Od 4. 3. 2015 bydlíme v pronajatém bytě, doposud majitel nepožadoval zvýšení nájemného. Letos v únoru rekonstruoval částečně byt, zděné jádro - koupelna, záchod a následně kuchyně s vybavením kuchyňská linka. Smlouvu jsme měli sjednanou vždy na rok. Nyní nám předložil smlouvu, kde požaduje vyšší nájemné - ze 6500 na 9500 Kč, což je o 46,15 % zvýšení. Když jsem majitele na tuto skutečnost upozornil, tak tvrdí, že v právu, neboť doposud jsme měli pouze podnájemní smlouvu a nyní již máme nájemní, protože je majitelem bytu.
Jelikož neznám přesné znění Vaší podnájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník.
Ačkoliv občanský zákoník obsahuje v úpravě týkající se nájmu široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody stran.
Z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, zdali došlo k ukončení podnájemního vztahu či nikoliv. Z toho důvodu Vám níže nastíním oba možné způsoby řešení Vaší situace.
Pokud došlo ke skončení podnájemního vztahu mezi Vámi a nájemcem ke dni sjednanému v podnájemní smlouvě, má vlastník jednotky (bývalý nájemce) právo s Vámi uzavřít novou nájemní smlouvu. V takovém případě vlastník není vázán výší podnájemného, které bylo sjednáno v podnájemní smlouvě a může stanovit výši nájemného v zásadě libovolnou.
Pokud ale nedošlo k ukončení podnájemního vztahu a Váš a nájemcům podnájemní vztah stále pokračuje, záleží na ujednání stran v podnájemní smlouvě, zdali umožňuje zvyšování podnájemného či nikoliv. Pokud v podnájemní smlouvě není sjednáno zvyšování podnájemného, jste povinna hradit pouze podnájemné v původní výši.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS