baudarlehen über eine Grundschuld abgesichert ist, darf die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers per Zwangsvollstreckung die Immobilie direkt verwerten.