Tenor Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg 0. Zivilsenat vom [DATE] in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom [DATE] aufgehoben. Bezüglich der Entscheidung über den Anspruch auf Herausgabe des Reihenhauses und über die ab [DATE] begehrte Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 0 € wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 0. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom [DATE] zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand
Der Kläger, der mit Beschluss des Amtsgerichts vom [DATE] zum Zwangsverwalter für das im Wohnungseigentum stehende Reihenhaus bestellt worden ist, nimmt die Beklagte auf dessen Herausgabe sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch.
Das Haus wird seit seiner Errichtung Ende der [DATE] er Jahre von der Beklagten bewohnt zunächst zusammen mit ihrem Ehemann, dem Zeugen A. , seit der Scheidung allein. Ein schriftlicher Vertrag über die Nutzung besteht nicht.
Eigentümer des zwangsverwalteten Reihenhauses ist der Zeuge Al. , ein persischer Geschäftsmann, der sich seit Jahren im Ausland aufhält. Der Ehemann der Beklagten war mit diesem zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses teils geschäftlich und teils privat beide sind Landsleute verbunden.
Die Beklagte macht geltend, zwischen ihr beziehungsweise zwischen ihrem früheren Ehemann und dem Wohnungseigentümer bestehe ein Mietverhältnis. Die Anschaffungskosten für das Reihenhaus in Höhe von etwa 0 DM seien seinerzeit wirtschaftlich von ihrem früheren Ehemann getragen worden, indem ihm entsprechende Provisionszahlungen "abgezogen" worden seien. Im Gegenzug habe er auf Lebenszeit unentgeltlich in dem Haus leben dürfen. Hieraus leite sich auch das lebenslange Wohnrecht für sie selbst ab. Darüber hinaus ergebe sich das Bestehen eines Mietverhältnisses bereits daraus, dass die Beklagte und ihr damaliger Ehemann seit Nutzungsbeginn im Jahr [DATE] "sämtliche Neben und Reparaturkosten" für das Haus bezahlt hätten. Insoweit habe es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, es habe die konkludente Vereinbarung durch die Übernahme der Kosten genügt.
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Herausgabe des Reihenhauses, Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit in Höhe von 0 € nebst Zinsen, Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung in Höhe von 0 € monatlich sowie auf Feststellung der Verpflichtung zur Freistellung von Betriebskosten in Anspruch.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe
Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Anspruch aus [REF] auf Herausgabe der Wohnungseigentumseinheit. Der Beklagten stehe nach [REF] ein Recht zum Besitz zu. Dabei könne offenbleiben, ob zwischen dem früheren Ehemann und dem Eigentümer ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht vereinbart worden sei. Denn zumindest sei zwischen letzterem und der Beklagten ein Mietvertrag konkludent geschlossen worden.
Dies folge aus den Umständen des Falles beziehungsweise der praktischen Handhabung. Der frühere Ehemann der Beklagten habe in dem Haus mit seiner Familie seit [DATE] gewohnt. Er und die Beklagte hätten seit [DATE] sämtliche Neben und Reparaturkosten gezahlt. Der Eigentümer habe ihn dafür zusammen mit der Beklagten in dem Haus wohnen lassen und keine Miete und keine Herausgabe verlangt.
Nach der Rechtsprechung sei ein Mietverhältnis auch dann anzunehmen, wenn der Mieter lediglich die Betriebskosten oder sonstige Lasten zu tragen habe. So liege ein Mietvertrag bereits dann vor, wenn überhaupt eine nicht notwendig kostendeckende Gegenleistung erfolge. Hier habe die Beklagte mit ihrem früheren Ehemann noch zusätzlich die Reparaturkosten übernommen. Diese gehörten zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand, die grundsätzlich dem Vermieter obliege . Damit hätten die Beklagte und ihr früherer Ehemann eine Pflicht des Vermieters übernommen, sich insoweit an den notwendigen Ausgaben beteiligt und somit ein Entgelt für die Gewährung des Gebrauchs übernommen. Das genüge, da ein Mietvertrag auch dann anzunehmen sei, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung sehr niedrig sei und es sich um eine sogenannte Gefälligkeitsmiete handele. II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gemäß [REF] zu. Ebenso ist die Beklagte verpflichtet, ihm seit Rechtshängigkeit gemäß [REF] eine der Höhe nach unstreitige Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 0 € zu zahlen. Den Abschluss eines Mietvertrags gemäß [REF] , den die Beklagte hier allein dem Kläger als Zwangsverwalter gemäß [REF] entgegenhalten könnte, hat diese bereits nicht schlüssig dargelegt. Hinsichtlich der geforderten Nutzungsentschädigung für die Zeit vor Rechtshängigkeit, der Zinsen sowie des hinreichenden Feststellungsbegehrens kann das Bestehen von Ansprüchen des Klägers nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden .
Das Berufungsgericht hat zu Recht offengelassen, ob ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht, das auch das Wohnungsrecht der Beklagten miteinschloss, zwischen ihrem geschiedenen Ehemann und dem Eigentümer vereinbart war.
Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ist im Grundbuch ein dingliches Wohnungsrecht gemäß [REF] , welches allein ein die Anordnung eines unbeschränkten Zwangsverwaltungsverfahrens hinderndes Recht darstellen würde , nicht eingetragen. Ob der frühere Ehemann der Beklagten mit dem Eigentümer ein schuldrechtliches, unentgeltliches, lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart hatte, ist unerheblich. Selbst wenn dies zuträfe, wäre der Zwangsverwalter aus einem solchen schuldrechtlichen Vertrag nicht verpflichtet, da gemäß [REF] nur ein Miet oder Pachtvertrag über ein vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassenes Grundstück dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam ist. Ein lediglich schuldrechtlich vereinbartes lebenslanges Wohnungsrecht könnte die Beklagte mithin allenfalls dem Eigentümer entgegenhalten, nicht jedoch dem Kläger als Zwangsverwalter.
Soweit das Berufungsgericht allerdings angenommen hat, die Beklagte könne den Räumungs und Zahlungsansprüchen des Zwangsverwalters den Bestand eines wirksam vereinbarten Mietverhältnisses gemäß [REF] entgegenhalten, ist diese Auffassung rechtsirrig. Sie lässt sich auch nicht unter Heranziehung des Senatsurteils vom [DATE] begründen.
Zwar kann sich ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, rechtlich als Mietvertrag im Sinne des [REF] darstellen. Dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen. Vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar .
Den Abschluss eines solchen Mietvertrags gemäß [REF] hat die Beklagte jedoch bereits nicht schlüssig dargelegt. Den vagen und in sich teils widersprüchlichen Ausführungen der Beklagten, die vorgerichtlich den Abschluss eines Mietvertrags sogar in Abrede gestellt und stattdessen ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht für sich in Anspruch genommen hatte, welches ihr aufgrund der behaupteten wirtschaftlichen Aufwendungen ihres früheren Ehemannes für den Erwerb des Wohnungseigentums zustünde, lässt sich eine auf einen Mietvertrag gerichtete Einigung des Eigentümers mit dem früheren Ehemann der Beklagten nicht entnehmen.
Fest steht insoweit lediglich, dass die Beklagte seinerzeit nach Errichtung des Reihenhauses dieses anfänglich zusammen mit ihrem Ehemann bezog und dort seither ohne Zahlung eines über die in genauem Umfang streitigen Neben und gelegentliche Reparaturkosten an dem Haus hinausgehenden Geldbetrags wohnt.
Ob hierin eine entgeltliche Gewährung des Gebrauchs des Reihenhauses und damit ein Mietvertrag gemäß [REF] oder eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs und damit eine Leihe gemäß [REF] , eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung oder gar ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne Rechtsbindungswillen zu sehen ist, ist zwar grundsätzlich der tatrichterlichen Auslegung vorbehalten . Ob eine Erklärung oder ein bestimmtes Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, beurteilt sich dabei nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben .
Diese durch den Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist vom Revisionsgericht jedoch beschränkt darauf zu überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht . Dies ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet und zugleich wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der erkennende Senat die Auslegung selbst vornehmen .
Die Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass die damaligen Parteien jedenfalls keinen dem Kläger als Zwangsverwalter allein entgegenzuhaltenden Mietvertrag vereinbart haben.
Bei einer unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag , einen Leihvertrag oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden . Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben .
Die Abgrenzung, ob den Erklärungen der Parteien ein Wille zur rechtlichen Bindung zu entnehmen ist oder die Parteien nur aufgrund einer außerrechtlichen Gefälligkeit handeln, ist unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu bewerten. Ob ein Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des Verhaltens der Parteien zu ermitteln, wobei vor allem die wirtschaftliche und die rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen sind . Bei Anlegung dieser Maßstäbe liegt hier ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis nicht vor.
Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ließ der Eigentümer seine Landsleute, die Beklagte und ihre Familie, aufgrund der geschäftlichen und persönlichen Beziehungen zwischen ihnen seinerzeit in sein neu errichtetes Reihenhaus einziehen und sodann über mehr als ein Jahrzehnt wohnen. Auch falls diese Überlassung ohne ein wie auch immer geartetes Entgelt erfolgte, sprechen hier die objektiven Umstände, insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung der Überlassung von Wohnräumen ohne eine Befristung und die rechtliche Bedeutung für die Beklagte und ihre Familie hinsichtlich des Hauses als ihres Lebensmittelpunkts bereits gegen die Annahme eines bloßen Gefälligkeitsverhältnisses.
Damit liegt zwar eine vertragliche Bindung vor. Den Abschluss eines Mietvertrags gemäß [REF] hat die Beklagte jedoch nicht hinreichend konkret dargelegt.
Der Abschluss eines Wohnraummietvertrags setzt voraus, dass sich einerseits der Vermieter verpflichtet, Wohnräume dauerhaft und im Rahmen des sozialen Mietrechts unter Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit dem Mieter gegen Zahlung eines Entgelts zu überlassen und dass sich der Mieter im Gegenzug verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten. An letzterem fehlt es, wenn erst nach der Überlassung Kostentragungspflichten entstehen .
Aufgrund der Angaben der Beklagten ist hier weder eine solche Verpflichtung des Eigentümers zur Überlassung des Reihenhauses noch eine im Gegenseitigkeitsverhältnis dazu stehende Verpflichtung der Beklagten zur Entrichtung eines Entgelts feststellbar. Unstreitig existiert keine Mietvertragsurkunde, aus der sich die gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien ergeben. Anders als bei der Fallgestaltung, wie sie dem Senatsurteil vom [DATE] zugrunde lag, gibt es auch keine sonstigen mündlichen Absprachen, aus denen sich eine solche gegenseitige Verpflichtung der damaligen Parteien entnehmen lässt.
Die vagen Angaben der Beklagten zur behaupteten Anschaffung des Reihenhauses mittels "abgezogener" Provisionen ihres geschiedenen Ehemannes sind ebenfalls nicht geeignet, den Abschluss eines Mietvertrags gemäß [REF] zu belegen. Sie lassen bereits offen, ob, falls überhaupt Provisionszahlungen für die Anschaffungskosten verwendet wurden, das Geld als Darlehen oder aus sonstigen Gründen an den Eigentümer geleistet worden wäre. Auch wären worauf schon das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom [DATE] hingewiesen hat hieraus allein noch keine Rückschlüsse auf den Inhalt und die Dauer eines möglicherweise zustande gekommenen Mietvertrags möglich.
Es bleibt damit nur der von der Beklagten vorgetragene Umstand, "sämtliche" Neben und Reparaturkosten von Anfang an gezahlt zu haben. Dabei handelt es sich allerdings um einen ambivalent zu beurteilenden Gesichtspunkt, aus dem sich der Abschluss eines Mietvertrags entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zweifelsfrei entnehmen lässt. Aus der Übernahme der im Umfang hier darüber hinaus streitigen Neben und Reparaturkosten kann ohne nähere Absprachen hierzu nicht auf eine Gegenleistung im Sinne des [REF] zur Gewährung des Gebrauchs an dem Reihenhaus geschlossen werden.
Die Übernahme gelegentlicher Reparaturkosten spricht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht für eine mietvertragliche Vereinbarung. Denn auch bei der Leihe hat der Entleiher gemäß [REF] regelmäßig die der Erhaltung der Sache dienenden Kosten, die den Gebrauch der Sache erst ermöglichen, zu tragen. Die Kosten sind nach dem Leitbild des Leihvertrags gerade von demjenigen zu tragen, dem der Gebrauch der Sache zusteht. Dies wäre hier die Beklagte. Die Tragung der Reparaturkosten kann daher genauso gut für die Vereinbarung einer Leihe sprechen.
Hinsichtlich der Tragung der Betriebskosten hat auch bei der Vereinbarung eines unentgeltliches Wohnungsrechts, wovon die Beklagte hier offensichtlich ausgeht, der Wohnungsberechtigte jedenfalls die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen, ebenso aber auch die anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten der Unterhaltung der Anlagen .
Selbst wenn die Beklagte darüber hinaus was sich ihrem Vorbringen allerdings nicht ganz klar entnehmen lässt verbrauchsunabhängige Betriebskosten getragen haben sollte, ließe dies mangels konkreter Abreden den Rückschluss auf den stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages ebenfalls nicht zu. Diese Kosten stellen allenfalls einen geringen Bruchteil des üblicherweise für die mietweise Überlassung eines Reihenhauses zu zahlenden Entgelts dar. Angesichts der Interessenlage der Beteiligten können allein aus dieser tatsächlichen Handhabung der Kosten keine Willenserklärungen des Eigentümers und des früheren Ehemanns der Beklagten dahin entnommen werden, dass damit eine dauerhafte Gebrauchsüberlassungsverpflichtung gegen Übernahme dieser Kosten begründet werden sollte.
Besondere Umstände, die gleichwohl für eine solche Würdigung sprächen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch nicht erkennbar. Sie liegen insbesondere weder allein in dem Umstand, dass es sich bei den Beteiligten um Landsleute handelt noch in der langjährigen Überlassung des Reihenhauses an die Beklagte und ihre Familie. Es ist schon nicht ersichtlich, dass diese langjährige Überlassung bereits im Zeitpunkt der Überlassung des Reihenhauses an die Beklagte und ihren früheren Ehemann absehbar war. Vielmehr spricht vieles dafür, dass die Vertragsverhandlungen der Parteien seinerzeit nicht zu Ende geführt worden, sondern letztlich "steckengeblieben" sind. Auch diesem Umstand kann daher kein entscheidendes Gewicht bei der Beurteilung der Frage, ob die Überlassung des Reihenhauses seinerzeit mietweise erfolgte, beigemessen werden.
Somit scheidet ein Mietvertrag gemäß [REF] aus. Da jedoch weder die Leihe gemäß [REF] die zudem, wenn keine bestimmte Zeitdauer vereinbart ist, jederzeit gemäß [REF] beendet werden kann noch ein sonstiges vereinbartes Nutzungsverhältnis sui generis dem Kläger als Zwangsverwalter gegenüber bestandskräftig sind , bedarf es keiner Entscheidung darüber, welches andere Rechtsinstitut hier vorliegt.
Mangels Abschlusses eines Mietvertrags nach [REF] steht der Beklagten folglich kein Recht zum Besitz gemäß [REF] zu, das sie dem Zwangsverwalter gemäß [REF] entgegen halten könnte. Der Kläger ist daher aufgrund seiner Bestellung zum Zwangsverwalter durch das Vollstreckungsgericht berechtigt, von ihr die Herausgabe des Reihenhauses und die Zahlung einer der Höhe nach unstreitigen monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 0 € seit Rechtshängigkeit , dem [DATE] , zu verlangen. III.
Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben . Der Rechtsstreit ist hinsichtlich des Herausgabeanspruchs und des Zahlungsanspruchs ab Rechtshängigkeit zur Endentscheidung reif, weil der Beklagten gegenüber dem Herausgabeanspruch des Klägers nach [REF] kein Recht zum Besitz gemäß [REF] zusteht. Sie hat daher das im Wohnungseigentum stehende Reihenhaus an den Kläger herauszugeben und für die gezogenen Nutzungen nach [REF] monatlich 0 € seit [DATE] zu zahlen.
Im Übrigen ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil insoweit weitere Feststellungen zu treffen sind. Hierzu weist der Senat darauf hin, dass es für die vor Rechtshängigkeit geltend gemachten Zahlungsansprüche darauf ankommt, ob der Beklagten Bösgläubigkeit im Sinne von [REF] nachzuweisen ist. Bezüglich des Feststellungsantrages sind angesichts des Umstandes, dass die Beklagte vorgetragen hat, stets sämtliche Betriebskosten getragen zu haben, nähere Feststellungen zum Feststellungsinteresse erforderlich. Zudem bedarf es hinsichtlich der für die Nutzungsentschädigung begehrten Zinsen konkreter Feststellungen zum Verzugseintritt. Die Sache ist insoweit an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann