Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom [DATE] abgeändert und der Bescheid der Beklagten vom [DATE] in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom [DATE] hinsichtlich der Verfügungen Nr. 0 Buchstaben a) und b), hinsichtlich der in Nr. 0 zu Nr. 0 Buchstaben a) und b) ergangenen Zwangsgeldandrohungen und hinsichtlich der Kostenfestsetzung aufgehoben sowie hinsichtlich der Verfügungen Nr. 0 Buchstabe d) und Nr. 0 insoweit aufgehoben, als die Beseitigung des Gartenhauses aufgegeben und bei Nichtbeachtung ein Zwangsgeld angedroht wurde. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Von den Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge haben die Kläger 0/0 und die Beklagte 0/0 zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Beteiligten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abzuwenden, wenn nicht der jeweils andere Beteiligte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand
Die Klägerin zu 0) ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück Flurstück-Nr. … in Speyer . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0 "Im Binsfeld III ", der ein Wochenendhausgebiet festsetzt und in Nr. 0 der textlichen Festsetzungen bestimmt, dass die Grundfläche der Wochenendhäuser 0 m² nicht überschreiten darf. In Nr. 0 der textlichen Festsetzungen wird die zulässige Geschossfläche ebenfalls auf 0 m² beschränkt. Nach Nr. 0 Satz 0 der textlichen Festsetzungen sind Nebenanlagen aller Art unzulässig. Der am [DATE] als Satzung beschlossene Bebauungsplan wurde am [DATE] erneut bekannt gemacht. Überdies wird das Gebiet von der Satzung über die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen sowie über Erfordernis und Gestaltung von Einfriedungen für das Wochenendhausgebiet "Im Binsfeld III" vom [DATE] erfasst. Diese Satzung sieht in § 0 Abs. 0 vor, dass die überdachte Fläche von Loggien oder Terrassen 0 m² nicht übersteigen darf.
Am [DATE] / [DATE] wurde den Klägern die Genehmigung zur Errichtung eines Wochenendhauses mit Garage für ihr Grundstück erteilt. Die der Genehmigung zugrunde liegenden Bauunterlagen sahen ein unterkellertes eingeschossiges Wochenendhaus mit einer überbauten Fläche von 0 m² vor. Die im Westen des Grundstücks hieran angebaute Garage sollte über einen nur über einen Einstieg von außen zugänglichen Keller verfügen und grenzständig errichtet werden. Zugänge zwischen Haus und Garage waren nicht vorgesehen. Bei der Rohbauabnahme am [DATE] wurden eine Trennwand in der Garage sowie die Nutzung von Aufenthaltsräumen im Keller beanstandet. Am [DATE] erfolgte seitens der Beklagten eine Gebrauchsabnahme, bei der keine Beanstandungen festgehalten wurden.
Nach einer Ortsbesichtigung am [DATE] listete die Beklagte in einem Schreiben vom [DATE] Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung auf. Hiernach würden Keller und Garage als Aufenthaltsräume genutzt. Vom Keller des Wohnhauses bestehe ein Zugang zu den Garagenunterkellerungsräumen. Zudem bestehe eine Verbindung unmittelbar vom Erdgeschoss des Hauptgebäudes zur Garage. Die Terrassenüberdachung weise eine Fläche von 0 m² auf. Weiterhin sei ein Gartenhaus mit einer Grundfläche von 0 m² errichtet worden. Mit Schreiben vom [DATE] , das mit "Anhörung nach [REF] " überschrieben war, informierte die Beklagte die Kläger darüber, welche Maßnahmen nach ihrem Sanierungskonzept zur Beseitigung der festgestellten Mängel erforderlich seien und kündigte für den Fall, dass die Kläger bis zum [DATE] nicht tätig würden, den Erlass einer Ordnungsverfügung an.
Mit Bescheid vom [DATE] gab die Beklagte den Klägern auf, die Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen. Zudem müsse die Verbindungstür zum Wohnhaus entfernt werden. Die direkte Verbindung zwischen Wochenendhaus und Garagenunterkellerungsraum sei dauerhaft zu verschließen. Die Terrassenüberdachung solle auf das zulässige Maß von 0 m² reduziert werden. Für das Gartenhaus sei ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu stellen, anderenfalls sei das Gerätehaus zu beseitigen. Zur Begründung bezog sich die Beklagte darauf, dass Garagen in den Abstandsflächen anderer Gebäude oder ohne eigene Abstandsflächen nur dann zulässig seien, wenn sie keine Aufenthaltsräume oder Feuerstätten aufwiesen. Zudem müsse es sich um selbstständige Gebäude handeln. Die Terrassenüberdachung gehe über das in der Gestaltungssatzung zulässige Maß hinaus. Zudem seien Nebenanlagen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zulässig. Am [DATE] erhoben die Kläger gegen diesen Bescheid Widerspruch.
Mit am [DATE] bei der Beklagten eingegangenem Antrag begehrten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eines Kellerraums sowie eines Teils der Garage in Aufenthaltsräume ohne bauliche Veränderungen am genehmigten Bestand. Nachdem die Beklagte die Kläger zu einer möglichen Ablehnung ihres Antrags angehört hatte, lehnte sie die Erteilung einer Baugenehmigung mit Bescheid vom [DATE] ab. Die beantragte Nutzungsänderung könne nicht erteilt werden, da die nach dem Bebauungsplan höchstzulässige Grund bzw. Geschossfläche von 0 m² überschritten werde und Aufenthaltsräume in den Grenzabstandsflächen nicht zulässig seien. Hiergegen erhoben die Kläger am [DATE] Widerspruch.
Die Widersprüche wurden vom Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruchsbescheid vom [DATE] zurückgewiesen. Zur Begründung führte der Stadtrechtsausschuss an, dass die bauaufsichtliche Verfügung rechtmäßig sei, da die beanstandeten Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung erfolgt seien und auch nicht genehmigt werden könnten. Durch die Umnutzung der Garage verstoße das Vorhaben gegen die Bestimmungen des Bebauungsplans "Im Binsfeld III", wonach die zulässige Grundfläche auf 0 m² beschränkt sei. Die Grundfläche der Garage könne nur dann von der Berechnung ausgenommen werden, wenn das Gebäude auch tatsächlich als Garage genutzt werde. Der Bebauungsplan erweise sich auch nicht als funktionslos. Die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans im Gebiet beruhten nicht auf rechtswidrigen Genehmigungen der Beklagten. Zudem hätten Verstöße vielfach erst nach einer Besichtigung der Objekte festgestellt werden können. Überdies liege ein Verstoß gegen abstandsflächenrechtliche Vorschriften vor, da die Garage wegen der Durchgänge zum Haupthaus nicht mehr als selbstständiges Gebäude angesehen werden könne. Für Nebengebäude, die nach dem Bebauungsplan unzulässig seien, sehe das Sanierungskonzept der Beklagten eine Befreiungsmöglichkeit bis zu einer Grundfläche von 0 m² vor. Insoweit habe die Beklagte verlangen können, dass für das Gerätehaus entweder ein Befreiungsantrag zu stellen oder dieses zu beseitigen sei. Da sich die derzeitige Nutzung von Garage und Keller als materiell baurechtswidrig erweise, könne auch die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt werden.
Am [DATE] haben die Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung sie im Wesentlichen dargelegt haben, dass die Beklagte sie vor Erlass der bauaufsichtlichen Anordnung nicht ordnungsgemäß angehört habe. Das Gartenhaus sei bereits vor der erneuten Bekanntmachung des Bebauungsplans im Jahre [DATE] fertiggestellt gewesen. Ihr Nachbar habe zwischenzeitlich der Eintragung einer Baulast zur Ausweisung der Abstandsflächen für die Garage auf seinem Grundstück zugestimmt. Bereits im Zeitpunkt der erneuten Bekanntgabe des Bebauungsplans habe das Plangebiet überwiegend der Dauerwohnnutzung gedient, so dass bereits damals das Planungsziel eines Wochenendhausgebietes nicht mehr erreichbar gewesen sei. Zudem hätte die Bekanntmachung nicht ohne erneute Abwägung erfolgen dürfen. Die bauaufsichtliche Anordnung verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da die Beklagte zahlreiche Vorhaben im Bereich Binsfeld, die gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen hätten, entweder genehmigt oder geduldet habe.
Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass ein Dauerwohnen im Gebiet zu keinem Zeitpunkt legalisiert oder geduldet worden sei. Nur in wenigen Fällen seien vor Inkrafttreten des Bebauungsplans von den Festsetzungen abweichende Vorhaben genehmigt worden. In einem etwa 0 Jahre zurückliegenden Fall sei eine Genehmigung durch das Fehlverhalten eines Dezernenten in Abweichung von den Vorgaben des Bebauungsplans erteilt worden.
Mit Urteil vom [DATE] hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung angeführt, dass die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt werden könne, da die Umnutzung von Keller und Garage in einen Wohnraum dem Bebauungsplan widerspreche. Eine Aufenthaltsnutzung des Kellergeschosses führe zu einer Überschreitung der zulässigen Geschossfläche. Entsprechend werde durch die Umnutzung eines Teils der Garage die zulässige Grund und Geschossfläche ebenfalls nicht eingehalten. Eine erneute Abwägungsentscheidung des Stadtrates vor der Neubekanntmachung des Bebauungsplans sei nicht erforderlich gewesen. Der Bebauungsplan habe zudem zum damaligen Zeitpunkt seine Ordnungsfunktion erfüllen können, da die weit überwiegende Zahl der Bauherren ihre Vorhaben entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans ausgeführt hätten. Der Bebauungsplan sei auch zwischenzeitlich nicht funktionslos geworden, da lediglich 0 von 0 Anwesen dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt würden. Die Aufenthaltsnutzung der Garage verstoße gegen die abstandsflächenrechtlichen Vorschriften, weshalb den Klägern kein Sachbescheidungsinteresse für die Erteilung einer Baugenehmigung zustehe.
Auch die Rückbauverfügung sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die Kläger seien ordnungsgemäß angehört worden. Die Rückführung der Garage in ihren genehmigten Zustand sei gerechtfertigt, da es sich wegen der Verbindung zum Wohnhaus um kein selbständiges Nebengebäude mehr handele. Die Terrassenüberdachung gehe über die nach der Gestaltungssatzung zulässige Fläche von 0 m² hinaus und sei hierauf zu reduzieren. Auch ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Veränderungen bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans vorgenommen worden seien. Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes liege nicht vor, da nicht erkennbar sei, dass die Beklagte unter Abweichung von ihrem Sanierungskonzept gegen vergleichbare Verstöße nicht vorgehe. Dass den Klägern zunächst aufgegeben worden sei, für das Gartenhaus einen Befreiungsantrag zu stellen, entspreche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.
Mit ihrer vom Senat zugelassenen Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter und führen ergänzend aus, dass der Bebauungsplan bereits im Zeitpunkt seiner erneuten Bekanntmachung seine Ordnungsaufgabe nicht mehr habe erfüllen können, da nach einer von ihnen durchgeführten Anwohnerbefragung zum damaligen Zeitpunkt bereits 0 von 0 vorhandenen Anwesen dauerhaft bewohnt worden seien. Auch das Verwaltungsgericht spreche in einer Entscheidung aus dem Jahre [DATE] davon, dass lediglich 0 v.H. der Gebäude als Wochenendhäuser genutzt würden. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung ihres Anwesens richte sich daher nach [REF] . Zudem habe die Beklagte im Baugenehmigungsverfahren in rechtswidriger Weise die Vollständigkeit ihres Bauantrags nicht schriftlich bestätigt.
Die bauaufsichtliche Verfügung sei verfahrensfehlerhaft ergangen, da bei der Anhörung hierzu nicht auf das Recht zur Akteneinsicht hingewiesen worden sei. Die Gestaltungssatzung lasse ihren genauen Anwendungsbereich nicht erkennen. Nicht nachvollziehbar sei, dass nach dem Sanierungskonzept der Beklagten überdachte Terrassen bis zu einer Größe von 0 m² geduldet würden, sie ihre Überdachung allerdings auf eine Fläche von 0 m² zurückbauen müssten. Die Eintragung einer Baulast werde von der Beklagten rechtswidrig verweigert. Die Gartenhütte sei vor Errichtung des Wohnhauses entstanden und daher bestandsgeschützt. Im Hinblick auf die Auflistung der Beklagten zur Erteilung von Genehmigungen im Plangebiet, die über die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinausgingen, sowie zu ihrem Vorgehen gegen baurechtliche Verstöße führen die Kläger aus, dass die Darstellung eine Reihe von Abweichungen von den baurechtlichen Vorgaben nicht erfasse. Dies betreffe im Wesentlichen unzulässige Überdachungen, Überschreitungen der zulässigen Wohnfläche, Abweichungen von der Geschosszahl und der Kniestockhöhe.
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt/Wstr. vom [DATE] die Verfügungen vom [DATE] und vom [DATE] sowie den Widerspruchsbescheid vom [DATE] aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung für die Umnutzung der Garage und des Kellers ihres Anwesens zu erteilen.
über die von der Beklagten und Berufungsbeklagten in der Vorlage 0/ [DATE] vom [DATE] hinaus festgestellten baurechtlichen Verstöße gegen den Bebauungsplan „Binsfeld III“ in den noch nicht besichtigten Gebäuden weitere massive Baurechtsverstöße gegen den Bebauungsplan „Binsfeld III“ festgestellt werden können, insbesondere hinsichtlich
im Zeitraum von [DATE] bis heute von Anfang an Meldungen von Bewohnern mit Erstwohnsitz durch die Beklagte entgegengenommen worden sind und in keinem einzigen Fall melderechtliche Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, um in Fällen, in denen eine Anmeldung mit Hauptwohnsitz erfolgte, hiergegen einzuschreiten oder diese mit Verweis auf eine angebliche Unzulässigkeit des Dauerwohnens im vorbezeichneten Gebiet abzulehnen,
alle Meldeakten aller in den vorbenannten Wohnbauvorhaben gemeldeter Bürger beizuziehen, Akteneinsicht in die beigezogenen Akten zu gewähren und diese Akten richterlich in Augenschein zu nehmen,
zum Beweis der Tatsache, dass es im Plangebiet des verfahrensgegenständlichen B-Plans „Im Binsfeld III“ keine „Hanglagen“ gibt, sondern die Grundstücke, bis auf den unmittelbaren Uferbereich, jeweils in etwa die gleiche, natürliche Geländehöhe über NN aufweisen,
Sie führt hierzu in Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens aus, der Eintragung einer Baulast stehe entgegen, dass hierdurch einem Verstoß gegen bauplanerische Festsetzungen Vorschub geleistet würde. Da bei der Gebrauchsabnahme im Jahre [DATE] keine Mängel festgestellt worden seien, sei auch hinsichtlich des Gartenhauses davon auszugehen, dass dieses erst nach diesem Zeitpunkt errichtet worden sei. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil aus dem Jahre [DATE] keine Feststellungen zum Umfang der Dauerwohnnutzung getroffen. Das Vorhandensein von Erstwohnsitzen könne von ihr nicht kontinuierlich festgestellt werden, da ein Datenabgleich mit den Einwohnermeldedaten nicht möglich sei. Die Angaben der Kläger zu den Nutzungen im Jahre [DATE] seien unschlüssig, da einige Anwesen als dauerhaft bewohnt angegeben worden seien, die zum damaligen Zeitpunkt noch nicht errichtet gewesen seien. Soweit die Kläger bei mehreren Gebäuden eine mehrgeschossige Bebauung beanstandeten, beruhe dieser Eindruck darauf, dass es sich um in Hanglage errichtete Häuser handele. Die Beklagte gehe systematisch gegen baurechtliche Verstöße vor. Sie habe vor Erstellung des Sanierungskonzeptes bei nahezu allen Anwesen im Binsfeld Bauzustandsbesichtigungen vorgenommen und lediglich bei solchen Gebäuden hierauf verzichtet, bei denen von vorneherein keine Anhaltspunkte für baurechtliche Verstöße ersichtlich gewesen seien. In 0 Fällen seien Aufforderungen zur Mängelbeseitigung ergangen. Für 0 Anwesen seien bauaufsichtliche Verfügungen erlassen worden. Auf den Aufklärungsbeschluss des Senats vom [DATE] führt die Beklagte ergänzend aus, dass vor der erneuten Bekanntmachung des Bebauungsplanes am [DATE] in 0 Fällen Baugenehmigungen erteilt worden seien, die Überschreitungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes zugelassen hätten. Nach diesem Zeitpunkt sei dies bei 0 Anwesen der Fall gewesen. Zwischen [DATE] und [DATE] sei sie in 0 Fällen gegen Verstöße vorgegangen, die unter anderem die Meldung mit Hauptwohnsitz im Plangebiet betroffen hätten. Den Klägern sei in einigen Fällen zuzugestehen, dass einzelne baurechtliche Verstöße im Plangebiet bislang nicht erfasst seien. Sie nehme die Hinweise zum Anlass, entsprechende Verfahren einzuleiten.
Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom [DATE] durch Ortsbesichtigung Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die beigezogenen Behörden und Widerspruchsakten verwiesen, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Entscheidungsgründe
Das Verwaltungsgericht hätte der Anfechtungsklage gegen die bauaufsichtliche Verfügung vom [DATE] überwiegend stattgeben müssen, da sie sich zu einem großen Teil als ermessensfehlerhaft erweist. Im Übrigen, insbesondere hinsichtlich des Verpflichtungsbegehrens, ist die Berufung unbegründet.
Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben müssen, soweit den Klägern aufgegeben wurde, die Garage ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen, die Verbindungstür zum Wohnhaus zu entfernen, die entsprechenden Öffnungen zuzumauern, Einbauten, die der Garagennutzung widersprechen, zu entfernen, die Verbindung zwischen Wochenendhaus und Garagenunterkellerungsraum dauerhaft zu verschließen, das Gartenhaus zu beseitigen, wenn nicht fristgerecht ein Befreiungsantrag gestellt wird, und soweit die Beklagte ihnen bei Nichtbefolgung dieser Verfügungsteile ein Zwangsgeld angedroht und ihnen gegenüber die Kosten der Amtshandlung festgesetzt hat.
Die Kläger sind vor ihrem Erlass ordnungsgemäß angehört worden. Nach [REF] ist dem Betroffenen Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in seine Rechte eingreift. Das Anhörungsrecht soll ihm ermöglichen, zu dem ins Auge gefassten Ergebnis eines Verwaltungsverfahrens Stellung zu nehmen. Hierzu ist erforderlich, dass er Kenntnis von allen der Behörde bekannten, für die Entscheidung erheblichen Tatsachen erlangt . Die Kläger wurden von der Beklagten mit Schreiben vom [DATE] über den geplanten Inhalt der gegen sie vorgesehenen Verfügung informiert. Gleichzeitig wurde ihnen Gelegenheit eingeräumt, sich hierzu zu äußern. Dabei bezog sich die Beklagte auf ein weiteres Schreiben vom [DATE] , mit dem den Klägern die bei einer Ortsbesichtigung festgestellten Abweichungen von der Baugenehmigung mitgeteilt wurden. Neben dieser Anhörungsmöglichkeit besteht für die Beteiligten nach [REF] das Recht auf Einsichtnahme in die Behördenakten, soweit deren Kenntnis zur Geltendmachung oder Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen erforderlich ist. Die Behörde ist im Rahmen der Anhörung indessen nicht verpflichtet, auf die Möglichkeit der Akteneinsicht gesondert hinzuweisen. Ein entsprechender Hinweis ist lediglich dann vorzusehen, wenn die Anhörung selbst durch die Möglichkeit der Akteneinsicht erfolgen soll . Im Übrigen ist ein möglicher Fehler der Anhörung nach [REF] durch deren Nachholung im Widerspruchsverfahren geheilt worden.
Soweit die Kläger in Nummer 0 Buchstaben a) und b) des Tenors des Bescheides vom 0. September dazu aufgefordert wurden, die Garage der genehmigten Nutzung zuzuführen und die Zugänge zwischen Wohnhaus und Garagengebäude dauerhaft zu verschließen, liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer solchen Anordnung nach den § [REF] LBauO − zwar vor, indessen hat die Beklagte das ihr hiernach zustehende Ermessen nicht sachgerecht ausgeübt.
Nach [REF] kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung baulicher Anlagen anordnen oder deren Benutzung untersagen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung, die Änderung, die Instandhaltung oder die Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Nach der Generalklausel des [REF] hat die Bauaufsichtsbehörde allgemein nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zur Einhaltung baurechtlicher und sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften bei den genannten Vorgängen zu treffen.
Diese Garagennutzung bedarf einer Genehmigung, die den Klägern aber bislang nicht erteilt wurde, so dass die Nutzung auch nicht bestandsgeschützt ist.
Die Nutzung eines Teiles der Garage zu Aufenthaltszwecken bedarf gemäß [REF] einer bauaufsichtlichen Genehmigung. Nach [REF] sind Nutzungsänderungen von Gebäuden und Räumen, die nicht im Außenbereich liegen, nur dann genehmigungsfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Derartige geänderte öffentliche Anforderungen gelten für die neue Nutzung dann, wenn sich aus einer anderen oder derselben Vorschrift andersartige Anforderungen für die bisherige Nutzung zwingend ergeben, wenn also die veränderte Nutzung nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften anders zu beurteilen ist als die bisherige Nutzung . Geänderte baurechtliche Anforderungen, die eine Genehmigungspflicht begründen, ergeben sich hinsichtlich der Garagennutzung schon insoweit, als hiervon die abstandsflächenrechtliche Betrachtung nach [REF] abhängt, wonach ohne Abstandsflächen nur Garagen oder sonstige Gebäude ohne Aufenthaltsräume zulässig sind. Zudem gelten für Garagen unabhängig von der Frage der Einbeziehung in die Grund oder Geschossflächenberechnung nach den Bestimmungen des für das Gebiet maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 0 „Im Binsfeld III “ auch andere bauplanerische Anforderungen als für Gebäude mit Aufenthaltsräumen .
Die hiernach erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung ist den Klägern indessen nicht erteilt worden. Insbesondere können sie sich nicht auf die Genehmigungsfiktion des [REF] berufen. Die Fiktion greift nämlich nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Vollständigkeit des Bauantrags unter Angabe des Datums ihrer Feststellung gemäß [REF] schriftlich bestätigt hat. Das Gesetz knüpft die Genehmigungsfiktion aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit nicht an den Eingang des vollständigen Bauantrages, sondern erst an die Feststellung der Vollständigkeit. Insoweit lässt sich der Landesbauordnung keine Regelung entnehmen, wonach die Fristen des [REF] und des [REF] miteinander zu verbinden sind und die Genehmigungsfiktion einen Monat und 0 Tage nach Abgabe der vollständigen Antragsunterlagen greift .
Die Nutzung der Garage zu Aufenthaltszwecken erweist sich auch als materiell baurechtswidrig, da sie einerseits entgegen [REF] gegen die Bestimmungen des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III“ verstößt und andererseits die Vorgaben der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften nach [REF] nicht einhält.
Die Teilnutzung der Garage als Aufenthaltsraum verstößt gegen Nr. 0 Satz 0 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 0 „Im Binsfeld III “, wonach die Geschossfläche 0 m² nicht überschreiten darf.
Maßgeblich für die Bestimmung der bei der Ermittlung der Geschossfläche zu berücksichtigenden Teilflächen ist die Baunutzungsverordnung in der zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bauleitplanes geltenden Fassung . Hiernach ist hinsichtlich des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III “ auf [REF] in der Neufassung vom [DATE] BauNVO abzustellen. Nach dieser Vorschrift ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen.
Die zu Wohnzwecken genutzte hintere Garagenhälfte ist als Teil des Erdgeschosses des Wochenendhauses, das als Vollgeschoss zu werten ist, in die Geschossflächenberechnung einzubeziehen. Die Kläger profitieren nicht von der Ausnahme in [REF] , wonach bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des [REF] bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt bleiben. Nach dieser Vorschrift werden auf die zulässige Grundfläche die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 0 nicht angerechnet. Das gilt gleichermaßen für Balkone, Loggien, Terrassen und für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Die nach [REF] innerhalb der Abstandsflächen zulässigen baulichen Anlagen zeichnen sich aber gerade dadurch aus, dass sie über keine Aufenthaltsräume verfügen. Zudem streitet zugunsten der Kläger auch nicht die Privilegierung des [REF] , wonach bei der Ermittlung der Geschossfläche Stellplätze und Garagen nicht zu berücksichtigen sind, soweit sie höchstens 0 der Fläche des Grundstücks in Anspruch nehmen. Der Aufenthaltszwecken dienende hintere Teil des Gebäudes hat gerade seine Funktion als Garage verloren, die darin zu sehen ist, dass es sich um einen umschlossenen Raum zum Abstellen von Kraftfahrzeugen handelt . Ist hiernach die Fläche des Wohnzwecken dienenden hinteren Teils der Garage in die Geschossflächenberechnung einzubeziehen, so führt dies zu einer Überschreitung der nach dem Bebauungsplan geltenden Obergrenze, die durch den genehmigten Bestand des Wochenendhauses mit 0 m² fast vollständig ausgeschöpft wird.
Die Nutzung der Garage für Aufenthaltszwecke lässt allerdings nicht gleichzeitig einen Verstoß gegen die in Nr. 0 Satz 0 der textlichen Festsetzungen vorgesehene Begrenzung der Grundfläche der Wochenendhäuser auf 0 m² erkennen. 0 Mit diesem sich aus [REF] ergebenden Maßstab wird eine von der Festsetzung der Grundfläche der baulichen Anlagen in [REF] abweichende Zielsetzung verfolgt. Während die Grundfläche der Wochenendhäuser allein das Wochenendhaus als solches in Bezug nimmt, erfasst der Begriff der Grundfläche der baulichen Anlagen in [REF] neben dem Wochenendhaus selbst noch weitere auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlagen, wie z.B. Garagen. Die Festsetzungen zur Grundfläche aller baulichen Anlagen geben den Umfang der Bebauung des Grundstücks und damit die Baudichte vor. Die nach [REF] für Wochenendhausgebiete zwingend festzusetzende zulässige Grundfläche allein der Wochenendhäuser soll eine an der besonderen Eigenart des Gebietes orientierte Bestimmung der Grundrissgröße der das Gebiet prägenden baulichen Anlagen, nämlich der Wochenendhäuser ermöglichen . Bei der Grundfläche der Wochenendhäuser handelt es sich im Gegensatz zur Geschossfläche, die auch auf die innere Ausnutzung abstellt, um ein auf den äußeren Charakter der Gebäude und ihre nach außen erkennbar werdende Flächeninanspruchnahme abstellendes Kriterium. Hiernach werden von der Festsetzung nur solche Gebäudeteile erfasst, die sich nach ihrem äußeren Eindruck als integrierter Bestandteil eines Wochenendhauses darstellen.
Dies ist indessen bei der Garage der Kläger nicht der Fall. Sie ist zwar an das Wochenendhaus angebaut, erweckt aber nach außen hin den Eindruck eines selbstständigen Teilgebäudes, das nicht an der Aufenthaltsfunktion des eigentlichen Wochenendhauses teilhat, sondern der Unterbringung von Kraftfahrzeugen dient. Insbesondere ist weiterhin ein Garagentor vorhanden und die nach Südosten ausgerichtete Längswand der Garage wird nicht durch eine Fensteröffnung durchbrochen. Das Garagengebäude war daher nicht in die Berechnung der Grundfläche des Wochenendhauses einzubeziehen. Die nach außen nicht in Erscheinung tretende Erweiterung der Wohnfläche im Gebäudeinneren wird deshalb allein bei dem auf die Aufenthaltsräume abstellenden Merkmal der Geschossfläche berücksichtigt.
Der Verstoß gegen die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige Geschossfläche ist nicht deshalb unbeachtlich, weil der Plan als unwirksam anzusehen wäre.
Eine Unwirksamkeit des Bebauungsplanes ergibt sich nicht bereits daraus, dass er nicht den Vorgaben des gemeinsamen Runderlasses Planung und Ausweisung von Wochenendhausgebieten entspricht. Der Runderlass enthält keine für die Antragsgegnerin in Ausübung ihrer Planungshoheit bindenden Vorgaben, so dass ein Verstoß gegen diese Regelungen keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Bebauungsplans hat.
Die Heilung eines ursprünglich verfahrensfehlerhaft erlassenen Bebauungsplans in einem ergänzenden Verfahren würde nur dann keinen gültigen Bebauungsplan hervorbringen, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen nach der Beschlussfassung grundlegend verändert haben oder in der Nachbarschaft ein nachhaltiger Wandel der tatsächlichen Gegebenheiten eingetreten ist, so dass die ursprünglichen Planungsgrundlagen nicht mehr tragfähig sind. Für eine Fehlerhaftigkeit des Abwägungsergebnisses lassen sich im Falle des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III“ indes keine Anhaltspunkte feststellen.
Zudem scheitert ein wirksames Inkraftsetzen eines Bebauungsplans in einem ergänzenden Verfahren dann, wenn zuvor dessen Funktionslosigkeit eingetreten ist. Von einer derartigen Funktionslosigkeit ist auszugehen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet so weit verselbstständigt haben, dass von den planerischen Festsetzungen, die Gegenstand der gemeindlichen Beschlussfassung waren, keine steuernde Wirkung mehr ausgehen kann . Eine derartige Funktionslosigkeit setzt voraus, dass tatsächliche Verhältnisse eingetreten sind, die die auf sie bezogenen Festsetzungen eines Bebauungsplanes ihrer ordnenden Wirkung beraubten, weil deren Verwirklichung in ihrer ganzen Reichweite auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Die Abweichung zwischen planerischer Festsetzung und tatsächlicher Situation muss zudem derart offensichtlich sein, dass ein dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetztes Vertrauen nicht mehr als schutzwürdig angesehen werden kann . Ob die Voraussetzungen für die Funktionslosigkeit bauplanerischer Regelungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen .
Hiernach kann bei dem Bebauungsplan „Im Binsfeld III“, insbesondere bei den hier entscheidenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, keine Funktionslosigkeit zum Zeitpunkt seiner erneuten Bekanntmachung am [DATE] angenommen werden.
Eine derartige Funktionslosigkeit kann insbesondere nicht auf die von den Klägern durchgeführte Umfrage gestützt werden, nach der von den 0 Bauten, die im Jahr [DATE] im Bereich des Wochenendhausgebietes vorhanden gewesen seien, 0 dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt worden seien. Dabei kann außer Betracht bleiben, dass die Angaben der Kläger in einzelnen Fällen nicht nachvollziehbar sind, wenn sie etwa Anwesen als dauerbewohnt bezeichnen, die im Jahre [DATE] noch nicht errichtet waren. 0 Eine dem festgesetzten Gebietscharakter entgegenstehende Wohnnutzung kann nämlich im Hinblick auf die Ordnungsfunktion des Bebauungsplanes nur dann Relevanz gewinnen, wenn sie genehmigt oder in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben . Denn nur unter dieser Voraussetzung kann angenommen werden, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse so verfestigt haben, dass sie dem Geltungsanspruch der Festsetzungen des Bebauungsplanes auf unabsehbare Zeit entgegenstehen. Der Geltungsanspruch einer Norm geht nicht bereits dadurch verloren, dass sich ein großer Teil der Normunterworfenen nicht mehr an die Regelungen hält. Vielmehr muss zusätzlich das Verhalten der für die Überwachung der Vorschrift zuständigen Behörde die Annahme rechtfertigen, dass die tatsächlichen Abweichungen dauerhaft Bestand haben werden und kein schutzwürdiges Vertrauen in die Fortgeltung der Festsetzung mehr rechtfertigen.
Zu den von den Klägern aufgelisteten Vorhaben, bei denen im Rahmen ihrer Umfrage eine Dauerwohnnutzung im Jahre [DATE] angegeben wurde, kann indessen nicht festgestellt werden, dass diese Nutzung in nennenswertem Umfang von der Beklagten genehmigt oder geduldet worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde lediglich in Einzelfällen eine Dauerwohnnutzung ermöglicht sowie in 0 Fällen eine höhere Grund oder Geschossfläche als 0 m² zugelassen, wobei bei 0 Anwesen eine Überschreitung von nicht mehr als 0 m² erlaubt wurde. Eine derart geringe Überschreitung erleichtert indessen nicht merkbar die Nutzbarkeit des Anwesens zum dauerhaften Wohnen und damit eine Abkehr von der Wochenendhausnutzung. Bei einer möglichen Gesamtzahl von etwa 0 Häusern, einer überwiegend geringfügigen Abweichung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und einer nicht ins Gewicht fallenden Genehmigung des Dauerwohnens kann hiernach nicht angenommen werden, dass eine Verwirklichung des die Art der Nutzung betreffenden Gebietscharakters im Plangebiet im [DATE] nicht mehr möglich gewesen wäre. Dass über die von der Beklagten genannten Fälle hinaus Dauernutzungen und nicht bloß Wochenendhausnutzungen − genehmigt worden sind, wird auch von den Klägern nicht behauptet. Die Festsetzungen von Kniestock und Dachneigung, von denen ebenfalls Abweichungen zugelassen wurden, sind Teil der Gestaltungssatzung und wirken sich daher auf die Ordnungsfunktion des Bebauungsplanes nicht unmittelbar aus.
Im Übrigen haben mögliche Abweichungen von den die Gebietsart charakterisierenden Festsetzungen zum damaligen Zeitpunkt in ihrer Erkennbarkeit keinen solchen Grad erreicht, dass ein in die Fortgeltung der Gebietsfestsetzung gesetztes Vertrauen keinen Schutz mehr verdiente. Dies wird nicht zuletzt daran deutlich, dass das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in seiner das Gebiet betreffenden Entscheidung vom [DATE] bei der Einschätzung nach [REF] zu dem Ergebnis gekommen ist, dass das Gebiet sich weiterhin als faktisches Wochenendhausgebiet darstellt.
Eine Funktionslosigkeit der Maßfestsetzungen des Bebauungsplans „Im Binsfeld III“ ist auch in der Folgezeit nach der Neubekanntmachung des Plans nicht eingetreten. Dass sich die tatsächlichen Verhältnisse im Wohngebiet bis Ende [DATE] durchgreifend geändert hätten, kann anhand des Vortrags der Beteiligten und nach den Verwaltungsakten nicht festgestellt werden. Überdies ist die Beklagte gegenüber einer Dauerwohnnutzung in diesem Gebiet auch nicht untätig geblieben oder hat diese gar geduldet. Vielmehr hat sie in den Jahren [DATE] bis [DATE] in mehreren Fällen eine melderechtliche Klarstellung bei mit Hauptwohnsitz im Gebiet gemeldeten Anwohnern veranlasst.
Auch nach der Verabschiedung des Sanierungskonzeptes durch den Bau und Planungsausschuss der Beklagten am [DATE] ist hinsichtlich der Gebietsfestsetzung als Wochenendhausgebiet keine Funktionslosigkeit eingetreten.
Die Beklagte sieht nach ihrem Sanierungskonzept zwar von einer förmlichen Duldung des Dauerwohnens ab. Andererseits verzichtet sie aber auf eine Kontrolle dieses Umstandes. Zudem sind im Sanierungskonzept keine Maßnahmen vorgesehen, die den Bewohnern der Anwesen gegenüber ergriffen werden sollen, in denen Hauptwohnsitze gemeldet sind. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Beklagte gegen die Dauerwohnnutzung als solche keine Maßnahmen ergreift.
Dabei geht der Senat davon aus, dass die Zahl der dauerhaft zu Wohnzwecken genutzten Anwesen höher ist als die im Sanierungskonzept angeführte Zahl von 0 als mit Hauptwohnsitz gemeldeten Anwesen. Denn es ist damit zu rechnen, dass eine größere Anzahl von Personen, die keinen Dauerwohnsitz gemeldet haben, dauerhaft in dem Gebiet wohnt.
Dieser Umstand bedeutet indes noch nicht, dass der Bebauungsplan „Im Binsfeld III“ seine Steuerungsfunktion offenkundig verloren hätte, jedenfalls nicht hinsichtlich der hier allein entscheidenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung.
Für die Prägung eines Wochenendhausgebietes und somit für seinen Gebietscharakter kommt es nicht allein darauf an, in welchem Umfang tatsächlich eine Freizeit oder eine dauerhafte Nutzung stattfindet. Es gehört zum Kennzeichen solcher Gebiete, dass die Nutzung der Anwesen einem ständigen Wandel unterliegt. Nicht selten findet ein fließender Übergang einer zunächst auf die Wochenenden und die Ferienzeit beschränkten Nutzung hin zu einem Dauerwohnen statt, ohne dass die Grenze exakt bestimmt werden könnte. Weil diese Entwicklung in aller Regel im Verborgenen stattfindet, haben es die Aufsichtsbehörden naturgemäß schwer, dem zu begegnen . 0 Der Charakter eines Wochenendhausgebietes wird über den tatsächlichen Umfang der Wohnnutzung hinaus entscheidend auch von dem äußeren Eindruck der vorhandenen Gebäude bestimmt. Denn es ist kennzeichnendes Merkmal eines Wochenendhausgebietes, eine vorübergehende Nutzung auf begrenztem Raum zu ermöglichen . Entscheidende Bedeutung zur Wahrung des Gebietscharakters kommt deshalb auch der Beschränkung der Grundfläche des Wochenendhausgebietes nach [REF] zu, die üblicherweise 0 bis 0 m² beträgt und die im Plangebiet auf 0 m² beschränkt ist. Wie oben bereits ausgeführt, trägt ein in seinem äußeren Erscheinungsbild derart begrenztes Wohngebäude maßgeblich zum Charakter des Gebietes als Wochenendhausgebiet bei.
Diese Verknüpfung einer bloßen Freizeitnutzung mit nach außen erkennbarer Beschränkung des zur Verfügung stehenden Raumes war auch tragende Erwägung des von den Klägern zitierten Urteils des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom [DATE] . Hierin wurde gerade darauf abgestellt, dass mit Billigung der zuständigen Behörde eine baugebietswidrige Dauernutzung von Wohnhäusern auf einer Fläche von bis zu 0 m² entstanden und auch im Bebauungsplan die zulässige Wohnfläche auf maximal 0 m² festgesetzt worden war. Hiermit sei das kennzeichnende Merkmal eines Wochenendhauses, eine Nutzung für vorübergehende Aufenthalte zu Freizeitzwecken auf begrenztem Raum zu ermöglichen, verfehlt worden. Das Gericht sah einen Verstoß gegen [REF] und eine falsche Etikettierung des Plangebietes gegeben. Hiernach litt der dieser Entscheidung zugrundeliegende Bebauungsplan aber gerade daran, dass die in einem Wochenendhausgebiet erforderliche Begrenzung der Grundfläche nicht erfolgte.
Allein der Verzicht der Beklagten, eine tatsächlich stattfindende Dauernutzung aufzuklären, lässt deshalb noch nicht den Schluss zu, man habe den Charakter des Gebiets als Wochenendhausgebiet aufgegeben. Dem steht entgegen, dass sie nach ihrem Sanierungskonzept jedenfalls bei Überschreitung der zulässigen Grundfläche der Wochenendhäuser als dem für den Eindruck nach außen maßgeblichen Merkmal auf einer Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplanes beharrt und einen Rückbau der diese Grenzen überschreitenden Flächen anstrebt. Dies gilt etwa für die ungenehmigte Errichtung von Anbauten und Wintergärten. Das Sanierungskonzept stellt hiernach ein taugliches Mittel dar, der Festsetzung des Gebietscharakters im Bebauungsplan weiterhin zur Durchsetzung zu verhelfen und den Geltungsanspruch dieser Norm zu untermauern.
Erkennt man in dem Umstand der vorübergehenden Freizeitnutzung auf begrenztem Raum das prägende Merkmal eines Wochenendhausgebietes, so vermag der Senat auch nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung nicht festzustellen, dass die im Plangebiet tatsächlich vorhandene Bebauung insgesamt den Charakter eines solchen Wochenendhausgebietes inzwischen offenkundig verloren hätte.
Zwar sind in dem Gebiet auch größere Anwesen vorhanden, die zum Teil allerdings bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III“ im Jahre [DATE] genehmigt wurden. Im Übrigen entsteht der Eindruck einer verdichteten Bebauung, die sich westlich der Straße „Binsfeld“ vielfach über zwei Reihen erstreckt. Dabei erscheinen die Gebäude aber nicht überdimensioniert, vielmehr kann nach optischer Einschätzung überwiegend davon ausgegangen werden, dass die Grundfläche der Wochenendhäuser weiterhin den durch den Bebauungsplan vorgegebenen Rahmen einhält. Kennzeichnend für das Gebiet ist die kleinräumige Kubatur überwiegend als Einzelhäuser in Erscheinung tretender Gebäude.
Im Wesentlichen bleibt auch der Eindruck der Eingeschossigkeit erhalten. Zum Teil wird insbesondere bei den östlich der Straße „Binsfeld“ gelegenen Anwesen zwar der Anschein erweckt, dass das Kellergeschoss entsprechend der Vorschrift 0 Abs. 0 Satz 0 Nr. 0 der Landesbauordnung vom [DATE] als weiteres Vollgeschoss anzusehen ist und es im Mittel über 0 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Dieser erste Eindruck wird jedoch vielfach durch eine bei der Ortsbesichtigung festzustellende topographische Besonderheit entkräftet. Die natürliche Geländeoberfläche gestaltet sich in diesem Bereich nämlich in weiten Teilen so, dass sie dammartig vom See her zunächst ansteigt und zur Straße wieder abfällt. Hiernach ist aber in vielen Fällen erkennbar, dass der Mittelwert eines mehr als 0 m über die Geländeoberfläche hinausragenden Kellergeschosses nicht erreicht wird. Insgesamt vermittelt das Plangebiet nicht den Charakter eines klassischen Wohngebietes.
Die für die Annahme der Funktionslosigkeit erforderliche Erkennbarkeit einer tatsächlichen Entwicklung in Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird auch nicht erreicht, soweit Aufenthaltsräume in Speicher und Kellerräumen errichtet wurden und hierdurch die im Plangebiet zulässige Geschossfläche überschritten wurde. Auch hierzu hält das Sanierungskonzept der Beklagten fest, dass die entsprechende Nutzung der Räume nicht genehmigt, von Kontrollen aber wegen der fehlenden Effizienz abgesehen werden soll. Ein Einschreiten gegen die festgestellten 0 Umnutzungen von Kellerräumen und 0 Fälle umgenutzter Speicher sieht das Konzept wiederum nicht vor. Indessen handelt es sich hierbei um Abweichungen, die die innere Ausnutzung der vorhandenen Räumlichkeiten betreffen und die sich nicht merklich auf die äußere Gestaltung der Gebäude und die hierdurch bewirkte Prägung auswirken. Vielmehr sind die Anwohner, wie auch die Umnutzung von Garagen zeigt, gerade darum bemüht, die abweichende Nutzung der Räume nicht nach außen in Erscheinung treten zu lassen. Die Verstöße gegen die Vorgaben des Planes sind insoweit nicht offensichtlich.
Die Kläger können sich nicht auf die Privilegierung des [REF] berufen, wonach Garagen ohne Abstandsflächen gegenüber Grundstücksgrenzen errichtet werden können. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass es sich bei der innerhalb der Abstandsflächen errichteten Garage um ein selbständiges Gebäude handelt. Entscheidend für die Annahme einer Selbstständigkeit in diesem Sinne ist die funktionale Trennung zwischen Hauptgebäude und Garagenanbau, durch die gewährleistet ist, dass die Grenzbebauung nur entsprechend ihrer Funktion als Garage genutzt wird . Mangels Eintragung der entsprechenden Baulast können die Abstandsflächen auch nicht nach [REF] auf dem Nachbargrundstück ausgewiesen werden.
Liegen hiernach die tatbestandlichen Voraussetzungen für die die Garage betreffenden Anordnungen vor, so erweist sich die auf die aufgezeigten Verstöße abstellende Ermessensentscheidung der Beklagten jedoch als fehlerhaft.
Soweit die bauaufsichtliche Verfügung auf die Verletzung des Abstandsflächengebotes abstellt, erweist sich die Anordnung als ermessensfehlerhaft, weil den Klägern ein Anspruch auf Eintragung einer Baulast zusteht, mit der der aufgezeigte Abstandsflächenverstoß behoben wird, und die Beklagte diese Eintragung in rechtswidriger Weise verweigert.
Die Kläger haben im [DATE] unter Vorlage einer entsprechenden Einwilligungserklärung ihres Nachbarn den Antrag auf Eintragung einer Baulast gestellt, wonach die Abstandsflächen für die Garage gemäß [REF] auf dem Nachbargrundstück ausgewiesen werden. Nach Eintragung einer entsprechenden Baulast würde die Grenzgarage die abstandsrechtlichen Vorschriften einhalten. Nach übereinstimmender Darstellung der Beteiligten sind sowohl die formalen Voraussetzungen für eine Eintragung als auch die tatbestandlichen materiellen Anforderungen des [REF] erfüllt. Ist aber der Besteller verfügungsberechtigt, entspricht die Erklärung den Formvorschriften, hat sie einen bestimmten baulastfähigen Inhalt und besteht ein baurechtlicher Bezug, so hat der Begünstigte einen Eintragungsanspruch, wenn er damit wie im Falle der Kläger die Voraussetzungen für ein bestimmtes Vorhaben sichert .
Die Beklagte kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, dass hierdurch einer den Vorgaben des Bebauungsplanes widersprechenden Nutzung der Garagenräume Vorschub geleistet würde. Die Abstandsflächenregelungen sollen lediglich Konfliktsituationen lösen, die sich unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten ergeben. Eine Berücksichtigung bauplanerischer Gesichtspunkte bei der Entscheidung über die Eintragung einer Baulast ist von der Regelung des [REF] nicht abgedeckt.
Des Weiteren ist unerheblich, dass der Eintragungsantrag erst nach der letzten Behördenentscheidung, dem Widerspruchsbescheid vom [DATE] , gestellt wurde. Die Kläger hatten nämlich bereits im Widerspruchsverfahren darauf verwiesen, dass der Nachbar mit der Ausweisung der Abstandsfläche auf seinem Grundstück einverstanden sei und die Eintragung einer Baulast angestrebt werde. Auf diesen Gesichtspunkt ist die Beklagte in ihren Entscheidungen indes nicht eingegangen. Zudem greift eine Ausnahme von der Regel, dass es im Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich auf die Sach und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung ankommt. Die Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sind nämlich dann maßgeblich, wenn sich wie im vorliegenden Fall − bei einem noch nicht vollzogenen Verwaltungsakt die Sach oder Rechtslage inzwischen zugunsten des Klägers in einer Weise geändert hat, dass eine Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme nunmehr sinnlos geworden ist oder unangemessen erscheinen müsste .
Soweit die zu der Garage getroffenen Anordnungen mit einem Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Vorgaben begründet werden, verletzt die von der Beklagten getroffene Ermessensentscheidung den Gleichheitssatz des [REF] .
Der Gleichheitssatz gebietet es, dass die Behörde bei ihrem Vorgehen gegen baurechtswidrige Zustände das ihr eingeräumte Ermessen gleichmäßig ausübt. Sie darf nicht systemlos oder willkürlich handeln .
Maßstab für das Vorgehen der Beklagten gegen baurechtliche Verstöße ist das am [DATE] durch den Bau und Planungsausschuss der Beklagten beschlossene Sanierungskonzept. Die Beklagte hat damit zur Gewährleistung eines abgestimmten Vorgehens, bei dem wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches abweichend behandelt wird, ein Konzept entwickelt, das Grundlage für ihr bauaufsichtliches Vorgehen sein soll. Mit diesem Sanierungskonzept hat sie ihr Vorgehen gegen baurechtliche Verstöße vorab festgelegt und sich damit im Hinblick auf die Ausübung ihres Ermessens selbst gebunden.
Was Garagenumnutzungen und das Vorhandensein von Zugängen zwischen Hauptgebäuden und Garagen angeht, so werden im Sanierungskonzept nur Verstöße gegen die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften problematisiert. Hiernach sieht das Sanierungskonzept ein Einschreiten gegen umgenutzte Garagen von vorneherein nur bei einer Verletzung des Abstandsflächenrechtes vor. Ein Vorgehen aus bauplanungsrechtlichen Gründen, wie es hier erstmals im Widerspruchsbescheid als zusätzliches Argument dargelegt worden ist, weicht daher von dem selbst gesetzten Sanierungskonzept ab.
Darüber hinaus erweist sich das auf die Bauplanungswidrigkeit der Garagenumnutzung gestützte Vorgehen noch aus einem weiteren Grund als ermessensfehlerhaft.
Wenn im Widerspruchsbescheid die Nutzung der Garage zu Aufenthaltszwecken als Überschreitung der im Bebauungsplan erfolgten Festsetzung zur Grundfläche der Wochenendhäuser gewertet wird, ist nach dem oben Gesagten ein solcher Verstoß bereits objektiv nicht gegeben. Soweit in dieser Begründung zugleich ein Verstoß gegen die Festsetzung der Geschossfläche zum Ausdruck kommt, liegt hierin nach Auffassung des Senats die Ungleichbehandlung zweier Sachverhalte, die sich im Wesentlichen als gleich erweisen.
Zur Geschossfläche ist nach dem hier maßgeblichen [REF] nicht nur die Fläche der Vollgeschosse zu rechnen, vielmehr wird auch die Fläche von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen erfasst. Mit der so festgelegten Geschossfläche wird also auf die im Wochenendhaus tatsächlich vorhandene Wohnfläche abgestellt.
Was die Ausdehnung der Geschossfläche im Gebäudeinneren anbelangt, die also ohne Erweiterung der Grundfläche und die damit einhergehende Vergrößerung des Gebäudekörpers erfolgt, hat sich die Beklagte in ihrem Sanierungskonzept indes dahin festgelegt, dass sie gegen die Schaffung zusätzlicher Aufenthaltsräume in Keller und Speicher und die dadurch herbeigeführte Ausdehnung der Geschossfläche nicht vorgehen wird. Dabei lässt sich die Beklagte von der Überlegung leiten, dass derartige Verstöße im Innern der betroffenen Gebäude erfolgen und nach außen oft nicht erkennbar werden, was zugleich eine dauerhafte Kontrolle wesentlich erschwert. Gleichzeitig bleiben trotz dieser Einschränkung der Kontrolle das äußere Erscheinungsbild und die Kubatur der Anwesen unberührt, so dass sich hierdurch keine wesentlichen Auswirkungen auf den Charakter des Gebietes insgesamt ergeben.
Vergleichbare Erwägungen greifen aber auch bei einer Ausdehnung der Wohnfläche in horizontaler Richtung, wie sie bei einer Umnutzung der Garage zu Wohnzwecken vorliegt, sofern auch dabei das äußere Erscheinungsbild der baulichen Anlagen unberührt bleibt. Ebenso wie bei der Erweiterung der Wohnfläche in die Funktionsräume im Keller und Speicher hinein ist auch eine Inanspruchnahme von Teilen der Garage auf das Gebäudeinnere beschränkt und erfolgte oftmals im Verborgenen. Dann ist aber kein sachlicher Grund dafür erkennbar, die eine vertikale Überschreitung der Geschossfläche hinzunehmen und gegen den anderen Verstoß in der horizontalen Nutzung des Gebäudes einzuschreiten. Erst wenn die Umnutzung der Garage derart erfolgt, dass dadurch nach außen erkennbar ein vergrößertes Wohngebäude entsteht, stellt sich die Frage der Vereinbarkeit auch mit der Festsetzung zur Grundfläche des Wochenendhauses, woraus sich ein Differenzierungskriterium ergibt.
Soweit die Beklagte darauf abstellt, die im Keller und Speicher geschaffenen Aufenthaltsräume führten aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht zu einer Erhöhung der berücksichtigungsfähigen Geschossfläche, vermag dies die festgestellte Ungleichbehandlung nicht zu rechtfertigen. Die Beklagte geht in ihrem Konzept nämlich selbst davon aus, dass auch den Vorschriften des Bauordnungsrechtes entsprechende Aufenthaltsräume in Kellern und auf Speichern eingerichtet sein können, sie aber dennoch unbeanstandet bleiben sollen. Zudem ist der Begriff des Aufenthaltsraumes in Anlehnung an die Begriffsbestimmung der Landesbauordnung dadurch definiert, dass es sich um einen Raum handelt, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist . Kriterium für die Bestimmung der Aufenthaltsfunktion ist hiernach neben der objektiven Eignung die subjektive Zweckbestimmung .
Der Bescheid der Beklagten vom [DATE] erweist sich hingegen als rechtmäßig, soweit den Klägern in Nr. 0 Buchstabe c) der Rückbau der Terrassenüberdachung aufgegeben wurde. Insoweit liegen die Voraussetzungen des [REF] vor.
Die von den Klägern angebrachte Terrassenüberdachung verstößt gegen materielles Baurecht. § 0 Abs. 0 der für das Gebiet maßgeblichen Satzung über die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen sowie über Erfordernis und Gestaltung von Einfriedungen für das Wochenendhausgebiet „Binsfeld III“ vom 0. Dezember [DATE] Gestaltungssatzung − sieht vor, dass die überdachte Fläche von Loggien und Terrassen 0 m² nicht überschreiten darf. Die Überdachung im Falle der Kläger weist jedoch eine Fläche von 0 m² auf.
Insoweit können sich die Kläger nicht darauf berufen, der Geltungsbereich der Satzung sei unbestimmt. Dieser wird vielmehr unter Bezugnahme auf den für das Gebiet geltenden Bebauungsplan exakt umrissen. § 0 der Satzung sieht als Anwendungsbereich das gesamte Wochenendhausgebiet „Im Binsfeld III“ vor. Wie die Beklagte nachvollziehbar dargelegt hat, handelt es sich bei dem in der Vorschrift angesprochenen Lageplan als Anlage zur Satzung um ein Exemplar des Bebauungsplanes, das auch weiterhin existiert, so dass der Geltungsbereich sowohl textlich durch Bezugnahme auf den Bebauungsplan als auch zeichnerisch hinreichend bestimmt ist. Da die Planskizze des Bebauungsplanes selbstständiger Teil der Gestaltungssatzung geworden ist, kommt es auf die Wirksamkeit des Bebauungsplanes nicht an.
Die auf die Terrassenüberdachung bezogene Rückbauverfügung erweist sich auch nicht im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz des [REF] als rechtswidrig. Soweit das Sanierungskonzept der Beklagten vorsieht, dass Terrassenüberdachungen bis zu einer Fläche von 0 m² nicht zurückgebaut werden müssen, hat die Beklagte nachvollziehbar dargelegt, dass diese Abweichung von der Satzungsregelung nur auf Fälle eines geringfügigen Überschreitens Anwendung finden soll. Sie trägt damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung. Mit der Regelung soll verhindert werden, dass auch bei geringfügigen Überschreitungen der zulässigen Fläche ein vergleichsweise hoher Aufwand für den Rückbau der Überdachung entsteht. Die abweichende Behandlung rechtswidrig errichteter Terrassenüberdachungen bis zu einer Fläche von 0 m² ist damit sachlich gerechtfertigt.
Soweit die Beklagte hierin der Klägerin aufgegeben hat, hinsichtlich der nach dem Bebauungsplan unzulässigen Gartenhütte einen Befreiungsantrag zu stellen, hält sich diese Anordnung im Rahmen der Ermächtigungsnorm des [REF] . Da die Beklagte in ihrem Sanierungskonzept die Erteilung einer Befreiung für Nebenanlagen bis zu einer Fläche von 0 m² nach den § [REF] und 0 Abs. 0 LBauO in Aussicht gestellt hat, können auf diesem Wege in anderer Weise als durch Erlass einer Beseitigungsverfügung rechtmäßige Zustände hergestellt werden. Der Abweichensantrag nach [REF] tritt dabei an die Stelle des Bauantrages nach [REF] . Ein solcher Antrag ist auch keine bloße Förmelei, da nur durch Vorlage entsprechender Unterlagen der Gegenstand der Befreiung etwa hinsichtlich des Standortes der Hütte auf dem Grundstück der Kläger eindeutig bestimmt werden kann. Die Einreichung eines Abweichungsantrags bürdet den Klägern auch keine unzumutbaren Lasten auf.
Die Kläger können sich hinsichtlich der Gerätehütte auch nicht deshalb auf Bestandsschutz berufen, weil diese zu einem Zeitpunkt errichtet wurde, als der für das Gebiet maßgebliche Bebauungsplan noch nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht war und der Ausschluss von Nebenanlagen nicht galt. Der Errichtungszeitpunkt der Gerätehütte kann nämlich nicht mehr exakt festgestellt werden. Der Darstellung der Kläger hält die Beklagte den Umstand entgegen, dass bei der Gebrauchsabnahme am [DATE] und damit nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes keine Mängel festgehalten wurden. Erweist sich aber als unaufklärbar, wann der von einer Beseitigungsverfügung Betroffene die beanstandete Nutzung aufgenommen hat und ob er dementsprechend aus Gründen der formellen oder materiellen Legalität Bestandsschutz genießt, so geht das zu seinen Lasten. Insoweit macht er im Wege einer Einwendung ein Gegenrecht geltend. Er leitet nämlich aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihm ermöglicht, sich gegen eine behördliche Anordnung durchzusetzen, obgleich die beanstandete Nutzung materiell rechtswidrig ist und dies an sich für eine derartige Verfügung ausreicht .
Als unverhältnismäßig erweist sich indessen die weitergehende Anordnung der Beklagten, das Gerätehaus zu beseitigen, wenn der Befreiungsantrag nicht fristgerecht binnen 0 Wochen nach Bestandskraft der Verfügung gestellt wird. Da rechtmäßige Zustände durch Erteilung der in Aussicht gestellten Befreiung erreicht werden können, ist die Beseitigung der Gerätehütte hierfür nicht erforderlich. Vielmehr kann die Beklagte die Stellung eines Befreiungsantrages mit Einsatz von Zwangsmitteln herbeiführen. Die von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung angedeutete Möglichkeit, auf einen Antrag zu verzichten und die Gerätehütte stattdessen freiwillig zu beseitigen, steht den Klägern auch ohne eine entsprechende Anordnung offen.
Schließlich ist im Hinblick auf die vom Senat nicht beanstandeten Verfügungen auch nicht erkennbar, dass die Beklagte bei ihrem Vorgehen im Bereich des Bebauungsplangebietes das Gleichbehandlungsgebot verletzte und die in ihrem Sanierungskonzept vorgesehenen Maßnahmen nicht konsequent umsetzte. Dabei können sich die Betroffenen nicht allgemein darauf berufen, die Behörde schreite gegen Baurechtsverstöße in vergleichbaren Fällen nicht ein. [REF] räumt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ein. Vielmehr können sie lediglich verlangen, dass die Behörde ihr Ermessen in gleichgelagerten Fällen gleichartig ausübt. Die Behörde muss dabei nicht gleichzeitig vorgehen, sondern kann bei einer Vielzahl von Verstößen nach und nach einschreiten . Die Kläger können sich hiernach nicht auf jede baurechtliche Abweichung, sondern nur auf solche Verstöße berufen, die den bei ihnen beanstandeten Mängeln vergleichbar sind. Hinsichtlich der Anbringung von Terrassenüberdachungen und der Errichtung von Nebenanlagen ist indessen nicht erkennbar, dass die Beklagte in Abkehr von ihrem Sanierungskonzept willkürlich vorginge und nur einzelne Eigentümer herausgriffe. Soweit entsprechende Verstöße bislang in wenigen Einzelfällen ungeahndet geblieben sind, hat die Beklagte eine nachvollziehbare Begründung angeführt, weshalb sie von einem Einschreiten abgesehen hat.
Die in Nr. 0 des Bescheides enthaltene Zwangsgeldandrohung war aufzuheben, soweit die entsprechende Grundverfügung nach dem zuvor Gesagten keinen Bestand hat, da es an einem Verwaltungsakt als Grundlage der Vollstreckung fehlt. Im Übrigen liegen die Voraussetzungen für eine Zwangsgeldandrohung nach [REF] i.Vm. den [REF] vor.
Ebenfalls aufzuheben ist die in dem angefochtenen Bescheid enthaltene Kostenentscheidung, da hinsichtlich der aufgehobenen Teile der Grundverfügung die Amtshandlung nicht nach § 0 Abs. 0 Nr. 0 LGebG durch die Kläger veranlasst ist und es dem Senat nicht möglich ist, den Verwaltungsaufwand für den fortbestehenden Teil der Anordnung zu bestimmen.
Ihr Antrag, für einen großen Teil der Grundstücke die Verwaltungsakten der Beklagten beizuziehen , bezweckt eine unzulässige „Ausforschung“. Da die Beklagte auf den Beschluss des Senats vom [DATE] ausführlich dargelegt hat, welche Verstöße bei den einzelnen Anwesen festgestellt wurden, hätte es zum Beweisantritt einer substantiierten Darlegung der Kläger bedurft, bei welchen konkreten Anwesen die Beklagte fehlerhafte oder unvollständige Angaben gemacht haben soll. Solche Angaben sind nur bezüglich von 0 näher bezeichneten Anwesen erfolgt, bei denen sich Meinungsunterschiede zum Teil aber bereits geklärt haben und die von ihrem zahlenmäßigen Umfang her für die allein maßgebliche Frage der Funktionslosigkeit unerheblich sind.
Dem Antrag, eine Ortsbesichtigung durchzuführen , ist das Gericht teilweise nachgekommen. Soweit hiermit die Feststellung weiterer Verstöße gegen baurechtliche Vorschriften erreicht werden soll, erweisen sich die unter Beweis gestellten Tatsachen als unerheblich. Da lediglich 0 Anwesen von der Beklagten nicht besichtigt wurden, ergeben sich wegen der geringen Zahl der betroffenen Gebäude keine Auswirkungen auf die Annahme einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes. Auch im Hinblick auf die Ermessensausübung der Beklagten handelt es sich um Einzelfälle, die das Sanierungskonzept und dessen Umsetzung insgesamt nicht in Frage stellen können.
Auch der Heranziehung sämtlicher Meldeakten innerhalb des Plangebietes seit [DATE] bedurfte es nicht. Auf die genaue Zahl der mit Hauptwohnsitz Gemeldeten und das melderechtliche Vorgehen der Beklagten hiergegen kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreites nicht an. Für die Beurteilung der Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes ist nicht die melderechtliche Situation entscheidend. Vielmehr ist nach dem zuvor Gesagten maßgeblich, inwieweit eine mögliche dauerhafte Wohnnutzung im Plangebiet nach außen erkennbar und von der Bauaufsichtsbehörde offenkundig hingenommen wird. Hierzu hat der Senat einschlägige Feststellungen getroffen.
Soweit die Kläger hinsichtlich der Hängigkeit des Geländes im Plangebiet eine weitere Sachaufklärung begehren, erweist sich der Beweisantrag als unerheblich, da die Behörde für ihr Einschreiten nicht an das Vorliegen eines Vollgeschosses anknüpft, vielmehr wegen jeglicher zusätzlicher Aufenthaltsräume in Vollgeschossen oder sonstigen Geschossen auf das Geltendmachen von Verstößen gegen die maximale Geschossfläche verzichten will.
B. Soweit die Kläger die Verpflichtung der Beklagten begehren, ihnen die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen, bleibt ihre Klage erfolglos.
Den Klägern steht kein Anspruch auf Erlass der Baugenehmigung nach [REF] zu. Hiernach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Soweit die Kläger die Genehmigung der Umnutzung eines Teils der Garage zu Aufenthaltszwecken begehren, steht diesem Vorhaben nach dem zuvor Gesagten der Umstand entgegen, dass hiermit gegen die im Bebauungsplan „Im Binsfeld III“ vorgesehene Begrenzung der zulässigen Geschossfläche verstoßen würde.
Auch die Umnutzung der Kellerräume ist nicht genehmigungsfähig. Da nach [REF] bei der Geschossflächenberechnung auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände zu berücksichtigen sind, würde die Nutzung eines Kellerraumes als Aufenthaltsraum ebenfalls zu einer Überschreitung der zulässigen Geschossfläche führen. Der genehmigte Bestand schöpft die nach dem Bebauungsplan zulässige Obergrenze von 0 m² mit 0 m² indes nahezu vollständig aus.