Tenor Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Landrates des Rhein-Erft-Kreises vom [DATE] verpflichtet, dem Kläger entsprechend seines Antrags vom [DATE] einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Nutzung der dort bezeichneten Fläche im F. D. als Apotheke zu erteilen. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Kläger beantragte am [DATE] beim Landrat des Rhein-Erft-Kreises, der zu dieser Zeit zuständige untere Bauaufsichtsbehörde war, die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Änderung der Nutzung einer Fläche im so genannten F. D. in Elsdorf. Der Kläger beabsichtigt, auf einer Fläche von ca. 0 m² eine Apotheke zu betreiben; in der Vergangenheit wurde die Fläche für einen Friseursalon genutzt.
Für den Bereich des F. D.s gilt der Bebauungsplan "I. H. ", der in seiner Ursprungsfassung vom [DATE] verschiedene Formen des großflächigen Einzelhandels zuließ und zugleich bestimmte Nutzungen, u.a. den Verkauf von pharmazeutischen Produkten ausschloss. In den textlichen Festsetzungen 0, 0 und 0 wurden Maximalflächen für den Verkauf bestimmter Warengruppen oder für Flächen für Dienstleistungen festgesetzt.
Mit der 0. Änderung des Bebauungsplanes vom [DATE] änderte die Beklagte die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes, danach waren nunmehr neben großflächigem Einzelhandel auch Fachmärkte und Shops, Getränkemärkte sowie Dienstleistungsbetriebe bis zu einer Gesamtgröße von insgesamt maximal 0m² zulässig. Ein Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten erfolgte nicht.
Aus Anlass der vom Kläger beabsichtigten Nutzungsänderung fasste der Hauptausschuss des Rates der Beklagten am [DATE] per Dringlichkeitsbeschluss den Aufstellungsbeschluss für die 0. Änderung des B-Planes. Nach der Sitzungsvorlage sollte es vor allem Ziel der Bebauungsplanänderung sein,
Leerstände und unerwünschte Auswirkungen in den zentralen Lagen auszuschließen bestimmte Warengruppen nur als "Randsortiment" im zulässigen Verbrauchermarkt zuzulassen den Begriff des "Randsortiments" zu definieren und u.a. den Verkauf von Arzneimitteln nur als Randsortiment zuzulassen.
Zur Sicherung der beabsichtigen Bauleitplanung beschloss der Hauptausschuss am [DATE] eine Veränderungssperre. Diesen Beschluss und den Aufstellungsbeschluss genehmigte der Rat der Beklagten am [DATE] .
Mit Bescheid vom [DATE] stellte der Landrat des Rhein-Erft-Kreises die Entscheidung über die Bauvoranfrage des Klägers nach [REF] für ein Jahr zurück. Diesen Bescheid hob der Landrat im gegen den Zurückstellungsbescheid gerichteten Verfahren [REF] auf.
Mit Bescheid vom [DATE] abgegangen am [DATE] lehnte der Landrat des Rhein-Erft-Kreises die Erteilung eines Vorbescheides mit Blick auf die Veränderungssperre vom [DATE] ab.
Während des Klageverfahrens fasste der Rat der Beklagten am [DATE] einen erneuten Aufstellungsbeschluss für die 0. Änderung des Bebauungsplanes nunmehr im vereinfachten Verfahren nach [REF] . Dabei beabsichtigte der Rat, dieselben Änderungen der textlichen Festsetzungen zu beschließen, wie dies auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses vom [DATE] der Fall war. Parallel hierzu gab die Beklagte bei der Firma H. die Erstellung eines neuen Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Elsdorf in Auftrag. Zur Sicherung dieser erneuten Bauleitplanung beschloss der Rat zudem am [DATE] erneut eine Veränderungssperre, die im Rundblick vom 0. Juli [DATE] bekannt gemacht wurde. Diese sollte am [DATE] ihre Wirksamkeit verlieren. Mit Beschluss vom [DATE] beschloss der Rat der Beklagten die 0. Änderung des Bebauungsplanes entsprechend dem Aufstellungsbeschluss vom [DATE] .
Zur Begründung der Klage trägt der Kläger vor, das Vorhaben entspreche den Festsetzungen des Bebauungsplanes in der Fassung der 0. Änderung vom [DATE] . Danach seien Fachmärkte und Shops mit einer Größe bis zu 0m² zulässig; dem unterfalle auch der geplante Verkaufsraum mit 0m². Ferner handele es sich bei der Apotheke um einen Dienstleistungsbetrieb, da aufgrund der gesetzlichen Vorgaben für die Abgabe von Arzneimitteln die besondere Beratungsleistung und nicht der Einzelhandel im Vordergrund stehe. Bei einem Apotheker handele es sich um einen Dienstleister in Gestalt des "Beraters" des Patienten. Ferner sei die Wirksamkeit des Bebauungsplanes schon deshalb zweifelhaft, weil durch die Festsetzung einer Gesamtfläche von 0m² ein "Windhundrennen" eröffnet werde. Im Übrigen sei das F. D. Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde Elsdorf und schädige dieses nicht. Eine Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs werde auch nicht durch das Einzelhandelskonzept belegt. Zudem bestehe aufgrund des erheblichen Leerstands im Ortszentrum der Eindruck, dass dieses schon jetzt seine Bedeutung als zentraler Versorgungsbereich verloren habe.
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides des Landrates des Rhein-Erft-Kreises vom [DATE] zu verpflichten, den beantragten Vorbescheid zur Errichtung einer Apotheke auf dem Grundstück Gemarkung Elsdorf, Flur 0, Flurstück 0, I. H. 0, zu erteilen,
festzustellen, dass der Landrat des Rhein-Erft-Kreises bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre vom [DATE] verpflichtet war, die Bauvoranfrage vom [DATE] positiv zu bescheiden.
Sie trägt vor, das Vorhaben des Klägers sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Die nach dem Bebauungsplan zulässig Nutzfläche für Dienstleistungsbetriebe sei erschöpft; hierauf seien die Flächen der Änderungsschneiderei , des Schusters , des Friseurs und der Waschanlage anzurechnen. Der Bebauungsplan in der aktuellen Fassung sei auch wirksam, denn die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu gebietsbezogenen Festsetzungen überzeuge nicht. Auch dann wenn man die planungsrechtliche Zulässigkeit an [REF] messe, sei das Vorhaben unzulässig. Zum einen handele es sich bei dem F. D. nicht um einen zentralen Versorgungsbereich für Elsdorf; dieser befinde sich vielmehr im Bereich der Köln-Aachener und der Gladbacher Straße. Dieser Bereich sei auch nicht vorgeschädigt, denn der Leerstand habe sich deutlich auf zuletzt 0 Ladenlokale reduziert. Die drei im Bereich der Köln-Aachener und der Gladbacher Straße gelegenen Apotheken übernähmen lagebedingt die Versorgungsfunktion für den Kernbereich. Diese Apotheken stützten die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs. Für diese Apotheken ergeben sich ein durchschnittlicher Gesamtumsatz von 0 Mio EUR jährlich. Bei Zulassung des Vorhabens des Klägers ergebe sich für die bestehenden Apotheken ein Umsatzrückgang in Höhe von 0% bis 0%; dies werde voraussichtlich zum Wegfall einer der bestehenden Apotheken führen. Der Wegfall eines bislang kundenfrequenzstarken Anbieters werde sich negativ auf das gesamte Versorgungszentrum auswirken und damit die vorsichtig positive Entwicklung wieder negativ umkehren. Schließlich sei der Hilfsantrag ihm gegenüber unzulässig.
Das Gericht hat am [DATE] einen Ortstermin durchgeführt; wegen des Ergebnisses der Ortsbesichtigung wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des begehrten Vorbescheides , da dem Vorhaben des Klägers keine Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen .
Maßstab für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der vom Kläger beabsichtigten Nutzungsänderung in eine Apotheke ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht [REF] i.V.m. dem Bebauungsplan "I. H. " in Gestalt der 0. Änderung vom [DATE] . Denn diese Änderung des Bebauungsplanes wie auch die vorhergehenden Fassungen des Planes ist unwirksam. Der Bebauungsplan enthält in allen Fassungen textliche Festsetzungen, für die keine Rechtsgrundlage gegeben ist.
Ziel des Bebauungsplanes "I. H. " in seiner Ursprungsfassung und in der Gestalt der 0. und der 0. Änderung ist es, einerseits großflächigen Einzelhandel zu ermöglichen und andererseits die Verkaufsflächen für bestimmte Sortimente oder Dienstleistungen zu begrenzen. Hierzu hat der Satzungsgeber in allen Fassungen des Bebauungsplanes die zulässigen Sortimente benannt und für das gesamte Bebauungsplangebiet geltende Maximalflächen festgesetzt. So sind nach den textlichen Festsetzungen des Ursprungsplans etwa die Verkaufsnutzfläche für einen Verbrauchermarkt im vorliegend relevanten Sondergebiet SO 0 auf 0m², der Verkauf von Waren der Warengruppe B bis H auf eine Verkaufsfläche von jeweils maximal 0m², der Verkauf von Waren aus "dreistelligen Warenklassen" auf insgesamt 0m² und Dienstleistungsbetriebe auf eine Nutzfläche von insgesamt 0m² beschränkt.
An dieser Grundstruktur der textlichen Festsetzungen hat sich auch bei der 0. und der 0. Änderung des Bebauungsplanes, die die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben und von Dienstleistungsgewerbe im Plangebiet neu regeln, nichts geändert. Nach den textlichen Festsetzungen der 0. Änderung dürfen u.a. Fachmärkte und Shops zusammen eine Verkaufsfläche von maximal 0m² aufweisen; Dienstleistungsbetriebe dürfen weiterhin eine Nutzfläche von insgesamt 0m² nicht übersteigen.
Damit hat der Satzungsgeber zur Steuerung des Einzelhandels im Sondergebiet SO 0 baugebietsbezogene, vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Derartige Festsetzungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der die Kammer folgt, mangels einer gesetzlichen Grundlage unwirksam.
Danach werden derartige Festsetzung in einem Bebauungsplan weder von [REF] , der das Maß der baulichen Nutzung betrifft noch von [REF] gedeckt. Vielmehr eröffnet die auch hier vom Satzungsgeber vorgenommene Kontingentierung der Verkaufsflächen das Tor für so genannte "Windhundrennen" potentieller Inverstoren und Bauantragsteller. Dies zeigt gerade auch die Diskussion der Beteiligten im vorliegenden Verfahren zur Frage, ob das Kontingent für Dienstleistungsbetriebe bereits erschöpft ist. Zudem besteht die Möglichkeit, dass Grundstückseigentümer nach der von ihnen nicht zu beinflussenden Erschöpfung des Kontingents von einer grundsätzlich im Baugebiet zulässigen baulichen Nutzung ihres Grundstückes ausgeschlossen werden.
Denn ohne die textlichen Festsetzungen zu zulässigen Sortimenten und zulässigen Verkaufs-/Nutzflächen ist aus dem Bebauungsplan heraus nicht eindeutig zu erkennen, welche Einzelhandelsgeschäfte oder Dienstleistungen in welcher Größenordnung zulässig sind. Dies widerspricht aber dem erklärten Ziel des Satzungsgebers, Art und Umfang der Einzelhandelsnutzungen/Dienstleistungen zu strukturieren. Daher erscheint es als ausgeschlossen, dass der Rat der Beklagten den Bebauungsplan auch ohne die textlichen Festsetzungen zu Art und Umfang der Einzelhandelsnutzungen beschlossen hätte.
Ausgehend hiervon richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der vom Kläger beabsichtigen Nutzungsänderung nach [REF] . Dass sich die Apotheke in die durch ausschließlich Einzelhandel und Dienstleistungen geprägte nähere Umgebung, die durch die Bebauung des F. D.s südlich der K 0 begrenzt wird, einfügt, liegt auf der Hand und ist zwischen den Beteiligten auch nicht streitig.
Der Zulässigkeit des Vorhabens des Klägers steht auch nicht [REF] entgegen. Denn aufgrund der geplanten Apotheke sind keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten zu erwarten. Dies beruht entgegen der Auffassung des Klägers jedoch weder darauf, dass das F. D. , in dem die Apotheke eingerichtet werden soll, Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs der Beklagten ist, noch darauf, dass der zentrale Versorgungsbereich im Ortskern bereits so vorgeschädigt ist, dass eine weitere Schädigung per se ausscheidet.
Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des [REF] sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion zukommt.
Nach den im Ortstermin getroffenen Feststellungen ist in der Gemeinde Elsdorf entlang der Köln-Aachener Straße beginnend mit der Einmündung Köln-Aachener Str. / Zum Ostbahnhof in westlicher Richtung ein zentraler Versorgungsbereich gegeben. Auf einer Strecke von rund 0m findet sich auf der Köln-Aachener Straße eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften und für einen zentralen Versorgungsbereich typischen Dienstleistungsbetrieben. So sind etwa Einzelhandelsgeschäfte für Textilien, Schuhe, Elektronikgeräte, Möbel und Haushaltswaren sowie Dienstleistungsbetriebe anzutreffen. Dieses Angebot wird durch eine Reihe von gastronomischen Betrieben ergänzt. Damit sind hier genau die Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen anzutreffen, die typisch für die fußläufige Versorgung in einem innerörtlichen Bereich sind. In westlicher Richtung wird dieser Versorgungsbereich durch die westlich der Maarstraße kreuzende Güterverkehrsbahntrasse begrenzt. Angesichts des Umstandes, dass die weit überwiegende Zahl der Räumlichkeiten im Erdgeschoss der Gebäude in diesem Bereich gewerblich genutzt wird, vermittelt die Köln-Aachener Straße hier den klaren Eindruck einer geschlossen kleinstädtischen Einkaufsstraße.
Zwischen diesem Bereich und dem F. D. besteht trotz der vergleichsweise geringen Entfernung keine räumliche Beziehung, die das F. D. als Teil des zentralen Versorgungsbereichs an der Köln-Aachener Straße erscheinen lässt. Maßgeblich hierfür ist zunächst, dass aufgrund des quasi in die Straße Zum Ostbahnhof "hinein gebauten" Altersheims keine Sichtbeziehung zwischen dem F. D. und der Köln-Aachener Straße besteht; das Gebäude des Altersheimes entfaltet eine trennenden Wirkung, indem es eine optische Barriere darstellt. Ferner entspricht die Einzelhandelsstruktur in der Köln-Aachener Straße mit einer Vielzahl privat geführter und lokaler Geschäfte nicht der Struktur im F. D. mit Geschäften, die weit überwiegend zu "Ketten" gehören. Daher stellt das F. D. auch von der Einzelhandelsstruktur her keine Fortsetzung des Einzelhandels an der Köln-Aachener Straße dar. Vielmehr vermittelt das F. D. den typischen Eindruck eines isoliert am Ortsrand gelegenen Einkaufszentrums, das gerade nicht Teil des Ortskernes ist.
Der zentrale Versorgungsbereich an der Köln-Aachener Straße ist nicht derart geschädigt, dass eine Gefahr im Sinne des [REF] von vornherein ausgeschlossen wäre. Im Rahmen des Ortstermins konnten zwar einzelne Leerstände festgestellt werden; insgesamt machte die Köln-Aachener Straße jedoch wie die Vertreter der Beklagten im Rahmen des Ortstermins auch bestätig haben den Eindruck einer vitalen Einkaufsstraße. Dies wird letztlich auch durch das in Aufstellung befindliche Einzelhandelskonzept der Gesellschaft für Konsumforschung bestätigt. Daher kann dahin stehen, ob ein vorgeschädigter zentraler Versorgungsbereich durch die Ansiedlung zentrenrelevanten Einzelhandels noch weiter geschädigt werden kann.
Entgegen der Auffassung des Beklagten besteht zur Überzeugung der Kammer hingegen nicht die Gefahr, dass der vorhandene zentrale Versorgungsbereich an der Köln-Aachener Straße durch das Vorhaben des Klägers im Sinne des [REF] geschädigt wird.
Schädliche Auswirkungen im Sinne des [REF] sind dann zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt wird. Eine danach notwendige Funktionsstörung kann nur dann angenommen werden, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Gleichwohl sind Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Denn Schutzzweck des [REF] ist die Vermeidung städtebaulich "nachhaltiger" Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche. Schutzzweck der Regelung ist hingegen nicht der generelle Schutz vor Konkurrenz.
Gemessen hieran ist eine Zentrenschädlichkeit der vom Kläger geplanten Apotheke nicht erkennbar. Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht nicht die Gefahr, dass der zentrale Versorgungsbereich an der Köln-Aachener Straße hinsichtlich der Versorgung mit Apotheken seinen Versorgungsauftrag in der Zukunft nicht mehr in substanzieller Weise wird wahrnehmen können. Im Bereich der Kreuzung Köln-Aachener Straße / Zum Ostbahnhof befinden sich zwei Apotheken. Eine dritte Apotheke ist außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, aber in fußläufiger Entfernung im Bereich der Kreuzung Gladbacher Straße / Mittelstraße gelegen. Damit sind in einem eng begrenzten räumlichen Bereich bereits zwei Apotheken im zentralen Versorgungsbereich und eine dritte unmittelbar angrenzend vorhanden.
Ausgehend hiervon ist der Beklagten zwar ohne Weiteres zuzustimmen, dass eine nicht geringe Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass bei Einrichtung einer weiteren Apotheke im F. D. für die bestehenden Apotheken ein Kaufkraftabfluss erfolgen wird. Dass dies dazu führen könnte, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Apotheken im zentralen Versorgungsbereich substantiell geschädigt würde, hat die Beklagte jedoch nicht überzeugend dargelegt und nicht belegt. Zwar hat sie für die bestehenden Apotheken einen Umsatzrückgang von 0% bis 0% prognostiziert. Die dieser Berechnung zugrunde liegenden Werte sind jedoch nicht hinreichend belegt. Insbesondere lassen sich die Kaufkraftströme bezogen auf die Apotheken nicht dem in Aufstellung begriffenen Einzelhandelskonzept entnehmen, da dieses die Apotheken nicht gesondert untersucht hat. Aber selbst dann, wenn der prognostizierte Umsatzrückgang eintreten würde, ist nicht zu erwarten, dass die Versorgung mit Apotheken im Ortszentrum nicht mehr ausreichend gewährleistet wäre. Denn selbst in diesem Fall wäre nach der eigenen Prognose der Beklagten der Bestand von zumindest zwei Apotheken und damit eine ausreichende Versorgung im zentralen Versorgungsbereich gesichert. Den Schutz des gesamten vorhandenen Bestandes des zentralen Versorgungsbereichs und damit einen absoluten Schutz vor Konkurrenz bezweckt [REF] hingegen gerade nicht.
Im Übrigen hat die Beklagte ohne dass es hierauf noch entscheidend ankommt bei ihrer Prognose nicht berücksichtigt, dass die Kaufkraftströme bei Apotheken im Vergleich zu Einzelhandelsgeschäften in besonderer Weise durch den Standort bestimmt werden und daher die Kaufkraftabwanderung nicht ohne Weiteres analog zu Einzelhandelszweigen geschätzt werden kann.
Es ist auch nicht von der Beklagten substantiiert dargelegt und belegt oder sonst erkennbar, dass der Versorgungsbereich an der Köln-Aachener Straße seinen Versorgungsauftrag bei Einrichtung einer Apotheke im F. D. insgesamt nicht mehr erfüllen können wird. Generell ist nicht ausgeschlossen, dass durch die Einrichtung eines einzelnen Einzelhandelsbetriebes/Dienstleisters in einem Einkaufszentrum eine Schädigung eines zentralen Versorgungsbereichs verursacht werden kann. Dies ist namentlich bei so genannten "Magnetbetrieben" gegeben. Um einen solchen handelt es sich bei der vom Kläger geplanten Apotheke hingegen nicht. Hiergegen spricht schon die mit 0m² geringe Größe des Verkaufsraumes. Angesichts der derzeit vorhandenen annähernd dreifachen Verkaufsfläche von Apotheken im Bereich der Köln-Aachener Straße ist nicht zu erwarten, dass eine im F. D. hinzutretende Apotheke eine derartige "Magnetwirkung" haben wird. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den im Wesentlichen angebotenen Arzneimitteln nicht um Produkte handelt, die typischerweise gemeinsam mit den sonstigen im F. D. angebotenen Waren gekauft werden. Auch insoweit ist die zuvor bereits angesprochene besondere Bedeutung der Lage einer Apotheke zu berücksichtigen.
Andere planungsrechtliche Gesichtspunkte, die der Zulässigkeit des Vorhabens des Klägers entgegen stehen könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.