Tenor Der Leistungsbescheid des Beklagten vom [DATE] in der Fassung des Änderungsbescheides vom [DATE] und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom [DATE] werden aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin ist Eigentümerin der ausweislich des Bewilligungsbescheides vom [DATE] zusammen mit 0 weiteren Wohnungen in 0 Mehrfamilienhäusern durch öffentliche Baudarlehen in Höhe von 0, DM geförderten 0 qm großen Wohnung im 0. Obergeschoss links der S-Straße 0 in E, die seit dem Auszug der letzten Mieterin am [DATE] leer stand. Nach vorzeitiger vollständiger Darlehensrückzahlung unterliegt die Wohnung der Nachwirkungsfrist des [REF] bis zum [DATE] . [DATE] . Nachdem der Beklagte auf seine Aufforderung, die Nachbelegung der Wohnung mitzuteilen und den Wohnberechtigungsschein des neuen Mieters zu übersenden, ohne Reaktion geblieben war, kündigte er mit Verfügung vom [DATE] den Erlass eines Geldleistungsbescheides wegen ungenehmigten Leerstehenlassens der Wohnung nach [REF] in Höhe von 0, Euro/qm Wohnfläche an. Daraufhin beantragte die Klägerin unter dem [DATE] sinngemäß die Freistellung der Wohnung mit der Begründung, sie habe einen Kaufinteressenten, der die Wohnung zur Eigennutzung erwerben wolle. Die hierfür vom Beklagten angeforderten Nachweise legte sie nicht vor. Infolgedessen setzte dieser gegen sie durch Bescheid vom [DATE] die angekündigten Geldleistungen fest, hob seinen Bescheid im Widerspruchsverfahren auf Beanstandung der Widerspruchsbehörde jedoch wieder auf und erließ unter dem [DATE] einen neuen Geldleistungsbescheid nach [REF] gegen die Klägerin, mit dem er von ihr für den Zeitraum vom [DATE] bis zum [DATE] Ausgleichszahlungen von insgesamt 0, Euro und ab [DATE] in Höhe von monatlich 0, Euro wegen schuldhaften Verstoßes gegen [REF] forderte. Das entspricht dem unter Nr. 0 VV-WobindG vorgesehenen Quadratmetersatz von 0, Euro. Den Widerspruch der Klägerin vom [DATE] wies die Bezirksregierung E durch Widerspruchsbescheid vom [DATE] , bei der Post zum Zwecke der Zustellung eingeliefert am [DATE] , mit der Begründung zurück, der ungenehmigte Leerstand sei schuldhaft verursacht worden. Die zum Ausgleich des der öffentlichen Hand entstandenen Schadens geforderten Geldleistungen habe der Beklagte nach Grund und Höhe sachgerecht unter Beachtung der Nr. 0 VV WoBindG festgesetzt. Die Klägerin hat am Montag, dem [DATE] Klage erhoben und trägt zur Begründung vor, sie habe die Wohnung inzwischen veräußert. Da der Besitz zum [DATE] auf den Erwerber übergegangen sei, sei sie nicht mehr verfügungsbefugt. Die Höhe der Geldleistungen halte sie für übersetzt, denn auf die Wohnung entfalle ein Förderanteil von nur 0, 0 Euro. Bei einem derartig geringfügigen Betrag bestehe Anlass, die Geldleistungen nach Maßgabe der Nr. [DATE] Abs. 0 VV-WoBindG zu mindern. Gleiches gelte deswegen, weil die Sozialbindung der Wohnung Ende [DATE] auslaufe und sie dem berechtigten Personenkreis mehrere Jahrzehnte zur Verfügung gestanden habe. den Leistungsbescheid des Beklagten vom [DATE] in der Fassung des Änderungsbescheides vom [DATE] und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom [DATE] aufzuheben. Mit Bescheid vom [DATE] hat er zwar die Zahlungsverpflichtung aus seinem Bescheid vom [DATE] auf den Zeitraum bis zum [DATE] begrenzt. Die Voraussetzungen, die die Klägerin für eine Minderung des Quadratmetersatzes angeführt hat, hält er aber für nicht gegeben und sieht auch im Übrigen keinen Anlass, bei der Höhe der Geldleistungen von den seine Ermessensausübung lenkenden Verwaltungsvorschriften zum WoBindG zu Gunsten der Klägerin abzuweichen. Rechtsgrundlage des Bescheides ist [REF] i.V.m. §§ 0 Abs. 0, 0 Abs. 0 WoFG. Danach kann die zuständige Stelle von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 0, Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben, auf die sich dessen schuldhafter Verstoß gegen [REF] bezieht. Dass die Ermächtigungsvoraussetzungen für den Erhebungszeitraum wegen schuldhaften ungenehmigten Leerstehenlassens der Wohnung gegeben sind, ist zwischen den Beteiligten nicht streitig. Die Klägerin wehrt sich mit ihrer Klage ausschließlich gegen die Höhe der Geldleistungen. Da der Gesetzgeber für die Bemessung der Geldleistung einen Rahmen bis zu 0. Euro pro Quadratmeter Wohnfläche vorgegeben hat, ist das Maß seiner Ausschöpfung in das Ermessen der Behörde gestellt. Die nach [REF] anzustellende gerichtliche Prüfung, ob der Beklagte das ihm eingeräumte Ermessen sachgerecht ausgeübt hat, ergibt, dass er von seinem Ermessen in Bezug auf die Höhe der Geldleistungen nicht in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat. Allerdings war der Beklagte nicht gehalten, aus Billigkeitsgründen im Sinne von [REF] von den ihm eingeräumten Befugnissen nach [REF] keinen Gebrauch zu machen. Hierzu gibt weder der auf die Wohnung entfallende Förderanteil Anlass noch der Umstand, dass sie ab 0. [DATE] nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Als geringfügig im Sinne der Nr. [DATE] VV-WoBindG kann eine Förderung gelten, wenn sie die in [REF] gen. Höhe von 0, Euro nicht überschreitet. Diese Grenze wird hier nicht eingehalten, denn die streitige Wohnung ist unter Einsatz eines anteiligen Baudarlehens von 0 Euro geschaffen worden. Dass der Verstoß in die letzte Phase der Sozialbindung der Wohnung fällt und dass sie bis dahin dem berechtigten Personenkreis mehrere Jahrzehnte bestimmungsgemäß zur Verfügung gestanden hat, gebietet ebenfalls keinen Verzicht aus Billigkeitsgründen auf Maßnahmen nach [REF] . Von einem für die öffentlichen Belange des sozialen Wohnungsmarktes nicht mehr bedeutsamen Verstoß kann bei entsprechender Berücksichtigung des in [REF] genannten Zeitraums allenfalls ausgegangen werden, wenn er in die drei letzten Jahre der Nachwirkungsfrist fällt. Da die noch bis zum [DATE] sozial gebundene Wohnung der Klägerin bereits seit dem [DATE] ungenehmigt leer stand, wird diese Zeitspanne deutlich überschritten. Die innerhalb des gesetzlichen Rahmens in das Ermessen der Behörde gestellte Bemessung der in [REF] vorgesehenen Geldleistungen hat sich an der Funktion, die den Geldleistungen nach dem Gesetz zukommt, zu orientieren. Diese ist auf den Ausgleich des Schadens gerichtet, der der öffentlichen Hand durch den Aufwand erwächst, der zur Förderung einer neuen Sozialwohnung entsteht, die anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung dem begünstigten Personenkreis zur Verfügung gestellt wird. Damit treten die Geldleistungen „im abgabenrechtlichen Gewande" an die Stelle eines Schadensersatzes für den Neusubventionierungsbedarf. Dieser ist der Schlüssel zur Quantifizierung des Schadenseratzanspruches. D.h. dass bei der Leistungsbemessung alles das zu berücksichtigen ist, was für den Umfang des durch die bestimmungswidrige Nutzung der Wohnung entstehenden Schadens wesentlich ist. Dazu gehört nach [REF] neben dem Wohnwert und der Dauer die Schwere des Verstoßes. In Bezug auf die Intensität des Verstoßes differenzieren die Verwaltungsvorschriften nach der unberechtigten Eigennutzung und Überlassung an einen Nichtberechtigten einerseits und dem für Wohnzwecke durch bauliche Veränderungen Unbrauchbarmachen sowie dem Leerstehenlassen der Wohnung andererseits. An die beiden Gruppen der genannten Verstoßtatbestände knüpft eine jeweils unterschiedlich hohe Bemessung der Geldleistungen an. Dass als Ausgleich für die Beseitigung der Eignung zu Wohnzwecken und wegen ungenehmigten Leerstandes in 0 VV-WoBindG ein höherer Quadratmetersatz gefordert wird als wegen der bestimmungswidrigen Verwendung der Wohnung im Übrigen, ist nicht sachwidrig. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass der Nachteil, den die öffentliche Hand durch die bestimmungswidrige Verwendung einer öffentlich geförderten Wohnung erleidet, dann, wenn die Wohnung leer steht, größer ist, als wenn sie von einem Nichtberechtigten genutzt wird. Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht in der o.g. Entscheidung ausgeführt, dass die nach Maßgabe der damaligen Rechtslage und den damaligen VV-WoBindG festgesetzte Geldleistung von 0 DM/qm monatlich unter Berücksichtigung des seinerzeit geltenden gesetzlichen Rahmens von bis zu 0,-DM /qm an der Grenze „des noch Zumutbaren" liege. Es hat sie nur deshalb nicht als ermessensfehlerhaft bewertet, weil sie „im Mittelfeld des gesetzlichen Rahmens jedenfalls noch vertretbar" sei. In seinem Urteil vom [DATE] hat das OVG NRW ausgeführt, dass die Festsetzung von Geldleistungen nach Maßgabe der VV-WoBindG mit dem damaligen Satz von 0 DM/qm monatlich wegen Leerstehenlassens einer Wohnung also an der oberen Grenze des seinerzeit bis 0, DM /qm reichenden gesetzlichen Rahmens einer differenzierten Ermessenserwägung bedarf, die den Besonderheiten des Einzelfalles Rechnung zu tragen habe, und dass hierauf ungeachtet des Umstandes nicht verzichtet werden könne, dass der Schaden durch Wohnungsleerstand für die öffentliche Hand höher als durch eine unberechtigte Nutzung ist, es sei denn, die Bemessung des Schadensausgleiches hielte sich an der unteren Grenze des gesetzlichen Rahmens. Dem ist nicht zuletzt mit Blick auf den Inhalt der vom Beklagten für seine Ermessensausübung herangezogenen VV-WoBindG beizupflichten. Die o.g. verschiedenen Gründe, aus denen die zweckwidrig verwendete Wohnung dem begünstigten Personenkreis vorenthalten werden, verursachen der öffentlichen Hand unmittelbar zunächst keine unterschiedlich großen Schäden in Form von Neusubventionierungsbedarf für eine Ersatzwohnung, die der wohnberechtigten Bevölkerung anstelle der bestimmungswidrig verwendeten zur Verfügung gestellt wird. Der größere Schaden infolge Unbrauchbarmachung und Leerstand von Wohnungen beruht vielmehr auf dadurch eintretenden weiteren Folgen. Der Neusubventionierungsbedarf entsteht, weil der vorhandene verfügbare Bestand an Sozialwohnungen geschmälert wird und zwar unabhängig davon, ob der Verfügungsberechtigte die Wohnung unerlaubt selbst bewohnt, sie einem Nichtberechtigten überlässt, sie für Wohnzwecke ungeeignet macht oder sie leer stehen lässt. Die Aufwendungen für die Schaffung einer Ersatzwohnung bleiben in allen Fällen grundsätzlich zunächst gleich hoch mit der Folge, dass für den jeweils gleichen Schaden auch jeweils eine gleich hohe Ersatzforderung in Betracht kommt .Die Rechtfertigung für die Höherbemessung des Schadensersatzes in Fällen der Beseitigung der Eignung der Räume zu Wohnzwecken durch Baumaßnahmen besteht darin, dass der Schaden für den sozialen Wohnungsmarkt mittelbar größer ist oder wird, weil er weitergehende Folgen hat. Eine durch Baumaßnahmen für Wohnzwecke unbrauchbar gemachte Wohnung schränkt nicht nur vorübergehend die Verfügbarkeit über die Wohnung ein, sondern schmälert den Gesamtbestand der verfügbar gewesenen Wohnungen vorzeitig und auf Dauer. Zu der selben Schadensentwicklung kann der Leerstand von Wohnungen führen, weil an Wohnungen ohne Beheizung, Belüftung, Instandsetzung und Instandhaltung nach der Lebenserfahrung Mängel auftreten, die zu Substanzschäden und damit zum Verlust ihres zum Wohnen geeigneten Zustandes mit der Folge führen, dass auch sie nicht nur vorübergehend dem sozialen Wohnungsmarkt vorenthalten werden, sondern dem Gesamtbestand vorzeitig und auf Dauer verloren gehen. Dadurch entsteht für die öffentliche Hand zusätzlicher Neusubventionierungsbedarf. Dieser den zuletzt gen. beiden Verstoßtatbeständen gemeinsamen Schadensfolge entspricht es, ihnen wie es in Nr. 0 VV-WoBindG zum Ausdruck kommt eine „Schadensersatzforderung" in übereinstimmender und den gesetzlichen Rahmen des [REF] weiter ausschöpfenden Höhe gegenüber zu stellen als dies für die von Nr. 0 VV-WoBindG erfassten Verstoßfälle geschehen ist. Der vorliegende Sachverhalt bietet für den Eintritt einer derartigen Schadensausweitung jedoch keine Anhaltspunkte, noch hat der Beklagte diesbezüglich etwas dargetan. Da der Leerstand der Wohnung der Klägerin durch deren inzwischen realisierte zielstrebig und nachhaltig betriebene Veräußerungsvorhaben bedingt war, gab es unter Berücksichtigung ihrer Interessenlage keinen vernünftigen Anlass zu befürchten, die ungenehmigte Unterbrechung der Nutzung der Wohnung berge wie beispielsweise in Fällen von Bau und Bodenspekulantentum die zusätzliche Gefahr, dass sie wegen zu erwartender Substanzschäden vorzeitig und dauerhaft aus dem Gesamtbestand ausscheiden werde und deshalb für die öffentliche Hand einen noch weitergehenden Subventionsbedarf entstehen lasse. Da der Beklagte diesen Umstand bei der Bemessung der Ausgleichsleistung durch den Rückgriff auf Nr. 0 VV-WoBindG nicht in seine Erwägungen zur Höhe des Schadens und des ihm entsprechenden Ausgleiches mit einbezogen hat, obwohl sich der zu beurteilende Sachverhalt insoweit ersichtlich von demjenigen unterscheidet, der die Grundlage für die gen. Richtlinie ist, leidet der Bescheid unabhängig davon, ob man den Zumutbarkeitserwägungen des Bundesverwaltungsgerichts folgt oder nicht, an einem Ermessensfehler, der zu seiner Aufhebung insgesamt führt. Das vom Beklagten unter Beachtung der Besonderheiten des vorliegenden Sachverhaltes auszuübende Ermessen kann nicht durch Ermessenserwägungen des Gerichts zum Umfang der Ausschöpfung des gesetzlichen Rahmens der in [REF] vorgesehen Geldleistungen ersetzt werden.