Tenor Die Anträge werden abgewiesen.Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldnerinnen.Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 0
Die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen im Folgenden: Satzung. 0
Die Antragstellerinnen sind Wohnungsbaugenossenschaften, die in ihrem Eigentum stehende öffentlich geförderte wie auch nicht-öffentlich geförderte Wohnungen vermieten. Die Antragstellerin zu 0. ist derzeit Eigentümerin von ca. 0 Gebäuden mit über 0 Wohneinheiten im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Die Antragstellerin zu 0. bewirtschaftet 0 Mietwohnhäuser mit insgesamt 0 Wohnungen im Stadtgebiet der Antragsgegnerin und in deren Nahraum. 0
Straße ...-.../...Straße ...; ...Straße ...; ... ...-... ..., ... Gasse ..., ... Gasse ...; ...Straße ...; ...-...Straße ..., ..., ..., ...; ...Straße ...; ...Straße ... A+B; ...-...Straße ..., ...; ...Platz ...; ... ..., ..., ...; ...-... Str. ...-...; ...Straße ... ...-...; ...Weg ..., ..., ...; ... Straße ...-..., ... Straße ...; ... Straße ... 0
Platz ...-...; ... ... ...; ... Weg ..., ...; ...Straße ..., ...; ...Straße ...; ... Weg ...-...; ... Weg ...; ...Straße ... ...-...; ... Weg ...; ... Weg ...-... 0
Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschloss die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen am [DATE] ; sie wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin Nr. 0 vom [DATE] ortsüblich bekannt gemacht und trat am [DATE] in Kraft. Mit Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom [DATE] wurde die Satzung geändert. Die Änderungssatzung wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin Nr. 0 vom [DATE] ortsüblich bekannt gemacht. Die Änderungssatzung trat am [DATE] in Kraft. 0
die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom [DATE] in der geänderten Fassung vom [DATE] für unwirksam zu erklären. 0
Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei gegeben. Die Satzung gehöre dem öffentliche Recht an. Rechtsstreitigkeiten, die den Verwaltungsgerichtsweg nach [REF] eröffneten, ergäben sich aus § 0 und [REF] . Sie seien auch antragsbefugt. Die Satzung wirke in das private Rechtsverhältnis zwischen ihnen und ihren Mietern hinein. Sie enthalte Verbote als unmittelbar wirksame Beschränkungen der Ausnutzbarkeit ihres Eigentums. [REF] werde durch die kommunale Satzung konkretisiert, weil diese die konkrete höchstzulässige Miete festlege. Auch durch öffentliche Mittel gefördertes Eigentum sei vollwertiges privates Eigentum. Sie könnten sich daher als Vermieter auf [REF] berufen, der das Recht auf angemessene Verwertung des Eigentums einschließlich des Rechts umfasse, eine angemessene Miete zu verlangen. Schließlich werde auch das Recht auf allgemeine Handlungsfreiheit aus [REF] i.S.d. freien Vertragsabschlusses im Rechtsverkehr betroffen. 0
Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Die angefochtene Satzung sei rechtsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin gehe mit gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen von Höchstmieten deutlich unter die vom Gesetzgeber in [REF] vorgesehene 0 %-Grenze zur ortüblichen Vergleichsmiete . Die Antragsgegnerin habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete wieder eingeführt, indem sie die Höhe der Kostenmiete auf [DATE] errechnet und diese festgesetzt habe. Die Antragsgegnerin habe im Frühjahr [DATE] mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen gebäudeweise ohne Differenzierung nach Ausrichtung oder Stockwerk der Wohnung ausdrücklich die aktuelle Kostenmiete im [DATE] erhoben und dann nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den Anlagen der Satzung gemacht. Die Folge sei gewesen, dass als Höchstmieten die vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmieten aus [DATE] festgesetzt worden seien. Das LWoFG sehe die bisherige Kostenmiete demgegenüber als vertraglich vereinbarte Miete umgewandelt und als Ausgangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie sonst auch im Vertragsrecht. Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf die abgeschaffte Kostenmiete sei gesetzes und rechtswidrig. Aus der Gesetzesbegründung folge die auch durch Mieterhöhungen zu erreichende Begrenzung von 0 % der OVM. Eine Wiedereinführung der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Hinzu komme, dass die bisherige Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst. Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität entfalle nun zu Unrecht ersatzlos. Außerdem habe die Antragsgegnerin Kostenmieterhöhungen der Antragstellerin zu 0. mit Wirkung vom [DATE] bei Satzungserlass nicht berücksichtigt. 0
Die Satzung sei auch wegen Ungleichbehandlung zu beanstanden. Im Vorteil und nunmehr teilweise deutlich besser gestellt seien solche Wohnbauunternehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht hätten. Denn diesen Unternehmen werde in § 0 Abs. 0 Satzung lediglich ein pauschaler Abschlag auf 0 % der aktuellen OVM auferlegt. Die den Antragstellerinnen auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich unter 0 % des Satzes der OVM [DATE] . Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Auskunftspflicht notfalls durchsetzen müssen. 0
Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 0 %-Grenze für die Grundstücke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet worden sei, deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 0 %-Grenze. Dafür wäre eine sachliche Rechtfertigung ohne Überkompensation und Wettbewerbsverzerrungen erforderlich gewesen. Diese rechtfertigten sich nicht aus den Akten und sei auch sonst in gerade dieser Höhe nicht ersichtlich. Es handle sich um einen willkürlich festgelegten Wert. Es bestehe des Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Mietwerts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen seien weder erhoben noch festgesetzt worden. Die Begrenzung der Erhöhung von Höchstmieten ab [DATE] parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in § 0 führe zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden. Rechtswidrig sei auch die in § 0 Abs. 0 der Satzung normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum [DATE] zurückzunehmen. Die Vermieter hätten damit keine Kompensationsmöglichkeiten mehr. Denn bei der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten nach Satzung sei kein Aufschlag für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden. Bislang seien bei der Kostenmiete Schönheitsreparaturen Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen. Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus, unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen gesenkt worden seien. Im Mietspiegel sei noch nicht die Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen berücksichtigt. Dieser Umstand bedeute für die Antragstellerinnen eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen durchführen müssten. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass sich die Antragsgegnerin in der Beschlussvorlage GR-Drs. 0/ [DATE] vom [DATE] zum Satzungserlass „verpflichtet“ gesehen habe. Es fehle zudem ein ausgefertigtes Original des Satzungstextes. 0
Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei nicht gegeben. Rechtsstreitigkeiten in Anwendung der Satzung seien zivilrechtlicher Natur und von den ordentlichen Gerichten zu entscheiden. Man habe sich für die Festlegung eines Höchstbetrags entschieden, da bei einem Prozentsatz aus der örtlichen Vergleichsmiete Meinungsunterschiede bei der Festlegung dieser zwischen Vermietern, Mietern und der Antragsgegnerin zu befürchten gewesen wären. Der Gesetzgeber habe die Merkmale der Vergleichsmiete in [REF] abschließend normiert. Der geforderte Zuschlag für Schönheitsreparaturen stelle demnach ein dem [REF] fremdes und systemwidriges Element dar. [REF] sehe für die Mietpreisfindung lediglich die dort genannten objektiven Wohnwertmerkmale vor. Der Vorwurf, die Kostenmiete sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Diese sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerinnen ermittelt worden. Dass die Antragstellerin zu 0. wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete zum [DATE] durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Des Weiteren bestimme [REF] , dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich bei einem Abschlag von 0 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. In [REF] sei aber nicht geregelt, dass die bestimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Der Wert von 0 % sei nicht willkürlich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in welcher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnungen im Jahre [DATE] in Stuttgart im Durchschnitt ca. 0 EUR/m² je Monat und die ortsübliche Vergleichsmiete [DATE] / [DATE] ca. 0, EUR/m² je Monat betragen habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 0 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von 0 % entspreche. Hätte die Antragsgegnerin die Mieten auf 0 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Überbewertung der Belange der Wohnungsunternehmer gewesen. Zudem sei hervorzuheben, dass eine Festsetzung der Mieten auf die 0 %-Grenze den Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen Wohnungsunternehmen entgegen [REF] geführt hätte. Eine Überbewertung der eigenen Entlastung sei nicht gegeben. Die gebäudeweise Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien berücksichtigt worden. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 0 der Satzung sei nicht systemfremd. Dass die Antragstellerinnen die steigenden Instandhaltungs und Verwaltungskosten durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen könnten, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des BGB gewollt. Verwaltungs und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wenn die allgemeinen Mieten um 0 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch die Mieten für geförderte Wohnungen um 0 % stiegen. Eine überproportionale Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch vereinbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter wieder weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 0 Abs. 0 der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Übergangsregelung in § 0 Abs. 0 der Satzung entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozialmiete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle und ein Mindestabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der Abschaffung der Kostenmiete. Insoweit sei auf die Gesetzesmaterialien zu verweisen . Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 0 der Satzung sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Denn Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen seien weiterhin möglich, sie müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 0 ff. BGB und des [REF] einhalten. Dass auch Modernisierungen, die noch [DATE] durchgeführt worden seien, von dieser Regelung betroffen seien, sei nur verständlich, da nunmehr die Bestimmungen des LWoFG und der Satzung zu beachten seien. Bei der Satzung handle es sich um eine Pflichtsatzung. Ein Original des Satzungstextes sowie ein von einem Unterzeichnungsberechtigten unterzeichnetes Sitzungsprotokoll seien vorhanden. 0
Die Akten der Antragsgegnerin liegen dem Gericht vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstands wird hierauf sowie auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen. Entscheidungsgründe 0
Nach [REF] entscheidet der Verwaltungsgerichtshof "im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit" über die Gültigkeit der dort genannten Rechtsvorschriften. Es muss sich um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von [REF] eröffnet ist. Insoweit ist hierfür zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist . Der Zweck dieser gesetzlichen Einschränkung ist darin zu sehen, dass der Verwaltungsgerichtshof nicht eine Rechtsvorschrift mit allgemein verbindlicher Wirkung für ungültig erklären können soll, wenn für Rechtsstreitigkeiten aus der Anwendung derselben die Gerichte anderer Gerichtsbarkeiten zuständig sind . 0
Nach Maßgabe dessen fehlt es vorliegend an der Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs. Zwar handelt es sich bei der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom [DATE] um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift mit Außenwirkung im Sinne von [REF] . Jedoch folgt aus der öffentlich-rechtlichen Natur der angefochtenen Satzung allein noch nicht die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs nach [REF] . Der Umstand, dass der Gesetzgeber wie vorliegend in [REF] den Erlass einer Norm an ein Organ der öffentlichen Verwaltung delegiert, besagt noch nicht, dass die aus der Anwendung dieser Norm entstehenden Rechtsstreitigkeiten öffentlich-rechtlicher Natur sind, wie sich an Bußgeldbescheiden zeigt. Diese können auch dann nur vor den ordentlichen Gerichten angefochten werden, wenn sie sich auf ver-ordnungs oder satzungsrechtliche Regelungen über Ordnungswidrigkeiten stützen und die Regelungen von Stellen der öffentlichen Verwaltung mit Außenwirkung erlassen wurden . 0
Im vorliegenden Fall hat die angefochtene Satzung nach ihrem für die Beurteilung der Rechtswegzuständigkeit allein maßgeblichen Inhalt ausschließlich mietrechtlichen Charakter mit der Folge, dass für die aus der Anwendung dieser Satzung entstehenden Rechtsstreitigkeiten die ordentlichen Gerichte zuständig sind. Die Satzung enthält ausschließlich Regelungen zur Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter auf privatrechtlicher Grundlage abgeschlossen Mietvertrags nach [REF] über öffentlich geförderten Wohnraum. Dies zeigen die nachfolgenden Erwägungen. 0
Rechtsgrundlage der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin ist das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom [DATE] in Kraft getreten am [DATE] . Nach [REF] finden auf das Mietverhältnis zum [DATE] die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung bringt in Zusammenschau mit [REF] die Abkehr von der bisherigen Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck . Die Ermittlung der Miethöhe für Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß [REF] nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts , jedoch unter Beachtung der in Absatz 0 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach [REF] darf die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation nach [REF] festgelegt hat. In [REF] ist ferner als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung nach Satz 0 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 0% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers werden in § 0 Abs. 0 der Satzung für die in den Anlagen A, B und C aufgeführten Wohnungen für die Jahre [DATE] und [DATE] konkrete Mietbeträge festgesetzt und bestimmt, dass diese Wohnungen nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden dürfen. § 0 Abs. 0 Satz 0 der Satzung bestimmt, dass für Wohnungen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt sind, auf die Dauer der Bindung maximal 0% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Für diese öffentlich geförderten Wohnungen wird damit auf die Dauer der Bindung die höchstzulässige Miete auf einen Betrag festgesetzt, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines prozentualen Abschlags von 0 % errechnet. § 0 Abs. 0 der Satzung regelt die Erhöhung der Höchstbeträge für die in Anlage A, B und C aufgeführten Wohnungen. § 0 Abs. 0 der Satzung enthält Bestimmungen zu Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen. Satz 0 dieser Vorschrift verweist zunächst auf die Regeln des BGB in den §§ 0 ff. und zugleich auf [REF] , der die Geltung des [REF] für bestimmte Fälle einschränkt. § 0 der Satzung beinhaltet Übergangsregelungen für einen bestimmten Zeitraum bezüglich der zulässigen Miethöhe im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete. Die gesamten Regelungen sowohl in [REF] als auch in der Satzung der Antragsgegnerin zeigen, dass in Anwendung der in der Satzung aufgeführten Bestimmungen ausschließlich das dem Privatrecht zugehörige Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Miethöhe gestaltet wird. Deshalb sind auch die hieraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten über die Zulässigkeit einer wirksamen Mietzinsvereinbarung bei einem neuen Mietvertrag oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach [REF] allein zivilrechtlicher Natur, über die allein die ordentlichen Gerichte zu entscheiden haben. Der miet und damit privatrechtliche Charakter des [REF] und der angefochtenen Satzung kommt insbesondere in dem maßgeblichen Vergleichsparameter der ortüblichen Vergleichsmiete zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete öffentlich geförderter Wohnungen zum Ausdruck. [REF] und in dessen folgerichtiger Anwendung die Satzung der Antragsgegnerin verweist als Ausgangspunkt für die Berechnung und Festsetzung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebenden Kriterien sind in [REF] abschließend aufgeführt. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder, von Erhöhungen nach [REF] abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist hierbei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Will ein Vermieter daher die Miete in Anwendung des [REF] bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder in förderungsrechtlicher Anknüpfung hieran verlangen, muss er diese nach den in [REF] maßgeblichen Parametern ermitteln. Entsteht Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für ein förderungsrechtlich modifiziertes Mieterhöhungsverlangen, fällt auch dieser Streit in die Entscheidungskompetenz der Zivilgerichtsbarkeit. Denn es geht in der Sache um die Durchsetzbarkeit privatrechtlicher Mieterhöhungsansprüche nach [REF] . Die Entscheidung, ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde, trifft das in Mietstreitigkeiten zuvörderst berufene und auch sachnähere Zivilgericht; die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gerade keine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Frage . Diese Ver-gleichsmieteermittlung wäre aber erforderlicher Ausgangspunkt auch bei einer materiellrechtlichen Überprüfung der nach dem LWoFG und der Satzung der Antragsgegnerin höchstzulässigen Miete sei es in der Form konkreter Beträge oder in Form eines bestimmten prozentualen Abschlags von der ortsüblichen Vergleichsmiete . Diese Aufgabe obliegt nach dem oben Dargelegten den Zivilgerichten. Sie sind berufen, im Rahmen von Mieterhöhungsstreitigkeiten inzident die in der Satzung festgelegte am Parameter der ortüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete höchstzulässige Miete zu überprüfen. 0
Dieser Beurteilung steht, anders als die Antragstellerinnen meinen, auch nicht entgegen, dass das Landeswohnraumförderungsgesetz und die Satzung öffentlich geförderten Wohnraum betreffen. Dieser Umstand, dem die Antragstellerinnen eine öffentlich-rechtliche Ausstrahlungswirkung zumessen, vermag die Rechtswegzuständigkeit nicht zu begründen. Die Auffassung der Antragstellerinnen widerspricht gerade dem erklärten Ziel des Landeswohnraumförderungsgesetz, das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum in Abkehr von der Kostenmiete grundsätzlich an das allgemeine Wohnraummietrecht anzubinden . Der Landesgesetzgeber will mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz Mietverhältnisse über öffentlich geförderten Wohnraum ausdrücklich dem Rechtsregime des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterstellen. Deshalb finden auch wie in [REF] ausdrücklich bestimmt die seit Jahrzehnten für den preisgebundenen Wohnraum maßgebenden Gesetze wie das Wohnungsbindungsgesetz , die Neubaumietenverordnung [DATE] und die II. Berechnungsverordnung sowie die damit verbundenen Ausführungsgesetze seit [DATE] in Baden-Württemberg keine Anwendung mehr. Das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wurde bereits mit Wirkung zum [DATE] aufgehoben . 0
Der Einwand der Antragstellerinnen, die Inzidentkontrolle durch die ordentlichen Gerichte gewähre nur einen unzureichenden Rechtsschutz, greift gleichfalls nicht. Denn die Zuständigkeit einer anderen, von der Entscheidung gerade ausgeschlossenen Gerichtsbarkeit wird nicht schon deshalb begründet, weil diese umfassendere Rechtsschutzmöglichkeiten aufweist. [REF] gewährleistet den Rechtsweg nur im Rahmen der jeweils geltenden Prozessordnung, deren Ausgestaltung dem einfachen Recht überlassen ist . 0
Der Annahme der Unzulässigkeit einer abstrakten Normenkontrolle der angefochtenen Satzung nach [REF] steht schließlich auch nicht entgegen, dass sich in Anwendung von Vorschriften des Landeswohnraumförderungsgesetz auch Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsgerichtsweg nach [REF] eröffnet ist. So darf etwa nach [REF] der Vermieter eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Nach [REF] kann die zuständige Stelle für die Zeit des Verstoßes gegen u.a. [REF] von dem Verfügungsberechtigten, dem Vermieter oder deren Beauftragten durch Verwaltungsakt Geldleistungen je m² Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß [REF] des Wirtschaftsministeriums über die Zuständigkeiten nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz vom [DATE] ist zuständige Stelle i.S.d. Landeswohnraumförderungsgesetzes die Gemeinde. Wie sich aus diesen Rechtsnormen ergibt, ist Rechtsgrundlage des den Verwaltungsrechtsweg nach [REF] eröffnenden Verwaltungsakts allein das Landeswohnraumförderungsgesetz. Diese Verwaltungsakte ergehen mithin nicht, wie [REF] erfordert, „in Anwendung“ der streitgegenständlichen Satzung. Die in der Satzung enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete sind lediglich inzident zu prüfende tatbestandliche Vorfragen für die von weiteren Voraussetzungen abhängigen Verwaltungsakte . Dass dabei im Streitfall von den Verwaltungsgerichten insoweit auch über zivilrechtliche Vorfragen zur Höhe der allgemein bzw. förderungsrechtlich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden werden muss, ist nichts Ungewöhnliches und gibt für den Rechtsschutz gegen die streitgegenständliche Satzung nichts her. 0
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß [REF] i.V.m. Nr. 0 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit endgültig auf 0, EUR festgesetzt. 0
Nach [REF] entscheidet der Verwaltungsgerichtshof "im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit" über die Gültigkeit der dort genannten Rechtsvorschriften. Es muss sich um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von [REF] eröffnet ist. Insoweit ist hierfür zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist . Der Zweck dieser gesetzlichen Einschränkung ist darin zu sehen, dass der Verwaltungsgerichtshof nicht eine Rechtsvorschrift mit allgemein verbindlicher Wirkung für ungültig erklären können soll, wenn für Rechtsstreitigkeiten aus der Anwendung derselben die Gerichte anderer Gerichtsbarkeiten zuständig sind . 0
Nach Maßgabe dessen fehlt es vorliegend an der Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs. Zwar handelt es sich bei der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom [DATE] um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift mit Außenwirkung im Sinne von [REF] . Jedoch folgt aus der öffentlich-rechtlichen Natur der angefochtenen Satzung allein noch nicht die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs nach [REF] . Der Umstand, dass der Gesetzgeber wie vorliegend in [REF] den Erlass einer Norm an ein Organ der öffentlichen Verwaltung delegiert, besagt noch nicht, dass die aus der Anwendung dieser Norm entstehenden Rechtsstreitigkeiten öffentlich-rechtlicher Natur sind, wie sich an Bußgeldbescheiden zeigt. Diese können auch dann nur vor den ordentlichen Gerichten angefochten werden, wenn sie sich auf ver-ordnungs oder satzungsrechtliche Regelungen über Ordnungswidrigkeiten stützen und die Regelungen von Stellen der öffentlichen Verwaltung mit Außenwirkung erlassen wurden . 0
Im vorliegenden Fall hat die angefochtene Satzung nach ihrem für die Beurteilung der Rechtswegzuständigkeit allein maßgeblichen Inhalt ausschließlich mietrechtlichen Charakter mit der Folge, dass für die aus der Anwendung dieser Satzung entstehenden Rechtsstreitigkeiten die ordentlichen Gerichte zuständig sind. Die Satzung enthält ausschließlich Regelungen zur Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter auf privatrechtlicher Grundlage abgeschlossen Mietvertrags nach [REF] über öffentlich geförderten Wohnraum. Dies zeigen die nachfolgenden Erwägungen. 0
Rechtsgrundlage der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin ist das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom [DATE] in Kraft getreten am [DATE] . Nach [REF] finden auf das Mietverhältnis zum [DATE] die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung bringt in Zusammenschau mit [REF] die Abkehr von der bisherigen Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck . Die Ermittlung der Miethöhe für Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß [REF] nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts , jedoch unter Beachtung der in Absatz 0 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach [REF] darf die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation nach [REF] festgelegt hat. In [REF] ist ferner als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung nach Satz 0 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 0% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers werden in § 0 Abs. 0 der Satzung für die in den Anlagen A, B und C aufgeführten Wohnungen für die Jahre [DATE] und [DATE] konkrete Mietbeträge festgesetzt und bestimmt, dass diese Wohnungen nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden dürfen. § 0 Abs. 0 Satz 0 der Satzung bestimmt, dass für Wohnungen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt sind, auf die Dauer der Bindung maximal 0% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Für diese öffentlich geförderten Wohnungen wird damit auf die Dauer der Bindung die höchstzulässige Miete auf einen Betrag festgesetzt, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines prozentualen Abschlags von 0 % errechnet. § 0 Abs. 0 der Satzung regelt die Erhöhung der Höchstbeträge für die in Anlage A, B und C aufgeführten Wohnungen. § 0 Abs. 0 der Satzung enthält Bestimmungen zu Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen. Satz 0 dieser Vorschrift verweist zunächst auf die Regeln des BGB in den §§ 0 ff. und zugleich auf [REF] , der die Geltung des [REF] für bestimmte Fälle einschränkt. § 0 der Satzung beinhaltet Übergangsregelungen für einen bestimmten Zeitraum bezüglich der zulässigen Miethöhe im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete. Die gesamten Regelungen sowohl in [REF] als auch in der Satzung der Antragsgegnerin zeigen, dass in Anwendung der in der Satzung aufgeführten Bestimmungen ausschließlich das dem Privatrecht zugehörige Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Miethöhe gestaltet wird. Deshalb sind auch die hieraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten über die Zulässigkeit einer wirksamen Mietzinsvereinbarung bei einem neuen Mietvertrag oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach [REF] allein zivilrechtlicher Natur, über die allein die ordentlichen Gerichte zu entscheiden haben. Der miet und damit privatrechtliche Charakter des [REF] und der angefochtenen Satzung kommt insbesondere in dem maßgeblichen Vergleichsparameter der ortüblichen Vergleichsmiete zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete öffentlich geförderter Wohnungen zum Ausdruck. [REF] und in dessen folgerichtiger Anwendung die Satzung der Antragsgegnerin verweist als Ausgangspunkt für die Berechnung und Festsetzung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebenden Kriterien sind in [REF] abschließend aufgeführt. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder, von Erhöhungen nach [REF] abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist hierbei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Will ein Vermieter daher die Miete in Anwendung des [REF] bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder in förderungsrechtlicher Anknüpfung hieran verlangen, muss er diese nach den in [REF] maßgeblichen Parametern ermitteln. Entsteht Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für ein förderungsrechtlich modifiziertes Mieterhöhungsverlangen, fällt auch dieser Streit in die Entscheidungskompetenz der Zivilgerichtsbarkeit. Denn es geht in der Sache um die Durchsetzbarkeit privatrechtlicher Mieterhöhungsansprüche nach [REF] . Die Entscheidung, ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde, trifft das in Mietstreitigkeiten zuvörderst berufene und auch sachnähere Zivilgericht; die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gerade keine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Frage . Diese Ver-gleichsmieteermittlung wäre aber erforderlicher Ausgangspunkt auch bei einer materiellrechtlichen Überprüfung der nach dem LWoFG und der Satzung der Antragsgegnerin höchstzulässigen Miete sei es in der Form konkreter Beträge oder in Form eines bestimmten prozentualen Abschlags von der ortsüblichen Vergleichsmiete . Diese Aufgabe obliegt nach dem oben Dargelegten den Zivilgerichten. Sie sind berufen, im Rahmen von Mieterhöhungsstreitigkeiten inzident die in der Satzung festgelegte am Parameter der ortüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete höchstzulässige Miete zu überprüfen. 0
Dieser Beurteilung steht, anders als die Antragstellerinnen meinen, auch nicht entgegen, dass das Landeswohnraumförderungsgesetz und die Satzung öffentlich geförderten Wohnraum betreffen. Dieser Umstand, dem die Antragstellerinnen eine öffentlich-rechtliche Ausstrahlungswirkung zumessen, vermag die Rechtswegzuständigkeit nicht zu begründen. Die Auffassung der Antragstellerinnen widerspricht gerade dem erklärten Ziel des Landeswohnraumförderungsgesetz, das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum in Abkehr von der Kostenmiete grundsätzlich an das allgemeine Wohnraummietrecht anzubinden . Der Landesgesetzgeber will mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz Mietverhältnisse über öffentlich geförderten Wohnraum ausdrücklich dem Rechtsregime des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterstellen. Deshalb finden auch wie in [REF] ausdrücklich bestimmt die seit Jahrzehnten für den preisgebundenen Wohnraum maßgebenden Gesetze wie das Wohnungsbindungsgesetz , die Neubaumietenverordnung [DATE] und die II. Berechnungsverordnung sowie die damit verbundenen Ausführungsgesetze seit [DATE] in Baden-Württemberg keine Anwendung mehr. Das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wurde bereits mit Wirkung zum [DATE] aufgehoben . 0
Der Einwand der Antragstellerinnen, die Inzidentkontrolle durch die ordentlichen Gerichte gewähre nur einen unzureichenden Rechtsschutz, greift gleichfalls nicht. Denn die Zuständigkeit einer anderen, von der Entscheidung gerade ausgeschlossenen Gerichtsbarkeit wird nicht schon deshalb begründet, weil diese umfassendere Rechtsschutzmöglichkeiten aufweist. [REF] gewährleistet den Rechtsweg nur im Rahmen der jeweils geltenden Prozessordnung, deren Ausgestaltung dem einfachen Recht überlassen ist . 0
Der Annahme der Unzulässigkeit einer abstrakten Normenkontrolle der angefochtenen Satzung nach [REF] steht schließlich auch nicht entgegen, dass sich in Anwendung von Vorschriften des Landeswohnraumförderungsgesetz auch Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsgerichtsweg nach [REF] eröffnet ist. So darf etwa nach [REF] der Vermieter eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Nach [REF] kann die zuständige Stelle für die Zeit des Verstoßes gegen u.a. [REF] von dem Verfügungsberechtigten, dem Vermieter oder deren Beauftragten durch Verwaltungsakt Geldleistungen je m² Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß [REF] des Wirtschaftsministeriums über die Zuständigkeiten nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz vom [DATE] ist zuständige Stelle i.S.d. Landeswohnraumförderungsgesetzes die Gemeinde. Wie sich aus diesen Rechtsnormen ergibt, ist Rechtsgrundlage des den Verwaltungsrechtsweg nach [REF] eröffnenden Verwaltungsakts allein das Landeswohnraumförderungsgesetz. Diese Verwaltungsakte ergehen mithin nicht, wie [REF] erfordert, „in Anwendung“ der streitgegenständlichen Satzung. Die in der Satzung enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete sind lediglich inzident zu prüfende tatbestandliche Vorfragen für die von weiteren Voraussetzungen abhängigen Verwaltungsakte . Dass dabei im Streitfall von den Verwaltungsgerichten insoweit auch über zivilrechtliche Vorfragen zur Höhe der allgemein bzw. förderungsrechtlich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden werden muss, ist nichts Ungewöhnliches und gibt für den Rechtsschutz gegen die streitgegenständliche Satzung nichts her. 0
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß [REF] i.V.m. Nr. 0 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit endgültig auf 0, EUR festgesetzt. 0