Die Klägerin wendet sich gegen den Bescheid der Beklagten über die Festsetzung einer Vorausleistung auf den Straßenausbaubeitrag für die Verbesserung der "K-straße" in Bad N. in Höhe von 0 DM.
Die Klägerin betreibt auf den beiden Grundstücken K-straße 0 und W-straße 0 eine Kurklinik. Das Hauptgebäude der Kurklinik steht auf dem größeren und hier allein im Streit stehenden Grundstück W-straße 0 mit 0 qm. Das 0 qm große Flurstück 0/0 grenzt unmittelbar an die ausgebaute K-straße an, das Flurstück 0/0 hingegen nicht. Die Gebäude auf den beiden Flurstücken sind durch einen ca. 0 m langen, etwa 0 m breiten und mehrfach winklig angelegten unterirdischen Fußgängertunnel miteinander verbunden. Der Aufgang zum Kurklinikgebäude W-straße 0 wird durch eine über Eck gebaute Treppe ermöglicht. Das Grundstück der Kurklinik liegt im Geltungsbereich eines seit dem [DATE] rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, der für das gesamte Plangebiet "WA" festsetzt. Für das etwa die Hälfte des Plangebietes einnehmende Grundstück W-straße 0 ist zusätzlich die Festsetzung "Kurklinik" mit bis zu vier Geschossen sowie im Norden "Sanatorium" aufgenommen. Die im Bebauungsplan festgesetzte "Zufahrt" ist zur W-straße vorgesehen.
Der Vorausleistungsbescheid der Beklagten verletzt die Klägerin in ihren Rechten . Der Ausbau der K-straße in der Form der Verbesserung dieser öffentlichen Einrichtung bietet der Klägerin hinsichtlich des Grundstücks W-straße 0 keine besonderen wirtschaftlichen Vorteile .
Gemäß [REF] kann eine Gemeinde auf die künftige Beitragsschuld angemessene Vorausleistungen verlangen, sobald mit der Durchführung der Maßnahme begonnen worden ist. Voraussetzung für die Erhebung von Vorausleistungen ist damit, dass überhaupt eine Beitragsschuld entstehen kann. Dies setzt voraus, dass der Klägerin gemäß [REF] durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme der ausgebauten K-straße besondere wirtschaftliche Vorteile geboten werden. Dies ist nicht der Fall.
Die Besonderheit des vorliegenden Falles besteht darin, dass das Flurstück 0/0 kein Anliegergrundstück zur K-straße ist, es vielmehr zum ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehenden Grundstück K-straße 0 eher als ein wenn auch versetztes sog. Hinterliegergrundstück bezeichnet werden kann, bei dem die Verbindung der beiden Flurstücke getrennt durch das dritte Flurstück 0/0 durch den unterirdischen Fußgängertunnel erreicht wird. Im Erschließungsbeitragsrecht ist anerkannt, dass ein Hinterliegergrundstück, das durch ein im Eigentum derselben Person stehendes, selbständig bebaubares Anliegergrundstück von der abzurechnenden Anbaustraße getrennt wird, durch diese Straße erschlossen wird, wenn etwa infolge einer einheitlichen Nutzung beider Grundstücke nach der schutzwürdigen Erwartung der übrigen Beitragspflichtigen mit einer Inanspruchnahme der Anbaustraße durch das Hinterliegergrundstück zu rechnen ist . Die einheitliche Nutzung soll vor allem durch eine grenzüberschreitende Bebauung oder eine Zufahrt bzw. einen Zugang zum Hinterliegergrundstück dokumentiert werden. Der Senat hat in seinem Beschluss vom [DATE] klargestellt, dass diese Grundsätze im Rahmen des [REF] wenn überhaupt nur eingeschränkt heranzuziehen sind. "Entscheidend ist vielmehr, ob dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks durch den Straßenausbau ein beitragsrelevanter Vorteil i.S.d. [REF] geboten wird, weil er vom Hinterliegergrundstück eine dauerhafte Möglichkeit zur Inanspruchnahme der ausgebauten Straße besitzt. Diese Möglichkeit besteht in Fällen der Eigentümeridentität beim Vorliegen einer einheitlichen Nutzung immer. Sie setzt diese aber nicht zwingend voraus, sondern ist außer bei einer unterschiedlichen Nutzung vielmehr in allen Fällen vorhanden, in denen die Straße vom Hinterliegergrundstück aus erreicht werden kann. Der Zugang zur Straße vom Hinterliegergrundstück ist dann regelmäßig schon wegen der Eigentümeridentität gewährleistet". Allein die Erwähnung des Wortes "Zugang" führt aber nicht dazu, dass schon deswegen gewissermaßen generell auch nur die fußläufige Erreichbarkeit eines Grundstücks für die Annahme eines Vorteils i.S.d. [REF] ausreicht. Vielmehr hängen die an die Erreichbarkeit zu stellenden Anforderungen von der zulässigen bzw. der durch einen Bebauungsplan zugelassenen baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks ab. Die Annahme eines "besonderen wirtschaftlichen Vorteils" kann nicht losgelöst von der auf dem Grundstück ausgeübten zulässigen bzw. zugelassenen Nutzung gesehen werden. Für das Flurstück 0/0 setzt der einschlägige Bebauungsplan zwar zunächst "WA", also allgemeines Wohngebiet , fest. Von dieser Festsetzung ausgehend wäre vom Grundsatz her und unter Vernachlässigung der Besonderheit der Erreichbarkeit nur durch einen unterirdischen Tunnel allein der Zugang, also das Heranfahrenkönnen, von der K-straße an das Flurstück 0/0 ausreichend, um auch für das Flurstück 0/0 einen beitragsrelevanten Vorteil zu bejahen. Von einer derartigen bauplanerischen Festsetzung sind bislang die Beteiligten und offensichtlich auch das Verwaltungsgericht ausgegangen. Der Bebauungsplan beschränkt sich aber keineswegs nur auf die Festsetzung "WA", sondern setzt gerade und nur für das Grundstück der Klägerin darüber hinaus eine qualifizierte Nutzung in der Form einer "Kurklinik" fest.
Damit stellt sich die Frage, welche Festsetzung bei der Vorteilsbemessung im Rahmen des [REF] zugrunde zu legen ist. Gemäß [REF] dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind nach Abs. 0 dieser Vorschrift nur dies bedarf hier einer näheren Erwägung u.a. Anlagen für gesundheitliche Zwecke.
Auch diese Anlagen unterliegen dabei in gleicher Weise der Gebietsverträglichkeit wie alle andere Nutzungen in einem Wohnbaugebiet. Zu den Anlagen für gesundheitliche Zwecke zählen beispielhaft etwa Institute für Heilgymnastik, Massage und medizinische Bäder, Sauna und Fitnessanlagen, jedenfalls aber nicht Kurkliniken in der auf dem Grundstück der Klägerin betriebenen Größenordnung. Diese sind typischerweise in sonstigen Sondergebieten, also in Kurgebieten , unterzubringen. Angesichts der grundsätzlichen Gebietsunverträglichkeit dieser beiden Nutzungen zu einander, in der mündlichen Verhandlung ist von "Widerspruch" die Rede gewesen, ist entweder von einer Nichtigkeit beider oder der Nichtigkeit von nur einer der beiden Festsetzungen auszugehen.
Der einschlägige Bebauungsplan weist eine Nutzungsgrenze zwischen dem westlichen und dem östlichen Teil des Plangebietes auf. Für den westlichen Teil ist nur "WA", für den östlichen "WA" und "Kurklinik" festgesetzt. Planziel und Planinhalt sind erklärterweise das planungsrechtlich zulässige Nebeneinander eines allgemeinen Wohngebietes und einer Kurklinik gewesen. Dieser tatsächliche und rechtliche Hintergrund legt die Feststellung zwingend nahe, dass die Festsetzung "WA" für den östlichen Teil des Bebauungsplanes nichtig ist. Diese Festsetzung hat der Plangeber gewissermaßen gar nicht gewollt. Sein eigentliches Ziel für diesen Teil des Bebauungsplanes war die planungsrechtliche Festschreibung der "Kurklinik". Diese hat daher und zwar auch allein Bestand.
Damit ist die Festsetzung "Kurklinik" für die Bewertung des "Vorteils" im Rahmen des [REF] maßgeblich. Diese Form der zugelassenen baulichen Nutzung ist nicht Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche oder ihr gleichzusetzende Nutzung. Die Nutzung als Kurklinik hat zur Folge, dass, im Verhältnis zu Wohngrundstücken, gesteigerte Anforderungen an die Erreichbarkeit zu stellen sind . Die fußläufige Erreichbarkeit des Flurstück 0/0 von der K-straße aus hier in der besonderen Form der Erreichbarkeit durch einen unterirdischen Tunnel reicht nicht aus, um die bestimmungsmäßige Nutzung als Kurklinik in hinreichendem Umfang über die K-straße zu ermöglichen. Der Betrieb einer Kurklinik fordert wegen der ihm besonderen Eigenart der Nutzung, insbesondere auch wegen des Alters und/oder der besonderen körperlichen Befindlichkeit seiner Nutzer, eine weitergehende und umfassendere Erreichbarkeit, als sie durch einen begehbaren unterirdischen Tunnel gewährleistet wird. Damit scheidet auch die Annahme eines besonderen wirtschaftlichen Vorteils aus. Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE0&psml=bsndprod.psml&max=true