Tenor Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb [DATE] vom [DATE] in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] wird aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte. Die Revision wird zugelassen. Die Kläger erwarben mit Vertrag vom [DATE] von der Stadt H zu je 0/0 das unbebaute Grundstück P. in H. Der Kaufpreis betrug 0 DM. Gemäß § 0 Abs. 0 Nr. 0 dieses Kaufvertrages erhielt die Stadt H ein Wiederkaufrecht für den Fall, dass die Kläger vor Abschluss der Bebauung des Grundstücks mit einem Wohn und Geschäftshaus das Grundstück an Dritte weiterveräußerten. Der Wiederkaufpreis entsprach gemäß § 0 Abs. 0 des Vertrages dem Kaufpreis. Unter dem [DATE] baten die Kläger um die Erteilung der Zustimmung zur Weiterveräußerung des Grundstücks an einen Bauträger. Diese Zustimmung wurde seitens der Stadt H mit Schreiben vom [DATE] verweigert, da vorab Kontakt mit Ersatzerwerbern nötig sei, die [DATE] das Grundstück an Stelle der Kläger hätten kaufen wollen. Die Kläger schlossen daraufhin mit der D GmbH , an der sie nicht beteiligt waren, am [DATE] eine Vereinbarung der Gestalt, dass diese auf eigene Rechnung auf dem Grundstück ein Wohn und Geschäftshaus errichten, Teil und Wohnungseigentum bilden und dieses auf eigene Rechnung an Dritte veräußern sollte . Soweit Zukäufe nötig seien, so bestimmte es § 0 Abs. 0 dieser Vereinbarung, würden diese von den Klägern unter Freistellung durch die GmbH gekauft werden. Die Veräußerung an Dritte war nicht von einer Zustimmung der Kläger abhängig gemacht worden. Dies galt aber nicht für die Weiterveräußerung einer eventuell zu bauenden Arztpraxis im Erdgeschoss an Ärzte bestimmter Facharztrichtungen. Die Kläger verpflichteten sich, das Grundstück nicht zu veräußern oder zu belasten, ansonsten drohte gemäß § 0 der Vereinbarung die unentgeltliche Übereignung auf die GmbH. Diese sicherte ihren Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung. § 0 dieser Vereinbarung sah als Vergütung für die Ermöglichung der Vermarktung und als Entschädigung für bisher von den Klägern im Zusammenhang mit dem Objekt getätigte Aufwendungen einen Betrag von 0 DM vor. Um den Verkauf des Teil und Wohnungseigentums auf Rechnung der GmbH verwirklichen zu können, erteilten die Kläger, wie in § 0 der Vereinbarung gefordert, der GmbH eine unwiderrufliche Generalvollmacht. Die GmbH war von den Beschränkungen des In-Sich-Geschäfts nach [REF] befreit und konnte ausdrücklich auf Grund dieser Vollmacht auch auf eigene Rechnung Veräußerungen vornehmen. Der vereinbarte Betrag von 0 DM wurde im [DATE] gezahlt, in der Folgezeit veräußerte die GmbH im Namen der Kläger aber für eigene Rechnung mindestens 0 der durch sie errichteten Eigentumswohnungen. Der Beklagte erließ einen Grunderwerbsteuerbescheid gegen die GmbH, für den allerdings auf Grund der Insolvenz dieser Gesellschaft die Kläger in Haftung genommen worden sind. Soweit Eigentumswohnungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit noch nicht veräußert worden waren, wurden die Einheitswertfeststellungen im Gegensatz dazu gegenüber den Klägern vorgenommen. Die Kläger legten gegen diese Einheitswertbescheide keinen Einspruch ein. Der Beklagte sah in dem gezahlten Betrag von 0 DM eine Einnahme aus dem Betrieb eines gewerblichen Grundstückshandels der Kläger und stellte die Einkünfte aus Gewerbebetrieb der Kläger mit Bescheid vom [DATE] wie folgt fest: Gegen diesen Bescheid legten die Kläger am [DATE] Einspruch ein, den der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom [DATE] zurückwies. Mit der am [DATE] eingereichten Klage verfolgen die Kläger ihr Anliegen fort, den Feststellungsbescheid aufzuheben, da sie der Meinung sind, dass ein gewerblicher Grundstückshandel nicht vorläge. Die Übertragung der Eigentumswohnungen sei ihnen nicht zuzurechnen, da sie keinerlei Einwirkungsmöglichkeiten auf diese Verkäufe gehabt hätten. Die gewählte Konstruktion sei nur erfolgt, da eine Weiterveräußerung an die GmbH mangels Zustimmung der Stadt H nicht möglich gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Den Klägern haben keine gewerblichen Einkünfte i. S. des [REF] erzielt. Es fehlt sowohl am Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels wie auch an einer Zurechenbarkeit der Tätigkeit der GmbH bei den Klägern. Die von der GmbH im Namen der Kläger getätigten Verkäufe von mindestens 0 Eigentumswohnungen sind nicht geeignet, einen gewerblichen Grundstückshandel der Kläger zu begründen. Zum Zeitpunkt dieser Verkäufe war die GmbH bereits wirtschaftliche Eigentümerin des Grundstückes. Die Übertragung dieses wirtschaftlichen Eigentums von den Klägern auf die GmbH selbst reicht nicht aus, um hierin ein Überschreiten der privaten Vermögensverwaltung der Kläger hin zum Gewerbebetrieb anzunehmen. Nach [REF] es liegt ein Gewerbebetrieb vor, wenn die Betätigung selbstständig und nachhaltig mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Diese Tätigkeit darf weder eine Ausübung von Land und Forstwirtschaft noch eine Ausübung einer selbstständigen Arbeit darstellen. Auch muss sie den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Für die Abgrenzung einer gewerblichen Tätigkeit vom Bereich der privaten Vermögensverwaltung kommt es bei Grundstücksgeschäften darauf an, ob nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz i.S. einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt . Diese Abgrenzung wird konkretisiert durch die sog. Drei-Objekte-Grenze, die besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als 0 Objekte veräußert werden. Werden dagegen mindestens 0 Objekte in einem engen zeitlichen Zusammenhang in der Regel 0 Jahre zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf veräußert, so kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt . Diese "Drei-Objekte-Grenze" gilt auch in Fällen der Bebauung und des anschließenden Verkaufs . Im Streitfall wird die "Drei-Objekte-Grenze" von den Klägern nicht übertroffen, so dass ein gewerblicher Grundstückshandel der Kläger nicht vorliegt. Die Kläger haben lediglich das wirtschaftliche, nicht aber zivilrechtliche Eigentum an einem Grundstück übertragen. Die Kläger blieben auf Grund der Vereinbarung vom [DATE] zivilrechtlich Eigentümer des fraglichen Grundstück. Eine hiervon abweichende Zurechnung unter dem Gesichtspunkt des wirtschaftlichen Eigentums kommt aber in Betracht, wenn ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise ausübt, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann . Das ist dann der Fall, wenn dem Herausgabeanspruch des zivilrechtlichen Eigentümers keine wirtschaftliche Bedeutung mehr zukommt oder ein solcher Herausgabeanspruch nicht mehr besteht . Die in [REF] aufgeführten Beispiele der Treuhand, des Sicherungseigentums und des Eigenbesitzes lassen erkennen, dass hierbei insbesondere die Fälle des Auseinanderfallens von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum gemeint sind, bei denen die formale Rechtsmacht durch im Innenverhältnis gegebene Befugnisse begrenzt wird . Dem wirtschaftlichen Eigentümer muss der wirtschaftliche Wert der Sache, also die Substanz, wie der Ertrag zustehen . Diese wirtschaftliche Verfügungsmacht markiert auch den Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums . Entscheidend ist dabei das Gesamtbild der Verhältnisse im Einzelfall . Im vorliegenden Fall stellt die Vereinbarung vom [DATE] die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums von den Klägern auf die GmbH dar. Auf Grund der Vereinbarung vom [DATE] in Kombination mit der am gleichen Tag erteilten unwiderruflichen Generalvollmacht begaben sich die Kläger der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über das Grundstück in der Gestalt, dass diese nun in den Händen der GmbH lag. Eine Verfügung seitens der Kläger war auf Grund der Vormerkung und der Regelung in § 0 Abs. 0 dieser Vereinbarung, wonach bei Verfügung oder Belastung das Grundstück unentgeltlich an die GmbH fiele, nicht mehr möglich. Durch die Abbedingung des [REF] konnte die GmbH sogar ohne Mitwirkung der Kläger diese Übereignung vornehmen. Eine Pfändung des Grundstückes durch Gläubiger der Kläger war auf Grund der Vormerkung gemäß [REF] ausgeschlossen. Der Ausschluss der Verfügungsmacht der Kläger erfolgte auch für die normale Nutzungsdauer des Grundstücks. Ein späteres Untergehen der GmbH durch Löschung ändert hieran nichts, da es für die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums ausreicht, dass im Regelfall die Verfügung während der Nutzungsdauer des Grundstücks bei der GmbH liegt. Dies war zumindest im Augenblick des Übergangs der Verfügungsmacht anzunehmen. Neben der Substanz ging auch das Ertragsrecht durch die Vereinbarung vom [DATE] von den Klägern auf die GmbH über. Der GmbH stand auf Grund dieser Vereinbarung das Recht zu, auf eigene Rechnung auf dem Grundstück ein Wohn und Geschäftshaus zu errichten und dieses auf eigene Rechnung zu verwerten. Damit stand der GmbH der volle Ertrag aus der Verwertung des Wirtschaftsgutes zu. Die Mitwirkung der Kläger bei den Kaufverträgen erfolgte lediglich aus formalen Gründen. Tatsächlich war die GmbH auf Grund der unwiderruflichen Generalvollmacht frei, die Eigentumswohnungen zu veräußern und zu übertragen. Eine Schmälerung dieses wirtschaftlichen Eigentums der GmbH ist auch nicht in dem Zustimmungsrecht der Kläger hinsichtlich der Übertragung einer Arztpraxis zu sehen. Diese Regelung diente lediglich dem Konkurrentenschutz, begründete aber keine Verfügungsgewalt aus eigenem Recht seitens der Kläger. Das ggf. widersprüchliche Verhalten der Beteiligten im Hinblick auf die erlassenen Grunderwerbsteuer wie Bewertungsbescheide ist unbeachtlich, da das Gericht im vorliegenden Verfahren unabhängig von anderen Rechtsansichten der Beteiligten in anderen Verfahren das Vorliegen des wirtschaftlichen Eigentums festzustellen hat. Die Kläger sind weder auf Grund der Zurverfügungstellung des Grundstückes für die späteren Immobiliengeschäfte der GmbH noch durch diese Immobiliengeschäfte der GmbH gewerblich tätig geworden. Es fehlt an der für eine gewerbliche Betätigung i.S.d. [REF] notwendigen Unternehmerinitiative und dem Unternehmerrisiko der Kläger. Nur diejenige Person, nach deren Willen und auf deren Rechnung und Gefahr das Unternehmen geführt wird, bei dem sich also der Erfolg oder Misserfolg der gewerblichen Betätigung in ihrem Vermögen unmittelbar niederschlägt, ist Unternehmer . Das ist nicht gegeben. Das Zurverfügungstellen des Grundstückes selbst scheidet bereits als gewerbliche Betätigung der Kläger in diesem Sinne aus, da dieses ein einmaliger Vorgang ist, der weder eine über das Zurverfügungstellen notwendige weitere Initiative der Kläger noch ein besonderes Risiko dieser zur Folge hatte. Durch das Zurverfügungstellen erhielt die GmbH vielmehr die Chance, dieses Grundstück gewerblich zu nutzen. Dies geschah zu einem festen, in der Vereinbarung vom [DATE] festgesetzten Preis, der nicht von der Vermarktung der Wohnungen selbst abhängig gemacht worden ist. An dem Immobiliengeschäft der GmbH selbst, welches auf Grund des Überschreitens der "Drei-Objekte-Grenze" ein gewerblicher Grundstückshandel ist, sind die Kläger nicht als Unternehmer in irgendeiner Art und Weise beteiligt. Da dieses Immobiliengeschäft gemäß § 0 Abs. 0 der Vereinbarung ausschließlich auf Rechnung und Gefahr der GmbH erfolgte, ist ein Unternehmerrisiko der Kläger nicht erkennbar. Unternehmerinitiative scheitert daran, dass den Klägern auf Grund der Vereinbarung vom [DATE] keinerlei Befugnisse im Hinblick auf die Art und Weise der Veräußerung der Eigentumswohnungen eingeräumt wurde. Die anscheinend aus Konkurrenzgründen vorgesehene Einschränkung der Veräußerung einer Praxis an bestimmte Arten von Fachärzten stellt lediglich eine Art Vetorecht dar, nicht aber eine darüberhinausgehende Befugnis der Kläger, die Veräußerung einer Wohnung selbst zu bestimmen. Eine Veräußerung an Dritte, die nicht als dort genannte Fachärzte tätig waren, war der GmbH uneingeschränkt und ohne weitere Rückfrage bei den Klägern möglich. Eine Zurechnung der von einer GmbH getätigten Geschäfte auf Steuerpflichtige ist denkbar, wenn eine Zwischenschaltung einer aus nahe stehenden Personen gebildeten Gesellschaft vorliegt und dies als Scheingeschäft i.S.d. [REF] zu qualifizieren ist . Dies scheitert im vorliegenden Fall aber bereits daran, dass die Kläger nicht an der GmbH beteiligt waren. Die Gesellschafter der GmbH sind aus Sicht der Kläger fremde Dritte. Auch konnten die Kläger, wie dargestellt, schon auf Grund der erteilten Generalvollmacht keinen Einfluss auf die Entscheidungen der GmbH mehr nehmen. Die Zwischenschaltung einer GmbH kann dann missbräuchlich sein, wenn ein Steuerpflichtiger einen Teilakt des Steuertatbestandes zwar nicht in seiner eigenen Person verwirklicht, sich aber planmäßig eines Dritten bedient, um Wertsteigerungen zu realisieren und zumindest teilweise im nichtsteuerbaren Bereich der Vermögensverwaltung entstehen zu lassen. Diese Einschaltung des Dritten muss dann als nur "formal" angesehen werden . An einer solchen rein "formalen" Einschaltung der GmbH als Dritter fehlt es im vorliegenden Fall. Die Kläger bedienten sich der GmbH nicht zur Verlagerung von Wertsteigerungen in den nichtsteuerbaren Bereich der Vermögensverwaltung sondern hatten diese als Käufer des Grundstücks ausgewählt. Die beschriebene besondere Art der Gestaltung des Übertragungsvertrages war nötig geworden, da ein Verkauf des Grundstücks mit anschließender Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums auf die GmbH mangels Zustimmung der Stadt H nicht möglich war. Zwar wurden durch die Einschaltung der GmbH Wertsteigerungen realisiert, jedoch handelt es sich um die ansonsten üblichen Verkaufserlöse eines Grundstücks an einen Dritten. Mangels Vorliegens eines Gewerbebetriebs ist der Feststellungsbescheid vom [DATE] rechtswidrig und aufzuheben. Es liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, welches allerdings auf Grund der Zeitspanne von über zwei Jahren zwischen Ankauf und Verkauf nicht unter die Vorschriften der [REF] [DATE] fällt. [REF] scheidet deshalb aus. Die in § 0 genannte Vergütung ist wirtschaftlich gesehen der vereinbarte Kaufpreis. Für eine teilweise Aufteilung dieser Vergütung auf Grund der gewählten Bezeichnung in eine sonstige Leistung fehlt es an dem Vorliegen eines geeigneten Schätzungsmaßstabes.