Tenor Der Bescheid der Beklagten vom [DATE] wird aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 0 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Berufung wird zugelassen. Mit notariellem Vertrag vom [DATE] kaufte die Klägerin das Grundstück G0, Flurstücke XXX, XXXX und XXXX zu einem Kaufpreis von 0, EUR. Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den die Beklagte eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen hat. Diese Vorkaufsrechtssatzung vom [DATE] soll sicherstellen, dass die für den Bereich des künftigen Bebauungsplanes J. Nord-West verfolgten städtebaulichen Ziele der Beklagten verwirklicht werden können. Am [DATE] erhielt die Beklagte eine Ausfertigung des Grundstückkaufvertrages, nachdem der beurkundende Notar sie am [DATE] über die Veräußerung in Kenntnis gesetzt hatte. Am [DATE] beschloss die Beklagte, das gemeindliche Vorkaufsrecht auszuüben. Dazu traf sie eine "Dringlichkeitsentscheidung nach [REF] ", welche die Bürgermeisterin, der Kämmerer sowie alle Fraktionsvorsitzenden unterzeichneten. Die Dringlichkeit der Angelegenheit begründete die Beklagte damit, dass die gesetzliche Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich zwei Monate betrage. Aus diesem Grund sei weder eine Beschlussfassung ihres Rates noch ihres Hauptausschusses möglich. Die nächste Sitzung des Hauptausschusses sei auf den [DATE] und die nächste Ratssitzung auf den [DATE] terminiert. Mit Bescheid vom [DATE] teilte die Beklagte dem Verkäufer des in Rede stehenden Grundstücks die Ausübung des Vorkaufsrechts mit. Die Klägerin erhielt als Grundstückskäuferin mit Schreiben vom [DATE] , zugestellt am [DATE] , davon Kenntnis. Im Bescheid begründete die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts im Wesentlichen damit, dass sie beabsichtige, den verkauften Grundbesitz, ein Tankstellengrundstück, einer neuen Bebauung und Nutzung zuzuführen. Auf der Grundlage des im Jahr [DATE] beschlossenen Entwicklungsplans, des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan J. Nr. XX "Nord-West" vom [DATE] sowie des "Städtebaulichen Rahmenplans N. J. " vom [DATE] komme dem verkauften Grundbesitz für die weiterhin verfolgte städtebauliche Gesamtplanung eine hohe und die privaten Interessen der Vertragsparteien überwiegende Bedeutung zu. Am [DATE] genehmigte der Rat der Beklagten die Dringlichkeitsentscheidung vom [DATE] zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Beschluss erging einstimmig. Die Beratung und Beschlussfassung erfolgte in nichtöffentlicher Sitzung. Die Klägerin hat am [DATE] Klage erhoben, zur deren Begründung sie u.a. geltend macht: Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig. Die Beklagte habe zu Unrecht die Voraussetzungen einer Dringlichkeitsentscheidung im Sinne des [REF] bejaht. Bei der Beschlussfassung des Rates über die Genehmigung der Dringlichkeitsentscheidung sei verfahrensfehlerhaft die Öffentlichkeit ausgeschlossen worden. Auch habe die Bürgermeisterin den erlassenen Bescheid nicht allein unterzeichnen dürfen. In materieller Hinsicht sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Die Beklagte sei aufgrund der angespannten Haushaltslage in absehbarer Zeit nicht in der Lage, das streitbefangene Grundstück selbst einer zweckentsprechenden Nutzung zuzufügen. Die angeführten städtebaulichen Zwecke seien nur vorgeschoben, in Wirklichkeit gehe es ihr um die Umverteilung des Eigentums zugunsten eines anderen privaten Investors. Zur Begründung nimmt die Beklagte im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im angefochtenen Bescheid Bezug. Ergänzend führt sie an, dass die alleinige Unterzeichnung des Bescheides durch die Bürgermeisterin deswegen unbeachtlich sei, weil sie vorab von dem kommunalverfassungsrechtlich zur Willensbildung zuständigen Organ genehmigt war. Die Genehmigung der Dringlichkeitsentscheidung durch den Rat am [DATE] habe in nichtöffentlicher Sitzung erfolgen dürfen, da bei Liegenschaftssachen nach der Geschäftsordnung des Rates die Öffentlichkeit auszuschließen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Sie ist als Anfechtungsklage zulässig. Insbesondere besitzt die klagende Grundstückskäuferin, die sich gegen einen an ihren Verkäufer gerichteten Bescheid wendet, die erforderliche Klagebefugnis im Sinne des [REF] . Die von ihr angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts hat privatrechtsgestaltenden Charakter und berührt die Rechtssphären beider Vertragspartner des Kaufgeschäftes, für das das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Für den Käufer, hier die Klägerin, äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufs-rechts darin, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann. Denn nach [REF] ) kommt der Kauf mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bedingungen zustande, die mit dem Erstkäufer vereinbart worden sind. Diesem kann angesichts des hierin begründeten Eingriffs in seine Rechtssphäre die Klagebefugnis nicht abgesprochen werden, Maßgebliche Rechtsgrundlage ist das in §§ 0 ff. BauGB geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde. Nach [REF] kann die Gemeinde wie hier durch die Vorkaufsrechtssatzung geschehen in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Nach [REF] kann die Ausübung des Vorkaufsrechts nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer erfolgen. Die Entscheidung, ob das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder nicht, betrifft eine Angelegenheit der kommunalen Selbstverwaltung. Sie unterliegt als solche grundsätzlich der Beschlussfassung des Rates, vgl. [REF] für das Land Nordrhein-Westfalen . Der einstimmige Beschluss des Rates der Beklagten vom [DATE] ist unter Verstoß gegen den Grundsatz der Öffentlichkeit ergangen und deshalb als nichtig anzusehen. Vgl. Die Auffassung der Beklagten, bei der Beschlussfassung des Rates über das Vorkaufsrecht hätten die besonderen Voraussetzungen für den Ausschluss der Öffentlichkeit vorgelegen, teilt die Kammer nicht. Nach [REF] sind die Sitzungen des Rates grundsätzlich öffentlich. Die Öffentlichkeit der Ratssitzungen gehört zu den wesentlichen Grundsätzen der Kommunalverwaltung. Sie ist eines der wichtigsten Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten und die vom Demokratieprinzip geforderte Transparenz kommunalpolitischer Entscheidungen zu gewährleisten. Durch die Öffentlichkeit der Sitzungen soll allen Bürgern die Möglichkeit gegeben werden, die Arbeit der gewählten Vertreter zu verfolgen und zugleich eine allgemeine Kontrolle der wichtigsten Vorgänge der Kommune auszuüben. So wird die Bürgerschaft durch die Öffentlichkeit der Sitzungen in die Lage versetzt, aus dem Verhalten von Ratsmitgliedern oder Fraktionen politische Konsequenzen bei den nächsten Wahlen zu ziehen. Dies gilt auch und gerade in Angelegenheiten des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Das Vorkaufsrecht darf nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit im Sinne der [REF] den kommunalen Grundstückserwerb erfordert. Angesichts des städtebaulichen Einschätzungsspielraums, ob und in welcher Weise das jeweilige Grundstück für die Gesamtentwicklung der kommunalen Planung von Relevanz ist, kommt der öffentlichen Debatte im politischen Willensbildungsorgan eine besondere Bedeutung zu. Dabei übersieht die Kammer nicht, dass nach [REF] durch Geschäftsordnung die Öffentlichkeit für Angelegenheiten einer bestimmten Art ausgeschlossen werden kann. Davon hat die Beklagte auch Gebrauch gemacht. Nach [REF] für den Rat der Beklagten und die Ausschüsse vom [DATE] , geändert durch Änderungssatzung vom [DATE] ist die öffentlichen Beratung in "Liegenschaftssachen" ausgeschlossen. Zweifelhaft erscheint, ob der Begriff der "Liegenschaftssache", der eher an kommunale Grundstücksangelegenheiten des privaten Rechts denken lässt, eine hoheitliche Maßnahme des Bauplanungsrechts, wie sie die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts darstellt, überhaupt umfasst. Selbst wenn man davon zu Gunsten der Beklagten einmal ausginge, wäre der Ausschluss der Öffentlichkeit gleichwohl nicht gerechtfertigt gewesen. Auch in Liegenschaftssachen ist nach [REF] der Grundsatz der Öffentlichkeit nämlich zu wahren, wenn weder "Gründe des öffentlichen Wohls" noch "berechtigte Ansprüche oder Interessen Einzelner" den Ausschluss der Öffentlichkeit gebieten. So liegt der Fall hier. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass Gründe des öffentlichen Wohls die Nichtöffentlichkeit der Ratssitzung geboten hätten. Im Gegensatz zu Grundstücksangelegenheiten des Privatrechts, bei der durch die Teilnahme der Öffentlichkeit die Verhandlungsposition der Gemeinde geschwächt werden könnte, Die Geheimhaltung des zwischen der Klägerin und ihrem Verkäufer vereinbarten Kaufpreises erfüllt diese Voraussetzung nicht, weil er kein umfassendes und damit geheimhaltungsbedürftiges Bild über die wirtschaftliche Situation bzw. die geschäftlichen Absichten der Vertragsbeteiligten vermitteln kann. Auch besteht in Vorkaufsrechtsangelegenheiten keine Veranlassung in eine möglicherweise geheimhaltungsbedürftige Erörterung über die Kreditwürdigkeit bzw. Vermögens-verhältnisse der Vertragsparteien einzutreten. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Beklagte nämlich ohne weitere Dispositionsmöglichkeiten in einen bereits abgeschlossenen und damit feststehenden Kaufvertrag ein, vgl. [REF] . Vgl. Ein berechtigtes Interesse an der Geheimhaltung lässt sich auch nicht aus dem erstmals in der mündlichen Verhandlung erfolgten Vortrag der Beklagten herleiten, wonach der Verkäufer seinerzeit bei der Bürgermeisterin der Beklagten um Vertraulichkeit nachgesucht habe, da ein mit ihm verbundenes Unternehmen sich parallel um einen Auftrag der Beklagten beworben habe. Der Verkäufer, so der Vortrag der Beklagten, habe seinerzeit Nachteile im Vergabeverfahren befürchtet, wenn seine Verkaufsabsichten hinsichtlich des hier in Rede stehenden Grundstücks öffentlich geworden wären. Dieses von der Beklagten angeführte Anliegen des Verkäufers ist erkennbar als bloßer vergabetaktisch motivierter Geheimhaltungswunsch einzuordnen, der im Rahmen der Entscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung keinen rechtlichen Schutz verdient. Die von der Klägerin aufgeworfene Frage, ob der Vortrag der Beklagten zum Geheimhaltungswunsch des Verkäufers zutrifft, bedarf demnach mangels Entscheidungserheblichkeit keiner gerichtlichen Klärung. Dem von der Klägerin insoweit gestellten Antrag auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach [REF] war nicht nachzukommen. Maßgebliche Rechtsgrundlage für die Dringlichkeitsentscheidung ist [REF] . Nach dieser Vorschrift entscheidet in Angelegenheiten, die wie hier der Beschlussfassung des Rates unterliegen, falls eine Einberufung des Rates nicht rechtzeitig möglich ist, der Hauptausschuss. Ist auch dessen Einberufung nicht rechtzeitig möglich und kann die Entscheidung nicht aufgeschoben werden, weil sonst erhebliche Nachteile oder Gefahren entstehen können, kann der Bürgermeister mit einem Ratsmitglied entscheiden. Bei der Frage, ob eine Ratssitzung noch rechtzeitig einberufen werden kann, ist entgegen der Ansicht der Beklagten auf die Möglichkeit der Einberufung einer Sondersitzung abzustellen und nicht auf die nächste turnusmäßige Sitzung. [REF] sind als Ausnahmeregelungen eng auszulegen, so dass zu prüfen ist, ob die Entscheidung wirklich eilbedürftig ist und worin der zu erwartende Nachteil besteht. Nur in Notfällen ist es gerechtfertigt, die Zuständigkeit des Rates zu durchbrechen. Allein dadurch wird sichergestellt, dass die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung nicht leichtfertig unterlaufen wird. Allein der Umstand, dass der Rat bzw. der Hauptausschuss vorher beschlossen hat, innerhalb des Zeitraums, in dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werden müsste, nicht mehr zu tagen, rechtfertigt daher keinen Dringlichkeitsbeschuss. Die Möglichkeit der Einberufung von Sondersitzungen ist nämlich gerade für derartige Eilfälle vorgesehen. Gemessen daran durfte das Vorkaufsrecht nicht im Wege der Dringlichkeitsentscheidung durch Bürgermeisterin und Ratsmitglied ausgeübt werden. Es wäre nämlich zum Zeitpunkt der Dringlichkeitsentscheidung am [DATE] noch möglich gewesen, den für die Entscheidung zuständigen Rat so rechtzeitig einzuberufen, dass dieser bis zum Ablauf der Frist des [REF] hätte entscheiden können. [REF] sehen eine Ladungsfrist von grundsätzlich 0 vollen Tagen vor. Nach [REF] kann in besonders dringenden Fällen die Ladungsfrist bis auf 0 volle Tage abgekürzt werden. Der Beklagten stand hier noch ein Zeitraum von über einem Monat bis zum Ablauf der Frist des [REF] am [DATE] zur Verfügung. Die Zweimonatsfrist des [REF] lief nicht wovon die Beklagte ausging bereits am [DATE] ab, sondern erst am [DATE] . Denn Fristbeginn ist nicht bereits die Anzeige des Kaufvertragsschlusses durch den beurkundenden Notar, sofern nicht ohne weiteres festzustellen ist, was zu welchen Bedingungen verkauft worden ist. Frühestens mit Erhalt des vollständigen Kaufvertrages am [DATE] erhielt die Beklagte die Gelegenheit, unter Berücksichtigung insbesondere des Kaufpreises eine sachgerechte Entscheidung für oder gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zu treffen. Der Rat der Beklagten konnte somit unabhängig vom konkreten Fristende sogar noch innerhalb der regulären Ladungsfrist des [REF] einberufen werden. Der Verfahrensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch nicht nach [REF] unbeachtlich. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift umfasst Verstöße gegen die örtliche Zuständigkeit, nicht aber Verstöße gegen die sachliche Zuständigkeit. Der mit der unzulässigen Dringlichkeitsentscheidung gegebene Verstoß gegen die innergemeindliche Kompetenz des Rates ist einem Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit gleichzusetzen. Die nach der Gemeindeordnung und damit gesetzlich geregelte Kompetenzordnung der verschiedenen Willensbildungsorgane einer Kommune sind als Festlegung der sachlichen Zuständigkeit anzusehen. Der Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit führt als wesentlicher Verfahrensfehler zur Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts und im Rechtsbehelfsverfahren des dadurch belastend betroffenen Bürgers zur Aufhebung des Verwaltungsakts. Vgl. Von grundsätzlicher Bedeutung ist die Frage, ob die Beschlussfassung über die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung erfolgen muss.