Tenor Die Haftungsbescheide des Beklagten vom [DATE] und der Widerspruchsbescheid des Beklagten vom [DATE] werden aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Zuziehung des Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 0 % des insgesamt zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 0 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Zunächst war Eigentümer dieses und mindestens eines weiteren Grundstücks Herr X. E0. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom [DATE] wurde die Zwangsverwaltung des Objektes E. straße 0 angeordnet und Herr I. W. T. zum Zwangsverwalter bestellt. Hiervon erhielt der Beklagte Kenntnis und vermerkte, die Grundbesitzabgaben ab der Fälligkeit [DATE] seien vom Zwangsverwalter zu entrichten. Den Bescheid über Grundbesitzabgaben vom [DATE] , in dem die Grundsteuer für das Kalenderjahr [DATE] auf 0 DM festgesetzt wurde, richtete der Beklagte an Herrn X. E0. , vertreten durch Herrn I. W. T. als Zwangsverwalter. Sodann ordnete das Amtsgericht Köln zunächst die Zwangsversteigerung des Grundstücks E. straße 0 an und bestimmte den Versteigerungstermin auf den [DATE] . Durch Beschluss vom [DATE] ordnete es für Herrn E0. jedoch Betreuung an, Aktenzeichen 0 [REF] . Zur Betreuerin wurde Frau Rechtsanwältin H. F. bestellt. Darauf hob das Amtsgericht Köln mit Beschluss vom [DATE] , Aktenzeichen [REF] , den Versteigerungstermin wieder auf. Mit notariellen Verträgen vom [DATE] und [DATE] veräußerte Herr E0. , vertreten durch seine Betreuerin, das Grundstück E. straße 0 an die Kläger zu einem Kaufpreis von 0 DM . Im Grundbuch eingetragene Grundschulden betrugen 0 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen. Mit an Herrn E0. , wiederum vertreten durch den Zwangsverwalter, gerichtetem Bescheid über Grundbesitzabgaben vom [DATE] setzte der Beklagte die Grundsteuer für das Kalenderjahr [DATE] auf 0 DM fest, fällig in vier Teilbeträgen am [DATE] , [DATE] , [DATE] und [DATE] . Die Bayerische Handelsbank AG teilte dem Notar Dr. Schmitz mit Schreiben vom [DATE] mit, ihr Forderungsbetrag an dem Gesamtkaufpreis werde auf 0 DM beziffert. Werde dieser nicht befriedigt, behalte sie sich eine Rücknahme des Treuhandvertrages vor. Durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom [DATE] wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben, Aktenzeichen [REF] . Am [DATE] wurden die Kläger als Eigentümer des Grundstücks E. straße 0 im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom [DATE] an den Notar Dr. Erich Schmitz erklärte sich die Betreuerin des Herrn E0. damit einverstanden, ein auf dem Anderkonto verbliebenes Restguthaben aus der Veräußerung an die Kläger zu zahlen, wegen Kostentragungspflichten des Herrn E0. diesen gegenüber. Herr E0. verstarb am [DATE] . Alle bekannt gewordenen Erben schlugen die Erbschaft aus. Zur Nachlasspflegerin wurde die ehemalige Betreuerin des Herrn E0. bestimmt. Diese teilte mit, das Vermögen des Herrn E0. sei bereits zu Lebzeiten mit 0 Millionen DM völlig überschuldet gewesen. Nachlass zur Tilgung irgendwelcher Verbindlichkeiten sei nicht vorhanden. Mit Schreiben vom [DATE] hörte der Beklagte die Kläger zum beabsichtigten Erlass eines Haftungsbescheides betreffend die Grundsteuer für die Jahre [DATE] und [DATE] an. Die Kläger teilten daraufhin mit, eine Inanspruchnahme verstoße gegen Treu und Glauben, die Schadensminderungspflicht und das Subsidiaritätsprinzip. Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, Steuerverbindlichkeiten dinglich abzusichern. Die Kläger hätten sich am Grundbuch orientiert und der Notar habe auf ihre Nachfrage entgegnet, bei den angeordneten Zwangsmaßnahmen würden sich etwaige weitere Gläubiger, soweit vorhanden, inzwischen gemeldet haben. Die Kläger hätten zur Ermöglichung des Grundstückserwerbs mit den ihnen bekannten Gläubigern des Herrn E0. verhandelt, um ein für alle vertretbares Ergebnis zu erzielen. Wäre die Forderung des Beklagten bekannt gewesen, hätte sie dabei berücksichtigt werden können, durch allseitiges Nachgeben. Die Grundsteuerbescheide für die Jahre [DATE] und [DATE] seien auch nicht ordnungsgemäß bekannt gegeben worden, andernfalls hätte die Betreuerin die Rückstände bei Freigabe des Restguthabens vom Anderkonto mitgeteilt. Zudem hätte diese die Forderungen dann selbst bezahlt, um sich nicht einem Regress auszusetzen. Auch hätten die Bescheide dem Zwangsverwalter zugestellt werden müssen. Die vielen Besonderheiten im vorliegenden Fall hätten den Beklagten verpflichtet, eigene Forderungen gegen Herrn E0. offen zu legen. Zudem hätte der Beklagte zur Schadensminderung sich direkt nach Kenntnis des Betreuungsverhältnisses mit der Betreuerin in Verbindung setzen müssen, um sich nicht an Haftungsschuldner wenden zu müssen. Nach dem Subsidiaritätsprinzip hätte der Zwangsverwalter zur Zahlung aufgefordert werden müssen. Zur Begleichung der Steuerschulden sei er verpflichtet gewesen, gegebenenfalls von den die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigern einen Vorschuss zu verlangen. Mit gleichlautenden Haftungsbescheiden vom [DATE] wurden die Kläger jeweils für die Grundsteuerrückstände für die Jahre [DATE] und [DATE] in Höhe von insgesamt 0 EUR als Erwerber des Grundsteuerobjektes haftbar gemacht. Der Beklagte führte aus, der Bescheid ergehe zur Wahrung der Festsetzungsfrist, jedoch ohne Zahlungsaufforderung. Denn die aufgrund des Schreibens der Kläger vom [DATE] eingeleiteten Ermittlungen seien noch nicht abgeschlossen. Nach Abschluss der Prüfungen werde die Zahlungsaufforderung gegebenenfalls nachgeholt. Der Beklagte übe sein Ermessen pflichtgemäß aus. Irrelevant sei, ob die Kläger mit dem Veräußerer die Lastentragung privatrechtlich geregelt hätten. Der Rückstand sei vordringlich vom Steuerschuldner gefordert worden. Der Beklagte sei nicht verpflichtet, Grundstückserwerber von Amts wegen über Grundsteuerrückstände des Voreigentümers zu unterrichten. Die Kläger legten Widerspruch ein und wiesen darauf hin, dass z.B. der Zwangsverwalter habe in Anspruch genommen werden können und müssen. Mit Schreiben vom [DATE] teilte der Beklagte in Beantwortung des Schreibens der Kläger im Rahmen der Anhörung mit, da es sich bei der Grundsteuer um eine dingliche Last handele, sei keine zusätzliche Sicherung im Grundbuch erforderlich gewesen. Die Verantwortung für die Information über Rückstände trage der Verkäufer. Es sei unverständlich, weshalb seitens der Betreuerin des Verkäufers nicht mit dem Zwangsverwalter, der die Rückstände gekannt habe, Rücksprache genommen worden sei. Auch an den Beklagten sei niemand herangetreten. Fehler bei der Festsetzung und Beitreibung der Forderung lägen nicht vor. Die Kläger begründeten ihren Widerspruch daraufhin damit, dass die Zahlung von Grundbesitzabgaben zu den Verpflichtungen eines Zwangsverwalters gehöre. Mit Widerspruchsbescheid vom [DATE] wies der Beklagte die Widersprüche der Kläger zurück. Zur Begründung verwies er auf seine Erläuterungen in den Haftungsbescheiden und sein Schreiben vom [DATE] . Weiter führte er noch aus, der Zwangsverwalter habe nur die leistungsbezogenen Benutzungsgebühren für das Jahr [DATE] bezahlt, nicht hingegen Grundsteuerforderungen. Am [DATE] haben die Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führen sie aus, mit Nichtwissen werde bestritten, dass die Steuerbescheide für die Jahre [DATE] und [DATE] Herrn E0. oder seiner Betreuerin zugegangen seien. Die Kläger könnten nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerschuldner nicht leistungsfähig sei. Ob Herr E0. leistungsfähig gewesen sei, könne dahinstehen, leistungsfähig sei unter anderem der von der Bayerischen Handelsbank AG eingesetzte Zwangsverwalter gewesen. Dieser habe nicht nur mögliche Einnahmen einziehen, sondern auch die Kosten begleichen müssen, wozu er in der Lage gewesen sei, da seine Auftraggeberin Aufwendungen zu erstatten gehabt habe. Der Zwangsverwalter sei zum Beispiel gegenüber den Mietern eines Hauses zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Im Umkehrschluss sei er auch verpflichtet, die nach den Betriebskostenabrechnungen umgelegten und von den Mietern zu tragenden Kosten, wie Grundsteuern, an die entsprechenden Gläubiger zu zahlen. Die Zahlung der Grundsteuer gehöre wie die Abführung von Umsatzsteuer, die bei der Grundstücksverwaltung anfalle, zur Grundstücksverwaltung. Der Zwangsverwalter hafte auch persönlich. Zudem hätte auch die Betreuerin des Herrn E0. in Anspruch genommen werden müssen. Diese habe allein für den Verkauf des Objektes E. straße 0 ein Honorar von 0 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten. Zur Begründung trägt er vor, die Entscheidung sei ermessensfehlerfrei, da die Steuerforderungen beim Erstschuldner nicht hätten realisiert werden können und dem Beklagten im Zwangsverwaltungsverfahren keine Versäumnisse anzulasten seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges des Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Anfechtungsklagen der Kläger haben in vollem Umfang Erfolg. Sie sind zulässig und begründet. Die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten, [REF] . Rechtsgrundlage für die Inanspruchnahme der Kläger für die Grundsteuer der Jahre [DATE] und [DATE] durch Haftungsbescheide ist [REF] . Für die Grundsteuer als Realsteuer gilt insoweit die AO, § 0 Abs. 0 Nr. 0 und [REF] . Es kann dahinstehen, ob die Haftungsbescheide in Gestalt des Widerspruchsbescheides formell rechtmäßig sind. Insbesondere kann dahinstehen, ob eine ordnungsgemäße Anhörung im Sinne von [REF] fehlte, wenn in den Haftungsbescheiden mitgeteilt wurde, dass der Vortrag der Kläger mangels Abschluss der Ermittlungen nicht berücksichtigt worden sei, und ob dies ggf. durch das Schreiben vom [DATE] bzw. den Widerspruchsbescheid geheilt wurde. Ebenso kann dahinstehen, ob die Haftungsinanspruchnahme als Ermessensentscheidung formell hinreichend begründet wurde, [REF] . Denn die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid sind jedenfalls materiell rechtswidrig. Nach [REF] kann durch Haftungsbescheid in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes für eine Steuer haftet. Die Kläger verwirklichen als Grundstückserwerber einen Haftungstatbestand betreffend die Grundsteuer der Jahre [DATE] und [DATE] . Nach [REF] haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist, wenn der Steuergegenstand ganz oder zum Teil einer anderen Person übereignet wird. Dies ist der Fall. Steuergegenstand ist das Grundstück , [REF] . Die Kläger sind dessen Erwerber. Übereignet worden ist es erst am [DATE] mit der Eintragung im Grundbuch als letztem Übertragungstatbestandsmerkmal, [REF] . Der Beginn des letzten Jahres vor der Übereignung ist der [DATE] . Die Haftung der Kläger ist auch nicht nach [REF] ausgeschlossen, da kein Erwerb im Zwangs vollstreckungsverfahren vorliegt. Die Kläger haben das Grundstück nicht im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Es liegt auch kein Hinderungsgrund für eine Haftung nach [REF] vor. Die Grundsteuer ist festgesetzt, da die Bescheide für [DATE] und [DATE] ordnungsgemäß dem Zwangsverwalter bekannt gegeben wurden. Dieser ist richtiger Bekanntgabeadressat, Auf Herrn E0. oder seine Betreuerin kam es damals nicht an. Die Haftungsansprüche waren bei Erlass der Haftungsbescheide auch noch nicht durch Eintritt der Festsetzungsverjährung erloschen, [REF] i.V.m. [REF] . Am [DATE] waren nämlich noch keine vier Jahre nach Ablauf des Jahres des Eigentumserwerbs, [DATE] , abgelaufen. Materiell rechtswidrig sind die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid aber mangels ordnungsgemäßer Ermessensausübung. Gemäß [REF] hat die Finanzbehörde ein ihr eingeräumtes Ermessen u.a. entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben. Daran fehlt es hier. Es liegt ein Ermessensnichtgebrauch vor. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte sein Entschließungsermessen ordnungsgemäß ausgeübt hat. Dagegen spricht, dass der Beklagte in den Haftungsbescheiden unmissverständlich deutlich macht, den Fall noch nicht geprüft zu haben und nur zur Verjährungsunterbrechung zu handeln. Der Widerspruchsbescheid nimmt ohne jede eigene Entscheidungsfindung auf die Haftungsbescheide und das Schreiben vom [DATE] Bezug. Ein Fall intendierten Ermessens liegt nicht nahe, denn dem Eigentumsübergang vorangehende Betreuung, Zwangsverwaltung, gescheiterte Zwangsversteigerung und die umfassenden Verhandlungen der Kläger mit allen ihnen bekannten Gläubigern erscheinen jedenfalls zusammengenommen atypisch. Aus dem Verwaltungsvorgang ist auch überhaupt nicht erkennbar, ob in den Jahren [DATE] bis [DATE] zu irgendeinem Zeitpunkt Herr E0. , seine Betreuerin oder der Zwangsverwalter an die bestehenden Steuerpflichten auch nur erinnert wurden. Derartiges schließt eine Inanspruchnahme zwar keineswegs aus, Denn jedenfalls wurde vom Beklagten keinerlei Auswahlermessen ausgeübt. Auszuüben ist ein solches, sobald mehrere Haftungsschuldner in Betracht kommen, in Anspruch genommen zu werden. [REF] als eine allgemein den Erlass von Haftungsbescheiden regelnde Vorschrift betrifft alle Haftungsvorschriften, wobei unter den einzelnen Haftungstatbeständen grundsätzlich keine Rangordnung besteht, Zumindest für die vom [DATE] bis einschließlich [DATE] fälligen Grundsteuerbeträge ist der Zwangsverwalter ein potentieller Haftungsschuldner nach [REF] . Nach [REF] haften u.a. die in [REF] bezeichneten Personen, soweit Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis infolge vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der ihnen auferlegten Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden. Dies kommt ernsthaft in Betracht. Denn ein Zwangsverwalter unterfällt als Vermögensverwalter dem Personenkreis des [REF] , Die Zwangsverwaltung war ab dem [DATE] angeordnet und wurde am [DATE] aufgehoben. Der Zwangsverwalter ist nach § 0 Abs. 0 Satz 0 i.V.m. § 0 Abs. 0 Satz 0 und 0 i.V.m. § 0 Abs. 0 Nr. 0 und § 0 Abs. 0 Satz 0 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung i.V.m. [REF] verpflichtet, laufend Grundsteuer zu zahlen, einschließlich des letzten vor der Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Betrages . Ein Verschulden ist nicht ausgeschlossen, denn der Zwangsverwalter als Bekanntgabeadressat der Steuerbescheide wusste um die Zahlungspflicht und seine Nichtzahlung. Ein Haftungsschaden im Sinne von [REF] ergibt sich daraus, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis nicht erfüllt worden sind. Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden hätte vom Beklagten nach ausführlichen Ermittlungen geprüft werden müssen . Sie ist jedenfalls nicht offenkundig ausgeschlossen. Wegen der Rangordnung des [REF] hätten die Grundsteuern für das Grundstück E. straße vom Zwangsverwalter vollständig abgeführt werden müssen, bevor auch nur irgendeine Zahlung an den die diesbezügliche Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger hätte erfolgen dürfen. Grundsteuern werden in [REF] ausdrücklich vor den Forderungen des Gläubigers genannt. Nur, wenn nicht einmal die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Zwangsverwaltungsverfahrens gedeckt sind, sind Grundsteuern vom Zwangsverwalter nicht zu begleichen, Allein jene Forderungen sind gemäß [REF] noch vor der erst nach [REF] zu bedienenden Grundsteuer zu zahlen. Für die maßgeblichen Zeiträume waren Ausgaben der Verwaltung im Sinne von [REF] im Wesentlichen nur die Vergütung und Auslagen des Zwangsverwalters, Stöber, a.a.O., § 0 Rn. 0, sowie laufende Kosten in einem unmittelbaren Verhältnis zur Nutzung des zwangsverwalteten Objektes wie z.B. Benutzungsgebühren, Diese restriktive Auslegung des Begriffs der Ausgaben der Verwaltung erklärt sich auch vor dem Hintergrund, dass für jene nach [REF] ggf. sogar ein Vorschuss vom die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gefordert werden kann, Davon, dass die Nutzungen des zwangsverwalteten Grundstücks nach der Begleichung der genannten Beträge im Sinne des [REF] nicht einmal mehr zur teilweisen Zahlung auch der Grundsteuern ausreichten, kann nicht ohne Weiteres ausgegangen werden. Gerade zur Begleichung von Neben-/Betriebskosten wie Grundsteuern genügen betragsmäßig regelmäßig schon die von Mietern eines zwangsverwalteten Objekts zu leistenden Neben-/Betriebskostenvorauszahlungen. Grundsteuern betreffend das konkrete Grundstück sind vom Zwangsverwalter sogar dann zu begleichen, wenn mangels nennenswerter Überschüsse kein Teilungsplan erstellt wird, [REF] . Letzteres ist schon nach der Gesetzessystematik, die für den Regelfall ja gerade den Teilungsplan vorsieht , die Ausnahme. Kein vernünftiger Gläubiger würde überhaupt die Zwangsverwaltung betreiben, wenn er von vornherein damit rechnete, dass keine zu verteilenden Überschüsse zu erzielen seien. Weitere potentielle Haftungsschuldnerin ist nach §§ 0 Abs. 0 S. 0 0. Alt., 0 S. 0, 0 Abs. 0 AO die Betreuerin des Herrn E0. . Eine Betreuerin unterfällt als gesetzliche Vertreterin dem Personenkreis des [REF] , Klein, AO, 0. Aufl., § 0 Rn. 0. Sie war verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen, [REF] , jedenfalls ab Ende der Zwangsverwaltung am [DATE] . Denn die Grundsteuer war auch gegenüber dem Schuldner Herrn E0. wirksam festgesetzt. In den Steuerbescheiden für [DATE] und [DATE] war eindeutig erkennbar, um welche Vermögensmasse es ging und dass Herr E0. der Inhaltsadressat war. Der Eigentumsübergang ändert an den bestehenden steuerlichen Pflichten nichts. Zum Einen sind die Grundsteuerbescheide bestandskräftig. Zum Anderen stellt [REF] auch ausdrücklich klar, dass nicht etwa der Erwerber anstelle des Veräußerers Schuldner der Steuer wird, sondern nur haftet, und zwar „neben dem früheren Eigentümer". Ein Verschulden der Betreuerin kommt ernsthaft in Betracht. Die Betreuerin hat die Steuerbescheide zwar ggf. niemals erhalten, musste aber wissen, dass Grundsteuer anfällt. Der Beklagte wies selbst in den Haftungsbescheiden darauf hin, dass ihm „unverständlich" sei, wie die Betreuerin bei Veräußerung Lastenfreiheit des Grundstücks zusichern konnte, ohne beim Zwangsverwalter nachzufragen. Ein Haftungsschaden im Sinne von [REF] liegt darin, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis nicht erfüllt worden sind. Auch hier hätte die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden vom Beklagten durch Ermittlungen geprüft werden müssen , denn sie ist jedenfalls nicht offenkundig ausgeschlossen. Die Betreuerin hatte insbesondere auch bei der Verteilung des Veräußerungserlöses die Steuerforderungen zu berücksichtigen. Der Kaufpreis betrug immerhin 0 DM, die eingetragenen Grundschulden hingegen nur 0 DM. Die höchste bekannte Einzelforderung in Höhe von rund 0 DM konnte in dieser Höhe anscheinend vollständig befriedigt werden, denn der Treuhandvertrag der Gläubigerin des Herrn E0. mit dem Notar führte tatsächlich zur Grundbucheintragung der Kläger als Eigentümer und die Betreuerin gab Restbeträge für die Kläger frei. Dass eine quotenweise Befriedigung des Beklagten ausgeschlossen war, insbesondere ausgehend davon, dass die Grundsteuer eine öffentliche Last darstellt , ist nicht erkennbar. Insbesondere gab es zumindest noch ein weiteres Objekt des Herrn E0. , d.h. im Verantwortungsbereich seiner Betreuerin. Die Kostenentscheidung beruht auf [REF] . Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig im Sinne des [REF] , da sie vom Standpunkt eines verständigen, nicht rechtskundigen Beteiligten für erforderlich gehalten werden durfte. Das Verfahren war rechtlich schwierig, da zu prüfen war, ob neben den Klägern weitere Haftungsschuldner ernsthaft in Betracht kommen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus [REF] i.V.m. § [REF] .