Tenor Die Revision gegen das Urteil des 0. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom [DATE] wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand
Der Beklagte schloss im [DATE] mit den Voreigentümern einer als Einkaufszentrum genutzten Gewerbeimmobilie einen Mietvertrag für die Zeit ab dem [DATE] mit einer festen Mietzeit von zehn Jahren. In § 0 des Mietvertrags ist der im Bereich einer marktähnlich gestalteten Ladenpassage gelegene Mietgegenstand als "Räumlichkeiten zur Benutzung als Verkaufs-/Ladenflächen im EG 0, Ebene 0, 0 m0, gemäß dem als Anlage 0 beiliegenden Mietflächenplan" beschrieben. Der dem Vertrag angeheftete Mietflächenplan zeigt einen Ausschnitt aus der Ladenpassage, in dem neben zwei als "Lager" und "Verkauf" bezeichneten Bereichen auf den Verkehrs und Gemeinschaftsflächen Tische mit Bestuhlung eingezeichnet sind, ohne dass diese einem Ladenlokal konkret zugeordnet sind. Der Beklagte nutzte das Mietobjekt als Gaststätte mit Getränkeverkauf.
In § 0 Abs. 0 des Mietvertrags heißt es: "Vertragsänderungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform, dies gilt auch für die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Den Parteien ist [REF] bekannt. Sie verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dieses Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen."
Anfang [DATE] wurde eine neue Eigentümerin der Gewerbeimmobilie im Grundbuch eingetragen. Diese räumte der Klägerin ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ein, das am [DATE] im Grundbuch eingetragen wurde. Mit Schreiben vom [DATE] und [DATE] erklärte die Klägerin unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform des Mietvertrags die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum [DATE] .
Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe
Die Klägerin sei gemäß [REF] berechtigt gewesen, das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen eines Schriftformmangels durch ordentliche Kündigung zu beenden, weil sie mit der Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch am [DATE] gemäß [REF] an Stelle der Eigentümerin in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags eingetreten sei.
Der für längere Zeit als ein Jahr geschlossene Mietvertrag leide an einem Schriftformmangel im Sinne des [REF] mit der Folge, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit gesetzlicher Frist, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abgelaufen gewesen sei, habe gekündigt werden können.
Die Schriftform sei nicht gewahrt, weil in dem Mietvertrag die vermietete Fläche nicht hinreichend genau bezeichnet sei. Aus dem als Anlage 0 beigefügten Mietflächenplan ergebe sich lediglich eine klare Zuordnung der Flächen von 0 qm für "Lager" und 0 qm für "Verkauf", nicht aber für die verbleibende Fläche von ca. 0 qm, die den konkreten Umständen nach der Gemeinschaftsfläche zuzuordnen sei. Welcher Teil der Gemeinschaftsfläche konkret an den Beklagten vermietet worden sei, sei weder bestimmt noch bestimmbar. Ausreichende Anhaltspunkte für die Bestimmbarkeit der vermieteten Fläche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses seien nicht vorhanden. Weder aus dem Grundrissplan noch aus dem Mietflächenplan erschließe sich einem potenziellen Erwerber, welche konkreten Teile der Gemeinflächen von der mietvertraglichen Flächenregelung erfasst sein sollten. Deshalb komme es auch nicht darauf an, dass den Vertragsschließenden das Mietobjekt und die tatsächliche Nutzung der Gemeinschaftsflächen durch den Beklagten bekannt gewesen seien.
Die mangelnde Bestimmbarkeit der Mietfläche führe zur Formunwirksamkeit des Vertrags, weil es sich bei der mitbenutzten Gemeinschaftsfläche nicht nur um eine unwesentliche Nebenfläche, sondern um einen wesentlichen Bestandteil des Mietgegenstands handele.
Die Berufung der Klägerin auf die fehlende Schriftform sei auch nicht treuwidrig. Grundsätzlich dürfe sich jede Partei darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten sei.
§ 0 Nr. 0 des Mietvertrags verpflichte die Klägerin nicht zur Nachholung der Schriftform. Zwar sei bisher höchstrichterlich nicht geklärt, ob einer formularmäßigen Schriftformheilungsklausel auch gegenüber dem Erwerber des Grundstücks Bindungswirkung zukomme.
Heilungsklauseln, die auch den Erwerber verpflichten, an der Nachholung der fehlenden Schriftform mitzuwirken, verstießen jedoch gegen den Schutzzweck des [REF] und seien deswegen gemäß § 0 Abs. 0 Nr. 0, 0 Abs. 0 BGB unwirksam. Mit der in [REF] vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit langfristiger Mietverträge, die der erforderlichen Schriftform nicht genügen, solle sichergestellt werden, dass der Erwerber, dem die notwendige Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbedingungen nicht aus der Vertragsurkunde vermittelt werde, sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen könne und hieran nicht länger als ein Jahr gebunden sei. Hierzu in Widerspruch stehe eine Heilungsklausel, die den Erwerber entgegen dem Regelungszweck des Gesetzes zwinge, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Sie führe zu einer vom Schutzzweck der Vorschrift nicht gedeckten faktischen Bindung des Erwerbers an die wegen des Formmangels nicht wirksam vereinbarte Laufzeit des Vertrags. Denn dieser könne sich, solange der Mieter seine Mitwirkung an der Nachholung der Form nicht verweigere, nicht durch ordentliche Kündigung aus der langfristigen Bindung lösen. Hieran ändere nichts, dass sich der Erwerber durch Einsicht in den Mietvertrag Kenntnis von der Heilungsklausel verschaffen könne. Er wisse dann zwar, dass er sich bei einem Schriftformmangel an der Nachholung der erforderlichen Form beteiligen solle. Die Kenntnis des Formmangels selbst werde ihm durch die Klausel aber nicht verschafft. Das sei mit dem Schutzzweck des [REF] nicht zu vereinbaren. Hierin liege zugleich eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. [REF] , die zur Unwirksamkeit der Heilungsklausel insgesamt führe und auf die sich auch die Klägerin berufen könne. Eine geltungserhaltende Reduktion sei bei einer wie hier nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen. Zwar habe die Klägerin das Grundstück nicht durch Veräußerung i.S.d. [REF] , sondern durch Einräumung des Nießbrauchs gemäß [REF] erworben. Als Nießbrauchsberechtigte stehe sie jedoch gemäß [REF] einem rechtsgeschäftlichen Erwerber gleich, sodass sie in den Schutzzweck des [REF] einbezogen sei. II.
Das Berufungsgericht hat die im Urteilsausspruch enthaltene Zulassung der Revision nicht eingeschränkt. Zwar ist in den Entscheidungsgründen ausgeführt, dass die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu der Frage zugelassen werde, ob eine formularmäßige Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Parteien sich verpflichten, bei Nichteinhaltung der Schriftform diese nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen, wegen Verstoßes gegen [REF] gemäß [REF] unwirksam und die Klägerin deshalb nicht nach [REF] gehindert sei, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Sollte hierin aus der Sicht des Berufungsgerichts eine Beschränkung der Revisionszulassung auf eine bestimmte Rechtsfrage liegen, wäre diese aber unbeachtlich.
Die Zulassung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte. Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken .
Danach scheidet hier eine Beschränkung der Zulassung der Revision aus. Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage, die für den gesamten Rechtsstreit entscheidungserheblich ist.
Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Überprüfung stand. Der Klägerin steht gemäß [REF] ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zu, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Klägerin gemäß [REF] zum [DATE] beendet worden ist.
Der Mietvertrag wahrt wegen der nicht hinreichenden Bezeichnung des Mietgegenstands nicht die für die wirksame Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß [REF] als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Klägerin ordentlich gekündigt werden.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt . Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen . Etwa verbleibende Zweifel an der Lage des Mietgegenstands innerhalb eines Gebäudes lassen sich im Wege der Auslegung beseitigen, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden .
Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass im vorliegenden Fall die Form des [REF] nicht gewahrt ist, weil der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet ist.
Aus der Beschreibung des Mietgegenstands in § 0 des Mietvertrags ergibt sich nur, dass der Mieter zur Nutzung einer Verkaufs und Ladenfläche berechtigt ist, die sich in Ebene 0 im Erdgeschoss des Einkaufszentrums befindet und die Mietfläche insgesamt 0 qm beträgt. Aus dem von § 0 des Mietvertrags in Bezug genommenen Mietflächenplan ist ersichtlich, dass zum Mietgegenstand ein Lager mit einer Fläche von 0 qm und ein Verkaufsbereich von 0 qm gehört. Die genaue Lage der verbleibenden 0 qm Mietfläche kann der Planskizze dagegen nicht entnommen werden. In dem Plan sind auf dem als Gemeinschafts und Verkehrsfläche genutzten Bereich der Passage mehrere Tische mit Bestuhlung eingezeichnet, aus denen geschlossen werden kann, dass der Beklagte dort zur Aufstellung von Tischen und Stühlen für seinen Gaststättenbetrieb berechtigt sein soll. Welcher konkrete Bereich der Gemeinschafts und Verkehrsfläche ihm hierfür zur Verfügung steht, lässt sich aus der Skizze jedoch nicht entnehmen, zumal in dem Plan mit einer Sektbar, einer Bäckerei und einem Feinkostimbiss noch weitere Ladengeschäfte eingezeichnet sind, die möglicherweise ihre Waren im Bereich der Gemeinschaftsfläche vertreiben. Ein potentieller Erwerber kann daher anhand der Beschreibung in § 0 des Mietvertrags und des als Anlage 0 beigefügten Mietflächenplans nicht zweifelsfrei feststellen, welche Flächen in der Passage an den Beklagten vermietet worden sind.
Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen.
Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß [REF] rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre . Zum Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.
Entgegen der Auffassung der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil die Klägerin durch die Regelung in § 0 Nr. 0 des Mietvertrags zur Nachholung der Schriftform verpflichtet wäre. Eine solche Pflicht besteht für die Klägerin nicht.
Wie der Senat nach Erlass der angefochtenen Entscheidung für eine vergleichbare Schriftformheilungsklausel ausgesprochen hat, verhält sich ein Grundstückserwerber, der gemäß [REF] in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist, nicht treuwidrig, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Das gilt unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart wurde oder Bestandteil eines Formularvertrags ist . Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass von dieser Entscheidung abzuweichen.
[REF] will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann . Auch wenn der Schutz des [REF] nicht umfassend sein kann , soll der Erwerber durch das Schriftformerfordernis davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders als erwartet darstellen. Ist das infolge formwidriger, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er nach der gesetzlichen Konzeption des [REF] die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge einer Schriftformheilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen .
Entgegen der Auffassung der Revision wird dem Schutzzweck des [REF] nicht bereits dadurch genügt, dass sich ein potentieller Erwerber durch Einsicht in den Mietvertrag Kenntnis von der Heilungsklausel verschaffen und damit erfahren kann, dass er sich bei einem Schriftformmangel an der Nachholung der erforderlichen Form beteiligen muss. Durch das Schriftformerfordernis soll sichergestellt werden, dass der Erwerber allein durch die Einsicht in die Mietvertragsurkunde Kenntnis von den wesentlichen Rechten und Pflichten erhält, in die er mit dem Erwerb des Grundstücks gemäß [REF] eintritt. Dieser Schutz wäre unvollkommen, wenn der Erwerber zusätzlich bei den ursprünglichen Vertragsparteien Nachforschungen anstellen müsste, ob weitere Abreden getroffen wurden, die aus der Urkunde nicht ersichtlich sind. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formwidrige Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des [REF] trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber würde dem Erwerber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen und damit der Schutzzweck des [REF] verfehlt . Die Bestimmung stellt indessen nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar . Mit Rücksicht darauf ist es ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um eine Individualvereinbarung oder einen Formularvertrag handelt, mit [REF] nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. Er verhält sich daher nicht nach [REF] treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht . Deshalb kann dahinstehen, ob die Heilungsklausel, wie vom Berufungsgericht angenommen, wegen Verstoßes gegen [REF] insgesamt unwirksam ist. Dose Schilling Günter Nedden-Boeger Botur