Die Beschwerde ist begründet; sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht FG . Der von der Klägerin und Beschwerdeführerin geltend gemachte Verfahrensmangel der Verletzung der Sachaufklärungspflicht liegt vor; auf ihm kann die angefochtene Entscheidung beruhen . Zwar ist der von der Klägerin gerügte Verfahrensmangel eines Verstoßes gegen den klaren Inhalt der Akten i.S. einer Verletzung des [REF] nicht schlüssig dargelegt. Denn die Einwendungen sowohl aus dem Gesamtzusammenhang der Klageschrift wie im weiteren Verlauf des Klageverfahrens betreffen ausschließlich die vom Beklagten und Beschwerdegegner vorgelegte Überschussprognose mit negativem Ergebnis, der eine von der Klägerin erstellte Überschussprognose mit positivem Ergebnis gegenübergestellt wurde. Das macht in diesem Kontext nur Sinn, wenn von einer verbilligten Vermietung unterhalb von 0 % der ortsüblichen Marktmiete ausgegangen wird. Das FG hat aber die ihm obliegende Pflicht zur Sachaufklärung dadurch verletzt, dass es nicht von sich aus dem Vorbringen und dem Beweisangebot der Klägerin zur Vermietung zu einem Mietpreis oberhalb von 0 % der ortsüblichen Marktmiete nachgegangen ist. Ein Rügeverlust ist nicht eingetreten; denn die fehlende Protokollierung des diesbezüglichen Vorbringens und Beweisangebotes wie auch dessen Ablehnung ist auf Unterlassungen des FG zurückzuführen. Zwar hatten die Beteiligten nach dem Sitzungsprotokoll hinreichend Gelegenheit , sich tatsächlich und rechtlich zur Streitsache zu äußern; außer dem Klageantrag und dem Klageabweisungsantrag ist kein weiterer Antrag dem Sitzungsprotokoll zu entnehmen. Offensichtlich wurde aber in der mündlichen Verhandlung seitens der Klägerin erstmals die Vorlage des maßgeblichen Mietspiegels angeboten, ein dahingehendes Beweisangebot vom FG aber als verspätet zurückgewiesen. Dieses Vorbringen scheint dem tatsächlichen Verlauf der mündlichen Verhandlung zu entsprechen; denn es wird vom FA in seiner Beschwerdeerwiderung bestätigt. Dafür spricht auch der von der Klägerin gestellte Antrag auf Protokollberichtigung und indirekt der ablehnende Beschluss des FG, wonach die Äußerungen der Klägerin bzw. des FG zu diesem Thema "nicht zwingend in das Protokoll aufzunehmen" seien, da "weder ein Beweisantrag, noch ein Antrag gem. [REF] gestellt" worden sei. Ein Sitzungsprotokoll muss über die in [REF] ausdrücklich aufgeführten Punkte hinaus alle wesentlichen Vorgänge der Verhandlung enthalten . Wesentlich i.S. von [REF] sind alle entscheidungs und ergebniserheblichen Vorgänge, damit sich die Rechtsmittelinstanz im Einzelfall von der Ordnungsmäßigkeit des Verfahrens effektiv überzeugen kann . Dazu zählen u.a. Prozessanträge wie auch ein wenn auch nur konkludent gestellter Beweisantrag und insbesondere die Ablehnung der Protokollierung eines solchen. Beweisanträge können im Übrigen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden. Daher ist im Streitfall nicht ersichtlich, warum ein Beweisangebot zudem ohne entsprechende Protokollierung als verspätet zurückgewiesen wurde. Sollte das FG der Ansicht gewesen sein, dass ein zumindest konkludent gestellter Beweisantrag nicht hinreichend konkret formuliert gewesen sei, hätte es in Erfüllung seiner Hinweispflicht auf eine entsprechende Konkretisierung hinwirken können. All das ist vorliegend nicht geschehen; das FG hat vielmehr ohne ersichtlichen Grund das neue Vorbringen und das Beweisbegehren der Klägerin ignoriert. Aufgrund des darin liegenden Verfahrensmangels wird das FG-Urteil ohne sachliche Nachprüfung aufgehoben und der Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen . Das FG wird das Vorbringen der Klägerin zu würdigen und ggf. eine Beweiserhebung durchzuführen oder aber hinreichend zu erklären haben, warum es dessen nicht bedarf. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: Die maßgebliche ortsübliche Miete ist vom FG als Tatsacheninstanz im Wege der Schätzung zu ermitteln . Sie ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel . Dabei ist denkgesetzlich jeder der Mietwerte nicht nur der Mittelwert als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist .