Der Kläger, Jahrgang [DATE] , war nichtselbständig bei ... beschäftigt. Die Höhe seiner Einnahmen aus dieser Tätigkeit betrug beispielsweise im Streitjahr [DATE] sowie in den zwei vorangehenden Jahren 0, DM , 0, DM und 0, DM . Der Kläger schloss mit Datum vom [DATE] einen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks in L ab, das mit einer unter Denkmalschutz stehenden Mühle, Baujahr 0, und einem ehemaligen Sägewerksgebäude bebaut ist. Beabsichtigt hatte der Kläger zu diesem Zeitpunkt, das Sägewerksgebäude als Restaurant zu nutzen. Die Mühle sollte dem Pächter des Restaurants als Wohnung zur Verfügung gestellt werden. Die Eigentumsübertragung unterblieb zunächst, weil das Grundstück noch mit einem Grundpfandrecht belastet war und der Grundpfandgläubiger die Zwangsversteigerung in das Grundstück betrieb. Im Rahmen dieses Zwangsversteigerungsverfahrens erwarb der Kläger selbst das Objekt durch Zuschlagsbeschluss vom [DATE] . Der Kläger erhielt baurechtlich keine Genehmigung zur Umnutzung des Sägewerksgebäudes zum Restaurant; auch ein Klageverfahren blieb insoweit erfolglos. Daraufhin baute der Kläger lediglich den Mühlenstumpf zur Wohnung aus, das Sägewerksgebäude blieb unrenoviert. Die Anschaffungs und Herstellungskosten für die Mühle betrugen 0, DM. Die Mühle wird seit [DATE] vermietet. In den Folgejahren stellte sich heraus, dass Wasser durch die Wände in die Mühle eindrang und daher erhebliche Reparaturaufwendungen erforderlich wurden. In diesem Zusammenhang fielen Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 0, DM [DATE] und 0, [DATE] an. Der Kläger hat die Anschaffungs und Herstellungskosten sowie die Reparaturkosten fremdfinanziert. Auch für die in den ersten Jahren der Vermietung erwirtschafteten Verluste hat er weiteres Fremdkapital aufgenommen. Der Kläger hat die im Zusammenhang mit dem Objekt aufgenommenen Schulden zum [DATE] umfinanziert. Seither existiert ein Darlehen der C Bank mit einer Darlehenssumme von 0, DM sowie eines der D Bank mit einer Darlehenssumme von 0, DM. Diese Darlehen werden bislang nicht getilgt. Vorgesehen ist, das Darlehen der C Bank im Jahre [DATE] und das der D Bank im Jahre [DATE] durch die Auszahlung von Lebensversicherungen in einem Schlag zu tilgen. Die Summe der Verluste im Zeitraum [DATE] bis [DATE] beträgt 0, DM. Für die Jahre [DATE] und [DATE] hat der Kläger die Überschussermittlung für die Mühle mit jener für ein weiteres Vermietungsobjekt in L zusammengefasst; der Verlust für beide Objekte zusammen betrug 0, DM und 0, DM . Die Mieteinnahmen aus der Mühle lagen in den Jahren [DATE] [DATE] in der Größenordnung von 0, 0, DM, in den Folgejahren [DATE] [DATE] zwischen 0, DM und 0, DM. Im Zeitraum [DATE] [DATE] nahm der Kläger SonderAfA nach [REF] in Anspruch. Diese betrug 0, DM p.a. bei einer Bemessungsgrundlage von 0, DM. Für die restlichen Anschaffungs und Herstellungskosten beantragte der Kläger die degressive Abschreibung nach [REF] . Der Zinsaufwand belief sich im Streitjahr auf rund 0, DM. In der Einkommensteuererklärung [DATE] machte der Kläger Verluste aus der Vermietung der Mühle in Höhe von 0, DM geltend. Der Beklagte wich von diesem Betrag insoweit ab, als er AfA nach [REF] strich, weil diese [DATE] bereits verbraucht war. Außerdem setzte er für die weiteren Teilherstellungskosten den zutreffenden Abschreibungssatz nach [REF] von 0 % statt 0 % an. Der Verlust minderte sich dadurch auf ./. 0, DM. Diese Änderung ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Mit Bescheid vom [DATE] veranlagte der Beklagte den Kläger unter Berücksichtigung des Verlustes aus der Mühle in Höhe von 0, DM unter dem Vorbehalt der Nachprüfung zur Einkommensteuer [DATE] . In der Zeit vom 0. bis zum [DATE] fand bei dem Kläger eine Außenprüfung statt. Dabei stellte sich der Betriebsprüfer auf den Standpunkt, dass die Vermietung der Mühle nicht mit Überschusserzielungsabsicht betrieben werde. Dementsprechend änderte der Beklagte mit Bescheid vom [DATE] den Einkommensteuerbescheid [DATE] gem. [REF] und erkannte die Verluste aus der Mühle nicht mehr an. Der dagegen gerichtete Einspruch blieb ohne Erfolg. Der Kläger hält die Verluste aus der Mühle für steuerlich abzugsfähig. Es könne nicht unterstellt werden, dass der Kläger das Objekt ohne Überschusserzielungsabsicht erworben habe. Die späteren Reparaturen seien zunächst nicht vorhersehbar gewesen. Die Gewinnsituation werde sich in Zukunft nachhaltig ändern, wenn die Darlehen getilgt sind. Nach der Rechtsprechung des BFH werde bei auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeiten eine Überschusserzielungsabsicht vermutet. Liebhaberei könne bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur in Ausnahmefällen angenommen werden. Dass im Streitfall eine Dauervermietung vorliege, ergebe sich aus dem Umstand, dass die Vermietung der Mühle bereits seit [DATE] erfolge. Dass ab [DATE] keine Reparaturkosten als Werbungskosten geltend gemacht worden seien, belege, dass die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, keinesfalls ohne reale Grundlage sei. Im Übrigen sei die Überschussprognose des Beklagten unrichtig; der Kläger hat demgegenüber eine eigene Prognoserechnung vorgelegt, für die sich für das Mietobjekt ein Totalüberschuss ergibt. Schließlich verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Beklagte nach Anerkennung der Verluste über einen Zeitraum von 0 Jahren hinweg diese nun nicht mehr berücksichtige. unter Abänderung des Einkommensteuerbescheides [DATE] vom [DATE] und des Einspruchsbescheides vom [DATE] Verluste aus der Vermietung des Objekts "Mühle L" in Höhe von 0, DM anzusetzen und die Einkommensteuer [DATE] entsprechend herabzusetzen. Der Beklagte ist der Auffassung, dass auch bei dauerhafter Vermietung die daraus erzielten Verluste nur zu berücksichtigen seien, wenn die Vermietungstätigkeit mit Überschusserzielungsabsicht betrieben werde. Eine Überschussprognose müsse sich bei Gebäuden auf einen Zeitraum von 0 Jahren beziehen. Im Streitfall ergebe eine solche Prognose, dass mit dem Objekt ein Totalverlust erzielt werde. Bei dieser Prognose müsse berücksichtigt werden, dass bei einem alten Gebäude laufend mit weiteren Reparaturkosten zu rechnen sei. Weitere Beweisanzeichen für eine fehlende Überschusserzielungsabsicht sei die vollständige Finanzierung der Anschaffungs und Herstellungskosten sowie die Finanzierung eines nicht unerheblichen teils der laufenden Kosten mit langfristigen Fremdmitteln bei völlig unrentablen Mieterwartungen. Es sei nicht gewiss, ob wirklich eine langfristige Vermietung geplant sei, weil der Steuerpflichtige auch die Möglichkeit in Betracht gezogen habe, das Gebäude zu veräußern. Die Änderung des Steuerbescheides verstoße nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da im Einkommensteuerrecht der Grundsatz der Abschnittsbesteuerung gelte. Entscheidungsgründe Die Verluste aus dem vermieteten Mühlengebäude sind steuermindernd zu berücksichtigen. Es handelt sich bei der Dauervermietung des Gebäudes zu Wohnzwecken nicht um steuerlich unerhebliche "Liebhaberei". Eine Berücksichtigung der Verluste aus der Vermietung der Mühle kann der Kläger allerdings nicht schon unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben beanspruchen. Im Einkommensteuerrecht gilt der Grundsatz der Abschnittsbesteuerung; jeder Veranlagungszeitraum ist für sich zu beurteilen; es gibt im Regelfall keine veranlagungszeitraumübergreifende Bindung an die rechtliche Beurteilung der Vorperiode. Ein Tatbestand, der ausnahmsweise zu einer Bindung der Finanzverwaltung im Hinblick auf die steuerliche Behandlung der Vermietungseinkünfte geführt haben könnte, etwa eine verbindliche Zusage, ist im Streitfall nicht ersichtlich. Die bloße Anerkennung von Verlusten im Veranlagungsverfahren bindet die Finanzbehörde auch dann nicht für die Zukunft, wenn sie die Verluste über mehrere Veranlagungszeiträume hinweg anerkannt hat. Der Einwand, dass die Verluste nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch weiterhin berücksichtigt werden müssten, ist im übrigen allein schon deshalb nicht stichhaltig, weil sich die Frage des Vorliegens einer Überschusserzielungsabsicht erst nach der Vielzahl der Verlustjahre in aller Schärfe gestellt hat. Zu Beginn der Vermietung konnte der Beklagte beispielsweise noch nicht absehen, dass der Kläger die Verluste mit Krediten finanzierte und dadurch die Verlustsituation weiter verschärfte. Die Verluste aus der Vermietung des Mühlengebäudes sind nach [REF] bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen. Der Einkommensteuer unterliegen nach [REF] Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Steuerpflichtige während seiner unbeschränkten Einkommensteuerpflicht erzielt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind gem. [REF] Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten; die Gesetzesformulierung umfasst nicht nur positive, sondern auch negative Einkünfte. Mit dem Begriff des "Erzielens" von Einkünften stellt das Gesetz für alle Einkunftsarten einen Zusammenhang her zwischen den Einkünften und der Tätigkeit oder Vermögensnutzung, durch die sie erzielt, das heißt erwirtschaftet werden. Einkünfte werden grundsätzlich durch zielgerichtetes Handeln erwirtschaftet. Wesentliches Merkmal der Einkünfteerzielung ist danach die Absicht, durch die Erwerbstätigkeit auf Dauer gesehen ein positives Ergebnis zu erzielen . Dementsprechend fällt auch eine Vermietungstätigkeit nur dann unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften; nicht steuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt . Nach der Rechtsprechung des BFH ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Es sei besonderes Kennzeichen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, dass sich die Einkunftserzielung im Regelfall über längere Zeiträume oft über Jahrzehnte erstreckt und häufig zunächst jahrelang Werbungskostenüberschüsse getragen werden müssten, weil mit Immobilien, wenn Wertsteigerungen und Steuervorteile außer Betracht blieben, je nach Umfang der Fremdfinanzierung allenfalls erst nach sehr langen Zeiträumen eine Rendite zu erwirtschaften sei. Auch wenn eine objektive betriebswirtschaftliche Beurteilung ergebe, dass die Vermietung in naher Zukunft nicht zur Einkünfteerzielung geeignet ist, stehe dies der Vermutung für das Vorhandensein einer Überschusserzielungsabsicht nicht entgegen . Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn aufgrund besonderer Umstände der Beweis des ersten Anscheins oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprächen, wie etwa bei Mietkaufmodellen, Bauherrenmodellen mit Rückkaufsangeboten oder Ferienwohnungen. Das Gericht hat im Streitfall allerdings erhebliche Zweifel, ob mit dem Mühlenstumpf auch bei Annahme eines sehr langen Einkünfteerzielungszeitraums von bis zu 0 Jahren ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann. Für die voraussichtliche Lebenszeit des Klägers lässt sich ein Ausgleich der bislang aufgelaufenen und noch weiter anfallenden Verluste sogar sicher ausschließen. Rentieren dürfte sich die Vermietung der Mühle für den gut verdienenden Kläger nur unter Einbeziehung des bei Ansatz der Verluste erzielten Steuervorteils. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Der Kläger hat die mit dem Vermietungsobjekt erzielten Verluste zeitweise wiederum mit Fremdkapital finanziert. Auf diese Weise ist das Vermietungsobjekt an sich überschuldet mit der Folge, dass bis zur Tilgung des Fremdkapitals übermäßige Verluste anfallen. Es muss davon ausgegangen werden, dass das Fremdkapital planmäßig in den Jahren [DATE] und [DATE] über die Lebensversicherungen getilgt wird. Die Fälligkeiten der Darlehen sowie der Lebensversicherungsverträge sind zeitlich aufeinander abgestimmt; Anhaltspunkte dafür, dass eine vorzeitige Darlehenstilgung erfolgt, sind nicht ersichtlich. Die Unterstellung in der Prognoserechnung des Klägers, dass die Darlehen vollständig bereits im Jahre [DATE] getilgt würden, hat sich inzwischen als nicht zutreffend herausgestellt. Von daher ist absehbar, dass bis zum Jahre [DATE] zu den bis einschließlich [DATE] aufgelaufenen Verlusten von über 0 Mio. DM noch weitere erhebliche Verluste hinzukommen werden. In der Spanne der Jahr [DATE] bis [DATE] dürften sich Einnahmen und Ausgaben in etwa die Waage halten, weil laufende Aufwendungen und Zinsen für das Darlehen der D Bank in etwa den Mieteinnahmen entsprechen. Erst ab dem Jahre [DATE] der Kläger wird dann 0 Jahre alt sein besteht die Chance, mehr als nur unerhebliche Überschüsse zu erzielen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass bei einer Überschussprognose negative Einkünfte aufgrund von Subventions und Lenkungsnormen grundsätzlich außer Ansatz zu lassen sind ; danach müsste an sich eine Bereinigung der Ergebnisse um die Abschreibungen nach [REF] vorgenommen werden. Bei einem Prognosezeitraum von 0 Jahren würde dies am Totalergebnis jedoch nichts ändern, weil sich zwar die Verluste in den Veranlagungszeiträumen [DATE] [DATE] mindern, durch den alternativen Ansatz von Abschreibungen nach [REF] die Verluste im Zeitraum [DATE] [DATE] aber ansteigen würden. Das Gericht hält die Annahme des Klägers, es würden über die Erhaltungsaufwendungen der Jahre [DATE] und [DATE] hinaus bis zum Jahre [DATE] keine nennenswerten weiteren Erhaltungsaufwendungen mehr anfallen, für unrealistisch. Eine Mietwohnung ist nur dann vermietbar, wenn ihre Ausstattung in regelmäßigen Zeitabständen an den aktuellen Wohnungsstandard angepasst wird. So könnte beispielsweise ein Vermieter wohl schwerlich einen Mieter für eine Wohnung finden, die seit dem Jahre [DATE] nicht modernisiert worden wäre und immer noch über Außentoilette und Ofenheizung verfügt. Darüber hinaus unterliegen Wohnungsbestandteile wie Fenster, Sanitäreinrichtungen und Fußböden auch dem Verschleiß und müssen unabhängig von der Frage der Modernisierung laufend erneuert werden. Gerade bei einem historischen Gebäude wie dem Mühlenstumpf des Baujahrs 0 ist damit zu rechnen, dass zur Erhaltung der Bausubstanz permanente Investitionen erforderlich sind. Von daher können auch die Erhaltungsaufwendungen des Jahres [DATE] und [DATE] nicht außer Betracht bleiben, weil diese vielleicht hinsichtlich des Zeitpunkts, nicht aber dem Grunde nach überraschend sind. Geht man von der eigenen Überschussprognose des Klägers aus, rechnet aus dieser die unterstellte Zinsersparnis wegen vorzeitiger Darlehenstilgung heraus, zu der es tatsächlich nicht gekommen ist und unterstellt eine Ergebniskorrektur wegen Mietausfall und Reparatur bzw. Renovierungsaufwendungen von im Prognosezeitpunkt 0, DM/Jahr, die analog zu den vom Kläger unterstellten Einnahmesteigerungen inflationsbedingt angepasst wird, so würde sich kein Totalgewinn für das Objekt ergeben. Dabei stellt sich weiterhin die Frage, ob die vom Kläger angenommenen Mietkorrekturen überhaupt realistisch sind, da der Kläger beispielsweise für die Jahre [DATE] und [DATE] , für die Überschussermittlungen bereits vorliegen, eine Mietsteigerung um 0, DM pro Jahr unterstellt, d.h. ausgehend von in den Vorjahren erzielten 0, 0, DM einen Anstieg auf 0, 0, DM angenommen hat. Tatsächlich sind die Mieteinnahmen der letzten Jahre nicht angestiegen, sondern im Gegenteil unter das Niveau des Streitjahres gefallen. Das Gericht will sich letztlich aber auf die völlig spekulative und seriös nicht zu beantwortende Frage, ob mit der Mühle bis zum Jahre [DATE] ein Überschuss erzielt werden kann man frage sich beispielsweise, ob es vor dem Hintergrund der politischen Ereignisse des letzten Jahrhunderts möglich gewesen wäre, für ein Gebäude des Baujahrs [DATE] im Jahre [DATE] eine Überschussprognose bis zum Jahre [DATE] zu erstellen, die nicht kurz darauf Makulatur gewesen wäre gar nicht erst einlassen. Der BFH hat in seinem Urteil vom [DATE] [REF] , a.a.O., ausgeführt, dass "der Normzweck des [REF] es gebietet, im Falle einer beabsichtigten langfristigen Vermietung regelmäßig davon auszugehen, dass das Mietverhältnis im konkreten Fall letztlich zu positiven Einkünften führen soll und damit die Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist." Das Gericht versteht diese Aussage dahin, dass bei der Dauervermietung von Wohnraum eine unwiderlegliche Vermutung für das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht spricht. Insofern kommt es im Streitfall nicht darauf an, ob der Kläger tatsächlich die Absicht hatte, mit dem Mühlenstumpf einen realen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Die Zulassung der Revision erfolgt nach [REF] im Hinblick auf die Frage, ob bei Vermietung von Wohnungen eine unwiderlegliche Vermutung für das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht spricht. Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=STRE0&psml=bsndprod.psml&max=true