Tenor Der Beklagte wird verurteilt, die von Ihm innegehaltene Wohnung in C, T-straße ##, Dachgeschoss ,##### C, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtstreits werden dem Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 0 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte schloss mit der C0-stadt C einen Mietvertrag betreffend die von ihm innegehaltene Wohnung im Dachgeschoss T-Straße ## in C. Mietbeginn war der [DATE] . Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.
Mit Schreiben vom [DATE] kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten eine Neuberechnung der Miete nach Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen an. Die Klägerin hatte unter anderem das Objekt T-Straße ## energetisch sanieren lassen. In diesem Schreiben führte die Klägerin aus, das sich die seinerzeitige aktuelle Grundmiete von 0 EUR um 0 EUR auf 0 EUR ab dem [DATE] erhöhe. Eine Vorauszahlung der Betriebskosten sollte in Höhe von 0 EUR beibehalten werden. Zusätzlich wurde eine Vorauszahlung für Heizkosten sowie Warmwasserkosten in Höhe von künftig 0 EUR geltend gemacht. Vor dieser Modernisierungsmaßnahme verfügte die Wohnung des Beklagten über eine Gasetagenheizung, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abrechnete. Der Beklagte widersprach der Erhöhung. In der Folgezeit akzeptierte er einen Erhöhungsbetrag in Höhe von 0 EUR ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.
Ab [DATE] setzte sich die geschuldete Gesamtmiete wie folgt zusammen:Grundmiete 0 EURBetriebskostenvorauszahlung 0 EURVorauszahlung Heizung/Warmwasser 0 EURInsgesamt 0 EUR.
In einem vorrangegangenem Rechtstreit AG Bonn 0 [REF] wurde der Beklagte zur Zahlung von Erhöhungsbeiträgen sowie erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen betreffend die Monate [DATE] bis [DATE] verurteilt. Das Urteil ist rechtskräftig seit dem [DATE] .
Mit Schreiben vom [DATE] erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Mietrückstand in Höhe von 0 EUR für den Zeitraum [DATE] bis [DATE] . Hilfsweise erklärte sie die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitraum.
Mit Schreiben vom [DATE] erklärte die Klägerin eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie berief sich auf einen Mietrückstand in Höhe von 0 EUR. In der Zusammensetzung des von der Klägerin geltend gemachten Rückstandes wird auf die Ausführung im Schriftsatz vom [DATE] Bezug genommen.
Das Mietverhältnis sei beendet. Im Zeitpunkt der Kündigungen der Klägerin sei der Beklagte mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand gewesen.
den Beklagten zu verurteilen, die von Ihm genutzte Wohnung T-Straße ##, ##### C, Dachgeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,
Erst mit Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichtes Bonn in dem Vorprozess sei der Erhöhungsbetrag in Höhe von 0 EUR für die Mietmodernisierung unstrittig. Die Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 0 EUR sei Ihm deutlich zu hoch gewesen. Insoweit habe eine deutliche Überzahlung vorgelegen. Aufgrund seines Schreibens vom [DATE] habe er die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst. Die Rückstandsberechnung der Klägerin an [DATE] sei falsch. Er habe in [DATE] Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 0 EUR überzahlt. Es liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot gemäß § 0 Abs.0 BGB vor. Statt mit 0 Heizungsverbrauchserfassungsgeräten sei die Wohnung nur mit zwei Geräten ausgestattet. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung, teilweise beruhend auf Schätzungen, sei unrichtig gewesen. Der Beklagte sei nur verpflichtet gewesen, 0 EUR als Auszahlungen auf Heizkosten/Warmwasser zu zahlen. Auch die zweite Abrechnung über die Heizkosten mit Schreiben vom [DATE] betreffend den Abrechnungszeitraum [DATE] bis [DATE] sei falsch, da die Verbrauchswerte geschätzt worden seien. Es ergebe sich folgendes Forderungsbild: 0 EUR seien wegen unberechtigter Vorauszahlungsforderung Heizung/Warmwasser abzuziehen sowie überzahlte Betriebskosten entsprechend der Abrechnung vom [DATE] in Höhe von 0 EUR und überzahlte Betriebskostenabrechnung vom [DATE] in Höhe von 0 EUR sowie für [DATE] in Höhe von 0 EUR. Zudem sei die Miete im [DATE] um 0 EUR gemindert gewesen sowie im [DATE] in Höhe von 0 EUR. Im [DATE] sei die Miete um 0 EUR wegen des Ausfalls der Gegensprechanlage für insgesamt 0 Wochen gemindert worden. Im April habe er die Miete um 0 EUR gemindert, was sich aus einem Schreiben vom [DATE] ergebe. Insgesamt ergebe sich im Zeitpunkt der Kündigung im [DATE] eine Differenz zugunsten des Beklagten von 0 EUR.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze und Urkunden ergänzend Bezug genommen.
Die Klage ist bereits nach dem Hauptantrag begründet.Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 0 BGB. Danach ist der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben.
Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht bereits durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom [DATE] beendet. Die fristlose Kündigung war unwirksam gemäß § 0 Abs.0 Nr.0 BGB. Danach kann die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters, soweit es um Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung gemäß §§ 0 BGB ff. geht, nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Das im Vorprozess zu den Mieter Februar bis [DATE] ergangene Urteil ist erst am [DATE] rechtskräftig geworden, mithin erst nach Ausspruch der ersten fristlosen Kündigung.
Das Mietverhältnis ist jedoch beendet durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom [DATE] . Die Kündigung war wirksam. Insbesondere lag ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gem. [REF] vor. Nach dieser Vorschrift liegt ein zur Begründung der Kündigung wichtiger Grund dann vor, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 0 Monatsmieten in Verzug ist. Der kündigungsrelevante Rückstand im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am [DATE] belief sich auf 0 Euro. Dieser Betrag übersteigt die Summen der 0-fachen Monatsmiete zu je 0 Euro, Betrag von 0 Euro. Der Mietrückstand setzt sich wie folgt zusammen:
Miete / Forderung Betrag Zahlung / Gutschrift Datum Saldo + 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/0 0 0 0 [DATE] 0 0/0 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/0 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/0 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/0 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 0/ [DATE] 0 0 [DATE] 0 Restforderungaus Nebenkosten-abrechnungen 0 0
Es waren zwar grundsätzlich bei dem zu errechnenden Mietrückstand im Sinne von [REF] nicht eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Jedoch ist unschädlich, dass einer Restforderung aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 0 Euro seitens der Klägerin in die Aufstellung aufgenommen wurde. Denn ausweislich des Vortrags der Klägerin wurde diese Nachforderung verrechnet mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung [DATE] in Höhe von 0 Euro. Insgesamt ergibt sich mithin ein Mietrückstand in Höhe von 0 Euro.
Die von dem Beklagten dagegen vorgebrachten Einwendungen greifen nicht durch. Insbesondere sind die Mietsoll-Beträge zutreffend angegeben. Insoweit in der Abrechnung über Nebenkosten bereits erfolgt war, schuldete der Beklagte nur noch die Grundmiete bzw. die Differenz zwischen Grundmiete in Höhe von 0 Euro abzüglich der darauf gezahlten Beträge. Ab [DATE] waren zusätzlich zu der Grundmiete auch die Vorauszahlungen auf Heizung / Warmwasserkosten in Höhe von 0 Euro geschuldet. Für den Abrechnungszeitraum [DATE] bis [DATE] lag nämlich im Zeitraum der Kündigung vom [DATE] noch keine so genannte Abrechnungsreife vor. Ab [DATE] war die Gesamtmiete in Höhe von 0 Euro geschuldet, da ab diesem Zeitpunkt noch nicht über die Nebenkosten abgerechnet war bzw. noch keine Abrechnungsreife vorlag. Die Abrechnungen sind jeweils von Juli bis zum Juni des Folgejahres erfolgt. Die Gesamtmiete setzte sich wie folgt zusammen:
Entgegen der Ansicht des Beklagten hatte dieser eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 0 Euro und nicht lediglich in Höhe von 0 Euro für die Monate [DATE] bis [DATE] zu zahlen. Erst mit der Heizkostenabrechnung vom [DATE] war eine Anpassung auf 0 Euro angemessen. Die von dem Beklagten zuvor vorgenommene Anpassung war nicht rechtens. Bei der Abrechnung vom [DATE] handelt es sich um die 0. Abrechnung der Heizkosten nach den Modernisierungsmaßnahmen und um die 0. Abrechnung über Heizkosten überhaupt. Die Wohnung des Beklagten war zuvor mit einer Etagenheizung versehen, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abgerechnet hatte. Die von der Klägerin veranschlagte Heizkostenvorauszahlungen waren nicht zu beanstanden. Ab [DATE] waren auch Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 0 Euro zu zahlen damit einer Gesamtmiete in Höhe von 0 Euro geschuldet.
Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Abzug wegen unberechtigter Vorauszahlung auf Heizung / Warmwasser in Höhe von 0 Euro aufgrund dessen nicht vorzunehmen. Der Beklagte hat auch in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht substantiiert dargelegt, woraus sich ein Abzugsbetrag wegen überzahlter Betriebskosten aus der Abrechnung vom [DATE] in Höhe von 0 Euro und aus der Abrechnung vom [DATE] in Höhe von 0 Euro ergeben soll. Der Vortrag des Beklagten ist in keinster Weise nachvollziehbar. Ebenso ist unklar, woraus sich eine Überzahlung für die Betriebskosten für [DATE] ergeben soll. Diese sind von der Klägerin korrekt veranschlagt und beziffert worden. Über die Betriebskosten ist bei Eintritt der Abrechnungsreife abzurechnen. Eventuelle Überzahlungen sind dann als Guthaben zurück zu erstatten. Insbesondere kommt eine rückwirkende Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung um 0 Euro rückwirkend nicht in Betracht. Grundsätzlich kann auf der Basis einer erfolgten Abrechnung gem. § 0 Abs. 0 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft erfolgen.
Bezüglich einer Mietminderung für [DATE] und [DATE] ist nicht ansatzweise mit Substanz vorgetragen. Die von dem Beklagten erwähnten Mängelrügen sind nicht vorgelegt worden. Insoweit ist lediglich vorgetragen worden, dass die Miete um 0 Euro gemindert sei. Weswegen ist dem Vortrag des Beklagten nicht zu entnehmen.
Aus alledem ergibt sich, dass die fristlose Kündigung der Klägerin vom [DATE] begründet war. Mit Zugang dieser fristlosen Kündigung war das Mietverhältnis beendet.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 0, 0 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.