Tenor Die Erbschaftsteuerbescheide vom [DATE] in der Fassung der Bescheide vom [DATE] , [DATE] und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] werden dahingehend geändert, dass der Gesamtwert des Reinnachlasses einschließlich des sonstigen Erwerbs mit 0 DM anzusetzen ist. Die Berechnung der Erbschaftsteuer wird dem Beklagten übertragen. Die Kosten des Verfahrens für die Zeit bis zum [DATE] tragen die Klägerin zu 0 v.H. und der Beklagte zu 0 v. H. Die Kosten für die Zeit danach trägt der Beklagte allein. Die Revision wird nicht zugelassen. Die am [DATE] geborene Klägerin ist die Tochter der Erblasserin, die am [DATE] verstarb. Die Klägerin ist Alleinerbin nach der Erblasserin, die an der O KG beteiligt war. Die Erblasserin ordnete in ihrer letztwilligen Verfügung u.a. zu Gunsten der vier Kinder der Klägerin ein Vermächtnis in Höhe von je 0 DM an. Außerdem verfügte sie über folgenden Grundbesitz: Die Erblasserin hatte mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom [DATE] das Eigentum an weiteren Grundstücken auf ihre vier Enkelkinder übertragen. Die aufstehenden Gebäude auf dem Grundstück A wurden im Jahre [DATE] , das auf dem Grundstück E im Jahre [DATE] und das auf dem Grundstück K etwa im Jahre 0 errichtet. Bei dem Gebäude E handelt es sich um einen mit Wohnungsbauförderungsmitteln errichteten Komplex des sozialen Wohnungsbaus. Das aufstehende Haus auf dem Grundstück K ist von der Unteren Denkmalbehörde nach Inkrafttreten des Denkmalschutzgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen am [DATE] als Baudenkmal in die Denkmalliste eingetragen worden. Die Wohnungen in den Gebäuden werden vermietet. In sämtlichen Gebäuden der Erblasserin befanden sich außerdem Schankbetriebe , die vermietet waren. Die etwa 0 qm große Eigentumswohnung nutzten die Erblasserin und ihre Familie teilweise zu privaten Wohnzwecken; im übrigen wurde sie durch eine Vermietungsagentur als Ferienwohnung an dritte Personen vermietet. Die Erblasserin hatte sich an den übertragenen Grundstücken ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht vorbehalten. Für den Fall ihres Ablebens räumte die Erblasserin der Klägerin an dem übertragenen Grundbesitz ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht ein. Die Nießbrauchsberechtigten waren verpflichtet, während der Dauer ihres Rechts alle Lasten des Grundstückes und des Wohnungs und Teileigentums zu tragen, insbesondere auch die Kosten außerordentlicher Ausbesserung und Erneuerung. Ferner waren die jeweiligen Nießbrauchsberechtigten verpflichtet, die Zins und Tilgungsleistungen für die in Abteilung III unter laufenden Nrn. 0 und 0 eingetragenen Grundschulden zu Gunsten der Stadtsparkasse in Höhe von 0 DM und zu Gunsten der Wohnungsbauförderungsanstalt in Höhe von 0 DM für die Dauer des Nießbrauchsrechts zu tragen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Nießbrauchseinräumung wird auf die in den Gerichtsakten in Ablichtung abgeheftete notarielle Urkunde vom [DATE] Bezug genommen. Nach Abgabe der Erbschaftsteuererklärung durch die Klägerin setzte der Beklagte die Erbschaftsteuer mit Erbschaftsteuerbescheid vom [DATE] unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gemäß [REF] , ausgehend von einem steuerpflichtigen Erwerb in Höhe von 0 DM auf 0 DM fest. Mit dem Einspruch wandte sich die Klägerin bei der Ermittlung des Nachlasswertes gegen den Ansatz verschiedener Positionen. U. a. hielt sie den Wert des Nießbrauchsrechts für die vier o. g. Grundstücke für unzutreffend. Es sei zu berücksichtigen, dass in den letzten drei Jahren vor dem Tod der Erblasserin die Grundstücke E, K und die Ferienwohnung keine positiven Erträge erbracht hätten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom [DATE] Bezug genommen. In der Folgezeit wurde der Erbschaftsteuerbescheid mehrfach geändert. Mit gemäß [REF] geändertem Erbschaftsteuerbescheid vom [DATE] hob der Beklagte u. a. den Vorbehalt der Nachprüfung nach [REF] auf und setzte die Erbschaftsteuer anderweitig höher auf 0 € fest. Mit gemäß [REF] geändertem Erbschaftsteuerbescheid vom [DATE] änderte der Beklagte den Festsetzungsbescheid erneut und ermittelte den steuerpflichtigen Erwerb mit 0 DM und setzte die Steuer auf 0 € fest. In der dem Erbschaftsteuerbescheid beigegebenen Anlage ermittelte er den Nachlasswert u. a. wie folgt: Mit Einspruchsentscheidung vom [DATE] setzte der Beklagte nach vorherigem Hinweis auf eine Verböserung die Erbschaftsteuer auf 0 € herauf und wies im Übrigen den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus: Der Wert des Nießbrauchsrechts betrage 0 DM. Der Grundbesitzwert für das Grundstück E belaufe sich nach der Mitteilung des Finanzamtes vom [DATE] auf 0 DM. Gemäß [REF] es ergebe sich demnach ein Jahresnutzungswert von 0 DM. Da der durchschnittliche Ertrag der letzten drei Jahre vor dem Todestag der Erblasserin für das Grundstück E höher gewesen sei, sei gemäß [REF] der niedrigere Wert anzusetzen gewesen. Das Gleiche gelte für das Grundstück K: Hier sei der Wert nach [REF] mit 0 DM zu berücksichtigen, während der durchschnittliche Ertrag der letzten drei Jahre 0 DM betragen hätte. Für das Grundstück A sei hingegen der durchschnittliche Ertrag der letzten drei Jahre mit 0 DM zu berücksichtigen. Hieraus ergebe sich der Wert des Nießbrauchs wie folgt: Mit der Klage hat die Klägerin ursprünglich geltend gemacht, dass der Wert des Reinnachlasses 0. DM betrage; nach Abzug der Freibeträge von 0 seien 0. DM zu versteuern . Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Klägerin wird auf ihre Schriftsätze vom [DATE] , und [DATE] Bezug genommen. Der Berichterstatter hat am [DATE] die Sach und Rechtslage mit den Verfahrensbeteiligten erörtert und alle bisher streitigen Positionen angesprochen. Die Beteiligten haben hinsichtlich folgender Streitpunkte sich tatsächlich verständigt: Die übrigen streitig gewesenen Punkte hat die Klägerin nach der Erörterung im Termin vom [DATE] mit Ausnahme des Werts des Nießbrauchs nicht weiterverfolgt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll des Erörterungstermins vom [DATE] Bezug genommen. Die Ermittlung des Nießbrauchswertes sei nicht zutreffend. Der Wert des Nießbrauchsrechts sei deutlich geringer als vom Beklagten angenommen. Es sei bei der Bewertung zu berücksichtigen, dass zum einen die Mieteinnahmen nicht gleichbleibend seien und zum anderen die Objekte aufgrund ihres Alters und des baulichen Zustandes reparaturanfällig seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Klägerin wird insoweit auf den Schriftsatz vom [DATE] Bezug genommen. Die Ferienwohnung werde an etwa 0 Tagen im Jahr vermietet. Die Mieteinnahmen betrügen pro Tag ca. 0 €. Hiervon berechne die Vermietungsagentur eine Provision in Höhe von 0 %. Die vierteljährlichen Zahlungen für Hausnebenkosten an den Verwalter beliefen sich auf etwa 0 €. die Erbschaftsteuerbescheide vom [DATE] in der Fassung der Bescheide vom [DATE] , [DATE] und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] zu ändern und hierbei den Gesamtwert des Reinnachlasses einschließlich des sonstigen Erwerbs mit 0 DM zu berücksichtigen. Die Erbschaftsteuerbescheide vom [DATE] in der Fassung der Bescheide vom [DATE] , [DATE] und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom [DATE] sind in dem noch angefochtenen Umfang rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten . Der Erbschaftsteuerbescheid ist insoweit rechtswidrig, als der Beklagte für das Nießbrauchsrecht der Klägerin an den Grundstücken E, A, K und der Eigentumswohnung einen höheren Wert als 0 DM für die Besteuerung zugrundegelegt hat. Der Wert dieses Nießbrauchsrechts ist nach § 0 Abs. 0 Erbschaftsteuergesetz nach den Vorschriften des Ersten Teils des Bewertungsgesetzes zu ermitteln . § 0 Abs. 0 ErbStG, wonach Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen ist, ist daher nicht einschlägig. Der Klägerin ist durch den Erbfall nicht das Eigentum an den o. b. Grundstücken zugefallen, sondern allein der Nießbrauch an dem Grundbesitz. Der Nießbrauch vermittelt dem Berechtigten lediglich das Recht, die Nutzungen aus dem Nießbrauchsgegenstand zu ziehen . Der hiernach für Erbschaftsteuerzwecke zu ermittelnde Jahreswert des Nießbrauchsrechts bemisst sich nach § 0 BewG. Der so ermittelte Jahreswert des Nießbrauchsrechts ist betragsmäßig in der Weise begrenzt, dass der Jahreswert höchstens 0/0 des nach den Vorschriften des BewG ermittelten Grundbesitzwertes betragen darf . Bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwankend, ist als Jahreswert der Betrag zu Grunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahres voraussichtlich erzielt werden wird . Im Streitfall liegen die Voraussetzungen des § 0 Abs. 0 BewG vor. Das Nießbrauchsrecht an vermieteten Grundstücken vermittelt vornehmlich die Nutzung der Mieterträge. Die Mieterträge, die zukünftig voraussichtlich erzielt werden, sind im Regelfall keine unabänderlichen Beträge. Vielmehr hängt der jährliche Mietertrag eines vermieteten Grundstückes von einer Vielzahl ungewisser Faktoren ab. So kann ungewiss sein, ob einzelne Teile des Mietobjektes überhaupt vermietet werden können, in welcher Höhe Mieteinnahmen erzielt oder ob Mietausfälle tatsächlich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auftreten werden. Für den Jahreswert des Nießbrauchswerts kommt es entscheidend auf die tatsächlich nachhaltig erzielbare Nettomiete an. Dabei kann für die Frage, wie hoch der zukünftige Durchschnittsertrag am maßgeblichen Stichtag ist, der Durchschnittsertrag der vorangegangenen drei Jahre vor dem Stichtag ein maßgeblicher Anhaltspunkt für die Bemessung des zukünftigen Ertrags sein . Demnach bestimmt sich der Jahreswert des Nießbrauchs anhand einer Prognose im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld. Eine solche findet zwangsläufig ihren ersten Anhaltspunkt in den Erträgen der vorangegangenen Jahre. Einen Erfahrungssatz des Inhalts aber, dass die künftigen Erträge den vergangenen entsprechen müßten, gibt es jedoch nicht. Dies widerspräche nämlich den Maßgaben von [REF] . Denn nach dieser Vorschrift ist zum Jahreswert von Nutzungen und Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, nicht auf den gegenwärtigen Jahreswert, sondern auf den Betrag abzustellen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird. Die vor dem Stichtag gezogenen Nutzungsentgelte geben allenfalls einen A n h a l t, aber nicht mehr . Deshalb darf eine Orientierung an dem Durchschnittsertrag der dem Stichtag vorangegangenen drei Jahre n i c h t s c h e m a t i s c h erfolgen. Stellte man schematisch auf den Durchschnittsertrag dieses Zeitraums ab, so ergäbe sich beispielsweise der Wert eines Nießbrauchsrecht mit 0 €, wenn in diesem Zeitraum ein Werbungskostenüberschuss angefallen ist oder das Mietobjekt für eine mehr oder weniger lange Zeit nicht vermietet worden ist. Dass ein solches Ergebnis offensichtlich unzutreffend wäre, liegt auf der Hand . Daraus folgt für eine sachgerechte Bewertung des Nießbrauchsrechts, dass die zukünftigen Nettoerträge für die auf den Stichtag folgenden Jahre zu schätzen sind. Bei der Schätzung dürfen allein Umstände berücksichtigt werden, die vor dem Stichtag liegen . Bei einer Orientierung an diesen Maßstäben ergibt sich im Streitfall, dass der zukünftige Durchschnittsertrag für die vier o. b. Nießbrauchsobjekte geringer ist als vom Beklagten angenommen. Die Nettoerträge des Nießbrauchsrechts haben bereits vor dem Stichtag [DATE] erheblichen Schwankungen unterlegen, wie sich aus den im Verwaltungsverfahren eingereichten Aufstellungen der Klägerin und den Feststellungen des Beklagten deutlich ergibt. In den letzten drei Jahren vor dem Tod der Erblasserin wiesen alle drei Objekte sowohl erhebliche Schwankungen bei den Mieteinnahmen als auch bei den im Streitfall maßgeblichen Nettoerlösen auf. Insbesondere die Nettoerlöse schwankten stark. Während die Mieterlöse im Zeitraum von [DATE] bis [DATE] in allen drei Objekten annähernd gleich blieben, verlief die Erlössituation hierzu aber nicht parallel. Dies ist maßgeblich darauf zurückzuführen, dass die Aufwendungen ohne Schuldzinsen und Afa in dem Referenzzeitraum nicht annähernd gleich geblieben sind, sondern sich in jedem Jahr ganz unterschiedlich entwickelt haben. Die Aufwendungen der Klägerin betrugen im Jahr [DATE] für alle drei Objekte 0 DM und verminderten sich auf 0 DM im Jahr [DATE] , also um etwa 0 %. In der Folgezeit stiegen die Aufwendungen wieder an und erreichten beispielsweise im Jahr [DATE] eine Größenordnung von mehr als 0 DM mithin gegenüber dem Jahr [DATE] eine Steigerung um 0 % , während die Nettoerträge bei den Objekten A und K um mehr als die Hälfte sanken, was auch auf sinkende Mieterträge zurückzuführen war. Die starke Volatilität der Nießbrauchserträge beruhte offenkundig auf dem Umstand den die Klägerin im Erörterungstermin unwidersprochen vorgetragen hat , dass die Objekte A und K wegen ihres Gebäudealters, ihres baulichen Zustands und der Nutzung als Gaststätte einen starken und in ihren betragsmäßigen Auswirkungen kaum vorhersehbaren Reparaturbedarf hatten, was die erheblichen schwankenden Aufwendungen in den Jahren vor dem Stichtag nachdrücklich zeigen. Diese Entwicklung hat sich auch unmittelbar nach dem Stichtag fortgesetzt. Bei der nach [REF] gebotenen Schätzung des Wertes ungewisser oder schwankender Nutzungen sind auch nach dem Stichtage eingetretene, aber bereits voraussehbare Umstände zu berücksichtigen, die in nicht allzu langer Zeit nach dem Besteuerungsstichtag eingetreten sind . Am Besteuerungsstichtag ist jedoch voraussehbar gewesen, dass die Nießbrauchserträge wegen des ungewissen Reparaturbedarfs bei den nahezu hundert Jahre und mehr alten beiden Objekten erheblich mit fallender Tendenz schwanken würden, und der Durchschnittsertrag allein der drei Jahre vor dem Stichtag keine repräsentative Größe für den künftigen Nießbrauchsertrag darstellen kann. Bei der Schätzung der Höhe der künftigen reinen Nießbrauchserlöse hält es der Senat im Streitfall unter Berücksichtigung aller Umstände für geboten, wegen der Schwankungsanfälligkeit der zukünftigen Erträge einen pauschalen Abschlag in Höhe von 0 v. H. auf die vom Beklagten ermittelten durchschnittlichen Erträge der letzten drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag vorzunehmen. Einer Volatilität der Nießbrauchserlöse wird nicht schon dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass der Bewertung des Nießbrauchs die im Durchschnitt in den letzten drei Jahren vor dem Stichtag erwirtschafteten Erträge zugrundegelegt werden. Der durchschnittliche Ertrag der letzten drei Jahre stellt bei der Bewertung des Nießbrauchsrechts keine unabänderliche Größe dar, sondern gibt lediglich einen Anhalt für eine sachgerechte Bewertung. Die Berücksichtigung besonderer Umstände wird jedoch hierdurch nicht ausgeschlossen. Solche außerordentlichen Umstände stellen eine größere und dauerhafte Schwankungsanfälligkeit der Erträge dar, wie sie im Streitfall aufgetreten sind. Bei der Schätzung der Höhe des pauschalen Abschlags von 0% hat der Senat außerdem berücksichtigt, dass in den bisher von den Beteiligten ermittelten durchschnittlichen Erträgen kein Ansatz eines Mietausfallwagnisses berücksichtigt worden ist. Das Risiko einer Ertragsminderung durch Zahlungsausfälle oder Leerstand ist bei einer Bewertung des Nießbrauchs mit zu berücksichtigen, wie dies beispielsweise [REF] vom [DATE] für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken vorschreibt. Während das Mietausfallwagnis bei öffentlich gefördertem Wohnraum mit 0% des Rohertrages bemessen wird , fehlen solche Bestimmungen für die Vermietung von Gewerberäumen. Hier hängt das Risiko eines Ausfalls von einer Vielzahl von Faktoren ab, wie z. B. der Mieterbonität und einer verminderten Vermietbarkeit von für bestimmte betriebliche Verhältnisse zugeschnittene Geschäftsräume. Im gewerblichen Bereich wird das Mietausfallrisiko im allgemeinen auf 0% bis 0% des Jahresrohertrags geschätzt . Im Streitfall rechtfertigte der Ansatz des Mittelwertes für das Mietausfallwagnis von 0% des Rohertrages bereits einen Abschlag auf die durchschnittlichen Nettoerträge der dem Stichtag vorangegangenen drei Jahre von 0% . Der Überlegung des Beklagten im Erörterungstermin, die Klägerin habe vor dem Stichtag ein nennenswertes Mietausfallrisiko nicht getragen, weil die Mieterin der Gaststättenobjekte vertraglich dieses Risiko übernommen habe, kann der Senat nicht folgen. Ein Mietausfallwagnis ist bei der steuerlichen Bewertung der Nettoerträge eines Nießbrauchsrechts auch dann zu berücksichtigen, wenn der Hauptmieter das Mietausfallrisiko der Untermieter getragen hat. Denn der Ansatz eines Mietausfallrisikos soll dem Risiko einer Ertragsminderung durch Zahlungsausfall des Vertragspartners oder eines Leerstands des Objektes angemessen Rechnung tragen. Dass die Klägerin hierbei nicht ein Zahlungsausfallrisiko hinsichtlich der Gaststättenuntermieter getragen haben mag, ist für die Bewertung unerheblich. Unter Berücksichtigung aller Umstände hält der Senat im Streitfall daher einen Abschlag von 0% auf die in der Vergangenheit erwirtschafteten Nettoerträge für ausreichend, aber auch für geboten. Der Wert des Nießbrauchsrechts ist noch um die Nettoerträge aus dem Miteigentumsanteil der Erblasserin von 0% an der Ferienwohnung zu erhöhen, die der Beklagte nicht berücksichtigt hat. Die Aufwendungen und die nachhaltig zu erwirtschaftenden Erträge hat die Klägerin im Erörterungstermin unwidersprochen beziffert. Der Senat sieht keine Veranlassung, von den Angaben der Klägerin abzuweichen, zumal auch der Beklagte sie nicht in Zweifel gezogen hat. Hiernach ergeben sich folgende Nettoerträge: € Durchschnittliche Vermietung an 0 Tagen/jährlich zu 0 €/täglich 0 abzügl. 0% Provision für Vermietungsagentur 0 abzügl. Hausgeldzahlungen an Verwalter je Quartal 0 € 0 Überschuss 0 Anteil der Klägerin 0% 0 in DM 0 Nießbrauchserlös insgesamt DM 0 Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs sind noch die Minderungen bzw. Erhöhungen zu berücksichtigen, die sich aus der tatsächlichen Verständigung, die die Beteiligten im Erörterungstermin am [DATE] erzielt haben, ergeben. Wegen der aus dem Grundsatz von Treu und Glauben folgenden Bindungswirkung der tatsächlichen Verständigung hat der Senat das Ergebnis dieser Einigung seiner Entscheidung zu Grunde zu legen. Auf den ursprünglichen Streit zwischen den Beteiligten, ob und ggf. in welcher Höhe weitere Nachlassaktiva bzw. Nachlassverbindlichkeiten zu berücksichtigen gewesen sind, kommt es daher nicht mehr an. DM Nießbrauchswert lt. Einspruchsentscheidung 0 Nießbrauchswert lt. Urteil des Senats 0 Minderung lt. Urteil 0 zuzügl. höherer Reinnachlass lt. tatsächlicher Verständigung ./. 0 endgültige Minderung lt. Urteil 0 Steuerpflichtiger Erwerb lt. Einspruchsentscheidung 0 ./. Minderung lt. Urteil 0 steuerpflichtiger Erwerb lt. Urteil 0