120. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 2041 της 2/4 Μαΐου 1992 (ΦΕΚ Α΄ 71) Τροποποίηση του Νόμ. 813/1978 «Περί εμπορικών και άλλων τινών κατηγοριών μισθώσεων» και άλλες διατάξεις. Άρθρ.1.-(Αντικαθίσταται το άρθρ. 5 Νόμ. 813/ 1978, ανωτ. αριθ. 93). Άρθρ.7.-1.Στις περιπτώσεις που το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα υπερβαίνει το διπλάσιο του καταβαλλομένου, το πέρα του διπλασίου οφείλεται κατά 50% μετά πάροδο εξαμήνου από την κοινοποίηση της έγγραφης οχλήσεως του εκμισθωτή και το υπόλοιπο μετά παρέλευση έτους από αυτήν. Επί αναπροσαρμογής που έγινε με βάση το άρθρ. 2 του νόμ. 1962/1991 το πέρα του διπλασίου ποσό και μέχρι του τετραπλασίου οφείλεται από την ισχύ του παρόντος και το υπόλοιπο από 1ης Νοεμ. 1992. 2.Μισθώσεις που σύμφωνα με το άρθρ. 5 παρ. 3 του παρόντος νόμου παρατείνονται, υπόκεινται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος, σύμφωνα με τα καθοριζόμενα στις παρ. 2 και 3 του άρθρ. 5 του νόμ. 813/1978, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 1 του παρόντος νόμου και εντός των ορίων της προηγούμενης παραγράφου. Στην ρύθμιση αυτήν υπόκειται και κάθε ισχύουσα σύμβαση, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία των μερών. Άρθρ.8.-«1.Για τον προσδιορισμό της αξίας των μισθίων ακινήτων τα οποία υπάγονται στις διατάξεις του Νόμ. 813/1978, λαμβάνονται υπόψη η Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.), ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (Σ.Ε.), ο Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.), ο Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) και ο Συντελεστής Εκμετάλλευσης Ισογείου (Κ), όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εξεδόθησαν βάσει του άρθρ. 41 του Νόμ. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 14 του Νόμ. 1473/1984. Ειδικά ο συντελεστής εμπορικότητας λαμβάνεται υπόψη μόνο για το ισόγειο. Επίσης λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές θέσης, παλαιότητας και ορόφου, οι οποίοι καθορίζονται ως εξής: α)Ο συντελεστής θέσης (Σ.Θ.) λαμβάνεται υπόψη όταν το ακίνητο έχει προσόψεις σε δυο ή περισσότερες οδούς ή πρόσοψη σε πλατεία και καθορίζεται σε 1,08 για όλα τα ακίνητα και τους ακάλυπτους χώρους. β)Ο συντελεστής παλαιότητας (Σ.παλ.) για μίσθια παλαιότητας μέχρι και πέντε ετών σε 1, από πέντε μέχρι και δέκα ετών σε 0,90 και από δέκα ετών και άνω σε 0,80. Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα κτίσματα. γ)Ο συντελεστής ορόφου (Σ.ορ.), καθορίζεται: Α΄)Υπόγειο: α)Όταν έχει είσοδο σε οδό, ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή σε αίθριο σε: 0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0 (Αντί για τη σελ. 332,077(α) Σελ. 332,077(β) Τεύχος 1190-Σελ. 65 Ενοικιοστάσιο 7.Ζ.α.120 0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0. 1,0 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0. 1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0. 1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0. ββ)Όταν έχει είσοδο από τον ισόγειο χώρο του μισθίου σε: 0,40 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0. 0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0. 0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0. 1,0 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0. 1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0. γγ)Όταν έχει είσοδο αποκλειστικά από κλειστό κλιμακοστάσιο σε 0,40 για όλες τις περιπτώσεις. Β)Ισόγειο: Ο συντελεστής ορόφου για το ισόγειο καθορίζεται σε 1,0. Γ΄)Α΄ όροφος: 0,90 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0. 1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0. 1,40 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0. Σελ. 332,078(β) Τεύχος 1190-Σελ. 66 7.Ζ.α.120 Ενοικιοστάσιο 1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0. 1,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0. Δ΄)Λοιποί όροφοι: 0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0. 1,00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος του 2,0. 1,10 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος του 3,0. 1,20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος του 4,0. 1,30 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0. Ειδικά:1)Για ακίνητα τα οποία ανηγέρθησαν με σκοπό να λειτουργήσουν μόνο ως καταστήματα (εμπορικά κέντρα) και 2) για κτίρια γραφείων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από το έτος 1985 και μετά, εφόσον, και στις δύο περιπτώσεις, τα κτίρια βρίσκονται σε οικόπεδο με Σ.Ε. μεγαλύτερο του 2,0 τότε ο συντελεστής ορόφου για όλους τους υπέρ το ισόγειο ορόφους ορίζεται σε 1,80 και για το υπόγειο σε 1,50. 2.Υπόγειο, κατά την έννοια των προηγουμένων διατάξεων θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που έχει χαρακτηρισθεί ως υπόγειο στη σχετική άδεια της πολεοδομίας. 3.Για τον υπολογισμό της αξίας ισογείου με εσωτερικό ανοιχτό εξώστη (πατάρι) η επιφάνεια του τελευταίου προστίθεται στην επιφάνεια του ισογείου, πολλαπλασιασμένη με το 0,15. 4.Ο υπολογισμός της αξίας των κτιρίων γίνεται με τον ακόλουθο τύπο: α)Αξία ισογείου = Τ.Ζ. Χ Σ.Ε. Χ Σ.θ. Χ Σ.ορ. Χ Σ.παλ. Χ επιφάνεια ισογείου + (0,15 Χ επιφ. παταριού). β)Αξία υπογείου = Τ.Ζ. Χ Σ.ορ. Χ Σ.παλ. Χ Επιφάνεια υπογείου. γ)Αξία υπέρ το ισόγειο ορόφων = Τ.Ζ. Χ Σ.θ. Χ Σ.ορ. Χ Σ.παλ. Χ επιφάνεια ορόφου. 5.Ο υπολογισμός της αξίας ακάλυπτου χώρου γίνεται με τον ακόλουθο τύπο: Σ.Ο. Χ Τ.Ζ. Χ Σ.θ. Χ (Σ.Α.Ο. Χ Σ.Σ.Ο. + Κ (Σ.Ε. - 1) Χ Επιφάνεια οικοπέδου, όπου η επιφάνεια οικοπέδου λαμβάνεται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρ. 5 σε τετραγωνικά μέτρα. 6.Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και του άρθρ. 7 έχουν εφαρμογή και επί εκκρεμών δικών». Το άρθρ. 8 αντικαταστάθηκε ως άνω από την παρ. 2 άρθρ. 71 Νόμ. 2065/1992 (ΦΕΚ Α΄ 113), Τόμ. 27 σελ. 196,462. Σύμφωνα δε με την παρ. 3 άνω άρθρ. 71 Νόμ. 2065/92, οι διατάξεις του ανωτέρω άρθρ. 8 ισχύουν από 1ης Μαΐου 1992. Άρθρ.9.-1.Καταγγελίες που έχουν γίνει κατά τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρ. 4 του νόμ. 1953/1991 καθίστανται ανίσχυρες και οι εκδοθείσες αποφάσεις δεν εκτελούνται, εκτός από τη διάταξή τους για τα έξοδα. «2.Στις μισθώσεις που υπάγονται στο Νόμ. 813/1978 δεν συγχωρείται ενώπιον του Αρείου Πάγου αίτηση αναστολής εκτέλεσης απόφασης, στην περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος από δυστροπία». Η παρ. 2 αντικαταστάθηκε, ως άνω από την παρ. 23 άρθρ. 2 Νόμ. 2235/31.8.-1.9.1994, (ΦΕΚ Α΄ 145), κατωτ. αριθ. 123. 3.Το άρθρ. 69 του Κ.Πολ.Δ. εφαρμόζεται στις περιπτώσεις αποδόσεως του μισθίου λόγω καταγγελίας για οποιαδήποτε αιτία. 4.Η παρ. 1 του άρθρ. 6 του νόμ. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ. 1 του άρθρ. 2 του παρόντος, εφαρμόζεται και σε παραχωρήσεις που έγιναν πριν από την ισχύ του παρόντος. Στις περιπτώσεις αυτές η αύξηση του μισθώματος οφείλεται από της επιδόσεως της αγωγής. Εκκρεμείς δίκες παντός βαθμού που αφορούν απόδοση μισθίου για την περίπτωση παραχώρησης χρήσης σε εταιρεία καταργούνται και τυχόν εκδοθείσες αποφάσεις δεν εκτελούνται, εκτός από την διάταξη για τα έξοδα. Άρθρ.10.-1.(Αντικαθίσταται η παρ. 1 άρθρ. 20 Νόμ. 813/78, ανωτ. αριθ. 93). 2.(Καταργούνται τα άρθρ. 21 και 23 Νόμ. 813/1978, ανωτ. αριθ. 93). 3.(Προστίθενται νέες περίπτ. στ΄, ζ΄ και η΄ στο άρθρ. 3 Νόμ. 813/1978, ανωτ. αριθ. 93). Άρθρ.11.-(Καταργείται το άρθρ. 89 Νόμ. 1969/91, ανωτ. αριθ. 119). Άρθρ.12.-Παρατείνεται μέχρι 31 Δεκ. 1994 η  αναστολή εφαρμογής των παρ. 1 έως 3 του άρθρ. 15    και     των     άρθρ. 58    έως    60     και (Αντί για τη σελ. 332,079) Σελ. 332,079(α) Τεύχος 1190-Σελ. 67 Ενοικιοστάσιο 7.Ζ.α.120 64 έως 76 του νόμ. 1851/1989 «Κώδικας βασικών κανόνων για τη μεταχείριση των κρατουμένων και άλλες διατάξεις» και διατηρείται κατά τη διάρκεια αυτής της παράτασης η ισχύς των άρθρ. 53 έως 69 του α.ν. 125/1967 «Σωφρονιστικός Κώδικας εκτελέσεως ποινών και ασφαλιστικών μέτρων», που προβλέπονται από τις διατάξεις του άρθρ. 22 του νόμ. 1941/1991. Άρθρ.13.-Η ισχύς του νόμου αυτού αρχίζει από την 1η Μαΐου 1992, εκτός από την παρ. 4 του άρθρ. 9, του οποίου η ισχύς αρχίζει από τη δημοσίευση του παρόντος. Άρθρ.2.-1.(Αντικαθίσταται η παρ. 1 άρθρ. 6 Νόμ. 813/1978, ανωτ. αριθ. 93). 2.(Αντικαθίσταται η παρ. 5 άρθρ. 6 Νόμ. 813/ 1978, ανωτ. αριθ. 93). Άρθρ.3.-(Αντικαθίσταται το άρθρ. 12 Νόμ. 813/ 1978, ανωτ. αριθ. 93). Άρθρ.4.-(Αντικαθίσταται το άρθρ. 18 Νόμ. 813/ 1978, ανωτ. αριθ. 93). Άρθρ.5.-1.Μισθώσεις αναφερόμενες στα άρθρ. 1 και 2 του νόμ. 813/1978, οι οποίες σύμφωνα με το άρθρ. 1 του νόμ. 1962/1991 και την υπ’ αριθ. 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132/2-3-92 Β΄) λήγουν την 30ή Απρ. 1992, παρατείνονται αυτοδικαίως, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρ. 6, ως ακολούθως: «α.μέχρι την 31η Αυγ. 1995, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον 30 ετών. β.μέχρι την 31η Αυγ. 1996, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών και γ.μέχρι την 31 Αυγ. 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον 12 ετών». Τα εδάφ. α΄, β΄και γ΄ αντικαταστάθηκαν ως άνω από την παρ. 2 άρθρ. 2 Νόμ. 2235/31.81.9.1994, (ΦΕΚ Α΄ 145), κατωτ. αριθ. 123. Οι προθεσμίες των εδαφ. α΄ και β΄ παρατάθηκαν μέχρι την 30.5.98 από το άρθρ. 40 του Νόμ. 2496/12-16 Μαΐου 1997 (ΦΕΚ Α΄ 87), κατωτ. αριθ. 125. 2.Ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου νοείται ο συνολικός, συμπληρούμενος στο πρόσωπό του, κατά την ισχύ του παρόντος μισθωτή, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως, προσμετρουμένου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων. «3.Μισθώσεις που κατά τη σύμβαση και το άρθρ. 4 του Νόμ. 813/1978 λήγουν από 1.5.1992 έως 31.8.1997 παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την ημερομηνία αυτή». Η παρ. 3 αντικαταστάθηκε ως άνω, από την παρ. 3 άρθρ. 2 Νόμ. 2235/31.8-1.9.1994 (ΦΕΚ Α΄ 145), κατωτ. αριθ. 123. Σελ. 332,0762(α) Τεύχος 1350 Σελ. 64 4.Οι μισθώσεις των παρ. 1 και 3 του άρθρου αυτού διέπονται εφεξής από τις διατάξεις του νόμ. 813/1978, όπως τροποποιείται με τον παρόντα νόμο. Ειδικές συμφωνίες για λύση της μίσθωσης ή για σύντμηση του χρόνου της, που καταρτίσθηκαν έγκυρα, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμ. 813/1978 μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, διατηρούνται σε ισχύ. 5.Οι διατάξεις των παρ. 1 έως 4 εφαρμόζονται και στις υπομισθώσεις που νομίμως υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος αυτού του νόμου.  «6.Σε περίπτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με το παρόν άρθρο και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης μίσθωμα 12 μηνών. Με αίτηση του μισθωτή, το δικαστήριο, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί να αυξήσει το ποσό αυτό ως το ισόποσο 16 μηνιαίων μισθωμάτων. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει την αποζημίωση της παραγράφου αυτής πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση. 7.Μετά την απόδοση του μισθίου λόγω λήξης, απαγορεύεται στον εκμισθωτή η ιδιόχρηση ή εκμίσθωση του μισθίου για την ίδια δραστηριότητα, που ασκούσε ο μισθωτής στο μίσθιο, επί μία διετία από την απόδοσή του, εκτός αν το μίσθιο είναι ακίνητο ειδικά προορισμένο για τη χρήση αυτή. Σε περίπτωση παράβασης της απαγόρευσης αυτής, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με το καταβαλλόμενο κατά την απόδοση μίσθωμα 24 μηνών». Οι παρ. 6 και 7 προστέθηκαν από την παρ. 4 άρθρ. 2 Νόμ. 2235/31.8-1.9.1994 (ΦΕΚ Α΄ 145), κατωτ. αριθ. 123. Σύμφωνα δε με την παρ. 7 του άρθρ. 2 του ίδιου Νόμ. 2235/94, οι άνω παρ. 6 και 7, εφαρμόζονται ανάλογα και στην περίπτ. θ΄, του άρθρ. 3 Νόμ. 813/1978 (ΦΕΚ Α΄ 137), ανωτ. αριθ. 93). 7.Ζ.α.120 Ενοικιοστάσιο Άρθρ.6.-1.Στις μισθώσεις των παρ. 1 και 3 του προηγουμένου άρθρου ο εκμισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την παράταση, εφόσον ο μισθωτής κατά τη δημοσίευση του νόμου αυτού έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου διάρκεια δέκα ετών. Η άρνηση γίνεται με έγγραφη δήλωση που επιδίδεται στο μισθωτή, εντός έξι (6) μηνών από την ισχύ του νόμου αυτού. Στην περίπτωση αυτήν η μίσθωση λήγει την 30 Απρ. 1993. 2.Στις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου ο εκμισθωτής οφείλει λόγω αποζημιώσεως το τριπλάσιο ποσό που ορίζεται στο άρθρ. 13 παρ. 1 εδάφ. α΄ του νόμ. 813/1978 επί καταγγελίας για ιδιόχρηση. Οι διατάξεις του άρθρ. 15 του νόμου αυτού έχουν ανάλογη εφαρμογή. 3.Αν ο εκμισθωτής δεν ασκήσει την αγωγή αποδόσεως εντός έξι (6) μηνών από τη λήξη, η άρνηση της παρατάσεως θεωρείται ότι δεν επέφερε αποτελέσματα. 4.Στην περίπτωση αρνήσεως της παρατάσεως, αν ο μισθωτής δηλώσει εγγράφως, εντός μηνός από την επίδοση της αρνήσεως, ότι προσφέρει μίσθωμα τουλάχιστον 10% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ετησίως και ο εκμισθωτής αποδεχθεί την προσφορά, καταρτίζεται νέα μίσθωση που αρχίζει την 1η Μαΐου 1993 και διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις του νόμ. 813/1978. Αν ο εκμισθωτής ανταπαντήσει εντός μηνός αρνούμενος την προσφορά, η μίσθωση λήγει κατά την παρ. 1 και ο εκμισθωτής οφείλει ως αποζημίωση το διπλάσιο της οριζόμενης στην παρ. 2. Η παράλειψη ανταπαντήσεως θεωρείται ως αποδοχή. 5.Η άρνηση του εκμισθωτή να παραταθεί περαιτέρω η μίσθωση, καθώς και η προσφορά μισθώματος τουλάχιστον 10% της αντικειμενικής αξίας εκ μέρους του μισθωτή, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 4 αυτού του άρθρου, γίνεται εγγράφως και δεν ανακαλείται. 6.Αν το καταβαλλόμενο μίσθωμα είναι τουλάχιστον το 10% της αντικειμενικής αξίας, η διάταξη αυτού του άρθρου δεν έχει εφαρμογή. 7.Στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα της αντικειμενικής αξίας ισχύει η αγοραία αξία.