Der Kläger ist der Alleinerbe der am [DATE] verstorbenen Erblasserin Claudia T. . Die Erblasserin war Eigentümerin des Mietwohngrundstücks A-Straße 0 in A-Stadt, das ihr vorverstorbener Ehemann, Dr. Peter T., auf Grund Kaufvertrags vom [DATE] erworben hatte. Das Gebäude wurde am [DATE] in die Denkmalliste eingetragen.
Das beklagte Finanzamt setzte gegen den Kläger erstmals mit Bescheid vom [DATE] Erbschaftsteuer fest. Gegen diesen Bescheid legte der Kläger Einspruch ein und übersandte eine Erbschaftsteuererklärung, mit der er sich hinsichtlich des Grundstücks A-Straße 0 auf die Steuerbefreiung des § 0 Abs. 0 Nr. 0 Satz 0 Buchst. b des Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetzes berief. Das beklagte Finanzamt versagte die Steuerbefreiung und setzte mit Bescheid vom [DATE] die Erbschaftsteuer gegen den Kläger auf 0 EUR neu fest. Dabei setzte es für das Grundstück A-Straße 0 den festgestellten Grundbesitzwert von 0 EUR an. Den Einspruch wies es mit Entscheidung vom [DATE] unter Hinweis darauf zurück, dass der Kläger das Vorliegen der Voraussetzungen des [REF] nicht nachgewiesen habe.
Der Kläger trägt mit seiner Klage vor: Die Voraussetzungen des [REF] lägen hinsichtlich des Grundstücks A-Straße 0 vor. Insbesondere würden die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Für die hierzu erforderliche Prognose könne nicht nur auf die Daten der Vergangenheit abgestellt werden, weil auf Grund des hohen Alters der Erblasserin ein Reparaturstau vorgelegen habe. Bei einem jüngeren Eigentümer wären anstehende Reparaturen regelmäßig durchgeführt worden, was in der Vergangenheit nicht zu positiven Einkünften geführt hätte. Stelle man dennoch auf das Todesjahr der Erblasserin ab, sei zu berücksichtigen, dass ausweislich der von ihm vorgelegten Ertragsrechnung für das Jahr [DATE] ein Verlust von 0 EUR entstanden sei. In der Einkommensteuererklärung für das Jahr [DATE] sei ebenfalls ein steuerlicher Verlust ausgewiesen worden. Bei den von ihm durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen handele es sich zudem nicht um zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen. Die Maßnahmen seien vielmehr auf Grund der gefährdenden Wohnsituation zwingend erforderlich. So diene auch der Einbau einer Zentralheizung dazu, die Wohnungen in dem Gebäude weiterhin vermieten zu können.
den Erbschaftsteuerbescheid vom [DATE] in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] aufzuheben, soweit damit das Mietwohngrundstück A-Straße 0 in A-Stadt besteuert worden ist.
Zur Begründung trägt es vor: Bei der Beurteilung der Rentabilität seien zwar unterlassene Instandsetzungsaufwendungen angemessen zu berücksichtigen. Ausschließlich vom Erwerber durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen könnten jedoch nicht berücksichtigt werden, weil die Voraussetzungen des [REF] bereits in der Person des Erblassers vorliegen müssten. Die Erblasserin habe mit Ausnahme des Jahres, in dem sie verstorben sei, positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Grundstück A Straße 0 erzielt. Unter Berücksichtigung der üblichen jährlichen Instandsetzungskosten von 0 EUR in den Jahren vor ihrem Ableben könne nicht von einer dauerhaften Unrentierlichkeit ausgegangen werden.
Die Klage ist unbegründet. Der Erbschaftsteuerbescheid vom [DATE] in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] ist im angefochtenen Umfang rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten . Das beklagte Finanzamt hat zu Recht für das Mietwohngrundstück A Straße 0 die Steuerbefreiung des [REF] versagt.
Nach der vorgenannten Bestimmung bleibt unter anderem Grundbesitz steuerfrei, wenn seine Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen, er in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang den Zwecken der Forschung oder der Volksbildung nutzbar gemacht wird, der Steuerpflichtige bereit ist, den Grundbesitz den geltenden Bestimmungen der Denkmalspflege zu unterstellen und dieser sich seit mindestens zwanzig Jahren im Besitz der Familie befindet. Im Streitfall übersteigen die jährlichen Kosten für das Mietwohngrundstück A Straße 0 in der Regel nicht die erzielten Einnahmen. Erforderlich ist insoweit eine dauerhafte Unrentierlichkeit des betreffenden Gegenstandes . Die Frage der dauernden Unrentierlichkeit ist durch eine Prognose auf der Grundlage der unter anderem sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten zu beurteilen . Die hierzu erforderliche Gewinn und Verlustrechnung ist nach wirtschaftlichen und nicht nach steuerrechtlichen Vorschriften durchzuführen . Dabei sind auf der Einnahmen und auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten zu berücksichtigen .
Nach diesen Grundsätzen kann hier nicht von einer dauernden Unrentierlichkeit ausgegangen werden. Bereits nach den für die Erblasserin eingereichten Einkommensteuererklärungen erzielte sie in den Jahren [DATE] bis [DATE] nur Gewinne aus der Vermietung der Wohnungen in dem Gebäude A-Straße 0. Diese Gewinne betrugen ausweislich der Einkommensteuererklärungen [DATE] 0 DM, [DATE] 0 DM, [DATE] 0 DM, [DATE] 0 DM und [DATE] 0 EUR. Lediglich für das Jahr des Ablebens der Erblasserin wurde ein Verlust von 0 EUR geltend gemacht. Den nach steuerlichen Vorschriften ermittelten Ergebnissen lagen Erhaltungsaufwendungen im Jahr [DATE] von 0 DM, im Jahr [DATE] von 0 DM, im Jahr [DATE] von 0 DM, im Jahr [DATE] von 0 DM, im Jahr [DATE] von 0 EUR und im Jahr [DATE] von 0 EUR zugrunde. Dem Kläger ist zwar einzuräumen, dass auch anteilig für mehrere Jahre Rückstellungen für Reparaturen zu berücksichtigen sind . So sind nach dem Vorbringen des Klägers im Jahr [DATE] dringend notwendig gewesene Reparaturen ausgeführt worden. Verteilt man die für das Jahr [DATE] steuerlich geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen von 0 EUR auf die sechs Jahre von [DATE] bis [DATE] , so ergibt sich indessen nur eine jährliche Rückstellung für notwendige Reparaturen von 0 EUR. Dies würde die bereits steuerlich ausgewiesenen Gewinne für die Jahre [DATE] bis [DATE] bei weitem nicht aufzehren. Nichts anderes gilt, wenn man die Instandhaltungskosten mit jährlich 0 EUR berücksichtigt, wie sich dies aus dem vom Kläger vorgelegten Verkehrswertgutachten vom [DATE] ergibt.
Unbeschadet dessen kann eine dauerhafte Unrentierlichkeit des Grundstücks A-Straße 0 auch nicht für die Jahre nach dem Ableben der Erblasserin auf der Grundlage von nach wirtschaftlichen Grundsätzen erstellten Gewinn und Verlustrechnungen angenommen werden. Aus den vom Kläger vorgelegten Ertragsrechnungen folgt vielmehr, dass er im Jahr [DATE] einen Gewinn von 0 EUR, im Jahr [DATE] einen Gewinn von 0 EUR und im Jahr [DATE] einen Gewinn von 0 EUR aus der Vermietung der Wohnungen erzielt hat. Lediglich im Jahr [DATE] hat der Kläger einen Verlust von 0 EUR erlitten, was jedoch darauf zurückzuführen ist, dass die Mieteinnahmen im Zuge der begonnenen Sanierungsarbeiten wesentlich geringer als in den Vorjahren waren. Zieht man von den für die Jahre [DATE] , [DATE] und [DATE] ausgewiesenen Gewinnen weitere Instandhaltungskosten von jährlich 0 EUR ab, wie sich dies aus dem vom Kläger vorgelegten Verkehrswertgutachten vom [DATE] ergibt, so verbleiben für diese Jahre immer noch Gewinne.
Anders als der Kläger meint, ergibt sich eine dauerhafte Unrentierlichkeit nicht aus der von ihm beabsichtigten "Generalsanierung" des Hauses A-Straße 0. Insoweit macht er ihm zukünftig entstehende Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses und die grundlegende Sanierung des Wohngebäudes von insgesamt 0 EUR geltend. Hierbei handelt es sich indessen nicht um dauerhafte Rechnungsposten, die bei der Feststellung einer dauerhaften Unrentierlichkeit berücksichtigungsfähig sind . Die vom Kläger vorgelegten Kostenvoranschläge lassen zudem erkennen, dass die geplanten Maßnahmen erst ab dem Jahr [DATE] und damit erhebliche Zeit nach der Entstehung der Steuer am [DATE] durchgeführt werden sollen. Nach [REF] fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn die Voraussetzungen hierfür innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb entfallen. Die dauerhafte Unrentierlichkeit eines unter Denkmalschutz stehenden Gegenstandes muss daher während eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb im Wesentlichen permanent vorliegen. Es reicht nicht aus, wenn eine Unrentierlichkeit erst Jahre nach dem Erwerb eintritt. Sollten die vom Kläger mittlerweile begonnenen Sanierungsarbeiten überhaupt zu einer Unrentierlichkeit des Mietwohngrundstücks führen, könnten sie nichts mehr daran ändern, dass in den ersten Jahren nach seinem Erwerb jedenfalls keine dauerhafte Unrentierlichkeit vorlag. Dies allein führt nach [REF] dazu, dass die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht vorliegen.
Überdies ergibt sich aus den vorliegenden Kostenvoranschlägen, dass der Kläger nicht nur bloße Erhaltungsaufwendungen geltend macht. Die veranschlagten Kosten werden vielmehr für eine grundlegende Sanierung des Gebäudes entstehen, die mit dem Ausbau des Dachgeschosses verbunden sein wird. Diese Arbeiten werden insbesondere zu einer Vergrößerung der Wohnfläche um 0 qm führen . Es liegt auf der Hand, dass eine derartige Baumaßnahme, die erst Jahre nach dem Erwerb durchgeführt wird, nicht geeignet sein kann, die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nach [REF] in Bezug auf den gesamten nach [REF] maßgeblichen Zeitraum zu begründen.
Unbeschadet dessen wird das Mietwohngrundstück A-Straße 0 nicht in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang den Zwecken der Forschung oder der Volksbildung nutzbar gemacht . Dies erfordert, dass der Gegenstand, für den die Steuerbefreiung beansprucht wird, zumindest interessierten Kreises regelmäßig zugänglich gemacht wird . Das vom Kläger vorgelegte Schreiben des Stadtkonservators der Stadt A vom [DATE] bezieht sich unmittelbar nur auf die Zugänglichkeit für die Beauftragten der Denkmalbehörden gemäß § 0 Abs. 0 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen. Soweit damit bescheinigt wird, dass sich der Kläger bereit erklärt habe, interessierten Wissenschaftlern und Besuchsgruppen den Zutritt zu gestatten oder sie zu führen, wenn dies vom Konservator empfohlen oder gewünscht werde, reicht dies nicht aus. Denn [REF] setzt voraus, dass die Zugänglichkeit allgemein erkennbar ist . Das ist hier jedoch nicht der Fall. Der Kläger hat lediglich gegenüber dem Stadtkonservator der Stadt A in einem Schreiben vom [DATE] und damit viereinhalb Jahre nach dem Erbfall seine Bereitschaft erklärt, Wissenschaftlern und Besuchsgruppen den Zutritt zu dem Wohngebäude zu gestatten.