Tenor Die Klage wird abgewiesen.Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks B. Str. 0 in M. . Das Grundstück war in der Vergangenheit mit einem Lebensmittelmarkt bebaut, der von der Fa. F. betrieben worden war. Nach Ansicht von F. entsprach das Gebäude nicht mehr den Anforderungen an die Größe von Verkaufsfläche und Parkplätzen; es gab daher Verhandlungen für einen Neubau. Nachdem F. diese Verhandlungen abgebrochen hatte, kündigte sie den Mietvertrag zum 0. [DATE] . Seitdem wurden nur geringfügige Teilflächen vermietet.
Mit Schreiben vom 0. [DATE] beantragten die Kläger einen Teilerlass der Grundsteuer für dieses Grundstück, die mit Bescheid der Beklagten vom 0. [DATE] auf 0 € festgesetzt worden war. Ergänzend teilten die Kläger mit, dass es mehrere telefonische Anfragen zum Betrieb von Spielhallen gegeben habe; diese hätten die Kläger abgelehnt. Seit [DATE] habe es Verhandlungen mit der F0. Grundstücksgesellschaft gegeben, aufgrund derer noch im Jahre [DATE] mit dem Neubau eines S. Marktes begonnen werde.
Mit Schreiben vom 0. [DATE] teilte die Beklagte den Klägern mit, dass beabsichtigt sei, den Teilerlass abzulehnen. Aus der Antragsbegründung seien Vermietungsbemühungen nicht zu entnehmen. Vielmehr seien bereits im Antragsjahr Verhandlungen mit der F0. mit dem Ziel des Neubaus eines S. Marktes begonnen worden.
Demgegenüber wandten die Kläger ein, dass sie persönliche Gespräche mit mehreren Interessenten geführt hätten, nachdem bekannt war, dass F. nicht verlängern wollte. Da nur Gespräche mit der Bäckerei L. zum Abschluss gekommen seien, sei noch im Jahre [DATE] ein Makler eingeschaltet worden. Erst als dieser keine Möglichkeit zur Neuvermietung gesehen habe, sei es zum Kontakt zur Fa. F0. gekommen. Zum Nachweis fügten die Kläger einen Vermietungsauftrag vom 0./0. [DATE] an die Fa. GmbH bei, der für die Dauer von 0 Monaten erteilt worden war. In Nr. 0 des Vermietungsauftrags heißt es, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigten.
Der Neubau des S. Marktes nahm folgenden Verlauf: Am 0. [DATE] stellte die Fa. F0. einen Vorentwurf für den Neubau eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 0-0 in verschiedenen Varianten vor. Dementsprechend fasste der Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt M. am 0. [DATE] einen Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan, nach dem nach Abbruch des bestehenden F0. Marktes sowie der westlich angrenzenden Immobilie der Neubau eines marktfähigen Vollsortimenters mit entsprechender Stellplatzfläche vorgesehen war. Im Vorgriff auf den geplanten Bebauungsplan beantragte die Fa. F0. am 0. [DATE] die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 0 und 0 Stellplätzen auf dem Grundstück B. Str. 0. Das Vorhaben entsprach dabei in wesentlichen Zügen dem Vorentwurf vom 0. [DATE] . Nachdem der Bebauungsplan als Satzung am 0. [DATE] bekanntgemacht worden war, erteilte die Beklagte am 0. [DATE] die beantragte Baugenehmigung zum Bau des Neubaus eines Vollsortimenters auf den Grundstücken B. Str. 0-0. Nach Erwerb auch des Grundstücks Nr. 0 bestellten die Kläger der Fa. F0. ein Erbbaurecht an beiden Grundstücken, das am 0. [DATE] in das Grundbuch eingetragen wurde. Das Vorhaben wurde im [DATE] fertiggestellt.
Den Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr [DATE] lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 0. [DATE] im Wesentlichen aus den bereits im Anhörungsschreiben mitgeteilten Gründen ab. Ergänzend wies sie darauf hin, dass auch anlässlich des Vermietungsauftrags an die Fa. GmbH keine prüffähigen Unterlagen der Vermietungsbemühungen vorlägen.
Die Kläger haben am 0. [DATE] Klage erhoben. Entgegen der Darstellung der Beklagten hätten die Kläger außer mit der F0. Grundbesitz mit mehreren Mietinteressenten verhandelt, so mit der Bäckerei L. , die eine Teilfläche von 0 m² angemietet habe; weitere Interessenten hätten Interesse an Teil oder der Gesamtfläche gehabt.
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 0. [DATE] zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück B. Str. 0 in M. für das Jahr [DATE] in Höhe von 0 € zu erlassen.
Sie ist der Auffassung, dass die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten hätten. Gerade das Schalten von Vermietungsinseraten sei ein dem Eigentümer geeignetes und zumutbares Instrumentarium, um eine Vermietung eines Objekts zu erreichen. Es sei insbesondere auch einem Vermieter von gewerblichen Immobilien zuzumuten, in regelmäßigen Abständen Annoncen in einschlägigen Tages und Werbezeitungen zu schalten. Soweit die Kläger einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hätten, sei von entscheidender Bedeutung, dass die Kläger bereits im Antragsjahr [DATE] Verhandlungen mit der F0. Grundstücksgesellschaft aufgenommen hätten mit dem Ziel, das bestehende Objekt abzureißen und den Neubau eines S. Marktes zu ermöglichen. Bereits am 0. [DATE] habe es einen Entwurf eines Architektenbüros zur Errichtung eines neuen S. Marktes auf dem Grundstück der Kläger gegeben. Im Jahre [DATE] hätten auch die Vorbereitungen für die Aufstellung des Bebauungsplans „Nahversorgung B. Straße Nord“ begonnen. Der Satzungsbeschluss sei am 0. [DATE] erfolgt. All das mache deutlich, dass es bereits spätestens Anfang bis Mitte [DATE] nicht mehr um nachhaltige Vermietungsbemühungen des Objekts gegangen sein könne.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuerteilerlass für das Jahr [DATE] . Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 0 Abs. 0 Satz 0 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr [DATE] in Höhe von 0 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
Nach § 0 Abs. 0 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für das Jahr [DATE] gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 0 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 0 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag im Jahre [DATE] um mehr als 0 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des [REF] ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Vermietungsbemühungen, die ernsthaft und nachhaltig sein müssen, sind vorliegend nicht in hinreichender Weise nachgewiesen. Zwar haben sich die Kläger auf die Beauftragung eines Maklers berufen und einen entsprechenden Vermietungsauftrag vorgelegt. Wenn dies auch grundsätzlich die effektivste Form der Akquise darstellt, so kann im vorliegenden Fall hierin keine glaubhafte Vermietungsbemühung gesehen werden. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Die Kläger haben ganz offensichtlich schon in der ersten Hälfte des Jahres [DATE] konkret geplant, den bestehenden F. Markt zu beseitigen und durch einen modernen Vollsortimenter zu ersetzen. Darauf beruht der Vorentwurf für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 0 vom 0. [DATE] , den die F0. Grundstücks GmbH dem Planungsamt der Beklagten am 0. [DATE] vorgelegt hat und der sicherlich nicht ohne Abstimmung mit den Klägern erstellt wurde. Dieser Entwurf mündete dann ohne wesentliche Änderungen in den Bauantrag vom 0. [DATE] , dem die Beklagte mit Baugenehmigung vom 0. [DATE] ohne wesentliche Änderungen entsprochen hat. Das ganze wurde begleitet von dem auf das Vorhaben abgestimmten Bebauungsplan Nr. 0 „Nahversorgung B. Straße Nord“, der am 0. [DATE] im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht wurde. Das Vorhaben wurde am 0. [DATE] fertiggestellt.
Angesichts der seit der ersten Jahreshälfte [DATE] laufenden konkreten Planungen zu dem Abriss des vorhandenen F. Gebäudes und der Errichtung eines neuen Vollsortimenters geht das Gericht davon aus, dass alle Vermietungsbemühungen, die seitdem liefen, keinen ernsthaften und damit nachhaltigen Hintergrund hatten. Das Gericht sieht hierin allenfalls Scheinbemühungen. Das wird schon in dem auf ein Jahr begrenzten Vermietungsauftrag deutlich, in dem es in Nr. 0 heißt, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigen. Kein Interessent für das Gesamtobjekt wird Interesse an der Anmietung haben, wenn er erfährt, dass spätestens im nächsten Jahr mit dem Abriss des Gebäudes zu rechnen ist, zumal wenn das Objekt, wie der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, sinnvollerweise nur von einem Vollsortimenter genutzt werden kann.
Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 0 Abs. 0 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 0 VwGO in Verbindung mit [REF] .