Tenor Die Einheitswertbescheide und die Grundsteuermessbescheide vom [DATE] in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom [DATE] werden aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt das Finanzamt. Die Revision wird zugelassen. Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung ohne Sicherheitsleistung vorläufig voll-streckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hin-terlegung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, soweit nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet. Der Eigentümer des unbebauten Grundstücks A-Straße 0 a 0 c in X-Stadt, der Beigeladene, erhielt von der Klägerin ein Darlehen über 0 Mio. DM zur Bebauung des Grundstücks mit 0 Eigentumswohnungen. Zur Sicherung räumte er der Kl. eine entsprechende erstrangige Grundschuld an dem Grundbesitz ein. Noch bevor alle Eigentumswohnungen fertiggestellt waren, wurde Ende [DATE] über das Vermögen des Grundstückseigentümers das Konkursverfahren eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt valutierte das von der Kl. gewährte Darlehen noch mit ca. 0 Mio. DM. "mit mir den nachfolgenden Kaufvertrag abzuschließen. Das Angebot kann auch von einer von der A........... zu benennenden dritten Person und zu einem höheren als dem nachfolgend genannten Kaufpreis angenommen werden. Auch eine teilweise Annahme des Angebots hinsichtlich des in den einzelnen Grundbüchern verzeichneten Wohnungseigentums durch die A........... oder von dieser zu benennenden dritten Person soll möglich sein. Zur Sicherung der A........... oder der durch dieser zu benennenden dritten Person soll jeweils an rangbereiter Stelle eine Auflassungsvormerkung in den nachstehend aufgeführten Grundbüchern nach Maßgabe dieses Angebots eingetragen werden." Der nachfolgend in die Urkunde aufgenommene Kaufvertrag bezog sich lt. § 0 auf 0 zum damaligen Zeitpunkt noch nicht völlig fertiggestellte und noch nicht veräußerte Eigentumswohnungen, zu denen auch die streitgegenständlichen Wohnungen gehörten. Lt. § 0 des Vertrages war ein Mindestkaufpreis von 0 DM pro qm vereinbart. Weiter heißt es: "Der Kaufpreis wird bereits jetzt an die A........... abgetreten, unabhängig davon, ob diese das Angebot selbst annimmt oder durch Dritte annehmen lässt. Die A........... nimmt diese Abtretung hiermit bereits an. Mit dem Kaufpreis sind die auf dem Grundbesitz ruhenden Belastungen abzulösen, sofern diese nicht mit dinglicher und/oder schuldrechtlicher Wirkung übernommen werden." Lt. § 0 der notariellen Urkunde vom [DATE] sicherte der Beigeladene zu, dass der in § 0 genannte Grundbesitz nicht vermietet sei. Er verpflichtete sich, ohne schriftliche Zustimmung des Käufers keine Vermietungen vorzunehmen. Durch eine Inaugenscheinnahme stellte der Beklagte am [DATE] fest, dass von den 0 Eigentumswohnungen 0 bewohnt seien. Die Grunderwerbsteuerstelle des Bekl. gehe von einem grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand gem. § 0 Abs. 0 Nr. 0 0 Grunderwerbsteuergesetz aus. Auf den Aktenvermerk vom [DATE] wird Bezug genommen. Der Bekl. sah daraufhin die Kl. als wirtschaftliche Eigentümerin der im notariellen Angebot von [DATE] bezeichneten Eigentumswohnungen an, stellte durch Einheitswertbescheide vom [DATE] Art und Wert der Wohnungen fest und rechnete diese der Kl. auf den [DATE] zu. Außerdem erließ er am [DATE] entsprechende Grundsteuermessbescheide. Gegen die Bescheide Zurechnung und Grundsteuermessbetrag erhob die Kl. am [DATE] Einspruch. Sie verwies darauf, sie sei zu keinem Zeitpunkt zivilrechtliche Eigentümerin des Grundbesitzes geworden. Auch wirtschaftliches Eigentum im Sinne des [REF] sei nicht gegeben. Die Vereinbarungen der Kl. mit dem Grundstückseigentümer hätten lediglich dazu gedient, das von der Kl. gewährte Darlehen weiter abzusichern. Der Bekl. wies die Einsprüche durch Einspruchsentscheidungen vom [DATE] als unbegründet zurück. Er vertrat die Auffassung, die Kl. sei infolge des notariellen Angebots vom [DATE] wirtschaftliche Eigentümerin des Grundbesitzes geworden. Durch das Angebot werde bereits rechtlich und tatsächlich eine Situation geschaffen, die der Kl. wirtschaftliches Eigentum verschafft habe. So sei die Kl. zur Abnahme des Grundbesitzes verpflichtet und es sei zu ihren Gunsten am [DATE] eine entsprechende Auflassungsvermerkung eingetragen worden. Auch sei ihr bereits der Kaufpreis abgetreten worden. Zudem habe der Kl. ohne weitere Einbeziehung des Eigentümers das Recht zugestanden, Wohnungskäufer zu suchen und zu benennen und allein zu bestimmen, inwieweit ein höherer als der vereinbarte Mindestkaufpreis zu zahlen war. Sie verweist darauf, dass sie zu keinem Zeitpunkt zivilrechtliche Eigentümerin des Grundbesitzes gewesen sei und dies habe auch nicht werden wollen. So seien zwischen [DATE] und [DATE] insgesamt vier Kaufverträge über die Eigentumswohnungen zustande gekommen, wobei sie die Käufer benannt und ihnen ihre Auflassungsvormerkung abgetreten habe. Insgesamt werde sie bei dem Geschäft einen Ausfall von ca. 0 Mio. DM erleiden, da die Verkaufserlöse der Wohnungen nicht allein auf ihre Darlehensforderung sondern auf nachrangig eingetragene Sicherungshypotheken zur Erreichung von deren Löschung zu leisten seien. Im Übrigen seien auch die Voraussetzungen für wirtschaftliches Eigentum bei der Kl. nicht erfüllt. Die insoweit vom Bekl. herangezogene Rechtsprechung betreffe ausschließlich den Begriff der Veräußerung im Ertragssteuerrecht. Aus der notariellen Vereinbarung vom [DATE] ergebe sich keine Verpflichtung der Kl. zur Abnahme der Wohnungen. Sie habe nie die tatsächliche Sachherrschaft infolge des Besitzübergangs erlangt. Ihre Rechte hätten sich allein auf das Benennungsrecht und damit auf die Verhinderung der Veräußerungen der Wohnungen unter Wert beschränkt. Sie habe auch nie die Absicht gehabt, selbst die Wohnungen zu erwerben. Das Verkaufsangebot habe nur die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ermöglichen sollen. Im Übrigen meint die Kl., die Vereinbarungen über die Abtretung des Kaufpreises und über das Zustimmungserfordernis bei Vermietungen der Wohnungen wäre überhaupt erst im Fall einer nie beabsichtigten Annahme des Angebotes vom [DATE] durch die Kl. relevant geworden. Auch in der Summe reichten jedenfalls die vom Bekl. angeführten Gesichtspunkte für die Annahme wirtschaftlichen Eigentums nicht aus. Das gelte insbesondere auch für den Umstand, dass zugunsten der Kl. eine Auflassungsvormerkung eingetragen sei. Diese habe lediglich dazu gedient, weitere Belastungen des Grundbuchs durch andere Gläubiger zu verhindern. Im übrigen sei die Bindungswirkung des notariellen Angebots vom [DATE] im Jahre [DATE] aufgehoben und vom Eigentümer des Grundstücks ein Makler zum Vertrieb der Wohnung bevollmächtigt worden. Unter Bezugnahme auf seine EE verweist er darauf, die Kl. habe über das Kaufangebot uneingeschränkt disponieren bzw. dieses selbst annehmen können, solange sie keine Käufer benannte. Auch habe sie durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten eine dingliche Sicherung an dem Grundstück selbst erhalten. Die Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen der Kl. werde grundsätzlich dadurch indiziert, dass sie als Benennungsberechtigte vertraglich die uneingeschränkte Möglichkeit gehabt habe, das Grundstück zu ihrem eigenen Vorteil weiterzugeben. So habe sie die Möglichkeit gehabt, bei günstiger Marktentwicklung den Preis für die Wohnungen oberhalb des Mindestpreises zu verhandeln und vollständig für sich zu vereinnahmen. Gem. [REF] sind Wirtschaftsgüter grundsätzlich dem zivilrechtlichen Eigentümer zuzurechnen. Die Kl. ist, worüber zwischen den Beteiligten Einigkeit besteht, niemals zivilrechtliche Eigentümerin der Wohnungen geworden. Gem. [REF] ist ausnahmsweise ein Wirtschaftsgut demjenigen zuzurechnen, der die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise ausübt, dass er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann. Das ist der Fall, wenn dem nach Maßgabe des Privatrechts Berechtigten kein oder nur ein praktisch bedeutungsloser Herausgabeanspruch zusteht. Ob der Berechtigte von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut ausgeschlossen ist, bestimmt sich nach dem Gesamtbild der Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall. Der nach Maßgabe des Privatrechts Berechtigte muss derart ausgeschlossen sein, dass er nicht mehr wirtschaftlich verfügungsberechtigt ist. Dazu gehört, dass seine Rechte vom wirtschaftlichen Eigentümer wahrgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Erwerber Inhaber eines Anwartschaftsrechts geworden ist und Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf ihn übergegangen sind. Nicht ausreichend ist es, wenn der Erwerber weitgehende Verfügungsmöglichkeiten über das Wirtschaftsgut erhält, die er jedoch im wirtschaftlichen Interesse des zivilrechtlichen Eigentümers auszuüben hat . Die rechtliche Position der Kl. hinsichtlich des streitigen Grundbesitzes aufgrund der eingetragenen Grundschuld, des bindenden Verkaufsangebotes und der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung war sehr stark. Zum streitigen Stichtag hatte es die Kl. in der Hand, zu jedem Zeitpunkt durch ihre eigene Erklärung Käuferin und nachfolgend zivilrechtliche Eigentümerin des Grundbesitzes zu werden. Der zivilrechtliche Eigentümer, der Beigeladene, hatte sich seiner Verfügungsrechte bezüglich des Grundbesitzes vollständig begeben. Unerheblich ist insoweit, ob die Kl. tatsächlich die Absicht hatte, jemals zivilrechtliche Eigentümerin der Wohnungen zu werden; rechtlich war sie dazu jederzeit in der Lage. Zudem bestand für die Kl. aufgrund der für sie eingetragenen Auflassungsvormerkung eine Anwartschaft auf das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundbesitz. Ein gutgläubiger Erwerb durch dritte Personen war im Verhältnis zu ihr nicht mehr möglich . Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. ihre rechtlichen Verfügungsmöglichkeiten entgegen ihrer Darstellung allein im Interesse des zivilrechtlichen Eigentümers wahrzunehmen hatte. Es ist zwar zutreffend, dass die der Kl. bereits abgetretenen Kaufpreise auf die Darlehensforderung der Kl. gegenüber dem zivilrechtlichen Eigentümer zu verrechnen waren. Daran hatte die Kl. aber auch ein erhebliches Eigeninteresse, da sie etwaige Verluste aus dem hingegebenen Darlehn vermeiden bzw. verringern wollte. Zudem bestand für sie durch die Aushandlung über dem Mindestpreis liegender Kaufpreise die Möglichkeit, für sich wirtschaftliche Vorteile aus der Veräußerung des Grundbesitzes zu erzielen. Eine Auszahlungsverpflichtung etwaig entstehender Gewinne an den zivilrechtlichen Eigentümer bestand nach dem Veräußerungsangebot nämlich nicht. Wesentliche Voraussetzung für die Annahme wirtschaftlichen Eigentums gem. [REF] ist jedoch das Innehaben der tatsächlichen Herrschaft über das Wirtschaftsgut. Demgemäß geht der BFH in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass bei Grundstücken der Zeitpunkt für den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich ist, von dem ab Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Eigentümer übergegangen sind . Bei der Zuordnung eines Wirtschaftsgut zum zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentümer ist in der Regel zu entscheiden zwischen demjenigen, der die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, und demjenigen, der zwar zivilrechtlich berechtigt, wirtschaftlich aber nicht verfügungsberechtigt ist. Dabei ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen, so dass ausnahmsweise der Übergang wirtschaftlichen Eigentums auch dann anzunehmen sein kann, wenn Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten nicht in vollem Umfang übergegangen sind . Im Streitfall hatte jedoch die Klin. die tatsächliche Sachherrschaft über den streitigen Grundbesitz zu keinem Zeitpunkt inne. Besitz, Nutzen und Lasten waren auf sie noch nicht übergegangen und sollten erst bei Annahme des Verkaufsangebots übergehen. Die Fertigstellung der Wohnungen erfolgte nach den ursprünglichen Plänen des Beigeladenen, er war weiter Bauherr. Soweit das FA unter Berufung auf die Rechtsprechung des BFH darauf verweist, der BFH habe auch ohne Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten Anschaffung bzw. Veräußerung von Grundstücken angenommen, so ist darauf zu verweisen, dass für die Frage der Veräußerung in aller Regel auf den Zeitpunkt des Abschlusses der schuldrechtlichen Verträge auszugehen ist . Der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages ist jedoch vom Erwerb des Eigentums zu unterscheiden; der schuldrechtliche Vertrag geht dem Eigentumserwerb regelmäßig zeitlich voraus. Bei Abwägung aller Umstände ist der Senat danach der Auffassung, dass die Klin. trotz ihrer starken rechtlichen Absicherung zum Stichtag noch nicht wirtschaftliche Eigentümerin war, weil sie die tatsächliche Herrschaft über den streitigen Grundbesitz in keiner Weise inne hatte.