Sachverhalt: A. Am 20. Februar 2007 leitete die Bank Y._ gegen X._ für Fr. 199'750.57 die Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. ... des Betreibungsamtes A._ ein. Am 5. Juli 2007 wurde der Bank die Rechtsöffnung erteilt und am 30. September 2009 wurde die Aberkennungsklage des Schuldners abgewiesen. In der Folge führte der Schuldner mit der Bank Vergleichsverhandlungen. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2009 erklärt diese, mit einer Abschlagszahlung von Fr. 175'000.-- und einem Besserungsschein (Ablieferung des Fr. 675'000.-- übersteigenden Erlöses bis zur Gesamtsumme von Fr. 875'000.-- im Fall eines Hausverkaufes innert zehn Jahren) einverstanden zu sein; diesbezüglich sei durch den Schuldner eine schriftliche Vereinbarung aufzusetzen. Mit Schreiben vom 14. Januar 2010 wollte die Bank dem Schuldner insoweit entgegenkommen, als die Abschlagszahlung auf Fr. 150'000.-- reduziert würde; er habe bis zum 31. Januar 2010 schriftlich seine Zustimmung zu erklären. In der Folge bemühte sich der Schuldner um eine Finanzierung. Nachdem er im Mai 2010 von der Bank Z._ unter der Bedingung, dass die Ablösungsmodalitäten schriftlich festgehalten und unterzeichnet würden, eine Finanzierungszusage für die Ablösungssumme erhalten hatte, nahm er mit der Bank Y._ wiederum Kontakt auf. Mit E-Mail vom 28. Mai 2010 sandte sein Rechtsvertreter dieser einen Entwurf für eine Ablösungsvereinbarung; er bat um ein kurzes Feedback und hielt fest, dass die offenen Stellen im Verlauf der nächsten Woche ergänzt werden könnten. In der Antwortmail gleichen Datums verlangte die Bank die Löschung von sechs der zwölf Schuldbriefe im 6. Rang, was der Schuldner als neue und unzulässige Bedingung kritisiert. B. Am 23. Juni 2010 reichte der Schuldner beim Bezirksgericht Aarau eine negative Feststellungsklage ein. Er machte geltend, mit der Bank Y._ einen novierenden Vertrag abgeschlossen zu haben, weshalb die in Betreibung gesetzte ursprüngliche Forderung nicht mehr bestehe. Er verlangte die unentgeltliche Rechtspflege. Mit Verfügung vom 28. Juni 2010 wies der Gerichtspräsident I des Bezirksgerichts Aarau das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ab mit der Begründung, es müsse davon ausgegangen werden, dass die Bank, welche der qualifizierten Buchführungspflicht unterliege und der Finanzmarktaufsicht unterstehe, im Sinn von Art. 16 OR die Schriftform vorbehalten habe. Die gestützt auf die Behauptung, es sei auf mündlicher Basis ein verbindlicher Vertrag zustande gekommen, eingereichte negative Feststellungsklage erscheine deshalb als aussichtslos und die unentgeltliche Rechtspflege sei zu verweigern. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Aargau mit Entscheid vom 16. August 2010 ab. Der Entscheid wurde dem Schuldner jedoch erst am 1. September 2010 zugestellt. In der Zwischenzeit hatte dieser mit Eingabe vom 27. August 2010 ein Gesuch um superprovisorische Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege gestellt, welches der Kammerpräsident mit Verfügung vom 30. August 2010, dem Schuldner zugestellt am 31. August 2010, abwies. C. Gegen den Entscheid vom 16. August 2010 hat der Schuldner am 29. September 2010 eine Beschwerde in Zivilsachen erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung und Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege im kantonalen Verfahren. Sodann verlangt er auch für das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege. Mit Präsidialverfügung vom 6. Oktober 2010 wurde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt. In der Sache selbst wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.