Tenor Die Klage wird als derzeit unbegründet a b g e w i e s e n . Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von rückständigen Nebenkosten in Höhe von 0 DM gemäß [REF] in Verbindung mit § 0 des Mietvertrags vom [DATE] zur Zeit nicht zu, da eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung für das Jahr [DATE] nicht vorliegt und damit die Forderung der Klägerin zur Zeit nicht fällig ist. die durch die gewerbliche Nutzung entstehen . In Bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den vermieteten Geschäftsraum entfallen, gilt, dass diese durch entsprechende Meßeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen, von den Gesamtkosten abzuziehen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung zu stellen sind . Dies führt dazu, dass es bei der vorgelegten Abrechnung der Klägerin für das Jahr [DATE] nicht mehr ausreicht, die in ihr enthaltenen, sonst bei reinen Wohngebäuden ausreichenden Angaben zu machen. Die Klägerin als Vermieterin hätte zumindest erläutern müssen, was für ein Gewerbebetrieb vorliegend im Erdgeschoß des streitgegenständlichen Mietobjekts betrieben wird und warum ein vorheriger Abzug der verbrauchsabhängigen Kosten des gewerblich genutzten Mietobjekts nicht möglich war. Darüber hinaus ist gerichtsbekannt, dass die Versicherungskosten und die Grundsteuer üblicherweise bei Gewerberaum höher anzusetzen sind als bei bloßem Wohnraum . Deshalb ist die Abrechnung der Grundsteuer nach den für den Grund-steuermeßbetrag maßgeblichen Jahresrohmietzinsen zu berechnen und zu verteilen . Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Das ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt, hat die Klägerin noch nicht einmal ansatzweise vorgetragen. Beklagten mit der von ihr vorgenommenen Abrechnungsweise für das Jahr [DATE] einverstanden gewesen sind. Die Behauptung der Klägerin, die Beklagten seien mit dem "Abrechnungsschema" einverstanden, läßt die konkreten Tatsachenangaben zum Zeitpunkt und Ort der angeblichen Vereinbarung vermissen. Deshalb durfte das Gericht auch nicht den von der Klägerin angebotenen Zeugenbeweis erheben. Denn es hätte sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis gehandelt. Ein unzulässiger Antrag auf Erhebung eines Ausforschungsbeweises liegt nämlich dann vor, wenn er sich auf unsubstantiierte Behauptungen erstreckt; das ist etwa so im Fall eines Zeugenbeweises, der erkennbar dem Zweck dient, den fehlenden konkreten Tatsachenvortrag der Partei durch die Aussage der Zeugen zu ersetzen . So liegt es hier.