Die Klägerin ist seit [DATE] Eigentümerin des um [DATE] erbauten Gebäudes B. straße 0 in K. P. . Das Erdgeschoß des Hauses wurde seit seiner Errichtung als Gaststätte und das erste Obergeschoß mit den Mansarden im Dachgeschoß zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnung war mit WC und Bad ausgestattet und wurde ausweislich vorliegender Pachtverträge aus den Jahren [DATE] , [DATE] und [DATE] von den jeweiligen Pächtern der Gaststätte bewohnt. Mit Schreiben vom [DATE] beantragte die Klägerin die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der etwa 0 qm großen Wohnung im ersten Obergeschoß mit Mansarden für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni. Im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß sollten nichttragende Wände teilweise entfernt und durch neue Leichtwände ersetzt werden. Zur Begründung gab die Klägerin an, die Räume seien vom Gaststättenbetreiber bis vor etwa vier Jahren bewohnt bzw. möbliert oder an Gäste vermietet worden. Seitdem stünden die Räume wegen des unbewohnbaren Zustandes leer. Im Rahmen einer Anhörung zu einer beabsichtigten Ablehnung der beantragten Genehmigung machte die Klägerin mit Schreiben vom [DATE] geltend, wie bereits in dem Antrag, der im übrigen nicht für nötig erachtet werde, mitgeteilt worden sei, seien die Räume bisher bereits möbliert und an Hotel und Pensionsgäste vermietet worden. Außerdem seien die Räume nicht mehr bewohnbar gewesen und hätten seit ca. vier Jahren leergestanden. Mit Bescheid vom [DATE] lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum mit der Begründung ab: Die betroffene Wohnung sei aufgrund ihres Alters und ihrer Ausstattung preisgünstiger und einfacher Wohnraum. Gerade bezüglich dieses Wohnraums bestehe in K. eine besondere Mangelsituation, so daß die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum dieser Baualtersklasse und entsprechender Miethöhe nicht sichergestellt sei. Zur Begründung ihres Widerspruchs trug die Klägerin vor, sie habe bisher in einem größeren Umfang freifinanzierten Wohnraum errichtet, für den ein Mietzins vereinbart sei, der unter dem nach dem Mietspiegel erzielbaren Mietzins liege. Wenn sie die Klägerin geschädigt werde, müsse sie Mieterhöhungen vornehmen. Während das Amt für Wohnungswesen die seit Jahren nicht mehr bewohnbaren Räume nicht einmal besichtigt habe, könne der zuständige Außendienstbeamte des Bauaufsichtsamtes, Herr Homis, bestätigen, daß die Räume nicht mehr benutzbar gewesen seien. Ausweislich eines Vermerks über eine Besichtigung durch Bedienstete des Beklagten am [DATE] konnte nicht mehr überprüft werden, ob die Wohnräume noch bewohnbar waren, weil bereits erhebliche Umbaumaßnahmen durchgeführt worden waren. Durch Bescheid vom [DATE] wies der Beklagte den Widerspruch mit der Begründung zurück: Aus der behaupteten möblierten Vermietung der Räume an Hotel und Pensionsgäste lasse sich kein Genehmigungsanspruch herleiten, weil diese gewerbliche Nutzung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung erfolgt sei. Die Wohnräume befänden sich zumindest jetzt in einem zu Wohnzwecken instandsetzungsfähigen Zustand. Eine zukünftige Nutzung der Räume zu Wohnzwecken sei auch nach erfolgtem Umbau z.B. in Form einer Einzelzimmervermietung auf der Basis von Wohnungsmietverträgen möglich. Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Zum Zeitpunkt des Kaufs des Objekts durch Vertrag vom [DATE] seien die Wohnräume bereits seit vier Jahren nicht mehr bewohnt worden, weil sie längst unbewohnbar geworden seien. Der Pächter der Gaststätte habe nicht in dem Haus gewohnt. Die Unbewohnbarkeit der Räume sei durch den Außendienstbeamten des Bauaufsichtsamtes, Herrn H. , vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen festgestellt worden. Zur Unbewohnbarkeit sei hinzugekommen, daß zwischen der Gaststätte und dem Obergeschoß lediglich eine alte Holzdecke vorhanden gewesen sei, so daß der Schallschutz ungenügend gewesen sei. Die Nutzung der Räume als Hotel habe die Sanierung gerechtfertigt, während eine Sanierung lediglich zu Wohnzwecken nicht rentabel gewesen wäre. Es wären umfangreiche und teure Isoliermaßnahmen notwendig gewesen, die zu einer Kostenmiete von über 0, DM je Quadratmeter geführt hätten. Bei einer solchen Miete könne für einen Altbau kein Mieter gefunden werden. den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom [DATE] und [DATE] zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen. Er hat geltend gemacht: Ob die Räume vor den Umbaumaßnahmen in einem unbewohnbaren Zustand gewesen seien, könne dahingestellt bleiben, weil die Wohnung mit vertretbarem Aufwand wieder für Wohnzwecke habe hergerichtet werden können. Zu dem Umfang der erforderlichen Arbeiten und den notwendigen Kosten habe die Klägerin keine Angaben gemacht. Eine etwa fehlende Rentabilität der Gaststätte ohne Hotelbetrieb rechtfertige nicht, Wohnraum zu opfern. Durch das angefochtene Urteil, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse oder ein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung bestehe nicht. Auf das Vorbringen der Klägerin zur Bewohnbarkeit des früheren Wohnraums komme es nicht an. Handele es sich gegebenenfalls aus wirtschaftlichen Gründen nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, scheide bereits aus diesem Grund die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung aus. Zur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend: Es sei überraschend, daß das Verwaltungsgericht keine Feststellungen zur Bewohnbarkeit der Wohnung getroffen habe, obwohl diese Frage von Anfang an zwischen den Parteien streitig gewesen sei. Es habe keinen Grund zu der Annahme gegeben, sie die Klägerin habe ihre Rechtsverfolgung bewußt auf den Verpflichtungsantrag beschränken wollen. Die Wohnung in dem Haus sei unbewohnbar gewesen und dementsprechend auch lange vor dem Erwerb des Hauses nicht mehr genutzt worden. So seien die Holzdecken durchgefault und nicht mehr tragfähig gewesen. Auch die Fensterrahmen seien durchgefault und die Scheiben zerbrochen gewesen. Sie hätten gänzlich erneuert werden müssen, wie auch viele Türen. Die Wasserleitungen seien zum Teil durchgerostet, zum Teil verrostet gewesen, was sicher ein wesentlicher Grund für die Fäulnis im gesamten Holzbereich gewesen sei. Die unbenutzbar gewordenen Öfen hätten durch eine neue Heizungsanlage ersetzt werden müssen. Auch seien die Kamine erneuert worden. Das Dach sei undicht gewesen, ein Teil des Dachgebälks verrottet und die Treppe zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß sei morsch gewesen. Eine Aufstellung der Rechnungen für die Umbauarbeiten "Bergertreff" belaufe sich auf über 0, DM. Auch wenn sich dieser Aufwand um etwa 0, DM verringert hätte, weil bei einer Wohnnutzung weniger Bäder hätten errichtet werden müssen, hätte sich mit der in dem Haus erzielbaren Rohmiete allenfalls eine monatliche Rendite von 0, DM ergeben. Die Baukosten ließen sich damit in einem Zeitraum von zehn Jahren nicht amortisieren, selbst wenn der Zinsaufwand nicht berücksichtigt würde. Die frühere Eigentümerin, Frau G. , habe sich offensichtlich in finanziellen Schwierigkeiten befunden. Die Tochter von Frau G. , die sich bei Herrn W. H. in der Ausbildung befunden habe, habe diesen um Hilfe gebeten. Herr W. H. habe in der M. straße, der E. M. Straße und der B. straße eine große Anzahl von Ersatzwohnungen errichtet. Für die Häuser M. straße 0 und E. M. Straße 0 a und b sei die Baugenehmigung am [DATE] erteilt worden; die Häuser mit insgesamt 0 Wohnungen seien am [DATE] abgenommen worden. Herr W. H. habe einen Geschäftsanteil von 0 % der Klägerin; 0 % halte sein Sohn. Die Klägerin beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil zu ändern und 0. hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom [DATE] und des Widerspruchsbescheides vom [DATE] zu verpflichten, die Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der Wohnung in dem Haus B. straße 0 in K. P. im I. Obergeschoß mit Mansarden im Dachgeschoß für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni zu erteilen. Er trägt vor: Es sei zwar davon auszugehen, daß der Gebrauch des I. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht möglich gewesen sei, dies sei allerdings darauf zurückzuführen, daß in der Vergangenheit notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unterlassen worden seien. Nach Auswertung der Rechnungsbelege seien lediglich 0, DM zur Wiederherstellung und Nutzung des Wohnraums im I. Obergeschoß und Dachgeschoß in Ansatz zu bringen. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wäre ein Kostenausgleich innerhalb eines Renditezeitraums von 0 Jahren auch unter Berücksichtigung der Zinsbelastung erzielbar gewesen. Zwar habe Herr H. auf den Grundstücken M. straße 0 und E. M. Straße 0 a und 0 b in K. zwei Wohneinheiten geschaffen, diese könnten aber nicht als Ersatz für den streitbefangenen Wohnraum angesehen werden. Selbst wenn noch ein zeitlicher Zusammenhang anerkannt werde, so fehle es an einem sachlichen Bezug zwischen dem errichteten und dem umgewandelten Wohnraum, da die Klägerin zu keinem Zeitpunkt dargelegt habe, daß sie beabsichtige, neuen Wohnraum zu schaffen, um dafür zeitgleich oder später den in Rede stehenden Wohnraum umzuwidmen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, der Verfahrensakte [REF] VG Köln [REF] und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Das in der Berufungsinstanz mit dem Hauptantrag verfolgte Feststellungsbegehren ist allerdings unbegründet, weil die Klägerin für die Zweckentfremdung der Wohnräume im Obergeschoß und Dachgeschoß des Hauses B. straße 0 gemäß Art. 0 § 0 Abs. 0 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts MRVerbG der Genehmigung bedarf. Die Stadt K. ist durch die aufgrund Art. 0 [REF] en vom [DATE] GV NW Seite 0 , vom [DATE] GV NW Seite 0 und vom [DATE] GV NW Seite 0 wie auch zuvor bereits durch die Zweckentfremdungsverordnung vom [DATE] zu einem Gebiet bestimmt worden, in dem Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden darf. Bei den Räumen im Ober und Dachgeschoß des Hauses B. straße 0, die anderen als Wohnzwecken zugeführt werden sollen, handelt es sich um Wohnraum im Sinne des Mietrechtsverbesserungsgesetzes und der Zweckentfremdungsverordnung. An Wohnraum in diesem Sinne fehlt es, wenn die Räume etwa aus bebauungs oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden dürfen, wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht bewohnt werden können oder wenn sie aus anderen Gründen sich nicht mehr als Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vermieten lassen. Ein Mißstand ist namentlich dann gegeben, "wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Verhältnisse entspricht" ; ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, "wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird" . Liegt ein Mangel oder Mißstand vor, greift das Zweckentfremdungsverbot gleichwohl ein, wenn der zur Beseitigung einer Unbewohnbarkeit erforderliche Modernisierungs oder Renovierungsaufwand wirtschaftlich vertretbar und dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar ist. Ein Mangel oder Mißstand kann dann mit einem zumutbaren Aufwand behoben werden, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Unzumutbar sind demgegenüber Modernisierungs und Renovierungsaufwendungen bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können. Abzusetzen ist von dem Aufwand allerdings der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Dabei ist ohne Bedeutung, ob der Verfügungsberechtigte selbst oder sein Rechtsvorgänger die notwendigen Maßnahmen unterlassen hat. Nach der von der Klägerin gegebenen Beschreibung des Zustandes des Hauses B. straße 0 ist bei der Übernahme durch sie von der Unbewohnbarkeit der Wohnung im Ober und Dachgeschoß auszugehen. Auch der Beklagte hält den Gebrauch dieser Geschosse zu Wohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht für möglich. Die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob der hierfür erforderliche finanzielle Aufwand durch die erzielbare Rendite innerhalb von zehn Jahren ausgeglichen werden kann, stellt sich in Wahrheit nicht. Aus den Angaben der Klägerin zum Zustand der Wohnung folgt nämlich auch, daß zur Erhaltung der Bewohnbarkeit gebotene Instandsetzungs und Unterhaltungsarbeiten in der Vergangenheit unterblieben sind. Insbesondere die zur Unbewohnbarkeit führenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden hätten verhindert werden können, wenn das Dach rechtzeitig repariert, zerbrochene Scheiben ersetzt und vom Rost zerfressene Leitungen ausgetauscht worden wären. Den zuletzt genannten Schaden hat die Klägerin als wesentlichen Grund für die Fäulnis im gesamten Holzbereich des ersten Geschosses und des Obergeschosses angesehen. Unter Berücksichtigung des Umstands, daß die Wohnung über Jahrzehnte bis etwa Mitte der 0'er Jahre bewohnt war, die Pachträume in dem vor Aufgabe der Wohnnutzung zuletzt geschlossenen Pachtvertrag vom 0. Juli [DATE] als im guten Zustand befindlich bezeichnet wurden, ist deshalb anzunehmen, daß der Umfang der Renovierungsaufwendungen im wesentlichen durch die unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten verursacht wurde. Der Grund dafür, daß in der Vergangenheit notwendige Maßnahmen unterlassen wurden, dürften wie die Klägerin angegeben hat finanzielle Schwierigkeiten der früheren Eigentümerin, Frau G. , gewesen seien. Die Berufung hat mit dem Hilfsantrag Erfolg. Der die Genehmigung versagende Bescheid des Beklagten vom 0. Januar [DATE] in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom [DATE] ist rechtswidrig, weil die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Zweckentfremdungsgenehmigung hat . Die Klägerin hat in beachtlicher Weise durch die Errichtung der Häuser M. straße 0 und E. M. Straße 0 a und 0 b in K. Ersatzwohnraum geschaffen, so daß durch die Zweckentfremdung der hier in Rede stehenden Wohnung die allgemeine Wohnungsversorgung nicht berührt wird. Voraussetzungen für die Beachtlichkeit eines Angebots, Ersatzwohnraum zu schaffen, sind, daß der neugeschaffene Raum jedenfalls nicht kleiner sein darf als der zweckentfremdete Raum und diesen im Standard nicht in einer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreitet, Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Beklagte, der die örtlichen Verhältnisse kennt, nicht in Frage gestellt. Soweit er möglicherweise Einwände bezüglich des Bestehens eines zeitlichen Zusammenhangs der Schaffung des Ersatzwohnraums mit der Zweckentfremdung erhebt, greifen etwaige Bedenken nicht durch. Für die Häuser M. straße 0 und E. M. Straße 0 a und 0 b wurde die Baugenehmigung am [DATE] erteilt und die bauaufsichtliche Abnahme erfolgte am [DATE] . Diese Häuser wurden somit nur wenige Monate vor Beantragung der Zweckentfremdungsgenehmigung für die Wohnung in dem Haus B. straße 0 zur Durchführung der Umbaumaßnahmen dieser Wohnung in ein Hotel Garni fertiggestellt. Mit Blick auf die Dauer, die die Realisierung eines ebenfalls beachtlichen Angebotes, zukünftig Ersatzwohnraum zu schaffen, beansprucht, liegt bei dem hier in Rede stehenden Zeitraum ein sogar eher enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Schaffung des Ersatzraumes und der Zweckentfremdung vor. Es ist auch davon auszugehen, daß in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzraum Übereinstimmung beteht. Zwar hat Herr W. H. persönlich die Häuser M. straße 0 und E. M. Straße 0 a und 0 b als Bauherr errichtet. Da er aber 0 % der Geschäftsanteile der Klägerin hält 0 % der Geschäftsanteile hält sein Sohn besteht praktisch Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung. Die Eignung der oben genannten Wohnhäuser als Ersatzwohnraum scheitert entgegen der Ansicht des Beklagten nicht an einem fehlenden sachlichen Bezug zwischen dem errichteten und dem zweckentfremdeten Wohnraum. Neben den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten sechs Voraussetzungen für die Beachtlichkeit des Ersatzwohnraums ist nicht noch zu fordern, daß angegeben wird, der neu zu errichtende Wohnraum werde geschaffen, um anderen Wohnraum umzuwidmen . Durch das Zweckentfremdungsverbot soll in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, der Bestand an Wohnraum geschützt werden. Es geht dabei um die Sicherstellung des Normalen. Diesem Zweck ist hinreichend genügt, wenn ein durch die Zweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt durch die Schaffung von Ersatzwohnraum, der den genannten sechs Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts genügt, ausgeglichen wird. Ein etwaiges Interesse der Verwaltung, vorab darüber informiert zu sein, ob die Schaffung von neuem Wohnraum für die Umwidmung bestehenden Wohnraums zweckentfremdungsrechtlich von Bedeutung ist, um so möglicherweise die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt leichter einschätzen zu können, ist durch Art. 0 MRVerbG, der nur den Bestandschutz bezweckt, nicht gedeckt. Das Zweckentfremdungsverbot darf nur zur Erhaltung des notwendigen Wohnraums eingeführt werden; andere denkbare Zielsetzungen sind ausgeschlossen. Die Kostenentscheidung beruht auf [REF] . Mit Rücksicht darauf, daß sich die Zurückweisung des Hauptantrages für die Klägerin wirtschaftlich nicht negativ auswirkt, erscheint es angemessen, dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang aufzuerlegen.