Tenor Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 0 des Landgerichts Berlin vom [DATE] wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter einer 0-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. In dem noch mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahre [DATE] abgeschlossenen Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 0 qm und die monatliche Miete mit 0 DM angegeben. Ein von der Klägerin im Jahr [DATE] veranlasstes Aufmaß der Wohnung ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 0 qm.
Am [DATE] verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 0 € auf 0 €. Dies stützte sie zum einen darauf, dass sie wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 0 % berechtigt sei, die Miete entsprechend, nämlich auf 0 €, anzupassen. Zum anderen machte sie geltend, auch zur Anhebung der Miete gemäß [REF] berechtigt zu sein; insoweit begehrte sie ausgehend von der seit [DATE] gezahlten Miete in Höhe von monatlich 0 € und der hieran ansetzenden Kappungsgrenze von 0 % eine zum Anpassungsbetrag von 0 € hinzukommende Mieterhöhung um 0 €, insgesamt also künftig 0 €. Der Beklagte stimmte nur einer Mieterhöhung um 0 € monatlich zu.
Die auf Zustimmung zu einer darüber hinausgehenden Mieterhöhung um monatlich weitere 0 € gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe
Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin scheitere in dem noch im Streit befindlichen Umfang schon daran, dass die gesetzliche Kappungsgrenze nicht eingehalten sei. Aus der von der Klägerin für ihre gegenteilige Auffassung herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom [DATE] ergebe sich nur, dass der Vermieter, wenn die tatsächliche Wohnfläche wie hier um mehr als 0 % größer als die vereinbarte Wohnfläche sei, sich nicht an der Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen müsse, sondern einem Mieterhöhungsverlangen nach [REF] die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen könne. Es sei allerdings kein Grund ersichtlich, warum in diesem Fall nicht zugleich die gesetzliche Kappungsgrenze einzuhalten sei. Insbesondere stelle die vorliegende Fallgestaltung auch keine Ausnahmesituation dar, die es rechtfertigen könnte, die Miete entgegen den bestehenden gesetzlichen Begrenzungen anzupassen. II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Klägerin eine Anpassung der Miete nur im Rahmen des [REF] unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangen kann; insoweit hat der Beklagte aber bereits vorprozessual seine Zustimmung erteilt. Daneben ist für eine weitere Erhöhung der Miete etwa unter Heranziehung von Gesichtspunkten eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage kein Raum.
Gemäß [REF] kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete wie hier in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 0 Monaten unverändert ist.
Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung . Dementsprechend geht der Senat woran festzuhalten ist in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des [REF] infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 0 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt .
Das bedeutet jedoch nicht, dass mit einer solchen bei Vertragsschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung auch die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß [REF] in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Größe der Wohnung in gleicher Weise durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festgelegt ist. Soweit der Senat dies in seiner bisherigen Rechtsprechung anders gesehen hat, indem er Abweichungen von bis zu 0 % für unbeachtlich gehalten hat , hält er daran nicht mehr fest. Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die in [REF] vorgeschriebene Anwendbarkeit des [REF] und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
Hinsichtlich der Anforderungen an eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Gesetzgeber von Anfang an davon ausgegangen, dass für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgebend ist. Dementsprechend hat er etwa die Art der Wohnungsfinanzierung ebenso wie die Kosten der Herstellung, der Erhaltung und der Modernisierung außer Betracht lassen und auch dem Alter der Wohnung nur insoweit Bedeutung beimessen wollen, als dadurch der Wohnwert etwa über den Erhaltungszustand beeinflusst wird . Damit hat er unübersehbar zum Ausdruck gebracht, dass er nur den objektiven Wohnwert in den Vergleich eingestellt wissen, subjektiven Elementen, zu denen auch Vereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen hier die Wohnungsgröße zählen, dagegen keinen Raum geben wollte.
Die Maßgeblichkeit des in den Vergleich einzustellenden objektiven Wohnwerts hat dementsprechend in den hierauf ergangenen Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte mit Recht stets außer Frage gestanden . Denn andernfalls wäre der Vermieterseite wertungswidrig, insbesondere dem in [REF] l. I S. 0; im Folgenden MHG) geregelten Abweichungsverbot zuwider, ein Spielraum zugestanden worden, über Vereinbarungen zum Wohnwert oder zu bestimmten Wohnwertmerkmalen, zu denen auch die Wohnungsgröße gehört, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich schon vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen. Dass zu solchen abweichenden Vereinbarungen auch schon anfängliche Regelungen zählen können, hat der Gesetzgeber am Beispiel von Mietgleitklauseln, die die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze unberücksichtigt lassen seinerzeit ebenfalls zum Ausdruck gebracht und dieses Verbot unverändert in [REF] überführt .
Genauso verhält es sich mit der den Vergleichsmaßstab bildenden ortsüblichen Vergleichsmiete, an der zu messen ist, ob sich die neue Miete innerhalb des hierdurch vorgegebenen Rahmens hält. Auch diese wird nach objektiven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind .
Auf beiden Seiten des Vergleichs ist danach objektiv anzuknüpfen, es sei denn, die Vertragsparteien hätten wie hier jedoch nicht gemäß § 0 Abs. 0, 0 Halbs. 0 BGB anlässlich der konkreten Mieterhöhung in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart. Für eine Mieterhöhung nach [REF] kommt es deshalb nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die für die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebliche Miete an, weil nach dem gesetzgeberischen Regelungskonzept dieser Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, allein die Gegebenheiten den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden .
Entgegen der von dem Beklagten in den Instanzen vorgetragenen Auffassung ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht schon deshalb zugrunde zu legen, weil die Parteien mit der Angabe einer kleineren als der tatsächlichen Wohnfläche einen teilweisen Ausschluss künftiger Mieterhöhungen des Vermieters hätten vereinbaren wollen.
Es entspricht zwar einer in der Instanzrechtsprechung und im mietrechtlichen Schrifttum verbreitet und mit unterschiedlicher Begründung vertretenen Auffassung, dass in Fällen, in denen im Mietvertrag die Wohnungsgröße niedriger, als sie tatsächlich ist, festgesetzt wird, eine auf die tatsächliche Wohnungsgröße gestützte Mieterhöhung bereits deshalb nicht in Betracht kommen könne, weil sich aus dieser Größenangabe zugleich der Ausschluss einer Mieterhöhung für die abweichend vom Mietvertrag vorliegende größere Fläche ergebe . Teilweise wird demgegenüber aber auch darauf hingewiesen, man könne einer Beschaffenheitsvereinbarung ohne besondere zusätz-liche Anhaltspunkte nicht die Bedeutung eines Feststellungsvertrages in dem Sinne beimessen, dass die Vertragsparteien damit umfassend die Realität fingieren und etwa auch für künftige Mieterhöhungen das Wohnwertmerkmal der Größe ein für alle Mal abschließend dahin festlegen wollten, dass sie mit der Angabe einer zu geringen Wohnfläche im Mietvertrag hinsichtlich der überschießenden Fläche zugleich eine Ausschlussvereinbarung gemäß [REF] treffen wollten . Die letztgenannte Auffassung trifft zu.
Vor dem Hintergrund, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohnraum in §§ 0 ff. BGB es dem Vermieter ermöglichen sollen, eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen, kann sich nach der Rechtsprechung des Senats auf Seiten des Mieters, dessen Interessen dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 0-monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des [REF] und das Sonderkündigungsrecht des [REF] ausreichend Rechnung getragen wird, ein schutzwürdiges Vertrauen dahin, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete unbeschränkt verbleibt, grundsätzlich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem Rahmen des [REF] eine stufenweise Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, soweit die Parteien nicht gemäß [REF] eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt .
Solche Umstände können allerdings wie der Senat gleichzeitig hervorgehoben hat insbesondere nicht schon darin gesehen werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsschluss überschritten hat. Denn ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen Abstand der Miete von der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus regelmäßig nicht, es sei denn, es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter dem Mieter derart weit entgegenkommen und auf die ihm durch die gesetzliche Bestimmung des [REF] eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung verzichten wollte.
Anhaltspunkte für einen die überschießende Wohnfläche von vornherein aus jeder künftigen Mieterhöhung herausnehmenden Verzicht der damaligen Vermieterin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie ergeben sich insbesondere nicht schon aus dem Umstand, dass die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung von einer kleineren als der tatsächlichen Wohnfläche ausgeht. Das gilt umso mehr, als ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen auch nicht zu vermuten ist, sondern im Gegenteil eindeutige Anhaltspunkte erfordert, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts verstehen darf .
Somit ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das sich mangels abweichender Parteivereinbarung gemäß [REF] nach den hierzu in [REF] getroffenen Regelungen bestimmt, die tatsächliche Wohnfläche von 0 qm zugrunde zu legen. Entgegen der Auffassung der Revision findet gleichzeitig aber auch die Kappungsgrenze des [REF] Anwendung, zu deren hier unstreitiger Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist . Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise fiktiv hätte gebildet werden können. Maßgeblich dafür ist vielmehr grundsätzlich nur ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag, ohne dass es zusätzlich darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist. Dementsprechend hat der Senat etwa auch angenommen, dass eine zunächst geltende besonders günstige Miete zugunsten des Mieters bei Bestimmung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist .
Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf eine weitere, das Verhältnis der Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche berücksichtigende Anpassung der Miete auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.
[REF] sieht vor, dass der Vermieter bei Fehlen einer Erhöhungsvereinbarung nach Absatz 0 oder 0 Mieterhöhungen "Im Übrigen ... nur" nach Maßgabe der [REF] verlangen kann, soweit eine Erhöhung nicht vereinbarungsgemäß ausgeschlossen ist. Bereits der Wortlaut dieser Bestimmung lässt deshalb erkennen, dass die Möglichkeiten einer Mieterhöhung hierdurch eine abschließende Regelung erfahren und einseitige Mieterhöhungen allein Maßgabe der §§ 0 ff. BGB zugelassen sein sollten .
Auch nach dem von der Revision für anwendbar erachteten [REF] kommt die Anpassung eines Vertrages wegen einer nach Vertragsschluss eingetretenen schwerwiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nur in Betracht, wenn und soweit einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. In dem Verweis auf die gesetzliche Risikoverteilung kommt jedoch zum Ausdruck, dass eine Anwendung der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage auszuscheiden hat, wenn und soweit es um Veränderungen geht, deren Auswirkungen auf den Vertrag der Gesetzgeber bereits durch Aufstellung bestimmter gesetzlicher Regeln zu erfassen versucht hat. Für [REF] bleibt daneben nur dort noch Raum, wo der Gesetzgeber einen typischen Fall geänderter Vertragsgrundlage nicht bis ins Einzelne zu regeln und darüber einer angemessenen Lösung zuzuführen versucht hat oder wo eine an sich abschließend gedachte Regelung sich nachträglich als für besonders gelagerte Fallgestaltungen schlechthin unpassend erweist .
Von einem solchen, über [REF] auszufüllenden rechtlichen Gestaltungsbedürfnis kann hier indessen nicht ausgegangen werden. Soweit dem Senatsurteil vom [DATE] entnommen werden könnte, dass in Fällen, in denen die Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche mehr als 0 % betragen, die Abweichungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage berücksichtigungsfähig sein und dann sogar unter Außerachtlassung der Kappungsgrenze des [REF] zum Tragen kommen könnten, hält der Senat daran nicht fest.
Das vom Gesetzgeber für einseitige Mieterhöhungen gewählte und namentlich in [REF] ausgeformte Regelungskonzept geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen eines Vergleichsmietensystems eine die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende angemessene, allerdings nicht an den Kosten, sondern am Markt orientierte Miete zu erzielen, dabei aber zugleich auch den Interessen der Mieterseite an einer Verhinderung allzu abrupter oder einer Bewältigung sonst untragbarer Änderungen durch zeitliche und höhenmäßige Grenzen beziehungsweise ein Sonderkündigungsrecht Rechnung zu tragen . Allerdings hat der Gesetzgeber wie vorstehend unter II 0 b ausgeführt bei der getroffenen Regelung nicht die Verhältnisse bei Vertragsschluss wie etwa die ursprüngliche Anfangsmiete oder zu Wohnwertmerkmalen getroffene Vereinbarungen als Ausgangspunkt und/oder Maßstab einer Mieterhöhung gewählt. Er hat die Mieterhöhung vielmehr, bezogen auf den Zeitpunkt ihrer Vornahme, an die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse am Markt knüpfen und dazu sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch den daran zu messenden Wohnwert der Mietwohnung allein nach objektiven Kriterien bestimmen wollen.
Der Umstand, dass die in Rede stehende Wohnfläche sich gegenüber der vereinbarten nachträglich als größer herausgestellt hat, ist deshalb für eine nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers vorzunehmenden Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung und schließt schon aus diesem Grunde zusätzliche Korrekturen unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage, noch dazu wie die Revision meint unter Außerachtlassung der Kappungsgrenze des [REF] , aus. Insbesondere liegt auch keine Fallgestaltung vor, bei der die Ausgangsmiete aus Gründen, die in der beiderseitigen Risikosphäre liegen, von der ortsüblichen Vergleichsmiete derart weit entfernt ist, dass der Stand der ortsüblichen, die Kosten deckenden Vergleichsmiete selbst für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist in absehbarer Zeit nicht erreicht werden kann und deshalb der mit [REF] verfolgte Zweck grundlegend verfehlt wird .
Auch aus dem Senatsurteil vom [DATE] kann die Revision nichts Entscheidendes zur Stützung ihrer Auffassung herleiten. Denn jener Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Mietvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnfläche enthielt und die Mietvertragsparteien später eine einvernehmliche Miet-erhöhung in der Weise ermittelten, dass sie die als angemessen erachtete Quadratmetermiete mit einer Wohnfläche vervielfachten. Bei dieser Sachlage hat der Senat einen beiderseitigen Kalkulationsirrtum angenommen, an dem sich der Mieter nicht festhalten lassen müsse, während schutzwürdige Belange des Vermieters, dessen Aufgabe die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße grundsätzlich sei, nicht entgegenstünden.
Der vorliegende Fall ist mit jener Konstellation schon deshalb nicht vergleichbar, weil es dort um eine im Anwendungsbereich des [REF] angesiedelte einvernehmliche Mieterhöhung nach § 0a Abs. 0, [REF] und damit um eine vertragliche Änderung der Miethöhe gegangen ist , die ohne Weiteres im Anwendungsbereich des [REF] liegen kann. Hier dagegen geht es um eine nach gesetzlichen Maßstäben zu bestimmende einseitige Mieterhöhung, die einer Anwendung des [REF] allenfalls in besonders gelagerten Fällen zugänglich ist . Im Übrigen stünde einer Vertragsanpassung in der von der Klägerin erwünschten Weise ohnehin auch der Umstand entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche in ihre Risikosphäre als Vermieterin fällt. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol