Die Nutzungsuntersagungsverfügung vom [DATE] in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom [DATE] wird aufgehoben. Die Beklagte und die Beigeladene tragen die außergerichtlichen Kosten des Klägers sowie die Gerichtskosten jeweils zu Hälfte und ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar; der Beklagten und der Beigeladenen bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Er ist Eigentümer des Grundstücks H.-Straße ... in L. , auf dem sich ein Wohn und Geschäftshaus befindet. Das Grundstück ist bauplanungsrechtlich nach [REF] buchs einzuordnen und liegt in einem Bereich, der neben Wohnbebauung auch gewerbliche Nutzungen aufweist. Ferner befindet sich die Parzelle im Geltungsbereich der Satzung der Ortsgemeinde L. über die Herstellung von Stellplätzen und Garagen vom [DATE] . Diese Satzung enthält in § 0 folgende Regelung: Für die jeweilige Nutzung baulicher Anlagen bestimmt sich der Stellplatzbedarf nach der Anlage der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen vom [DATE] ... Die genannte Verwaltungsvorschrift ist Bestandteil dieser Satzung. Abweichend von der unter Absatz 0 genannten Verwaltungsvorschrift sind je Einfamilienhaus bis zu 0 Stellplätze, je Zweifamilienhaus bis zu 0 Stellplätze und je Dreifamilienhaus bis zu 0 Stellplätze zulässig. Die Satzung ist gestützt auf [REF] Rheinland-Pfalz . In der Begründung zur Satzung wird auf die besondere Situation der Ortsgemeinde L. mit ihrer Lage unmittelbar am Flughafen F. verwiesen. Da sich innerhalb der Ortslage Parkplatzangebote für Flugreisende entwickelten, drohe der gesamten Ortslage die Entstehung von kleineren und größeren Parkplätzen, welche das Ortsbild erheblich beeinträchtigten. Mit der Stellplatzsatzung sei es nicht mehr möglich, Stellplätze für Flugreisende anzubieten. Über die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen vom [DATE] hinaus seien keine weiteren Stellplätze wie zum Beispiel Mietstellplätze mehr zulässig, auch nicht für die Nutzer des Flughafens F.. Der Kläger beantragte am [DATE] eine Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach [REF] für die Errichtung einer Stellplatzanlage mit insgesamt 0 Stellplätzen. Die Beklagte erteilte unter dem [DATE] eine Baugenehmigung für lediglich acht Stellplätze für PKW und verwies zur Begründung im Einzelnen auf die Berechnung aufgrund der Stellplatzsatzung i.V.m. der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Finanzen vom [DATE] . Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage in dem Verfahren [REF] .KO hatte Erfolg. Das Verwaltungsgericht Koblenz verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom [DATE] zur Genehmigung von weiteren 0 Stellplätzen im vereinfachten Genehmigungsverfahren. Die Anlage von gewerblichen Stellplätzen in einem Mischgebiet sei zulässig und es bestehe darüber hinaus ein Sachbescheidungsinteresse an der beantragten Baugenehmigung. Das Vorhaben des Klägers verstoße nämlich nicht offensichtlich gegen Bauordnungsrecht, hier in Gestalt der Stellplatzsatzung. Gegen diese Satzung lägen Rechtmäßigkeitsbedenken vor. Es bestehe Anlass zur Überprüfung, ob für die Stellplatzsatzung die Tatbestandsvoraussetzungen des [REF] vorlägen. In einem Mischgebiet sei eine gewerbliche Stellplatzvermietung zulässig und es bedürfe zur Verhinderung der gewerblichen Nutzung besonderer gewichtiger Gründe. Anlässlich verschiedener Ortstermine stellte die Beklagte fest, dass auf dem Grundstück des Klägers mehr als 0 Pkw abgestellt waren. Mit hier streitgegenständlichem Bescheid vom [DATE] untersagte sie ihm unter Bezugnahme auf die Stellplatzsatzung die Nutzung insoweit, als die Anzahl der dort parkenden Pkw die genehmigten 0 Stellplätze überschreite; ferner wurde eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 0, € festgesetzt. Mit seinem hiergegen eingelegten Widerspruch macht der Kläger im Wesentlichen eine Unwirksamkeit der Stellplatzsatzung geltend. Er beantragte zugleich eine Abweichung von den Vorschriften der Stellplatzsatzung. Unter dem [DATE] erteilte die Beklagte dem Kläger im vereinfachten Verfahren gemäß [REF] die Baugenehmigung zur Errichtung einer Stellplatzanlage mit insgesamt 0 Stellplätzen auf dem eingangs genannten Grundstück. Die Genehmigung enthält u. a. den Hinweis darauf, dass ihr nur eine begrenzte Feststellungswirkung zukommt und sie nicht die Festsetzungen der Stellplatzsatzung der Ortsgemeinde L. vom [DATE] berücksichtigt. Ferner nahm die Beklagte Bezug auf die Nutzungsuntersagungsverfügung vom [DATE] . Mit Widerspruchsbescheid vom [DATE] , dem Bevollmächtigten des Klägers zugestellt am [DATE] , wies der Kreisrechtsausschuss bei der Kreisverwaltung des Rhein-Hunsrück-Kreises den Widerspruch gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung vom [DATE] zurück. Die Nutzungsuntersagungsverfügung sei zu Recht mit materieller Illegalität, nämlich dem Widerspruch zur Stellplatzsatzung der Ortsgemeinde L., begründet worden. Nach der Stellplatzsatzung vom [DATE] seien auf dem streitgegenständlichen Grundstück lediglich 0 Stellplätze zulässig. Im Hinblick auf die Verstöße gegen die Stellplatzsatzung sei wohl in ermessensgerechter Weise über die Erteilung einer Abweichung von der Satzung gemäß [REF] entschieden und dies verneint worden. Der Kreisrechtsausschuss habe zwar Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Stellplatzsatzung mit Blick darauf, ob diese von der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage gemäß [REF] gedeckt sei. Dem Ausschuss fehle indes insoweit eine Inzident-Verwerfungskompetenz. Der Kläger hat am [DATE] Klage erhoben, zu deren Begründung er im Wesentlichen vorträgt: Die bereits im gerichtlichen Verfahren [REF] .KO vorgebrachten formellen und materiellen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Stellplatzsatzung bestünden nach wie vor. Es lägen keine städtebaulichen Gründe im Sinne des [REF] vor. Der Satzungsgeber habe sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt, da die Verhältnisse in L. keine Veranlassung böten, die Herstellung von Stellplätzen in dem geregelten Umfange zu untersagen. Nach Aktenlage sei zu vermuten, dass die Satzung im vorrangigen Interesse des Flughafenbetreibers erlassen worden sei, um für eine ausreichende Auslastung der Flughafenstellplätze Sorge zu tragen. Die Stellplatzsatzung erstrecke sich auch über nahezu den gesamten Ortskern, d. h. sie sei entgegen [REF] nicht nur „für abgegrenzte Teile des Gemeindegebietes oder für bestimmte Fälle“ erlassen worden. Das klägerische Grundstück liege in unmittelbarer Nähe zu gewerblich genutzten Parzellen, auf denen ohnehin in größerem Umfange ein Fahrzeugverkehr und auch eine Stellplatznutzung stattfinde. Demgemäß habe die Beschränkung der zulässigen Anzahl von Stellplätzen keinen Sinn. Bei unterstellter Wirksamkeit der Satzung sei eine Abweichung zu erteilen; auch dann könne die Nutzungsuntersagung keinen Bestand haben. Sie sind dem Vorbringen des Klägers im Einzelnen entgegengetreten und weisen auf Folgendes hin: Die Stellplatzsatzung sei sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht wirksam. Die Satzung sei nicht für das gesamte Gemeindegebiet erlassen worden, was sich auch aus den vorgelegten Lageplänen mit Markierung der nicht von dem Geltungsbereich der Satzung erfassten Gemarkungsbereiche ergebe. Die Auswahl des Geltungsbereichs der Stellplatzsatzung sei unter dem Gesichtspunkt erfolgt, welche Bereiche der Ortslage vor das Ortsbild beeinträchtigenden gewerblich vermieteten Parkflächen zu schützen seien. Nach der Stellplatz-VV ergebe sich für den Kläger ein Gesamtbedarf von nur 0 Stellplätzen. Hier sei aber nach § 0 Abs. 0 der Stellplatzsatzung bereits ein erhöhter Bedarf von insgesamt 0 Stellplätzen anerkannt worden. Darüber hinausgehender Stellplatzbedarf sei nicht ersichtlich. Es gebe daher auch keine Anhaltspunkte für eine Abweichung gemäß [REF] . Die Beeinträchtigungen des fließenden Verkehrs seien ein Aspekt, aber nicht die entscheidende Begründung für den Erlass der Stellplatzsatzung. Vielmehr rechtfertigten erhebliche städtebauliche Belange die Regelung. Der vorherrschend dörfliche Charakter müsse erhalten werden. Bei weiterem Abwarten wäre die Gemeinde zu einem „Großparkplatz“ mutiert und bei ungehemmter Weiterentwicklung hätte die Gemeinde auch keine planerischen Gestaltungsmöglichkeiten mehr. Dem Bedürfnis der gewerblich genutzten Grundstücke sei dadurch Rechnung getragen worden, dass kein generelles Stellplatzverbot erfolgte, sondern die Zulässigkeit insgesamt nur eingeschränkt werde. Notwendige Bedürfnisse für gewerblich genutzte Grundstücke, wie z. B. Vermietungen, Gastronomie oder Hotellerie seien ausreichend berücksichtigt worden, ebenso der private Gebrauch. Damit gebe es genügend Möglichkeiten für Abweichungen. Auch der Schutz der Nachtruhe bei vorhandener Wohnbebauung müsse berücksichtigt werden. Nur abgegrenzte Teile des Gemeindegebietes seien von der Satzung betroffen. Zudem beziehe sich die Satzung auf „bestimmte Fälle“ gemäß [REF] , die alternativ zu den „abgegrenzten Teilen des Gemeindegebietes“ als Tatbestandsvoraussetzung genannt seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze, die Gerichtsakte [REF] .KO sowie eine Bauakte der Beklagten, die Akte betreffend den Erlass der Stellplatzsatzung sowie die Kreisrechtsausschussakte W 0/0 Bezug genommen; diese Unterlagen sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Entscheidungsgründe Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet, da der angefochtene Bescheid vom [DATE] in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom [DATE] rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt . Die Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung beruht darauf, dass der Kläger die beanstandeten Stellplätze formell rechtmäßig nutzt, soweit er einer Baugenehmigung bedarf, und diese Nutzung auch materiell rechtmäßig ist, da die Stellplatzsatzung der Beigeladenen nichtig ist und somit der hier allein in Betracht kommende Gesichtspunkt entgegenstehenden Bauordnungsrechts ausscheidet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist gestützt auf die Ermächtigungsgrundlage des [REF] . Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde u. a. die Benutzung baulicher Anlagen Stellplätze gelten gemäß [REF] als bauliche Anlagen untersagen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung verstoßen und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. In der vorliegenden Fallgestaltung kommt es auf die Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Anlage an. Zwar reicht für den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung regelmäßig bereits der Umstand, dass für eine praktizierte Nutzung die erforderliche Genehmigung fehlt und es wird grundsätzlich ein Verstoß der Nutzung gegen materiell-rechtliche Vorschriften nicht gefordert. Maßgebend dafür ist die Erwägung, dass anderenfalls eine [REF] zuwiderlaufende Bevorzugung des ungenehmigt und mithin insoweit gesetzwidrig Nutzenden gegenüber dem gesetzestreuen Bürger eintritt, der die Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Nutzung im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens selbst dartun muss. Etwas anderes soll dabei aus Gründen der Verhältnismäßigkeit dann gelten, wenn die beanstandete Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist . Auf die formelle Legalität kommt es aber nur hinsichtlich solcher Anforderungen an, welche auch Gegenstand eines Genehmigungsverfahrens sein können. Stellplätze, die wie hier eine Fläche von 0 qm überschreiten und damit nicht mehr gemäß [REF] genehmigungsfrei sind, bedürfen gemäß [REF] einer Genehmigung im sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren. Eine solche Genehmigung hat die Beklagte dem Kläger unter dem [DATE] erteilt. Damit ist, wie sich aus [REF] ergibt, im Wesentlichen lediglich die Zulässigkeit der Stellplätze nach dem Bauplanungsrecht geprüft worden. Diese Baugenehmigung hat keine Feststellungswirkung hinsichtlich bauordnungsrechtlicher Fragen, insbesondere nicht bezüglich einer Übereinstimmung mit den Festsetzungen der Stellplatzsatzung. Dies hat die Beklagte auch ausdrücklich in der Baugenehmigung vom [DATE] ausgeführt. Da der Kläger keiner auch bauordnungsrechtliche Fragen einschließlich der Einhaltung der Stellplatzsatzung regelnden Baugenehmigung bedarf, kommt es insoweit auf die materielle Rechtmäßigkeit der Anlage an. Diese ist hier zu bejahen, da sich die Satzung als unwirksam und damit nichtig erweist mit der Folge, dass der von der Beklagten zur Begründung der Nutzungsuntersagung herangezogene Verstoß gegen Bauordnungsrecht nicht vorliegt. 0 Die Satzung erweist sich deshalb als unwirksam, weil sie von der hier einschlägigen Ermächtigungsgrundlage des [REF] nicht gedeckt ist. Nach dieser Vorschrift können die Gemeinden für abgegrenzte Teile des Gemeindegebietes oder für bestimmte Fälle durch Satzung die Herstellung von Stellplätzen untersagen oder einschränken, soweit Bedürfnisse des Verkehrs oder städtebauliche Gründe dies erfordern. Die Beigeladene hat ausweislich des Inhaltes der Satzung wie auch der Begründung hierzu eine Regelung getroffen, die an das Tatbestandsmerkmal „abgegrenzte Teile des Gemeindegebiets“ anknüpfen soll. Es geht nämlich darum, in bestimmten Teilen der Ortslage die Zulässigkeit von Mietstellplätzen einschränkend zu reglementieren. Die weitere Alternative in [REF] , nämlich „für bestimmte Fälle“ eine Satzung zu erlassen, verlangt spezielle nicht-räumliche Anforderungen, die sich zum Beispiel aus der Art der baulichen Nutzung ergeben können. Eine solche Regelung hat die Beigeladene indes nicht getroffen. Die Satzung erstreckt sich auf alle Arten der im Geltungsbereich zulässigen Nutzung. 0 Die nach [REF] notwendige Begrenzung des Geltungsbereichs der Satzung wurde nicht vorgenommen. Sie ist nicht nur rein räumlich in dem Sinne zu verstehen, dass der Geltungsbereich der Satzung in ein mathematisches Verhältnis zum gesamten Gemeindegebiet gesetzt wird. Die Bestimmung eines abgegrenzten Teiles des Gemeindegebietes hat sich auch an inhaltlichen Kriterien zu orientieren, wenn dies die rechtlich geschützten Interessen von Grundstückseigentümern gebieten. In einer solchen Fallgestaltung reicht es nicht aus, wesentlich auf den räumlichen Aspekt abzustellen, vielmehr sind bereits für die Abgrenzung ungeachtet der weiteren Tatbestandsmerkmale des [REF] rechtliche Kriterien wesentlich. Eine derartige Situation ist hier gegeben, da das Grundstück des Klägers in einem Teil von L. liegt, der aufgrund seiner Prägung auch durch gewerbliche Nutzung das Verbot der Grundstücksnutzung für Mietstellplätze nicht rechtfertigt. Dieser Teil der Ortslage erstreckt sich jedenfalls auf den Bereich entlang der H.-Straße nördlich von der Einmündung des M.-Weges und der Straße Am F. 0 Ausweislich der vorgelegten und von den Beteiligten erläuterten Lagepläne findet sich in dem besagten Gebiet neben Wohnnutzung auch gewerbliche Nutzung, die über die in einem Allgemeinen Wohngebiet nach [REF] grundsätzlich zulässige Nutzung hinausgeht. Südlich des klägerischen Grundstücks wird eine Autovermietung betrieben, auf deren Gelände sich auch eine Waschanlage befindet. Auf der dem Kläger gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich das Airport-Hotel ... Dieses verfügt über insgesamt 0 Zimmer und 0 auch bauordnungsrechtlich genehmigte Stellplätze. Im Nordosten an der Straße Am F. befindet sich der Betrieb eines Autohandelsunternehmens. Alle diese gewerblichen Nutzungen liegen in der nach [REF] maßgeblichen näheren Umgebung des klägerischen Grundstücks und bestimmen dessen bauliche Ausnutzbarkeit. Die genannten Nutzungen sind von ihrer Art her typischerweise in einem Mischgebiet nach [REF] , einem Kerngebiet nach [REF] oder einem Gewerbegebiet nach [REF] zu verwirklichen. Dabei kann hier offenbleiben, ob der fragliche Bereich eher einem Mischgebiet entspricht oder es sich vielmehr um eine Gemengelage handelt. Auch kommt es nicht darauf an, inwieweit das südlich der Autovermietung ansässige Reisebüro und der auf der anderen Straßenseite gegenüberliegende Malerbetrieb zu berücksichtigen sind. Bereits die eingangs genannten gewerblichen Nutzungen zeigen, dass der Kläger auf seiner Parzelle ebenfalls eine gewerbliche Nutzung, wozu die Stellplatzvermietung gehört, verwirklichen darf. Diese durch die Eigentumsgarantie des [REF] geschützte Position des Klägers und der sonstigen im nördlichen Teil der H.-Straße liegenden Grundstücke hätte bei der Begrenzung des Geltungsbereichs der Stellplatzsatzung durch eine Aussparung dieses Gemeindegebietsteiles berücksichtigt werden müssen. Bei einer sachgerechten Abwägung der Belange der Allgemeinheit mit den Privatinteressen der Grundstückseigentümer genießen letztere im fraglichen Gemeindeteil eindeutig Vorrang. Das ausweislich der Begründung zur Stellplatzsatzung angegebene Ziel, das Ortsbild vor beeinträchtigenden Parkflächen zu schützen, kann im nördlichen Teil der H.-Straße bis zum Flughafengelände hin aufgrund der vorhandenen gewerblichen Nutzungen überhaupt nicht erreicht werden. Hier gibt es auch entgegen Nr. 0 der Begründung keine „überwiegend dörflich geprägte Ortsstruktur “. Nach den Erläuterungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vom [DATE] gibt es in L. noch zwei Landwirte, nämlich einen Vollerwerbslandwirt am südlichen Rand des Ortes Richtung Sohren sowie einen Nebenerwerbslandwirt auf der Parzelle 0 südöstlich des Hotels ... Auch wenn Letzterer eine Fläche von 0 ha bewirtschaftet und entsprechende Gerätschaften auf seinem Grundstück vorhält, ändert dieser Betrieb nichts am gewerblich geprägten Gesamteindruck der Grundstücksnutzungen in Richtung Flughafengelände. Eine dörfliche Prägung ist angesichts des mit den gewerblichen Nutzungen verbundenen hohen Pkw-Aufkommens nicht gegeben. Liegt aber bereits kein entsprechendes Ortsbild, das geschützt werden könnte, vor, so ist der vom Satzungsgeber beabsichtigte Ausschluss der Grundstücksnutzung durch Mietstellplätze im hier fraglichen Bereich nicht gerechtfertigt. Eine sachgerechte Abwägung mit angemessener Bewertung der grundrechtlich geschützten Eigentumsposition des Klägers und der übrigen Anlieger ist nicht gegeben. Ungeachtet dessen zeigt auch die sonstige Begründung zur Stellplatzsatzung, dass die Beigeladene den Schutz des Ortsbildes selbst relativiert. Es heißt in der Begründung, dass im Flughafenareal Parkplätze in ausreichendem Umfang vorhanden seien; der Flughafen habe ein ausreichendes Stellplatzangebot, so dass es diesbezüglich zu keinen Einschränkungen für die Nutzer des Flughafens komme. Diese Ausführungen implizieren die Möglichkeit, die Bedeutung des Ortsbildes dann zu relativieren, wenn auf dem Flughafen kein ausreichendes Stellplatzangebot bestünde. Ansonsten wäre nicht erklärlich, warum der Satzungsgeber in die Interessenabwägung auch die Belange des Flughafenbetreibers und der Flughafenbenutzer einbezieht. Ist aber der Schutz des Ortsbildes in dieser Hinsicht disponibel, so besteht erst recht kein Anlass, im hier streitigen Gemeindebereich eine gewerbliche Stellplatzvermietung auszuschließen. Erweist sich danach die Satzung wegen Verstoßes gegen die Ermächtigungsgrundlage des [REF] als unwirksam, so konnte die Nutzungsuntersagungsverfügung hierauf nicht gestützt werden und ist rechtswidrig. Sie war daher ebenso aufzuheben wie die im gleichen Bescheid enthaltene Kostenfestsetzung. Gemäß [REF] ist die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren anzuerkennen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte . Im vorliegenden Fall war die Zuziehung eines Bevollmächtigten für notwendig zu erklären, da es dem Kläger aufgrund der Komplexität und der rechtlichen Probleme des Falles nicht zuzumuten war, seine Rechte gegenüber der Verwaltung ohne Rechtsbeistand zu wahren.