Tenor Die Klage wird abgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 0% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 0% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Beklagte ist seit dem [DATE] Mieterin der preisfreien Wohnung Hochpaterre rechts des Hauses C Straße 0 in Köln . Der Kläger ist durch Eigentumserwerb [DATE] Vermieter geworden. Die Wohnungsgröße ist mietvertraglich mit 0qm vereinbart. Sie bestand aus 0 Zimmern, Küche, Diele und Bad.
Der Kläger wollte einen im 0. Weltkrieg zerstörten Anbau des Hauses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom [DATE] an u.a. mit der Begründung er handele sich um Schaffung neuen Wohnraums und eine Modernisierungsmaßnahme, die den Wohnkomfort verbessere und zu einer Energieeinsparung führe. Weiter kündigte er an, die Nettokaltmiete von 0 EUR nach der Maßnahme auf 0 EUR erhöhen zu wollen .
Danach schlossen die Parteien eine Vereinbarung vom [DATE] dahingehend, dass die Beklagte dem Anbau zustimmt, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sein soll, dass sie nicht verpflichtet sei, die Maßnahme zu dulden . Zugleich wurde ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und der Beklagten auf Veranlassung des Mietervereins ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung [DATE] herausgegeben werde.
Der Kläger errichtete dann [DATE] den Anbau wieder; die Arbeiten wurden im [DATE] fertig gestellt. Hierdurch wurde u.a. die Wohnung der Beklagten um 0qm vergrößert. Der Anbau wird auch von der Beklagten auch genutzt.
Mit Schreiben vom [DATE] begehrte der Kläger die Mieterhöhung und zwar bzgl. des alten Wohnungsteils von netto 0 EUR auf 0 EUR und bzgl. des neuen Wohnungsteils auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 0 EUR netto , Ausstattung Ziff. 0, Größe B , einfache Wohnlage.
Daneben verlangt er eine Miete für den neu errichteten Teil, welchen für die 0qm ab dem [DATE] i.H.v. 0 EUR netto beziffert. Die Einordnung in den Mietspiegel nahm er wie folgt vor: Baualtersklasse 0 , Ausstattung mit Heizung, Bad/WC, Wohnlage sehr gut und Größenklasse um 0qm.
Bzgl. des alten Teils der Wohnung behauptet er, bei der begehrten Zustimmung zur Erhöhung auf 0 EUR handele es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu meint er, es sei keine Teilinklusivmiete vereinbart. Für die streitgegenständliche Wohnung zahle die Beklagte aktuell eine Miete von netto kalt 0 EUR zzgl. BK-VZ 0 EUR, also insg. 0 EUR brutto.
Daneben begehrt er mit dem Antrag Ziff. 0 Zahlung einer weiteren Miete für den Neubauteil. Er behauptet hierzu, bei den für den Anbau geforderten 0 EUR netto handele es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete. Er meint, die Anspruchsgrundlage in [REF] finden zu können, hilfsweise in [REF] . Hierzu trägt er vor, die Beklagte habe die Schaffung des Wohnraumes geduldet und könne nicht einwenden, dass in der Schaffung eine Härte zu sehen wäre . Für neu geschaffenen Wohnraum könne der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
Der Kläger begehrte zunächst auch Zahlung eines rückständigen Betrages von Miete für [DATE] i.H.v. 0 EUR, da die Beklagte im [DATE] nur 0 EUR statt 0 EUR gezahlt habe. Diesen Antrag hat er in der mündlichen Verhandlung auf Hinweis des Gerichts zurück genommen .
die Beklagte zu verurteilen, mit Wirkung zum [DATE] für die Wohnung C Straße 0, Hochpaterre rechts, 0 Köln der Erhöhung der Miete von bisher 0 EUR zzgl. Nebenkosten von 0 EUR auf 0 EUR zuzustimmen.
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger monatliche weitere Miete in Höhe von 0 EUR zzgl. anteilige Nebenkostenvorauszahlungen von 0 EUR = 0 EUR nebst Zinsen i.H.v. 0 %punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem [DATE] zu zahlen.
Hilfsweise: festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, für die von ihr angemietete Wohnung C Straße 0, Hochpaterre rechts, 0 Köln mit Wirkung zum ab [DATE] eine monatliche Gesamtmiete i.H.v. 0 EUR zzgl Nebenkostenvorauszahlungen von 0 EUR, mithin 0 EUR monatlich an den Kläger zu zahlen.
Sie bemängelt zu Ziff. 0, dass die Klage auf Zustimmung von 0 EUR lautet, während eine Erhöhung um 0 EUR begehrt wurde. Es gäbe kein Mieterhöhungsverlangen, dass dem Klageantrag Ziff. 0 entspreche. Auch sei nach dem Mietvertrag § 0 Ziff. 0 eine Teilinklusivmiete geschuldet. Die begehrte Zustimmung beinhalte daher eine Änderung der Mietstruktur, so dass das Begehren unwirksam sei.
Weiter meint sie, sie schulde keine weitere Miete von 0 EUR für den Anbau. Eine nachvollziehbare Mieterhöhung habe es nicht gegeben. Eine Teilmieterhöhung nach [REF] für den Anbau sei in dem einheitlichen Mietverhältnis nicht möglich.
Mit nachgelassenem Schriftsatz vom [DATE] trägt der Kläger noch vor, die Betriebskosten für das gesamte Haus beliefen sich auf insg. 0 EUR. Um einen Betrag von 0 EUR/Monat/qm seien die ortsüblichen Nettovergleichsmieten pro qm nach dem Mietspiegel zu erhöhen, um so die ortsübliche Teilinklusivmiete zu erhöhen.
Soweit der Klageantrag Ziff. 0 eine Erhöhung von „0 EUR zzgl. Nebenkosten von 0 EUR auf 0 EUR“ enthält, ist er der Auslegung fähig. Es ist erkennbar, dass der Kläger eine Nettomiete erhöhen will. Im Antrag ist die in der Klage vorgetragene Bruttomiete genannt. Rechnet man die genannten Vorauszahlungen heraus, erhält man die begehrte Miete, so wie sie im Mieterhöhungsverlangen ausgewiesen ist. Somit ist hinreichend verständlich, dass der Kläger die Mieterhöhung aus seinem Schreiben vom [DATE] durchsetzen will.
Die Zusammenfassung zweier Mieterhöhungen nach [REF] und [REF] in einem Verlangen ist zulässig . Das Schreiben differenziert auch deutlich erkennbar zwischen den Mieterhöhungen, so dass eine etwaige Unwirksamkeit der Erhöhung für den Anbau die Erhöhung für die alte Wohnung über [REF] nicht erfasst.
Die Beklagte zahlt eine Teilinklusivmiete. Eine solche liegt vor, wenn für einzelne Nebenkosten, die für die Wohnung anfallen, keine Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart sind. Die dafür entstehenden Kosten sind mit der Grundmiete abgegolten.
Die Vereinbarung einer Teilinklusivmiete folgt aus § 0 Ziff. 0 MV: „Soweit sich nach Abschluss des Vertrages die Kosten für Straßenreinigung, Schornsteinreinigung und sonstige öffentliche Abgaben sowie die Kosten für die das Grundstück betreffende Darlehen und Versicherungen sowie die Grundsteuer erhöhen, kann der Mehrbetrag umgelegt werden.“ D.h. in der Miete stecken die Grundbeträge für die v.g. Kosten drin. Gem. Ziff. 0 des § 0 sind auch nur andere Kosten als Betriebskosten als tatsächlich von der Beklagten zu tragen vereinbart.
Dem steht die Fassung von § 0 MV nicht entgegen. Der dort genannte Begriff „Grundmiete“ ist unschädlich. Eine „Grundmiete“ wird auch bei Teilinklusivmiete geleistet zzgl. der Vorauszahlungen für die nicht inklusiven Betriebs oder Heizkosten. Die Ziff. 0 des § 0 MV verweist nur auf § 0 MV und enthält selbst keine Aussage über Nebenkosten.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist wegen eines formellen Mangels unwirksam, wenn es inhaltlich untrennbar mit dem Angebot zur Änderung des Mietstruktur verbunden ist . Würde die Zustimmung des Mieters nämlich in diesem Fall durch Urteil gemäß [REF] ersetzt, so würde dies einen über den Rahmen des [REF] hinausgehenden ändernden Eingriff in die Struktur des Mietvertragsverhältnisses bedeuten .
Das ist auch vorliegend der Fall. Das Mieterhöhungsverlangen vom [DATE] spricht hier eindeutig von einer Nettokaltmiete i.H.v. 0 EUR. Ähnlich lässt sich der Klageantrag Ziff. 0 verstehen.
Dem Ergebnis steht auch der neue Vortrag des Klägers zu den in der Miete enthaltenen Nebenkosten entgegen. Soweit sich der Kläger auf das Urteil des BGH aus NZM [DATE] , 0 beruft hilft dies nicht weiter. Durchaus kann der Vermieter im Laufe des Prozesses zu den Betriebskostenanteilen vortragen. Das folgt für fehlende Angaben über Betriebskostenanteile aus [REF] . Hiernach kann der Vermieter, der ein Erhöhungsverlangen gestellt hat, welches den Anforderungen des [REF] nicht entspricht, dies im Rahmen des Rechtsstreits nachholen oder die Mängel im Erhöhungsverlangen beheben.
Über [REF] lässt sich aber nicht heilen, dass das Mieterhöhungsverlangen auf Nettomiete basierte. Es geht im Zustimmungsprozess um die Rechtfertigung des vorab dem Mieter mitgeteilten Zustimmungsverlangens. Dem muss der Mieter mit Ja antworten können. Täte die Beklagte dies hier, bliebe es weiter bei einer Zustimmung zu einer Nettokaltmiete; die Mietstruktur wäre geändert, auch wenn der Anteil der Betriebskosten nunmehr vorgetragen wird. Das v.g. Urteil des BGH ist so zu verstehen, dass der Vermieter die im Mieterhöhungsverlangen unterlassene Angabe des Betriebskostenanteils einer Inklusivmiete nachholen kann. Hat er aber ein Mieterhöhungsverlangen ausgebracht, dass tatsächlich von einer Nettomiete spricht, kann dies über [REF] nicht geheilt werden.
Da also das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom [DATE] soweit die Erhöhung über [REF] für die Wohnung laut Mietvertrag mit 0qm betroffen ist formell unwirksam ist, kam es auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr an. So konnte auch eine Beweisaufnahme zu der materiellen Berechtigung unterbleiben.
Die Vergrößerung oder auch eine Verkleinerung der Wohnfläche einer Wohnung ist regelmäßig keine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. [REF] Rn. IV 0). Hierbei handelt es sich um eine Veränderung des Vertragsgegenstandes, die ein aliud zu einer Modernisierung darstellt. Dies ergibt sich auch aus dem gesetzlichen Zusammenhang. [REF] gibt nämlich seit [DATE] dem Vermieter einen Duldungsanspruch nicht nur für Modernisierungsmaßnahmen sondern nunmehr auch für Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums. Auf der anderen Seite hat der Gesetzgeber diese neue Alternative in [REF] nicht mit übernommen [REF] Rn. 0; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 0 Rn. 0).
Eine Mieterhöhung gemäß den §§ 0 ff. BGB scheidet auch deswegen aus, da ausweislich des eindeutigen Wortlaut des Gesetzes diese Vorschriften lediglich eine Grundlage für die Umlage der für die Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten bietet. Eine darüber hinausgehende Mieterhöhung auf eine berechnete ortsübliche Vergleichsmiete kann hierauf nicht gestützt werden .
Grundlage einer Mieterhöhung nach [REF] ist die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Wohnfläche. Diese stellt nämlich nicht nur eine unverbindliche Objektbeschreibung dar, sondern eine bindende Beschaffenheitsvereinbarung. Der Vermieter hat also nach [REF] nur einen Anspruch auf Zustimmung zur Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der vereinbarten Wohnfläche und nicht auf Anpassung derselben. Dies wäre durch den Zweck dieser Regelung auch nicht abgedeckt. Sie soll dem Vermieter lediglich ermöglichen, auf Preissteigerungen zu reagieren, nicht aber die Grundlage des Mietverhältnisses zu ändern .
Weiter behandeln §§ 0 ff. BGB nicht den Fall der Festlegung einer „neuen“ Miete für einen angebauten Teil der Wohnung. Die Vorschriften gehen von einem bestehenden Mietverhältnis aus. Ausgangspunkt ist immer die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße. Vertraglich vereinbart war aber 0qm und nicht ca. 0qm.
Selbst wenn man argumentiert, durch die Vereinbarung Anlage K0 sei die Mietfläche einvernehmlich vergrößert worden, kommt eine Erhöhung über [REF] nicht in Betracht, weil dann wiederum die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangen entgegen stünde aufgrund der Änderung der Mietstruktur.
Weicht die tatsächlich Wohnfläche von der irrtümlich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 0% ab, wird vom BGH in Anwendung des Rechtsinstituts der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht gezogen, die tatsächliche Wohnfläche einer Mieterhöhung nach § 0 zugrunde zu legen. Der BGH begründet dies damit, dass die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche zwar Aufgabe des Vermieters sei, es müsse aber auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass sich der Vermieter nach einem erkanntem Kalkulationsirrtum nicht durch eine Kündigung vom Vertrag lösen könne .
Es fehlt gerade an einer irrtümlich falsch vereinbarten Wohnfläche. Vielmehr war die Wohnfläche von Beginn an richtig angegeben und sie wird durch Maßnahmen des Vermieters nachträglich unzutreffend. Es stellt sich also nicht die Frage, ob der Vermieter an einem anfänglichen Irrtum für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses festgehalten werden soll, sondern ob ihm das Festhalten an der vereinbarten Miete trotz nachträglicher Flächenvergrößerung zumutbar ist. Insoweit ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Entscheidung über das „Ob" der Modernisierungsmaßnahe alleine bei dem Vermieter liegt. Nur dieser entscheidet über die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme .
Dem Kläger steht auch kein Anspruch auf Vertragsanpassung über [REF] zu, auch wenn die Beklagte den Anbau tatsächlich nutzt und davon profitiert. Ein solcher Anspruch wäre ohnehin nur zur QM-Miete der alten Wohnung begründet gewesen, denn durch den Anbau bleibt das Baualter unverändert.
Einem solchen Anspruch auf Vertragsanpassung stand entgegen, dass die Beklagte bereits vor der Maßnahme in der Vereinbarung zwischen den Parteien festgehalten, dass sie nicht mit der Einrede präkludiert sein soll, sie wäre nicht zur Duldung der Arbeiten verpflichtet gewesen. Damit hat sie vorab deutlich gemacht, dass sie einer Mieterhöhung nicht bedenkenlos entgegen stünde.
Auch ist zu berücksichtigen, dass die Miete der Beklagten vom Sozialamt gezahlt wird. Bei Erhöhung der Miete durch Änderung der Quadratmeterzahl kann durchaus die Sozialbehörde beschließen, die Miete aufgrund der Wohnungsgröße nicht weiter zu zahlen. Dies würde wohl den Wohnungsverlust für die Beklagte bedeuten. Daraufhin ist es der Beklagten im Rahmen von [REF] nicht zumutbar, einer Vertragsänderung zuzustimmen.
Der Antrag Ziff. 0 konnte keinen Erfolg haben, da bereits eine Mieterhöhung gem. Ziff. 0 und/oder 0 nicht in Betracht kam. Es mag ein Feststellungsinteresse des Klägers bestehen, aber wenn die Beklagte schon nicht verpflichtet ist, eine Miete für den Anbau zu entrichten, kann auch nicht festgestellt werden, dass sie zur Zahlung einer Gesamtmiete für die Wohnung von 0 EUR verpflichtet sein soll.