Faits : A. A.a. A._ AG est propriétaire de locaux commerciaux à Zurich (ci-après: la propriétaire), qu'elle a loués à sa société fille B._ SA (ci-après: la locataire). Par contrat du 5 septembre 2005, la propriétaire a autorisé sa société fille à sous-louer ces locaux à X._ SA (ci-après: X._ ou la sous-locataire), société qui a changé plusieurs fois de raison sociale (notamment L._), qui est active notamment dans le commerce de vêtements et dont l'administrateur président est M._. En vertu du ch. 2 de ce contrat, intitulé " dédommagement ", la sous-locataire s'est engagée à verser à la bailleresse propriétaire le montant de 150'000 fr. (161'400 fr. avec TVA), constitutif d'un pas-de-porte. Sur facture que lui a adressée la bailleresse, la sous-locataire a versé à celle-ci le montant de 161'400 fr., constitutif du pas-de-porte. Par contrat de sous-location signé les 5 et 7 septembre 2005, la locataire a ainsi sous-loué ces locaux à X._, à compter du 15 septembre 2005 pour un loyer annuel de 239'220 fr. (loyer usuel et raisonnable selon les experts). Selon le ch. 3 de ce contrat, il était prévu que la locataire s'efforcerait d'effectuer les démarches nécessaires auprès de la bailleresse propriétaire dans les six mois pour qu'un bail soit passé directement entre la bailleresse propriétaire et X._. A.b. X._ a chargé Z._, avocat à Lausanne, qui était le conseil de M._ et de ses sociétés, de négocier avec la locataire afin que celle-ci intervienne auprès de la propriétaire pour qu'un bail direct soit conclu en sa faveur. Les discussions entre la bailleresse, la locataire et l'avocat Z._, représentant la sous-locataire, ont duré plusieurs mois. Dans ce cadre et dans le but de faire pression sur la locataire, la sous-locataire ne lui a pas payé les loyers, mais les a versés sur le compte de l'avocat Z._. Celui-ci ne les a pas consignés, ce qui lui est reproché à faute. Une première résiliation du bail de sous-location en mars 2007, pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), a été déclarée nulle, car elle ne respectait pas les exigences légales formelles. Le sous-bail a à nouveau été résilié pour le même motif par avis du 22 mai 2007, avec effet au 30 juin 2007, les loyers du premier trimestre 2007 n'ayant été ni payés ni consignés. La sous-locataire n'a pas contesté cette résiliation. L'ensemble du matériel et du stock du magasin a été évacué en juin 2007. Le transfert du bail en sa faveur souhaité par la sous-locataire n'a donc jamais eu lieu. A.c. Parallèlement, en mars 2007, la sous-locataire a conclu un contrat de courtage oral avec un courtier qui l'avait contactée après avoir eu vent de son souhait de remettre ses locaux de Zurich. En mai 2007, le courtier a informé la sous-locataire qu'il avait reçu une offre écrite d'un client, qui était prêt à payer un montant de 275'000 fr., soit 250'250 fr. net (déduction faite de 9% pour la commission du courtier). A.d. Une procédure a été introduite à Zurich par la sous-locataire, représentée par l'avocat Z._, contre la locataire et la bailleresse propriétaire le 15 mai 2008. Elle tendait notamment au paiement de dommages-intérêts d'un montant de 200'000 fr. (pertes commerciales, investissements et impossibilité de valorisation du commerce) en relation avec la non-exécution par la locataire de son engagement de transférer son bail à la sous-locataire, ainsi qu'au remboursement du pas-de-porte de 161'400 fr. payé à la bailleresse propriétaire. A.e. Le 6 juin 2008, l'administrateur de la sous-locataire a résilié tous les mandats qu'il avait conférés à l'avocat Z._. La procédure introduite à Zurich a été retirée par le nouvel avocat de la sous-locataire. B. Par requête de conciliation du 27 avril 2012, puis, ensuite de l'échec de la conciliation, par demande du 31 juillet 2012 déposée devant la Chambre patrimoniale du canton de Vaud, la sous-locataire a ouvert action contre l'avocat Z._, concluant notamment à ce que celui-ci soit condamné à lui payer le montant de 250'250 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2007 (à titre de dommages-intérêts). Elle invoque la responsabilité de Z._ pour la perte correspondant au pas-de-porte qu'elle aurait pu obtenir d'un repreneur si son contrat de sous-location n'avait pas été résilié, ce dont l'avocat est responsable puisqu'il a omis de consigner les loyers, ce qui a permis à la locataire de résilier le contrat de sous-location. Après un second échange d'écritures, la chambre a tenu deux audiences et interrogé les parties et des témoins. Une expertise a été confiée à un bureau d'experts. Les parties ayant renoncé à la tenue d'une audience de plaidoiries finales, elles ont déposé des mémoires de plaidoiries écrites les 21 septembre et 3 novembre 2016. La demanderesse a produit des factures relatives aux montants investis par elle dans les locaux de Zurich, dont les experts ont établi la liste, mais dont l'instruction n'a pas démontré qu'ils auraient été effectivement payés. Par jugement du 16 janvier 2017, la Chambre patrimoniale du canton de Vaud a rejeté les conclusions de la demanderesse sur la perte qu'elle a subie. Elle a admis que l'avocat défendeur a violé son devoir de diligence à l'égard de sa mandante en omettant de consigner les loyers, ce qui a conduit à la résiliation immédiate du contrat de sous-location. En ce qui concerne la preuve du dommage, la chambre a considéré qu'il n'est pas certain que la sous-locataire aurait réalisé le pas-de-porte de 250'250 fr. indiqué par le courtier dans son courrier de mai 2007, parce que le projet de reprise n'en était encore qu'au stade des négociations, que la bailleresse aurait pu refuser son accord au transfert du bail et que le montant du pas-de-porte aurait pu être remis en cause pour violation de l'art. 254 CO, de sorte que le gain manqué n'était pas suffisamment prouvé. Statuant le 13 février 2018, la Cour d'appel civile du tribunal cantonal du canton de Vaud a, sur le point litigieux (perte d'un pas-de-porte et de la vente de diverses installations), rejeté la prétention de la demanderesse. Les motifs en seront discutés dans la partie " En droit ". C. Contre cet arrêt, la demanderesse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 19 mars 2018, concluant principalement à sa réforme en ce sens que le défendeur est condamné à lui payer le montant de 250'250 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2007; subsidiairement, elle conclut à son annulation et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle soutient que la qualifier de bailleresse repose sur une appréciation arbitraire des preuves et que la transaction de pas-de-porte qu'elle entendait passer avec un repreneur n'était pas nulle en vertu de l'art. 254 CO. Elle invoque qu'elle a apporté la preuve de l'existence d'un repreneur prêt à payer 250'250 fr. et, partant, qu'elle a apporté la preuve de son dommage avec une vraisemblance prépondérante, que la bailleresse propriétaire n'aurait eu aucun motif de refuser son consentement au transfert du bail et que la causalité entre la violation de ses devoirs par l'avocat et son dommage n'est pas douteuse. L'intimé conclut au rejet du recours. La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt. Les parties n'ont pas déposé d'observations complémentaires.