Tenor Der hier entschiedene Teil des Klageverfahrens wird von dem übrigen Klageverfahren abgetrennt. Die abgetrennte Klage wird abgewiesen Der Kläger trägt die Kosten des abgetrennten Verfahrens. Die Berufung wird zugelassen. Tatbestand I. 0 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... und Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... im Stadtbezirk ... der Beklagten. Die beiden Grundstücke lagen im räumlichen Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ... Altstadt, für das die Beklagte zuvor auf Grund des Beschlusses ihres Technischen und Wirtschaftsausschusses vom [DATE] vorbereitende Untersuchungen durchgeführt hatte . Das ganze Sanierungsgebiet zerfiel in vier Teilbereiche. Die erwähnten Grundstücke des Klägers gehörten dem Teilbereich IV an. 0 Das Sanierungsgebiet war für die Teilbereiche I bis III durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates der Beklagten vom [DATE] förmlich festgelegt, der Beschluss am [DATE] ortsüblich bekannt gemacht worden. Es war durch Ratsbeschluss vom [DATE] auf die Grundstücke ... und Nr. 0, auf die Grundstücke .... ... sowie auf die Grundstücke ... erweitert, der Beschluss am [DATE] ortsüblich bekannt gemacht worden. 0 Das Sanierungsgebiet war für den Teilbereich IV mit den erwähnten Grundstücken Flst.-Nr. ../0 und Flst.-Nr. ../0 durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom [DATE] förmlich festgelegt; der Beschluss am [DATE] ortsüblich bekannt gemacht worden. 0 Die Beklagte führte die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlichen Maßnahmen durch. Gebietsbezogen wurden der Marktplatz und andere Straßenräume umgestaltet, Neubauten errichtet, Modernisierungsmaßnahmen und Entkernungen sowie Umlegungen durchgeführt, wurde das Klösterle renoviert und dessen Nebengebäude wiederhergestellt. Nachbarschaftsbezogen wurden Neubauten und Modernisierungen durchgeführt. Die Beklagte hob sodann die Sanierungssatzung für die Teilbereiche I, II und IV mit Beschluss ihres Gemeinderates vom [DATE] auf und machte die Aufhebungssatzung am [DATE] ortsüblich bekannt. Damit war die Sanierung der Teilbereiche I, II und IV abgeschlossen. Sie hob die Sanierungssatzung für den Teilbereich III mit Ratsbeschluss vom [DATE] auf und machte die Aufhebungssatzung am [DATE] ortsüblich bekannt. Damit war auch die Sanierung des Teilbereiches III abgeschlossen. 0 Die Teilbereiche des Sanierungsgebietes waren durch die Benennung der eingeschlossenen Buchgrundstücke bezeichnet. Als Sanierungsziel wurden die Beseitigung von städtebaulichen Missständen angegeben, die sich insbesondere bezogen auf die Beseitigung von Substanzmängeln und Funktionsschwächen, auf die Neuordnung der Geh und Fahrerschließung, auf Betriebsauslagerungen, auf Straßenumgestaltungen, auf Erhaltungsmaßnahmen an besonderen Gebäuden und an der Altstadtmauer, auf die Schaffung von Ersatzwohnungen, auf Verkehrsberuhigungen zwischen Altstadt und Neckarufer sowie auf Entkernungen. II. 0 Die dem Teilbereich IV angehörenden Grundstücke Flst.-Nr. ... und Flst.-Nr. ... haben einen Messgehalt von zusammen 0 qm . Sie liegen im räumlichen Geltungsbereich der Baustaffel 0 OBS [DATE] , was gemischtes Gebiet , eine Flächenausnützung von 0 v. H. und für die Vordergebäude eine Höhe von höchstens 0 m und höchstens 0 Stockwerke bedeutet. III. 0 Die Beklagte veranlagte den Kläger, nachdem sie ihm innerhalb angemessener Frist Gelegenheit zur Erörterung der für die Wertermittlung seiner Grundstücke maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach [REF] anrechenbaren Beträge gegeben hatte, mit dem sanierungsrechtlichen Bescheid vom [DATE] zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 0 DM wegen der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes der erwähnten Grundstücke um 0 v. H. durch nachbarschafts und gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen ; die grundstücksbezogenen Sanierungsmaßnahmen wurden als unwesentlich eingestuft. Sie nahm zur Begründung Bezug auf die Ermittlungen und Berechnungen ihres Stadtmessungsamtes vom [DATE] . Als nachbarschaftsbezogene Sanierungsmaßnahmen wurden genannt die Neubauten auf den Grundstücken ... und ..., Modernisierungen, der Abbruch von 0-geschossigen Hintergebäuden, die Verlagerung des Kfz-Betriebs im Bereich der Grundstücke ... und Nr. ... . IV. 0 Der Kläger erhob hiergegen Anfechtungswiderspruch . Er legte die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Verwaltungswirtes Bürgermeister im Ruhestand ... vom [DATE] vor, die wegen eines vorgenommenen Bebauungsabschlages von 0 v. H. und wegen geringer angenommenen Lageveränderungen zu keiner sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt, und macht im Übrigen Anrechnungen auf den ggfs. zu leistenden Ausgleichsbetrag geltend. Die Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom [DATE] zurück. V. 0 Der Kläger hat am [DATE] beim Verwaltungsgericht Stuttgart Anfechtungsklage gegen die Beklagte eingereicht. Er trägt vor: Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid sei inhaltlich nicht nachvollziehbar und schon deshalb aufzuheben. Der Teilbereich IV sei als Teil des Sanierungsgebietes abwägungsfehlerhaft auch auf das Grundstück ... ausgedehnt worden mit der Folge der Nichtigkeit der Sanierungssatzung jedenfalls insoweit. Das erwähnte Grundstück sei als einziges in den Teilbereich IV einbezogen worden, das westlich der ... an dieser Straße liege. Der angenommene Bodenwert des Richtwertgrundstückes von 0 DM/qm zum [DATE] werde bestritten; der Wert sei niedriger, zumal er laut Bodenrichtwertkarte, die am [DATE] beschossen worden war, zum [DATE] hingegen 0 DM/qm betragen habe; dieser Bodenrichtwert sei dann auch für seine Grundstücke ... angenommen worden. Die Bodenrichtwertkarte der Beklagten zum [DATE] weise den von der Beklagten zu Grunde liegenden Bodenrichtwert von 0 DM/qm für das fragliche Gebiet überhaupt nicht aus. Neue Bodenrichtwerte seien am [DATE] , nunmehr zum [DATE] nochmals beschlossen worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Es müsse von einem Fehler ausgegangen werden. Der Fehler könne nicht dadurch ausgeglichen werden, dass im Wege der Zeitfortschreibung ein Abschlag von 0 v. H. vorgenommen werde. Im Übrigen müsse der Abschlag, was die Lage des Grundstückes zum Richtwertgrundstück betreffe, wesentlich höher als 0 v. H. betragen. Für das Grundstück ... werde angenommen, dass es in guter , für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage gelegen sei, während für das gegenüber liegende Grundstück ... angenommen werde, dass es in durchschnittlicher, für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage sich befinde. Das sei ein Widerspruch. Nachbarschaftsbezogene Änderungen in den Zustandsmerkmalen gebe es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Dasselbe gelte bei gebietsbezogener Betrachtung. Der Werterhöhung von 0 DM/qm sei falsch. Die Beklagte habe zu Unrecht Kosten im Sinne des [REF] , die ihm entstanden seien, nicht auf den festgesetzten Ausgleichsbetrag angerechnet. Es gehe dabei um Kostenbeteiligungen an der Herstellung einer Passage im Bereich des Gebäudes ... und des Flst.-Nr. ... an Vermessungsleistungen im Zusammenhang mit der Stadtmauerrenovierung, an der Herstellung einer Stützmauer zur Abfangung der historischen Stadtmauer, an der Herstellung einer Hofentwässerung im Bereich des Grundstückes ... A, an der Herstellung einer Zaunanlage zu den Nachbargrundstücken, an der Hofsanierung/Hoferneuerung auf dem Grundstück ..., an der endgültigen Tiefgaragenzufahrt gemäß Ordnungsmaßnahmenvertrag mit der Beklagten. 0 Sie verteidigt die angefochtenen Entscheidungen und erwidert ergänzend: Die Satzungsrüge sei eine an sich beachtliche Rüge, die aber infolge Fristablaufes unerheblich geworden sei. Eine Anrechnung von Kosten kommt nicht in Betracht, weil es im Wesentlichen um Maßnahmen gehe, die erst nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durchgeführt worden seien. Die im Schriftsatz vom [DATE] unter IV 0 aufgeführten Kosten seien auf Grund privater Maßnahmen entstanden, die keinen räumlichen und konzeptionellen Zusammenhang mit Baumaßnahmen mehrere Eigentümer aufweisen würden. Auch seien mit dem Kläger keine Ordnungsmaßnahmenverträge abgeschlossen worden. 0 Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, der Bodenrichtwert in Höhe von 0 DM/qm zum [DATE] sei unter Berücksichtigung von im Einzelnen bezeichneten Kaufverträgen zu hoch, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Gutachterausschusses Wertermittlung Nr. 0/ [DATE] vom [DATE] verwiesen. 0 Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen sowie auf die von der Beklagten vorgelegte einschlägige Behördenakte Bezug genommen. Entscheidungsgründe 0 Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom [DATE] und deren Widerspruchsbescheid vom [DATE] sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen . I. 0. a) 0 Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist auf Grund von [REF] von den Verzichts und Freistellungsfällen des [REF] einmal abgesehen generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung seines Grundstückes entspricht . Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern ; einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht . Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus. b) 0 Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im [REF] näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert ; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag . Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre , und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt . Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind . Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die nur möglichen Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind. 0. a) 0 Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten [REF] zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des [REF] [DATE] erlassenen Wertermittlungsverordnung enthalten. Die WertV richtet sich an nach den §§ 0 ff. BauGB gebildete selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte . Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 0 Abs. 0 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden . Zu ihnen gehört der im § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist ; ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig . b) 0 Nach § 0 Abs. 0 WertV sind die §§ 0 und 0 WertV für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln , der im Falle des hier gegebenen [REF] mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt ; § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 0 WertV vor. Dieser gemeinsame Wertermittlungsstichtag ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der [DATE] , den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen . 0 Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln . Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen . Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen. 0 Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser auf unbebaute Grundstücke abstellenden Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs und des Endwertes einen pauschalen Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt ... in seinem Gutachten vom [DATE] tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben , dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können. c) 0 Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach [REF] maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken . Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Verkehrswertspanne auszugehen , sondern ist ein exakter Wert festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte d) 0 Als Endwert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im [REF] auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen ist. 0 Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach [REF] zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge. 0 Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten Lagewertveränderungen sein, die sich erstens gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, zweitens nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und drittens und letztens grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben. Gebietsbezogene Maßnahmen können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers. Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen. Grundstücksbezogene Maßnahmen können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen mit Ausnahme von Bodenrichtwerten vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet. 0 In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die " Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen". e) 0 Die Ermittlung des Anfangs und des Endwertes gleichsam als Beitragsbemessungswerte erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen. Vergleichswertverfahren . Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als Ermittlungsgrundlagen Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen . Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten heran gezogen werden . Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind . 0 Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der Entwicklungszustand der Grundstücke als "Flächen der Land und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" , der im Falle der Grundstücke des Klägers keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die Nutzungsart und das Nutzungsmaß , ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten , der beitrags und abgabenrechtliche Zustand , die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung , die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes, etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt , und die Lagemerkmale , etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn und Geschäftslage . 0 Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch Zu und Abschläge zu berücksichtigen . Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen . Vorhandene Indexreihen mit Indexzahlen sowie Umrechnungskoeffizienten , die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden , sollen heran gezogen werden . II. 0 Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des Bodenrichtwerts wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden Zu und Abschläge . Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 0 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 0 DM = 0 EUR errechnet, dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 0 DM/qm = [DATE] EUR zu Grunde liegt. 0. a) 0 Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach [REF] zugrunde zu legen. Nach §§ 0 Abs. 0, 0 Abs. 0 Satz 0 und 0 Abs. 0 der auf der Ermächtigung des [REF] beruhenden Wertermittlungsverordnung vom [DATE] können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens "neben oder anstelle" von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann . Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt . Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 0m x 0m . Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu und Abschläge berücksichtigt . b) 0 Der maßgebliche Richtwert von 0 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes Kollegialorgan , das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird ). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen . Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken nach Maßgabe des [REF] . Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung . Die Gutachten sind allerdings wegen der Sachkunde, Erfahrung und zur Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar . Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer Einschätzungsprärogative verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen. 0 Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 0 DM/qm zum [DATE] korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 0/ [DATE] , in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern . Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 0/ [DATE] nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von [REF] , [REF] , sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom [DATE] den im Beweisbeschluss vom [DATE] vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem hier vorliegenden Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks um einen besonderen Fall i.S.von § 0 Abs. 0 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom [DATE] sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes nicht heranziehen . Aus den sieben im Zeitraum zwischen [DATE] und [DATE] feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück ) einen Mittelwert von 0 DM/qm zum [DATE] . Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 0 zu einem Wert zum Stichtag von 0 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 0 und 0 zu Grundstückswerten zwischen 0 DM/qm und 0 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 0 ergibt sich ein Durchschnittswert von 0 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 0 DM/qm bzw. 0 DM/qm führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 0 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 0% oder 0% bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten analysiert worden seien. 0 Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung nicht in Betracht. 0. 0 Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein pauschaler Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt ... vom [DATE] , nicht vorzunehmen. 0 Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 0 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum [DATE] wegen Zeitfortschreibung an . Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0 sowie eine um 0 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück und kam so zu einem Basiswert von 0 DM/qm für die Grundstücke des Klägers . Sie nahm einen Zuschlag von 0 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" und einen Zuschlag von 0 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen an . a) 0 Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom [DATE] bis zum [DATE] , dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem Abschlag von 0 v. H. zum Bodenrichtwert führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 0 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück . Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt. aa) 0 Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts zum Wertermittlungsstichtag von 0 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland . Danach blieb der Index zwischen [DATE] und [DATE] als dem dem [DATE] nächsten Monat einheitlich bei 0 . Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 0 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen. bb) 0 Auch der weitere Abschlag von 0 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem fiktiven Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich statt wie beim Grundstück ... eine gute nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 0 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 0 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass nur der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 0 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei. 0 Das Produkt aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen Bodenwert für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von 0 DM/qm . b) 0 Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von Interpolationen zulassenden Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann. 0 Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des Zustandes der Bebauung von Stufe 0 nach Stufe 0 durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden. 0 Hinsichtlich der Parkierung ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist. 0 Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten gebietsbezogenen Lageänderungen bewertet und insoweit zutreffend eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 0 nach Stufe 0 trotz unverändert gebliebener Zentralität angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind. 0 Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt ... in seinem Gutachten vom [DATE] beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen. 0 Danach beträgt der Anfangswert für die 0 qm großen Grundstücke des Klägers 0 DM und dessen Endwert 0 DM . Aus der Differenz zwischen dem Endwert und dem Anfangswert ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 0 DM . Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von 0 DM/qm = [DATE] EUR als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten. III. 0 Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde . Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der Anrechnungsfall des [REF] nicht vor. 0. 0 [REF] regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des [REF] ergibt. Nach [REF] sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß [REF] , nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs und Folgeinrichtungen im Sinne des [REF] errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen . Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen im Sinne des [REF] sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den § [REF] ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden . Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach [REF] berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung und ist allgemeine Meinung. 0. 0 Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach [REF] berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden. 0 Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen wenn auch mittelbar zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern . Von dem allem kann hier nicht die Rede sein. IV. 0 Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am [DATE] rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom [DATE] , soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen. 0 Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch Satzung förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt . Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht ankommt. Dazu ist zu bemerken: 0 Die Überleitungsvorschrift des [REF] [DATE] , die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG [DATE] gefunden hatte, dehnte die satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des [REF] , Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz und dem früheren Städtebauförderungsgesetz aus, die bereits vor dem [DATE] ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis innerhalb von 0 Jahren nach dem [DATE] schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden . Nach [REF] [DATE] musste die Gemeinde bis zum [DATE] durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach [REF] kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu . 0 Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 0 Jahren nach dem [DATE] , also bis zum [DATE] , schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt. V. 0 Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom [DATE] und deren Widerspruchsbescheid vom [DATE] sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen . I. 0. a) 0 Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist auf Grund von [REF] von den Verzichts und Freistellungsfällen des [REF] einmal abgesehen generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung seines Grundstückes entspricht . Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern ; einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht . Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus. b) 0 Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im [REF] näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert ; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag . Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre , und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt . Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind . Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die nur möglichen Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind. 0. a) 0 Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten [REF] zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des [REF] [DATE] erlassenen Wertermittlungsverordnung enthalten. Die WertV richtet sich an nach den §§ 0 ff. BauGB gebildete selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte . Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 0 Abs. 0 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden . Zu ihnen gehört der im § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist ; ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig . b) 0 Nach § 0 Abs. 0 WertV sind die §§ 0 und 0 WertV für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln , der im Falle des hier gegebenen [REF] mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt ; § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 0 WertV vor. Dieser gemeinsame Wertermittlungsstichtag ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der [DATE] , den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen . 0 Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln . Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen . Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen. 0 Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser auf unbebaute Grundstücke abstellenden Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs und des Endwertes einen pauschalen Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt ... in seinem Gutachten vom [DATE] tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 0 Abs. 0 Satz 0 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben , dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können. c) 0 Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach [REF] maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken . Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Verkehrswertspanne auszugehen , sondern ist ein exakter Wert festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte d) 0 Als Endwert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im [REF] auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen ist. 0 Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach [REF] zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge. 0 Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten Lagewertveränderungen sein, die sich erstens gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, zweitens nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und drittens und letztens grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben. Gebietsbezogene Maßnahmen können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers. Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen. Grundstücksbezogene Maßnahmen können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen mit Ausnahme von Bodenrichtwerten vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet. 0 In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die " Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen". e) 0 Die Ermittlung des Anfangs und des Endwertes gleichsam als Beitragsbemessungswerte erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen. Vergleichswertverfahren . Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als Ermittlungsgrundlagen Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen . Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten heran gezogen werden . Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind . 0 Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der Entwicklungszustand der Grundstücke als "Flächen der Land und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" , der im Falle der Grundstücke des Klägers keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die Nutzungsart und das Nutzungsmaß , ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten , der beitrags und abgabenrechtliche Zustand , die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung , die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes, etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt , und die Lagemerkmale , etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn und Geschäftslage . 0 Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch Zu und Abschläge zu berücksichtigen . Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen . Vorhandene Indexreihen mit Indexzahlen sowie Umrechnungskoeffizienten , die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden , sollen heran gezogen werden . II. 0 Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des Bodenrichtwerts wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden Zu und Abschläge . Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 0 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 0 DM = 0 EUR errechnet, dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 0 DM/qm = [DATE] EUR zu Grunde liegt. 0. a) 0 Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach [REF] zugrunde zu legen. Nach §§ 0 Abs. 0, 0 Abs. 0 Satz 0 und 0 Abs. 0 der auf der Ermächtigung des [REF] beruhenden Wertermittlungsverordnung vom [DATE] können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens "neben oder anstelle" von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann . Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt . Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 0m x 0m . Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu und Abschläge berücksichtigt . b) 0 Der maßgebliche Richtwert von 0 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes Kollegialorgan , das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird ). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen . Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken nach Maßgabe des [REF] . Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung . Die Gutachten sind allerdings wegen der Sachkunde, Erfahrung und zur Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar . Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer Einschätzungsprärogative verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen. 0 Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 0 DM/qm zum [DATE] korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 0/ [DATE] , in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und zwei weiteren Gutachtern . Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 0/ [DATE] nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von [REF] , [REF] , sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom [DATE] den im Beweisbeschluss vom [DATE] vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem hier vorliegenden Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks um einen besonderen Fall i.S.von § 0 Abs. 0 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom [DATE] sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes nicht heranziehen . Aus den sieben im Zeitraum zwischen [DATE] und [DATE] feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück ) einen Mittelwert von 0 DM/qm zum [DATE] . Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 0 zu einem Wert zum Stichtag von 0 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 0 und 0 zu Grundstückswerten zwischen 0 DM/qm und 0 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 0 ergibt sich ein Durchschnittswert von 0 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 0 DM/qm bzw. 0 DM/qm führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 0 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 0% oder 0% bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten analysiert worden seien. 0 Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung nicht in Betracht. 0. 0 Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein pauschaler Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt ... vom [DATE] , nicht vorzunehmen. 0 Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 0 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum [DATE] wegen Zeitfortschreibung an . Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0 sowie eine um 0 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück und kam so zu einem Basiswert von 0 DM/qm für die Grundstücke des Klägers . Sie nahm einen Zuschlag von 0 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" und einen Zuschlag von 0 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen an . a) 0 Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom [DATE] bis zum [DATE] , dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem Abschlag von 0 v. H. zum Bodenrichtwert führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 0 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück . Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt. aa) 0 Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts zum Wertermittlungsstichtag von 0 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland . Danach blieb der Index zwischen [DATE] und [DATE] als dem dem [DATE] nächsten Monat einheitlich bei 0 . Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 0 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen. bb) 0 Auch der weitere Abschlag von 0 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem fiktiven Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich statt wie beim Grundstück ... eine gute nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 0 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 0 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass nur der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 0 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei. 0 Das Produkt aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen Bodenwert für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von 0 DM/qm . b) 0 Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von Interpolationen zulassenden Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann. 0 Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des Zustandes der Bebauung von Stufe 0 nach Stufe 0 durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden. 0 Hinsichtlich der Parkierung ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist. 0 Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten gebietsbezogenen Lageänderungen bewertet und insoweit zutreffend eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 0 nach Stufe 0 trotz unverändert gebliebener Zentralität angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind. 0 Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt ... in seinem Gutachten vom [DATE] beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen. 0 Danach beträgt der Anfangswert für die 0 qm großen Grundstücke des Klägers 0 DM und dessen Endwert 0 DM . Aus der Differenz zwischen dem Endwert und dem Anfangswert ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 0 DM . Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von 0 DM/qm = [DATE] EUR als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten. III. 0 Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde . Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der Anrechnungsfall des [REF] nicht vor. 0. 0 [REF] regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des [REF] ergibt. Nach [REF] sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß [REF] , nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs und Folgeinrichtungen im Sinne des [REF] errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen . Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen im Sinne des [REF] sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den § [REF] ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden . Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach [REF] berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung und ist allgemeine Meinung. 0. 0 Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach [REF] berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden. 0 Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen wenn auch mittelbar zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern . Von dem allem kann hier nicht die Rede sein. IV. 0 Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am [DATE] rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom [DATE] , soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen. 0 Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch Satzung förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt . Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht ankommt. Dazu ist zu bemerken: 0 Die Überleitungsvorschrift des [REF] [DATE] , die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG [DATE] gefunden hatte, dehnte die satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des [REF] , Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz und dem früheren Städtebauförderungsgesetz aus, die bereits vor dem [DATE] ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis innerhalb von 0 Jahren nach dem [DATE] schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden . Nach [REF] [DATE] musste die Gemeinde bis zum [DATE] durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach [REF] kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu . 0 Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 0 Jahren nach dem [DATE] , also bis zum [DATE] , schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt. V. 0