Faits: A. Le 31 octobre 2007, le Conseil d'Etat de la République et canton de Genève a constaté l'aboutissement de l'initiative populaire intitulée "Stop aux loyers abusifs et à la pénurie de logements: 10 mesures urgentes" (ci-après: l'initiative ou IN 140). Signée par plus de 10000 personnes, cette initiative porte sur l'adjonction, dans la Constitution genevoise, d'un art. 10B dont la teneur est la suivante: Art. 10B Mesures pour la construction de logements concrétisant le droit au logement (nouveau) Aux fins de concrétiser les mesures énoncées à l'article 10A, alinéa 3, dans le cadre de la politique sociale du logement répondant aux besoins reconnus de la population, l'Etat prend, dans les limites fixées par le droit fédéral, les mesures constructives, financières et d'aménagement du territoire suivantes, appliquées prioritairement dans les zones de développement: Lutte contre la spéculation et priorité à la construction de logements à bas loyers a) Les terrains situés dans les zones de développement destinées au logement doivent être affectés à 80% au moins à des appartements locatifs, dont les loyers sont soumis à un contrôle de l'Etat, durant 20 ans au moins, fondé sur les coûts d'exploitation et d'entretien. Ces logements doivent répondre, par le nombre de leurs pièces, leur type et leurs loyers, à un besoin prépondérant d'intérêt général. En règle générale, ils doivent être accessibles aux familles et personnes dont le revenu net est inférieur à 70'000 F l'an. Le 20% des logements restants peut être affecté à des appartements mis en vente qui doivent répondre, par la dimension et le nombre de leurs pièces (sept au maximum) leur type, et leur prix de vente, à un besoin prépondérant d'intérêt général. b) Les bâtiments d'habitation réalisés dans les zones de développement font l'objet de plans financiers soumis au contrôle du Conseil d'Etat. Ces plans doivent comporter un prix des terrains à 650 F le m2 au maximum pour un taux d'utilisation du sol de 1,2 m2 de plancher pour 1 m2 de terrain. Ce prix peut être majoré proportionnellement si ce taux est augmenté. Les bâtiments situés sur ces terrains sont acquis à leur valeur vénale, en tenant compte de leur vétusté. Les locations sont soumises à un bail type adopté par le Conseil d'Etat, après avoir consulté les milieux des locataires et des milieux immobiliers. Construction de logements sociaux d'utilité publique par des institutions sans but lucratif c) Les logements locatifs mis en construction, en zones de développement, sont affectés à concurrence de 50% au moins à des logements d'utilité publique dont les loyers ne doivent pas dépasser 3'200 F la pièce l'an pour les logements bon marché et 4'200 F la pièce l'an pour les logements à loyers modérés. Ces logements bénéficient, si nécessaire, de l'aide financière de l'Etat. La loi fixe les conditions à remplir par les locataires de ces logements. d) L'Etat prélève sur son budget et affecte chaque année un montant minimal de 75'000'000 F à un Fonds destiné à l'acquisition de parcelles immobilières, à des dotations de fonds propres ou à l'abaissement des charges immobilières aux fins de réaliser des logements d'utilité publique et de permettre dans la durée l'application des loyers fixés au paragraphe c) ainsi qu'au versement d'allocations de logement personnalisées. Les terrains ou immeubles acquis par l'argent de ce Fonds sont mis en droit de superficie à des institutions, répondant aux exigences du paragraphe e), par l'Etat ou une fondation publique affectée à cette tâche. Les responsables du Fonds et de la fondation publique doivent comprendre des représentants des associations de locataires d'importance cantonale. Ces biens immobiliers sont inaliénables, à moins qu'une loi d'aliénation ne soit soumise au peuple. e) Pour bénéficier de l'aide de l'Etat au sens du paragraphe d), les logements d'utilité publique doivent être propriété de collectivités, établissements ou fondations de droit public ou d'institutions de droit privé sans but lucratif, telles que les coopératives d'habitation, qui acceptent que les loyers de ces logements soient soumis à un contrôle permanent des loyers, au sens du paragraphe a), pour assurer la pérennité de l'affectation sociale de ces logements au terme de la période de subventionnement. Acquisition de terrains pour la construction de logements et octroi de droits de superficie f) L'Etat et subsidiairement les communes bénéficient d'un droit de préemption qualifié sur tous les terrains situés en zones de développement. Il en est de même pour les terrains d'une surface non bâtie d'au moins 3'000 m2 situés en zone agricole qui sont susceptibles d'être déclassés pour la construction de logements locatifs d'utilité publique, conformément aux critères du plan directeur cantonal. Ce droit de préemption peut être exercé à la condition que ces terrains servent, dans le cadre de droits de superficie, à des logements dépendant de l'une ou de l'autre des institutions répondant aux exigences du paragraphe e). En cas de litige sur le prix d'achat notifié par le préempteur, celui-ci est fixé par l'autorité judiciaire compétente. La loi fixe les délais et les modalités d'exercice du droit de préemption. g) Vu le manque de terrains à bâtir pour des logements bon marché répondant à la politique sociale du logement et afin de maintenir dans ce but le prix de ces terrains aussi bas que possible, des terrains situés en zone agricole peuvent être déclassés dans le respect du plan directeur cantonal. Ces terrains doivent en règle générale être affectés à des zones de développement, d'une surface de 3'000 m2 de terrain au moins, destinées à des appartements locatifs, dont 65% au moins d'utilité publique, sous réserve de locaux d'activités au rez-de-chaussée, ou à la réalisation d'équipements d'intérêt public. Pour éviter la spéculation, l'Etat est chargé de se porter acquéreur de ces terrains, dont l'aliénation est déclarée d'utilité publique, avant leur déclassement et de les mettre en droit de superficie à des institutions répondant aux exigences du paragraphe e). Les plans financiers doivent comporter un prix des terrains déclassés ne dépassant pas en principe 100 F le m2. Les bâtiments situés sur ces terrains sont acquis à leur valeur vénale, en tenant compte de leur vétusté. Utilisation rationnelle des terrains et construction d'immeubles économiques à taille humaine h) Vu la pénurie de terrains à bâtir dans le canton et dans le but de construire des logements économiques, y compris quant à leur entretien, et répondant à la sécurité contre le feu, les immeubles de logements, bâtis en zones de développement, comportent, sauf exception des zones villageoises ou en raison de conditions constructives particulières, un gabarit de 4 niveaux au minimum et de 8 niveaux au maximum, soit un gabarit pouvant atteindre 24 mètres à la corniche, avec un taux d'utilisation du sol de 1,2 au moins, appliqué de manière rationnelle et harmonieuse. i) Les montants figurant dans le texte du présent article peuvent être adaptés tous les deux ans à l'indice genevois des prix à la consommation à compter du 1er janvier 2007. Dispositions finales Les dispositions de l'article 10B sont immédiatement applicables dès leur adoption par le peuple, y compris aux projets de construction dont l'autorisation n'est pas entrée en force. La part des actifs transférés au canton de Genève par la Banque Nationale Suisse, qui est affectée à la construction de logements en vertu de l'initiative populaire IN 133, s'ajoute au montant du paragraphe d) au cas où le peuple adopte ladite initiative. Dans leur exposé des motifs, les initiants (parmi lesquels l'Association genevoise de défense des locataires - Asloca) rappelaient la gravité de la pénurie de logements à Genève et le problème de l'augmentation des loyers; estimant insuffisante la politique du Conseil d'Etat à cet égard, ils proposent dix mesures concrètes, ainsi résumées: 1° la priorité à la construction de logements locatifs (80% en zones de développement); 2° l'accessibilité des loyers à la majorité de la population; 3° le contrôle permanent des loyers pour les logements bénéficiant de l'aide de l'Etat; 4° le plafonnement des loyers pour 50% de ces logements; 5° une aide de l'Etat de 75 millions de fr. au moins pour la construction de logements à loyers modérés; 6° le versement de subventions aux seules institutions publiques sans but lucratif acceptant un contrôle permanent des loyers; 7° le maintien de la propriété de l'Etat sur les terrains servant au logement locatif; 8° l'acquisition par l'Etat, pour un prix maximum de 100 fr./m2, des terrains agricoles classés en zone de développement destinée au logement locatif; 9° l'institution d'un droit de préemption de l'Etat sur ces terrains, l'octroi de droits de superficie à des institutions sans but lucratif et la construction de 65% d'appartements à loyers modérés ou bon marché soumis au contrôle permanent; 10° une utilisation rationnelle des terrains avec un taux d'utilisation de 1,2 et une hauteur des bâtiments de 4 à 8 niveaux. B. Dans son rapport du 6 février 2008 au Grand Conseil, le Conseil d'Etat estimait que l'initiative poursuivait deux buts distincts (lutte contre les loyers abusifs et contre la pénurie de logement) et mettait en oeuvre de nombreux moyens touchant certes au droit du logement, mais aussi à l'aménagement du territoire, au droit des constructions, au droit du bail et aux droits politiques notamment. Certaines de ces mesures n'avaient qu'un lien très indirect avec les buts de l'initiative. Le principe de l'unité de la matière n'était donc pas respecté. L'initiative manquait également de clarté, compte tenu de sa longueur et du nombre de propositions qu'elle renfermait. Elle était équivoque sur plusieurs points. Certaines mesures portaient atteinte à la garantie de la propriété (limitation du prix des terrains, droit de préemption de l'Etat sans procédure d'expropriation, contrôle des loyers sans contrepartie), ainsi qu'aux principes de la LAT (fixation de principes d'aménagement en dehors des instruments de planification) et de la LDFR. Une invalidation partielle ou une scission du texte n'étant pas possible, le Conseil d'Etat préconisait l'irrecevabilité totale de l'IN 140. L'accord passé le 1er décembre 2006 entre les partenaires économiques et sociaux, l'adoption de la nouvelle loi pour la construction de logements d'utilité publique (LUP) et d'un art. 4A dans la loi sur les zones de développement permettaient d'espérer une reprise de la construction de logements sociaux. L'initiative, qui mettrait un terme à cette "paix du logement", irait à l'encontre du but poursuivi. Par décision du 22 mai 2008, suivant l'avis du Conseil d'Etat et de la Commission législative, le Grand Conseil genevois a considéré que l'IN 140 ne respectait pas le principe d'unité de la matière et violait le droit supérieur; il a refusé de scinder l'initiative ou de la déclarer partiellement invalide, et l'a déclarée irrecevable par 69 voix et 10 abstentions. C. L'Asloca, ainsi que Carlo Sommaruga, Claire-Lise Buffo et Nils de Dardel, tous citoyens genevois, forment un recours en matière de droit public contre cette dernière décision, dont ils demandent l'annulation. Le Grand Conseil conclut au rejet du recours. Un second échange d'écritures a eu lieu, au terme duquel les recourants ont conclu, subsidiairement, à une invalidation partielle de l'IN 140.