Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass dem Mieter das Mietobjekt bei Übergabe in einem brauchbaren und ortsüblichen Zustand übergeben wird und während der Dauer des Mietvertrags von diesem ungestört genutzt werden kann. Außerdem hat der Vermieter eine sogenannte „Erhaltungspflicht“: Er hat sich darum zu kümmern, dass die Immobilie, in der sich das Mietobjekt befindet, während der Dauer des Mietvertrags in einem nutzbaren Zustand erhalten bleibt. Bei Bedarf müssen Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses (Fassade, Dach, Stiegenhaus, Gartenflächen, etc.) vorgenommen werden. In welchem Ausmaß dem Vermieter Erhaltungspflichten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt treffen, richtet sich sowohl nach der vertraglichen Vereinbarung als auch danach, ob das Mietobjekt (teilweise) dem MRG oder zur Gänze dem ABGB unterliegt. Auch um die Erhaltung mitvermieteter Gegenstände (zB Kühlschrank, Gastherme, etc.) muss sich der Vermieter kümmern. Hier wird allerdings ebenfalls unterschieden, ob das Wohnobjekt dem MRG unterliegt oder unter die Regelungen des ABGB fällt.
Der Vermieter muss auch für Schäden aufkommen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden. Dies sind beispielsweise Schimmel, Wasserrohrbrüche oder beschädigte Leitungen. Ausgenommen davon sind Schäden, die durch „außerordentliche Zufälle“ zur Unbrauchbarkeit der Wohneinheit führen – diese können durch Naturgewalten wie Überschwemmungen oder Feuer verursacht sein. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, so steht dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderung oder Aussetzung der Mietzinszahlungen zu. Bei Auflösung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zzgl der aus der Veranlagung erzielten Zinsen an den Mieter zurück überweisen – sofern dieser keine groben Schäden am Mietobjekt verursacht hat