Tenor Die Berufung wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Klägerin ist Eigentümerin des 0 qm großen Grundstücks Gemarkung I. , Flur 0, Flurstück 0. Dieses grenzt in Ecklage westlich an den B. Weg und nördlich an eine ca. 0 Meter lange, an ihrem Ende als Wendehammer ausgebaute Stichstraße, die im Bebauungsplan Nr. 0 als Planstraße C bezeichnet ist. Das Grundstück ist zusammen mit weiteren Parzellen Teil des umfangreichen Grundbesitzes der Klägerin, auf dem diese ihren Gewerbebetrieb führt. Bei der Parzelle 0 handelt es sich in ihrem nördlichen Bereich zum ganz überwiegenden Teil um eine Wiesenfläche mit einigen Sträuchern, Laub und Nadelbäumen. Sie schließt sich in der Form eines rechten Winkels nördlich und östlich an die Parzelle 0 an. Letztere ist mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden sowie gewerblich genutzten Hallen bebaut, von denen eine über die Parzellengrenze hinweg mit einer Fläche von ca. 0 qm auf den rückwärtigen Teil der streitbefangenen Parzelle 0 reicht. Hinter dieser Halle wurde im Jahr [DATE] im rückwärtigen Bereich der Parzelle 0 eine weitere gewerblich genutzte Halle errichtet, die außer halb der vom Beklagten angenommenen beitragspflichtigen Grund stücksfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0 liegt, der insoweit die Festsetzung Gewerbegebiet vorsieht. Der B. Weg verläuft von der Landstraße L 0 mit der Bezeichnung Straßen im Süden bis I. im Norden. In den 0er Jahren ließ der Beklagte die Straße ausbauen. Im Jahre [DATE] zog er die Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag heran. Die damaligen Bescheide wurden vom Verwaltungsgericht L. mit Urteil vom [DATE] aufgehoben, weil der tat sächliche Ausbau in Teilen wesentlich von den Festsetzungen des damals maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 0/0 abweiche und es somit an einer rechtmäßigen Herstellung der Straße im Sinne von [REF] fehle. Nach Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 0/0 durch den Rat der Stadt C. H. bach stimmte der Regierungspräsident L. dem Straßenausbau unter dem [DATE] nachträglich insoweit zu, als die Straße im Bereich des aufgehobenen Bebauungsplans lag. Bereits unter dem [DATE] hatte er insoweit zugestimmt, als sie nicht im Bereich dieses und des Bebauungsplans Nr. 0 liegt. Mit Bescheid vom [DATE] zog der Beklagte die Klägerin für die erstmalige Herstellung des Abschnitts des B. Weges von Straßen bis H. straße für die Teileinrichtungen Freilegung, Fahrbahn, Gehwege, Beleuchtung und Straßenoberflächenentwässerung unter Kostenspaltung hin sichtlich des Grunderwerbs zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 0 DM heran. Dabei sah er in Anwendung der satzungsrechtlichen Tiefenbegrenzungsregelung eine Grundstücksteilfläche von 0 qm als beitragsfähig an und setzte wegen überwiegend gewerblicher Nutzung des Grundstücks einen Artzuschlag an. Den Widerspruch der Klägerin wies er mit Widerspruchsbescheid vom [DATE] zurück. Die Klägerin hat am [DATE] Klage erhoben. Zur Begründung hat sie im wesentlichen vorgetragen: Der Heranziehung liege keine korrekte Abschnittsbildung zugrunde, weil die in der Anlegung begriffene, entlang ihres Firmengeländes verlaufende Stichstraße eine unselbständige und folglich zum B. Weg gehörende Erschließungsanlage darstelle. Ferner sei zu berücksichtigen, daß sie hinsichtlich der baulichen Nutzung ihres Grundstücks auf den Bestandsschutz beschränkt sei, nachdem der Beklagte die Verlängerung eines positiven Bauvorbescheides abgelehnt habe. Er hat vorgetragen, daß die Planstraße C aufgrund ihrer Länge und der Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke als selb ständige Erschließungsanlage anzusehen und daher nicht gemein sam mit dem B. Weg abzurechnen sei. Die Klägerin hat gegen das ihr am [DATE] zugestellte Urteil am [DATE] Berufung eingelegt. Sie trägt zur Begründung vor: Zu Unrecht sehe das Verwaltungsgericht die Planstraße C als selbständige Erschließungsanlage an. Bei der gebotenen natürlichen Betrachtungsweise sei zu berücksichtigen, daß diese Planstraße auf der einen Seite nur das klägerische Grundstück erschließe. Zwar sei nicht auszuschließen, daß sie zusammen mit den anderen Stichstraßen nach deren Fertigstellung einmal ein gemeinsames System bilden werde; davon könne aber derzeit keine Rede sein. Zu Unrecht habe der Beklagte einen Artzuschlag wegen überwiegend gewerblicher Nutzung der Parzelle festgesetzt. Die einzige gewerbliche Nutzung finde in dem auf die Parzelle ragenden Hallenteil mit einer Größe von ca. 0 qm statt. Die weit überwiegende Fläche des der Heranziehung zugrunde gelegten Grundstücksteils, nämlich die oben genannte Wiesenfläche, sei dagegen dem auf der Parzelle 0 stehenden Wohnhaus zuzuordnen. Diese Fläche könne als "Hausgarten" angesehen werden. Auch der Beklagte betrachte sie bauplanungsrechtlich als Teil des Wohngebietes; Letzteres ergebe sich aus einem Schreiben des Beklagten vom 0. Juli [DATE] , in dem dieser eine Erweiterung der vorhandenen gewerbli chen Nutzung abgelehnt habe. Somit werde die Parzelle gegen wärtig nicht überwiegend gewerblich genutzt und werde auch in Zukunft nicht in dieser Weise genutzt werden können. Die Rich tigkeit der Auffassung des Beklagten unterstellt, daß die Stichstraße eine selbständige Erschließungsanlage ist, sei au ßerdem eine Eckgrundstücksvergünstigung zu gewähren. Er trägt zur Begründung im wesentlichen vor: Der Artzuschlag für die gewerbliche Nutzung sei zu Recht angesetzt worden. Der satzungsrechtliche Verteilungsmaßstab halte sich innerhalb des bundesrechtlichen Rahmens, wenn er auf die tatsächliche und nicht auf die zulässige Nutzung eines Grundstücks abstelle. Dies eröffne die Möglichkeit, gewerblich genutzte Grundstücke stärker zu belasten, wenn sie tatsächlich zu einer intensiveren Inanspruchnahme der Erschließungsanlage führten. Ausreichend sei dann auch, wenn die gewerbliche Nutzung nicht auf Dauer, sondern nur in etwa entsprechend der Lebensdauer der Erschließungsanlage zulässig sei. Dies sei im Falle der Klägerin gegeben, weil ihrem Gewerbebetrieb im unbeplanten Innenbereich nicht nur der "normale", sondern sogar der übergreifende Bestandsschutz zustehe und damit selbst eine Weiterentwicklung des Gewerbebetriebs möglich sei. Ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung sei anzunehmen, wenn ein Grundstück zu mehr als 0 % in einer bestimmten Weise ge nutzt werde. Unter Berücksichtigung des im Beitragsrecht grundsätzlich anzuwendenden Buchgrundstücksbegriffs sei die einzige auf der Parzelle 0 stattfindende Nutzung eine ge werbliche. Nur auf der Nachbarparzelle 0, auf der sowohl ein Wohnhaus wie auch ein gewerblich genutztes Gebäude aufste he, sei überhaupt eine Aufteilung bzw. Zuordnung der Freiflä chen nach Nutzungsarten möglich. Demgegenüber sei die Parzelle 0 ausschließlich mit einem gewerblich genutzten Gebäude bebaut. Die besagte Wiesenfläche werde kei neswegs als Hausgarten genutzt, sondern liege ungenutzt brach; sie könne somit nur der gewerblichen Nutzung auf gleicher Par zelle zugeordnet werden. Eine Zuordnung zu dem Wohnhaus auf der Nachbarparzelle 0 sei eindeutig nicht gegeben; dieser Eindruck werde noch verstärkt durch einen auf der Parzelle 0 errichteten Zaun, der einen Durchgang zwischen den ver schiedenen Gebäuden verhindere. Wollte man die vorhandenen Freiflächen nicht der gewerblichen Nutzung zuordnen, müßten sie bei der Feststellung der überwiegenden Nutzung gänzlich außer Betracht bleiben, da sie eben auch keiner anderen Nut zung zugerechnet werden könnten. Auch in diesem Falle überwie ge somit eindeutig das Gewerbe. Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten . Sie finden ihre Rechtsgrundlage in den §§ 0 ff. BauGB i.V.m. der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt C. H. bach vom [DATE] in der Fassung der 0. Nachtragssatzung vom [DATE] . Der Beklagte hat der Beitragserhebung einen zutreffenden Ermittlungsraum zugrunde gelegt. Mit Recht hat er die nördlich des klägerischen Grundstücks verlaufende Planstraße C nicht als Bestandteil des B. Weges, sondern als selbständige Erschließungsanlage angesehen und daher diese Verkehrsstrecke und die durch sie erschlossenen Grundstücke nicht in die Abrechnung mit einbezogen. Ob eine Straße oder ein Straßenzug eine einheitliche Erschließungsanlage darstellt oder in mehrere selbständige Anlagen zerfällt, ist aufgrund einer natürlichen Betrachtungsweise nach dem äußeren Erscheinungsbild zu beurteilen. Dies gilt auch für die Frage, ob eine Stichstraße oder Sackgasse unselbständiger Bestandteil der Anbaustraße ist, von der sie abzweigt. Hierbei sind von besonderer Bedeutung die Länge der Stichstraße, die Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke und das Maß der Abhängigkeit zwischen ihr und der Straße, in die sie einmündet. In Anwendung dieser Grundsätze ist die Planstraße C nicht als unselbständiges zufahrtsähnliches "Anhängsel" des B. Weges anzusehen. Dem steht zum einen ihre Länge von ca. 0 Metern entgegen, zum anderen erschließt sie neben dem Grundstück der Klägerin auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein Schulgrundstück sowie mehrere im Bereich des Bebauungsplans Nr. 0 gelegene Wohnhausgrundstücke, die über eine wiederum von ihr abzweigende, im weiteren Verlauf abknickende Stichstraße erreichbar sind; außerdem ist sie über einen Rad und Fußweg mit den Planstraßen A und B des Bebauungsplans Nr. 0 verbunden. Schließlich hat sie auch nach dem Kriterium der Abhängigkeit von der Anbaustraße nicht den Charakter einer bloßen Zufahrt zu den angrenzenden Grundstücken. Auch die Höhe des festgesetzten Erschließungsbeitrags ist nicht zu beanstanden. Insbesondere durfte der Beklagte gemäß § 0 C der EBS [DATE] / [DATE] einen Artzuschlag für die "überwiegend gewerbliche Nutzung" der Parzelle festsetzen. Die erwähnte Satzungsbestimmung lautet: "Werden in einem Abrechnungsgebiet außer überwiegend gewerblich oder in gleichartiger Weise genutzten Grundstücken oder Grundstücken, die nach den Festsetzungen eines Bebauungsplanes in einem Kern-, Gewerbe-, oder Industriegebiet liegen, auch andere Grundstücke erschlossen, so sind für die Grundstücke in Kern-, Gewerbe und Industriegebieten sowie für Grundstücke, die überwiegend gewerblich oder in gleichartiger Weise genutzt werden, die in Abs. B Nrn. 0-0 genannten Nutzungsfaktoren um 0 zu erhöhen." Bei dem Abrechnungsgebiet handelt es sich überwiegend mit Ausnahme einer nördlichen Teilstrecke um ein unbeplantes Gebiet mit überwiegender Wohnnutzung entlang des B. Weges und mit teilweiser gewerblicher Nutzung, wie dies die zitierte Satzungsregelung voraussetzt. In deren Anwendung hat der Beklagte im angefochtenen Heranziehungsbescheid den Nutzungsfaktor von 0 für die tatsächlich vorhandene zweigeschossige Bebauung um 0 auf 0 erhöht Nr. 0 i.V.m. Buchst. a EBS [DATE] / [DATE] ). Gegen die Wirksamkeit dieser Satzungsregelung, insbesondere ihre Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht, bestehen keine Bedenken. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es nicht zu beanstanden, wenn sich eine Verteilungsregelung für unbeplante Gebiete an der tatsächlichen Nutzung der Grundstücke orientiert, soweit eine solche vorhanden ist. Das gilt für das Maß und die Art der Nutzung gleichermaßen. Vgl. BVerwG, Urteile vom 0. Juni [DATE] [REF] , BVerwGE 0, 0 = BRS 0, Nr. 0 = DÖV [DATE] , 0 und vom [DATE] IV C 0 [DATE] , BVerwGE 0, 0 ; Drie haus, a.a.O., § 0 Rdnr. 0. Dabei entspricht das Abstellen auf die tatsächliche Nutzung durchaus der Abgabengerechtigkeit, weil es die Möglichkeit eröffnet, im maßgeblichen Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht gewerblich genutzte Grundstücke auch dann stärker zu belasten, wenn sie nicht in ausgewiesenen Gewerbe oder Industriegebieten liegen. Hieran anknüpfend bestehen keine Bedenken, einen Artzuschlag für gewerbliche Nutzung auch dann zu erheben, wenn wie dies vorliegend nach dem Vortrag der Klägerin der Fall ist ein Gewerbebetrieb an seinem Standort zwar mit Baugenehmigung errichtet worden ist, aber wegen späterer Änderung des Gebietscharakters durch hinzutretende Wohn und Mischbebauung an dieser Stelle nicht mehr genehmigungsfähig ist und nur noch Bestandsschutz genießt. Denn mit dem Abstellen auf die tatsächliche Nutzung nimmt der Satzungsgeber nur den Entscheidungsspielraum wahr, der ihm als Ortsgesetzgeber in den Grenzen des [REF] zusteht. Demgemäß kommt es vorliegend nicht auf die künftige baurechtliche Zulässigkeit und entsprechende Nutzungsmöglichkeit an, sondern auf eine aktuelle, tatsächliche "Momentaufnahme" zum Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht. Der den Beitrag von anderen Abgabetypen unterscheidende, mit der Einmaligkeit seiner Erhebung zusammenhängende Grundsatz, daß der mit dem Beitrag abgegoltene, ihm äquivalente Vorteil tatsächlich und rechtlich auf Dauer gesichert sein muß und z.B. ein nach materiellem Baurecht nicht bebaubares Grund stück deswegen auch nach rechtswidrig erteilter und ausgenutzter Baugenehmigung nicht als erschlossen anzusehen ist, kann daher im vorliegenden Zusammenhang keine Geltung beanspruchen. Vgl. auch Driehaus, a.a.O., § 0 Rdnr. 0, wonach eine Verteilungsrege lung selbst Fallgestaltungen berück sichtigen dürfte, in denen mit Hilfe einer Ausnahme oder Befreiung die nach dem Bebauungsplan zulässige Nutzung überschritten oder eine vorhandene Altbebauung oder geduldete an sich baurechtswidrige Nutzung hingenommen wird. Zu Recht hat der Beklagte angenommen, daß das Grundstück der Klägerin im Sinne der maßgeblichen Satzungsbestimmung "überwiegend gewerblich genutzt" wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für diese Beurteilung ist das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht, hier mit der den Straßenbauarbeiten nachfolgenden Entscheidung des Beklagten, den Erschließungsaufwand im Wege der Kostenspaltung geltend zu machen; mangels gegenteiliger Anhaltspunkte und in Übereinstimmung mit dem Vortrag der Beteiligten geht der Senat davon aus, daß seither keine Änderung der Sachlage eingetreten ist und daher die derzeit vorhandene und die seinerzeitige tatsächliche Nutzung einander entsprechen. Gegenstand der Nutzungsüberprüfung ist nunmehr die beitragsfähige Grundstücksfläche, deren Grenze der Beklagte in Anwendung der Tiefenbegrenzung gemäß § 0 A Buchst. b EBS [DATE] / [DATE] in Höhe der hinteren Wand der auf den Flurstücken 0/0 aufstehenden Halle gezogen hat. Nach der erwähnten Satzungsbestimmung ist der Artzuschlag anzuwenden auf Grundstücke, die "überwiegend gewerblich genutzt werden". Ein "Überwiegen" ist nach allgemeinem Sprachgebrauch anzunehmen, wenn im Rahmen einer Prozent Rechnung eine Nutzung mehr als 0 % beträgt. Die Satzungsbestimmung nennt allerdings nicht die dem gegenüberzustellende Nutzungsart, im Vergleich zu der die gewerbliche Nutzung überwiegen muß. Die Regelung ist im vorliegenden Fall eines kombinierten Grundstücksflächen/Vollgeschoß-Maßstabs in dem Sinne auszulegen, daß die Konträr-Nutzung jede andere verwirklichte, beitragsrechtlich relevante, nicht gewerbliche Nutzung ist. Bedeutung und Konsequenzen der drei genannten Kriterien ergeben sich aus Folgendem: Das Merkmal der verwirklichten Nutzung ist unmittelbare Konsequenz dessen, daß die Satzung auf die tatsächliche Nutzung abstellt. Dies hat zur Folge, daß etwa Flächen einer "Nichtnutzung", d.h. brachliegende Flächen , die keiner Nutzung zugeführt sind, nicht zu berücksichtigen sind. Daß die Nutzung beitragsrechtlich relevant sein muß, folgt daraus, daß der Artzuschlag neben andere in Ansatz gebrachte Bemessungsfaktoren tritt, die ihrerseits schon eine beitragsrechtlich relevante Nutzung voraussetzen , und einen im Vergleich zu diesen höherwertigen Erschließungsvorteil abgelten soll. Nicht-gewerblich ist insbesondere eine Wohnnutzung, wobei nicht nur entsprechend genutzte Gebäudeflächen , In Anwendung dieser Kriterien sind die gewerblich und die nicht-gewerblich genutzten Flächen eines Grundstücks quasi zu "bilanzieren". Dies setzt idealiter voraus, daß es sich um deutlich unterscheidbare, abgegrenzte oder abgrenzbare Teilflächen handelt. Bei gemischt genutzten Grundstücken, auf denen gewerbliche und nicht-gewerbliche Nutzungen miteinander vermengt werden, wird dies nur selten der Fall und eine Bilanzierung daher schwierig sein. Soll die Feststellung des Überwiegens einer Nutzung objektivierbar und praktikabel sein, so müssen die einzelnen Teilflächen der einen oder anderen Nutzungsart zugeordnet werden. Soweit dies nicht möglich ist, etwa weil es sich um eine "Nichtnutzung" handelt oder die Nutzung einer Fläche "diffus" ist, sie also weder eindeutig der gewerblichen noch der nicht-gewerblichen Nutzung zugeordnet werden kann, müssen diese Flächen bei der Bilanzierung der gewerblichen und der nicht gewerblichen Flächen außer Ansatz bleiben. Die Anwendung dieser Grundsätze ergibt hier: Ausweislich der vom Beklagten mit Schriftsatz vom [DATE] vorgelegten Fotos, der zugehörigen Planskizze sowie nach dem insoweit übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ist die streitbefangene Parzelle nur in einem geringen Umfang bebaut, nämlich in Gestalt des im rückwärtigen Bereich vom Nachbarflurstück 0 über die Parzellengrenze "hineinragenden" Hallenteils mit einer Fläche von ca. 0 qm. Im übrigen handelt es sich um eine Wiesenfläche. Dabei ist die Freifläche zwischen der Planstraße C und dem auf der Nachbarparzelle 0 aufstehenden Wohnhaus durch einen Jägerzaun von der übrigen Freifläche abgetrennt. Das Wohnhaus verfügt auf seiner Nordseite zur Freifläche hin über keinen Ausgang, es sind dort auch keine Einrichtungen wie z.B. Terrassen, Freisitze oder im Boden verankertes Spielgerät vorhanden. Die Fläche ist schon aufgrund ihrer Ausdehnung zu groß, um eine Vermutung zu begründen, es handele sich um einen Garten . Daß sie wenigstens teilweise dem Wohnhaus als Garten dient, ist mangels jedweder Anhaltspunkte ebenfalls nicht anzunehmen: Eine Abgrenzung in Richtung der gewerblich genutzten Halle ist nicht zu erkennen; eine in Teilflächen unterschiedliche, die Nutzungsvorstellungen des Eigentümers verdeutlichende Gestaltung oder Pflege der Freifläche ist ebenfalls nicht festzustellen. Derartige, für einen objektiven Betrachter erkennbare Anhaltspunkte wären aber nötig, um die satzungsrechtliche Anknüpfung an die tatsächliche Nutzung nicht leerlaufen zu lassen, die Erhebung des Artzuschlags objektivierbar und nicht von subjektiven Einschätzungen der Klägerin abhängig zu machen und sie damit nicht faktisch in deren Belieben zu stellen. Nach all dem erscheint diese Freifläche nicht als "Hausgarten" des Wohnhauses. Daß man von dem Wohnhaus aus den Blick über die Freifläche schweifen lassen kann, reicht entgegen der vom Prozeßbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung hierfür nicht aus; Gleiches gilt für seine Überlegung, ein "Hausgarten" müsse nicht irgendwelchen gärtnerischen Vorstellungen des Beklagten entsprechen und auch keinen "in Mark und Pfennig" ausdrückbaren Nutzwert haben. Bei der gebotenen natürlichen Betrachtung eines unbefangenen Beobachters kann diese Freifläche daher weder eindeutig der Wohnnutzung noch der gewerblichen Nutzung zugeordnet werden. Es handelt sich um eine brachliegende Fläche mit einer beitragsrechtlich unter dem Gesichtspunkt des Artzuschlags irrelevanten "Nichtnutzung", die nicht im vorstehenden Sinne in eine der Vergleichsgruppen "katalogisiert" werden kann. Folglich muß sie bei der Bilanzierung der gewerblichen und der nicht-gewerblichen Teilflächen außer Ansatz bleiben. Dann bleibt als einzige und eindeutige Nutzungsart die gewerbliche Nutzung in dem Hallenteil , so daß diese konsequenterweise auch "überwiegt". Danach ist die Festsetzung des Artzuschlags zu Recht erfolgt. Dies hat weiter zur Folge, daß die Klägerin aufgrund der Ecklage des Grundstücks keine Vergünstigung wegen Mehrfacher schließung gemäß § 0 D EBS [DATE] / [DATE] verlangen kann, weil § 0 D Buchst. a EBS [DATE] / [DATE] dies für überwiegend gewerb lich genutzte Grundstücke ausschließt.