Faits : A. A._ est propriétaire de bâtiments d'habitation situés avenue B._ et chemin C._ à Genève. Le 8 mars 2011, il a conclu avec D._ un contrat de bail portant sur l'appartement n° 7.01 de quatre pièces au quatrième étage du n°... avenue B._, soit une part de copropriété correspondant aux 85o/oo de la parcelle concernée. Le 7 septembre 2012, une promesse de vente a été passée pour cet appartement. Le 2 juin 2014, A._ a requis du département cantonal compétent (actuellement le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ci-après le DALE) l'autorisation de vendre l'appartement à la locataire, celle-ci désirant s'établir à long terme. Le 16 mars 2015, le DALE a autorisé la vente pour un prix de 1'340'000 fr., considérant que le vendeur était propriétaire de dix des onze appartements que comptait l'immeuble, qu'il s'était installé hors du canton et que l'acheteuse occupait l'appartement depuis plus de trois ans. Plus de 60% des locataires en place avaient accepté l'aliénation et obtenu la garantie qu'ils ne seraient pas contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Les conditions posées à l'art. 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR, RS/GE L 5 20) étaient remplies. B. Par jugement du 27 octobre 2015, le Tribunal administratif de première instance a admis le recours formé par l'Association genevoise des locataires (ASLOCA). Le propriétaire avait déjà fait don de plusieurs appartements, ce qui mettait en doute les nécessités financières de vendre l'appartement. L'intérêt de l'acheteuse était avant tout économique puisqu'il s'agissait à terme de réduire ses charges liées au logement. L'intérêt public au maintien du marché locatif devait l'emporter, même si l'opération n'avait pas de caractère spéculatif. Le propriétaire ne pouvait se prévaloir d'une prétendue assurance donnée par le DALE dans un courrier du 5 avril 2005. C. Par arrêt du 12 juillet 2016, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté le recours formé par A._ et D._. L'intérêt de cette dernière était de pure convenance, l'acquisition du logement ayant été prévue dès la prise de bail. Le vendeur, qui avait fait don de plusieurs appartements à des membres de sa famille, ne se trouvait pas dans une situation financière lui imposant une vente; la vente en bloc des dix appartements qu'il détenait n'apparaissait pas impossible. Le cas n'était pas comparable à celui qui avait fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015, et le courrier du département du 5 avril 200 ne se rapportait pas à la présente espèce. D. Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre administrative et de confirmer l'arrêté du 16 mars 2015 autorisant la vente. La Chambre administrative persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le DALE conclut à l'admission du recours, l'ASLOCA à son rejet. D._ ne s'est pas déterminée. Le recourant et l'ASLOCA ont déposé des observations complémentaires, persistant dans leurs motifs et conclusions respectifs.