Tenor Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers werden zurückgewiesen.Die Beklagte trägt 0/0, der Kläger 0/0 der Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Anschlussberufung.Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 0 Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an Grundstücken mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen und bestimmten Zu und Verbindungsleitungen, hilfsweise die Rückzahlung des für diese Grundstücke, Anlagen und Leitungen aufgewendeten Betrags bzw. Ersatz des Wertzuwachses im Hinblick auf die von ihm getätigten Investitionen. 0 Der Kläger ist ein Wasserversorgungszweckverband mit der Aufgabe, seine Mitglieder mit Trinkwasser zu versorgen, dem außer der Beklagten die Stadt Grünsfeld und die Gemeinde Wittighausen angehören. 0 Die Stadt Grünsfeld, die Gemeinde Wittighausen und die Beklagte beschlossen durch Zweckverbandssatzung vom [DATE] die Bildung des Klägers als Zweckverband „Grünbachgruppe“. Vorgänger war [DATE] der Zweckverband „Grünbachgruppe“ mit den Mitgliedern Paimar, Ilmspan und Grünfeldhausen. [DATE] kamen die Gemeinden Grünsfeld und Krensheim hinzu. 0 Am [DATE] beschloss die Verbandsversammlung des Klägers eine Neufassung der Verbandssatzung vom [DATE] . Das Landratsamt Main-Tauber Kreis genehmigte am [DATE] die geänderte Verbandssatzung. Sie wurde in der „Tauberzeitung“ am [DATE] und in den „Fränkischen Nachrichten“ am [DATE] bekanntgemacht. Die später erfolgten Satzungsänderungen berühren die für den Rechtsstreit maßgeblichen Regelungen nicht. 0 Pumpstation Großrinderfeld, mit Brunnen Pumpstation Ilmspan, mit Brunnen HB Ilmspan II, mit Zuleitung vom Brunnen HB Großrinderfeld, mit Zuleitung vom Brunnen HB Gerchsheim Verbindungsleitung HB Ilmspan II HB Gerchsheim Verbindungsleitung HB Ilmspan Schönfeld Verbindungsleitung HB Paimar Ilmspan Verbindungsleitung HB Großrinderfeld Hof Baiertal Verbindungsleitung Hof Baiertal Siedlung Wenkheim Verbindungsleitung Hof Baiertal Hof Steinbach Zuleitung von Pumpstation Großrinderfeld HB Großrinderfeld c) 0 Die Bewertung und Aufrechnung der eingebrachten und einzubringenden Altanlagen für die Beteiligungsquote ist durch die WIBERA erfolgt und entspricht den Beteiligungsquoten nach § 0 Abs. 0.“ 0 Unter den in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS aufgeführten Anlagen und Leitungen befinden sich auch Anlagen und Leitungen auf Grundstücken, die im Eigentum der Beklagten stehen. Die betreffenden Grundstücke werden unter § 0 Abs. 0 Nr. 0 bis 0 des Entwurfs eines notariellen Überlassungsvertrags zwischen dem Kläger und der Beklagten aufgeführt. Es handelt sich hierbei um die Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... 0 Zu der Eigentumsübertragung der Anlagen sowie des in § 0 Abs. 0 Nr. 0 des Überlassungsvertrags-Entwurfs außerdem aufgeführten Grundstücks Flst.-Nr. ... der Beklagten auf Gemarkung Großrinderfeld, auf dem sich der [DATE] errichtete Hochbehälter Großrinderfeld befindet, ist es in der Folgezeit nicht gekommen. 0 Nach einer Finanzprüfung der Gemeindeprüfungsanstalt Baden-Württemberg, in der diese ein Missverhältnis zwischen Kapitaleinlage und Beteiligungswert feststellte, entschied sich der Kläger auf Grundlage eines Vorschlags der Gemeindeprüfungsanstalt zu einer Rückzahlung des eingebrachten Eigenkapitals an die Verbandsgemeinden. Die Berechnung ergab für die Beklagte einen Betrag von 0 EUR, der unter Verrechnung mit der Vorauszahlung der Betriebskostenumlage [DATE] in Höhe von 0 EUR am [DATE] in Höhe von 0 EUR ausgekehrt wurde. 0 Am [DATE] beantragte der Kläger gegenüber der Beklagten, den Eigentumsübergang der in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS aufgeführten Anlagen und Leitungen im Grundbuch zu vollziehen. Die Beklagte lehnte dies ab. Zwar erklärte die Beklagte in der Folgezeit ihre grundsätzliche Bereitschaft zu Gesprächen über Eigentumsfragen, wollte dies aber mit einer Satzungsänderung hinsichtlich der Stimmverteilung und der Regelungen über die Beschlussfassung verknüpft wissen. Im Rahmen der Verhandlungen verzichteten die Beteiligten in der Vereinbarung vom 0./ [DATE] auf die Geltendmachung der Verjährung im Streit über die wechselseitigen Pflichten aus der Verbandssatzung bis zum [DATE] , die bis zum [DATE] verlängert wurde. 0 Das in der Satzung vorgesehene und vom Kläger beantragte Schlichtungsverfahren unter Mitwirkung des Landratsamts Main-Tauber-Kreis blieb erfolglos. Am [DATE] erklärte das Landratsamt das von ihm in der Folgezeit initiierte weitere Schlichtungsverfahren wegen Erfolglosigkeit für beendet. 0 Der Kläger hat am [DATE] Klage beim Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben mit dem Antrag, die Beklagte zur Auflassung im Einzelnen bestimmter Grundstücke an ihn und zur Bewilligung der Eintragung im Grundbuch sowie zur Eigentumsübertragung im Einzelnen bestimmter Zu und Verbindungsleitungen mit den dazugehörigen Anlagen, hilfsweise zur Rückzahlung des von ihm an die Beklagte ausgezahlten Betrags in Höhe von 0 EUR zu verurteilen. 0 Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, dass die Satzung die Beklagte ohne weitere Bedingung zur Eigentumsübertragung verpflichte, insbesondere keine notarielle Beurkundung notwendig sei. [REF] finde keine Anwendung, weil ausschließlich die Verbandssatzung die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten regele und jedenfalls der Schutzzweck nicht greife. Selbst bei einer Nichtigkeit der Satzung widerspräche es Treu und Glauben, wenn die Beklagte daraus Vorteile ziehen wolle. Der Anspruch auf Rückzahlung sei nicht verjährt; im Übrigen sei die Berufung auf Verjährung rechtsmissbräuchlich. 0 Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat mit Urteil vom [DATE] die Beklagte verurteilt, die Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... an den Kläger aufzulassen und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen sowie ihm das Eigentum im Einzelnen aufgeführter Zuleitungen, Verbindungsleitungen und Anlagen zu übertragen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Satzung Rechtsgrundlage für den Anspruch des Klägers auf Eigentumsübertragung sei. Eine notarielle Beurkundung sei nicht erforderlich. Grundsätzlich sei nur die Schriftform für die Vereinbarung einer Verbandssatzung erforderlich und eine ausnahmsweise Anwendung von [REF] sei nicht geboten. Der mit dieser Vorschrift grundsätzlich verbundene Schutzzweck greife nicht. Der Kläger habe jedoch nur Anspruch auf die im Tenor genannten Grundstücke, baulichen Anlagen und Leitungen. Ein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks Flst.-Nr. ... bestehe dagegen nicht, da dieses nicht in § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandssatzung [DATE] aufgeführt sei. Der im Wege der Klageänderung hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Wertzuwachs infolge Verwendungen auf dieses Grundstück sei verjährt. Die Berufung auf die Verjährung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich. 0 Die Beklagte hat am [DATE] die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und nach rechtzeitig beantragter und gewährter Fristverlängerung diese am [DATE] begründet. Nach Zustellung der Berufungsbegründungsschrift am [DATE] hat der Kläger am [DATE] Anschlussberufung eingelegt. 0 Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung im Wesentlichen vor: Im Gründungszeitpunkt des Klägers habe sie über einen Stimmanteil von mehr als 0 % verfügt. Dieser sei zwischenzeitlich unter 0/0 reduziert worden. In der heutigen Zweckverbandskonstitution habe sie keinen Einfluss auf die wesentlichen Belange im Zweckverband. Auch erhebliche Eingriffe in ihre gemeindlichen Autonomierechte könnten mit der Zwei-Drittel-Mehrheit der beiden übrigen Mitglieder des Zweckverbands beschlossen werden. Damit habe sie die Fähigkeit zur autonomen Wasserversorgung für künftige Generationen verloren. Eine Verpflichtung zur Übertragung der Grundstücke bestehe mangels Rechtsgrundlage nicht. Denn § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandssatzung sei unwirksam. Die Übertragung von Grundstücken hätte nach [REF] der notariellen Beurkundung bedurft. Zudem enthalte die Satzung keine Verpflichtung auf Abgabe einer Willenserklärung zur Grundstücksübertragung. Diese hätte im Übrigen auch der notariellen Form bedurft. Es bestehe Beurkundungszwang durch ein Organ der Judikative, nämlich den Notar. Dieses könne durch eine öffentlich-rechtliche Satzung nicht ersetzt werden. Eine Satzung sei auch keine Rechtsvorschrift nach [REF] , der eine andere Form vorschreiben dürfe. 0 Der Anspruch des Klägers auf Übertragung der Grundstücke sei jedenfalls verwirkt. Aufgrund des Zeitablaufs von über 0 Jahren vor erstmaliger Geltendmachung dieses Anspruchs habe sie sich darauf verlassen dürfen, dass die Anforderung der Übereignung nicht mehr gestellt werde. Die Regelung in § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandssatzung sei ferner zu unbestimmt, um eine Verpflichtungserklärung zur Übereignung darzustellen. Die zu übereignenden Immobilien seien nicht hinreichend konkret beschrieben. 0 Mangels notarieller Beurkundung sei der Vertrag über die Gründung eines Zweckverbands nichtig. Erkennbar seien die Beteiligten [DATE] irrtümlich davon ausgegangen, dass es neben den Erklärungen im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Vertrags keiner weiteren Handlung bedürfe, um die Eigentumsübertragung zu bewirken. Bei notarieller Belehrung und Beurkun-dung wäre dies so nicht geschehen. Denn ein formnichtiger öffentlich-rechtlicher Vertrag lasse keine wirksame Satzung entstehen. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, ein formnichtiger öffentlich-rechtlicher Vertrag über die Gründung eines Zweckverbandes erzeuge anschließend eine wirksame Verpflichtung in einer Satzung zur Immobilienübertragung und somit eine eigenständige Rechtsgrundlage für eine Übertragungsverpflichtung sei deshalb unzutreffend. Die Regelungen des [REF] würden mit Satzungserlass nicht „abgeschnitten“. Es gälten vielmehr die Regelungen, die auf den öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Gründung eines Zweckverbands anwendbar seien, analog für die Satzung. Die Satzung bedürfe daher der notariellen Beurkundung. Eine kommunale Satzung könne keine Formerleichterungen festschreiben. 0 Die Satzung könne auch nicht bewirken, dass Grundstücke direkt übertragen würden; vielmehr bedürfe es hierzu der für die Übertragung erforderlichen einzelnen Rechtsgeschäfte. Die Umdeutung der Erklärung der Mitgliedsgemeinden, dass Grundstücke „übergingen“, in eine Verpflichtungserklärung zum Abschluss eines Notarvertrags sei unzulässig. Das Tätigwerden von kommunalen Aufsichtsbehörden und die Satzungsgenehmigung ersetze die notarielle Form nicht. Es wäre mit dem Grundsatz der Gewaltenteilung unvereinbar, wenn Verwaltungsbehörden justizielle Kernaufgaben wie die Beratung und notarielle Beurkundung durch einen Notar übernähmen. 0 Die Geschäftsgrundlage sei überdies weggefallen. Die Beteiligten hätten in der Satzung Erklärungen abgegeben, die sie bei Kenntnis der jetzigen Umstände nicht abgegeben hätten. Sie hätten festgehalten, dass irreversible Eingriffe des Zweckverbands in kommunale Zentralbelange der Wasserversorgung einer beteiligten Gemeinde nur mit deren Zustimmung erfolgen dürfe. Daher sei eine Anpassung der Satzungsregelungen geboten. 0 Der Klage fehlte ferner das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Satzung die notarielle Form ersetze. Denn dann würde es ausreichen, die Satzung einem Grundbuchamt vorzulegen und die Auflassung und Eigentumsumschreibung zu beantragen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Pflicht einer Baugenossenschaft, an ein Genossenschaftsmitglied auch ohne notarielle Beurkundung der in der Satzung begründeten Übertragungspflicht ein Grundstück zu übertragen, sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Gleiches gelte für die Rechtsprechung zur Grundstücksübertragungspflicht einer Kommanditgesellschaft an einen Kommanditisten . Auch die vom Verwaltungsgericht herangezogene Rechtsprechung zum Stiftungsrecht, wonach eine die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks enthaltene Stiftungserklärung nicht notariell beurkundet sein müsse, sei auf den hier in Rede stehenden Fall nicht anwendbar. Überdies sei diese Rechtsprechung und die sie bestätigenden Literaturauffassungen, dass eine im Stiftungsgeschäft erklärte Verpflichtung des Stifters zur Übertragung eines Grundstücks an die Stiftung keiner notariellen Beurkundung bedürfe, umstritten. Ferner stelle die Einschaltung einer Behörde nicht sicher, dass die sich aus [REF] für Grundstücksgeschäfte bezweckten Schutzfunktionen gewährleistet würden. Denn eine gesetzliche Prüfungsaufgabe habe die Behörde insoweit nicht. Bürgermeister und Gemeindebedienstete seien auch nicht rechtserfahren. Die Warn und Prüffunktion des [REF] sei durch die gesetzlichen Regelungen zur Gründung eines Zweckverbands und dessen Erlass von Satzungen ebenfalls nicht hinreichend sichergestellt. 0 Die vom Kläger geltend gemachten Rückerstattungsansprüche seien verjährt. Überdies seien die Anlagen, die eine Aufwertung erfahren hätten, bilanziert und abgeschrieben. Eine Erhöhung der Grundstückswerte sei mit den vorgenommenen Sanierungsarbeiten und Erneuerungsarbeiten nicht verbunden. Ferner sei ihre Beteiligungsquote ab [DATE] bis [DATE] im Zweckverband mit 0 % deutlich höher gewesen als dies ab [DATE] der Fall gewesen sei . Auch der mit der Anschlussberufung verfolgte Wertersatzanspruch sei verjährt. Zudem werde bezüglich dieses Anspruchs die Aufrechnung mit durch richterliche Schätzung zu ermittelnde Miete seit [DATE] bis dato erklärt. 0 hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 0 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 0 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen; 0 im Wege der Anschlussberufung die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 0 EUR als Ersatz für den Wertzuwachs des Grundstücks Flst.-Nr. ... auf Gemarkung Großrinderfeld zuzüglich Zinsen in Höhe von 0 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. 0 Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der Anspruch auf Übertragung des Grundstückseigentums ergebe sich bereits aus der Satzung. Daher habe keine Beurkundungspflicht bestanden. Ferner sei [REF] über die Entstehung einer Stiftung entsprechend anwendbar. Es sei weder eine gerichtliche noch eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Es genüge vielmehr eine einfache Schriftform mit entsprechendem behördlichen Genehmigungsvorbehalt. Der Gesetzgeber sei offensichtlich davon ausgegangen, dass die Schutzzwecke, denen eine notarielle Beurkundung diene, durch das jeweils vorgeschriebene Genehmigungsverfahren gewährleistet sei. Die Vorschrift des § 0 Abs. 0 Buchst. b der Verbandssatzung [DATE] sei auch hinreichend bestimmt. Das Vorbringen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage entbehre jeglicher Grundlage. Die Beklagte habe bis zur Klagerhebung ihre Verpflichtung zur Grundstücksübertragung nie in Zweifel gezogen, sondern diese immer nur von der von ihr gewünschten Satzungsänderung abhängig gemacht. 0 Der hilfsweise geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 0 EUR bestehe aus zwei Kostenteilen. 0 EUR seien zurückzuerstatten, da sie als Vergütung für das von der Beklagten zu übertragende Eigentum dieser ausbezahlt worden seien. 0 EUR seien von der Beklagten als Wertersatz für vom Kläger in der Zeit von [DATE] bis [DATE] durchgeführte Sanierungs und Erneuerungsarbeiten an den im Eigentum der Beklagten befindlichen Anlagen und Einrichtungen zu erstatten. Betroffen hiervon seien die Hochbehälter Ilmspan, Großrinderfeld alt und Gerchsheim sowie die Pumpwerke Ilmspan und Großrinderfeld. Die Gesamtsumme belaufe sich auf 0 EUR, die bereinigt um den Anteil der Beklagten in Höhe von 0 % , 0 EUR ergebe. Im Einzelnen handle es sich um: 0 Kosten für Abdichtungen von Dachluken sowie Fliesenarbeiten am Hochbehälter Ilmspan in Höhe von 0 EUR.0. Maschinen und Elektrotechnik-Hochbehälter Ilmspan in Höhe von 0 EUR.0. Fliesenarbeiten-Hochbehälter Großrinderfeld alt in Höhe von 0 EUR.0. Elektrotechnik-Hochbehälter Ilmspan, Umbauarbeiten Pumpwerk Großrinderfeld und anderes in Höhe von 0 EUR. 0 Die Erstattungsansprüche seien nicht verjährt, da es dem Kläger an der erforderlichen Kenntnis der Verjährung gefehlt habe. Denn die Beteiligten seien davon ausgegangen, dass entsprechend der Bestimmung in der Verbandssatzung die dort genannten Grundstücke und Anlagen in das Eigentum des Verbandes übergingen. Ungeachtet dessen könne sich die Beklagte auch nicht auf die Einrede der Verjährung berufen. Denn die Einrede wäre sowohl unter dem Aspekt des „venire contra factum proprium“ als auch der Verwirkung rechtsmissbräuchlich. Bis kurz vor Klageerhebung am [DATE] habe zwischen den Beteiligten Einigkeit bestanden, dass die jeweils noch im Eigentum der Verbandsmitglieder befindlichen Grundstücke auf den Zweckverband zu übertragen seien. Die Beklagte habe dies durch ihr Verhalten immer wieder bekundet. Sie habe den durchgeführten Sanierungs und Erneuerungsmaßnahmen zugestimmt. Dies gelte auch für die das Haushaltsjahr [DATE] betreffende Haushaltssatzung, in der die für die beschlossene Rückzahlung des von den Verbandsmitgliedern eingebrachten Eigenkapitals erforderlichen Gelder etatisiert worden seien. 0 Die mit der Anschlussberufung hilfsweise begehrte Rückerstattung beruhe darauf, dass auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... Gemarkung Großrinderfeld [DATE] ein Hochbehälter errichtet worden sei, da die ursprüngliche Konzeption einer Carixs-Aufbereitungsanlage wegen eines Bürgerprotests nicht habe umgesetzt werden können. Da die Beklagte Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. ... und damit zugleich Eigentümerin der auf diesem Grundstück errichteten Anlagen sei, sei sie zur Abgeltung des durch den Bau des Hochbehälters Großrinderfeld neu erfolgten Wertzuwachses zur Zahlung von 0 EUR zuzüglich Zinsen verpflichtet. Der Anspruch sei gleichfalls nicht verjährt. Auch in diesem Zusammenhang habe es an einer erforderlichen Kenntnis gefehlt. Alle Beteiligten seien davon ausgegangen, dass entsprechend der in § 0 Abs. 0 und § 0 der Verbandssatzung verankerten Grundkonzeption alle für den Betrieb des Verbands erforderlichen Grundstücke und Anlagen in das Eigentum des Klägers übergehen sollten. In diesem Sinne sei de facto immer verfahren worden. Das heiße, dass der Hochbehälter Großrinderfeld neu übereinstimmend als Eigentum des Verbands, jedenfalls aber als seinem Vermögen zugehörig angesehen und auch so behandelt worden sei. Im Übrigen sei die Einrede der Verjährung rechtsmissbräuchlich. 0 Die Akten des Klägers und Verwaltungsgerichts Stuttgart [REF] liegen dem Senat vor. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf diese Akten und auf die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen. Entscheidungsgründe 0 Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere erfolgte sie nach Verlängerung der Begründungsfrist durch den Vorsitzenden fristgerecht und wurde ausreichend begründet. Auch gegen die Zulässigkeit der Anschlussberufung des Klägers bestehen keine Bedenken. Insbesondere wurde auch sie fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung der Berufungsbegründungsschrift eingelegt.B. [DATE] Die Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der zulässigen Klage des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... und den darauf befindlichen baulichen Anlagen sowie sonstigen Einrichtungen im Ergebnis zu Recht stattgegeben. [DATE] Rechtsgrundlage des Anspruchs des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... und den darauf befindlichen baulichen Anlagen sowie sonstigen Einrichtungen ist § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandsatzung [DATE] . [DATE] Während § 0 Abs. 0 Buchst. a) VS [DATE] die Regelung enthält, dass die dort genannten Anlagen und Leitungen bereits im Eigentum des Klägers stehen, bestimmt § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] , dass die in dieser Vorschrift aufgeführten Anlagen und Leitungen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Klägers übergehen. [DATE] Zwar werden in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] nicht die einzelnen Grundstücke, sondern nur die auf ihnen befindlichen Anlagen und Leitungen aufgezählt. Die am Sinn und Zweck ausgerichtete Auslegung dieser Satzungsnorm ergibt aber, dass damit eine Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung der Grundstücke, auf denen sich diese Anlagen und Leitungen befinden, begründet wurde. [DATE] Dies folgt zunächst aus dem Entwurf eines notariellen Überlassungsvertrags zwischen dem Kläger und der Beklagten. Denn dort werden gerade diese Grundstücke unter § 0 Abs. 0 Nr. 0 bis 0 im Einzelnen aufgeführt. Sie allein und nicht die auf ihnen befindlichen Anlagen und Leitungen sind Gegenstand des notariellen Vertragsentwurfs. [DATE] Ferner handelt es sich bei diesen Anlagen und Einrichtungen ihrer Art nach um wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, weil sie mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen sind . Insbesondere stellen sie keine Scheinbestandteile im Sinne von [REF] dar. Nach dieser Vorschrift gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist. Die Verbindung von Sachen mit dem Grund und Boden geschieht dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihr Wegfall von vornherein beabsichtig oder nach der Natur des Zwecks sicher ist, nicht aber, wenn bei normalem Lauf der Dinge die Sache nicht wieder abgetrennt werden soll . Bei den in Rede stehenden Wasserversorgungsanlagen ist von letzterem auszugehen. Denn bei Würdigung der Sachlage sollten die Anlagen und Einrichtungen auf Dauer dem Kläger zur Wasserversorgung der Verbandmitglieder dienen. [DATE] Dem Verwaltungsgericht ist auch insoweit zuzustimmen, als es meint, die Formulierung in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] „gehen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Zweckverbandes über“, stehe einer solchen Auslegung nicht entgegen. Die Bestimmung kann entsprechend ihrem Sinn und Zweck nur dahin verstanden werden, dass mit ihr eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden sollte. Entgegen der Auffassung der Beklagte folgt Gegenteiliges auch nicht aus dem systematischen Aufbau des § 0 Abs. 0 Buchst. a) und b) VS [DATE] . Unter Buchst. a) werden die bereits im Eigentum des Klägers stehenden Anlagen aufgeführt. Nach der letzten Anlage fährt die Satzungsbestimmung mit der Formulierung fort: „bzw. gehen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Zweckverbandes über“. Nach dem sich an diesen Satzteil anschließenden Doppelpunkt als äußeres Zeichen der nachfolgenden Aufzählung und Zugehörigkeit zu dem vorgehenden Satzteil werden unter Buchst. b) die hier streitgegenständlichen Anlagen und Leitungen benannt. Dieser Aufbau lässt keinen Zweifel daran, dass die unter b) aufgeführten Anlagen und Leitungen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht im Eigentum des Kläger standen, aber in dessen Eigentum übergehen sollen. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] bedurfte wegen der in § 0 Abs. 0 Buchstabe b) enthaltenen Verpflichtung der Beklagten zur Eigentumsübertragung der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... nicht der notariellen Beurkundung. [DATE] Entgegen der Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei der Verbandssatzung [DATE] nicht um eine Gründungssatzung zur Bildung eines Zweckverbandes, deren Voraussetzungen sich nach § 0 des Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit in der Fassung vom [DATE] richten. Die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob die zur Bildung eines Zweckverbands erforderliche Vereinbarung der Zweckverbandsmitglieder in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrags einer notariellen Beurkundung bedarf, wenn die vereinbarte Gründungssatzung eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundstücken enthält, bedarf deshalb im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] wurde nicht zur Gründung des Zweckverbandes oder zur Neuaufnahme einer weiteren Mitgliedsgemeinde, sondern von der Verbandsversammlung des Klägers als Neufassung der Verbandssatzung vom [DATE] beschlossen. Dies ergibt sich eindeutig aus der Niederschrift über die Verbandssitzung vom [DATE] , in der außer der Erweiterung des Wasserversorgungszweckverbandes Grünbachgruppe der Erlass der neuen Verbandssatzung in Anwesenheit auch der Vertreter der Beklagten einstimmig verabschiedet wurde. [DATE] Die Voraussetzungen für Änderungen einer Verbandssatzung richten sich nach § 0 GKZ. Am Vorliegen dieser Voraussetzungen bestehen keine Bedenken. [DATE] Nach § 0 Abs. 0 GKZ sind für Änderungen der Verbandssatzung die §§ 0 bis 0 GKZ entsprechend anwendbar, wenn der Zweckverband eine weitere Aufgabe für alle Verbandsmitglieder erfüllen soll. Die Übernahme einer weiteren Aufgabe war jedoch nicht Gegenstand des Beschlusses über die Neufassung der Verbandssatzung [DATE] . Eine entsprechende Anwendung des § 0 Abs. 0 GKZ scheidet daher aus. [DATE] Nach § 0 Abs. 0 GKZ werden alle sonstigen Änderungen der Verbandssatzung sowie die Auflösung des Zweckverbands von der Verbandsversammlung mit einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der satzungsmäßigen Stimmzahlen der Verbandsmitglieder beschlossen. Die Verbandssatzung kann bestimmen, dass eine größere Mehrheit der satzungsmäßigen Stimmenzahl erforderlich ist. Sie kann ferner bestimmen, dass der Beschluss der Verbandsversammlung der Zustimmung einzelner oder aller Verbandsmitglieder bedarf. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] stellt eine sonstige Änderung der vorherigen Verbandssatzung im Sinne des § 0 Abs. 0 Satz 0 GKZ dar. Da sie von der Verbandsversammlung des Klägers einstimmig und damit mit einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der satzungsmäßigen Stimmzahlen der Verbandsmitglieder beschlossen, ferner von der Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt und schließlich ordnungsgemäß öffentlich bekanntgemacht wurde, steht insoweit ihrer Wirksamkeit nichts entgegen. [DATE] Nach [REF] in seiner Fassung bis [DATE] bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Die Verbandssatzung [DATE] , die in § 0 Abs. 0 Buchst. b) die Übertragungsverpflichtung normiert, ist jedoch kein Vertrag, sondern eine Rechtsnorm und unterfällt schon aus diesem Grund nicht dieser Regelung. Ferner beruht die satzungsmäßige Begründung der Übertragungspflicht nicht auf einer Verpflichtungserklärung der Beklagten im Sinne des [REF] a. F. [DATE] Zum einen sind Formvorschriften, an deren Nichtbeachtung das Gesetz die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts knüpft , um der Sicherheit im Rechtsverkehr willen grundsätzlich streng tatbestandsmäßig anzuwenden . Zum anderen erfordern auch Sinn und Zweck des [REF] a. F. bzw. [REF] keine analoge Anwendung. Diese bestehen darin, die Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen und ihnen die Folgen des Vertragsschlusses vor Augen zu führen. Zudem soll die notarielle Beurkundung der Beweisbarkeit dienen und eine gewisse juristische Beratung sicherstellen . [DATE] Diese Schutzzwecke des [REF] a. F. bzw. [REF] sind bei der hier zu betrachtenden Verbandssatzung [DATE] bereits gewahrt. Zu einer analogen Anwendung dieser Vorschriften besteht daher keine Veranlassung. [DATE] Im vorliegenden Fall ergibt sich die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken aus der Verbandssatzung vom [DATE] , die von der der Verbandsversammlung als Änderungssatzung beschlossen wurde. Der Gesetzgeber sieht hierfür lediglich die Anforderungen nach § 0 Abs. 0 und 0 GKZ vor. Der Beschlussfassung ging eine Beratung in der Verbandsversammlung voraus. Ferner ist davon auszugehen, dass die Neufassung der Verbandssatzung [DATE] zuvor in den entsprechenden Gremien der Mitgliedsgemeinden beraten wurde. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den Genehmigungsvorbehalt des § 0 i.V.m. § 0 Abs. 0 GKZ ist es kaum vorstellbar, dass die Verbandssatzung [DATE] insbesondere unter Mitwirkung der betroffenen Beklagten übereilt beschlossen wurde. Daher ist davon auszugehen, dass der Übereilungsschutz bereits durch die Vorschriften des Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit und der Gemeindeordnung Baden-Württemberg gewahrt wird. Daran, dass die Beweisfunktion des [REF] a. F. bzw. [REF] ebenfalls ausreichend gewährleistet ist, kann ebenfalls kein Zweifel bestehen. Der Gültigkeitsgewähr dient § 0 GKZ. Hinsichtlich der Beratungsfunktion kann von einer Körperschaft des öffentlichen Rechts erwartet werden, dass sie im Zweifel eine Hilfestellung der Rechtsaufsichtsbehörde in Form von juristischen Dienstleistungen zur Rechtsberatung oder aber eines Rechtsanwalts in Anspruch nimmt, wie dies auch in anderen Fällen erfolgt. [DATE] Der Kläger hat den Anspruch auf Übertragung der in § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandsatzung [DATE] in Bezug genommenen Grundstücke auch nicht verwirkt. [DATE] Die Verwirkung als Hauptanwendungsfall des venire contra factum proprium bedeutet, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt werden darf, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde , der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt würde und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde . [DATE] Bei der Frage, ob Treuwidrigkeit anzunehmen ist, ist ein strenger Maßstab zugrunde zu legen. Wie alle Generalklauseln ist auch der Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung der unzulässigen Rechtsausübung Einfallstor für verfassungsrechtliche Wertungen. Zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes kann auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Zu denken ist etwa an die Regelung in [REF] , wonach eine Verjährungsfrist von 0 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. Diese Vorschrift ist zwar auf eine Satzungsbestimmung wie im vorliegenden Fall § 0 der Verbandsatzung [DATE] nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 0 Jahren zu beschränken und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs , kann aber zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden . [DATE] Nach Maßgabe dieser Grundsätze vermag der Senat keine Verwirkung festzustellen. Der Kläger hat zwar über einen Zeitraum von ca. 0 Jahren davon abgesehen, seinen Anspruch gegenüber der Beklagten geltend zu machen. Den dem Senat vorliegenden Akten kann indessen nicht entnommen werden, dass der Kläger der Beklagten gegenüber geäußert oder in sonstiger Weise zu verstehen gegeben hat, dass er auf seinen Anspruch endgültig verzichtet. Nach der Auskehrung des Eigenkapitalanteils an die Beklagte hat der Kläger alsbald seinen Anspruch geltend gemacht. Ein treuwidriges Verhalten kann danach jedenfalls dem Kläger nicht vorgeworfen werden. [DATE] Die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung ist in der Verbandssatzung eindeutig festgelegt. Um diese Verpflichtung aufzuheben, ist daher einer Änderung der Verbandssatzung erforderlich. Eine Lösung von einzelnen Satzungsbestimmungen aus eigenem Willensentschluss ist dem einzelnen Mitglied somit grundsätzlich nicht möglich. Eine Ausnahme davon kommt nur unter den in [REF] genannten Voraussetzungen in Betracht. Die zur Gründung eines Zweckverbands erforderliche Vereinbarung im Sinne des § 0 Abs. 0 GKZ ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der aber nur eine einmalige Wirkung hat, indem er die Verbandssatzung als Rechtsnorm zustande kommen und den Zweckverband entstehen lässt. Ist auf der Grundlage der Vereinbarung die Gründung des Zweckverbands vollzogen, so ergeben sich die Rechtsbeziehungen der Beteiligten nicht aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Gründung des Zweckverbands, sondern allein aus den nunmehr für ihn geltenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen . Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württembergs besteht für eine eingeschränkte Anwendung der in [REF] normierten Grundsätze auf die Mitgliedschaft in einem Zweckverband gleichwohl im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben jedenfalls dann ein rechtlich anzuerkennendes Bedürfnis, wenn die Mitgliedschaft zu nicht vorhersehbaren unzumutbaren Folgen für ein Mitglied führt . Insoweit gilt der Vorbehalt der clausula rebus sic stantibus. Bei Übertragung dieser Grundsätze auf einzelne Satzungsbestimmungen sind jedoch hohe Anforderungen an das Vorliegen der Voraussetzungen der Unzumutbarkeit zu stellen, da ein besonderes, im öffentlichen Interesse geschütztes Vertrauen der übrigen Mitglieder auf die Dauerhaftigkeit der Gemeinschaftslösung besteht . [DATE] Durchgreifende Gründe, aus denen sich die Unzumutbarkeit der Grundstücksübertragung ergibt, hat die Beklagte nicht dargetan. Die Änderung einzelner Satzungsbestimmungen auf der Grundlage einer entsprechenden Anwendung des [REF] setzt überdies ein durch einen schriftlichen Anpassungsantrag nach [REF] einzuleitendes eigenständiges Verfahren voraus.II. [DATE] Die Anschlussberufung ist gleichfalls unbegründet. Der mit der Anschlussberufung verfolgte Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses des Grundstücks FIst.-Nr. ... im Hinblick auf die darauf vom Kläger seinen Angaben zu Folge getätigten Investitionen ist jedenfalls verjährt. [DATE] Hierbei kann auf sich beruhen, ob und in welcher Höhe tatsächlich ein Wertzuwachs des im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücks FIst.-Nr. ... erfolgt ist. Selbst wenn ein solcher in der vom Kläger geltend gemachten Höhe entstanden und diesem grundsätzlich ein Anspruch aus [REF] zustehen sollte, steht seiner Durchsetzung die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. [DATE] Öffentlich-rechtliche Ansprüche unterliegen ebenso wie zivilrechtliche Ansprüche der Verjährung . Fehlen wie im vorliegenden Streitfall spezielle Verjährungsvorschriften des einschlägigen Fachrechts, so sind die Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Dabei ist nach dem Gesamtzusammenhang der für den jeweiligen Anspruch maßgebenden Rechtsvorschriften und der Interessenlage zu beurteilen, welche Verjährungsregelung als die sachnächste analog heranzuziehen ist . Mangels spezialrechtlicher Regelungen gelten vorliegend die Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. [DATE] Der Kläger hat die Aufwendungen, die den Wertzuwachs des Grundstücks Flst.-Nr. ... auf Gemarkung Großrinderfeld begründen sollen, eigenen Angaben zufolge im Jahr [DATE] getätigt. Zu diesem Zeitpunkt wäre damit der vom Kläger behauptete Bereicherungsanspruch entstanden. Der Anspruch ist danach verjährt. [DATE] Zwar betrug nach den seinerzeit geltenden Verjährungsvorschriften die regelmäßige Verjährungsfrist, der auch der geltend gemachte Ersatzanspruch unterlag, 0 Jahre , weil die Voraussetzungen der kürzeren Verjährungsfristen der [REF] a. F. nicht erfüllt waren. Da ferner nach [REF] a. F. die regelmäßige Verjährungsfrist mit der Entstehung des Anspruchs begann, wäre dieser hilfsweise geltend gemachte Anspruch noch nicht verjährt. [DATE] Dass Verwaltungsgericht hat jedoch zutreffend ausgeführt, dass diese Verjährungsregelungen auf den vorliegenden Fall keine Anwendung finden. Denn nach der Überleitungsvorschrift des Art. 0 [REF] BGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Verjährung in der seit dem [DATE] geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Nach der Neuregelung des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom [DATE] beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß [REF] n. F. drei Jahre. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Erstattung des Wertzuwachses erfüllt nicht die in [REF] n. F. genannten Voraussetzungen, bei deren Vorliegen die dreißigjährige Verjährungsfrist gilt. Die nunmehr geltende regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nach [REF] n. F. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Bereits bei Errichtung der baulichen Anlagen und Leitungen im Jahr [DATE] auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... auf Gemarkung Großrinderfeld war dem Kläger bekannt, dass seine Verwendungen auf einem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück erfolgten. Gemäß Art. 0 [REF] BGB hat die kurze dreijährige Verjährungsfrist aber erst am [DATE] zu laufen begonnen. Die Verjährung ist deshalb mit Ablauf des Jahres [DATE] eingetreten. [DATE] Zwar haben die Beteiligten längere Zeit Verhandlungen geführt und durch Vereinbarung gemäß [REF] n. F. auf die Geltendmachung der Einrede der Verjährung im Streit über die wechselseitigen Pflichten im Rahmen der Abwicklung und Errichtung des Klägers bis [DATE] verzichtet. Die Verjährungsfrist war aber bereits vor Beginn der Verhandlungen vor dem Verzicht abgelaufen. Im Übrigen haben, worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hingewiesen hat, weder die Verhandlungen noch die vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist dem geltend gemachten Hilfsanspruch gegolten. [DATE] Die Auffassung des Klägers, die Berufung der Beklagten hierauf entspreche zwar formell dem Gesetz, die Einrede der Verjährung sei aber wegen besonderen Umstände des Einzelfalls treuwidrig, teilt der Senat nicht. Die Beklagte hat zwar versucht, eine Änderung der Stimmrechtsanteile in der Verbandsversammlung durchzusetzen und zur Erreichung dieses Ziels bisher eine Übertragung des Eigentums an den im Streit befindlichen Grundstücken und Anlagen verweigert. Dem Verwaltungsgericht ist jedoch darin zuzustimmen, dass hiervon strikt zu trennen ist der erstmals im Klagverfahren nach einer Klageänderung hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses eines Grundstücks, auf dessen Eigentumsübertragung nach dem Vorstehenden der Kläger gerade keinen Anspruch hat. Ferner ist, worauf das Verwaltungsgericht gleichfalls zutreffend hingewiesen hat, zu berücksichtigen, dass dieser behauptete Anspruch bereits vor Klagerhebung verjährt war. [DATE] Die Berufung der Beklagten ist statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere erfolgte sie nach Verlängerung der Begründungsfrist durch den Vorsitzenden fristgerecht und wurde ausreichend begründet. Auch gegen die Zulässigkeit der Anschlussberufung des Klägers bestehen keine Bedenken. Insbesondere wurde auch sie fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung der Berufungsbegründungsschrift eingelegt.B. [DATE] Die Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der zulässigen Klage des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... und den darauf befindlichen baulichen Anlagen sowie sonstigen Einrichtungen im Ergebnis zu Recht stattgegeben. [DATE] Rechtsgrundlage des Anspruchs des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... und den darauf befindlichen baulichen Anlagen sowie sonstigen Einrichtungen ist § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandsatzung [DATE] . [DATE] Während § 0 Abs. 0 Buchst. a) VS [DATE] die Regelung enthält, dass die dort genannten Anlagen und Leitungen bereits im Eigentum des Klägers stehen, bestimmt § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] , dass die in dieser Vorschrift aufgeführten Anlagen und Leitungen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Klägers übergehen. [DATE] Zwar werden in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] nicht die einzelnen Grundstücke, sondern nur die auf ihnen befindlichen Anlagen und Leitungen aufgezählt. Die am Sinn und Zweck ausgerichtete Auslegung dieser Satzungsnorm ergibt aber, dass damit eine Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung der Grundstücke, auf denen sich diese Anlagen und Leitungen befinden, begründet wurde. [DATE] Dies folgt zunächst aus dem Entwurf eines notariellen Überlassungsvertrags zwischen dem Kläger und der Beklagten. Denn dort werden gerade diese Grundstücke unter § 0 Abs. 0 Nr. 0 bis 0 im Einzelnen aufgeführt. Sie allein und nicht die auf ihnen befindlichen Anlagen und Leitungen sind Gegenstand des notariellen Vertragsentwurfs. [DATE] Ferner handelt es sich bei diesen Anlagen und Einrichtungen ihrer Art nach um wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, weil sie mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen sind . Insbesondere stellen sie keine Scheinbestandteile im Sinne von [REF] dar. Nach dieser Vorschrift gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist. Die Verbindung von Sachen mit dem Grund und Boden geschieht dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihr Wegfall von vornherein beabsichtig oder nach der Natur des Zwecks sicher ist, nicht aber, wenn bei normalem Lauf der Dinge die Sache nicht wieder abgetrennt werden soll . Bei den in Rede stehenden Wasserversorgungsanlagen ist von letzterem auszugehen. Denn bei Würdigung der Sachlage sollten die Anlagen und Einrichtungen auf Dauer dem Kläger zur Wasserversorgung der Verbandmitglieder dienen. [DATE] Dem Verwaltungsgericht ist auch insoweit zuzustimmen, als es meint, die Formulierung in § 0 Abs. 0 Buchst. b) VS [DATE] „gehen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Zweckverbandes über“, stehe einer solchen Auslegung nicht entgegen. Die Bestimmung kann entsprechend ihrem Sinn und Zweck nur dahin verstanden werden, dass mit ihr eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden sollte. Entgegen der Auffassung der Beklagte folgt Gegenteiliges auch nicht aus dem systematischen Aufbau des § 0 Abs. 0 Buchst. a) und b) VS [DATE] . Unter Buchst. a) werden die bereits im Eigentum des Klägers stehenden Anlagen aufgeführt. Nach der letzten Anlage fährt die Satzungsbestimmung mit der Formulierung fort: „bzw. gehen mit Inbetriebnahme des Verbundnetzes einschließlich Aufbereitungsanlage in das Eigentum des Zweckverbandes über“. Nach dem sich an diesen Satzteil anschließenden Doppelpunkt als äußeres Zeichen der nachfolgenden Aufzählung und Zugehörigkeit zu dem vorgehenden Satzteil werden unter Buchst. b) die hier streitgegenständlichen Anlagen und Leitungen benannt. Dieser Aufbau lässt keinen Zweifel daran, dass die unter b) aufgeführten Anlagen und Leitungen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch nicht im Eigentum des Kläger standen, aber in dessen Eigentum übergehen sollen. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] bedurfte wegen der in § 0 Abs. 0 Buchstabe b) enthaltenen Verpflichtung der Beklagten zur Eigentumsübertragung der Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ..., ..., ... und ... nicht der notariellen Beurkundung. [DATE] Entgegen der Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei der Verbandssatzung [DATE] nicht um eine Gründungssatzung zur Bildung eines Zweckverbandes, deren Voraussetzungen sich nach § 0 des Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit in der Fassung vom [DATE] richten. Die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob die zur Bildung eines Zweckverbands erforderliche Vereinbarung der Zweckverbandsmitglieder in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrags einer notariellen Beurkundung bedarf, wenn die vereinbarte Gründungssatzung eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundstücken enthält, bedarf deshalb im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] wurde nicht zur Gründung des Zweckverbandes oder zur Neuaufnahme einer weiteren Mitgliedsgemeinde, sondern von der Verbandsversammlung des Klägers als Neufassung der Verbandssatzung vom [DATE] beschlossen. Dies ergibt sich eindeutig aus der Niederschrift über die Verbandssitzung vom [DATE] , in der außer der Erweiterung des Wasserversorgungszweckverbandes Grünbachgruppe der Erlass der neuen Verbandssatzung in Anwesenheit auch der Vertreter der Beklagten einstimmig verabschiedet wurde. [DATE] Die Voraussetzungen für Änderungen einer Verbandssatzung richten sich nach § 0 GKZ. Am Vorliegen dieser Voraussetzungen bestehen keine Bedenken. [DATE] Nach § 0 Abs. 0 GKZ sind für Änderungen der Verbandssatzung die §§ 0 bis 0 GKZ entsprechend anwendbar, wenn der Zweckverband eine weitere Aufgabe für alle Verbandsmitglieder erfüllen soll. Die Übernahme einer weiteren Aufgabe war jedoch nicht Gegenstand des Beschlusses über die Neufassung der Verbandssatzung [DATE] . Eine entsprechende Anwendung des § 0 Abs. 0 GKZ scheidet daher aus. [DATE] Nach § 0 Abs. 0 GKZ werden alle sonstigen Änderungen der Verbandssatzung sowie die Auflösung des Zweckverbands von der Verbandsversammlung mit einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der satzungsmäßigen Stimmzahlen der Verbandsmitglieder beschlossen. Die Verbandssatzung kann bestimmen, dass eine größere Mehrheit der satzungsmäßigen Stimmenzahl erforderlich ist. Sie kann ferner bestimmen, dass der Beschluss der Verbandsversammlung der Zustimmung einzelner oder aller Verbandsmitglieder bedarf. [DATE] Die Verbandssatzung [DATE] stellt eine sonstige Änderung der vorherigen Verbandssatzung im Sinne des § 0 Abs. 0 Satz 0 GKZ dar. Da sie von der Verbandsversammlung des Klägers einstimmig und damit mit einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der satzungsmäßigen Stimmzahlen der Verbandsmitglieder beschlossen, ferner von der Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt und schließlich ordnungsgemäß öffentlich bekanntgemacht wurde, steht insoweit ihrer Wirksamkeit nichts entgegen. [DATE] Nach [REF] in seiner Fassung bis [DATE] bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Die Verbandssatzung [DATE] , die in § 0 Abs. 0 Buchst. b) die Übertragungsverpflichtung normiert, ist jedoch kein Vertrag, sondern eine Rechtsnorm und unterfällt schon aus diesem Grund nicht dieser Regelung. Ferner beruht die satzungsmäßige Begründung der Übertragungspflicht nicht auf einer Verpflichtungserklärung der Beklagten im Sinne des [REF] a. F. [DATE] Zum einen sind Formvorschriften, an deren Nichtbeachtung das Gesetz die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts knüpft , um der Sicherheit im Rechtsverkehr willen grundsätzlich streng tatbestandsmäßig anzuwenden . Zum anderen erfordern auch Sinn und Zweck des [REF] a. F. bzw. [REF] keine analoge Anwendung. Diese bestehen darin, die Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen und ihnen die Folgen des Vertragsschlusses vor Augen zu führen. Zudem soll die notarielle Beurkundung der Beweisbarkeit dienen und eine gewisse juristische Beratung sicherstellen . [DATE] Diese Schutzzwecke des [REF] a. F. bzw. [REF] sind bei der hier zu betrachtenden Verbandssatzung [DATE] bereits gewahrt. Zu einer analogen Anwendung dieser Vorschriften besteht daher keine Veranlassung. [DATE] Im vorliegenden Fall ergibt sich die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an den Grundstücken aus der Verbandssatzung vom [DATE] , die von der der Verbandsversammlung als Änderungssatzung beschlossen wurde. Der Gesetzgeber sieht hierfür lediglich die Anforderungen nach § 0 Abs. 0 und 0 GKZ vor. Der Beschlussfassung ging eine Beratung in der Verbandsversammlung voraus. Ferner ist davon auszugehen, dass die Neufassung der Verbandssatzung [DATE] zuvor in den entsprechenden Gremien der Mitgliedsgemeinden beraten wurde. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den Genehmigungsvorbehalt des § 0 i.V.m. § 0 Abs. 0 GKZ ist es kaum vorstellbar, dass die Verbandssatzung [DATE] insbesondere unter Mitwirkung der betroffenen Beklagten übereilt beschlossen wurde. Daher ist davon auszugehen, dass der Übereilungsschutz bereits durch die Vorschriften des Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit und der Gemeindeordnung Baden-Württemberg gewahrt wird. Daran, dass die Beweisfunktion des [REF] a. F. bzw. [REF] ebenfalls ausreichend gewährleistet ist, kann ebenfalls kein Zweifel bestehen. Der Gültigkeitsgewähr dient § 0 GKZ. Hinsichtlich der Beratungsfunktion kann von einer Körperschaft des öffentlichen Rechts erwartet werden, dass sie im Zweifel eine Hilfestellung der Rechtsaufsichtsbehörde in Form von juristischen Dienstleistungen zur Rechtsberatung oder aber eines Rechtsanwalts in Anspruch nimmt, wie dies auch in anderen Fällen erfolgt. [DATE] Der Kläger hat den Anspruch auf Übertragung der in § 0 Abs. 0 Buchst. b) der Verbandsatzung [DATE] in Bezug genommenen Grundstücke auch nicht verwirkt. [DATE] Die Verwirkung als Hauptanwendungsfall des venire contra factum proprium bedeutet, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt werden darf, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde , der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt würde und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde . [DATE] Bei der Frage, ob Treuwidrigkeit anzunehmen ist, ist ein strenger Maßstab zugrunde zu legen. Wie alle Generalklauseln ist auch der Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung der unzulässigen Rechtsausübung Einfallstor für verfassungsrechtliche Wertungen. Zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes kann auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Zu denken ist etwa an die Regelung in [REF] , wonach eine Verjährungsfrist von 0 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. Diese Vorschrift ist zwar auf eine Satzungsbestimmung wie im vorliegenden Fall § 0 der Verbandsatzung [DATE] nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 0 Jahren zu beschränken und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs , kann aber zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden . [DATE] Nach Maßgabe dieser Grundsätze vermag der Senat keine Verwirkung festzustellen. Der Kläger hat zwar über einen Zeitraum von ca. 0 Jahren davon abgesehen, seinen Anspruch gegenüber der Beklagten geltend zu machen. Den dem Senat vorliegenden Akten kann indessen nicht entnommen werden, dass der Kläger der Beklagten gegenüber geäußert oder in sonstiger Weise zu verstehen gegeben hat, dass er auf seinen Anspruch endgültig verzichtet. Nach der Auskehrung des Eigenkapitalanteils an die Beklagte hat der Kläger alsbald seinen Anspruch geltend gemacht. Ein treuwidriges Verhalten kann danach jedenfalls dem Kläger nicht vorgeworfen werden. [DATE] Die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung ist in der Verbandssatzung eindeutig festgelegt. Um diese Verpflichtung aufzuheben, ist daher einer Änderung der Verbandssatzung erforderlich. Eine Lösung von einzelnen Satzungsbestimmungen aus eigenem Willensentschluss ist dem einzelnen Mitglied somit grundsätzlich nicht möglich. Eine Ausnahme davon kommt nur unter den in [REF] genannten Voraussetzungen in Betracht. Die zur Gründung eines Zweckverbands erforderliche Vereinbarung im Sinne des § 0 Abs. 0 GKZ ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der aber nur eine einmalige Wirkung hat, indem er die Verbandssatzung als Rechtsnorm zustande kommen und den Zweckverband entstehen lässt. Ist auf der Grundlage der Vereinbarung die Gründung des Zweckverbands vollzogen, so ergeben sich die Rechtsbeziehungen der Beteiligten nicht aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Gründung des Zweckverbands, sondern allein aus den nunmehr für ihn geltenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen . Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württembergs besteht für eine eingeschränkte Anwendung der in [REF] normierten Grundsätze auf die Mitgliedschaft in einem Zweckverband gleichwohl im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben jedenfalls dann ein rechtlich anzuerkennendes Bedürfnis, wenn die Mitgliedschaft zu nicht vorhersehbaren unzumutbaren Folgen für ein Mitglied führt . Insoweit gilt der Vorbehalt der clausula rebus sic stantibus. Bei Übertragung dieser Grundsätze auf einzelne Satzungsbestimmungen sind jedoch hohe Anforderungen an das Vorliegen der Voraussetzungen der Unzumutbarkeit zu stellen, da ein besonderes, im öffentlichen Interesse geschütztes Vertrauen der übrigen Mitglieder auf die Dauerhaftigkeit der Gemeinschaftslösung besteht . [DATE] Durchgreifende Gründe, aus denen sich die Unzumutbarkeit der Grundstücksübertragung ergibt, hat die Beklagte nicht dargetan. Die Änderung einzelner Satzungsbestimmungen auf der Grundlage einer entsprechenden Anwendung des [REF] setzt überdies ein durch einen schriftlichen Anpassungsantrag nach [REF] einzuleitendes eigenständiges Verfahren voraus.II. [DATE] Die Anschlussberufung ist gleichfalls unbegründet. Der mit der Anschlussberufung verfolgte Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses des Grundstücks FIst.-Nr. ... im Hinblick auf die darauf vom Kläger seinen Angaben zu Folge getätigten Investitionen ist jedenfalls verjährt. [DATE] Hierbei kann auf sich beruhen, ob und in welcher Höhe tatsächlich ein Wertzuwachs des im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücks FIst.-Nr. ... erfolgt ist. Selbst wenn ein solcher in der vom Kläger geltend gemachten Höhe entstanden und diesem grundsätzlich ein Anspruch aus [REF] zustehen sollte, steht seiner Durchsetzung die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. [DATE] Öffentlich-rechtliche Ansprüche unterliegen ebenso wie zivilrechtliche Ansprüche der Verjährung . Fehlen wie im vorliegenden Streitfall spezielle Verjährungsvorschriften des einschlägigen Fachrechts, so sind die Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Dabei ist nach dem Gesamtzusammenhang der für den jeweiligen Anspruch maßgebenden Rechtsvorschriften und der Interessenlage zu beurteilen, welche Verjährungsregelung als die sachnächste analog heranzuziehen ist . Mangels spezialrechtlicher Regelungen gelten vorliegend die Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. [DATE] Der Kläger hat die Aufwendungen, die den Wertzuwachs des Grundstücks Flst.-Nr. ... auf Gemarkung Großrinderfeld begründen sollen, eigenen Angaben zufolge im Jahr [DATE] getätigt. Zu diesem Zeitpunkt wäre damit der vom Kläger behauptete Bereicherungsanspruch entstanden. Der Anspruch ist danach verjährt. [DATE] Zwar betrug nach den seinerzeit geltenden Verjährungsvorschriften die regelmäßige Verjährungsfrist, der auch der geltend gemachte Ersatzanspruch unterlag, 0 Jahre , weil die Voraussetzungen der kürzeren Verjährungsfristen der [REF] a. F. nicht erfüllt waren. Da ferner nach [REF] a. F. die regelmäßige Verjährungsfrist mit der Entstehung des Anspruchs begann, wäre dieser hilfsweise geltend gemachte Anspruch noch nicht verjährt. [DATE] Dass Verwaltungsgericht hat jedoch zutreffend ausgeführt, dass diese Verjährungsregelungen auf den vorliegenden Fall keine Anwendung finden. Denn nach der Überleitungsvorschrift des Art. 0 [REF] BGB finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Verjährung in der seit dem [DATE] geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Nach der Neuregelung des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom [DATE] beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß [REF] n. F. drei Jahre. Der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Erstattung des Wertzuwachses erfüllt nicht die in [REF] n. F. genannten Voraussetzungen, bei deren Vorliegen die dreißigjährige Verjährungsfrist gilt. Die nunmehr geltende regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nach [REF] n. F. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Bereits bei Errichtung der baulichen Anlagen und Leitungen im Jahr [DATE] auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... auf Gemarkung Großrinderfeld war dem Kläger bekannt, dass seine Verwendungen auf einem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück erfolgten. Gemäß Art. 0 [REF] BGB hat die kurze dreijährige Verjährungsfrist aber erst am [DATE] zu laufen begonnen. Die Verjährung ist deshalb mit Ablauf des Jahres [DATE] eingetreten. [DATE] Zwar haben die Beteiligten längere Zeit Verhandlungen geführt und durch Vereinbarung gemäß [REF] n. F. auf die Geltendmachung der Einrede der Verjährung im Streit über die wechselseitigen Pflichten im Rahmen der Abwicklung und Errichtung des Klägers bis [DATE] verzichtet. Die Verjährungsfrist war aber bereits vor Beginn der Verhandlungen vor dem Verzicht abgelaufen. Im Übrigen haben, worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hingewiesen hat, weder die Verhandlungen noch die vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist dem geltend gemachten Hilfsanspruch gegolten. [DATE] Die Auffassung des Klägers, die Berufung der Beklagten hierauf entspreche zwar formell dem Gesetz, die Einrede der Verjährung sei aber wegen besonderen Umstände des Einzelfalls treuwidrig, teilt der Senat nicht. Die Beklagte hat zwar versucht, eine Änderung der Stimmrechtsanteile in der Verbandsversammlung durchzusetzen und zur Erreichung dieses Ziels bisher eine Übertragung des Eigentums an den im Streit befindlichen Grundstücken und Anlagen verweigert. Dem Verwaltungsgericht ist jedoch darin zuzustimmen, dass hiervon strikt zu trennen ist der erstmals im Klagverfahren nach einer Klageänderung hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses eines Grundstücks, auf dessen Eigentumsübertragung nach dem Vorstehenden der Kläger gerade keinen Anspruch hat. Ferner ist, worauf das Verwaltungsgericht gleichfalls zutreffend hingewiesen hat, zu berücksichtigen, dass dieser behauptete Anspruch bereits vor Klagerhebung verjährt war. [DATE]