La subrogació hipotecària és un acord que modifica les condicions del contracte hipotecari. Podem demanar-la, per exemple, en cas que no estiguem a gust amb les condicions del nostre préstec actual (l'interès, les comissions, la vinculació, el termini de reemborsament o certes clàusules) o amb l'entitat que el gestiona. Hi ha dos tipus de subrogació hipotecària:
Subrogació real o objectiva, que consisteix a substituir el bé hipotecari (en realitat, és un cas força atípic).
Subrogació personal o subjectiva, que modifica la persona de la hipoteca. Aquesta modalitat és la més comuna, i es divideix en:
Subrogació de deutor o canvi de titular de la hipoteca. Pot donar-se, per exemple, si comprem un habitatge que ja estava hipotecat i assumim la titularitat del préstec. Així podrem estalviar-nos el cost que implicaria una nova hipoteca, encara que no puguem canviar de banc ni negociar les condicions o reclamar possibles despeses. Segons la Llei hipotecària, haurem d'avisar el banc amb un mes d'antelació. Llavors, aquest analitzarà els nostres riscos i, en conseqüència, admetrà o denegarà la sol·licitud.
Subrogació de creditor, que normalment consisteix en un canvi de banc quan el titular de la hipoteca ho decideixi, sia perquè el nou banc ofereix millors condicions (reduir l'interès, les comissions o vinculacions, eliminar clàusules abusives, obtenir terminis d'amortització més interessants, passar-se del tipus variable al fix o viceversa, etc.) o bé perquè simplement no està a gust amb la seva entitat.
Una altra opció alternativa a subrogar és contractar un nou préstec hipotecari amb condicions més favorables, i fins i tot amb un altre banc. Però compte, perquè el normal és que les despeses associades a la cancel·lació siguin més grans que les de la subrogació.
En qualsevol cas, abans de subrogar és aconsellable que ens informem bé de l'oferta del mercat; un simulador d'hipoteques serà una bona opció.
Diferències entre la subrogació hipotecària i la cancel·lació
La subrogació es diferencia de la cancel·lació en el fet que la primera manté el crèdit, encara que varia el tipus d'interès o la durada. La resta de condicions romanen iguals, encara que algunes entitats permetin afegir-hi capital de finançament addicional.
En canvi, la cancel·lació implica un nou préstec i la negociació de tots els seus apartats. Per aquest motiu, la recomanació serà subrogar més aviat que cancel·lar, sobretot en els primers anys del préstec, que és quan els interessos són més elevats que l'amortització.