Sachverhalt: A. Der für die X._ GmbH einzelzeichnungsberechtigte X._ war der Freund bzw. Lebenspartner von Z._. Z._ war Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx mit Wohnhaus in Trogen. Am 24. Januar 2007 wurde dieses vermietet, wobei im Mietvertrag festgehalten wurde, dass bis zum Mietantritt am 1. Mai 2007 zahlreiche Renovationsarbeiten durchzuführen seien. Nach Darstellung von X._ war er von August 2006 bis Oktober 2012 der mündlich eingesetzte Liegenschaftsverwalter und führte er gestützt auf mündliche Werkverträge zahlreiche Arbeiten an und in der Liegenschaft aus. Nachdem Z._ am 30. November 2010 verstorben war, sandte die X._ GmbH am 9. Februar 2011 an die Adresse der Verstorbenen eine "Rechnung Nr. 1" über Fr. 157'015.50. Als Forderungsgrund wurden "diverse Umbauten zur Werterhaltung der Liegenschaft gemäss detaillierter Aufstellung" angegeben. Während die übrigen Erben die Erbschaft ausschlugen, nahm Y._ diese unter öffentlichem Inventar an. Am 29. Oktober 2012 wurde die Liegenschaft ins Eigentum von Y._ übertragen. Am 22. November 2012 sandte die X._ GmbH an Y._ eine zweite Rechnung über Fr. 60'924.50 bzw. über Fr. 36'487.25 nach Abzug der Mieteinnahmen von Dezember 2010 bis Oktober 2012. B. Mit Gesuch vom 27. November 2012 verlangte die X._ GmbH beim Kantonsgericht von Appenzell Ausserrhoden die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts über Fr. 193'502.75 auf dem Grundstück Nr. xxx in Trogen. Am 12. Februar 2013 hiess das Kantonsgericht das Gesuch im Umfang von Fr. 7'339.25 gut. Es erwog, dass von der angegebenen Umbauzeit von gut sechs Jahren knapp fünf Jahre auf Bauunterbrüche entfallen seien, so dass nicht von einem Gesamtwerk ausgegangen werden könne und die viermonatige Eintragungsfrist für alle Arbeiten der "Rechnung Nr. 1" verpasst sei. In der zweiten Rechnung seien viele Positionen nicht pfandberechtigt (Hypothek, Verwaltungskosten, Parkplatzgebühren, etc.). Einzig Positionen von Fr. 12'254.25 seien als pfandberechtigt anzuerkennen (Sonnenstoren, Wasserschaden Küche, Vorplatz einkiesen, Betonverbundsteine legen und fertigstellen sowie Feinbelag anpassen), wovon anteilsmässig die Mietzinseinnahmen abzuziehen seien, so dass ein pfandberechtigter Endbetrag von Fr. 7'339.25 übrig bleibe. Die hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht von Appenzell Ausserrhoden am 10. September 2013 ab, unter Ansetzung einer Frist von drei Monaten für die Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Betrag von Fr. 7'339.25. C. Gegen diesen Entscheid hat die X._ GmbH am 17. Oktober 2013 Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung und um Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils, Letzteres soweit ihre Anträge im betreffenden Verfahren abgewiesen worden seien. Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2013 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. In der Sache selbst wurden keine Stellungnahmen eingeholt.