Die Klägerin und Revisionsbeklagte ist eine Rechtsanwalts-GbR. Im Streitjahr sanierte die Klägerin ihr Gebäude , in dem sie auch ihre Kanzlei unterhielt. Eine Wohnung in dem Gebäude war an ihren Gesellschafter, Rechtsanwalt R, vermietet. Mit diesem schloss die Klägerin ab [DATE] einen Mietvertrag, in dem sie die Umsatzsteuer gesondert auswies.
Im Anschluss an eine bei der Klägerin durchgeführte Umsatzsteuersonderprüfung versagte der Beklagte und Revisionskläger den vollen Vorsteuerabzug aus den das Gebäude K-Straße betreffenden Eingangsumsätzen mit der Begründung, zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern sei ein Leistungsaustausch möglich, daher sei die Vermietung an R steuerbar. Die Vermietung sei aber steuerfrei gemäß [REF] es [DATE] und insoweit der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Dem Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß [REF] stehe entgegen, dass R die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe.
Eine Aufteilung nach dem grundsätzlich sachgerechten Umsatzschlüssel sei im Streitfall nicht möglich, weil die Klägerin keine Unterlagen eingereicht habe, die eine Aufteilung nach dem jeweiligen Umsatzschlüssel ermöglichten.
Die gegen den Umsatzsteuerbescheid [DATE] sowie den Abrechnungsbescheid [DATE] erhobene Klage hatte Erfolg. Zur Begründung führte das Finanzgericht im Wesentlichen aus, die Kürzung der Vorsteuern gemäß [REF] sei nicht zulässig, weil die Klägerin das gesamte Gebäude auch den nichtunternehmerischen Bereich ihrem Unternehmen zugeordnet habe. Dazu sei sie nach den Grundsätzen des sog. Seeling-Urteils des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaft auch berechtigt gewesen.
Mit seiner Revision rügt das FA die Verletzung materiellen Rechts. Zu Unrecht gehe das FG davon aus, dass [REF] nur den Fall der teilweisen nichtunternehmerischen Verwendung von Eingangsumsätzen betreffe; dieser Fall werde jedoch von [REF] erfasst.
Das FA hat die Revision, soweit sie den Abrechnungsbescheid [DATE] betraf, gemäß [REF] am [DATE] zurückgenommen. Der Senat hat deshalb das Verfahren mit Beschluss vom [DATE] gemäß § 0 Abs. 0 Satz 0, [REF] abgetrennt und mit Beschluss vom [DATE] eingestellt. Entscheidungsgründe
Die Revision des FA wegen Umsatzsteuer [DATE] ist begründet; sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG . Das FG geht zu Unrecht davon aus, die Klägerin habe das Gebäude zum Teil für eine "nichtunternehmerische" Nutzung verwendet. Die Feststellungen des FG erlauben keine abschließende Entscheidung zur Aufteilung der Vorsteuer nach [REF] .
Nach [REF] kann der Unternehmer die Vorsteuerbeträge für Leistungen abziehen, die von anderen Unternehmern für sein Unternehmen ausgeführt worden sind.
Das FG geht im Ergebnis zu Recht davon aus, dass die Klägerin das bebaute Grundstück insgesamt dem Unternehmen zuordnen konnte, die Leistungen zu dessen Sanierung für Zwecke ihres Unternehmens bezogen hat und daher jedenfalls grundsätzlich die Voraussetzungen für einen Vorsteuerabzug nach [REF] erfüllt sind. Zu Unrecht stützt sich das FG allerdings insoweit auf die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Anschluss an die Entscheidung des EuGH in der Rechtssache Seeling in Slg. [DATE] , I-0, BStBl II [DATE] , 0 , wonach der Unternehmer auch dann einen Gegenstand ganz seinem Unternehmen zuordnen kann, wenn er ihn nur teilweise für Zwecke seines Unternehmens, und im Übrigen für nichtunternehmerische Zwecke nutzt. Denn im Streitfall hat die Klägerin, die GbR, das Gebäude insgesamt für ihr Unternehmen verwendet, zum einen für ihre Rechtsanwaltskanzlei, zum anderen durch Vermietung an einen ihrer Gesellschafter, Rechtsanwalt R.
Nach [REF] ist der Vorsteuerabzug jedoch ausgeschlossen für die Lieferungen, die Einfuhr und den innergemeinschaftlichen Erwerb von Gegenständen sowie für die sonstigen Leistungen, die der Unternehmer zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet. Diese Voraussetzungen liegen vor, soweit die Klägerin das Gebäude für die steuerfreien Vermietungsumsätze an ihren Gesellschafter verwendet hat.
Nach den für den Senat bindenden Feststellungen des FG hat die Klägerin eine Wohnung des Gebäudes an ihren Gesellschafter, Rechtsanwalt R, zu nichtunternehmerischen Zwecken vermietet und daher nach [REF] steuerfreie Umsätze ausgeführt, die den Vorsteuerabzug ausschließen.
Nach [REF] kann allerdings der Unternehmer u.a. einen Umsatz, der nach [REF] steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Die Klägerin hat zwar über diese Vermietungsumsätze mit offen ausgewiesener Umsatzsteuer abgerechnet. Auch wenn darin die schlüssige Erklärung eines Verzichts auf die Steuerbefreiung zu sehen sein kann , liegen bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wie im Streitfall die Voraussetzungen für einen wirksamen Verzicht nicht vor.
Verwendet der Unternehmer eine für sein Unternehmen bezogene Leistung nur zum Teil für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen wie im Streitfall die Klägerin mit der steuerfreien Vermietung an ihren Gesellschafter zu Wohnzwecken , ist nach [REF] der Teil der jeweiligen Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. Nach Satz 0 der Vorschrift ist der Unternehmer berechtigt, die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung zu ermitteln. Hierzu erlauben die Feststellungen des FG keine abschließende Entscheidung.
Nach der Rechtsprechung des BFH , der sich die Finanzverwaltung angeschlossen hat , ist bei Baumaßnahmen zwischen der Herstellung eines neuen Gebäudes und Erhaltungsaufwendungen andererseits zu differenzieren. Liegen Herstellungskosten i.S. des [REF] buches vor, ist für den Vorsteuerabzug unter Berücksichtigung von [REF] auf die Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes abzustellen. Für den Vorsteuerabzug aus Erhaltungsaufwendungen kommt es demgegenüber darauf an, wie der Gebäudeteil genutzt wird, für den die Erhaltungsaufwendungen entstehen. Ob die "Sanierung" des Gebäudes durch die Klägerin als Erhaltungs oder als Herstellungsaufwendungen zu beurteilen sind, lässt sich den Feststellungen des FG nicht entnehmen. Die Sache geht deshalb zu deren Nachholung an das FG zurück. Der Senat verweist zur Abgrenzung insoweit auf die Grundsätze der zuvor zitierten Rechtsprechung.
Hinsichtlich der Aufteilung der Vorsteuerbeträge wird das FG bei seiner Entscheidung weiter zu beachten haben, dass nicht nur der Flächenschlüssel, sondern auch die Aufteilung der Vorsteuern im Verhältnis der Ausgangsumsätze grundsätzlich eine sachgerechte Schätzung i.S. des [REF] darstellt . Hat der Steuerpflichtige in einer Steuererklärung für das Kalenderjahr des Leistungsbezugs jedoch einen sachgerechten Maßstab für die Aufteilung von Vorsteuern gewählt und wird diese als Steuerfestsetzung formell bestandskräftig, ist er sowohl für das Erstjahr als auch für die Folgejahre an diese Wahl gebunden .