Er ist Eigentümer der 0 m², 0 m² und 0 m² großen Grundstücke G. 0 , G. 0 und G. 0 , die im unmittelbaren Ortszentrum der Stadt H. liegen und jeweils mit einem Wohn und Geschäftshaus bebaut sind. Für diese Grundstücke existierte ursprünglich kein Bebauungsplan; im Flächennutzungsplan der Beklagten war insoweit jeweils eine Mischgebietsfläche und eine Geschossflächenzahl von 0 vorgesehen. Durch ihre am [DATE] in Kraft getretene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „I. Innenstadt“ vom [DATE] hatte die Stadt H. das in der Satzung näher bezeichnete Gebiet in dem auch die Grundstücke des Klägers liegen als Sanierungsgebiet festgesetzt. Ziel der Sanierung war zum einen die Erneuerung verschiedener Straßen und Plätze bei gleichzeitiger Reduzierung der als problematisch empfundenen Verkehrsbelastung im Innenstadtbereich sowie die Modernisierung der dort vorhandenen, zum Teil als mangelhaft angesehenen Bausubstanz, um auf diese Weise unter größtmöglicher Erhaltung des gewachsenen innerstädtischen Charakters bzw. des äußeren Erscheinungsbildes sowohl den zentralen Geschäftsbereich zu sichern und zu stärken als auch die allgemeine Attraktivität der Innenstadt zu steigern. Zum anderen sollten die im Innenstadtbereich vorhandene Wohnnutzung u.a. durch Verbesserung der Bausubstanz und des Wohnumfeldes erhalten und stabilisiert und darüber hinaus verschiedene bislang unzureichend genutzte bzw. geordnete Flächen neu gestaltet bzw. einer neuen Nutzung zugeführt werden. Zu diesem Zweck wurden in der Folgezeit zahlreiche Straßen, Wege und Plätze umgestaltet, eine Reihe von innerstädtischen Grundstücken neu geordnet und verschiedene Gebäude modernisiert bzw. in Stand gesetzt; ein Teil des unmittelbaren Ortszentrums wurde verkehrsberuhigt ausgebaut bzw. im Bereich des Marktes in eine Fußgängerzone umgewandelt. Darüber hinaus erließ die Stadt H. im Zuge der Sanierung u.a. die Bebauungspläne Nr. 0 und Nr. 0 , deren Geltungsbereiche u.a. auch die Grundstücke des Klägers erfassen und diese mit Ausnahme eines an der Nordseite des Grundstücks G. 0 befindlichen, zu einem rückwärtigen Parkplatz führenden Durchgangs nunmehr als zwei bzw. dreigeschossig bebaubares Kerngebiet mit einer Grundflächenzahl von jeweils 0 und einer Geschossflächenzahl von 0 bzw. 0 ausweisen. Im [DATE] informierte der im Auftrag der Stadt H. handelnde Sanierungsträger den Kläger darüber, dass die Sanierung zwar noch nicht allen Bereichen des Sanierungsgebietes abgeschlossen, eine Fortführung bzw. ein endgültiger Abschluss der Sanierung derzeit jedoch noch nicht absehbar sei, und wies gleichzeitig darauf hin, dass für die Sanierung grundsätzlich ein entsprechender Ausgleichsbetrag zu entrichten sei. In der Folgezeit kam es zwischen dem Kläger und der Beklagten zunächst zu Verhandlungen über eine etwaige Ablösung des Sanierungsausgleichsbetrages; diese führten letztlich jedoch nicht zu einem Ergebnis. Mit Bescheid vom [DATE] setzte die Beklagte daraufhin für die Grundstücke des Klägers Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 0 DM fest. Zur Begründung führte sie aus, dass der Wertermittlung die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises L. im Sanierungsgebiet zum Stichtag [DATE] ermittelten besonderen Bodenrichtwerte zugrunde lägen, aus denen sich für die Grundstücke G. 0 und 0 jeweils ein Anfangswert von 0 DM/m² und ein Endwert von 0 DM/m² und für das Grundstück G. 0 ein Anfangswert von 0 DM/m² und ein Endwert von 0 DM/m² ergebe. Von der daraus für die Grundstücke des Klägers insgesamt resultierenden Bodenwerterhöhung würden 0 % als Vorauszahlung festgesetzt. Nachdem der Kläger hiergegen fristgerecht Widerspruch eingelegt hatte, bat die Beklagte den Gutachterausschuss um die Erstellung von Einzelgutachten für die Grundstücke des Klägers. Diesem Ersuchen entsprach der Gutachterausschuss und kam in seiner Sitzung am [DATE] unter Berücksichtigung der von ihm ermittelten besonderen Bodenrichtwerte und von in der Vergangenheit gezahlten, mittels eines Baulandpreisindexes auf das Jahr [DATE] hochgerechneten Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke sowie nach Auswertung verschiedener ihm zugänglicher Mietverträge zu dem Ergebnis, dass jeweils bezogen auf den Wertermittlungsstichtag [DATE] Anfangswerte von jeweils 0 DM/m² für die Grundstücke G. 0 und 0 sowie 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 anzusetzen seien. Die Endwerte ermittelte der Gutachterausschuss in Anwendung des sog. „Modells Niedersachsen“ mit 0 DM/m² für das Grundstück G. 0, 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 und 0 DM/m² für das Grundstück G. 0; daraus ergab sich für diese drei Grundstücke im Ergebnis eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von insgesamt 0 DM. Im Hinblick darauf reduzierte die Beklagte mit Bescheid vom [DATE] den vom Kläger insgesamt zu entrichtenden Vorauszahlungsbetrag auf 0 DM und zahlte ihm anschließend die Differenz zu der bereits geleisteten Vorauszahlung in Höhe von 0 DM zurück; im Übrigen wies sie den Widerspruch des Klägers unter Hinweis auf die eingeholten Gutachten zurück. Der Kläger hat daraufhin rechtzeitig Klage erhoben und geltend gemacht: Es sei bereits zweifelhaft, ob die Beklagte überhaupt berechtigt sei, Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag zu erheben. Insoweit könne nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine den Zielen der Sanierung entsprechende Nutzung seiner Grundstücke „überhaupt“ möglich sei. Entscheidend sei vielmehr, ob sich in dieser Hinsicht durch die Sanierung Veränderungen ergeben hätten, insbesondere etwa zusätzliche, vor der Sanierung nicht bestehende Nutzungsmöglichkeiten eröffnet worden seien; dies sei hier jedoch nicht der Fall. Im Übrigen gehöre es zum Wesen einer Vorauszahlung, dass in absehbarer Zeit eine endgültige Abrechnung zu erwarten sei; auch diese Voraussetzung sei hier nicht erfüllt. Die Beklagte habe im Vorfeld der Veranlagung zwar zu erkennen gegeben, dass sie die Sanierung im Grunde für beendet ansehe; dann aber müsse die Sanierung für beendet erklärt und der Sanierungsausgleichsbetrag endgültig festgesetzt werden. Andererseits habe die Beklagte weitere Sanierungsmaßnahmen für die Zukunft nicht gänzlich ausgeschlossen; insoweit sei ein Ende der Sanierung jedoch in keiner Weise absehbar, so dass aus diesem Grunde für die Erhebung von Vorauszahlungen kein Raum sei. Abgesehen davon seien die angefochtenen Bescheide jedenfalls deshalb rechtswidrig, weil seine Grundstücke durch die Sanierungsmaßnahmen der Stadt H. keinen Sanierungsvorteil erfahren hätten. Ein solcher ergebe sich insbesondere nicht aus den vom Gutachterausschuss im [DATE] erstellten Einzelgutachten, da diese in wesentlichen Teilen unrichtig seien. So sei schon nicht nachvollziehbar, wie der dort genannte Anfangswert von 0 DM/m² zu Stande gekommen sei. Er selbst habe die Grundstücke G. 0 und 0 in den Jahren [DATE] und [DATE] zu einem Kaufpreis von jeweils lediglich 0 DM/m² bzw. die Teilfläche des Grundstücks G. 0, auf der sich die Passage befinde, sogar nur zu einem Preis von 0 DM/m² erworben. Auch unter den vom Gutachterausschuss selbst aufgelisteten Verkaufsfällen habe der Kaufpreis lediglich in vier Fällen mehr als 0 DM/m² betragen, wobei es sich im Übrigen jeweils um Sonderfälle mit entsprechenden „Spitzenpreisen“ gehandelt habe. In diesem Zusammenhang habe der Gutachterausschuss auch den von ihm verwendeten Baulandpreisindex, mit dem er die länger zurückliegenden Kaufpreise hochgerechnet habe, nicht näher erläutert, so dass nicht nachvollzogen werden könne, ob diese Hochrechnung allein unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse erfolgt sei. Zweifelhaft sei die Wertermittlung auch insoweit, als der Gutachterausschuss vorrangig die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke herangezogen habe, die durch eine Bauleitplanung erfahrungsgemäß die höchste Wertsteigerung erführen. Außerdem sei nicht berücksichtigt worden, dass seine Grundstücke im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bebauungspläne bereits bebaut gewesen und ab Anfang der 0er Jahre die Preise für Wohnbauland zwar erheblich gestiegen seien, die Preise für gewerblich genutzte Grundstücke dagegen seit dieser Zeit stagnierten. Die vom Gutachterausschuss ergänzend angestellten Ertragsberechnungen seien ebenfalls nicht nachvollziehbar; insbesondere seien die dort für den Bereich des Marktes genannten, vom Gutachterausschuss für erzielbar gehaltenen Erdgeschoss-Rohmieten jedenfalls zum Wertermittlungszeitpunkt absolut unrealistisch. Er selbst habe vielmehr seit dem Jahre [DATE] massive Probleme bei der Vermietung der im Gebäude G. 0 gelegenen Ladengeschäfte, die teilweise sogar hätten geschlossen werden müssen; entsprechende Nachmieter seien entweder gar nicht oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten zu finden gewesen, obwohl er seine Mietzinsforderungen bereits deutlich reduziert habe. Vor diesem Hintergrund sei auch bei den innerhalb der Gebäude G. 0 und 0 gelegenen Mietobjekte an etwaige Mieterhöhungen nicht zu denken. Soweit der Gutachterausschuss den Endwert anhand des sog. „Modells Niedersachsen“ ermittelt habe, begegne die Wertermittlung ebenfalls erheblichen Bedenken, weil bei der Klassifizierung seiner Grundstücke die ursprünglich vorhandenen städtebaulichen Missstände und die zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen nicht konkret und damit im Ergebnis letztlich nicht nachvollziehbar benannt worden seien. Darüber hinaus habe die Schaffung einer Fußgängerzone im Bereich des Marktes weder zu einer Verbesserung der Verkehrssituation noch zu sonstigen Sanierungsvorteilen, sondern im Gegenteil zu Nachteilen für die anliegenden Geschäftsgrundstücke geführt, weil deren Erreichbarkeit trotz Schaffung einiger zusätzlicher Parkplätze insgesamt verschlechtert worden sei. Hinsichtlich des Grundstücks G. 0 sei schließlich darauf hinzuweisen, dass der maßgebliche Bebauungsplan an der nördlichen Grundstücksgrenze einen Durchgang vorsehe, was im Vergleich zu anderen in der Nachbarschaft gelegenen Grundstücken zu einer erheblichen Wertminderung führe. Die Beklagte ist der Klage mit der Begründung entgegengetreten, dass die Grundstücke des Klägers durch die von der Stadt H. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, mit denen insgesamt eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität und eine Revitalisierung des historischen Stadtkerns erreicht worden sei, einen Sanierungsvorteil erfahren hätten. Die vom Kläger im Einzelnen gegen die Wertermittlung erhobenen Einwände seien unbegründet, weil sie sich im Wesentlichen lediglich auf allgemeine wirtschaftliche Gegebenheiten wie z.B. überregional zu erkennende fehlende Binnennachfrage im Einzelhandel, geringeres Einkommen verschiedener Bevölkerungsgruppen, Vermehrung von Geschäftslokalen der verschiedenen Branchen u.ä. bezögen. Zu Unrecht beklage der Kläger auch das Fehlen ausreichender Parkmöglichkeiten in der Nähe seiner Geschäftsgrundstücke. Vielmehr komme gerade den Grundstücken im Bereich des Marktes der neu geschaffene Parkplatz an der Brunnenstraße zugute; darüber hinaus befänden sich in relativ geringer Entfernung drei weitere innenstadtnahe und fußläufig gut erreichbare Parkplätze. Warum der Kläger aus der Existenz des auf dem Grundstück G. 0 vorhandenen Durchgangs eine erhebliche Wertminderung ableite, sei ebenfalls nicht nachvollziehbar; vielmehr sei hierdurch die Erschließung des Grundstücks nämlich zu einem rückwärtig gelegenen Parkplatz verbessert und dem Kläger eine Erweiterung der Schaufensterfläche des entsprechenden Ladengeschäftes ermöglicht worden. Auf Grund der Erörterungen in der anschließend auf den [DATE] anberaumten mündlichen Verhandlung hat die Kammer mit Beweisbeschluss vom [DATE] Beweis darüber erhoben, welche sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung die Grundstücke des Klägers durch die im Bereich der Stadt H. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zum Wertermittlungsstichtag [DATE] erfahren haben. Der mit der Erstattung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens beauftragte Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen kam daraufhin in seinen am [DATE] ausgefertigten Gutachten auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird zu dem Ergebnis, dass zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag auf Grund entsprechender Ertragsberechnungen Anfangswerte von 0 DM/m² für das Grundstück G. 0, 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 und 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 als sachgerecht anzusehen seien. Die Endwerte ermittelte der Obere Gutachterausschuss auf der Grundlage des „Modells Niedersachsen“ und gelangte insoweit zu prozentualen Bodenwerterhöhungen von 0 % für das Grundstück G. 0 sowie jeweils 0 % für die Grundstücke G. 0 und 0. Daraus ergaben sich Endwerte von rd. 0 DM/m² für das Grundstück G. 0, rd. 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 und rd. 0 DM/m² für das Grundstück G. 0 bzw. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen von 0 DM, 0 DM und 0 DM . Der Kläger hat daraufhin erklärt, dass der Obere Gutachterausschuss seinen Bedenken gegen die ursprünglichen Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses zwar weitestgehend Rechnung getragen habe. Gleichwohl könne den Gutachten im Ergebnis nicht zugestimmt werden, weil der Gutachterausschuss im Rahmen seiner Ertragsberechnungen den Faktor zur Ermittlung der Anfangswerte zu hoch angesetzt habe. Es sei nicht gerechtfertigt, die Stadt H. mit den Städten Esens und Wittmund zu vergleichen, weil Letztere in touristisch geprägten Gebieten mit erhöhter Kaufkraft lägen; insoweit sei daher statt des Faktors 0 lediglich der Faktor 0 anzusetzen. Die vom Gutachterausschuss angenommene Bodenwertsteigerung könne auch nicht allein mit der Einrichtung einer Fußgängerzone im Zentrum von H. begründet werden, weil sich eine derartige Maßnahme wie die tatsächlichen Erfahrungen zeigten jedenfalls in Kleinstädten eher negativ auf die Höhe der Geschäftsraummieten auswirke. Nach [REF] hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht dabei nach [REF] aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre , und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt . Auf den hiernach zu entrichtenden Ausgleichsbetrag kann die Gemeinde gemäß [REF] von dem betroffenen Eigentümer eine Vorauszahlung verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. 0 Soweit der Kläger bereits die grundsätzliche Berechtigung der Beklagten zur Erhebung von Vorauszahlungen bezweifelt, ist dieser Einwand unbegründet. Voraussetzung hierfür ist im Hinblick darauf, dass es sich bei der Vorauszahlung letztlich um eine Art Abschlagszahlung auf den endgültigen Sanierungsausgleichsbetrag handelt zunächst, dass die Sanierung noch nicht abgeschlossen sein darf. Letzteres ist hier nicht der Fall. Die Stadt H. bzw. der in ihrem Auftrag handelnde Sanierungsträger hat im Vorfeld der streitigen Veranlagung zwar zum Ausdruck gebracht, dass die Sanierung in weiten Teilen des Sanierungsgebietes faktisch als beendet angesehen werde, gleichzeitig aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Sanierung noch nicht in allen Teilen des Sanierungsgebietes abgeschlossen sei. Demgemäß sind worauf es rechtlich letztlich allein ankommt Maßnahmen nach [REF] jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Erlasses der hier angefochtenen Bescheide nicht durchgeführt worden. Im Übrigen setzt die Erhebung einer Vorauszahlung lediglich voraus, dass in dem Zeitpunkt, in dem die Gemeinde mit einem entsprechenden Verlangen an den Eigentümer herantritt, eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung zulässig ist. Die in [REF] enthaltene Formulierung „sobald“ bezeichnet daher insoweit allein eine zeitliche Grenze , setzt dagegen nicht zusätzlich voraus, dass eine bestimmte Grundstücksnutzung gerade erst durch die durchgeführte Sanierung ermöglicht worden ist. Abgesehen davon wäre auch Letzteres hier der Fall, weil im Zuge der Sanierung u.a. die Bebauungspläne Nr. 0 und 0 aufgestellt worden sind, durch die die rechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeiten der vor der Sanierung unbeplanten Grundstücke des Klägers sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung geändert bzw. erweitert worden sind. 0 Soweit der Kläger weiter meint, eine Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag könne zumindest deshalb nicht verlangt werden, weil Art, Umfang und insbesondere Zeitpunkt der von der Stadt H. künftig noch für erforderlich gehaltenen weiteren Sanierungsmaßnahmen in keiner Weise absehbar seien, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden, weil [REF] eine dem [REF] vergleichbare Regelung wonach eine Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag u.a. nur dann verlangt werden kann, wenn die endgültige Herstellung der Erschließungsanlage innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist bzw. eine anderweitige zeitliche Begrenzung gerade nicht enthält. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus [REF] . In dieser Vorschrift kommt zwar die Erwartung des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich „zügig“ durchzuführen sind; eine bestimmte zeitliche Grenze, bis zu der entsprechende Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sein müssen, lässt sich daraus jedoch so lange nicht ableiten, als der Gemeinde wofür hier nichts ersichtlich ist nicht vorzuwerfen ist, sie betreibe die Sanierung ohne schlüssiges Gesamtkonzept oder aus sonstigen Gründen unsachgemäß bzw. „missbräuchlich“ . Abgesehen davon dürfte sich ein etwaiger Verstoß gegen das Gebot der „zügigen“ Sanierung ohnehin in erster Linie auf die Wirksamkeit der Sanierung als solche, nicht dagegen auf die Frage auswirken, welche Bodenwertsteigerung ein bestimmtes Grundstück durch die bislang bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen erfahren hat. Die angefochtenen Bescheide sind schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt zu beanstanden, dass der im Widerspruchsbescheid vom [DATE] festgesetzte Betrag von 0 DM der vom örtlichen Gutachterausschuss in den drei Einzelgutachten ermittelten Bodenwerterhöhung der klägerischen Grundstücke entsprach und die Beklagte daher zumindest aus damaliger Sicht im Ergebnis 0 % des endgültigen Sanierungsausgleichsbetrages als Vorauszahlung verlangt hat. Dies mag zwar insoweit nicht ganz konsequent erscheinen, als die Beklagte im Ausgangsbescheid vom [DATE] lediglich 0 % der seinerzeit angenommenen Werterhöhung als Vorauszahlung gefordert hatte. Rechtlich ausgeschlossen ist eine derartige „volle“ Abschöpfung allerdings solange nicht, als der zu erwartende endgültige Sanierungsausgleichsbetrag der Höhe nach durch die geforderte Vorauszahlung nicht überschritten wird ; dafür ist hier jedoch schon im Hinblick darauf, dass der Obere Gutachterausschuss für die Grundstücke des Klägers nunmehr eine insgesamt höhere Bodenwertsteigerung ermittelt hat nichts ersichtlich. Auch in der Sache ist der Kläger zu Recht zu Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag herangezogen worden, weil seine Grundstücke, die innerhalb des durch die Sanierungssatzung der Stadt H. förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegen, durch die Sanierung einen Sanierungsvorteil im Sinne des [REF] erfahren haben. Dieser resultiert zum einen aus der tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes durch die u.a. im angefochtenen Widerspruchsbescheid im Einzelnen genannten Sanierungsmaßnahmen insbesondere auch durch die Schaffung einer Fußgängerzone im Bereich des Marktes , zum anderen aus der rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebietes durch die im Zuge der Sanierung aufgestellten Bebauungspläne Nr. 0 und 0, durch die die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke des Klägers sowohl hinsichtlich der Art der zulässigen Nutzung als auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung erheblich verändert bzw. erweitert worden ist. Einen entsprechenden Sanierungsvorteil bestreitet der Kläger wie sein Schriftsatz vom [DATE] belegt dem Grunde nach auch selbst nicht mehr. Die gegen den Kläger festgesetzten Vorauszahlungen sind auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Die nach [REF] , 0 Abs. 0 WertV maßgeblichen Anfangs und Endwerte sind nach § 0 i.V.m. § 0 Abs. 0 WertV im Wege des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln, wobei im Rahmen des auch im vorliegenden Verfahren angewandten Vergleichswertverfahrens die Wertermittlung entweder durch die Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder durch die Heranziehung geeigneter Bodenrichtwerte erfolgen kann. Letzteres hat hier auch der von der Kammer mit der Erstattung entsprechender Sachverständigengutachten beauftragte Obere Gutachterausschuss getan und die hieraus gewonnenen Ergebnisse sodann durch ergänzende und vergleichende Berechnungen anhand der von ihm für erzielbar gehaltenen Mieteinnahmen sowie des „Modells Niedersachsen“ bei denen es sich ebenfalls um zulässige und in der Rechtsprechung als geeignet anerkannte Wertermittlungsmethoden handelt weiter modifiziert. Die insoweit erstellten Einzelgutachten enthalten schlüssige und nachvollziehbare Berechnungen bzw. Bewertungen und lassen die vom Gutachterausschuss für die Grundstücke des Klägers angenommenen Bodenwertsteigerungen im Ergebnis als sachgerecht erscheinen. Auch der Kläger selbst hat in seinem Schriftsatz vom [DATE] ausdrücklich eingeräumt, dass der Obere Gutachterausschuss seinen Bedenken gegen die zugrunde liegende Wertermittlung durch den örtlichen Gutachterausschuss „weitestgehend Rechnung getragen habe“; daraus ist zu schließen, dass er seine ursprünglichen, in der Klagebegründung erhobenen Einwände gegen die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit Ausnahme der nachfolgend zu erörternden Gesichtspunkte nicht mehr aufrechterhält. Soweit der Kläger die nunmehr ermittelten Anfangswerte für überhöht hält, erweist sich dieser Einwand als unbegründet. Der Obere Gutachterausschuss hat insoweit in erster Linie auf Untersuchungen von M. sowie des örtlichen Gutachterausschusses für den Bereich Emden/Aurich/Wittmund abgestellt, in denen was im Grundsatz sachgerecht ist und auch vom Kläger nicht angezweifelt wird für eine Vielzahl von niedersächsischen Städten eine Relation zwischen den dort ermittelten Bodenrichtwerten und den in den zentralen Geschäftsbereichen erzielbaren Ladenmieten hergestellt und mit einem bestimmten Vervielfältigungsfaktor versehen worden ist, der nach den Untersuchungen von M. in Kleinstädten 0 0 bzw. in Fußgängerzonen durchschnittlich 0 und für den Bereich Esens/Wittmund nach den Ermittlungen des dortigen Gutachterausschusses 0 0 beträgt. Die darauf aufbauende Einschätzung des Gutachterausschusses, die für den Bereich Esens/Wittmund ermittelten Daten seien mit denen aus H. vergleichbar und rechtfertigten deshalb die Ansetzung des niedrigsten für den Bereich Esens/Wittmund ermittelten Faktors 0, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Wie sich aus der jeweils auf S. 0 der Einzelgutachten abgedruckten Tabelle ergibt, ist die Stadt H. sowohl hinsichtlich der Einwohnerzahl als auch hinsichtlich der für die jeweiligen Innenstadtbereiche ermittelten Bodenrichtwerte am ehesten mit den Städten Esens und Wittmund vergleichbar, während der Vervielfältigungsfaktor bezogen auf solche Bodenrichtwerte, wie sie auch für den Innenstadtbereich von H. ermittelt worden sind schon bei „mittelgroßen“ Städten wie Aurich, Emden und Norden deutlich höher, nämlich bei 0 0 liegt; angesichts dessen ist die vom Gutachterausschuss vorgenommene Einstufung grundsätzlich als eher „moderat“ anzusehen. Dem kann der Kläger nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Verhältnisse in Esens und Wittmund seien mit denen in H. deshalb nicht vergleichbar, weil Erstere in touristisch geprägten Gebieten mit erhöhter Kaufkraft lägen, was sich unmittelbar auf die Höhe der erzielbaren Geschäftsraummieten auswirke. Denn unabhängig davon, ob zumindest die Stadt Wittmund überhaupt als in besonderem Maße „touristisch geprägt“ anzusehen ist, kann jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, dass der insoweit mit besonderer Sachkunde ausgestattete Obere Gutachterausschuss derartige Wechselbeziehungen wenn sie denn tatsächlich bestehen sollten übersehen bzw. bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt hat. Im Übrigen liegt der für den Bereich Esens/Wittmund ermittelte Faktor innerhalb dessen, was auch die umfassender angelegte Untersuchung von M. über die Verhältnisse in niedersächsischen Kleinstädten ergeben hat . Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang allein einen Faktor von 0 für angemessen hält, überzeugt dies schon deshalb nicht, weil dieser Faktor lediglich den sich aus der Untersuchung von M. für Kleinstädte mit Fußgängerzonen ergebenden Durchschnittswert darstellt und daher naturgemäß auch „Ausreißer nach unten“ einschließt. Abgesehen davon hat der Obere Gutachterausschuss die sich aus den vorgenannten Ertragsberechnungen ergebenden Anfangswerte zusätzlich dadurch abgesichert, dass er verschiedene Verkaufsfälle sowohl aus dem Stadtgebiet von H. als auch aus anderen kleineren Städten im Regierungsbezirk Weser-Ems ausgewertet hat und dabei zu dem Ergebnis gekommen ist, dass in diesem Zeitraum auch bei geschäftlich genutzten Grundstücken eine erhebliche Preissteigerung zu verzeichnen gewesen sei und sich der durchschnittliche Bodenrichtwert für derartige, in zentralen Geschäftslagen gelegene Grundstücke mittlerweile um ca. 0 % auf 0 DM/m² und damit deutlich mehr als für die Grundstücke des Klägers angenommen worden ist erhöht habe. Anhaltspunkte dafür, dass diese Einschätzung unzutreffend ist, sind nicht ersichtlich und auch vom Kläger selbst nicht geltend gemacht worden. Auch die für die Grundstücke des Klägers ermittelten Endwerte sind rechtlich nicht zu beanstanden. Insoweit hat der Obere Gutachterausschuss die prozentuale Bodenwertsteigerung jeweils in erster Linie auf der Grundlage des „Modells Niedersachsen“ ermittelt und in diesem Zusammenhang ohne dass der Kläger dem im Einzelnen widersprochen hätte oder sonst Rechtsfehler erkennbar wären die einzelnen Grundstücke in bestimmter Weise in den Klassifikationsrahmen dieses Modells eingestuft. Angesichts dessen kann der Kläger unabhängig von der sachlichen Berechtigung dieses Einwands nicht mit Erfolg geltend machen, die vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenwertsteigerung lasse sich nicht allein mit der Einrichtung einer Fußgängerzone im Innenstadtbereich von H. begründen. Denn diese enthaltene Aussage des Gutachterausschusses stellt ersichtlich nicht die alleinige bzw. maßgebliche Begründung für die ermittelten Endwerte, sondern lediglich einen ergänzenden die zuvor gewonnenen Ergebnisse quasi „absichernden“ Hinweis darauf dar, dass sich die angenommene Bodenwertsteigerung nach den Untersuchungen von M. „auch schon“ mit der im Zuge der Sanierung geschaffenen Fußgängerzone begründen lasse. Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=JURE0&psml=bsndprod.psml&max=true